Wohnhaus (Architektenhaus) Rosengasse 200

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1 Familie Dr. Thomas und Franziska EHRLICH Rosengasse Puntigam Ehrlich Immobilien Thomas Ehrlich Ehrlichstraße Graz Tel.: +43 (0) : office@ehrlich-immobilien.at Web.: Marktwertanalyse vom für Wohnhaus (Architektenhaus) Rosengasse Puntigam

2 Inhaltsverzeichnis Grundlegende Informationen zur Bewertungsmethodik 3 Haftungsausschluss 3 Bewertungsmethodik Bodenwert 3 Bewertungsmethodik Gebäude 3 1) Grundlegende Angaben 4 2) Sachwertberechnung 2.1) Basisangaben zum Grundstück 2.2) Angaben zur Grundstücksbeschaffenheit 2.3) Angaben zur Grundstückslage 2.4) Basisangaben zum Objekt 2.5) Angaben zur Objektausstattung und -lage 2.6) Angaben zur Objektsanierung 2.7) Sonstige wertbeeinflussende Angaben ) Ergebnis Sachwertberechnung 7 4) Ergebnis Verkehrswertberechnung Marktwertanpassung 7 7 Details zur Altersabwertung (Vogels) 9 Energiewerte der Immobilie 10 Makrolage der Immobilie mit Umgebungsübersicht 11 Mikrolage der Immobilie 12 Bilder der Immobilie 13 Pläne der Immobilie 17 Weitere Anhänge 20 Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 2 von 20

3 Grundlegende Informationen zur Bewertungsmethodik Die Bewertung der vorliegenden Immobilie erfolgt in Anlehnung an die gesetzlichen Vorgehensweisen einer Liegenschaftsbewertung aufgrund der vom Auftraggeber angegebenen Daten und Eingaben. Die Berechnungsmethode erfolgt auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (LBG). Gemäß 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) wird der Verkehrswert einer Immobilie durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit der Liegenschaft, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse sowie aus Spekulationsgesichtspunkten zu erzielen ist. Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preise nach Angebot und Nachfrage richten. Bei der Marktwertanalyse sind alle persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkte zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Die Ermittlung des Verkehrswertes setzt somit einen Markt mit freier Preisbildung voraus, der den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf dem Immobilienmarkt und dem Kapitalmarkt unterliegt. Haftungsausschluss Die Immobilienbewertung wurde vom Makler/Gutachter nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die Angaben stammen teilweise von Dritten (Auftraggeber) und können nicht auf Vollständig und auf Richtigkeitkeit überprüft werden. Trotz sorgfältiger Bearbeitung und Einschätzung durch den Makler/Gutachter sind Abweichungen vom tatsächlichen Marktwert nicht ausgeschlossen. Die Wertermittlung stellt kein gerichtliches Gutachten im Sinne eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienwesen dar, sondern dient lediglich zur Wertermittlung und Marktwerteinschätzung für einen eventuellen Immobilienverkauf oder Immobilienvermittlung. Bewertungsmethodik Bodenwert Alle für die Wertermittlung herangezogenen Preise und Richtwerte stammen aus aktuellen Markterhebungen und Vergleichswerten von Grundstücken anhand von ortsüblichen Kaufpreisen. Bewertungsmethodik Gebäude Die Berechnung des Gebäudes erfolgt über die Neuwertherstellung unter Berücksichtigung der Altersabwertung nach der Methode von Vogels, Ross oder Linear. Der errechnete Immobilienwert stellt den Wert zum angegebenen Stichtag dar. Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 3 von 20

