Immobilienfinanzierung Heimo Koch

Transkript

1 Repetitorium Masterstudium Seite 1

2 Nach Frage der Nutzung, welche kommerziellen Immobilien sind bekannt? Seite 2

3 Bei den Finanzierungsarten wird unterschieden nach Befristung Stellung des Kapitalgebers Zweck der Finanzierung Herkunft der Finanzmittel Seite 3

4 Welche Darlehensformen bei der Langfristfinanzierung sind Ihnen bekannt? Seite 4

5 Welche Finanzierungsgeber sind im Markt bekannt? Seite 5

6 Nennen Sie 5 Organisationseinheiten in einer Bank. Seite 6

7 Welche Risikoarten muss ein Finanzinstitut beachten? Seite 7

8 Es gibt zwei Risikoebenen, welche? Seite 8

9 Was besagt der LTV? Seite 9

10 Was besagt der DSCR, was der ICR? Seite 10

11 Angenommen, sie wollen als Investor eine Immobilie bei einer Bank finanzieren. Auf was wird die Bank achten? Seite 11

12 Welche Arten der Refinanzierung einer Bank gibt es? Seite 12

13 Für einen Immobilienkredit (im Beleihungswert) über 10 Jahre finanziert sich eine Bank zu 40 % über Termingelder zu durchschnittlich 2 % p.a., zu 60 % über Anleihen mit 4 % p.a.. Die Bearbeitungskosten liegen bei einmalig ,--, für die Jahre 2-10 wird mit einem Bearbeitungsaufschlag von 0,2 % gerechnet. Die Risikospanne liegt bei 0,1 %. Die Bank kalkuliert mit einer Eigenkapitalrendite von 10 %. Wie hoch ist der Zinssatz, den die Bank einem Kunden berechnet für eine Darlehenshöhe von ,--? Seite 13

14 Für einen Immobilienkredit ( zu 50 % im Beleihungswert) über 5 Jahre refinanziert sich die Bank zu 30 % über Termingelder mit 2,5 % p.a., zu 40 % über Anleihen mit 3,0% p.a. und zu 30 % über Sichteinlagen mit 1 % p.a.. Die Bearbeitungskosten liegen bei einmalig ,--, die Bearbeitungsspanne von Beginn an bei 0,2 % p.a.. Die Risikospanne liegt bei 0,2 % p.a., die Bank kalkuliert mit einer Eigenkapitalrendite von 15 % p.a.. Wie hoch ist der Zinssatz, den die Bank bei einem Darlehen von ,-- kalkulatorisch berechnen muß? Seite 14

15 Welches Zins- Laufzeitverhältnis entspricht einer normalen Zinskurve? Seite 15

16 Welche Gefahr birgt eine nicht der Laufzeit entsprechende Zinsvereinbarung? Seite 16

17 Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über eine Laufzeit von 10 Jahren auf. Aufgrund der derzeit niedrigen kurzfristigen Zinsen entscheiden Sie sich für eine Zinsvereinbarung auf der Basis des 3-Monats EURIBOR. Welche Möglichkeiten haben Sie, um das Zinsänderungsrisiko einzugrenzen oder auszuschließen? Seite 17

18 Angenommen Sie haben einen Zinscap bei einem Darlehen über ,-- auf der Basis 6- Monats-EURIBOR 3,5 % abgeschlossen. Zu Beginn der Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 3,0 %. Welche Abrechnung erfolgt? Zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 4,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Seite 18

19 Angenommen Sie haben einen Zinscap bei einem Darlehen über ,-- auf der Basis 3- Monats-EURIBOR 3,0 % abgeschlossen. Zu Beginn der Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 1,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 3,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Seite 19

20 Definieren Sie den Unterschied zwischen Ratendarlehen und Annuitätendarlehen. Seite 20

21 Was ist der wesentliche Unterschied einer Konsortialfinanzierung zur Gleichrangfinanzierung? Seite 21

22 Definieren Sie den Unterschied zwischen Agio und Disagio. Seite 22

23 Wie wirkt sich das Disagio auf die Kosten eines Kredites aus? Seite 23

24 Erklären Sie den Unterschied zwischen Tilgungsdarlehen u. Annuitätendarlehen. Seite 24

25 Welche Basis hat eine CMBS-Strukur? Seite 25

26 Was ist der wesentliche Unterschied zwischen Konsortialfinanzierung und Gleichrangfinanzierung? Seite 26

27 Was ist ein Mezzanine-Kredit? Welche Vorteile/Nachteile hat er für eine Bank? Seite 27

28 Welche Personalsicherheiten kennen Sie? Seite 28

29 Welche Sachsicherheiten kennen Sie? Seite 29

30 Welche Eigenkapitalunterlegungspflicht gibt es seit Basel II? Was war schon, was ist neu seit Basel II? Welche wesentlichen Neuerungen bringt Basel III? Seite 30

