SV Thomas Grasl. über die Ermittlung des Verkehrswertes

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1 SV Thomas Grasl Staatl. gepr. u. behördl. konz. Immobilientreuhänder (Makler Verwalter Bauträger) Allg. beeid. u. gerichtl. zert. Sachverständiger für Immobilienbewertungen Fachgebiete: Gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften (Baugründe), Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Liegenschaften (Baugründe, Wohnungseigentumsobjekte), Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe), Wohnungseigentum, Geschäftsräumlichkeiten, Baugründe, Nutzwertfeststellung, Parifizierung Anschrift: St. Margarethen 194d, 6220 Buch in Tirol, Austria Mobil: +43 (0) Telefon: +43 (0) Telefax: +43 (0) Web: K u rzgutachten über die Ermittlung des Verkehrswertes Liegenschaft: KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Grundbuchsdaten: Eigentümer: Auftraggeber: Bewertungszweck: Bewertungsstichtag: 3. März 2015 Verkehrswert: EUR ,00 EZ 1421, GB Inzing, BG Telfs, GST 2331/8, B-LNR 15: Wohnungseigentum an Abstellplatz Top 7 zu 10/990 Anteilen trend wohnbau gmbh, FN d A-6020 Innsbruck, Fischnalerstraße 28 RA Dr. Walter Waizer, A-6020 Innsbruck, Schmerlingstraße 4 Feststellung des Verkehrswertes für Konkursverfahren Buch in Tirol, am 29. März 2015

2 Inhaltsverzeichnis Allgemeine Daten... 3 Zusammenfassung... 3 Anmerkungen und Erklärungen des beauftragten Sachverständigen Bewertung KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top Sachwert... 7 Bodenwert... 7 Grundstück Nr. 2331/ Gebäudewert... 7 KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top Sachwert der Liegenschaft... 7 Ertragswert... 8 Ertragsobjekte... 8 KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top Ertragswert der Liegenschaft... 8 Verkehrswert... 8 Zusammenfassung... 9 Anlagen Grundbuchsauszug vom Lageplan, Luftbild, Katasterplan, Flächenwidmungsplan Einreichplanunterlagen vom September 2000 (Grundrissplan Kellergeschoß, Baubeschreibung, Flächen- und Kubaturermittlung) Bau- und Ausstattungsbeschreibung vom November Nutzwertgutachten vom Baugenehmigungsbescheid vom (Zahl: /2000) Fotodokumentation vom (1 Bild) Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 2 von 73

3 Allgemeine Daten Auftraggeber RA Dr. Walter Waizer Schmerlingstraße 4 A-6020 Innsbruck Liegenschaft KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 Toblatnerweg 12 A-6401 Inzing Grundbuchsdaten Einlagezahl 1421 Grundbuch Inzing Bezirksgericht Telfs Grundstück Nr. 2331/8 Bewertungsstichtag Bewertungszweck Sachverständiger Eigentümer mit Eigentumsanteilen 3. März 2015 (= Tag der örtlichen Besichtigung mit dem Auftraggeber als Masseverwalter der trend wohnbau gmbh) Feststellung des Verkehrswertes für Konkursverfahren SV Grasl Thomas trend wohnbau gmbh, FN d, Fischnalerstraße 28, A-6020 Innsbruck (B-LNR 15: Wohnungseigentum an Abstellplatz Top 7 zu 10/990 Anteilen) Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer. Zusammenfassung Verkehrswert Abstellplatz Top 7 (gerundet) ,00 Unbelasteter Verkehrswert (gerundet) ,00 Die gegenständliche Bewertung wurde erstellt mit Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 3 von 73

