19 S 66/08s G U T A C H T E N

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1 19 S 66/08s Mag. Klaus Plattner Allg.beeid.u.gerichtl.zertif. sachverständiger. immobilientreuhänder nikodemweg 15. a innsbruck fon + fax: +43/(0)512/ mobil: +43/(0) plattner.imp@a1.net G U T A C H T E N Betreffend die Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1590, GB Axams hinsichtlich jener 119/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an Top W 13 jener 9/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an G 20 jener 9/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an G 19 untrennbar verbunden ist Liegenschaftsadresse: Kreuzmoos 20a 6094 Axams Auftraggeber: Rechtsanwalt Dr. Stephan Kasseroler als Masseverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen des Herrn Anton Isser Stichtag: Tag der Besichtigung Seite 1

2 I. ALLGEMEINES 1. Auftraggeber Rechtsanwalt Dr. Stephan Kasseroler als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des Herrn Anton Isser. 2. Zweck des Gutachtens Zweck des Gutachtens ist die Feststellung jener 119/2569- Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB Axams mit denen Wohnungseigentum an Top W 13 untrennbar verbunden ist, sowie jener 9/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB Axams mit denen Wohnungseigentum an G 20 untrennbar verbunden ist und jener 9/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB Axams mit denen Wohnungseigentum an G 19 untrennbar verbunden ist im Zuge des Konkursverfahrens über das Vermögen des Herrn Anton Isser. Die eingetragene Rangordnung für die Veräußerung bis wird bei der Bewertung nicht berücksichtigt. 3. Vorbemerkung Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (Definition laut Liegenschaftsbewertungsgesetz 2 Abs. 2). 4. Stichtag des Gutachtens Tag der Besichtigung 5. Lokalaugenschein Seite 2

3 Die Besichtigung der Liegenschaft sowie des darauf befindlichen bewertungsgegenständlichen Wohnobjektes durch den SV erfolgte am im Beisein von: o o Frau RA Mag. Iris Jäger Herrn Anton Isser 6. Erklärung des Sachverständigen Der Sachverständige erklärt sich fremd zum Auftraggeber und gibt in Erinnerung an den abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. 7. Besondere Bemerkungen zu Umfang, Inhalt und Gewähr des Gutachtens Der Bau- und Erhaltungszustand des bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes wurden vom gefertigten Sachverständigen durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt und klassifiziert. Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes, der Installationen und technischen Einrichtungen wurden nicht durchgeführt. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Die ordnungsgemäße Funktion der beschriebenen elektrischen, sanitär oder sonstigen Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung wie Leitungen und der gleichen wurde der Bewertung vorausgesetzt Die Flächenermittlung wurde aus den vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen übernommen. Diese Angaben wurden nur grob auf Plausibilität überprüft, da eigene Vermessungen nicht Gegenstand des Auftrags waren und nicht durchgeführt wurden. 8. Kontaminierung Seite 3

4 Allfällige Kontaminationen der Liegenschaft wurden im Zuge der Befundaufnahme nicht überprüft oder mitgeteilt und werden bei der gegenständlichen Bewertung demnach auch nicht berücksichtigt. Für eine diesbezügliche detaillierte Einschätzung muss ein Sachverständiger aus diesem Fachgebiet hinzugezogen werden. 9. Haftung Die Wertermittlung wurde ausschließlich für den Auftraggeber erstellt. Haftungen des Sachverständigen gegenüber Dritten sind ausgeschlossen. Der Sachverständige weist darauf hin, dass Haftungen ausschließlich bis zu dem, in der Haftpflichtversicherung angeführten Betrag gedeckt sind. 10. Umsatzsteuer Umsatzsteuerliche Aspekte sowie Auswirkungen sind nicht Gegenstand des Auftrages und finden in der Wertermittlung keine Berücksichtigung. Der Verkehrswert wird als unecht steuerbefreiter Liegenschaftsumsatz ermittelt. 11. Grundlagen der Bewertung Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für diese Informationen keine Haftung übernimmt. Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien im Hinblick auf Mietverhältnisse etc. werden ins Gutachten aufgenommen und sodann deren Richtigkeit unterstellt. Etwaige darüber hinausgehende unbekannte, nicht augenscheinliche und nicht mitgeteilte Gegebenheiten konnten nicht berücksichtigt werden (z.b. nicht aus dem Grundbuchsauszug ersichtliche, etwaige dennoch erworbene Lasten etc.). Der unterfertigende SV haftet nicht für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch, hier wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen. Seite 4

5 12. Unterlagen der Bewertung Vom unterfertigenden Sachverständigen wurden anlässlich der Befundung für bewertungsgegenständliches Objekt folgende Unterlagen erhoben: Auftragserteilung durch RA Dr. Stephan Kasseroler Erhebungen bei der Gemeinde Axams Informationen und Unterlagen von Herrn Anton Isser Grundbuchsauszug vom Lageplan Orthofoto Grundrissplan 13. Energieausweis Gemäß der umzusetzenden EU-Richtlinie wird bei allen neuen Gebäuden einen Energieausweis benötigt. Ab 2009 ist ein Energieausweis ebenfalls bei Verkauf oder Vermietung von Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten vorzulegen. Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre. Für bewertungsgegenständliches Objekt liegt kein Energieausweis vor. 14. Hinweis gemäß ÖNORM B 1802 Pkt Angesichts der Unsicherheiten einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurück zugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Es wird darauf hingewiesen, dass der ermittelte Verkehrswert im Einzelfall nicht jederzeit, insbesondere kurzfristig und unabhängig der äußeren Umstände - am Markt realisierbar ist. Seite 5

6 II. BEFUND Allgemeines Bei bewertungsgegenständlichem Objekt handelt es sich um ein Wohnungseigentumsobjekt in welchem die Topeinheit W13 sowie zwei Garagenplätze (G19 und G20) bewertet werden. 1. Grundbuchstand Das bewertungsgegenständliche Objekt stellt sich im Grundbuch wie nachfolgend dar, daraus sind die Dinglichen Rechte und Dinglichen Lasten sowie die bücherlichen Eigentumsverhältnisse zu entnehmen Axams EINLAGEZAHL 1590 BEZIRKSGERICHT Innsbruck besondere Abschrift ********************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 7884/2008 Wohnungseigentum ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 577/3 G GST-Fläche * 3547 Baufl.(Gebäude) 1075 Baufl.(begrünt) 2472 Kreuzmoos 20 Kreuzmoos 20a Kreuzmoos 20b ************************************* A2 ************************************** 1 a 2290/1982 Recht des Geh- und Fahrweges auf Gst 577/4 in EZ 1681 für Gst 577/3 ***************************** B - NAME: Isser ********************************* 18 ANTEIL: 119/2569 Isser Anton GEB: ADR: Kreuzmoos 20a, Axams 6094 a 2290/1982 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 2290/1982 Wohnungseigentum an W 13 c 10541/1982 Veräußerungsverbot d 10541/1981 Vorkaufsrecht e 355/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis f 7884/2008 Eröffnung des Konkurses am (19 S 66/08s) 19 ANTEIL: 9/2569 Isser Anton GEB: ADR: Kreuzmoos 20a, Axams 6094 a 2290/1982 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 2290/1982 Wohnungseigentum an G 20 c 10541/1982 Veräußerungsverbot d 10541/1981 Vorkaufsrecht e 355/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis f 7884/2008 Eröffnung des Konkurses am (19 S 66/08s) 58 ANTEIL: 9/2569 Seite 6

