ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES

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1 ING. GERHARD BLOCH ZERTIFIZIERTER GERICHTSSACHVERSTÄNDIGER FÜR HOCHBAU UND ARCHITEKTUR, BAUGRÜNDE, WOHNUNGSEIGENTUM, GESCHÄFTE, GRÖSSERE WOHNHÄUSER, INDUSTRIELIEGENSCHAFTEN A SEEFELD, AM KIRCHWALD 366 TELEFON 05212/2563 FAX 05212/4919 bloch@sv-bloch.com An Herrn RA Dr. Fabian Höss Sillgasse 12/IV Seefeld, am Innsbruck GZl. 19 S 29/15 k LG Ibk ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES der Liegenschaft EZ 1128 KG Ötz hinsichtlich der Miteigentumsanteile von Frau Birgit WILHELM Konkurssache Frau Birgit WILHELM Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 1 von 28

2 Inhaltsverzeichnis A. Allgemeines Auftrag Lokalaugenschein Unterlagen Erklärung des Sachverständigen... 4 B. Beschreibung Gutsbestand Eigentümer Dingliche Rechte und Lasten Beschreibung des Grundstückes Maße und Form, Topographie Ver- und Entsorgung Flächenwidmung und Bebauung Verkehrsverhältnisse Resümee Beschreibung des Objektes Raumumfang Bauliche Ausgestaltung Detailbeschreibung Bauzustand und laufende Instandhaltung C. Bewertung Vorbemerkungen zu den Wertermittlungsverfahren LBG Vergleichswertverfahren LBG - Ertragswertverfahren LBG - Sachwertverfahren Verkehrswert Sachwert Variante Wert von Grund und Boden Neubauwerte - Zeitwerte brutto Zusammenstellung Sachwert Verkehrswert Wohnung im derzeitigen Zustand Sachwert Variante Wert von Grund und Boden Neubauwerte - Zeitwerte brutto Zusammenstellung Sachwert Verkehrswert nach Um bzw. Rückbau Zusammenstellung - Resümee Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 2 von 28

3 A. ALLGEMEINES 1. Auftrag Der unterfertigte Sachverständige wurde von Herrn RA Dr. Fabian Höss als Masseverwalter über das Vermögen von Frau Birgit Wilhelm beauftragt, den Verkehrswert der Liegenschaft EZ 1128 KG Ötz sachverständig festzustellen. Es handelt sich hier um die Wohnung Top 10 im Dachgeschoß. Es sollen nun für diese Einheit zwei Varianten gerechnet werden, zum Ersten die Bewertung der Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt so wie sie sich derzeit darstellt und zum Zweiten zu einem Zeitpunkt nach dem Rückbau entsprechend dem von Herrn RA Dr. Höss zur Verfügung gestellten Grundrissplan. 2. Lokalaugenschein Ein ursprünglicher Lokalaugenschein fand bereits am statt, wobei auch festgestellt und erörtert werden konnte, dass die Wohnung deutlich größer als laut Grundbuchsstand ausgebaut wurde bzw. wurden der Wohnung Dachbodenflächen sowie ein allgemeiner Wäscheraum zugeschlagen. In den letzten Monaten versuchte Herr RA Dr. Höss bezüglich einer Umparifizierung eine Einigung mit den Miteigentümern zustande zu bringen, was jedoch scheiterte. Eine neuerliche Befundaufnahme fand somit am statt. Dieses Datum gilt auch als Bewertungsstichtag. Bei dieser Besichtigung waren anwesend: Herr Wolfgang Auer, Firma Wohnkompass Sautens Der unterfertigte SV Ing. G. Bloch Anlässlich dieses Lokalaugenscheines konnten die Gegebenheiten an Ort und Stelle frei besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war Unterlagen Von Herrn RA Dr. Höss wurden zur Verfügung gestellt: Grundbuchsauszug vom diverse Grundrißpläneder Wohnung im Dachgeschoß Angebot Baufirma Auer vom Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 3 von 28

