Wirtschaftlichkeit energetischer. im vermieteten Bestand

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1 Wirtschaftlichkeit energetischer Vielen Dank für Sanierungen Ihre Aufmerksamkeit im vermieteten Bestand Einfluss der Bestimmungsgrößen Frankfurt a.m. Dr. Andreas Enseling Institut Wohnen und Umwelt GmbH

2 Inhalt Einführung Wirtschaftlichkeit im vermieteten Bestand Einflussfaktoren Methodik Auszahlungen Einzahlungen Berechnungsbeispiele IWU Studie: Akteursbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Energieeffizienzmaßnahmen im Bestand (2013) Fazit und Ausblick

3 Einführung Geht das wirtschaftlich?

4 Einführung Ausgangssituation Nutzen Geringere Heizkosten Höherer Wohnkomfort Energiesparmaßnahmen Aufwand Organisatorische Belastung Finanzielle Belastung Mieter energiebedingte Mieterhöhung Vermieter Mietrecht

5 Wirtschaftlichkeit Methodik (Verfahren) Investitionsrechnung Statische Verfahren Dynamische Verfahren Kostenvergleichsrechnung Gewinnvergleichsrechnung Kapitalwertmethode Annuitätenmethode (Kosten d. eingesparten kwh) Rentabilitätsvergleichsrechnung Interner Zinsfußmethode Amortisationsrechnung Vollständiger Finanzplan

6 Wirtschaftlichkeit Methodik (Parameter) Betrachtungszeitraum Lebensdauer Bauteil / Anlagentechnik Erwartung Investoren Kalkulationszinssatz Zinssatz Darlehen erwartete Mindestverzinsung Eigenkapital abhängig vom Investitionsrisiko

7 Wirtschaftlichkeit Methodik (Praxis) Literaturrecherche wohnungswirtschaftliche Studien Methodik: überwiegend vollständige Finanzpläne (VoFi) sowie Kapitalwert bzw. Annuitätenmethode Betrachtungszeitraum: In der Regel zwischen 10 und 30 Jahren Kalkulationszinssätze: liegen in einem Bereich zwischen 4,0 % und 5,5 %. Überwiegend Martin nominale Vaché Angaben Energiepreissteigerungsraten: in Studien mit rein wohnungswirtschaftlicher Perspektive nicht berücksichtigt

8 Wirtschaftlichkeit Auszahlungen (Kosten) Investitionskosten IWU Kostenstudie mit resultierenden Kostenfunktionen (Ohnehin Kosten und energiebedingte Mehrkosten) Mietrecht: Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungskosten

9 Wirtschaftlichkeit Auszahlungen (Kosten) (EFH Baualtersklasse ; 130 m² Wohnfläche; Kopplungsprinzip)

10 Wirtschaftlichkeit Auszahlungen (Kosten) Gesamtinvestition MFH68: 257 /m² Wohnfläche Basisinvestition: Instandsetzung Ohnehin-Kosten: 143 /m² Wohnfläche Modernisierungsinvestition: KfW 100 Energiebedingte Mehrkosten: 114 /m² Wohnfläche nach Kopplungsprinzip Mieterhöhung 559 BGB: 1,04 /m²mon

11 Wirtschaftlichkeit Auszahlungen (Kosten) Gesamtinvestition MFH68: 257 /m² Wohnfläche Basisinvestition: Instandsetzung Ohnehin-Kosten: 104 /m² Wohnfläche Modernisierungsinvestition: KfW 100 Energiebedingte Mehrkosten: 153 /m² Wohnfläche alternative Kostenaufteilung - Mieterhöhung 559 BGB : 1,40 /m²mon

12 Wirtschaftlichkeit Auszahlungen (Kosten) Kapitalkosten Eigen /Fremdkapital laufende Kosten (nicht umlagefähig) laufende Instandhaltung Verwaltungskosten Steuersatz Steuerzahlungen Abschreibungsmodalitäten