4 1) Grundlegende Angaben Immobilientyp: Architektenhaus Plz/ Ort: 8042 Puntigam Adresse: Rosengasse 200 Katastralgemeinde (KG): St. Peter (63119) Einlagezahl (EZ): 100 Grundstücksnr. (GST-NR): 145/12 Eigentümer: Anteil: 1/2 Thomas EHRLICH Anteil: 1/2 Franziska EHRLICH ) Sachwertberechnung Das Sachwertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie mit heutigem Errichtungszeitpunkt anhand der Herstellungskosten die aufzuwenden sind, um ein Gebäude an selber Stelle mit selber Größe und Ausstattung zu errichten (=Neubauwert). Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt anhand der gewöhnlichen Errichtungskosten inkl. Umsatzsteuer je m² unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausstattungungsstandards. Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen und Instandhaltungsmängel zum Ausdruck kommt. Der Abschlag für die Wertminderung erfolgt prozentuell vom Herstellungswert. Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei nicht wirtschaftlich genutzten Immobilien eingesetzt und kann als reeller Objektwert angesehen werden. 2.1) Basisangaben zum Grundstück Grundstückslage Sehr gute Wohnlage EUR 275,00 /m² Baulandfläche 850 m² EUR ,00 Summe EUR ,00 Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 4 von 20

5 2.2) Angaben zur Grundstücksbeschaffenheit Grundstücksform Rechteckig EUR 7.831,00 Topographie Flach EUR 2.945,00 Ausrichtung Süd / West EUR 2.338,00 Summe EUR ,00 2.3) Angaben zur Grundstückslage Straßentyp Nebenstraße (ruhig) EUR 5.750,00 Verkehrsanbindung Öffentl. Verkehrsmittel (Bus, Bahn) in der EUR 5.166,00 Nähe (bis 1km) Wohnlage Reine Wohnlage EUR 4.885,00 Freizeiteinrichtungen Sport- u. Kultureinrichtungen in der Nähe EUR 748,00 (bis 5km) Einkaufsmöglichkeiten Supermarkt, Fachhandel in der Nähe (bis EUR 1.753,00 3km) Bildungseinrichtungen Kindergarten, Schulen in der Nähe (bis 3km) EUR -- Aussichtslage Nein EUR -- Summe EUR ,00 2.4) Basisangaben zum Objekt Wohnfläche (Netto) 140 m² EUR ,00 Kellerfläche - EUR -- Balkon - EUR -- Loggia - EUR -- Wintergarten - EUR -- Terrasse 25 m² EUR ,00 Baujahr 2002 EUR -- Methode zur Altersabwertung: Vogels EUR ,97 Nutzungsdauer: 80 Jahre Details siehe Altersabwertungstabelle Summe EUR ,03 Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 5 von 20

6 2.5) Angaben zur Objektausstattung und -lage Bauweise Ziegel-Massivbauweise mit EUR 2.139,00 Wärmedämmung Dachform Flachdach EUR 5.950,00 Fenster 3-fach Verglasung EUR 3.261,00 Heizung Zentrale Wärmeversorgung über EUR ,00 Luftpumpe oder Erdwärmepumpe Art der Beheizung Fußbodenheizung EUR 3.007,00 Kaminanschluß Kaminanschluss vorhanden EUR 2.075,00 Böden Parkett / Fliesen EUR -- Sanitäreinrichtungen Standard EUR -- Elektroinstallationen Standard EUR -- Einbaumöbel Nein EUR -- Zimmer 4 Zimmer EUR 2.626,00 Summe EUR ,00 2.6) Angaben zur Objektsanierung Keine Sanierungen durchgeführt 2.7) Sonstige wertbeeinflussende Angaben Außenstellplatz - EUR -- Carport 2 EUR ,00 Garage - EUR -- Tiefgarage - EUR -- Sonstige Werterhöhung in - EUR -- Sonstige Wertminderung in - EUR -- Summe EUR ,00 Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 6 von 20

7 3) Ergebnis Sachwertberechnung Basisangaben zum Grundstück EUR ,00 Basisangaben zum Objekt EUR ,03 Angaben zur Grundstücksbeschaffenheit EUR ,00 Angaben zur Grundstückslage EUR ,00 Angaben zur Objektausstattung EUR ,00 Sonstige wertbeeinflussende Angaben EUR ,00 Der errechnete Sachwert der Immobilie beträgt EUR ,03 4) Ergebnis Verkehrswertberechnung Das Verkehrswertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Als Verkehrswert bezeichnet man den Wert, der durch den normalen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Begebenheiten unter Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Marktwertanpassung Der Verkehrswert beinhaltet eine gerundete Marktwertanpassung von +5%. EUR ,97 Das Ergebnis wird auf die nächstliegende 100er Stelle auf- bzw. abgerundet. Begründung: Diese Immobilie wurde durch die Beeinflussung der angegebenen Lageumstände (sehr gehohene Wohngegend) einer Marktanpassung unterzogen. Der gerundete Verkehrswert der Immobilie beträgt EUR ,00 Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 7 von 20