4 Vom unterfertigten SV wurden folgende Unterlagen erhoben: Lageplan Maßstab 1 : 1000 Flächenwidmungsplan Gemeinde Ötz Sachbeschluss Bezirksgericht Silz vom Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom Bestätigung Gemeinde Ötz vom Grundrissplan Dachgeschoß aus dem Bauakt Baubescheid vom Benützungsbewilligung vom samt Protokoll vom Nutzwertgutachten SV Pohl vom Bescheid Abweisung Ausbau Dachgeschoß vom Kaufpreiserhebungen am Grundbuch Die in das Gutachten eingefügten Fotos wurden am Tag der Besichtigung aufgenommen. 3. Erklärung des Sachverständigen Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Der unterfertigte SV haftet nicht für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch, hier wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen. Vom SV kann keine Stellungnahme bezüglich der Grundgrenzen bzw. der Grenzabstände gegeben werden. Dazu ist ein Sachverständiger aus dem Vermessungswesen beizuziehen. Es wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Bodenuntersuchungen vorgenommen, weiters keine Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien im Hinblick auf Mietverhältnisse etc. werden ins Gutachten aufgenommen und deren Richtigkeit unterstellt. Beurteilt werden können nur Gegebenheiten wie sie sich am Besichtigungstag darstellen, Unzulänglichkeiten, welche nur bei einem längeren Bewohnen des Objektes feststellbar sind, können ins Gutachten nicht einfließen. Bei einer Fülle von Objekten sind immer wieder Abweichungen von den genehmigten Plänen, von der Parifizierung usw. feststellbar. In den meisten Fällen sind solche Fehler aus der Vergangenheit sanierbar, die Kosten hiefür hängen jedoch ganz wesentlich vom Verhandlungsgeschick und der Vorgangsweise des jeweiligen Eigentümers ab, sodass die Kosten für solche Sanierungsarbeiten nur sehr schwer eingeschätzt werden können. Ein Abzug für diese Kosten durch den SV ist nur als Richtwert zu betrachten und können sich diese ganz wesentlich nach oben oder unten verschieben. Auf nicht rechtskräftige Unterlagen wie Bebauungspläne etc. wird nicht eingegangen Stichtagprinzip. Abschläge bei der Bewertung z.b. für verlorenen Bauaufwand, diverse Sanierungsarbeiten etc. beziehen sich auf die Gegebenheiten am freien Markt. Solche Abschläge müssen sich Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 4 von 28

