Wertermittlungsgutachten

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1 * KARG KEG* Gutachten Sachverständige für Immobilien Nutzwertberechnungen Mobil 0664/ Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 8 E 1458 /08v Liegenschaft in EZ 348, B-LNR 9: Anteil 5/6 und EZ 559 B-LNR 9: Anteil 5/6, je GB Alberschwende Bruno Bischof, Müselbach 326, 6861 Alberschwende Betreibende Partei: Johannes Linsbauer, 1110 Wien, Simmeringer Hauptstraße 116/1/25 Vertr. d. Beneder Rechtsanwalts GmbH, 1010 Wien, Franz-Josefs-Kai 27/DG/9 Verpflichtende Partei: Bruno Bischof, 6861 Alberschwende, Müselbach 326 wegen 1.060,05 FN w 6911 Lochau, Sonnenhalde 13

2 2 BEWERTUNG I. Allgemeines 1. Auftrag: Über Auftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, 8 E 1458/08v für die Liegenschaft in EZ 348 und EZ 559 je B-LNR 9: Anteil 5/6, GB Alberschwende. 2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung. 3. Bewertungsstichtag: 02. Juli 2008 als Tag der örtlichen Besichtigung 4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Örtliche Besichtigung am 02. Juli 2008 in Anwesenheit von Frau Spettel (Mutter) und des Sachverständigen Horst Karg. - Grundbuchsauszug vom 02. Juli Erhebungen beim Bauamt der Gemeinde Alberschwende - Erhebungen bei Herrn Josef Sohm, Waldaufseher in Alberschwende - Erhebungen bei Herrn Walter Rüf, Ortsschätzer in Alberschwende - Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan der Gemeinde Alberschwende - Erhebungen bei Herrn Karl Sohm, Käufer der Grundstücke mit den Nummern 3917/2 und 3917/3 aus GST-NR 3917/1 von Bruno Bischof geb. Spettel und Marlies Hölbing-Spettel mit Kaufvertrag vom 26. Jänner 2006.

3 3 5. Bau- und Benützungsbewilligung: Im Bauamt der Gemeinde Alberschwende sind keine Unterlagen bezüglich der des Wohnhauses 6861 Alberschwende, Müselbach 326 mehr vorhanden. 6. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab. II. Beschreibung 1. Gutsbestand: GRUNDBUCH Alberschwende EINLAGEZAHL 348 BEZIRKSGERICHT Bregenz ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 3503/2008 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 3916/1 GST-Fläche 3540 Landw. genutzt 2586 Sonstige 954 (Straßenanlage) 3916/8 G Sonstige * 134 (Straßenanlage) 3916/9 Landw. genutzt 2878

4 4 3917/1 GST-Fläche 5387 Baufl.(Gebäude) 208 Landw. genutzt 5179 Müselbach /1 Landw. genutzt /2 GST-Fläche 7053 Landw. genutzt 6019 Wald Wald 183 GESAMTFLÄCHE ************************************* A2 ************************************** 14 a gelöscht ************************************* B *************************************** 7 ANTEIL: 1/6 Hölbling-Spettel Marlies GEB: ADR: Feldkreuzstr. 58, Lustenau 6890 a 3463/1993 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht b 10364/1994 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht c 10364/1994 Zusammenziehung der Anteile d gelöscht 9 ANTEIL: 5/6 Bischof Bruno geb. Spettel GEB: ADR: Alberweg 2b, Feldkirch 6800 a 3463/1993 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht b 10364/1994 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht c 6961/2005 Schenkungsvertrag Eigentumsrecht d 6961/2005 Zusammenziehung der Anteile ************************************* C *************************************** 1 a Stand 1853 DIENSTBARKEIT der Weide gem Abschnitt c Servitutenregulierungs-Vergleich auf Gst 4253 für EZ 302

5 5 7 auf Anteil B-LNR 9 a 1811/2000 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft 8 auf Anteil B-LNR 9 a 2189/2002 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT EUR ,-- 18 % Z, 20 % VuZZ, NGS EUR ,-- für Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft b gelöscht 9 auf Anteil B-LNR 9 a 2189/2002 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT EUR ,-- 18 % Z, 20 % VuZZ, NGS EUR ,-- für Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft b gelöscht 10 a 2478/2006 GEH- und FAHRRECHT gemäß Punkt VI. Vertrag auf Gst 3917/1 für Gst 3917/2 3917/3 in EZ auf Anteil B-LNR 9 a 4351/2007 gleichzeitig mit 4252/2007 gleichzeitig mit 4353/2007 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht vollstreckbar EUR 162,-- samt Anhang Beschluss für mj. Marcel SPETTEL ( ) (8 E 3153/07g) 12 auf Anteil B-LNR 9 a 4352/2007 gleichzeitig mit 4251/2007 gleichzeitig mit 4353/2007 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht vollstreckbar EUR 613,46 samt Anhang Beschluss für mj. Victoria SPETTEL ( ) (8 E 3152/07k)

6 6 13 auf Anteil B-LNR 9 a 4353/2007 gleichzeitig mit 4251/2007 gleichzeitig mit 4352/2007 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht vollstreckbar EUR 621,26 samt Anhang Beschluss für mj. Thiago SPETTEL ( ) (8 E 3151/07p) 14 auf Anteil B-LNR 9 a 4803/2007 gleichzeitig mit 4804/ /2007 Beschluss PFANDRECHT vollstr EUR 162,00 Kosten EUR 116,69, EUR 15,00, EUR 109,85 für mj Spettel Marcel ( ) (8 E 3489/07 v) b 4803/2007 Abweisung Kostenmehrbegehren EUR 12,-- 15 auf Anteil B-LNR 9 a 4804/2007 gleichzeitig mit 4803/ /2007 Beschluss PFANDRECHT vollstr EUR 621,26 Kosten EUR 145,98, EUR 15,00, EUR 152,14 für mj Spettel Thiago ( ) (8 E 3488/07 x) b 4804/2007 Abweisung Kostenmehrbegehren EUR 12,-- 16 auf Anteil B-LNR 9 a 4805/2007 gleichzeitig mit 4803/ /2007 Beschluss PFANDRECHT vollstr EUR 613,46 Kosten EUR 145,98, EUR 15,00, EUR 152,14 für mj Spettel Viktoria ( ) (8 E 3487/07 z) b 4805/2007 Abweisung Kostenmehrbegehren EUR 12,--

7 7 17 a 6537/2007 GEH- und FAHRRECHT gemäß Punkt 2. Vertrag auf Gst 3916/1 3916/8 für Gst 3916/7 in EZ auf Anteil B-LNR 9 a 3112/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 1.060,05 samt 11,19% Z seit , Kosten EUR 213,34 samt 4% Z seit , Kosten EUR 200,75, EUR 224,75 für Johannes Linsbauer (8E 1458/08v) 19 auf Anteil B-LNR 9 a 3179/ /2008 Klage (7Cg 48/08s LG Feldkirch) 20 auf Anteil B-LNR 9 a 3503/2008 Urkunde PFANDRECHT vollstreckbar EUR 698,50 samt Anhang gemäß Exekutionsbewilligungsbeschluss für Rep. Ö. (ESt. Wien, Ziv /07-7) (8 E 1604/08i) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 3,92 ********** :00, I ********** ZEILEN: 131 Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,47 Gesamtentgelt: EUR 4,39 zuzüglich 20% USt GRUNDBUCH Alberschwende EINLAGEZAHL 559 BEZIRKSGERICHT Bregenz ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 3179/2008 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 4281 Wald 2730 ************************************* A2 **************************************

8 8 ************************************* B *************************************** 7 ANTEIL: 1/6 Hölbling-Spettel Marlies GEB: ADR: Feldkreuzstr. 58, Lustenau 6890 a 3463/1993 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht b 10364/1994 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht c 10364/1994 Zusammenziehung der Anteile 9 ANTEIL: 5/6 Bischof Bruno geb. Spettel GEB: ADR: Bahnhofstr. 52, Lochau 6911 a 3463/1993 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht b 10364/1994 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht c 6961/2005 Schenkungsvertrag Eigentumsrecht d 6961/2005 Zusammenziehung der Anteile ************************************* C *************************************** 1 a Stand 1853 DIENSTBARKEIT der Weide gem Abschnitt c Servitutenregulierungs-Vergleich auf Gst 4281 für EZ a Stand 1853 DIENSTBARKEIT der Weide gem Abschnitt c Servitutenregulierungs-Vergleich auf Gst 4281 für EZ auf Anteil B-LNR 9 a 3112/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 1.060,05 samt 11,19% Z seit , Kosten EUR 213,34 samt 4% Z seit , Kosten EUR 200,75, EUR 224,75 für Johannes Linsbauer (8E 1458/08v) 5 auf Anteil B-LNR 9 a 3179/ /2008 Klage (7Cg 48/08s LG Feldkirch) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 1,40 ********** :06, I ********** ZEILEN: 42 Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,17 Gesamtentgelt: EUR 1,57 zuzüglich 20% USt

