Investitionsrechnung für Immobilien

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1 Stefan Kofner Fallstudie Nr. 5 unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. Michael Flachmann Investitionsrechnung für Immobilien 3. Auflage I r

2 INHALTSVERZEICHNIS Inhaltsverzeichnis 1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt Der Immobilienmarkt als Investmentziel Begriff der Immobilien-Investition 19 2 Die Investoren: Motive und Beschränkungen 23 3 Immobilien als Klasse von Anlageprodukten Heterogenes Angebot, Standortgebundenheit, lange Nutzungszeit Inelastisches Angebot, Geringer Liquiditätsgrad..., Marktineffizienzen Hoher Verschuldungsgrad Aktives Investment Steuerliche Behandlung Planmäßige Gebäudeabschreibung Bemessungsgrundlage Höhe der AfA Lineare Abschreibung ; Degressive Abschreibung Erhöhte Abschreibung Behandlung von Veräußerungsgewinnen Steuerliche Gesamtbelastung der Unternehmen Warum also in'immobilien investieren? 41 4 Grundlagen des Immobilien-Portfoliomanagements Portfoliomanagement versus Öbjektverwaltung.' Portfoliomodelle Portfoliomanagement und Investitionsrechnung Der Zielbildungsprozeß des Unternehmens Handlungsraum und Strategiebestimmung Fallstudie Unterbringungsvarianten 57 5 Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung Problemlösungsprozeß der Investition Einteilung von Immobilien-Investitionen Auswirkungen auf die Bilanz Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung Mieterhöhung nach Modernisierung Vergleichbarkeit von Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Eingangsgrößen der Investitionsrechnung : Kapitaleinsatz Cash Flow 77 * Berücksichtigung der Betriebskosten des Objekts 81

3 INHALTSVERZEICHNIS Schätzung des Mieteinnahmenstroms, Bestimmungsgründe des Mieteinnahmenstroms Entwicklung der Wohnraummieten Preisrechtliche Grundlagen Vergleichsmiete Mietbegrenzungen außerhalb des Vergleichsmietensystems Schlußfolgerungen für die Investitiohsrechnung ' Besonderheiten bei Staffel- und Iridexmietverträgen Nutzungsdauer ; Exkurs: Optimierung der Nutzungsdauer von Gebäuden Kalkulationszinssatz und Risiko, Finanzierungs- oder opportunitätsorientierte Ermittlung des Kalkulationszinses Zusammensetzung des Kalkulationszinssatzes Risikofreier Zins, Eigenkapitalzins oder Mischzins? Kritik am Konzept des Mischzinses ' Marktzinsstruktur und Kalkulationszins.. : Liquidationserlös Probleme bei Investitionsrechnungen Das Konzept Rendite" ( Returns"), Was heißt Wirtschaftlichkeit?, Rentabilitätsberechnung Periodenbezug der Rendite Preisbildung bei Immobilien: Cap rate Dynamische Vermögenswertmethoden Kapitalwertmethode., Bestimmung des Kapitalwertes, : Wahl des Diskontierungszinssatzes Vorteilhaftigkeitskriterien Annahmen über den Kapitalmarkt und Vergleichbarkeit von Kapitalwerten Vermögensendwertmethode / Horizontwertmethode Vermögensendwertmethode Vergleichbarkeit von Vermögensendwerten und Kapitalwerten Horizontwertmethode ' Dynamische Zinssatzmethoden Interner Zinsfuß Definition Berechnung Fallstudie 1: Neubau einer Wohnanlage Absolute und relative Vorteilhaftigkeit 160 ' Grenzen 165 e

4 INHALTSVERZEICHNIS. 8.2 Vollständige Finanzpläne Anwendung bei variabel verzinslichen Krediten Anwendung bei Festsatzkrediten Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung Vorteilhaftigkeitskriterien Grenzen ; Fallstudie 2: Altbaumodernisierung Statische Einperiodenmodelle Annuitäten-Methode Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung Idee der Kostenmiete Berechnung der Kostenmiete '.., Ansatz der Herstellungskosten..,..., Ansatz der Bewirtschaftungskosten Ansatz der Kapitalkosten Berechnungsbeispiel Sozialer Wohnungsbau Funktionale Betrachtung der Preisvorschriften Berechnungsbeispiel frei finanzierter Wohnungsbau Berücksichtigung von Steuern Notwendigkeit der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Probleme bei der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Fallstudie 3: Steuerliche Folgen des Neubaus einer Wohnanlage ' 204' 10.4 Fallstudie 4: Steuerliche Folgen der Sanierung eines Denkmals Berücksichtigung von Förderprogrammen KfW-Wohnraummodernisierungsprograrhfn. : Energieeffizienz und Klimaschutz KfW-Programm Energieeffizient Sanieren Fallstudie 5: Energetische Modernisierung einer Wohnsiedlung Fallstudie 6: Neubau einer Wohnanlage mit Sozialwohnungen in Nordrhein-Westfalen Berücksichtigung von Rückflüssen in fremder Währung Berücksichtigung von Risiko und Unsicherheit Verfahren der kritischen Werte Szenarioanalyse Fallstudie 7: Risikoanalyse für die energetische Modernisierung der Wohnsiedlung, Quintessenz Literaturverzeichnis Antworten zu den. Verständnisfragen Sachverzeichnis :......,.:. :- 287 r 7