13 Wirtschaftlichkeit Einzahlungen (Einnahmen) Mieterhöhungen bzw. zusätzliche Mieteinnahmen Mietrecht ( 558 und 559 BGB) Marktliche Situation Vermeidung von Leerstand

14 Mietverlaufsmodell I ( 559 BGB; Ausgangsmiete auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete)

15 Mietverlaufsmodell II ( 558 BGB; Ausgangsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete)

16 Mietverlaufsmodell III ( 559 BGB mit und ohne energetische Differenzierung)

17 Wirtschaftlichkeit Einzahlungen (Einnahmen) Marktsegmente: Dynamisch Vollvermietung, hohe ortsübliche Vergleichsmiete und Mietsteigerung Konsolidiert mittlerer Leerstand, mittlere Vergleichsmieten und Mietsteigerung Strukturschwach hohe Leerstände, geringe Martin Vergleichsmieten Vaché und Mietsteigerung Marktsegmente: Dynamisch Konsolidiert Strukturschwach Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 1 bis 10) [%] Leerstand nach vollständiger energetischer Modernisierung [%] ortsübliche Vergleichsmiete [ /(m²mon)] 6,50 5,50 4,50 Teuerung Mieten [%/a] 1,5 1,0 0,5 17

18 Wirtschaftlichkeit Einzahlungen (Einnahmen) Förderung Muss bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden Zinsverbilligte Darlehen / Investitionszuschüsse Steuererstattungen Wertsteigerungen ( green value )

19 Berechnungsbeispiel Modellgebäude MFH Baualter m² Wohnfläche 12 Wohneinheiten Erdgas NT Kessel ( ) Endenergie Heizung: 171 kwh/m²a 4 Modernisierungspakete: KfW 100 KfW 70 EnEV09/12 Eva EnEV (EnEV09/12 30%)

20 Berechnungsbeispiel 1 Annahmen Betrachtung der Modernisierungsinvestition: Mehrkosten versus Mieterhöhungen Kostenaufteilung nach Kopplungsprinzip Betrachtungszeitraum 25 Jahre Mietverlaufsmodell III Mieterhöhung nach 559 BGB, bei energetischer Differenzierung im Mietspiegel (0,29 /m²mon) Finanzierung mit 80 % Eigenkapitalanteil mit Förderung (KfW) ohne Steuern ohne Wertsteigerungen 20

21 Berechnungsbeispiel 1 Annahmen Rahmenbedingungen Verfahren der Wirtschaftlichkeitsberechnung Vollständiger Finanzplan Wirtschaftlichkeitskriterium Eigenkapitalrendite Betrachtungszeitraum 25 Jahre Fremdkapitalzins langfristig (nominal) 4,0 % Zins Anschlussinvestition/ finanzierung 3,0 % / 6,0 % Miete im Ausgangszustand 5,50 /(m²mon) Ortsübliche Vergleichsmiete (energetisch nicht sanierte Gebäude) Ortsübliche Vergleichsmiete (energetisch sanierte Gebäude) Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten (nominal) Martin 5,50 /(m²mon) Vaché 5,79 /(m²mon) Mietausfallwagnis 2 % 1,0 %/a Mieterhöhung über 559 BGB

22 Berechnungsbeispiel 1 Mieterhöhungen MFH68 MFH KfW 100 MFH KfW 70 MFH EnEV 09 MFH Eva EnEV Umlagefähige Vielen Dank [ /m²] für Ihre 114 Aufmerksamkeit Modernisierungskosten (Kopplungsprinzip) Mieterhöhung 559 BGB ohne [ /m²mon] 1,04 1,29 1,03 1,13 Abzug von Förderung Mieterhöhung 559 BGB mit [ /m²mon] 0,75 0,70 0,70 0,78 Abzug von Förderung Energiekosteneinsparung im [ /m²mon] 1,00 1,09 0,98 1,01 Jahr der Maßnahme 22

