Praxisbericht Energetische Gebäudesanierung

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1 Praxisbericht Energetische Gebäudesanierung Wohnen und Energie müssen bezahlbar sein Folie 1

2 Die ist mit Wohnungen und ca m² Wohnfläche die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg und der größte Wohnungsanbieter in Mannheim Bevölkerung ( nach Zensus) Haushalte Wohnungen ca davon frei finanzierte ca davon Wohnungen GBG (11,8 % aller Wohnungen) öffentlich geförderte Wohnungen Mieter der GBG ca (18,4 % aller Mannheimer) Folie 2

3 GBG Aufwendungen im Immobilienbestand Zahlen in Tsd Instandhaltung Modernisierung Bauinvestitionen (Neubau) Aufträge an das Handwerk Folie 3

4 Folie 4

5 Modernisierung der Gebäudehülle Dämmung der letzten Geschossdecke/Dach Vermeidung von Wärmebrücken Vollwärmeschutz auf der Außenwand Neue Fenster und neue Rollläden Dämmung der Kellerdecke Folie 5

6 Modernisierung der Haustechnik Einbau von Zentralheizungsanlagen gegenüber Einzelofen-Heizung Hydraulischer Abgleich der Heizflächen Anschluss an die effiziente Mannheimer Fernwärme Primärenergiefaktor nach DIN = 0,65 Einbau von Hocheffizienzpumpen AF Anpassung und Optimierung der zentralen Heizungsregelung M TWE Warmwasser Anpassung der Heizleistung nach erfolgter Gebäudedämmung Fernwärmeversorgung Fernwärmeversorgung Verbesserung der Wirtschaftlichkeit von zentralen Trinkwassererwärmungsanlagen Kaltwasser Folie 6

7 Entwicklung der U-Werte und Dämmstoffstärken Bauteil unsanierter Zustand MFH (Baujahr 50er-Jahre) EnEV 2007 Anforderungen im Bestand EnEV 2009 Anforderungen im Bestand 3-Liter Haus U-Wert max. U-Wert max. U-Wert max. U-Wert Dämmstärke* Dämmstärke* Dämmstärke* W/m²K W/m²K cm W/m²K cm W/m²K cm Außenwände (z. B. WDVS) ca. 1,50 0,35 10,0 0,24 15,0 0,15 20,0 Dächer ca. 2,0 0,30 14,0 0,24 20,0 0,11 36,0 oberste Geschossdecken ca. 2,20 0,30 12,0 0,24 15,0 Kellerdecken ca. 1,5 0,50 8,0 0,50 9,0 0,11 25,0 Fenster (einschl. Rahmen) ca. 3,1 1,70 1,30 0,80 *) Dämmstoffe mit Wärmeleitgruppe 035 Folie 7

8 Warum energetische Modernisierung? Reduzierung der Betriebskosten (Energieverbräuche) Schonung der Umwelt (Klimaschutz) Steigerung des Immobilienwertes Steigerung des Wohnwertes Zukünftig Vermietungsargument Folie 8

9 Bei uns ist die energetische Modernisierung bereits in vollem Gange Die höchsten Einsparpotentiale sind zu erzielen mit: Dämmung der Gebäudehülle über die EnEV hinaus (KfW-Standard) Ersatz der mit Öl, Gas oder Kohle befeuerten Einzelofen-Heizungen durch effiziente fernwärmeversorgte Zentralheizungen Optimierung der vorhandenen Heizungsanlagen hinsichtlich deren effizienter Regelung und Betrieb (Wärmeerzeuger, Pumpen, Heizkörper, Rohrleitungen) Optimierung der Heiz-Energieversorgung durch Anpassung an den tatsächlichen Heizlast unserer Mieter Einbau von effizienten dezentralen Wohnungswärmestationen zur Trinkwassererwärmung Information unserer Mieter über die Bedienung und richtige Nutzung der technischen Wohnungsausstattung (siehe Folie 10) Folie 9

10 Beispiel: nutzerabhängige Heizwärmeverbräuche Hier: 3-Liter-Haus Mannheim-Gartenstadt kwh/m²a 60,00 55,00 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 34 kwh/m²a = 3 Liter Heizöl/m²a 12 Wohneinheiten Folie 10

