1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt Der Immobilienmarkt als Investmentziel Begriff der 1mmobilien.Investition...

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1 Inhaltsverzeichnis 1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt Der Immobilienmarkt als Investmentziel Begriff der 1mmobilien.Investition Die Investoren: Motive und Beschränkungen Immobilien als Klasse von Anlageprodukten Heterogenes Angebot. Standortgebundenheit. lange Nutzungszeit Inelastisches Angebot Geringer Liquiditätsgrad Marktineffizienzen Hoher Verschuldungsgrad Aktives Investment Steuerliche Behandlung Planmäßige Gebäudeabschreibung Bemessungsgrundlage HöhederAfA Lineare Abschreibung Degressive Abschreibung Erhöhte Abschreibung Behandlung von Veräufierungsgewinnen Steuerliche Gesarntbelastung der Unternehmen Warum also in Immobilien investieren?... 4 Grundlagen des Immobilien-Portfoliomanagements Portfoliomanagement versus Objektvewaltung Portfoliomodelle Portfoliomanagement und Investitionsrechnung Der Zielbildungsprozeß des Unternehmens Handlungsraum und Strategiebestimmung Fallstudie Unterbringungsvarianten Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung koblemlösungsprozeß der Investition Einteilung von Immobilien-Investitionen Auswirkungen auf die Bilanz Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung Mieterhöhung nach Modemisierung Vergleichbarkeit von Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Eingangsgrößen der Investitionsrechnung Kapitaleinsatz CashFlow Berücksichtigung der Betriebskosten des Objekts... 81

2 Bestimmungsgründe des Mieteinnahmenstroms Entwicklung der Wohnraummieten Preisrechtliche Grundlagen Vergleichsmiete Mietbegrenzungen außerhalb des Vergleichsmietensystems Schlußfolgerungen für die Investitionsrechnung Schätzung des Mieteinnahmenstroms Besonderheiten bei Staffel- und Indexmietverträgen Nutzungsdauer Exkurs: Optimierung der Nutzungsdauer von Gebäuden Kalkulationszinssatz und Risiko Finanzierungs- oder opportunitätsorientierte Ermittlung des Kalkulationszinses Zusammensetzung des Kalkulationszinssatzes Risikofreier Zins, Eigenkapitalzins oder Mischzins? Kritik am Konzept des Mischzinses Marktzinsstruktur und Kalkulationszins Liquidationserlös Probleme bei Investitionsrechnungen Das Konzept,,Renditeu(,,Returns") Was heißt Wirtschaftlichkeit? Rentabilitätsberechnung PenodenbezugderRendite Preisbildung bei Immobilien: Cap rate Dynamische Vermögenswertmethoden Kapitalwertmethode Bestimmung des Kapitalwertes Wahl des Diskontiemngszinssatzes Vorteilhaftigkeitskriterien Annahmen über den Kapitalmarkt und Vergleichbarkeit vonkapitalwerten Vermögensendwertmethode 1 Horizontwertmethode Vermögensendwertmethode Vergleichbarkeit von Vermögensendwerten und Kapitalwerten Horizontwertmethode Dynamische Zinssatzmethoden InternerZinsfuß Definition Berechnung Fallstudie 1: Neubau einer Wohnanlage Absolute und relative Vorteilhaftigkeit Grenzen

3 8.2 Vollständige Finanzpläne Anwendung bei variabel verzinslichen Krediten Anwendung bei Festsatzkrediten Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung Vorteilhaftigkeitskriterien Grenzen Fallstudie 2: Altbaumodernisierung Statische Einperiodenmodelle Annuitäten-Methode Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung Idee der Kostenmiete Berechnung der Kostenmiete Ansatz der Herstellungskosten Ansatz der Bewirtschaftungskosten Ansatz der Kapitalkosten Berechnungsbeispiel Sozialer Wohnungsbau Funktionale Betrachtung der Preisvorschriften Berechnungsbeispiel frei finanzierter Wohnungsbau Berücksichtigung von Steuern Notwendigkeit der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Probleme bei der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Fallstudie 3: Steuerliche Folgen des Neubaus einer Wohnanlage Fallstudie 4: Steuerliche Folgen der Sanierung eines Denkmals Berücksichtigung von Förderprogrammen KfW.Wohnraummodemisierungsprogramm Energieeffizienz und Klimaschutz KfW-Programm Energieeffizient Sanieren Fallstudie 5: Energetische Modernisierung einer Wohnsiedlung Fallstudie 6: Neubau einer Wohnanlage mit Sozialwohnungen in Nordrhein-Westfalen Berücksichtigung von Rückflüssen in fremder Währung Berücksichtigung von Risiko und Unsicherheit Verfahren der kritischen Werte Szenarioanalyse Fallstudie 7: Risikoanalyse für die energetische Modemisierung der Wohnsiedlung Quintessenz Antworten zu den Verständnisfragen Sachverzeichnis

