Hinweise zur Nutzung des Rechentools

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1 Hinweise zur Nutzung des Rechentools Die Rechenverfahren (Tool I-III) ermöglichen die überschlägige Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer energetischen Modernisierung. Es können bis zu vier unterschiedliche Varianten bezüglich ihrer Wirtschaftlichkeit beurteilt werden. Die Tools sind in der Form aufgebaut, dass in Tool 1 gemachte Angaben z.b. zur Wohnfläche in Tool 2 und 3 übernommen werden. Die Eingabefelder sind jeweils blau markiert. Die Förderung durch die KfW und wird in einem gesonderten Arbeitsblatt erfasst und automatisch in die Rechentools integriert. Die theoretischen Grundlagen der verwendeten Verfahren werden ausführlich im Leitfaden Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wissensdatenbank beschrieben. Arbeitsblatt Tool I Beschreibung: Dynamisches Verfahren auf Basis der Annuitätenmethode Berechnung der Kosten der eingesparten kwh Energie bzw. des annuitätischen Gewinns Betrachtungszeitraum maximal 50 Jahre Geeignet zur Überprüfung der Frage, ob die Maßnahmen hinsichtlich der Energiekostenersparnis über den Betrachtungszeitraum wirtschaftlich sind Mehrertragsrechnung: energiebedingte Mehrkosten vs. Energieeinsparungen Kopplungsprinzip Zur Ermittlung der energiebedingten Mehrkosten müssen von den Gesamtkosten die Sowiesokosten (z.b. Baustellengerüst, Putzerneuerung) abgezogen werden Wirtschaftlichkeitskriterium: Kosten der eingesparten kwh kleiner als der (berechnete) mittlere zukünftige Energiepreis bzw. annuitätischer Gewinn > 0 Annahme: 100 % Fremdfinanzierung Ersatz von Bauteilen bzw. Restwert wird nicht berücksichtigt Zielgruppe: In erster Linie selbstnutzende Eigentümer, da diesen die Energiekostenersparnis direkt zufließt. Daneben auch Wohnungsunternehmen, die sich einen ersten Überblick über die Effizienz der Maßnahmen verschaffen wollen. Eingabedaten: Allgemeine Angaben Projekt: Seite 1 von 14

2 Bleibt dem Anwender überlassen. Adresse: Bleibt dem Anwender überlassen. Kennung: Bleibt dem Anwender überlassen. Beispiel: Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten Baujahr: Bleibt dem Anwender überlassen. Beispiel: 1935 Variantenbezeichnung: Bleibt dem Anwender überlassen. Beispiel: Maßnahmenpakete zur Modernisierung zum KfW-100-, KfW-85-, KfW-70- und KfW-55-Haus. Wohnfläche nach II. BV: Die z.b. nach Maßgabe der II.BV ermittelte Wohnfläche. Beispiel: 329 m² Tool 1 Energetische Kenngrößen Referenzverbrauch unsanierter Altbau: Jährlicher Heizenergieverbrauch in kwh pro m² Wohnfläche im unsanierten Zustand (gemessener Verbrauch). Energieverbrauch saniert: Jährlicher Heizenergieverbrauch in kwh pro m² Wohnfläche im sanierten Zustand. Muss durch ein anerkanntes Bilanzierungsverfahren ermittelt werden. Tool 1 Investitionskosten Vollkosten der energiesparenden Maßnahmen Investitionsgesamtkosten der energiesparenden Maßnahmen. Seite 2 von 14

