Mag. Mario Kapp 26 S 135/12s Insolvenzverwalter, Rechtsanwalt

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1 Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA Ingenieurbüro für Bauphysik, Unternehmensberater Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Kirchengasse 5, 8570 Voitsberg Tel.: 03142/ , Fax 0810/ , Mobil 0676/ , Mag. Mario Kapp 26 S 135/12s Insolvenzverwalter, Rechtsanwalt LGZ Graz Feldkirchner Straße Graz Seiersberg Konkursverfahren Schuldner Martin Krenn Erzherzog Johann-Straße Seiersberg Liegenschaft Betriebsliegenschaft (Gasthaus + Wohnungen) Feldkirchner Straße Seiersberg EZ 1867, GB Seiersberg Liegenschaftseigentümer Martin Krenn (1/1 Anteil) G U T A C H T E N zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1867, Grundbuch Seiersberg. Voitsberg,

2 Allgemeine Daten Auftrag und Auftraggeber Herr Mag. Mario Kapp, Insolvenzverwalter, hat den zeichnenden Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der am Deckblatt genannten Liegenschaft zu erstellen. Zweck des Gutachtens Die Bewertung erfolgt zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1867, GB Seiersberg, im Rahmen eines Insolvenzverfahrens mit der Geschäftszahl 26 S 135/12s des LGZ Graz. Bewertungsstichtag Die Befundaufnahme erfolgte am um 9:00 Uhr, am um 09:00 Uhr und am um 16:30 Uhr. Bei der Befundaufnahme waren neben dem Sachverständigen Herr Martin Krenn und Frau Evelyn Krenn anwesend. Als Bewertungsstichtag wird der letzte Tag der Befundaufnahme, der , festgelegt. Bewertungsgrundlagen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf ÖNORM B 1800 und B 1802 Besichtigung der Liegenschaft Grundbuchsauszug Erhebungen im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes Vergleichspreissammlung des SV Erhebungen beim zuständigen Gemeindeamt Übermittelte Unterlagen durch den Masseverwalter Übermittelte Unterlagen durch den Schuldner Fotodokumentation Lagedarstellungen GIS - Steiermark - Digitaler Atlas Steiermark Kleiber/Simon: Wertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 5. Auflage Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage, Sparkassenverlag Wien Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs Weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der "Liegenschaftsbewertungsakademie" des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 2 von 23

3 Befund Gutsbestand (der Grundbuchauszug liegt bei) GB REPUBLIK ÖSTERREICH GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Seiersberg EINLAGEZAHL 1867 BEZIRKSGERICHT Graz-Ost ******************************************************************************* Letzte TZ 27990/2012 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 243/195 GST-Fläche * 1924 Bauf.(Gebäude) 518 Gärten 1406 Feldkirchner Straße 124 Dingliche Rechte (Eintragungen im A 2-Blatt) ************************************* A2 ************************************** 1 a 20402/ /1993 Sicherheitszone Flughafen Graz Gst 243/195 b 11001/1974 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a gelöscht Die eingetragenen Rechte wirken sich auf die gegenständliche Verkehrswertermittlung nicht wertrelevant aus, sodass diese nicht weiter berücksichtigt werden. Eigentümer (Eintragung im B-Blatt) ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/1 Martin Krenn GEB: ADR: Erzherzog Johann-Str 20, Seiersberg 8054 h 5879/2010 IM RANG 20014/2009 Kaufvertrag Eigentumsrecht Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 3 von 23

4 Dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt) ************************************* C *************************************** 11 a 5880/2010 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 1, ,-- für VOLKSBANK GRAZ-BRUCK e.gen. (FN t) b 5880/2010 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ c 3990/2012 Kautionsband 13 a 27726/2012 Zahlungsbefehl PFANDRECHT vollstr EUR 543,96 12 % Z seit , Kosten EUR 186,68 samt 4 % Z seit , 189,96 für Saubermacher Dienstleistungs AG (FN h) (242 E 4446/12 h) b 27726/2012 Simultanhaftung mit EZ 2341 Im C-Blatt sind diverse Geldlasten einverleibt. Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 4 von 23

