GUTACHTEN. zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft

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1 Gutachten Zinshaus mit DG-Ausbau Liegenschaft 1090 Wien, Garnisongasse 7/ Schwarzspanierstraße 8 GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB Alsergrund, EZ 1486, Bezirksgericht Josefstadt für JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 1060 Wien, Lehargasse 9 / Top 10

2 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der JP Immobilien Invest ZWEI GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 9/1-10 zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts bzw. Aktualisierung des Gutachtens vom der Liegenschaft 1090 Wien, Garnisongasse 7/ Schwarzspanierstraße 8 mit dem darauf situierten Geschäfts-, Büro- und Wohnhaus mit Dachgeschossausbau. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschinger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt. 1.3 Liegenschaft EZ 1486, KG Alsergrund Bezirksgericht Josefstadt 1090 Wien, Garnisongasse 7/ Schwarzspanierstraße Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Alsergrund EINLAGEZAHL 1486 BEZIRKSGERICHT Josefstadt ******************************************************************************* Letzte TZ 4135/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 233/20 GST-Fläche 1444 Bauf.(10) 1217 Bauf.(20) 227 Garnisongasse 7 Schwarzspanierstraße 8 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 7 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN m) ADR: Lehargase 7, Wien 1060 a 580/2011 IM RANG 312/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 580/2011 IM RANG 313/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht c 580/2011 Zusammenziehung der Anteile d 5103/2011 Adressenänderung e 1761/2013 Firmenwortlautänderung f 866/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb , Krongasse 14, 1050 Wien (Handlesgericht Wien - 54 Nc 1/14p) g 4135/2016 Adressenänderung JP Immobilien Invest Zwei GmbH 2

3 2 Befund 2.1 Allgemeines Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung gestellt, bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Factsheet Asset JP Immobilien - Topographie JP März Topographie DG-Ausbau Einreichung vom Einreichpläne DG-Ausbau - Mietzinsliste März Erhebungen im Grundbuch - Vergleichspreissammlung - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 6. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation Bewertungsstichtag Gutsbestand Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: EZ 1486 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Alsergrund EINLAGEZAHL 1486 BEZIRKSGERICHT Josefstadt ******************************************************************************* Letzte TZ 4135/2016 JP Immobilien Invest Zwei GmbH 3

4 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 233/20 GST-Fläche 1444 Bauf.(10) 1217 Bauf.(20) 227 Garnisongasse 7 Schwarzspanierstraße 8 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 7 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN m) ADR: Lehargase 7, Wien 1060 a 580/2011 IM RANG 312/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 580/2011 IM RANG 313/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht c 580/2011 Zusammenziehung der Anteile d 5103/2011 Adressenänderung e 1761/2013 Firmenwortlautänderung f 866/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb , Krongasse 14, 1050 Wien (Handlesgericht Wien - 54 Nc 1/14p) g 4135/2016 Adressenänderung ************************************* C *************************************** 6 a 1135/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT EUR ,-- 3,75 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin ( 12 KuratorenG, RGBl.Nr. 1874/49 i.d.f. BGBl. 1991/10) b 1135/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Vollstreckbarkeit gem 3 NotO c 1135/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Simultanhaftung mit EZ 1444 GB Mariahilf EZ 3279 GB Krems EZ 917 GB Stein EZ 661 GB Neubau 7 a 1321/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für LF 1-3 Immobilienentwicklungs und -verwertungs GmbH (FN w) b 1321/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Simultanhaftung mit EZ 1444 GB Mariahilf EZ 3279 Gb Krems EZ 917 GB Stein *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch :56:54 Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 4

5 2.3 Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im 7. Wiener Stadtbezirk Neubau. Vom Stadtzentrum kommend erreicht man die Liegenschaft über den Burgring, von welchem man rechts in die Babenbergerstraße abzweigt. Von dieser fährt man rechts auf den Museumsplatz und weiter Richtung Norden auf die Auerspergstraße, den Friedrich Schmidt Platz und die Landesgerichtsstraße Über die gelangt man auf die Garnisongasse und erreicht bei der Kreuzung mit der Schwarzspanierstraße die bewertungsgegenständliche Liegenschaft Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst ein rechteckiges, ebenes Eckgrundstück, welches im nordwestlichen Bereich der Kreuzung der Garnisongasse mit der Schwarzspanierstraße situiert. Die Liegenschaft umfasst ein unterkellertes Eckgebäude, als Dreikanthof ausgebildet, mit sechs Obergeschossen, sowie zwei ausgebaute Dachgeschossebenen. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 5

6 Die Straßenfassade des Gründerzeitbaus weist eine starke Gliederung auf. Die Erschließung erfolgt über die beiden Eingänge im Bereich der Garnisongasse und der Schwarzspanierstraße. Der Eingangsbereich Garnisongasse dient auch als PKW-Einfahrt. Im Erdgeschoss sind Geschäfte untergebracht, die Bestände in den Obergeschossen umfassen Wohnungen und Büros. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 6