4 Anmerkungen bzw. Erklärungen des beauftragten Sachverständigen Auftragsgemäß wurde vom beauftragten Sachverständigen aus Kostengründen nur ein Kurzgutachten und kein umfassendes Bewertungsgutachten ausgearbeitet. Der beauftragte Sachverständige weist darauf hin, dass der Unterschied des gegenständlichen Kurzgutachtens zu einem umfassenden Langgutachten lediglich darin besteht, dass eine weniger tiefgehende Prüfung (zb bei der Baubehörde, etc.) erfolgt, keine Erhebung von Vergleichspreisen bei der Urkundensammlung des Grundbuches im zuständigen Bezirksgericht und die Objektbeschreibung nur sehr eingeschränkt bzw. überhaupt nicht stattfindet. Der eigentliche Bewertungsteil wird aber mit ebenso hoher Qualität ausgearbeitet wie bei normalen Langgutachten. Das nachstehende Kurzgutachten erfolgt unter Bedachtnahme auf die derzeit am Immobilienmarkt herrschenden Verhältnisse. Die ermittelten Schätzwerte beziehen sich auf den Stichtag der Bewertung und sind ausschließlich für den Auftraggeber bestimmt. Das Kurzgutachten hat nur im Gesamten und nicht auszugsweise Gültigkeit. Alle im gegenständlichen Kurzgutachten angeführten Werte und Preise sind in Euro angegeben und verstehen sich inklusive gesetzliche Umsatzsteuer. Das Kurzgutachten darf vom Auftraggeber ausschließlich für den genannten Bewertungszweck verwendet werden. Eine anderweitige Verwendung (zb als Grundlage für Finanzierungen, steuerliche Zwecke, etc.), eine darüber hinausgehende Vervielfältigung oder Weitergabe des Kurzgutachtens an Dritte bzw. durch Dritte setzt die schriftliche Zustimmung des beauftragten Sachverständigen voraus. Eine Haftung gegenüber Dritten wird jedenfalls ausgeschlossen. Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Es wird darauf hingewiesen, dass der ermittelte Verkehrswert auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall nicht jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Erfahrungsgemäß liegt der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis innerhalb einer Streuung von ungefähr +/- 15 % des ermittelten Verkehrswertes. Der zu erzielende Kaufpreis wird meist dann an der unteren Grenze dieser Bandbreite liegen, wenn aus welchen Gründen auch immer die Notwendigkeit zur raschen Veräußerung der Liegenschaft, also ein diesbezüglicher Zeitdruck, besteht. Alle Feststellungen basieren auf den vorliegenden Bewertungsgrundlagen sowie der Liegenschaftsbesichtigung, der beigestellten Unterlagen sowie den Angaben des Auftraggebers und sonstigen dritten Personen. Sämtliche beigebrachte mündlichen und schriftlichen Informationen sowie Unterlagen werden als zuverlässig betrachtet. Für die Richtigkeit wird vom beauftragten Sachverständigen keine Verantwortung und Haftung übernommen. Dem Kurzgutachten können ausschließlich die zum Besichtigungszeitpunkt ersichtlichen Sachverhalte und Gegebenheiten zu Grunde gelegt werden. Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 4 von 73