5 Grundstück Lage der Liegenschaft Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft EZ 1867, GB Seiersberg, bestehend aus dem Grundstück 243/195, befindet sich im Ortsgebiet der Gemeinde Seiersberg unter der Orientierungsnummer Feldkirchner Straße 124. Die Lage der Liegenschaft kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden; die aktuelle Verwendung als Gewerbe- und Wohnliegenschaft kann als gut bezeichnet werden. Die verkehrstechnische Aufschließung erfolgt direkt über die Feldkirchner Straße. Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung erreichbar. Nähere Details, sowie die genaue Lage und Form des Grundstückes und des Gebäudes sind der beigefügten Bilddokumentation und dem Lageplan zu entnehmen. Fotodokumentation (weitere Fotodokumentation ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen) Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 5 von 23

6 Adressortsplan Luftbilder - GIS Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 6 von 23

7 Beschreibung der Liegenschaft Die Liegenschaft EZ 1867 besitzt eine unregelmäßige Form, ist nahezu ebenerdig und hat ein Gesamtausmaß von 1.924m 2. Die maximale Länge beträgt rund 60m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 38m. Auf der Liegenschaft wurde ein Gasthaus mit 3 Wohnungen errichtet; davor ist ein entsprechender Parkplatz situiert. Die genaue Lage und Form ist dem beiliegenden Katasterplan zu entnehmen. Lageplan - GIS Aufschließung Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das örtliche Wasser- und Kanalnetz. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 7 von 23

8 Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Seiersberg ist das Bewertungsgrundstück als allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,2-0,5 ausgewiesen. Auszug aus dem Flächenwidmungsplan ALLGEMEINES WOHNGEBIET - WA Allgemeine Wohngebiete, das sind Flächen, die vornehmlich für Wohnbauten bestimmt sind, wobei auch Gebäude, die den wirtschaftlichen, sozialen, religiösen und kulturellen Bedürfnissen der Bewohner von Wohngebieten dienen (z.b. Verwaltungsgebäude, Schulgebäude, Kirchen, Krankenanstalten, Kindergärten, Garagen, Geschäfte, Gärtnereien, Gasthäuser und Betriebe aller Art, soweit sie keine dem Wohncharakter des Gebietes widersprechenden Belästigungen der Bewohnerschaft verursachen), errichtet werden können. Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen wurde nicht erhoben. Einheitswert Der Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz und wird daher nicht erhoben. Sonstige Feststellungen keine. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 8 von 23

9 Objektbestand Beschreibung Objekt Feldkirchner Straße 124 Auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wurde ein in Massivbauweise ausgeführtes, teilweise unterkellertes, zweigeschossiges Gebäude errichtet. Das Objekt wurde in mehreren Etappen errichtet; das ursprüngliche Objekt wurde im Jahr 1976 errichtet und dann in den Jahren und 2001 erweitert und ausgebaut. Im Jahr 2009 wurde das Objekt teilweise saniert und adaptiert. Das Objekt besteht aus dem im Erdgeschoss situierten Gaststättenbetrieb, einer eigenständig zugänglichen Einliegerwohnung im Erdgeschoss, sowie zwei weiteren eigenständigen Wohnungen im Obergeschoss und einem adaptierten vermieteten Dachraum, in welchem eine Sendeanlage für einen Mobilfunkbetreiber untergebracht ist. Das Kellergeschoss ist sowohl über eine innenliegende Treppe als auch über einen Außenzugang begehbar; es befinden sich dort neben den üblichen Versorgungseinrichtungen für den Gaststättenbetrieb noch weitere Lagerräume und ein durch den Gaststättenbetrieb genutzter Büroraum. Die Gaststätte (TOP 1) besteht im Wesentlichen aus einem Gastzimmer mit einer Theke, einer Küche, einem weiteren großen Gästeraum, einem Raucherraum sowie den Sanitäreinrichtungen. In Summe sind rund 100 Sitzplätze vorhanden. Die Einliegerwohnung (TOP 2) im Erdgeschoss hat einen eigenen westlich gelegenen Zugang über einen Windfang; grundsätzlich wäre ein Zugang über den Gaststättenbetrieb möglich; sie besteht aus einem Windfang, einem Vorraum, einer Küche, einem Abstellraum, einem Wohnzimmer, einem Schlafzimmer, einem weiteren Zimmer, sowie aus einem Badezimmer und einem WC. Laut übermittelten Unterlagen und Mietvertrag weist die Wohnung eine Nutzfläche von rund 94m² auf. Die Wohnungen TOP 3 und TOP 4 befinden sich im Obergeschoss, wobei die Wohnung TOP 3 laut übermittelten Unterlagen eine Nutzfläche von rund 119m² und die Wohnung TOP 4 eine Nutzfläche von rund 178m² aufweist. Der Zugang zu beiden Wohnungen erfolgt über ein gemeinsames innenliegendes Stiegenhaus, welches sowohl über die Gaststätte als auch von außen eigenständig zugänglich ist. Die Wohnung TOP 3 wurde im Zuge des Erweiterungsbaues im Jahre 2001 errichtet; sie besteht aus einem Vorraum, einer Küche, einem Wohnzimmer, zwei weiteren Zimmern, einem Badzimmer mit WC und einer Loggia. Die Räumlichkeiten der Wohnung TOP 4 waren laut Parteienangaben ursprünglich dafür vorgesehen, sie als Einzelzimmer zu vermieten; entsprechend dieser Planung muss der Grundriss dieser Wohnung als nicht optimal für die aktuelle Nutzung bezeichnet werden. Über das Stiegenhaus gelangt man direkt in ein größeres Zimmer von dem aus über einen Gang die sieben weiteren Zimmer erschlossen werden, bei denen lt. Parteienangaben grundsätzlich eine Anschlussmöglichkeit für einen Wasseranschluss besteht. Weiters befinden sich in der Wohnung noch eine Kochnische, ein Badezimmer und ein WC. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 9 von 23