4 VERWCHNIS DER ABBILDUNGEN Verzeichnis der Abbildungen Bild 1.1 Überblick über das Real Estatedl-System 18 Bild 1.2 Formen der Immobilienanlage 18 Bild 1.3 Arten von Investitionen 20 Bild 2.1 Immobilieninvestorengnippen 23 Bild 3.1 Verläufe der kurzfristigen und der lang- fristigen Angebotskurve 33 Bild 3.2 Liquiditätsgrade unterschiedlicher Aktiva Bild 3.3 Herleitung der Leverage-Formel Bild 4.1 Analysebereiche und Portfoliodimensionen Bild 4.2 Grundstniktur eines Portfoliomodells Bild 4.3 Portfolioknterien Bild 4.4 Vorgehensweise der Immobilienanalyse Bild 4.5 Objekt- versus Kundenwunschprofil Bild 4.6 Der Dreiklang von Vision, Strategie und Portfolio Bild 5.1 Problemlösungsprozeß der Investition Bild 5.2 Auswirkungen auf die Bilanz: Bestandserweitening Bild 5.3 Auswirkungen auf die Bilanz: Bestandsentwicklung Bild 5.4 Auswirkungen auf die Bilanz: Desinvestition Bild 5.5 Cash flow-verläufe Bild 5.6 Cash Flow-Begriffe Bild 5.7 Stilisierter Verlauf der Entwicklung des Cash flows aus einem Immobilien-Investment Bild 5.8 Bestimmungsgründe der Wohnraummiete Bild 5.9 Ungewogene Umlaufsrendite der an der Eurex jeweils lieferbaren Bundeswertpapiere mit Restlaufzeiten von über 9 bis 10 Jahren Bild 5.10 Verbraucherpreisindex für Deutschland 2005=100 Veränderungsraten mm Vorjahresmonat in Prozent Bild 5.11 Wahrscheinlichkeitsverteilung des zukünftigen Prolongationszinses Bild 5.12 Ermittlung des gewichteten Kalkulationszinses Bild 5.13 Durchschnittliche Rendite von Bundeswertpapieren nach Laufzeiten, Bild 6.1 Bestimmung der Grenzproduktivität des Kapitals Bild 6.2 Gesamtwirtschaftlicher Kapitalmarkt Bild 7.1 Verfahren der Investitionsrechnung Bild 7.2 Zahlungsreihe eines Investitionsobjekts Bild 8.1 Rangfolge der Investitionsaltemativen Bild 9.1 Zusammensetzung der Kostenmiete Bild 11.1 Verfahrensschritte der Investitionsrechnung Bild 11.2 Mietenberechnung Bild 12.1 Zusammenhang zwischen dem Wechselkurs und der Euro-Rendite Bild 13.1 Angenommene Wahrscheinlichkeitsverteilung der Zunahme der Mod-Vergleichsmiete Bild 13.2 Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung des internen Zinsfußes vor Steuern der inst-alternative

5 VERWCHNIS DER ABBILDUNGEN Bild 13.3 Chancen-Profil der Inst-Alternative (Output-Variable: InternerZinsfußvorSteuern) Bild 13.4 Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung des internen Zinsfußes vor Steuern der Mod-Alternative Bild 13.5 Chancen-Profil der Mod-Alternative (Output-Variable: Interner Zinsfuß vor Steuern) Bild 13.6 Vergleich der Chancen-Profile der beiden Handlungsalternativen