5 Unzulänglichkeiten, die zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht erkennbar waren oder nur bei einem längeren Benutzen bzw. durch dauerhafte Beobachtung der Liegenschaft feststellbar sind, können nicht in die Bewertung einfließen. Für unvollständige oder unrichtige Angaben im Grundbuch kann vom beauftragten Sachverständigen ebenfalls keine Haftung übernommen werden. In diesem Zusammenhang wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen. Ebenso ist die Erhebung von nicht im Grundbuch einverleibten Rechten und Lasten sowie bewertungsrelevanter Faktoren, die nicht aus den seitens des Auftraggebers übergebenen Unterlagen ersichtlich sind, nicht Gegenstand der Beauftragung. Im Grundbuch nicht ersichtliche Rechte, Lasten sowie Zahlungsrückstände bei öffentlichen Körperschaften (wie zb an die Gemeinde, an Ver- und Entsorgungsunternehmen, etc.) finden demnach in der Bewertung keine Berücksichtigung. Bei Bestehen eventueller diesbezüglicher Lasten sind diese vertraglich seitens des Eigentümers zu regeln. Die Begutachtung erfolgt jedenfalls unter der Annahme, dass keine diesbezüglichen Lasten vorliegen. Die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten sowie wertbeeinflussende Umstände, wie zb Servituten, Dienstbarkeiten etc., aber auch eine spezielle Bodenbeschaffenheit finden im gegenständlichen Kurzgutachten keine Berücksichtigung, ausgenommen diese werden gesondert angeführt. Außerbücherliche oder sonstige zu bewertende dingliche Rechte oder Verpflichtungen wurden vom Auftraggeber keine bekannt gegeben. Sämtliche der Bewertung zu Grunde gelegten Kubaturen und Flächen (Grundstücksflächen, Nutzflächen, etc.) wurden vom beauftragten Sachverständigen aus den übergebenen Plänen, dem Grundbuchsauszug sowie auf Grund der Angaben des Auftraggebers erfasst. Die Vermessung der Liegenschaft bzw. Überprüfung der Planmaße ist nicht Gegenstand des Bewertungsauftrages. Die übergebenen Grundrisspläne wurden zwar auf deren Plausibilität, jedoch nicht auf Maßgenauigkeit, überprüft, da dies einer Neuaufnahme des Bestandes gleichgekommen und somit weit über den Rahmen des Auftrages hinausgegangen wäre. Bei einer Vielzahl von Objekten sind immer wieder Abweichungen von den genehmigten Plänen und Parifizierungen feststellbar. In den meisten Fällen sind solche Fehler aus der Vergangenheit sanierbar, die hierfür notwendigen Kosten hängen jedoch ganz wesentlich vom Verhandlungsgeschick und der Vorgangsweise des jeweiligen Eigentümers ab, so dass die Kosten für solche Sanierungsmaßnahmen nur sehr schwer eingeschätzt werden können. Ein allfälliger Abzug für diese Kosten durch den beauftragten Sachverständigen ist nur als Richtwert zu betrachten und können sich diese ganz wesentlich nach oben oder unten verschieben. Auf nicht rechtskräftige Unterlagen (wie zb Bebauungspläne, etc.) wird auf Grund des Stichtagprinzips nicht eingegangen. Die Richtigkeit der Grenzabstände und Grundgrenzen kann vom beauftragten Sachverständigen nicht überprüft werden. Zur diesbezüglichen Kontrolle müsste ein Sachverständiger aus dem Vermessungswesen beigezogen werden. Die bestehende Einreichung und Baubewilligung wird als mögliche Nutzungseventualität nicht bewertet und erfolgt umgekehrt auch keine Berücksichtigung eines eingeschränkten Interessentenkreises auf Grund der Vorgabe durch das Bestandsobjekt und der Grundoberfläche. Sollte nicht gesondert darauf hingewiesen werden, wird angenommen, dass sämtliche behördlichen Genehmigungen für die sich auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft befindlichen baulichen Anlagen vorliegen. Baustoff-, Bauteil- und Funktionsprüfungen haustechnischer Anlagen sowie sonstige technische Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 5 von 73

