Risiken und Haftungen beim Kauf von Immobilien. RA Dr. Johannes Fuchs Investorakademie Webinar

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1 Risiken und Haftungen beim Kauf von Immobilien RA Dr. Johannes Fuchs Investorakademie Webinar

2 Überblick Augen auf, Kauf ist Kauf! Prüfen Sie vorher: Rechtliche Fragen Technische Fragen Kaufmännische Fragen Erkundigen Sie sich, holen Sie Informationen ein, fragen Sie.

3 Rechtliche Fragen Grundbuchstand Dienstbarkeiten, sonstige bücherliche Lasten Außerbücherliche Lasten Mieter und sonstige Nutzungsberechtigte Verwaltungsverträge, Versicherungen, etc. Baurecht: Widmung, Aufschließung, Bewilligungen Förderungen

4 Grundbuch EZ = Einlagezahl, KG = Katastralgemeinde, TZ = Tagebuchzahl A-Blatt: Grundstücksnummer, Nutzungsart, Fläche Berechtigungen und öffentliche Lasten (z.b. Schutzzone Flughafen, Denkmalschutz) B-Blatt: Eigentümer, Miteigentümer, Anteile, Wohnungseigentumsobjekt Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung C-Blatt: Belastungen, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs-und Veräußerungsverbot, Vorkaufsrecht,.

5 Grundbuch (2) Plombe Verzeichnis der gelöschten Eintragungen Urkundensammlung Baurechte und Superädifikate Digitale Katastermappe (DKM) Lage, Grenzen, Nachbarn, Flächenausmaß und Widmung Verdachtsflächenkataster

6 Vertragsverhältnisse Dienstbarkeitsverträge, Reallasten Außerbücherliche Lasten Kreditverträge, Pfandrechte Mietverträge, sonstige Nutzungsverträge (MRG anwendbar?) Bauverträge Versicherungsverträge Verwaltungsverträge Wohnungseigentumsvertrag

7 Öffentliches Recht Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen Aufschließungsabgaben, Abtretungsverpflichtungen, Herstellungsverpflichtungen Baubewilligung Fertigstellung Denkmalschutz Grundverkehr (Ausländer, Landwirtschaft, Ferienwohnsitze) Energieausweis Förderungen

8 Technische Fragen Kontaminationen, frühere Nutzungen Aufschließung, Medienversorgung Bebaubarkeit Zustand des Gebäudes Anstehende Sanierungen, Instandhaltungsrücklage Energieeffizienz Bestandspläne und Prüfzeugnisse technischer Anlagen

9 Aufklärungspflichten des Verkäufers Keine allgemeine Pflicht, den Käufer über alle Umstände des Kaufgegenstandes aufzuklären. Insb. keine Aufklärungspflicht über den (Markt)Wert einer Immobilie. Aber: Über wesentliche Umstände, über die der Käufer eine Aufklärung erwarten darf, die ihn gefährden oder schädigen könnten, hat der Verkäufer zu informieren. Kriterium: Grundsätze des redlichen Geschäftsverkehrs. Dabei ist auch zu beachten, wie fachkundig ein Käufer ist und was er als für ihn besonders wichtig bezeichnet. Verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht, so führt dies u.u. zur Anfechtbarkeit des Kaufvertrags wegen List oder Irrtum, oder auch zur Schadenersatzpflicht des Verkäufers (culpa in contrahendo).

10 Haftung des Verkäufers Gewährleistung: Der Verkäufer haftet grundsätzlich für die ausdrücklich zugesagten und die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften des Kaufobjektes. KeineGewährleistung aber für offensichtliche Mängel (außer bei arglistigem Verschweigen oder ausdrücklicher Zusage) sowie für Lasten, die aus den öffentlichen Büchern zu ersehen sind. Verzichtauf Gewährleistungsrechte ist prinzipiell zulässig und in Kaufverträgen auch häufig in mehr oder weniger großem Umfang vereinbart. (Einschränkende Interpretation) Rechtliche Grenzendes Gewährleistungsverzichts: In diversen Gesetzen ( 38 WEG, 21 WGG, KSchG); insb. 9 KSchG (keine Einschränkung von GewL-Rechten vor Kenntnis des Mangels). Arglistiges Verschweigen eines Mangels trotz bestehender Aufklärungspflicht (siehe oben). Umfang der Gewährleistung ist Verhandlungssache. Der Verkäufer sollte zumindest für sein Eigentumsrecht, sowie für die Lastenfreiheit der Immobilie haften.

11 Haftung des Verkäufers (2) Schadenersatz: Hat der Verkäufer den Mangel verschuldet, so kann der Käufer auch Schadenersatz fordern. Parallelität zur Gewährleistung. List oder Irrtum: Ist der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet, so kann das Verschweigen des Verkäufers eine Irreführung darstellen. Verkürzung über die Hälfte: Der Wert der Immobilie ist nicht einmal halb so groß, wie der Kaufpreis. Vorab nicht verzichtbar. Ausnahme: Besondere Vorliebe. Garantieerklärungen des Verkäufers.

12 Käuferpflichten Vor Abschluss eines Kaufvertrags: Informationen einholen und prüfen öffentliche Bücher und augenscheinliche Mängel. Sog. vorvertragliche Pflichten / Haftung: Insb. Mitteilung bei Verlust des Kaufinteresses. Achtung bei Erklärungen: Interessensbekundung (LOI), verbindliches Anbot, Vorvertrag Nach Abschluss eines Kaufvertrags: Kaufpreiszahlung Übernahme der Liegenschaft

13 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit!