Ansätze zur Neustrukturierung von Wohnungsunternehmen

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1 Technische Universität Berlin Fakultät VI Fachgebiet Bauwirtschaft und Baubetrieb Mitteilungen Heft 33 Ansätze zur Neustrukturierung von Wohnungsunternehmen Prozessmanagement, Portfoliomanagement von Christian Georgi Herausgeber: Univ.-Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer (Begründet von o. Prof. Dr.-Ing. Hanskarl Gutsche und Prof. Dipl.-Ing. Horst Becker) Berlin 2006 D83 ULB Darmstodt

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis AbbUdungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Gleichungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis I VII X XI XII Teil I: Grundlagen der Arbeit 1 1 Einleitung Problemstellung Zielsetzung Stellenwert der Immobilienökonomie und bisherige Behandlung in der wissenschaftlichen Literatur Methodisches Vorgehen 10 2 Wohnimmobilienmarkt Charakteristika des Gutes Wohnimmobilie Unternehmen der Wohnungswirtschaft 14 Teil II: Wohnungswirtschaftliches Prozessmanagement 18 3 Untersuchungsgang im Rahmen des Prozessmanagements 18 4 Grundlagen des Prozessmanagements Entwicklung der klassischen Ansätze der Organisationstheorie Differenzierung in Aufbau- und Ablauforganisation Analyse-Synthese-Konzept Aufgabenanalyse und-synthese Arbeitsanalyse und-synthese Defizite der klassischen Ansätze der Organisationstheorie 25

3 4.3 Entwicklung der prozessorientierten Organisationsgestaltung Definitorische Präzisierungen Zielsetzung des Prozessmanagements Merkmale der Dienstleistungen von Wohnungsunternehmen 35 Vorgehensmodell der prozessorientierten Organisationsgestaltung Definition der Prozesse Strukturierung der Prozesse Realisierung der Prozesse Optimierung der Prozesse 45 Organisationseinheiten Aufgabe Stelle Kompetenz und Verantwortung Arbeitsgruppe Abteilung Leitungsbeziehungen 53 Prozessorientierte Unternehmensorganisation Prozessorientierte Primärorganisation Prozessorientierte Sekundärorganisation Einfluss-Prozessorganisation Matrix-Prozessorganisation 59 Steuerungsmodell Ausprägungsformen unternehmerischer Steuerung und Ansatz des Steuerungsmodells bei Wohnungsunternehmen Controlling-Konzeption Prozesszeit 66 $.2.2 Prozessqualität Prozesskosten Führung und Motivation der Mitarbeiter 71 Zwischenfazit Ergebnisse des entwickelten Prozessansatzes Grenzendes entwickelten Prozessansatzes 75

4 III 9.3 Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen des entwickelten Prozessansatzes 76 Teil III: Wohnungswirtschaftliches Portfoliomanagement Untersuchungsgang im Rahmen des Portfoliomanagements Grundlagen des Portfoliomanagements Definitorische Präzisierungen Zielsetzung des Portfoliomanagements Abgrenzung des Portfoliomanagements zur konventionellen Immobilienverwaltung Quantitativer Portfolioansatz - Portfolio Selection-Theorie Spezifika des Ansatzes Modellprämissen Magisches Dreieck Rendite und Risiko einzelner Immobilien Rendite einer Immobilie Risiko einer Immobilie Normalverteilung der Renditen Rendite und Risiko im Portfolioverbund Kovarianz und Korrelation der Renditen Rendite eines Immobilienportfolios Risiko eines Immobilienportfolios Immobilienspezifische Risiken Immobilienspezifische Diversifikationsmöglichkeiten Effiziente und optimale Portfoliostrukturen Datenmaterial Anwendungsmöglichkeiten des quantitativen Portfolioansatzes Grenzen des quantitativen Portfolioansatzes Ausblick Qualitativer Portfolioansatz - Portfolioanalyse Spezifika des Ansatzes Strategische Geschäftseinheit 116

5 IV 13.3 Filtering-Prozess Bewertung von Immobilien Ansätze zur strategischen Portfoliosteuerung Marktwachstums-Marktanteils-Portfoliomodell Marktattraktivitäts-Wettbewerbsvorteils-Portfoliomodell Entwicklung eines zweistufigen wohnimmobilienspezifischen Portfolioansatzes - Vorgehensweise Stufe 1 - Entwicklung eines Scoringmodells und Bereitstellung von Strategien zur Vorselektierung der Objekte Grundlagen für die Entwicklung eines Scoringmodells Entwicklungeines Scoringmodells Marktattraktivität Relative Wettbewerbsvorteile Skalierung der Indikatoren Detailanalyse Strategische Empfehlungen zur Portfoliooptimierung Investitions- und Wachstumsstrategien Selektive Strategien Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien Betrachtung des Portfolios im Zeitablauf Stufe 2 - Entwicklung eines vollständigen Finanzplans zur finanzwirtschaftlichen Analyse der Vorselektierung Grundlagen der Investitionsrechnung und Anwendbarkeit der Verfahren bei Immobilien ,, Anforderungen an die Immobilieninvestitionsrechnung Statische Verfahren der Investitionsrechnung Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung Merkmale eines vollständigen Finanzplans Verfahrensüberblick Zahlungskomponenten Direkte Zahlungen Anfängliche Investitionsausgabe 171

6 Bestimmung der anfänglichen Investitionsausgabe Einnahmen Ausgaben Fiktiver Veräußerungserlös Subventionen Indirekte Zahlungen Finanzierungsplan der Altverbindlichkeiten und Kreditaufnahme Abschreibungsplan Steuerliche Nebenrechnung Entscheidungskriterien Beurteilung der Vorteilhaftigkeit über den Endwert Beurteilung der Vorteilhaftigkeit über die Rendite Budgetplanung und Renditeziele Renditeziele versus soziale Ziele Beispielhafte Sensitivitätsanalyse Eingabedaten Gegenwärtige Objektdaten und Zahlungsströme Finanzwirtschaftliche Kennzahlen Geplante Investitionsdaten Best-Case-Szenario Worst-Case-Szenario Ergebnisauswertung Zwischenfazit Ergebnisse des entwickelten zweistufigen Portfolioansatzes Grenzen des entwickelten zweistufigen Portfolioansatzes Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen der entwickelten (Portfolioansätze 203 Teil IV: Resümee Zusammenfassung und Ausblick 209