7 Isser Anton GEB: ADR: Kreuzmoos 20a, Axams 6094 a 2290/1982 Wohnungseigentum an G 19 b 1930/1983 Kaufvertrag Eigentumsrecht c 355/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis d 7884/2008 Eröffnung des Konkurses am (19 S 66/08s) **************************** C ZU B - NAM Isser ******************************* 1 a 1549/1982 DIENSTBARKEIT a) der Führung, Benützung und Erhaltung eines unterirdisch verlegten Hochspannungskabels b) der Errichtung, Benützung und Erhaltung einer Transformatorenstation gem Pkt I 1 2 Dienstbarkeitsvertrag auf Gst 577/3 für Tiroler Wasserkraftwerke AG 30 auf Anteil B-LNR a 10541/1982 Schuldschein PFANDRECHT ,-- 0,5 % Z, 5 % VuZZ, NGS ,-- für Land Tirol c gelöscht 31 auf Anteil B-LNR a 10541/1982 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Tirol 32 auf Anteil B-LNR a 10541/1982 VORKAUFSRECHT für Land Tirol 161 auf Anteil B-LNR a 11620/2005 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Raiffeisenbank Axams-Grinzens reggenmbh 165 auf Anteil B-LNR a 10894/2007 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von EUR ,-- samt 5 % Z ab , Kosten EUR 4.506,97 samt 4 % Z seit , EUR 985, ,32 für Steiermärkische Bank und Sparkassen AG (20 E 172/07v) b 13248/2007 Aufschiebung gem. 200a EO ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 2,24 ********** :45, I ********** ZEILEN: 75 Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,34 Gesamtentgelt: EUR 2,58 zuzüglich 20% USt 2. Lage Die Gemeinde Axams zählt zirka 5294 Einwohner (2001) und liegt auf der westlichen Mittelgebirgsterrasse auf 874 m Seehöhe. Die Gemeinde ist der Hauptort und einwohnerstärkste Gemeinde des westlichen Mittelgebirges. Die Gemeinde Axams verfügt über alle Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch ein gut ausgebautes Busnetz sowie über ein gut ausgebautes Straßennetz gegeben. Axams erlebte in den letzten Jahrzehnten einen raschen Bevölkerungsanstieg. Die Seite 7

8 kurzen Pendelzeiten (20 Minuten) nach Innsbruck machen Axams als ländliche Wohngemeinde attraktiv. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in einem ruhig gelegenen Siedlungsgebiet im Südosten von Axams, unweit des Schwimmbades. Sie ist bebaut mit drei allein stehenden Wohnobjekten mit jeweils 10 Wohneinheiten Lagekriterien Die Lage kann für Wohnzwecke als gut bezeichnet werden. 3. Größe und Konfiguration Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft weist eine annähernd rechteckige Form auf und ist mit einer Wohnungseigentumsanlage bebaut. Die Gesamtgröße beträgt m². Seite 8

9 Zuschnitt der Liegenschaft Orthofoto der Liegenschaft Seite 9

10 4. Flächenwidmung und Bebauung Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Bauland der Gemeinde Axams. Die Bebauung entspricht dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Flächenwidmungsplan 5. Bodenverhältnisse bzw. Kontaminierung Über eine allfällige Kontaminierung des Bodens kann in diesem Gutachten keine Aussage getroffen werden. Das Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlasten-Atlas verzeichnet. 6. Ver- und Entsorgung Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist an das Wasser- und Stromversorgungsnetz angeschlossen. Die Entsorgung der anfallenden Fäkal- und Abwässer erfolgt durch den Anschluss an das Kanalnetz. Seite 10

11 7. Beschreibung der Liegenschaft 7.1. Beschreibung der Liegenschaft und des darauf errichteten Objektes Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in einem ruhig gelegenen Siedlungsgebiet im Südosten von Axams und ist mit drei alleinstehenden Wohnobjekten bebaut. In jedem Wohnobjekt befinden sich 10 Wohnungen sowie Tiefgaragenabstellplätze. Die Zufahrt erfolgt über einen Servitutsweg. An der ostseitigen Grenze befinden sich zirka sechs Besucherabstellplätze. Die Allgemeinflächen werden als Garten und Kinderspielplatz genutzt. An Allgemeinräumen befindet sich im Untergeschoß ein Trockenraum. Weiters wird der Schutzraum als Fahrradkeller verwendet. Die Anlage verfügt über keinen Personenaufzug. Die Anlage wurde 1982/83 bezogen. Das Objekt wurde im wohnbaugeforderten Standard errichtet Beschreibung der Wohneinheit Top 13 Die bewertungsgegenständliche Topeinheit Top 13 befindet sich im Erdgeschoß des Hauses Kreuzmoos 20a und ist südwestseitig ausgerichtet. Die Wohnung war ursprünglich als Vier-Zimmer-Wohnung konzipiert, wurde aber vom derzeitigen Eigentümer adaptiert, sodaß nunmehr von einer Drei-Zimmer- Wohnung sprechen kann. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse und Loggia sowie einen zugeordneten Gartenanteil. Abweichend von der Parifizierung und den vorliegenden Plänen wurden folgende Änderungen vorgenommen: Raumhöhen ca. 2,50 m Der Eingang zur Wohnung wurde versetzt, sodass der im Plan als Abstellraum bezeichnete Raum nunmehr als Vorraum dient Die Tür zum im Plan als Elternzimmer bezeichneten Raum wurde in Richtung Kinderzimmer versetzt Seite 11

12 Das zwischen Wohnraum und Küche eingezeichnete Kinderzimmer entfällt, die Zwischenwände sind nicht ausgeführt Der Eingang zum Wohnzimmer wurde ebenfalls verändert Die Küche wurde in Richtung des Wohnzimmers (ursprünglich Kinderzimmer) vergrößert Die Grünanlage wurde im Bereich der Loggia insofern verändert, als die schräge Abgrenzung rechtwinkelig zur Loggia verlaufend verlegt wurde. Eine diesbezügliche Rechtsgrundlage in schriftlicher Form konnte nicht erhoben werden, laut mündlicher Auskunft von Herrn Isser wurde dies seinerzeit mit den Nachbarn vereinbart. Die Raumaufteilung ist nunmehr wir folgt: Wohnraum Küche Kinderzimmer (Büro) Elternzimmer WC Bad Flur Vorraum Terrasse und Loggia 66, m² Zubehör: Kellerabteil, Holzlattenrost ca. 3 m² Tiefgaragenabstellplätze G19 und G20 Obwohl es sich bei den Tiefgaragenplätzen um zwei getrennte Einheiten handelt, stellen diese in natura eine Doppel-Garage dar, welche innerhalb der Tiefgarage nochmals durch ein Garagentor abgetrennt ist Flächenaufstellung (zirka Werte) Wohnraum 37,38 m² Küche 13,60 m² Kinderzimmer(Büro) 12,33 m² Elternzimmer 19,17 m² WC 2,20 m² Bad 6,06 m² Flur 12,00 m² Vorraum 2,40 m² Seite 12

13 GESAMT 105,14 m² Terrasse und Loggia 66 m² Tiefgaragenabstellplätze G19 und G20 Die Garage gesamt ist ca. 4,80 m breit und 5,80 m tief. Die Garagenzufahrt erfolgt über ein automatisches Sektionaltor Bauausführung Fenster Holz-Isolierverglasung Außenliegender Sonnenschutz/Rollo Unterschiedliche Bodenbeläge (Wohnraum Ahorn-weiss, Kinder- und Schlafraum Teppich, sonst Fliesen) Türen Stahlzargen Holztüren mit teilweise Glaselementen Heizung Fussbodenheizung (Ölheizung) Warmwasser zentral aufbereitet Decken im Gang vertäfelt Bad mit Badewanne und Dusche Wohnzimmer mit offenem Heizkamin Küche Einbauküche Details siehe Fotodokumentation Tiefgaragenabstellplätze G19 und G20 In der Garage befindet sich ein Stromanschluß der lt. Auskunft von Herrn Isser der Wohneinheit zugeordnet ist und über dies abgerechnet wird. 8. Beschreibung der Außenanlagen Die der Wohnung zugeordnete Freibereich ist teilweise als Grünfläche, teilweise als Terrasse und Loggia ausgeführt. Die übrigen Außenanlagen dienen als Allgemeinfläche und sind begrünt, in einem Bereich ist ein Kinderspielplatz errichtet. Seite 13

14 An der Ostseite sind sechs Besucherabstellplätze und die Zufahrt asphaltiert. 9. Bau- und Erhaltungszustand Der Bau und Erhaltungszustand des Gesamtgebäudes kann dem Alter entsprechend als gut bezeichnet werden. Das Dach wurde vor sechs Jahren erneuert, eine Rücklage ist nach Auskunft der Hausverwaltung (Eigenverwaltung) dotiert. Größere Reparaturen sind nach Auskunft der Verwaltung nicht absehbar. 10. Mietverhältnisse Die bewertungsgegenständliche Topeinheit wird von Frau Monika Isser, geb bewohnt, diese benützt auch die Garagenplätze. Unklar ist, auf welcher Rechtsgrundlage die Benutzung erfolgt, ein Mietvertrag konnte nicht erhoben werden. Nach Rücksprache mit dem Masseverwalter wird für die Bewertung auch eine Variante errechnet, in der angenommen wird, dass die Nutzung unentgeltlich (ausschließlich Betriebskosten werden bezahlt) und unbefristet erfolgt. 11. Betriebskosten Die Betriebkosten für bewertungsgegenständliche Einheit bewegen sich im üblichen Ausmaß. Seite 14

15 III. BEWERTUNG ALLGEMEIN Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Bei gegenständlichem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung geeignet ist. Aus Sicht eines potentiellen Käufers steht die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund. Somit ist vor allem die Wiederbeschaffung des Grundes samt den auf die Einheit entfallenen Baukosten von vorrangiger Bedeutung. Die Bewertung des Grundanteiles erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren gemäß 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Der Bodenwert wird als Vergleichswert durch Vergleich von Grundkostenanteilen vergleichbarer Wohnungseigentumseinheiten ermittelt. Grundpreise Vergleichspreise Preisermittlung für ein- und zweifamilienhaustauglichen Baugrundstücke ermittelt vom Institut für Stadt und Regionalforschung der TU Wien (veröffentlicht in der Zeitschrift Gewinn Juli/August 2008): Hier werden für Axams Preise von 330,00 bis 400,00 Euro angegeben. Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich 2008 gebrauchte Eigentumswohnungen Nach diesen Erhebungen werden im Bezirk Innsbruck-Land (gute Wohnlage) Preise von 1.949,10 Euro pro m² genannt. Seite 15

16 Angemessene Grundkosten nach Auskunft der Abteilung Wohnbauförderung des Landes Tirol: Für Axams werden 304,00 pro m² Wohnnutzfläche 190,00 für Garten angegeben. Die angemessenen Baukosten betragen laut Tiroler Wohnbauförderungsrichtlinien Mehrfamilienhäuser bis 12 Wohnungen 1.735,00 Euro pro m² netto. Tiefgaragenabstellplätze Die Bewertung der beiden Tiefgaragenabstellplätze erfolgt pauschal, wobei dem Umstand Rechnung getragen wird, dass die zwei getrennten Topeinheiten tatsächlich als Doppelgarage genutzt werden. Unabhängig von der Parifizierung erfolgt die Bewertung somit als eine Einheit. Alterswertminderung Die gewöhnliche Nutzungsdauer wird von der technischen und wirtschaftlichen Nutzbarkeit beeinflusst. Die technische Nutzbarkeit wird durch den Materialverschleiß und Nutzungsintensität bestimmt. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer richtet sich insbesondere danach, ob und in welcher Zeitspanne die Objekte und ihre Anlagen unmodern werden und durch bessere Anlagen überholt werden können. Gegenständliche Wohnanlage wurde 1983 bezogen, dies wird als auch Stichtag für die Alterswertminderung herangezogen. Bei einer Nutzungsdauer von 65 Jahren ergeben sich daher eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren und ein Abschlag nach Ross- Brachmann in der Höhe von 27 %. Neuherstellungskosten Der Neubauwert wird unter Berücksichtigung der Bauweise, Ausführung und Ausstattung nach m²-wohnnutzfläche ermittelt. Es sind sämtliche zur Erstellung des Gebäudes erforderlichen Seite 16

17 Leistungen enthalten, also auch Baunebenkosten wie Planungsleistungen, Erschließungskosten, etc. Der Preisansatz bezieht sich auf Wohngebäude mit guter Ausstattung wie es gegenständlich der Fall ist. Bewertung von Zubehör Das Kellerabteil ist als Zubehör in den Preisansätzen für die Wohnflächen bereits mitberücksichtigt. Die Einbauküche sowie der Heizkamin werden pauschal bewertet. Terrasse und Loggia werden mit 30 % in Ansatz gebracht. Die sonstigen Freiflächen sind ebenfalls im Preis für den m² mitberücksichtigt. Kosten des rückgestauten Reparaturbedarfes Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- bzw. Reparaturarbeiten kann nur als Erfahrungswert und als eine grobe Einschätzung erfolgen. Im Falle des bewertungsgegenständlichen Objektes sind keine Kosten für rückgestauten Reparaturbedarf in Ansatz zu bringen. BEWERTUNG VON RECHTEN & LASTEN Dingliche Rechte Das eingetragene Recht des Gehens- und Fahrens dient der ordentlichen Erschließung der Liegenschaft. Dingliche Lasten Die unter C-Lnr. 1 eingetragene Dienstbarkeit ist bei dem Ansatz für den Grundstückspreis bereits mitberücksichtigt. Das Seite 17