5 nicht mit tatsächlichen Sanierungskosten decken. Dies deshalb, weil am Immobilienmarkt immer wieder feststellbar ist, dass diverse Aufwendungen zur Sanierung bautechnischer oder rechtlicher Umstände etc. von der Käuferschicht ganz unterschiedlich gewertet werden. Bezüglich allfälliger Mietverhältnisse muss festgestellt werden, dass eine rechtliche Prüfung dieser Verträge durch einen Mietenspezialisten bzw. Rechtsanwalt nicht veranlasst wurde. Eine rechtliche Prüfung durch den unterfertigten SV kann mangels Kompetenz nicht erfolgen. Da vom unterfertigten SV immer wieder festgestellt wird, dass bestehende Mietverträge (schriftlich oder mündlich) von den Vertragspartnern angefochten werden und im Zuge von Mietenprozessen mitunter andere als die ursprünglich vereinbarten Mieten bzw. Befristungen im Nachhinein festgesetzt werden, wird dringend empfohlen, allfällige Mietverhältnisse vor dem Hintergrund der geltenden Gesetze (Mietrechtsgesetz etc.) von einem Juristen überprüfen zu lassen. Beim gegenständlichen Gutachten handelt es sich um ein Bewertungsgutachten. Auf bestehende bauliche Gebrechen sowie Bauschäden etc. sowie Kosten für die Behebung derselben kann hier nicht eingegangen werden. Im Hinblick auf allfällige behördliche Auflagen, wie z.b. fehlende Genehmigungen, Auflagen durch Arbeitsinspektorat, Gewerbebehörde, Brandschutz etc., ist vom jeweiligen Interessenten das Einvernehmen mit den entsprechenden Behörden herzustellen. Im Hinblick auf einen allfälligen Verkauf des Objektes wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass vom unterfertigten SV kein Energieausweis laut OIB-Richtlinie 6 erstellt wurde. Sollte die Liegenschaft ab 2016 verkauft werden, so wird darauf hingewiesen, dass ein entsprechender Energieausweis im Sinne des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes vorzulegen ist. Wenn ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz und der OIB-Richtlinie 6 nicht vorliegt, ist von einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden Gesamtenergieeffizienz auszugehen. Achtung! Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es in den letzten Jahren bereits diverse Rechtsstreitigkeiten wegen der Wohnung im Dachgeschoß gab, dies insbesondere deswegen, weil diese Wohnung größer ausgebaut wurde als baugenehmigt und im Grundbuch eingetragen. Auf diverse vergangene Prozesse sowie juristische Entscheidungen kann vom unterfertigten SV nicht eingegangen werden, die Wohnung im Dachgeschoß wird laut Auftrag in zwei Varianten bewertet, einmal im derzeitigen Zustand (ungeachtet dessen, dass dieser nicht baugenehmigt ist und auch nicht dem Grundbuchsstand entspricht) und einmal im Hinblick auf einen Rückbau der Wohnung im Hinblick auf den Grundbuchsstand. Bei der Bewertung der Einheit im jetzigen Zustand werden keine Abschläge für die Herstellung des Grundbuchsstandes vorgenommen, entsprechende Bemühungen sind in den letzten Jahren gescheitert. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 5 von 28

6 B. BESCHREIBUNG 1. Gutsbestand Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug vom umfasst die Liegenschaft in EZ 1128 KG Ötz. Gst. - Nr im Ausmaß von m2 2. Eigentümer Laut aktuellem Grundbuchsstand ist an der Liegenschaft das Miteigentumsrecht einverleibt für: Birgit WILHELM, geb. Haslwanter, geb zu 73/1014-Anteilen Mit diesen Anteilen ist Wohnungseigentum verbunden, es handelt sich um die Wohnung Top 10 in der Wohnanlage 6433 Ötz, Steinweg 19 und Dingliche Rechte und Lasten Laut aktuellem Grundbuchsstand sind mit der Liegenschaft keine zu bewertenden dinglichen Rechte oder Lasten verbunden, es sind auch keine außerbücherlichen Belastungen bekannt. 4. Beschreibung des Grundstückes 4.1. Maße und Form, Topographie Das Gst hat eine unregelmäßige, weitgehend viereckige Grundstücksform mit folgenden durchschnittlichen Ausmaßen: in Richtung Ost West ca. 46 bis 50 m in Richtung Nord Süd ca. 30 bis 35 m Das Grundstück hat insgesamt gesehen ein leichtes bis mäßig steiles Südgefälle. Bedingt durch die Geländegegebenheiten liegt das Untergeschoß gegen Süden hin auf Höhe des angrenzenden Geländes, während das Erdgeschoß gegen Norden hin auf Höhe des angrenzenden Terrains liegt. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 6 von 28

7 Grundstücksform siehe nachfolgenden Lageplan 4.2. Ver- und Entsorgung Wasserversorgung - öffentliches Netz elektrischer Strom - öffentliches Netz Telefon - öffentliches Netz - Telekom Abwasserentsorgung - öffentliches Netz 4.3. Flächenwidmung und Bebauung Laut Flächenwidmungsplan der Gemeinde Ötz liegt das gesamte Grundstück im Bauland Wohngebiet Verkehrsverhältnisse Die Liegenschaft liegt im nördlichen Bereich von Ötz oberhalb des Ortszentrums direkt am Steinweg. Der Steinweg zweigt vom Kirchweg ab, es handelt sich hier um eine Sackgasse. Erreichbar ist die Liegenschaft somit über öffentliche und asphaltierte Straßen mit Fahrzeugen aller Art. Die Entfernung zu den infrastrukturellen Einrichtungen wie Schulen und Geschäfte des täglichen Bedarfes etc. liegt im ortsüblichen und zumutbaren Bereich. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 7 von 28