31 Welche Faktoren kennen Sie bei Ratings? Seite 31

32 Was ist beim Rating eines Immobilienkredites relevant? Seite 32

33 Auf welche Faktoren wird beim Immobilienrating geachtet? Seite 33

34 Aus welchen Bestandteilen setzt sich eine Immobilien-Leasingrate zusammen? Seite 34

35 Was ist eine SPV? Seite 35

36 Was ibedeutet G-REIT, seit wann und warum ist dies in Deutschland präsent, wie hat sich G-REIT in Deutschland entwickelt? Seite 36

37 Wie wird ein G-REIT steuerlich behandelt, und wie ist die Ausschüttung gesetzlich geregelt? Seite 37

38 Was bedeutet PPP, welche Modelle finden hauptsächlich Anwendung? Seite 38

39 Sie wollen einen Immobilienkredit, den Sie bei der Bank auf Basis eines variablen Zinssatzes von 2,5% p.a. mit einem Zins-SWAP absichern. Welche Art von Swap werden Sie auswählen? Erklären Sie die Funktionsweise des SWAP.? Seite 39

40 Sie wollen einen Immobilienkredit, den Sie bei der Bank auf Basis eines variablen Zinssatzes von 3,5% p.a. mit einem Zins-Cap absichern. Sie bezahlen für eine Laufzeit von 5 Jahren eine Flat-Fee von 5 % auf die Kreditsumme bei einem Zins-Cap gegen 3-Monats-EURIBOR 4,85%. Ein vergleichbarer Festzinskredit beträgt auf 5 Jahre 4,85 %. Wie werden Sie sich entscheiden und begründen Sie diese Entscheidung. Angenommen, Sie haben diesen Zinscap zum abgeschlossen, welche Abrechnung erfolgt am , wenn der EURIBOR bei 3,5 % liegt? Welche Abrechnung erfolgt, am , wenn der EURIBOR bei 5,5 % liegt? Seite 40

41 Ein Investor kauft eine Büroimmobilie zum 13-fachen der jährlichen Bruttomiete von ,--. Er finanziert das Objekt bei einer Bank auf der Basis eines LTV von 70. Der Zinssatz beträgt bei 100% Auszahlung 4,5% p.a. auf 10 Jahre. Die Instandhaltungskosten werden p.a. mit 1,5 % veranschlagt. Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite aus diesem Vorhaben? Seite 41

42 Ein Investor möchte in eine Immobilie investieren und erwartet eine Rendite seines eingesetzten Kapitals in Höhe von 6,5% nach Abzug aller Kosten. Er bekommt von der Bank auf der Basis eines LTV von 60 einen Kredit über 10 Jahre Laufzeit bei Auszahlung von 95 % zu einem Zins von 3,5 % p.a.. Die laufenden Instandhaltungskosten sind bei 2 % p.a. kalkuliert. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei ,--. Bis zu welchem Kaufpreis wird der Investor verhandeln?? Seite 42

43 Lösung zur vorherigen Aufgabe: 1. Das zu berücksichtigende Fremdkapital beträgt 60%x95%=57% 2. Der zu berücksichtigende Fremdkapitalzins (bezogen auf 57%) beträgt: 3,5%/95% = 3,6842% 3. Das zu berücksichtigende Eigenkapital beträgt 100%-57% = 43% Der Kalkulationszinssatz ergibt sich zu 57% * 3,6842% + 43% * 6,5% + 2% = 6,895%. Der Kauffaktor lautet dann 1/6,895% = 14,5x (ca.), der Kaufpreis 14,5 x = Kontrolle: Fremdkapital = x 60% x 95% = ,85 Fremdkapitalzinsen = x 60% x 3,5% = ,4 Instandhaltungskosten = x 2% = ,1 Für den Investor verbleiben: / ,4./ ,1 = ,5 Investition des Investors: / ,85 = ,15 Rendite des Investors = ,5 / ,15 = 6,5% Seite 43

44 Ein Investor möchte in eine Immobilie investieren und erwartet eine Eigenkapitalrendite von 12,5% nach Abzug aller Kosten. Er bekommt von der Bank auf der Basis eines LTV von 70 einen Kredit über 10 Jahre Laufzeit zu einem Zins von 3,5 % p.a.. Die laufenden Instandhaltungskosten sind bei 1,5 % p.a. kalkuliert. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei ,--. Bis zu welchem Kaufpreis wird der Investor verhandeln?? Seite 44

45 Lösung zur vorherigen Aufgabe: 1. Das zu berücksichtigende Fremdkapital beträgt 70% 2. Das zu berücksichtigende Eigenkapital beträgt 30% 3. Instandhaltungskosten 1,5% Gesamtkapitalrendite: 0,7x3,5 + 0,3x12,5 + 1,5 = 7,7% 100/7,7 = 12,99 max. Kaufpreis: ,85

46 Ein Investor erwartet eine Eigenkapitalrendite von 8 % p.a. Er bekommt von seiner Bank einen Kredit für ein Investitionsvolumen von bei einem LTV von 65 bei 100% Auszahlung zu einem Zinssatz von 3,5% auf 10 Jahre fest Kalkulationszeitraum ist 10 Jahre. Instandhaltungskosten sind mit 1,5% p.a. kalkuliert. Welche Mieteinnahmen p.a. benötigt der Investor, damit sich die Investition rechnet?