6 Bei der gegenständlichen Bewertung handelt es sich nämlich um eine bloße Verkehrswertermittlung und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Der Verkehrswertermittlung wird ein dem Alter entsprechender Bauzustand zu Grunde gelegt. Es wurden keine Bodenuntersuchungen (Altlasten-Überprüfung) vorgenommen und können daher über die Beschaffenheit des Untergrundes keine Aussagen getroffen werden. Dem Auftraggeber sind jedenfalls keine Kontaminationen des Erdreiches bekannt. Anlässlich des durchgeführten Lokalaugenscheines waren auch keine offensichtlichen Kontaminationen und Verdachtsmomente in diese Richtung erkennbar. Im gegenständlichen Kurzgutachten wird daher davon ausgegangen, dass der Boden nicht kontaminiert ist. Anlässlich der Besichtigung konnten auch keine ortsunüblichen Lärm- und Geruchsimmissionen festgestellt werden. Das sich zum Zeitpunkt der Besichtigung auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft befindliche bewegliche Inventar wurde bei der Ermittlung des Verkehrswertes nicht berücksichtigt. Die Bewertung gründet sich teilweise auf die von Dritten erteilten Informationen (behördliche Auskünfte, etc.) und Unterlagen (Bestandspläne, etc.). Sollten sich diese Befundvoraussetzungen ändern, behält sich der beauftragte Sachverständige das Recht vor, wertbeeinflussende Korrekturen durchzuführen. Zu- und Abschläge im Rahmen der Bewertung (zb für verlorenen Bauaufwand, diverse Sanierungsarbeiten, Bebauungsabschlag, u.a.) beziehen sich grundsätzlich auf die aktuelle Situation am freien Markt. Diese Annahmen müssen sich jedoch nicht mit den tatsächlichen Kosten decken und sind daher lediglich als grober Richtwert zu verstehen. Dies vor allem deshalb, weil am Immobilienmarkt immer wieder feststellbar ist, dass diverse Aufwendungen zur Sanierung bautechnischer oder rechtlicher Umstände, etc. von der Käuferschicht ganz unterschiedlich gewertet werden. Da es sich beim gegenständlichen Kurzgutachten nicht um ein Bewertungsgutachten handelt, kann auf bestehende bauliche Gebrechen, Bauschäden sowie Kosten für die Behebung derselben nicht eingegangen werden. Hinsichtlich allfälliger behördlicher Auflagen (wie zb fehlende Genehmigungen, Auflagen der Bau- und Gewerbebehörde, Brandschutz, etc.) ist vom jeweiligen Interessenten das Einvernehmen mit den entsprechenden Behörden herzustellen. Der beauftragte Sachverständige weist darauf hin, dass ihm nicht bekannt ist, ob die haustechnischen Anlagen (wie zb Heizung, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Stromversorgung, etc.) funktionieren. Vor einem allfälligen Erwerb der Liegenschaft sind also entweder die haustechnischen Anlagen zu kontrollieren oder je nach dem, welcher Nutzung die einzelnen Einheiten in Zukunft zugeführt werden sollen, ein entsprechender zusätzlicher Abschlag vom ausgewiesenen Verkehrswert vorzunehmen. Der beauftragte Sachverständige erklärt, dass er für etwaige Fehler, welche auf unrichtige bzw. unvollständige Unterlagen oder auf unrichtige Auskünfte des Auftraggebers zurückzuführen sind, keine Verantwortung bzw. Gewähr übernehmen kann. Änderungen der dargelegten Bewertungsannahmen und künftige Entwicklungen begründen somit keinen Schadenersatzanspruch. Der beauftragte Sachverständige erklärt weiters, dass er mit dem Auftraggeber sowie zu allen übrigen Beteiligten in keinem Naheverhältnis steht, welches einen Ausschließungsgrund beinhalten würde, und hat in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid das nachstehende, nach bestem Wissen und Gewissen erstellte Kurzgutachten ausgearbeitet: Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 6 von 73

7 Bewertung KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 Bauland, Wohngebiet Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 2331/8 705,00 m² Grundfläche à 400, ,00 Davon 10/990 Anteile 2.848,48 Bodenwert 2.848,48 Gebäudewert KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 Baujahr 2002, Alter des Objektes 13 Jahre, Lebensdauer 40 Jahre, Restlebensdauer 27 Jahre Gewöhnliche Herstellungskosten KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 (UG) 11,50 m² à 900, ,00 Gewöhnliche Herstellungskosten ,00 15,00 % Baunebenkosten (1) 1.552,50 Neubauwert ,50 (1) Baunebenkosten 15,00 % Baunebenkosten, Honorare (Vermessung, Planung, Statik, Ausschreibung, Baustellenkoordination, Bauleitung, etc.) 1.552,50 Bauwert Neubauwert ,50 33,00 % Lineare Alterswertminderung ,82 Bauwert zum Stichtag ,68 Gebäudewert 7.974,68 Sachwert der Liegenschaft Bodenwert 2.848,48 Gebäudewert 7.974,68 Sachwert der Liegenschaft ,16 Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 7 von 73

