Wer investiert, gewinnt

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1 Wer investiert, gewinnt WIRTSCHAFTLICHKEIT ENERGETISCHER SANIERUNGEN Obwohl die Förderkonditionen günstig wie selten zuvor sind, zögern immer noch viel zu viele Vermieter, in die energetische Gebäudemodernisierung zu investieren. Die Wirtschaftlichkeit solcher baulichen Maßnahmen wird häufig in Frage gestellt, weil der Bonus durch die eingesparten Energiekosten allein dem Mieter zugute zu kommen scheint. Dass dem nicht so ist, zeigt dieser Fachbeitrag, der energiesparende Investitionen insbesondere aus dem Blickwinkel von Vermietern und Mietern analysiert. Andreas Enseling Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Um einen Altbau in ein zukunftsfähiges Energiesparhaus zu verwandeln, müssen einzelne Sanierungsmaßnahmen sinnvoll aufeinander abgestimmt werden. Unterschiedliche Sanierungsalternativen müssen sich in der Praxis indes an üblichen Wirtschaftlichkeitskriterien messen lassen. Beim selbstgenutzten Eigentum ist die Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungen allein über die zukünftigen Energiekosteneinsparungen in der Regel gegeben. Aus der Sicht von Vermietern sind Wirtschaftlichkeitsberechnungen dagegen komplexer. Während die Energiekosteneinsparungen in der Regel den Mietern zugute kommen, bleibt Vermietern zur Refinanzierung ihrer Investitionen nur die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Dabei sind das geltende Mietrecht und besondere Bedingungen in regionalen Mietmärkten zu beachten. Welche Kostenansätze sind grundsätzlich zu unterscheiden? Unabhängig von der Frage, ob es sich um selbstgenutztes Eigentum oder vermietetes Eigentum handelt, ist bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen das sogenannte Kopplungsprinzip zu beachten: Maßnahmen zur Energieeinsparung sind aus ökonomischer Sicht dann attraktiv, wenn ohnehin aus Gründen der Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung größere Arbeiten an der Substanz oder der Gebäudetechnik erforderlich werden. Als Folge des Kopplungsprinzips teilen sich die Vollkosten einer energetischen Gebäudesanierung in ohnehin entstehende Kosten der Instandsetzung und rein energiebedingte Mehrkosten auf. Bei der Dämmung der Außenwand mit einem Wärmedämmverbundsystem sind zum Beispiel die Kosten der Putzsanierung als ohnehin entstehende Instandsetzungskosten anzusehen. Energiebedingte Mehrkosten entstehen unter anderem aus den Sockelschienen, dem Dämmstoff und den Bemühungen, Wärmebrücken zu vermeiden. Bei Bauteilen ohne Instandsetzungsbedarf, zum Beispiel bei der Dämmung der obersten Geschossdecke, sind Vollkosten und energiebedingte Mehrkosten identisch. Die genaue Abgrenzung von Ohnehin-Kosten und energiebedingten Mehrkosten unterscheidet sich je nach betrachtetem Bau- oder Anlagenteil. Eine Studie des IWU hat für viele ener- 40 GEB

2 1 Ein typischer und energetisch sanierungsbedürftiger Mietwohnungsbau aus den 1960er Jahren ist das klassische Vergleichsmodell für die Analyse der Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Gebäudemodernisierung aus Vermietersicht. 2 Der Austausch alter Heizungsanlagen gehört bei der energetischen Sanierung von Mietobjekten in der Regel dazu. giesparende Maßnahmen an Bestandsgebäuden die Vollkosten, die energiebedingten Mehrkosten und die Ohnehin-Kosten aus abgerechneten Projekten abgeleitet. Die Kostenangaben sind empirisch abgesichert [1]. Auf Basis dieser Kostenstudie kann man die Vollkosten für eine energetische Sanierung in Ohnehin-Kosten und energiebedingte Mehrkosten aufteilen. Ausgehend von einem Mehrfamilienhaus, das einen erheblichen Instandsetzungsbedarf aufweist (Abb. 1) und durch verschiedene Maßnahmen den KfW 100-Standard erreichen soll, beträgt eine typische Gesamtinvestition im Mittel 257 /m2. Davon sind nach dem Kopplungsprinzip 143 /m2 den Ohnehin-Kosten und 114 /m2 den energiebedingten Mehrkosten zuzurechnen. In der Praxis bleibt es nicht bei den energetischen Verbesserungen beziehungsweise der Modernisierung der Bauteile und Anlagentechnik. Oftmals nimmt man bei dieser Gelegenheit lange vor sich her geschobene Dinge in Angriff, wie zum Beispiel das Verändern der Wohnungsgrundrisse und Eingangsbereiche, man verjüngt die Bäder und WCs, modernisiert die Elektroinstallationen oder baut das Haus oder die Wohnung gar komplett aus oder um. Für den Gebäudeeigentümer entstehen damit zum Zeitpunkt der energetischen Modernisierung weitere Kosten, die jedoch nicht energierelevant sind und daher ebenfalls von den energetischen Sanierungskosten abgegrenzt werden müssen. Einzig die energiebedingten Mehrkosten dürfen auf der Basis des Kopplungsprinzips in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingehen. Das entspricht auch den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV), deren Anforderungen nur dann relevant sind, wenn das jeweilige Bauteil ohnehin erneuert oder wärmegedämmt wird [2]. Mietrechtliche Grundlagen Den energiebedingten Mehrkosten stehen bei einer Mietwohnung zusätzliche Mieterträge aus der Mieterhöhung gegenüber. Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit ist dabei nicht allein das Ausmaß der anfänglichen Mieterhöhung, sondern auch die Dauer der höheren Erträge im Vergleich zum nicht modernisierten Gebäude. Vereinfacht sind zwei grundlegende Mietverlaufsmodelle denkbar, wobei sich die nachfolgende Betrachtungen der Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung auf bestehende Mietverträge beziehen. Neuvermie- GEB

3 Mietspiegel mit energetischen Differenzierungsmerkmalen weisen Vorteile auf [2], da diese dauerhaft einen zusätzlichen Mietertrag gewährleisten. Bei Mieterhöhungen nach 559 BGB werden die zusätzlichen Mieterträge durch die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitverlauf dagegen aufgezehrt, falls energierelevante Merkmale im Mietspiegel nicht ausgewiesen werden. In der Praxis sind vielfältige Variationen der beiden vereinfachten Grundmodelle denkbar. Es ist durchaus denkbar, dass energetische Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel vorhanden sind, die Miete jedoch nach 559 BGB erhöht wird, da die Höhe der energetischen Zuschläge im Mietspiegel noch eher gering ist [3]. Dieses Mischmodell wird den folgenden Betrachtungen zugrunde gelegt. 3 Eine nachträgliche Gebäudedämmung senkt nicht nur die Energiekosten, sondern verbessert auch den Komfort. Die nötige Investition machen höhere Mieteinnahmen und ein geringeres Leerstandsrisiko wieder wett. tungen werden nicht untersucht. Eine Mietpreisbremse kommt bei umfangreicher energetischer Sanierung nicht zum Tragen. Die beiden genannten Mietverlaufsmodelle basieren auf folgenden Voraussetzungen: Das erste Modell geht davon aus, dass die Nettomiete vor der Modernisierung auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und kein Mietspiegel mit energetischen Differenzierungsmerkmalen vorhanden ist, das heißt es bleibt im Rahmen bestehender Mietverhältnisse nur die Möglichkeit, die Miete nach 559 BGB zu erhöhen. Demnach lassen sich maximal elf Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. In der Regel überschreitet die Miete dann die ortsübliche Vergleichsmiete. Weitere Mieterhöhungen sind aufgrund der Bestimmungen des 559 BGB erst dann wieder möglich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete das Niveau der Miete nach der Modernisierung erreicht hat. Das zweite Modell geht davon aus, dass im Mietspiegel energetische Differenzierungsmerkmale (z.b. Wärmedämmung der Gebäudehülle) vorhanden sind. Die Miete kann nach 558 BGB auf das Niveau der (energetisch differenzierten) ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Die Höhe der Mieterhöhung wird dabei durch die im Mietspiegel ausgewiesenen Zuschläge für energetische Merkmale bestimmt. Viele Mietspiegel enthalten mittlerweile solche Merkmale. Mieterhöhungen und Warmmietenneutralität Die Tabelle in Abb. 4 benennt die Gesamtkosten, die umlagefähigen Modernisierungskosten nach dem Kopplungsprinzip und das Ausmaß der angenommenen Mieterhöhungen nach 559 BGB anhand eines Beispiels. Zusätzlich sind die Energiekosteneinsparungen der Mieter im Jahr der Maßnahme aufgeführt. Halten sich Mieterhöhungen und Energiekosteneinsparungen der Mieter die Waage, spricht man von Warmmietenneutralität. Basis der Darstellung sind Berechnungen für ein zentral beheiztes Mehrfamilienhaus (Niedertemperatur-Gaskessel) aus der Baualtersklasse 1958 bis 1968 mit zwölf Wohneinheiten und 782 m 2 Wohnfläche. Der Endenergiebedarf für die Heizung liegt bei 171 kwh/(m 2 a). Für das Modellgebäude werden drei Maßnahmenpakte (KfW100, KfW70 und EnEV 14-Bt) betrachtet, die teilweise deutlich über die Anforderungen der EnEV hinausgehen [4]. Die Energiebilanzberechnungen erfolgten nach dem Leitfaden Energiebewusste Gebäudeplanung (LEG) des IWU. Dadurch fallen die Energiesparpotenziale durch die energiesparenden Maßnahmen gegenüber der Berechnung nach EnEV geringer aus, sie sind aber realistischer. Für die Maßnahmenpakete wurden aktualisierte Kosten nach der IWU-Kostenstudie angesetzt. Die Gesamtkosten liegen zwischen 257 und 323 /m2. Kosten für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten nach 559 BGB und müssen zur Bestimmung der Modernisierungskosten von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die angenommenen umlagefähigen Modernisierungskosten entsprechen den energiebedingten Mehrkosten nach dem Kopplungsprinzip und liegen zwischen 113 und 141 /m2. Im Beispiel liegt die Mieterhöhung nach 559 BGB zwischen 1,03 und 1,29 /(m2monat). Die Energiekostenersparnis der Mieter liegt im Jahr der ausgeführten Sanierung zwischen 0,98 und 1,09 /(m2monat) [5]. Mit den Varianten KfW70 und EnEV 14-Bt (= bauteilbezogene Anforderungen der EnEN inklusive Heizungsmodernisierung) wird die unmittelbare Warmmietenneutralität in etwa erreicht. Für die Variante KfW70 ist die unmittelbar Warmmietenneutralität im Jahr der ausgeführten Sanierung nicht mehr gegeben. Die Berechnungen basieren auf der Annahme, dass keine öffentliche Förderung zum Beispiel durch die KfW in Anspruch genommen wird. Wer jedoch Fördergelder bezieht, muss diese bei der Berechnung der Mieterhöhung abziehen. Dies ver- 42 GEB

4 ringert natürlich das Maß der Mieterhöhung nach 559 BGB in [3] reduziert sich die Mieterhöhung nach Abzug der Förderbeträge zum Beispiel bei der KfW100-Variante auf 0,75 / (m2monat). Wer eine Förderung in Anspruch nimmt, sichert damit die Warmmietenneutralität auch gegen stärkere Energiepreisschwankungen ab. Rechnet sich denn eine energetische Modernisierung für den Vermieter? In der Tabelle in Abb. 5 sind die n der energetischen Modernisierungsinvestition aus Vermietersicht aufgeführt. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung basiert auf einem sogenannten vollständigen Finanzplan über einen Zeitraum von 25 Jahren. Vollständige Finanzpläne sind in der Wohnungswirtschaft sehr verbreitet, denn sie bilden alle mit Investition verbundenen Zahlungen explizit ab. Dabei kann die berechnete Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital mit einer geforderten Mindestrendite verglichen werden. Es werden nur die modernisierungsbedingten Kosten und die daraus resultierenden Mieterhöhungen betrachtet (Mehrkostenansatz). Die Kaltmiete wird nach 559 BGB erhöht. Eine energetische Differenzierung im Mietspiegel ist vorhanden. Der Zuschlag für ein energetisch modernisiertes Gebäude gegenüber