10 Die Beheizung des Objektes erfolgt mittels einer Öl-Zentralheizung größtenteils über Radiatoren; in der Wohnung TOP3 ist teilweise eine Fußbodenheizung vorhanden. Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Verkehrs-, Park- und Grünflächen. Der auf der Liegenschaft befindliche Gastgarten, die Terrassenüberdachung, die Garagen, der Spielplatz, die Gartenhütte und das im Außenbereich untergebrachte Kühlhaus werden in der pauschalen Außenanlagenbewertung bzw. im unterstellten Mietzins mitberücksichtigt. Für den Gastgarten gibt es seitens der Gemeinde keine Bewilligung. Aufgrund der verschiedenen Baustufen und des dem Alter entsprechenden Bau- und Erhaltungszustandes wird für das bewertungsgegenständliche Objekt ein fiktives Alter von 20 Jahren, eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren und somit eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren durch den zeichnenden Sachverständigen festgelegt. Die dem zeichnenden Sachverständigen übermittelten Planunterlagen entsprechen im Wesentlichen dem Bestand; vor allem im Bereich des Innenausbaues wurden jedoch Abweichungen festgestellt; für die weiterführende Berechnung werden die Flächen der Pläne, sowie die in den Mietverträgen bzw. in den übermittelten Unterlagen angeführten Flächen als Grundlage angesetzt. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Baujahr: 1976, 1989, 1991, 2009, 2011 Baujahr (fiktiv) 1992 Gesamtnutzungsdauer: 60 Jahre Restnutzungsdauer: 40 Jahre Instandhaltung/Sanierung: Nettonutzflächen (lt. Plan): Gasthaus Wohnungen: Heizung: Baubewilligung: Benützungsbewilligung: dem Alter und der Nutzung entsprechend siehe Plan bzw. Berechnung ca. 100 Sitzplätze 3 Wohnungen Öl-Zentralheizung vorhanden vorhanden Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 10 von 23

11 Ausstattung Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Ausstattung der gesamten Gaststätte sowie der einzelnen Wohnungen kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden. Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Objektes als durchschnittlich bis gut und dem Alter und der Nutzung entsprechend bezeichnet werden. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt; im Bereich der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau im Bereich der erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Bewertungsobjektes und keine weitere bauliche Untersuchung des Gebäudes, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird die Note 2,5 für die Bewertung festgesetzt. Zubehör Auftragsgemäß durch den Insolvenzverwalter wird das Zubehör der Gaststätte im Zuge des Pachtwertverfahrens mitberücksichtigt. Eine detaillierte Einzelbewertung des Inventars und Zubehör erfolgt auftragsgemäß nicht. Energieausweis Es liegt kein Energieausweis lt. Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor. Nutzung, Sonstiges Die Bewertung des Gasthauses (TOP1) erfolgt bestandsfrei; hier wird über das Pachtwertverfahren eine fiktive Pacht abgeleitet. Die Wohnung TOP2, TOP3 und TOP4 sind vermietet; die Mietverträge sind den Beilagen des Gutachtens beigefügt. Unter TOP5 wird die im Haus befindliche Sendeanlage eines Mobilfunkbetreibers bezeichnet. Aufgrund der bestehenden Gebäudekonfiguration und der Anordnung der einzelnen TOPs ist grundsätzlich die Möglichkeit einer Parifizierung des bestehenden Objektes gegeben. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 11 von 23