5 VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN Verzeichnis der Abbildungen Bild 1.1 Überblick über das Real Estate"-System 18 Bild 1.2 Formen der Immobilienanlage 18 Bild 1.3 Arten von Investitionen 20 Bild 2.1 Immobilieninvestorengruppen 23 Bild 3.1 Verläufe der kurzfristigen und der lang- fristigen Angebotskurve 33 Bild 3.2 Liquiditätsgrade unterschiedlicher Aktiva ; 34 Bild 3.3 Herleitung der Leverage-Formel 36 Bild 4.1 Analysebereiche und Portfoliodimensionen 50 Bild 4.2 Grundstruktur eines Portfoliomodells 50 Bild 4.3 Portfoliokriterien '. 51 Bild 4.4 Vorgehensweise der Immobilienanalyse s 52 Bild 4.5 Objekt- versus Kundenwunschprofil 53 Bild 4.6 Der Dreiklang von Vision, Strategie und Portfolio 55 Bild 5.1 Problemlösungsprozeß der Investition. 65 Bild 5.2 Auswirkungen auf die Bilanz: Bestandserweiterung 67 Bild 5.3 Auswirkungen auf die Bilanz: Bestandsentwicklung 67 Bild 5.4 Auswirkungen auf die Bilanz: Desinvestition 68 Bild 5.5 Cash flow-verläufe 73 Bild 5.6 Cash Flow-ßegriffe.. 78 Bild 5.7 Stilisierter Verlauf der Entwicklung des Cash flows aus einem Immobilien-Investment 80 Bild 5.8 Bestimmungsgründe der Wohnraummiete 83 Bild 5.9 Ungewogene Umlaufsrendite der an der Eurex jeweils lieferbaren Bundeswertpapiere mit Restlaufzeiten von über 9 bis 10 Jahren Bild 5.10 Verbraucherpreisindex für Deutschland 2005=100 Veränderungsraten zum Vorjahresmonat in Prozent,.. 95 Bild 5.11 Wahrscheinlichkeitsverteilung des zukünftigen Prolongationszinses Bild 5.12 Ermittlung des gewichteten Kalkulationszinses 100 Bild 5.13 Durchschnittliche Rendite von Bundeswertpapieren nach Laufzeiten, Bild 6.1 Bestimmung der Grenzproduktivität des Kapitals 118 Bild 6.2 Gesamtwirtschaftlicher Kapitalmarkt 119 Bild 7.1 Verfahren der Investitionsrechnung 125 Bild 7.2 Zahlungsreihe eines Investitionsobjekts 126 Bild 8.1 Rangfolge der Investitionsalternativen 161 Bild 9.1 Zusammensetzung der Kostenmiete 186 Bild 11.1 Verfahrensschritte der Investitionsrechnung 215 Bild 11.2 Mietenberechnung 220 Bild 12.1 Zusammenhang zwischen dem Wechselkurs und der Euro-Rendite 241 Bild 13.1 Bild 13.2 Angenommene Wahrscheinlichkeitsverteilung der Zunahme der Mod-Vergleichsmiete 252 Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung des internen Zinsfußes vor Steuern der Inst-Alternative 258 r

6 VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN Bild 13.3 Bild 13.4 Bild 13.5 Chancen-Profil der Inst-Alternative (Output-Variable: Interner Zinsfuß vor Steuern) 258 Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung des internen Zinsfußes vor Steuern der Mod-Alternative 259 Chancen-Profil der Mod-Alternative (Output-Variable: Interner Zinsfuß vor Steuern)....' 259 Bild 13.6 Vergleich der Chancen-Profile der beiden Handlungsalternativen 261