3 "Sowiesokosten" Kosten die bei einer Modernisierung im Rahmen des Kopplungsprinzips sowieso angefallen wären z.b. für Gerüstarbeiten, Putzsanierung Anstrich, Fensteraustausch (2-Scheiben-Wärmeschutzverglasung) etc. Bei der Dämmung der Kellerdecke oder der obersten Geschossdecke fallen keine Sowiesokosten an, da für diese Bauteile in der Regel über die Lebensdauer des Gebäudes keine Instandsetzung erforderlich ist. Sowiesokosten müssen bei einer Mehrertragsrechnung von den Gesamtkosten abgezogen werden. In die Wirtschaftlichkeitsberechnung gehen lediglich die resultierenden energiebedingten Mehrkosten ein. Bei Abweichungen vom Kopplungsprinzip z.b. bei vorzeitiger Sanierung kann der Anteil der Sowiesokosten an den Gesamtkosten niedriger ausfallen. Beispiel: Unter Beachtung des Kopplungsprinzips betragen die Sowiesokosten bei der umfassenden energetischen Modernisierung für ein kleines Mehrfamilienhaus (Baualtersklasse vor 1948) 206 /m²wohnfläche. Die energiebedingten Mehrkosten der betrachteten Maßnahmepakete variieren zwischen 95 und 254 /m²wohnfläche. Tool 1 Rahmenbedingungen Betrachtungszeitraum: richtet sich nach der Lebensdauer der meisten Bauteile (maximal 50 Jahre). Beispiel: 25 Jahre Inflation (nominal): angenommene allgemeine Teuerungsrate für den Betrachtungszeitraum. Beispiel: 1,5 % Kalkulationszins (nominal): Der auf das Jahr bezogene Zinssatz, mit dem sämtliche Zahlungen (Ausgaben- und Einnahmeströme) auf den Bezugszeitpunkt auf- oder abgezinst werden. Bei Fremdfinanzierung ist hier der marktübliche Zinssatz des aufzunehmenden Kredits anzusetzen. Beispiel: 4,5 % Tool 1 Energiepreisentwicklung Teuerung Energie (nominal): Seite 3 von 14

4 angenommene Teuerungsrate für Energie. Wird angenommen, dass sich Energie proportional zum allgemeinen Preisniveau verteuert, ist hier der Wert der allgemeinen Inflationsrate einzugeben. Wird erwartet, dass sich Energie überproportional verteuert, ist ein höherer Wert einzugeben. Wird angenommen, dass sich Energie weniger verteuert als das allgemeine Preisniveau, ist ein geringerer Wert einzugeben. Beispiel: 3,0 % Tool 1 Heizung vor Sanierung Energieträger vor Sanierung Art des Energieträgers vor Sanierung (z.b. Gas, Öl etc.) Aktueller Energiepreis: aktueller Energiepreis des Energieträgers vor Sanierung in kwh. Beispiel: z.b. für Heizöl: 0,06 /kwh (0,6 /l). Tool 1 Heizung nach Sanierung Energieträger nach Sanierung Art des Energieträgers nach Sanierung (für jede Variante z.b. Gas, Öl, Pellets). Ein Energieträgerwechsel kann berücksichtigt werden. Aktueller Energiepreis: aktueller Energiepreis des Energieträgers jeder Variante nach Sanierung in kwh. Beispiel: z.b. für Heizöl: 0,06 /kwh (0,6 /l). Seite 4 von 14

5 Arbeitsblatt Kosten der eingesparten kwh Grafische Darstellung der Ergebnisse von Tool I Arbeitsblatt Annuitätischer Gewinn Grafische Darstellung der Ergebnisse von Tool I Arbeitsblatt Gesamtkosten im Zeitverlauf Angezeigt wird die Entwicklung der Summe aus Energiekosten und Kapitalkosten im Zeitverlauf. Es wird davon ausgegangen, dass die gesamten Investitionskosten entweder über ein marktübliches Darlehen (Laufzeit 20 Jahre; Verzinsung zum Kalkulationszinssatz) oder über ein KfW-Darlehen finanziert werden. Für den letzten Fall werden die Eingabedaten aus dem Tool Förderung für einen Kredit mit 20 Jahren Laufzeit verwendet. Arbeitsblatt Restwertberechnung für Einzelmaßnahmen Hier kann anweichend von den Eingabeparametern von Tool 1 zusätzlich die Lebensdauer eines einzelnen Bauteils eingegeben werden. Ist diese kleiner als der Betrachtungszeitraum wird über einen Ersatzinvestitionsfaktor der Ersatz des Bauteils nach Ablauf der Lebensdauer berücksichtigt. Ist die rechnerische Lebensdauer größer als der Betrachtungszeitraum (Beispiel: Der Betrachtungszeitraum beträgt 20 Jahre, die Lebensdauer einer Dämmung der Außenwand beträgt 40 Jahre), wird ein Restwert des Bauteils berücksichtigt. Die sonstigen Eingabeparameter entsprechen den oben gemachten Beschreibungen. Berechnet werden der annuitätische Gewinn und die Kosten der eingesparten kwh Endenergie. Arbeitsblatt Tool II Beschreibung: Dynamisches Verfahren (Kapitalwertmethode) Wirtschaftlichkeitskriterium: Kapitalwert > 0 Mehrertragsberechnung: energiebedingte Mehrkosten vs. modernisierungsbedingte Mehreinnahmen Energiebedingte Mehrkosten aus Tool I sind umlagefähige Kosten Seite 5 von 14

6 Annahme: Modernisierung im vermieteten Zustand (bestehende Mietverhältnisse) Annahme: 100 % Fremdfinanzierung Modernisierungsmaßnahmen sind Erhaltungsaufwand (100 % Abschreibung im 1. Jahr) Aus der energetischen Modernisierung ergeben sich keine zusätzlichen laufenden Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung Zielgruppe: Wohnungsunternehmen zur Rentabilitätsberechnung einer energetischen Modernisierung (Mehrertragsrechnung) Zusätzliche Eingabedaten: Tool 2 unsanierter Zustand Leerstand in unsaniertem Zustand Leerstand vor Sanierung in %. Beispiel: 6 % für einen konsolidierten Markt Nettomiete vor Sanierung: Objektspezifische Nettomiete pro m² Wohnfläche im Monat vor Modernisierung. Beispiel: 4,50 /m²monat für einen konsolidierten Markt. Ortsübliche Vergleichsmiete: Bisher sind Energiesparmaßnahmen in der Regel nicht mietspiegelrelevant. Es wird daher davon ausgegangen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete vor und nach der Modernisierung identisch ist. Teuerung Mieten (nominal): Seite 6 von 14

7 Wird erwartet, dass sich die Miete (ortsübliche Vergleichsmiete) parallel zur allgemeinen Inflation entwickelt, ist die Höhe der allgemeinen Inflationsrate einzugeben. Wird ein überproportionaler Mietanstieg erwartet, ist ein höherer Wert einzugeben, wird ein geringerer Mietanstieg erwartet, ist ein geringerer Wert einzugeben. Beispiel: 1 %/a für einen konsolidierten Markt Tool 2 Zustand nach Sanierung Leerstand nach Sanierung: Erwarteter Leerstand nach Sanierung in %. Falls von einer Verringerung des Leerstands ausgegangen wird, sollte diese ausschließlich auf die energetische Sanierung zurückzuführen sein. Beispiel: 3 % Neue Miete Rechenwert: Manuelle Eingabe der neuen Miete durch den Anwender. Da von der Prämisse bestehender Mietverhältnisse ausgegangen wird, besteht für den Investor in der Regel nur die Möglichkeit die Miete nach Maßgabe des 559 BGB zu erhöhen (11% Umlage). Die entsprechenden Werte werden vorgegeben. Bei der Berechnung der 11%- Umlage wird der Jahresbetrag der Zinsverbilligung (als öffentliche Förderung) herausgerechnet. Es wird empfohlen, diese Werte als die für die Berechnung relevanten Werte zu übernehmen und in das Feld neue Miete - Rechenwert zu übertragen. Alternativ kann auch eine Mieterhöhung nach 558 BGB (Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) berechnet werden. Dies ist nur möglich falls die Ausgangsmiete vor Sanierung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei einer Mieterhöhung nach 558 BGB ist eine Kappungsgrenze von 20 % zu beachten. Der entsprechende Wert wird ebenfalls vorgegeben. Abweichungen zu den vorgegebenen Werten sind möglich (z.b. falls die errechnete Mieterhöhung nach 559 aufgrund der Marktverhältnisse nicht realisiert werden kann). In diesem Fall sind die jeweils angenommenen Werte einzutragen. Beispiel: Übernahme der berechneten Werte für die Varianten KfW-100, KfW-85 und KfW-70. Bei der Variante KfW-55 wird davon ausgegangen, dass die berechnete Miete von 5,75 /m²monat am Markt nicht durchgesetzt werden kann, als Mieterhöhung wird daher eine Miete von 5,70 /m²monat verwendet. Tool 2 Steuer Steuersatz: Körperschaftssteuersatz Empfehlung: 15 % bei steuerpflichtigen Unternehmen; 0 % bei steuerbefreiten Unternehmen Beispiel: keine Steuerpflicht Seite 7 von 14

8 Arbeitsblatt KW - Mehrertrag Grafische Darstellung der Ergebnisse von Tool II Arbeitsblatt Miete im Zeitverlauf Tool II Entwicklung der Miete im Zeitverlauf für alle Varianten. Seite 8 von 14

9 Arbeitsblatt Tool III Beschreibung: Dynamisches Verfahren (Capital-Asset-Value-Ansatz)) Berechnung des Gegenwartswerts der erwarteten Reinerträge (Kapitalwert) Wirtschaftlichkeitskriterium: Höchster Kapitalwert bei Variantenvergleich Annahme: Neuvermietung nach Modernisierung Gesamtertragsberechnung: Ermittlung der Gesamtrentabilität Vollkostenansatz Berücksichtigung von Eigenkapital möglich Risikointegration möglich Annahme: Abriss des Gebäudes nach der Restnutzungsdauer; Bodenwert und Abrisskosten heben sich auf Sichere Festlegung einiger Eingabedaten (z.b. erwarteter Leerstand) erfordert detaillierte Markt- und Risikoanalyse Zielgruppe: Wohnungsunternehmen zur zukunftsorientierten Ermittlung der Rentabilität einer Gesamtmodernisierung Zusätzliche Eingabedaten: Tool 3 Investitionskosten Zusätzliche Bauinvestitionen: Zusätzliche (nicht energiebedingte) Kosten zur Instandsetzung von Küche, Bad, Eingangsbereich etc. Beispiel: Seite 9 von 14

10 Tool 3 laufende Instandhaltung und Verwaltung Instandhaltungskosten: Erwartete jährliche Instandhaltungskosten für das Gebäude nach Modernisierung. Können durch eine umfangreiche energetische Modernisierung sinken. Beispiel: einheitlich 8 /m² Verwaltungskosten: Jährliche Verwaltungskosten für das Gebäude. Sollten für alle Varianten gleich sein, sofern sich die Anzahl der Wohneinheiten nicht durch eine Grundrißänderung reduziert. Beispiel: 900 /a Teuerung Instandhaltung/Verwaltung (nominal): Wird erwartet, dass sich die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten parallel zur allgemeinen Inflation entwickeln, ist die allgemeine Inflationsrate einzugeben. Wird ein überproportionaler Anstieg erwartet, ist ein höherer Wert einzugeben. Wird ein geringerer Anstieg erwartet, ist ein geringerer Wert einzugeben. Beispiel: 1,5 %/a Tool 3 Miete nach Neuvermietung Miete nach Sanierung: Manuelle Eingabe der erwarteten neuen Kaltmiete pro m² Wohnfläche im Monat (Neuvermietung). Die Mietzahlungsbereitschaft kann durch geringe Betriebskosten und zunehmende Behaglichkeit steigen. Beispiel: 5,50 /m²monat für KfW-100, KfW-85 und KfW-70; 5,70 /m²monat für KfW-55 Leerstand: Erwarteter Leerstand über die Nutzungsdauer. Kann durch umfassende energetische Modernisierung im Vergleich zur Standardsanierung verringert werden (geringe Betriebskosten als zusätzliches Vermietungsargument). Beispiel: einheitlich 3 % Seite 10 von 14

11 Tool 3 Steuer bzw. Herstellungskosten: Maßnahmen können Erhaltungsaufwand (100 % Abschreibung im 1. Jahr) oder nachträgliche Herstellungskosten (lineare Abschreibung) sein. Eingabe der nachträglichen Herstellungskosten (zwischen 0 und maximal der Höhe der Gesamtkosten). Die Differenz zwischen nachträglichen Herstellungskosten und Gesamtkosten wird automatisch als Erhaltungsaufwand in die Rechnung integriert. Beispiel: keine Steuerpflicht mit Afa Herstellungskosten (linear): Afa-Satz: 2 % Tool 3 Finanzierung der Baumaßnahme Eigenkapitalanteil: Anteil Eigenkapital an der Investition. Beispiel 20 % Eigenkapitalzins: Verzinsung des Eigenkapitals. Je höher das Risiko eines Objektes ist, desto höher ist die erforderliche Eigenkapitalverzinsung. Sollte immer über dem Fremdkapitalzinssatz liegen. Beispiel: 5,5 % für KfW-100, KfW-85 und KfW-70; 5 % für KfW 55 Fremdkapitalzins: Zinssatz Hypothekendarlehen Beispiel: 4,5 % Tool 3 Rahmenbedingungen Restnutzungsdauer (max. 50 Jahre): Seite 11 von 14

12 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (Dauer der nachhaltigen Vermietbarkeit). Kann durch die energetische Modernisierung verlängert werden. Beispiel: einheitlich 40 Jahre Arbeitsblatt KW - Vollkosten Grafische Darstellung der Ergebnisse von Tool III Arbeitsblatt Miete im Zeitverlauf Tool III Entwicklung der Miete im Zeitverlauf für alle Varianten. Seite 12 von 14

13 Arbeitsblatt Förderung Das Programm berechnet den barwerten Vorteil der sich durch die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus im Rahmen des KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramms erzielen lässt (Höhe eines direkten Zuschusses, die der Zinsverbilligung und dem Tilgungszuschuss entspricht). Die Sonderkonditionen im Rahmen des Modellprojektes werden dabei berücksichtigt. Eingabedaten: Energetischer Status Zahl der Wohneinheiten Kriterium für die Höhe des Gesamtdarlehens (max pro Wohneinheit). KfW-Effizienzhaus Um Maßnahmen miteinander vergleichen zu können die nicht (Eingabe Nein ) nur im Rahmen der KfW (Eingabe Ja ) im Rahmen des Modellprojektes (Eingabe Ja ) gefördert werden. Förderfähige Kosten Barwert sonstiger Zuschüsse (Land, Kommune etc.) Höhe sonstiger investiver Zuschüsse z.b. durch kommunale Förderprogramme oder KfW-Investitionszuschuss anstelle der Kreditvariante Förderkonditionen KfW Kreditlaufzeit (20 oder 30 Jahre) Kreditlaufzeit 20 Jahre (mit drei tilgungsfreien Anlaufjahren) oder 30 Jahre (mit 5 tilgungsfreien Anlaufjahren) Seite 13 von 14

14 Zins nominal p.a. Periode 1-10 Ermäßigter nominaler Zinssatz in den ersten 10 Jahren (siehe gültigen Programmzinssatz der KfW). Beispiel: 2,7 % bei 20 Jahren Kreditlaufzeit Zins nominal p.a. ab Periode 11 Zinssatz wird nach 10 Jahren neu festgelegt. Beispiel: Zinssatz nach 10 Jahren liegt bei 4,5 %. Tilgungszuschuss ab Periode 3 Wird ein Tilgungszuschuss auf das Gesamtdarlehen gewährt Eingabe Ja sonst Nein. Höhe Tilgungszuschuss Die Höhe des Tilgungszuschusses kann je nach energetischem Status festgelegt werden. Beispiel: KfW-Effizienzhaus 100: 5 %, KfW-Effizienzhaus 85: 7,5 %, KfW-Effizienzhaus 70: 10 %, KfW- Effizienzhaus 55: 12,5 %. Anmerkung Tool III: In Tool III wird Eigenkapitaleinsatz berücksichtigt. Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt die Höhe des aufzunehmenden Kredits. Diese Kredithöhe kann bei hohem Eigenkapitaleinsatz von der maximal möglichen KfW- Kreditsumme abweichen. In diesen Fällen wird mit einem verringerten KfW-Kredit gerechnet d.h. entsprechend geringer fällt auch der Barwert der Förderung aus. Die Ergebnisse der Berechnungen mit dem um den Eigenkapitaleinsatz verringerten KfW-Kredit können dem Arbeitsblatt Förderung Tool III entnommen werden. Das Arbeitsblatt kann bei Bedarf eingeblendet werden (über die Funktionen Format ; Blatt ; einblenden ). Die Ergebnisse dieser Berechnung werden in Tool III übernommen. Autor: Seite 14 von 14