12 Pachtzins Dem zeichnenden Sachverständigen wurden keine Bilanzen betreffend des laufenden Gaststättenbetriebs übermittelt; im Zuge der Befundaufnahme wurde dem zeichnenden Sachverständigen jedoch eine Umsatzaufstellung des Jahres 2011 inklusive Spartenaufteilung übermittelt; lt. Auskunft von Frau Evelyn Krenn sind diese Zahlen jedenfalls auch für das Jahr 2012 anwendbar. Lfd. Nr. Sparte Nettoumsatz 1 Bier (20%) ,10 2 Wein (20%) ,10 3 Sekt (20%) 938,30 4 Spirituosen (20%) 6.233,50 5 Alkoholfrei (20%) ,50 6 Cafe/Tee (20%) ,30 7 Tabak (20%) 7.381,90 8 Getränke (10%) 94,00 9 Eis (10%) 724,90 10 Küche (10%) ,70 11 Dessert (10%) 2.095,40 15 Texte (0%) 0,50 Umsatz 20% ,70 Umsatz 10% ,82 Umsatz 0% 0,50 Total ,20 Aufgrund der übermittelten Unterlagen wurde 2011 ein Jahresbruttoumsatz von ,20 bzw. ein Jahresnettoumsatz von rund ,00 erzielt; für die weiterführende Berechnung wird für das Jahr 2012 ein konstanter Umsatz unterstellt, sodass für die weiterführende Pachtzinsermittlung ein fiktiver gewichteter Jahresumsatz von ,00 unterstellt wird; Bei einfachen bis guten Gaststätten bzw. bei guten Restaurants bewegen sich die durchschnittlichen Pachtsätze zwischen 6% und 9% vom Gesamtumsatz, sodass bei gegenständlicher Verkehrswertermittlung ein Pachtsatz von 9% des Gesamtumsatzes unterstellt wird. Daraus ergibt sich ein abgeleiteter fiktiver Jahres-Pachtzins von ,00 welcher der weiterführenden Ertragswertberechnung als Grundlage dient. Für die im Erdgeschoss situierte Wohnung TOP2 (Lembäcker) mit einer Wohnnutzfläche lt. Vertrag von 94.16m² ergibt sich laut Mietvertrag vom ein monatlicher Nettomietzins von 504,55. Die entspricht einer Nettomiete von rund 5,36/m². Für die im Obergeschoss situierte Wohnung TOP3 (Deutsch) mit einer Wohnnutzfläche lt. Vertrag von 119,18m² ergibt sich laut Mietvertrag vom ein monatlicher Nettomietzins von 561,81. Die entspricht einer Nettomiete von rund 4,71/m². Für die im Obergeschoss situierte Wohnung TOP4 (Streif) mit einer Wohnnutzfläche lt. Vertrag von 177,69m² ergibt sich laut Mietvertrag vom ein monatlicher Nettomietzins von 556,68. Die entspricht einer Nettomiete von rund 3,13/m². Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 12 von 23

13 Für den Dachbodenraum besteht ein Mietvertrag mit der Firma Ericsson für den Betrieb eines GSM Sender; der entsprechende Vertrag konnte den Sachverständigen nicht übermittelte werden; lt. Parteienangaben werden jedoch 458,33 netto als Monatsmiete unterstellt. Somit ergibt sich eine fiktiver Gesamt-Jahres-Rohertrag der Gesamtliegenschaft von rund ,44 welcher der weiterführenden Ertragswertberechnung als Grundlage dient. Außenanlagen Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern usw. Durchschnittlich betragen die Außenanlagen je nach Art der Anlage nachstehende Prozentsätze der Herstellungskosten. Bauwert der Außenanlagen Art der Anlage einfach durchschnittlich aufwändig Prozent der Herstellungskosten 2,0 4,0 % 5,0 7,0 % 8,0 12,0 % Bei der hier zu bewerteten Liegenschaft wird von einer durchschnittlichen Außenanlage ausgegangen, welche im Zuge der Ertragswertberechnung mitberücksichtigt wird. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 13 von 23