23 Berechnungsbeispiel 1 Ergebnisse Ausgangsfall MFH KfW 100 MFH KfW 70 MFH EnEV 09/12 MFH Eva EnEV Modernisierungsinvestition Kosten [m²wfl.] Energetische Maßnahmen Eigenkapitalrendite 3,11% 3,08% 3,17% 3,06% (Kopplungsprinzip) mit Leerstandsreduzierung (Leerstand 6 % im Ausgangszustand) MFH KfW 100 MFH KfW 70 MFH EnEV 09/12 MFH Eva EnEV Modernisierungsinvestition Kosten [m²wfl.] Energetische Maßnahmen (Kopplungsprinzip) ohne Förderung Eigenkapitalrendite 4,51% 4,25% 4,57% 4,38% MFH KfW 100 MFH KfW 70 MFH EnEV 09/12 MFH Eva EnEV Modernisierungsinvestition Kosten [m²wfl.] Energetische Maßnahmen (Kopplungsprinzip) Eigenkapitalrendite 3,07% 3,28% 3,06% 3,14% 23

24 Berechnungsbeispiel 2 Annahmen Betrachtung der Gesamtinvestition: Gesamte Kosten versus gesamter Mietertrag Erwerb Vielen zu Beginn Dank / Verkauf für Ihre am Ende Aufmerksamkeit des Betrachtungszeitraums Betrachtung einer Alternative Unterlassung erhöhte Kosten der laufenden Instandhaltung mit Wertminderung bzw. Wertsteigerung gegenüber Unterlassung (Restwertmultiplikator) Kostenaufteilung: nach wohnungswirtschaftlicher Praxis Betrachtungszeitraum Institut Wohnen 15 Jahre und Umwelt, Darmstadt Finanzierung mit 30 % Eigenkapitalanteil mit Steuern (Steuersatz pauschal 30 %) 24

25 Berechnungsbeispiel 2 Ergebnisse Mieterhöhungen MFH68 MFH KfW 100 MFH KfW 70 MFH EnEV 09 MFH Eva EnEV Umlagefähige Vielen Dank [ /m²] für Ihre 153 Aufmerksamkeit Modernisierungskosten (Vorzeitige Modernisierung) Mieterhöhung 559 BGB mit [ /m²mon] 1,10 1,41 1,40 1,45 Abzug von Förderung Energiekosteneinsparung im Jahr [ /m²mon] 1,00 1,09 0,98 1,01 der Maßnahme Renditen MFH KfW 100 MFH KfW 70 MFH EnEV 09/12 MFH Eva EnEV Unterlassung Gesamtinvestition Kosten [m²wfl.] (Erwerb und Modernisierung) Eigenkapitalrendite 5,89% 6,17% 6,15% 6,35% 6,01% 25

26 Fazit: Es geht auch wirtschaftlich! Die umfassende energetische Modernisierung ist aus Vermieterperspektive eine gleichwertige bzw. überlegene Alternative zur Unterlassung Mit den energetischen Modernisierungsvarianten wird die langfristige Vermietbarkeit sichergestellt und zusätzlich eine Wertsteigerung beim Verkauf realisiert Wesentliche Einflussfaktoren: Mieterhöhungspotentiale Wertsteigerung Institut der Wohnen Modernisierungsalternativen und Umwelt, Darmstadt Senkung des Leerstandsrisikos Steuerlichen Rahmenbedingungen

27 Ausblick IWU Projekt RentalCal: European Rental Housing Framework for the Profitability Calculation of Energetic Retrofitting Investments Europäisches Projekt (Horizon 2020) mit Partnern aus 8 Ländern Erarbeitung eines Web Tools zur Berechnung der Rentabilität von Energiesparinvestitionen im Mietwohnungsmarkt RENT CA European Rental Housing Framework for the Profitability Calculation of Energetic Ret rofitting Investments

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!