7 2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlossen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müllabfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Wien. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU, die Beheizung über Gasanschluss Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt als Wohngebiet, Bauklasse IV, geschlossene Bauweise, ausgewiesen. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 7

8 2.4 Geschäfts-, Büro- und Wohnhaus Allgemeines Das gesamte Objekt wurde in Massivbauweise (Ziegel- und Mischmauerwerk) 1892 errichtet, die Innenwände bestehen aus Ziegelmauerwerk und Leichtbauweise. Das Dach ist als Satteldach ausgeführt, wobei im Zuge des Dachgeschossausbaus dieses gehoben bzw. durch Gaupen und Anbauten verändert wurde. Die Deckung umfasst eine Hartdeckung, teilweise mit Tonziegel. Die Decken bestehen aus Gewölbedecken im Kellerbereich und Holztramdecken in den Hauptgeschossen. Die Straßenfassade weist eine starke Gliederung mit reichlichen Zierelementen, Stuck- und Reliefarbeiten, Fensterüberdachungen, Turmaufbau auf. Weiters ist das Eingangsportal verziert. Der überwiegende Teil der Hoffassade weist ebenfalls eine leichte Gliederung mit Gesimsen und Balkonen auf, in Teilbereichen ist ein Reibputz angebracht. Im Eingangsbereich und den Gängen ist ein Steinfliesenboden verlegt, in der Eingangshalle sind an Wände und Decke Stuckarbeiten vorhanden. Die Fenster umfassen straßen- und hofseitig Holzkastenfenster mit Oberlichten, im Stiegenhaus Holzfenster mit Oberlichte. Das Hauptstiegenhaus umfasst eine freitragende gedrehte Natursteinstiege, mit schmiedeeisernem Geländer und Holzhandlauf. Zusätzlich ist ein Personenaufzug vorhanden. Das Gebäude umfasst: - Kellergeschoss - Erdgeschoss - Mezzanin Obergeschoss - Dachgeschoss 1 und 2 JP Immobilien Invest Zwei GmbH 8

9 Nutzfläche mit Dachgeschossausbau: Hof und Kellergeschoss Geschäfte (KG) Lager Hof (EG) Obergeschosse Geschäfte (EG/HP) Wohnungen und Büros (OG) Dachgeschoss 1 u. 2 Wohnungen Balkone und Terrassen Summe Nutzfläche mit DG-Ausbau ohne Balkone und Terrassen 248,96m² 31,45m² 280,41m² 714,12m² 4.308,12m² 5.022,29m² 1.208,79m² 365,99m² 1.574,78m² 6.511,49m² PKW-Abstellplätze in Garage EG 6 Plätze JP Immobilien Invest Zwei GmbH 9

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11 Ansicht DG-Ausbau Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kostengründen verzichtet. Alle für die Bewertung notwendigen Aufnahmen und Erhebungen sind erfolgt Bauzustand Der Bauzustand des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen guten Erhaltungszustand auf. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 11

12 2.5 Mietzins Entsprechend der nachstehend eingefügten Mietzinsliste werden nachstehende Mieten vorgeschrieben. Für die Leerbestände ist eine fiktive Miete anzusetzen, welche sich aufgrund der Größe, der Ausstattung, der Lage etc. ergeben Monatsnettomiete mit DG-Ausbau Monatsnettomiete Hauptmietzins ,72 Mietzins PKW-Abstellplätze 1.080,00 fiktive Miete - Leerstehung Büro 375,67 m² 13, ,71 Lager 0,00 m² 0,00 0,00 Wohnungen 483,00 m² 14, ,00 Wohnung Alt 118,70 m² 4,29 509,22 Summe Monatsnettomiete ,65 Jahresnettomiete ,80 Jahresnettomiete (gerundet) mit DG-Ausbau , Monatsnettomiete ohne DG-Ausbau Monatsnettomiete Hauptmietzins ,47 Mietzins PKW-Abstellplätze 0,00 fiktive Miete - Leerstehung 0,00 Büro 375,67 m² 13, ,71 Lager 0,00 m² 0,00 0,00 Wohnungen 483,00 m² 14, ,00 Wohnung Alt 118,70 m² 4,29 509,22 Summe Monatsnettomiete ,40 Jahresnettomiete ,80 Jahresnettomiete (gerundet) ohne DG-Ausbau ,-- JP Immobilien Invest Zwei GmbH 12

13 3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 13

14 Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode zielführend ist Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: die allgemeine und besondere Lage, der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, die Grundstücksform und die gestalt, eine bereits vorhandene Bebauung, Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind ebenso vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu errichten. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 14

15 Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m³, berechnet. Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstellungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen. Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m², berechnet werden Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewertungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wertminderung vorgenommen. In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes infolge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhaltungsmängeln zum Ausdruck. Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Bewertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen. Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirtschaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 15

16 Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen läßt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. 3.2 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis sind bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 16