einem energetisch nicht modernisierten Gebäude beträgt 0,29 /(m2mon.). Die Höhe der Kaltmiete beträgt im Ausgangszustand 5,50 /(m2mon.). Es wird von einer Teuerung der ortsüblichen Vergleichsmieten von 1,0 %/a ausgegangen. Es besteht kein Leerstand. Die Investitionen werden zu jeweils 80 % durch Eigenkapital und zu 20 % durch Fremdkapital finanziert. Förderung wird nicht berücksichtigt. Mit den energetischen Modernisierungsinvestitionen werden bei den getroffenen Annahmen n von etwas über 3 % erreicht. Selbst mit umfangreichen energetischen Maßnahmenpaketen sind damit n zu erzielen, die über dem Niveau der derzeitigen Renditen von börsennotierten Bundesanleihen mit vergleichbarer Laufzeit liegen. Die Zinsstrukturschätzung am Rentenmarkt ergab zum Beispiel am einen Wert von 1,51 % für Bundesanleihen mit einer Restlaufzeit von 25 Jahren. Beträgt der energetische Zuschlag im Mietspiegel statt 0,29 nur 0,15 /(m2mon), sinken die resultierenden n auf etwa 2,5 %, da der dauerhaft erzielbare zusätzliche Mietertrag geringer wird. dena-praxisbespiel: Sanierung zum Effizienzhaus rechnet sich nach 20 Jahren Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat bei einem bereits vor zehn Jahren energieeffizient sanierten Haus von 1950 die Wirtschaftlichkeit der Investition überprüft. Das Ergebnis zeigt, dass sich die Sanierung zum Effizienzhaus gegenüber einer Minimal-Instandsetzung nach 20 Jahren finanziell rechnet. Der Energieverbrauch wurde um 80 Prozent gesenkt, die höhere Lebensqualität war sofort spürbar. Wir können anhand unserer zahlreichen Modellvorhaben zeigen, dass die Sanierer von der deutlich höheren Wohnqualität überzeugt sind und sich die Mehrkosten einer energetischen Sanierung komplett über die Energieeinsparung refinanzieren. Voraussetzung ist, dass die energetischen Maßnahmen mit sowieso anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten gekoppelt werden, sagt dena- Geschäftsführer Andreas Kuhlmann. Bei dem untersuchten Gebäude in Bedburg, Nordrhein-Westfalen, standen die Bauherren im Jahr 2005 beim Kauf ihres Einfamilienhauses vor der Entscheidung, es für rund Euro minimal instand zu setzen oder es umfassend zu einem KfW-Effizienzhaus 55 zu sanieren. Sie setzten auf Energieeffizienz und damit auf eine gute Dämmung der Außenwände, des Kellers und des Dachraumes, hochwertige Wärmeschutzfenster, eine moderne Heizungs- und Lüftungsanlage sowie eine Solarthermieanlage. Dafür erhielten die Bauherren damals rund Euro Förderung, heute wären es sogar Euro mehr. Die gesamten Kosten für die Sanierung zum Spitzenstandard lagen nach Abzug der Förderung bei rund Euro etwa Euro mehr, als für die Minimal-Instandsetzung ohnehin nötig gewesen wäre. Nach zehn Jahren zieht die Familie eine sehr positive Bilanz: Fast Euro Heizkosten haben sie bereits eingespart, denn der Energieverbrauch konnte durch die energieeffiziente Sanierung um mehr als 80 Prozent reduziert werden. Zudem freuen sie sich von Anfang an über den deutlich verbesserten Wohnkomfort. Nach 20 Jahren werden sich die Kosten für die Energieeffizienz durch die geringeren Energiekosten bezahlt gemacht haben. Das minimal sanierte Haus hätte bis dahin fast Euro verheizt das energetisch sanierte nur rund Euro. Weitere zehn Jahre später werden die Bauherren mehr als Euro auf der Habenseite verzeichnen und das Haus wird weiterhin kostengünstig und komfortabel zu bewohnen sein. GEB