14 Bewertung Für die Bewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von Bedeutung. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Das Pachtwertverfahren ist das von Liegenschaftssachverständigen üblicherweise angewandte Verfahren zur Wertermittlung eines Hotelgrundstücks. Es wird im Wirtschaftsleben allgemein anerkannt und dient auch bei der Beleihung als Grundlage. Es gleicht im Prinzip dem Ertragswertverfahren, wobei der Grundstücksreinertrag aber nicht aus den üblichen Mieten, sondern aus dem nachhaltig erzielbaren Pachtertrag des Eigentümers gebildet wird. Bei bestehenden Objekten können meistens die Umsatzzahlen aus den vergangenen drei Jahren vergleichend mit herangezogen werden. Die mitgeteilten Umsatzzahlen sind jedoch zunächst auf Angemessenheit hin zu überprüfen. Als Jahresnettokaltmiete wird dann die Pacht angesetzt, die ein Betreiber des Hotels (Pächter) üblicherweise dem Eigentümer (Verpächter) zahlt. Diese Verfahrensweise ist auch bei eigengenutzten Hotels anzuwenden, also in den Fällen, in denen Betreiber und Eigentümer eine Person sind. Maßstab für die Bemessung der Pacht ist i. d. R. der Betriebsumsatz. Aus einem nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz wird mittels angemessener, marktüblicher Pachtsätze für Beherbergung, Gastronomie und sonstigem Umsatz ein Jahrespachterlös als Jahresnettokaltmiete ermittelt. Von durchschnittlichen Umsätzen, die auf Dauer von durchschnittlich begabten Hoteliers erzielt werden können, und bei normalen Betriebs- und Sachkosten ergibt sich die Hotelpacht aus nachstehend angeführten Prozentsätzen. Die Bezugsgröße für die Bestimmung der Pachteinnahmen ist der nachhaltig erzielbare Jahresumsatz ohne Umsatzsteuer. Aus den Umsätzen der Gastronomie (Food & Beverage), Beherbergung (Logis) und dem sonstigen Umsatz (Sauna, Schwimmbad, Telefon usw.) oder dem Gesamtumsatz des Betriebs wird mit den jeweiligen Pachtsätzen in % der Jahrespachtwert in ermittelt. Die Höhe der tragbaren Pachtsätze hängt vom Umsatzsegment (F & B, Logis usw.) sowie der Kategorie des Gastronomie- und Beherbergungsbetriebs ab. In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode ziel führend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Pachtwertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Die nachstehende Bewertung erfolgt nach dem Pachtwertverfahren, welches für Liegenschaften wie der bewertungsgegenständlichen das geeignete Verfahren ist. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 14 von 23

15 Umsatz-Pachtsätze Die Umsatz-Pachtsätze für Gastronomiebetriebe wurden durch den Deutschen Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) für Deutschland wie folgt veröffentlicht und können auch als Richtwerte für Österreich herangezogen werden: Betriebsart / Umsatzbereich Basispachtsätze in % Gaststätten einfache 6-8 gute 7-9 Restaurants gute sehr gute Pubs gute sehr gute Bistros Spezialitätenlokale 8-12 Schankbetriebe 6-8 Cafès/Eisdielen 8-12 Diskotheken Hallenbetriebe 4-7 Quelle: Gastgewerbliche Schriftenreihe Nr. 57 des DEHOGA Für Hotelliegenschaften kann folgende Tabelle einen Anhaltspunkt für die Ermittlung der Jahrespacht bieten: Marktübliche Pachtsätze bei Hotelgrundstücken in % Beherbergung (nur Logisumsatz) einfache Betriebe gute Betriebe sehr gute Betriebe Luxushotels Hotel-Gastronomiebereich (nur F& B-Umsatz) Gastronomie Getränke Hotelbetrieb (nur sonstige Umsätze) Stadthotel (vom Gesamtumsatz) Normalausstattung gehobene Ausstattung First-Class/Luxus Kettenhotellerie und große Hotels gem. DEHOGA Ferienhotel (vom Gesamtumsatz) Normalausstattung gehobene Ausstattung First-Class/Luxus Hotel Garni (vom Gesamtumsatz) Normalausstattung gehobene Ausstattung Quelle: Bienert Bewertung von Spezialimmobilien selten über Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 15 von 23