11 Effizienz-Bilanz Entwicklung des Energieverbrauchs und der CO 2 -Emission unserer Bestandsimmobilien in den Jahren 2000 bis 2010 Mittlerer Heizwärmeverbrauch modernisierter Gebäude ca WE 155 kwh/m²a Mittlere CO 2 -Emission modernisierter Gebäude ca WE 71 kg CO 2 /m²a 74 kwh/m²a Mittlerer Heizwärmeverbrauch GBG-Bestand mit Zentralheizungsanlagen ca WE Mittlere CO 2 -Emission GBG-Bestand mit Zentralheizungsanlagen ca WE 110 kwh/m²a 15 kg CO 2 /m²a 10 kg CO 2 /m²a 94 kwh/m²a 13 kg CO 2 /m²a Folie 11

12 Unsere Energie-Bilanz der letzten 10 Jahre Erzielte Einsparungen durch bauliche und technische Maßnahmen Eingesparte Heizwärmeverbräuche MWh/a Eingesparte Heizkosten für unsere Mieter 3,2 Mio. /a Eingesparte CO 2 -Emission t/a Folie 12

13 Herausforderungen für das Wohnungsunternehmen Vermieter-/Mieter-Dilemma: der Mieter profitiert von Energieeinsparungen, der Vermieter führt die Maßnahmen durch und trägt die Investitionskosten Die Refinanzierung von Investitionen in den Wohnungsbestand wird durch die geringe Wohnkaufkraft häufig erreichbarer Zielgruppen und den daraus resultierenden aktuellen und zukünftigen Mietsteigerungs-Potentialen begrenzt Mieterhaushalte, die über ein Einkommen im unteren Einkommensbereich verfügen, sind weder in der Lage hohe Energiepreissteigerungen zu tragen, noch können sie eine modernisierungsbedingt höhere Miete refinanzieren Sowohl die (Netto-Kalt-)Miete als auch (höhere) Kosten für die Beheizung müssen schlussendlich aus dem Mietereinkommen bestritten werden Das Dilemma mangelnder Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen ist nicht allein durch mietrechtliche Veränderungen (energetischer Mietspiegel, Mieterhöhung für Dämmmaßnahmen) zu lösen Folie 13

14 Herausforderungen für das Wohnungsunternehmen Das Mindestniveau von Wirtschaftlichkeit hängt von den Rahmenbedingungen eines Wohnungsunternehmens ab (Marksituation, Bestandsstruktur, Budgets etc.) Verminderung des Heizenergiebedarfs durch höhere Energieeffizienz (Dämmung der Gebäudehülle, sparsame Heizungskonzepte etc.) Darüber hinausgehende energetisch hocheffiziente Maßnahmen dort umsetzen, wo dies wirtschaftlich eindeutig vertretbar und zukunftsfähig ist Die im EU-Energieeffizienzplan 2011 geforderte, verpflichtende energetische Sanierungsrate von 3 % bedeutet eine sehr hohe finanzielle Belastung für die Wohnungsunternehmen Weitere Verschärfungen der EnEV-Anforderungen führen zu einer wirtschaftlich nicht mehr darstellbaren Baukostenerhöhung. Dies verursacht eher eine Abnahme der Modernisierungsrate (siehe Folie 15/16) Eine hohe Modernisierungsquote, mit einem angemessenen energetischen Niveau, bringt uns der klimapolitischen Zielsetzung näher als eine geringe Quote mit energetischen Leuchtturm-Projekten (siehe Folie 15/16) Folie 14

15 Durchschnittliche Investkosten der GBG Modernisierungen in Abhängigkeit des jeweiligen Energiestandards vor EnEV Euro/m²Wfl 14,7% EnEV Euro/m²Wfl 12,4% 3-Liter-Haus Euro/m²Wfl Folie 15

16 Zur Realisierung der Klimaschutzziele der Bundesregierung bis 2050 müsste eine durchschnittliche energetische Modernisierungsquote von mindestens 3% umgesetzt werden Auswirkungen des jeweiligen Energiestandards auf die Modernisierungsquote am Beispiel unserer Modernisierungen Rahmendaten: m² Wohnfläche, Wohnungen (Ø ca. 62 m²wfl/we) Ø 22,5 Mio. /a Investitionen vor EnEV 2009 ca /m²wfl pro WE ca WE/a Mod. Quote = 1,82% EnEV 2009 ca /m²wfl pro WE ca WE/a Mod. Quote = 1,57% 3-Liter Standard ca /m²wfl pro WE ca WE/a Mod. Quote = 1,40% Anmerkung: Derzeitige Modernisierungsquote der Privathaushalte 1% Folie 16