5 [Quelle: IWU] MFH 68 KfW 100 KfW 70 EnEV 14-Bt Gesamtkosten (einschließlich Instandsetzung) Umlagefähige Modernisierungskosten (Kopplungsprinzip) [ /m²wfl] [ /m²wfl] Analyse der Modernisierungskosten und möglichen Mieterhöhungen bei verschiedenen Gebäudestandards eines Mehrfamilienhauses (Baujahr 1968). Mieterhöhung 559 BGB (ohne Abzug von Förderung) Energiekosteneinsparung im Jahr der Maßnahmen [ /m²wfl. Mon] 1,04 1,29 1,03 [ /m²wfl. Mon] 1 1,09 0,98 [Quelle: IWU] MFH 68 KfW 100 KfW 70 EnEV 14-Bt (Basisannahmen) (geringerer energetischer Zuschlag) [%] 3,07 3,28 3,06 [%] 2,49 3,01 2,47 5 n aus der Investition in die energetische Modernisierung eines Mehrfamilien hauses (Baujahr 1968). (mit Leerstandsreduzierung) [%] 4,47 4,39 4,48 Ist in dem Gebäude Leerstand vorhanden, der durch die energetische Modernisierung reduziert werden kann (6 % im Ausgangszustand und 3 % nach der energetischen Modernisierung), wirkt sich das positiv auf die Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung aus, da der dauerhaft erzielbare zusätzliche Mietertrag größer wird. Die n der Varianten liegen jetzt im Bereich von ca. 4,4 %. Steuerliche Effekte durch unterschiedliche Abschreibungsmodalitäten und Steuersätze, Förderung sowie Wertsteigerungspotenziale durch die energetische Modernisierung wurden hier aus Vereinfachungsgründen nicht berücksichtigt. Sie können die Renditen aus Vermietersicht je nach Ausprägung noch verbessern (siehe hierzu auch [3]). Fazit Die Wirtschaftlichkeit energetischer Gebäudesanierungen wird in der Öffentlichkeit und den Medien teilweise kontrovers diskutiert. Pauschale Aussagen zur Wirtschaftlichkeit sind aufgrund der unterschiedlichen Rahmenbedingungen im Mietwohnungsmarkt schwierig. Die Wirtschaftlichkeit ist bei Vermietobjekten daher differenziert zu betrachten. Die hier vorgestellten Berechnungen und Analysen zeigen, dass sich Investitionen in die energetische Modernisierung auch im Vermietungsfall bei weitgehender Gewährleistung der Warmmietenneutralität rechnen können. Eine wesentliche Voraussetzung dafür ist die Kopplung der energiesparenden Investitionen an ohnehin anstehende Instandsetzungen (Kopplungsprinzip) sowie das Vorhandensein energetischer Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel ( 558 BGB). Es wäre von Vorteil, wenn sich diese Mietspiegel in der Immobilienbranche und bei den Vermietern stärker etablieren und damit insgesamt bekannter werden würden. Literatur und Verweise [1] Hinz, E.: Kosten energierelevanter Bau- und Anlagenteile bei der energetischen Modernisierung von Altbauten; im Auftrag des BMUB ; Darmstadt 2015 [2] Diefenbach, N., Enseling, A., Hinz, E., Loga, T.: Evaluierung und Fortentwicklung der EnEV 2009: Untersuchung zu ökonomischen Rahmenbedingungen im Wohnungsbau; im Auftrag des BBSR; IWU/BBSR 2012 [3] Enseling, A.; Hinz. E., Vaché, M.: Akteursbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Energieeffizienzmaßnahmen im Bestand. Berechnungen mit dem vollständigen Finanzplan; im Auftrag des HMUELV; Darmstadt Um Hinweise auf die mittlere Höhe von Zuschlägen in energetisch differenzierten Mietspiegeln zu identifizieren, wurden in [IWU 2013] anhand einer Datenbank ca. 190 Mietspiegel der Jahre 2007 bis 2011 ausgewertet, die Ansätze einer energetischen Differenzierung aufwiesen. Als Ergebnis dieser Auswertung ergab sich ein Zuschlag von 0,29 /(m²mon). [4] KfW100: baulicher Wärmeschutz weitgehend nach Referenzgebäude, ohne solare Warmwasserbereitung und ohne Einbau einer Abluftanlage. KfW70: verbesserter baulicher Wärmeschutz, mit Einbau einer effizienten Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, ohne solare Warmwasserbereitung. EnEV 14-Bt: Umsetzung der bauteilbezogenen Anforderungen der EnEV 09/14, zusätzlich Modernisierung der Heizungsanlage mit solarer Warmwasserbereitung und Einbau einer Abluftanlage. [5] Basis sind die Energiebilanzberechnungen nach LEG und ein Endenergiepreis für Gas von 7,0 Cent/kWh. Dr. Andreas Enseling, Diplom-Volkswirt, war von 1995 bis 2000 wissenschaftlicher Mitarbeiter am Alfred-Weber-Institut der Universität Heidelberg. Seit 2000 ist er wissenschaftlicher Mitarbeiter im Institut Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt. 44 GEB