16 Hotel Restaurant Beherbergung % Speisen 6-10 % Getränke 8-10 % Sonstiges % Gesamtumsatz % in Sonderfällen bis zu max. 20 % Speiserestaurants 6-7 % Weinstuben 8-10 % * Biergaststätten 10 % ** Quelle: Richtsätze Kleiber-Simon-Weyers * es ist gegebenenfalls 2 % für das Mobiliar abzusetzen. ** 3-5 % Abschlag vom Umsatz für Mobiliarpacht. Gewerbe Durchschnittliche Pachtsätze in v.h. des Umsatzes Hotel/Restaurant > Beherbergung 15 bis 20 % > Gastronomie 6 bis 10 % > Getränke 8 bis 10 % > Sonstiges 6 bis 7 % > Gesamtumsatz 15 bis 18 % > in Sonderfällen maximal bis zu 20% Hotel garni > Beherbergung 18 bis 22 % > Speisen/Getränke 8 bis 12 % > Gesamtumsatz 20 bis 22 % > in Sonderfällen maximal bis zu 25% ansonsten 8 bis 10 % > Normalausstattung 11% > gehobene Ausstattung 12% > First-Class 15% > Kur- und Ferienhotel 14% Speiserestaurant 6 bis 8 % Weinstuben 8 bis 10 % Bierkneipe 10% Altenheime 5 bis 15 % Fachkliniken 15 bis 20 % Kurkliniken 15 bis 20 % Sanatorien 15 bis 20 % Pflegeheime 15 bis 20 % Quelle: Richtsätze Kleiber-Simon-Weyers Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 16 von 23

17 Die Basis-Umsatz-Pachtsätze sind durch Zu- oder Abschläge aufgrund liegenschaftsspezifischer (Erscheinungsbild, Ausstattungsstandard) und gegebenenfalls vertragsbedingter Kriterien anzupassen. In den Basis-Umsatz-Pachtsätzen ist auch der Pachtanteil für die Einrichtung und das Mobiliar enthalten. Dieser Anteil kann mit bis zu rund 25 % der Pachtsätze angenommen werden. Der Jahrespachtwert (= Jahresrohertrag) wird um die Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Pachtausfallwagnis) vermindert, wodurch sich der Liegenschaftsreinertrag errechnet, der wiederum die Ausgangsbasis für die Ermittlung des Ertragswerts und in der Folge des Verkehrswerts bildet. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 17 von 23

18 Ertragswert Ertragswert Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebsaufwand, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, Verwaltungsaufwand) sowie der Abschreibung und des Ausfallswagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegenden wird der Reinertrag aus dem Hauptmietzins abzüglich Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Mietausfallswagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt. Der Ertragswert des Gesamtobjektes schließlich ist die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Wahl des Zinssatzes: Der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte Liste der Richtwerte als Empfehlung veröffentlicht. Empfehlung des Sachverständigenverbandes Liegenschaftsart Lage in Prozent* hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0 4,0 2,5 4,5 3,0 5,0 3,5 5,5 Büroliegenschaft 3,5 5,5 4,0 6,0 4,5 6,5 5,0 7,0 Geschäftsliegenschaft 4,0 6,0 4,5 6,5 5,0 7,0 5,5 7,5 Einkaufszentrale, Supermarkt 4,5 7,5 5,0 8,0 5,5 8,5 6,0 9,0 gewerbliche genutzte Liegenschaft 5,5 8,5 6,0 9,0 6,5 9,5 7,0 10,0 Liegenschaftsart Zinssatz Einfamilienhäuser 2,5-3,5 % Zweifamilienhäuser 3,5-4,0 % Mietwohnhäuser nach MRG ab 3,0 % Mietwohnhäuser 4,0-5,0 % Wohn- und Geschäftshäuser 4,5-5,5 % Büro- und Geschäftshäuser 5,5-6,5 % Kaufhäuser, Einkaufszentren, 6,0 7,5 % Selbstbedienungsmärkte Industrieliegenschaften 6,0 8,5 % Touristische genutzte Liegenschaften 7,0-12,0 % Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften 2,0 % (+/-) Quelle: Richtsätze Heimo Kranewitter Im gegenständlichen Fall werden 4,0% für die Wohnungen und 7,0% für die Gaststätte angesetzt. Er orientiert sich an den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. Die Bewirtschaftungskosten des Verpächters werden unter Berücksichtigung des vorhandenen Instandhaltungszustandes, des bestehenden Mietausfallwagnis und der Erhaltungs- und Verwaltungskosten im gegenständlichen Fall pauschal mit 20% festgelegt. Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 18 von 23