17 Energiebedingte Investkosten Euro/m²Wfl Vollkosten (EnEV 2009) (1.170 /m²wfl) Sowiesokosten Energetischer Anteil der Modernisierungskosten 3-Liter-Haus Standard (Mehraufwendungen) Außenwand Dach bzw. oberste Geschossdecke Kellerdecke Fenster Zentralheizung Dezentrale Lüftung mit WRG Summe: Folie 17

18 Energiekosteneinsparung infolge energetischer Modernisierung Energieträger Gas vor Modernisierung 155 kwh/m²a 18,60 /m²a Fernwärme nach EnEV kwh/m²a 8,88 /m²a 5,18 /m²a 3-Liter-Haus 29 kwh/m²a 3,48 /m²a 2,03 /m²a Energiekosteneinsparung nach Modernisierung => EnEV 2009 Energiekosteneinsparung nach Modernisierung => 3-Liter-Haus EnEV zum 3-Liter-Haus 1,12 /m² Monat 1,38 /m² Monat 0,26 /m² Monat Folie 18

19 Beispiel einer Mietpreisanpassung nach 559 BGB (11 %) nach EnEV 2009 Mod. Kosten /m² umlagefähiger Anteil Energetische Maßnahmen 280 /m²wfl 2,57 /m² Wertverbessernde Maßnahmen 75 /m²wfl 0,69 /m² (z.b. Schallschutz, Barrierefreiheit, Balkone, neue Bäder, Rollladen etc.) Mietpreisanpassung 3,26 /m² p. M. nach 3-Liter-Haus-Standard Mod. Kosten /m² umlagefähiger Anteil Energetische Maßnahmen /m² = 425 /m² 3,90 /m² Wertverbessernde Maßnahmen 75 /m² 0,69 /m² (z.b. Schallschutz, Barrierefreiheit, Balkone, neue Bäder, Rollladen etc.) Mietpreisanpassung 4,59 /m² p. M. Die Modernisierung nach dem 3-Liter-Haus-Standard führt gegenüber einer Modernisierung nach EnEV 2009 zu einer weiteren Mietpreisanpassung von + 1,33 /m² p. M. Folie 19

20 Gegenüberstellung Heizkosteneinsparung zur rechnerischen Mietpreisanpassung Heizkosteneinsparung Mietpreisanpassung nach EnEV ,12 /m² p. M. 3,26 /m² p. M. 3-Liter-Haus-Standard 1,38 /m² p. M. 4,59 /m² p. M. Folie 20

21 Die GBG führt seit über 10 Jahren keine Mieterhöhung nach 559 GBG durch. Bis vor einem Jahr haben wir die Mieten für modernisierte Wohnungen bei Bestandsmietern nur durch die Umstufung der Ausstattungsklasse analog des Mannheimer Mietspiegels nach 558 erhöht. Seit einem Jahr führen wir bei Modernisierungen im bewohnten Zustand Mieterhöhungen per Individualvereinbarungen mit den Mietern durch. Nach einer Modernisierungsmaßnahme zahlen Neumieter mindestens die Miete der Bestandsmieter bzw. eine höhere Miete. Diese höhere Miete für Neumieter ergibt sich aus der Marktsituation. Beispiel: Kattowitzer Zeile durchschnittliche Miete vor der Modernisierung 4,79 /m² p. M. nach der Modernisierung 6,00 /m² p. M. Mietanpassung 1,21 /m² p. M. Heustraße 1-3 durchschnittliche Miete vor der Modernisierung 4,60 /m² p. M. nach der Modernisierung 5,92 /m² p. M. Mietanpassung 1,32 /m² p. M. Folie 21

22 Beispiel einer Modernisierung in Sandhofen Baujahr: 1954, 100 Wohnungen Wärmedämmmaßnahmen (KFW 70) Außenwand: 20 cm Flachdach: 24 cm Fenster: 2-fach wärmeschutzverglaste Kunststofffenster Kellerdecke: 8 cm Zentralheizung: versorgt über Nahwärme (Holzpellet-Anlage) (Wärmebezugskonditionen analog Fernwärme, Contracting mit Enamic) vor der Maßnahme nach der Maßnahme Folie 22