9 9 3. Rechte und Lasten: Siehe Grundbuchsauszüge 4. Lage: Die Liegenschaft mit der EZ 348 liegt oberhalb der Bregenzerwald Straße L 200 im Ortsteil Müselbach bzw. das Waldgrundstück mit der GST-NR 4253 im Gebiet Unterer Tannerberg. Das Waldgrundstück in EZ 559 GB Alberschwende liegt im Gebiet Unterer Tannerberg Grenze zu Müselbach. 5. Topographie: Die Grundstücke in EZ 348 GB Alberschwende (Ortsteil Müselbach) sind in Hanglage von Süd nach Nord abfallend. 6. Flächenwidmung: Laut Flächenwidmungsplan der Gemeinde Alberschwende sind die nachstehend angeführten Grundstücke wie folgt gewidmet: EZ 340 GB Alberschwende (Ortsteil Müselbach) GST-NR 3916/1 FL = Freifläche Landwirtschaft 3916/8 BW = Bauwohngebiet 3916/9 BW + FL = Bauwohngebiet und Freifläche Landwirtschaft 3917/1 BW + FL = Bauwohngebiet und Freifläche Landwirtschaft mit dem darauf befindlichen Haus Müselbach /1 BW + FL = Bauwohngebiet und Freifläche Landwirtschaft 3918/2 FL = Freifläche Landwirtschaft EZ 559 GB Alberschwende (Unterer Tannerberg) 4281 Wald 7. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom- und Kanalanschlußmöglichkeit sind vorhanden, wobei für die unterhalb der Zufahrtsstraße als BW gewidmeten Grundstücke (GST-NR 3917/1und 3918/1, somit auch das bestehende Wohnhaus Müselbach 326 )

10 10 erst in den kommenden Jahren mit der Verlegung der Ortskanalisation laut Angabe des Herrn Walter Canaval vom Bauamt der Gemeinde Alberschwende zu rechnen ist. 8. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft in EZ 340 GB Alberschwende (Ortsteil Müselbach) ist verkehrsmäßig von der Bregenzerwald Straße L 200 (siehe beiliegender Ausschnitt aus dem Ortsplan) mit Fahrzeugen erreichbar. 9. Beschreibung des Hauses Das Wohnhaus hat eine verbaute Fläche incl. Scheune von 11 m x 18 m, bestehend aus Erd- und Obergeschoß und ist weit über 100 Jahre alt. Aufgrund des Allgemeinzustandes ist eine Sanierung als unwirtschaftlich zu bezeichnen und wird daher mit 0 bewertet. 10. Außenanlagen: Wiese 11. Zubehör: Nach Angabe von Frau Spettel gehört die Einrichtung im Erdgeschoß ihr und in den Räumlichkeiten im 1. Obergeschoß war eine Besichtigung nicht möglich. Es war daher kein Zubehör zu bewerten. 12. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung, am 02. Juli 2008 war das Wohnhaus Müselbach 326 im Erdgeschoß von Frau Spettel (Mutter) bewohnt. Das 1. Obergeschoß ist laut Angabe von Frau Spettel derzeit unbewohnt. Früher hatte hier ihr Sohn Herr Bischof gewohnt, aber angeblich ist er wegen schlechter Isolierung und Undichtheit ausgezogen. Eine Besichtigung der Räumlichkeiten war nicht möglich, da diese am Tag der Besichtigung versperrt waren. Herr Bischof war bei der Besichtigung trotz Verständigung nicht anwesend.

11 11 III. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Aufgrund der Lage der Grundstücke, der unterschiedlichen Widmung, Erschließung und unter Berücksichtigung der derzeitigen Situation auf dem Immobilienmarkt in Anlehnung an die Richtlinien des Amtes der Vorarlberger Landesregierung, Abteilung Wohnbauförderung und nach Auskunft ortsansässiger Sachverständiger ergeben sich folgende, als ortsüblich zu bezeichnende Preise: EZ 340 GB Alberschwende (Ortsteil Müselbach) GST-NR 3916/1 BW + FL m² x 5,00 = , /8 BW (Weg) 134 m² x 10,00 = 1.340, /9 BW + FL m² x 20,00 = , /1 BW + FL m² x 30,00 = ,00 - Bebauungsabschlag für Haus Müselbach , /1 BW + FL m² x 60,00 = , /2 FL m² x 4,00 = , Wald 183 m² 200, ,00 abzüglich 10% Mitbesitzerabschlag , ,00 ========== 5/6 Anteile von ,00 = ,00 ========== EZ 559 GB Alberschwende (Unterer Tannerberg) GST-NR 4281 Wald 2.000,00 abzüglich 10% Mitbesitzerabschlag 200, ,00 ========== 5/6 Anteile von 1.800,00 = 1.500,00 ==========

12 12 IV. Zusammenfassung Der Verkehrswert der 5/6 Anteile in EZ 340, GB Alberschwende, beträgt unter Berücksichtigung des gültigen Flächenwidmungsplanes zum Bewertungsstichtag am 02. Juli 2008 gerundet EUR ,00 ============= Der Verkehrswert der 5/6 Anteile in EZ 559, GB Alberschwende, beträgt unter Berücksichtigung des gültigen Flächenwidmungsplanes zum Bewertungsstichtag am 02. Juli 2008 gerundet EUR 1.500,00 ============= Bregenz, am 11. August 2008 Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grunde immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG 2 Abs. (3).