18 Veräußerungsverbot und Vorkaufsrecht für das Land Tirol steht im Zusammenhang mit der Finanzierung der Einheiten über Wohnbauförderungsmittel. Bei einem Verkauf sind die diesbezüglichen Bestimmungen einzuhalten und mit der Wohnbauförderung für das Land Tirol abzuklären. Für die gegenständliche Verkehrswertermittlung werden diese Lasten ausdrücklich nicht berücksichtigt. BEWERTUNG - WOHNUNG TOP W 13 Unter Berücksichtigung von Vergleichspreisen und der im Befund geschilderten Gegebenheiten berechnet sich der Sachwert wie folgt. SACHWERT Sachwertverfahren Neuanschaffungskosten 105,14 m² x 2.100,00 = ,00 Terrasse 66,00 m² x 630,00 = ,00 darin enthalten % Grundanteil 17,00 % ,58 Neubaukosten daher ,42 Zwischenwert ,42 abzgl. Alterswertminderung 27,00 % = ,01 Zeitwert d. Baulichkeit = ,41 zzlg. Grundanteil = ,58 Küche, Heizkamin pauschal = 5.000,00 Sachwert Topeinheit = ,99 VERKEHRSWERT In diesem Fall steht die Nutzung zu Wohnzwecken vor Rendite- Überlegungen, weshalb ausschließlich das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Seite 18

19 Anpassung: Aufgrund der Tatsache, dass bei der Wohnung die Wohnraumaufteilung speziell auf die derzeitige Nutzung geändert wurde, sowie der Freibereich abweichend der Parifizierung nur durch mündliche Vereinbarung geändert wurde wird ein Abschlag in Höhe von 5 % vorgenommen. Abschlag Zwischenwert = ,99 abzgl. Abschlag 5 % = ,80 Verkehrswert = ,19 Der Verkehrswert stellt sich daher wie folgt dar: Verkehrswert Top W13 bestandfrei ,19 Euro BEWERTUNG AUTOABSTELLPLÄTZE Top G19 und Top G20 Allgemein Garagen werden üblicherweise zu Pauschalpreisen gehandelt und verkauft. Für die beiden Garagenplätze welche in natura eine Einheit darstellen, wird ein Pauschalpreis von gesamt ,00 Euro in Ansatz gebracht. Dabei berücksichtigt ist bereits die Tatasche, dass es sich in natura nicht um zwei getrennte Einheiten handelt, sondern vielmehr um eine Doppel-Garage handelt. Somit ergibt sich folgender Wert: Garagenabstellplatz G19 und G20 gemeinsam ,00 Euro Seite 19

20 Variante unentgeltlich und unbefristete Nutzung Die Wohnung und die Garagenplätze werden derzeit von Frau Monika Isser, geb genutzt. Unklar ist, auf welcher Rechtsgrundlage diese Nutzung erfolgt. Nach Rücksprache mit dem Masseverwalter wird als Variante der Verkehrswert der Anteile auch unter der Annahme ermittelt, dass eine unentgeltliche, lebenslange Benutzung erfolgt und ausschließlich die Betriebskosten bezahlt werden. Bewertungstechnisch wird eine Berechnung analog zu einem Wohnrecht vorgenommen. Die Bewertung in dieser Variante wird wie folgt bewertet: Fernere Lebenserwartung in Jahren nach Sterbetafel 2000/2002: Frau Monika Isser, geb ,44 Jahre Für die Bewertung wird somit die fernere Lebenserwartung der Frau Monika Isser herangezogen. Mietzins fiktiv: (7,50 Euro/m²) x 105,14 m² 788,55 Euro p.m. Plus 45,00 pro Garage 90,00 Euro p. M. netto gesamt 878,55 Euro p. M. Kapitalisiert mit 5,5 % als nachschüssige monatliche Rente Variantenberechnung Entgangenes Nutzungsentgelt Fernere Lebenserwartung Kapitalisiert mit 5,5 % ergibt insgesamt ,46 Euro für den Wert des Wohnrechtes 878,55 Euro pro Monat 32,44 Jahre Somit reduziert sich der Verkehrswert bei dieser Variante wie folgt Seite 20