8 Diese Immobilienbewertung wurde am erstellt von: Ehrlich Immobilien Thomas Ehrlich Ehrlichstraße Graz Tel.: +43 (0) : office@ehrlich-immobilien.at Web.: Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 8 von 20

9 Details zur Altersabwertung (Vogels) Um den Prozess der Altersabwertung besser nachvollziehen zu können, gibt die nachfolgende Tabelle zur Abwertung durch das Gebäudealter detaillierte Auskunft über die Berechnungsmethode. Ausgangsbasis ist der aktuelle Gebäudewert, alle dazwischenliegenden Jahrgänge stellen den Wert des Gebäudes im aktuellen Jahr dar - ausgehend vom aktuellen Wert zum Zeitpunkt der Immobilienbewertung. Zeitpunkte der Wertsteigerung (z.b. durch Sanierung) sind fett dargestellt und werten das Gebäude in diesem Jahr zusätzlich auf. Äußere Einflüsse wie z.b. Inflation oder etwaaige Währungsumstellungen sind in der Berechnung nicht berücksichtigt. Alter Jahr Wertentwicklung Restwert Anmerkungen ,49% / (=98,51%) ,49% / (=97,02%) ,46% / (=95,56%) ,46% / (=94,10%) ,44% / (=92,66%) ,44% / (=91,22%) ,41% / (=89,81%) ,41% / (=88,40%) ,39% / (=87,01%) ,39% / (=85,62%) ,36% / (=84,26%) ,36% / (=82,90%) ,34% / (=81,56%) ,34% / (=80,22%) ,31% / (=78,91%) ,31% / (=77,60%) Restwert Gebäude ,00 Anmerkungen: Bitte beachten Sie, dass die Werte in der Tabelle gerundet werden und daher minimale Abweichungen möglich sind welche sich auf das Endergebnis jedoch nicht auswirken. Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 9 von 20

10 Energiewerte der Immobilie Die nachfolgende Tabelle spiegelt die aktuell gültigen Energiewerte der Immobilie wider: 0,65 75,00 10,50 35,50 Gültig bis: HWB SK : PEB SK : CO 2 SK : f GEE : SK: Der Heizwärmebedarf beschreibt jene Wärmemenge, welche den Räumen rechnerisch zur Beheizung zugeführt werden muss. Einheit: kwh/m² Jahr. Der Primärenergiebedarf schließt die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude einschließlich aller Vorketten mit ein. Dieser weist einen erneuerbaren und einen nicht erneuerbaren Anteil auf. Gesamte dem Endenergiebedarf zuzurechnenden Kohlendioxidemissionen, einschließlich jener für Transport und Erzeugung sowie aller Verluste. Zu deren Berechnung wurden übliche Allokationsregeln unterstellt. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist der Quotient aus dem Endenergiebedarf und einem Referenz-Endenergiebedarf. Standortklima Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 10 von 20

11 Makrolage der Immobilie mit Umgebungsübersicht Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 11 von 20

12 Mikrolage der Immobilie Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 12 von 20

13 Bilder der Immobilie Südansicht Westansicht Ostansicht Eingang Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 13 von 20

14 Bilder der Immobilie Wohnzimmer Küche Küche Elternschlafzimmer Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 14 von 20

15 Bilder der Immobilie Zimmer Zimmer Stiegnhaus Vorraum - OG Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 15 von 20

16 Bilder der Immobilie Bad Bad Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 16 von 20

17 Pläne der Immobilie Erdgeschoss Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 17 von 20

18 Pläne der Immobilie Obergeschoss Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 18 von 20

19 Pläne der Immobilie Lagesituation Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 19 von 20

20 Weitere Anhänge aktueller Grundbuchauszug vom Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 20 von 20