17 (Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegendem wird der Reinertrag aus dem Jahresnettomietzins abzüglich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten sowie Mietausfallwagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt). Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden folgende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen: Liegenschaftsart Lage hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0% Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0% 6,5-10,5% 7,0-11,0% Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,5-3,5 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,5-3,5 % Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der Gesamtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall mit 2,5% angesetzt, eine bei der gegenständlichen Liegenschaft erzielbare Kapitalverzinsung. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. 3.3 Bewertung Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Aus diesen Werten ist, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, der Verkehrswert abzuleiten. JP Immobilien Invest Zwei GmbH 17

18 3.4 Verkehrswert Sachwert Bodenwert Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit im Mittel und es sind alle vorhandenen Aufschließungen und Anschlusskosten im nachstehenden Einheitspreis enthalten. Bei der Bewertung werden Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe und vergleichbarer Lage herangezogen. Bei der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus dem Grundstücksverkehr herangezogen wird, und andererseits Zu- und Abschläge bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf die örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen ist. Nutzflächen Geschäft / Lager ohne KG 745,62m² je m² 1.400, ,-- Obergeschosse 4.308,12m² je m² 1.600, ,-- Dachgeschoss 1.208,79m² je m² 1.700, ,-- Summe Bodenwert ,-- Bauwert Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht, und so der Bauzeitwert ermittelt. Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Lager Hof 31,45 m² je m² 1.100, ,-- Geschäfte KG 248,96 m² je m² 1.250, ,-- Geschäfte EG / HP 714,17 m² je m² 2.150, ,-- JP Immobilien Invest Zwei GmbH 18

19 Wohnungen und Büros OG 4.308,12 m² je m² 2.300, ,-- Garagenabstellplätze 6 Pl. je Pl , ,-- Summe Herstellungskosten ,-- Bauzeitwert: Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung wird unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von 80 Jahren, bei einem fiktiven Baualter von 30 Jahren unter Berücksichtigung der durchgeführten Sanierung, eine Lebensdauer von 27% errechnet. Bei einer Zustandsnote von 2,0 ergibt sich aufgrund der erweiterten Wertminderungstabelle nach Ross eine Wertminderung von 29,09% ,-- Summe Bauzeitwert Obergeschosse ,-- Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Dachgeschoss Wohnungen 1.208,79m² je m² 3.000, ,-- Balkone und Terrassen 365,99m² je m² 1.000, ,-- Summe Herstellungskosten ,-- Summe Bauzeitwert Dachgeschoss ,-- Summe Bauzeitwerte gesamt ,-- Summe Sachwert (Bodenwert und Bauwert) ,-- JP Immobilien Invest Zwei GmbH 19

20 3.4.2 Ertragswert mit DG-Ausbau Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt angeführte Miete zugrunde gelegt. Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,3% v. Bauzeitwert ,-- Instandsetzungskosten 0,3% v. Herstellungswert ,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 2% ,-- Liegenschaftsreinertrag ,-- Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 2,5% festgelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom Jahresnettomietenüberschuss in Abzug zu bringen. Jahresnettomietenüberschuss ,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von ,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 2,5% = ,-- Reinertrag der baulichen Anlagen ,-- Kapitalisierungszinssatz 2,5%, Faktor (Vervielfältiger) 34,45 Restnutzungsdauer 80 Jahre 34,45 x ,-- = Gebäudeertragswert ,-- Ertragswert der Liegenschaft Gebäudeertragswert ,-- zuzüglich Bodenwert ,-- Ertragswert der Liegenschaft ,-- JP Immobilien Invest Zwei GmbH 20

21 3.4.3 Ertragswert ohne DG-Ausbau Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt angeführte Miete zugrunde gelegt. Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,3% v. Bauzeitwert ,-- Instandsetzungskosten 0,3% v. Herstellungswert ,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 2% ,-- Liegenschaftsreinertrag ,-- Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 2,5% festgelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom Jahresnettomietenüberschuss in Abzug zu bringen. Jahresnettomietenüberschuss ,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von ,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 2,5% = ,-- Reinertrag der baulichen Anlagen ,-- Kapitalisierungszinssatz 2,5%, Faktor (Vervielfältiger) 34,45 Restnutzungsdauer 80 Jahre 34,45 x ,-- = Gebäudeertragswert ,-- Ertragswert der Liegenschaft ohne DG-Ausbau Gebäudeertragswert ,-- zuzüglich Bodenwert ,-- Ertragswert der Liegenschaft ohne DG-Ausbau ,-- JP Immobilien Invest Zwei GmbH 21

22 3.4.4 Anpassung / Verkehrswert Gemäß 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese Überprüfung ergibt, dass der im Ertragswertverfahren ermittelte Wert der Gesamtliegenschaft nicht dem Verkehrswert entspricht und eine Anpassung erforderlich ist. Aufgrund des großen Altmieterbestandes ergibt sich bei Neuvermietung eine Mietzinssteigerung und somit ein höherer Jahresertrag. Der Mehrwert von 5% errechnet sich aus dem Ertragswert ohne Dachgeschossausbau. Ertragswert inkl. DG-Ausbau ,-- zzgl. 5% von ,-- = , ,-- Verkehrswert der Liegenschaft ,-- JP Immobilien Invest Zwei GmbH 22

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