19 Vergleichspreise In der Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichtes sowie in der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen wurden Preise für die Vergleichspreisermittlung erhoben. Vergleichspreise KGNR KG-Name TZ Jahr GNR NA Verkäufer Käufer GN- Größe m² Kaufpreis Preis/m² in Seiersberg /6 B A Heinesch Bacher ,00 122, Seiersberg /3 B B Alfa Real- Projektentwicklungs GmbH Grundstücksverwaltung Graz-Süd GmbH ,00 219, Seiersberg /2 B C Weitzl, Semmler Mujic ,00 95,82 Strabag Liegenschaftsverwaltung 111 Werner Gröbl Rauchleiten Seiersberg B D Gmbh GmbH ,00 48, Straßgang /4 B E Sprengers Wieser ,00 115,58 Rudolf Kratochwill Seiersberg Feb B F Sandgewinnung GmbH Pfeiffer ,00 220, Seiersberg /14 B G Pfeiffer Faltas ,98 47, Seiersberg /15 B H Czmor Zeba ,00 98, Seiersberg /2; B I Mag.Steiner, Eckhart Finster ,00 272,94 244/1 244/ Seiersberg /244/107 B J Mag Steiner;Eckhart Finster ,26 138,97 Erläuterung: Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Form, Flächenwidmung, Beschaffenheit und Verkaufszeitpunkt, wurden für die Vergleichsgrundstücke entsprechende Abschläge/Zuschläge angesetzt und für die zu bewertende Liegenschaft ein Vergleichspreis abgeleitet. Die gegebene Bebauung wurde dabei berücksichtigt. Angepasster Vergleichspreis: 125,00/m² Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 19 von 23

20 Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 243/195 allgemeines Wohngebiet (WA), 0,2-0,5, bebaut 1.924,00 m² Nutzfläche á 125,00 Grundstückswert ,00 Bodenwerte ,00 Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 20 von 23

21 Ertragswert Objekt "Feldkirchner Straße 124" - Gaststätte 40 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 7,00 % Jahresroherträge TOP1 - Gaststätte Umsatz jährlich ,00 (fiktiv), Pachtsatz 9,00 % ,00 Jahresrohertrag ,00 20,00 % Bewirtschaftungskosten (1) ,00 Jahresreinertrag ,00 (1) Bewirtschaftungskosten 20,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten ,00 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 7,00 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 40,00 Jahre, Kapitalisierungszins 7,00 %, Vervielfältiger 13,3317 Jahresreinertrag ,00 Bodenwertverzinsung ,00 Gebäudereinertrag 4.045,00 Zwischensumme ,77 anteiliger Bodenwert ,00 Ertragswert ,77 Objekt "Feldkirchner Straße 124" - Wohnungen 40 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,00 % Jahresroherträge TOP2 - Wohnung monatlich 504, ,60 TOP3 - Wohnung monatlich 561, ,72 TOP4 - Wohnung monatlich 556, ,16 TOP5 - Mobilfunksender monatlich 458, ,96 Jahresrohertrag ,44 20,00 % Bewirtschaftungskosten (2) ,29 Jahresreinertrag ,15 (2) Bewirtschaftungskosten 20,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten ,29 Ertragswert des Objektes Jahresreinertrag ,15, Kapitalisierungszins 4,00 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 40,00 Jahre, Vervielfältiger 19,7928 Ertragswert ,31 Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 21 von 23

22 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 22 von 23

23 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Für die Nachkontrolle wurde der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs der Immobilien- und Vermögenstreuhänder sowie der BKI-Baukosten für Gebäude der deutschen Architektenkammer herangezogen und die unterstellten Umsatzzahlen und Zinse auf Plausibilität geprüft. Der ermittelte Ertragswert erscheint plausibel, jedoch unterliegen Liegenschaften wie die bewertungsgegenständliche einem gewissen Veräußerungsrisiko, sodass dieser Umstand durch einen Marktanpassungsabschlag im Ausmaß von 10% berücksichtigt wird. Ertragswert ,00 Marktanpassung -10,00 % , ,10 Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 1867, Grundbuch Seiersberg, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Schlusskommentar Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Voitsberg, am der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Lichtbilder Beilagen: Grundbuchauszug Grundrissdarstellungen Lageplan DKM Auszug aus dem Flächenwidmungsplan Mietverträge Verkehrswertgutachten; LGZ Graz 26 S 135/12s Martin Krenn Seite 23 von 23