Erbbau Genossenschaft Kassel eg. Informationsveranstaltung Seniorengerechtes Wohnen in den Riedwiesen am

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1 Erbbau Genossenschaft Kassel eg Informationsveranstaltung Seniorengerechtes Wohnen in den Riedwiesen am

2 Ausgangspunkt Vorstand hat uns im Oktober 2014 beauftragt, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Projekt Seniorengerechtes Wohnen in den Riedwiesen durchzuführen Berechnung verschiedener Szenarien mit Hilfe der VoFi-Methode (VoFi = Vollständiger Finanzplan) Für den Betrachtungszeitraum werden die durch die Investition verursachten Ein- und Auszahlungen abgebildet Wichtige Parameter: Miethöhe, Höhe der Baukosten, Entwicklung der Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten Besprechung der Szenarien mit dem Vorstand 2

3 Wirtschaftliche Lage der Erbbau - Genossenschaft Eigenkapitalquote zum : 89,4 % (Durchschnittswert zum für Genossenschaften gesamt, alte Bundesrepublik: 37,4 %) Ergebnisrücklagen im Eigenkapital zum : EUR 2,9 Mio. Keine Darlehensverbindlichkeiten zum Sehr geringer Mietenmultiplikator zum : 2,8 (Durchschnittswert zum für Genossenschaften gesamt, alte Bundesrepublik: 7,5) -> Erbbau Genossenschaft stellt sich wirtschaftlich sehr gut dar, keine wesentlichen wirtschaftlichen Risiken erkennbar 3

4 Parameter der Wirtschaftlichkeitsberechnung Ausgangsmiete: EUR 7,50 pro qm Veranschlagte Baukosten: EUR 1,0 Mio. Instandhaltungsaufwand: im Zeitablauf steigend Finanzierung KfW-Darlehen TEUR 450 Bankdarlehen TEUR 320 Eigenkapital TEUR 230 4

5 Wesentliche Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung Leicht positive Auswirkungen auf die Jahresergebnisse im Betrachtungszeitraum (zwischen TEUR 8 und TEUR 15 p.a.) aus der Bewirtschaftung des Objektes Durch vollständige Tilgung der Darlehen in 20 Jahren ergeben sich bis ins Jahr 2031 negative Cashflows (Zahlungsmittelabflüsse); ab dem Jahr 2032 positive Cashflows (Zahlungsmittelzuflüsse) Zusätzlicher Finanzierungsbedarf durch negative Cashflows 5

6 Wesentliche Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung Handelsrechtlich ergibt sich eine außerplanmäßige Abschreibung auf den Neubau von TEUR 391 -> einmaliger, rein handelsrechtlicher Vorgang -> Ursprung im handelsrechtlichen Vorsichtsprinzip -> Berechnung ergibt, dass nach einem Betrachtungszeitraum von fünf Jahren der handelsrechtliche Buchwert höher ist als der ermittelte Ertragswert -> keine Aussage zur Gesamtrentabilität des Neubaus VoFi-Eigenkapital-Rendite p.a.: 0,84 % 6

7 Auswirkungen auf Jahresergebnisse und Cashflows Seniorengerechtes Wohnen 7

8 Auswirkungen des Neubaus Außerplanmäßige Abschreibung im Jahr der Fertigstellung (voraussichtlich TEUR 391) belastet einmalig das Jahresergebnis Dadurch verringert sich das Eigenkapital und somit auch die Eigenkapitalquote, die aber anschließend durch die positiven Bewirtschaftungsergebnisse wieder ansteigen wird (unter sonst unveränderten Bedingungen) Kein Zahlungsmittelabfluss durch außerplanmäßige Abschreibung Keine negativen Auswirkungen auf das derzeitige Mietniveau Keine negativen Auswirkungen auf die Instandhaltung der Bestände 8

9 Auswirkungen des Neubaus Gegebenenfalls Zuschreibung des Gebäudes (d.h. außerplanmäßige Abschreibung wird rückgängig gemacht) zu einem späteren Zeitpunkt, weil sich Buchwert und Ertragswert im Zeitablauf annähern Genossenschaft profitiert dahingehend, dass Senioren als Mitglieder der Genossenschaft erhalten bleiben Durch die Neubaumaßnahme und dem damit verbundenen Umzug der Senioren werden deren frühere Wohnungen zur Neuvermietung frei Imagegewinn für die Genossenschaft 9

10 Zusammenfassung Aus der außerplanmäßigen Abschreibung ergibt sich ein einmaliger negativer Ergebniseffekt, der vorübergehend das Eigenkapital mindert Die außerplanmäßige Abschreibung ist nicht mit einem Liquiditätsabfluss verbunden Es handelt sich um Aufwand, der ansonsten später angefallen wäre Die Eigenkapital-Rendite aus dem Neubau ist positiv Aus dem Neubau ergibt sich für die Genossenschaft kein wirtschaftliches Risiko 10