21 Variantenberechnung Verkehrswert Wohnung bestandfrei = ,19 Vekehrswert Garagenabstellplätze = ,00 reduziert um Barwert der entgeltfreien Nutzung = ,46 ergibt = ,73 abzüglich 5 % Abschlag 5 % 2.739,24 für eingeschränkte Verwertbarkeit Variante Verkehrswert = ,49 Der Verkehrswert bei der Variante der unentgeltlichen Nutzung beträgt daher wie folgt: Der Verkehrswert Top W13 beträgt Variante unentgeltliche Nutzung (inkl. Garagenplätze) ,49 Euro Seite 21

22 IV. ZUSAMMENFASSUNG Die oben ermittelten Werte sind bereits auf ihre Marktgängigkeit hin überprüft, daher ist eine zusätzliche Anpassung nicht mehr erforderlich. Hinweise: Die unter C-Lnr. 1 eingetragene Dienstbarkeit ist bei dem Ansatz für den Grundstückspreis bereits mitberücksichtigt.das Veräußerungsverbot und Vorkaufsrecht für das Land Tirol steht im Zusammenhang mit der Finanzierung der Einheiten über Wohnbauförderungsmittel. Bei einem Verkauf sind die diesbezüglichen Bestimmungen einzuhalten und mit der Wohnbauförderung für das Land Tirol abzuklären. Für die gegenständliche Verkehrswertermittlung werden diese Lasten ausdrücklich nicht berücksichtigt. Weiters ist eine Rangordnung für die Veräußerung für eingetragen. Diese blieb bei der Ermittlung des Verkehrswertes unbeachtet. Die Bewertung der beiden Tiefgaragenabstellplätze erfolgt pauschal, wobei dem Umstand Rechnung getragen wird, dass die zwei getrennten Topeinheiten tatsächlich als Doppelgarage genutzt werden. Unabhängig von der Parifizierung erfolgt die Bewertung somit als eine Einheit. Die Einheiten werden derzeit unentgeltlich (nur Betriebskosten) genutzt. Unklar ist die Rechtsgrundlage dieser Nutzung, dieser derzeit unklare Zustand wird in einer Variantenberechnung berücksichtigt. Seite 22

23 Der Verkehrswert jener 119/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB Axams mit denen Wohnungseigentum an Top W 13 untrennbar verbunden ist beträgt wie folgt: Variante Eins (bestandfrei) Verkehrswert Top W13 bestandfrei ,19 Euro Der Verkehrswert jener 9/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB Axams mit denen Wohnungseigentum an G 20 sowie jener 9/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an G 19 der Liegenschaft untrennbar verbunden ist beträgt wie folgt: Verkehrswert Garagenplatz G19 und G20 gemeinsam (bestandfrei) ,00 Euro Der Verkehrswert der WE-Einheiten Top W13 sowie der Garagenabstellplätze G19 und G20 (Garagen wurden als wirtschaftliche Einheit bewertet) beträgt in Summe Verkehrswert gesamt (inkl. Tiefgaragenplätze) (bestandfrei) ,19 Euro Seite 23

24 Variante Zwei (unentgeltliche, unbefristet Nutzung) Der Verkehrswert der Variante mit unentgeltlicher und unbefristeter Nutzung beträgt wie folgt Der Verkehrswert Top W13 beträgt Variante unentgeltliche Nutzung (inkl. Garagenplätze) ,49 Euro Welche Fakten ich derzeit kenne, ist ausreichend dargestellt. Ergeben neue Fakten, dass ich meine Meinung ändern kann und muss, so behalte ich mir vor, dies zu tun. Mag. Klaus Plattner Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Innsbruck, am Seite 24