8 Lage im Ortsgebiet 4.5. Resümee Es handelt sich hier um ein gut geschnittenes Baugrundstück im nördlichen Ortsbereich von Ötz, welches mit einer Wohnanlage bebaut ist. 5. Beschreibung des Objektes Per Baubescheid vom wurde von der Gemeinde Ötz die Errichtung einer Wohnanlage mit insgesamt 10 Wohnungen baugenehmigt. Im Baubescheid ist das Ausmaß der Wohnung Top 10 mit 51,95 m2 bekannt gegeben. Laut Bescheid vom der Gemeinde Ötz wurde die Benützungsbewilligung erteilt, wobei die Erweiterung der Nutzfläche bei den Dachgeschoßwohnungen (ausgenommen Abstellräume) nachträglich genehmigt wurde. In der Protokollabschrift zur Benützungsbewilligung vom ist Folgendes festgehalten: In den beiden Abstellräumen sind die Installationen, die sich für einen Wohnraum eignen, zu entfernen. Die Erweiterung der Nutzfläche bei den Dachgeschoßwohnungen (ausgenommen der Abstellräume) wird nachträglich genehmigt. Einem Bescheid der Gemeinde Ötz vom ist zu entnehmen, dass die baubehördliche Genehmigung für den weiteren Ausbau des Dachgeschoßes für Wohnzwecke zurückgewiesen wurde, da für die Vergrößerung der Wohnung die Zustimmung aller Mitbesitzer nach dem WEG notwendig ist und diese der Baubehörde nicht vorgelegt wurden. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 8 von 28

9 Die Wohnanlage besteht aus zwei zusammengebauten Wohnhäusern, jeweils bestehend aus Untergeschoß, zwei Obergeschoßen und teils ausgebauten Dachgeschoßen. Das westliche Gebäude hat die Anschrift Steinweg 19, das östliche Gebäude Steinweg 21. Auf Niveau des Untergeschoßes sind gegen Süden hin Garagenboxen, weiters hier untergeordnete Lager- und Technikräume. In den sonstigen Geschoßen sind durchwegs Wohnungen eingebaut. Zugänge zu den beiden Objekten sind sowohl von Norden als auch ein Zugang von Süden her möglich. Von den Garagen gelangt man direkt in den Allgemeinbereich des Untergeschoßes. Die zu bewertende Wohnung Top 10 liegt im Dachgeschoß des östlichen Hauses Steinweg 21, die Wohnung ist gegen Süden talwärts ausgerichtet. Laut Nutzwertgutachten bzw. Sachbeschluss des BG Silz vom sollte die Einheit aus folgenden Räumlichkeiten bestehen: Diele, WC, Bad, zwei Zimmer, Kochnische Nutzfläche insgesamt 51,95 m2 Zubehör Abstellraum Garage Balkon 18,53 m2 15,95 m2 14,10 m2 Grundriss Parifizierungsplan siehe nachfolgend Die Wohnung wurde ursprünglich, d.h. beim Bau der Anlage, schon größer gebaut als vorgesehen, so wurden allgemeine Dachräume in der Dachschräge der Einheit zugeschlagen und weiters der allgemeine Raum nordseitig. Der zur Einheit vorgesehene Abstellraum Nord ist derzeit ungenutzt, offensichtlich sollte hier noch eine Kleinstwohnung entstehen, hier wurden bereits diverse Vorarbeiten wie z.b. Installationen für eine Küche, ein Bad etc. getätigt. Vermutlich war es geplant, einen Tausch zwischen dem allgemeinen Wäscheraum und dem Abstellraum vorzunehmen. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 9 von 28