8 Ertragswert Ertragsobjekte KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 27 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 3,50 % Jahresroherträge KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 (UG) 11,50 m² à monatlich 5,00 (fiktiv) 690,00 Jahresrohertrag 690,00 3,00 % Bewirtschaftungskosten (2) -20,70 0,75 % Erhaltungskosten von ,50-89,27 Jahresreinertrag 580,03 (2) Bewirtschaftungskosten 3,00 % Mietausfallwagnis -20,70 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,48, Bodenwertverzinsung 3,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 27,00 Jahre, Kapitalisierungszins 3,50 %, Vervielfältiger 17,28536 Jahresreinertrag 580,03 Bodenwertverzinsung -99,70 Gebäudereinertrag 480,33 x 17,28536 Vervielfältiger Zwischensumme 8.302,75 Anteiliger Bodenwert 2.848,48 Ertragswert ,23 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswert ,23 Ertragswert der Liegenschaft ,23 Verkehrswert Sachwert ,16 Ertragswert ,23 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert (1 : 1) ,20 Unbelasteter Verkehrswert zum (gerundet) ,00 Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 8 von 73

9 Zusammenfassung Der Verkehrswert des KFZ-Abstellplatzes in der Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 (Einlagezahl 1421, Grundbuch Inzing, Bezirksgericht Telfs, bestehend aus dem Grundstück Nr. 2331/8, B-LNR 15: Wohnungseigentum an Autoabstellplatz Top 7 zu 10/990 Anteilen, wird auf Grund der örtlichen Gegebenheiten sowie unter Berücksichtigung der Marktlage unter der Voraussetzung eines üblichen Vermarktungszeitraumes und einer lastenfreien Übergabe laut vorliegendem Kurzgutachten zum Bewertungsstichtag 3. März 2015 mit festgesetzt. gerundet EUR ,00 (in Worten: Euro elftausend) Buch in Tirol, am 29. März 2015 Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige: Verteiler: 1 Original-Exemplar für den Auftraggeber SV Thomas GRASL 1 Elektronische Fassung im PDF-Format für den Auftraggeber und den beauftragten Sachverständigen zur Ablage Anlagen: Grundbuchsauszug vom Lageplan, Luftbild, Katasterplan, Flächenwidmungsplan Einreichplanunterlagen vom September 2000 (Grundrissplan Kellergeschoß, Baubeschreibung, Flächen- und Massenermittlung) Bau- und Ausstattungsbeschreibung vom November 2000 Nutzwertgutachten vom Baugenehmigungsbescheid vom (Zahl: /2000) Fotodokumentation vom (1 Bild) Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 9 von 73

10 Auszug aus dem Hauptbuch: Immobilien- und Sachverständigenbüro Thomas Grasl Anlagen Grundbuchsauszug vom Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 10 von 73

11 Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 11 von 73

14 Immobilien- und Sachverständigenbüro Thomas Grasl Lageplan Luftbild Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 14 von 73

15 Katasterplan Flächenwidmungsplan Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 15 von 73

16 Einreichplanunterlagen vom September 2000 (Grundrissplan Kellergeschoß, Baubeschreibung, Flächen- und Massenermittlung) Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 16 von 73

27 Bau- und Ausstattungsbeschreibung vom November 2000 Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 27 von 73

32 Nutzwertgutachten vom Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 32 von 73

66 Baugenehmigungsbescheid vom (Zahl: /2000) Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 66 von 73

73 Immobilien- und Sachverständigenbüro Thomas Grasl Fotodokumentation vom (1 Bild) KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7: Kurzgutachten vom KFZ-Abstellplatz in Tiefgarage Top 7 in A-6401 Inzing, Toblatnerweg 12 Seite 73 von 73