10 5.1. Raumumfang Derzeit Vorraum/Diele Schlafzimmer Bad WC Zwei Abstellräume in der Dachschräge Küche Wohnzimmer Arbeits - Schrankraum Nutzfläche gesamt laut Plan Balkon 116,40 m2 14,90 m2 Grundrissplan Wohnung derzeit Von Herrn RA Dr. Höss wurde ein Grundrissplan der Wohnung im Hinblick auf einen allfälligen Rückbau vorgelegt, dementsprechend sollte die Wohnung aus folgenden Räumlichkeiten bestehen: Diele/Garderobe Dusche WC Schlafzimmer Küche Wohnraum Nutzfläche laut Plan Balkon 50,10 m2 14,90 m2 Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 10 von 28

11 Zu unterstellen ist wohl, dass der Abstellraum Nord wieder zu dieser Wohnung kommen soll 18,53 m2 Grundrissplan geplanter Umbau 5.2. Bauliche Ausgestaltung Fundamente: Stahlbetonbauweise Aufgehende Wände: mit gebrannten Ziegeln gemauert und außenliegendem Wärmeschutz Decken: Stahlbetonbauweise mit Trittschalldämmung, Beschüttung, Estrichen und Bodenbelägen Treppen: in Stahlbetonbauweise Dächer: zwei Satteldächer jeweils mit Betonziegeln gedeckt Heizung: Warmwasserpumpenanlage Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 11 von 28

12 5.3. Detailbeschreibung Diele: Parkettboden, Wände, Decken verputzt, geweißt, in der gesamten Wohnung furnierte Holztüren in Futterstöcken, alles Eiche furniert, zum Stiegenhaus Brandschutztüre T 30. Wohnraum: Parkettboden, Wände verputzt, geweißt, Decke mit Schwartlingen verkleidet, belichtet teils über Dachflächenfenster, teils über Tür- Fenster-Kombination, Heizradiator, ein Kachelofen sowie ein offener Kamin, davor der Boden verfliest, die Tür-Fenster-Kombination in Holzbauweise mit Isolierverglasung. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 12 von 28

13 Schrankraum: Parkettboden, Wände verputzt, gefärbelt, einfache Holzdecke in der Mansarde, kleines Holzfenster, Plattenradiator. Küche: großteils Parkettboden, vor dem Ofen keramischer Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt, wieder Tür-Fenster-Kombination zum Balkon hin, Heizradiator eingebaut, an Einrichtung hier ein Einbau übers Eck mit Unterbauten, Hängekästchen sowie ein Einbau mit Hochschrank für Kühlschrank und Gefrierschrank, diese Geräte fehlen jedoch, die Arbeitsplatten in Granit, weiters ein Herd mit festen Brennstoffen zu befeuern. Die Terrassentüre ist nach außen deutlich beschädigt. Im Anschluss an die Küche ein Abstellraum. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 13 von 28

14 Küche Abstellraum: Boden verfliest, eine Wand teils verfliest, ansonsten Wände durchwegs verputzt, gefärbelt, Decke in der Mansarde mit Holz verkleidet, kleines Holzfenster. Ein Brauchwasserspeicher, weiters Waschmaschinenzu- und Abfluss vorhanden, von hier eine kleine Luke in den allgemeinen Dachraum. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 14 von 28

15 Dachraum - allgemein Zimmer: als Abstellraum ausgewiesen, Laminatboden, Wände verputzt, geweißt, teils in Gipskarton, belichtet über Dachflächenfenster, Heizradiator, ein Waschbecken. Dieser Raum in der Mansarde. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 15 von 28

16 WC innenliegend: verfliest, Holzdecke, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten. Zimmer mit Nasseinheit: in Allgemeinfläche eingebaut, im Zimmer Laminatboden, Wände, Decken in der Mansarde verputzt, gefärbelt, Holzisolierglasfenster Heizradiator. Bad: Boden, Wände bis zum Deckenansatz verfliest, Decke in der Dachschräge der Dachkonstruktion, belichtet über Dachflächenfenster, eine Einbaubadewanne übers Eck, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Waschtisch, Dusche mit Duschtrennwand. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 16 von 28

17 Bad Balkon: auskragende Betonplatte mit keramischen Platten belegt, Geländer in Holzbauweise, der gesamte Balkon vom Vordach her überdacht. Rückwärtig gehört ein als Abstellraum ausgewiesener Raum zur Einheit, de facto wurde hier begonnen, eine Nasseinheit einzubauen. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 17 von 28

18 Blick zum Abstellraum Blick zur nicht fertiggestellten Nasseinheit Im Untergeschoß ist noch ein Gemeinschaftsschutzraum, weiters hier die zur Wohnung gehörige Garage, vom allgemeinen Keller her durch eine Türe T 30 zugänglich, keramischer Bodenbelag, Wände in Stahlbetonsicht, die Decke verputzt, geweißt, befahrbar durch ein elektrisch betriebenes Rolltor. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 18 von 28

19 Garage Blick von Nordwesten Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 19 von 28

20 Blick von Südosten 6. Bauzustand und laufende Instandhaltung Auf Grund des durchgeführten Lokalaugenscheines ist festzustellen, dass sich die Wohnung derzeit in einem guten Bau- und Pflegezustand befindet. Für den Zustand nach den geplanten Umbaumaßnahmen wird ein ebenfalls guter Zustand unterstellt. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 20 von 28

21 C. BEWERTUNG 1. Vorbemerkungen zu den Wertermittlungsverfahren Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 und der 2., neu bearbeiteten und erweiterten Auflage 2005, sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden, so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Laut 3 sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere in Betracht: 4 LBG: Vergleichsverfahren 5 LBG: Ertragswertverfahren 6 LBG: Sachwertverfahren Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind in der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Die oben angeführten Wertermittlungsverfahren werden wie folgt kurz beschrieben: LBG Vergleichswertverfahren Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vor allem im ländlichen Bereich zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von ver- Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 21 von 28

22 schiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschoßflächendichte, vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise, sowie der differenzierten Wertigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen. Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung, sowie Größe usw. ausschlaggebend sind LBG - Ertragswertverfahren Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt werden, d.h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z.b. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) herangezogen werden. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reine Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 bis 6 %, in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter oder darüber. Schlägt man nämlich dem Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig als bei Objekten in schlechten Lagen, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV auf Grund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 22 von 28

23 LBG - Sachwertverfahren Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln. Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise wie Raumund Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen etc., da derartige Objekte nur ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hiebei sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien Verkehrswert Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser gemäß 7 LBG auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage, diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- oder Ertragswert) anzunähern. Laut 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische, errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.u. auch zu korrigieren. Der ausgewiesene rechnerische Wert kann somit bei dieser Nachkontrolle nach oben oder unten berichtigt werden. Je nachdem, nach welchen Gesichtspunkte Liegenschaften von Kaufinteressenten erworben werden, ist das Bewertungsverfahren auszuwählen. Bei Liegenschaften, bei welchen der Ertragsgedanke im Vordergrund steht, wird auch als wesentliches Verfahren das Ertragswertverfahren herangezogen. Bei Liegenschaften, welche zur Eigennutzung angeschafft werden, wie z.b. Einfamilienhäuser etc., stehen beim Interessentenkreis zumeist die Grundstückspreise und die Ge- Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 23 von 28

24 bäudezeitwerte im Vordergrund. Derartige Liegenschaften werden im Sachwertverfahren bewertet. Bei Liegenschaften, welche direkt vergleichbar mit anderen Objekten oder Gründstücken sind, wird das Vergleichswertverfahren angewendet. Eine Kombination von mehreren Wertermittlungsverfahren ist durchaus gängig. Auftragsgemäß sind zwei Varianten der Bewertung anzustellen wie folgt: Variante 1 derzeitiger Zustand Bewertung der Wohnung samt den Abstellräumen in der Dachschräge mit einer Gesamtfläche von ca. 116 m2 zuzüglich 14,90 m2 Balkon zuzüglich Garage im Untergeschoß. Bei der Bewertung der Wohnung im derzeitigen Zustand werden keine Abschläge im Hinblick auf Herstellung eines korrekten Grundbuchsstandes vorgenommen. Alle Versuche, den Grundbuchsstand zu sanieren, sind in den letzten Jahren gescheitert. Variante 2 zukünftiger Zustand Rückbau der Einheit zu einer Wohnung mit 50,10 m2 zuzüglich 14,90 m2 Balkon, zuzüglich Abstellraum Nord (wie ursprünglich vorgesehen) mit 18,53 m2 und der Garage im Untergeschoß. 2. Sachwert Variante Wert von Grund und Boden Grundstück Nr. 1051, Grundanteil bei fiktiven Nutzwerten neu 113/ ,00 m² Grundfläche à 200, ,00 davon 113 / Anteile ,35 Bodenwerte ,35 Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 24 von 28

25 2.2. Neubauwerte - Zeitwerte brutto Baujahr 1992, Alter des Objektes 24 Jahre, Lebensdauer 65 Jahre, Restlebensdauer 41 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten NFl. ohne Schrankr., 2 Abstellräume 89,40 m² à 2.300, ,00 NFl. Schrankr., 2 Abstellräume ca. 27,00 m² à 1.600, ,00 Balkon ca. 14,90 m² à 750, ,00 Garage ca. pauschale Angabe 1.300,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 37,00 % lineare Alterswertminderung ,15 Bauwert zum Stichtag ,85 Gebäudewerte , Zusammenstellung Sachwert Grundwert ,35 Gebäudewert ,85 Sachwert der Liegenschaft ,20 3. Verkehrswert Wohnung im derzeitigen Zustand Sachwert ,20 Verkehrswert im derzeitigem Zustand ,00 In diesem Wert sind keine Maßnahmen für Umparifizierung, Ablösezahlungen etc. berücksichtigt. Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 25 von 28

26 4. Sachwert Variante Wert von Grund und Boden Grundstück Nr. 1051, Grundanteil laut Grundbuchsstand 1.670,00 m² Grundfläche à 200, ,00 davon 73 / Anteile ,36 Bodenwerte , Neubauwerte - Zeitwerte brutto Baujahr 1992, Alter des Objektes 24 Jahre, Lebensdauer 65 Jahre, Restlebensdauer 41 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten Nutzfläche neu ca. 50,10 m² à 2.300, ,00 Abstellraum Nord ca. 18,53 m² à 900, ,00 Balkon ca. 14,90 m² à 750, ,00 Garage ca. pauschale Angabe ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 37,00 % lineare Alterswertminderung ,34 Bauwert zum Stichtag ,66 Gebäudewerte , Zusammenstellung Sachwert Grundwert ,36 Gebäudewert ,66 Sachwert der Liegenschaft ,02 Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 26 von 28

27 5. Verkehrswert nach Um bzw. Rückbau Sachwert ,02 Verkehrswert nach Um-Rückbau ,00 Inventar: Küchenverbauten samt gemauertem Herd Pauschal 1.500,-- 6. Zusammenstellung - Resümee Verkehrswert im derzeitigem Zustand ,00 Verkehrswert nach Um-/Rückbau ,00 Wie aus den obigen Bewertungen ersichtlich, besteht ein deutlicher Wertunterschied zwischen den beiden Varianten, d.h. die Wohnung wird nach Rückbau auf den Grundbuchsstand in etwa ,00 weniger wert sein als diese wert wäre, wenn der jetzige Zustand genehmigt und bücherlich durchgeführt wäre. Der beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 27 von 28

28 Beilagen Grundbuchsauszug vom Sachbeschluss BG Silz vom Nutzwertgutachten SV Pohl vom Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom Benützungsbewilligung vom Baubescheid vom Grundrissplan Dachgeschoß laut Baubescheid vom Grundrissplan Dachgeschoß tatsächlich Grundrissplan Dachgeschoß Rückbau Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 28 von 28