Forschungsvorhaben Energieeffizienz mit städtebaulicher Breitenwirkung - Wege zur nachhaltigen Weiterentwicklung von Wohnungsbeständen

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Luisa Amsel
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Wohnungsbeständen - Projektbericht und Praxiserfahrungen zu

1 Forschungsvorhaben Energieeffizienz mit städtebaulicher Breitenwirkung - Wege zur nachhaltigen Weiterentwicklung von Wohnungsbeständen - Projektbericht und Praxiserfahrungen zu energetischen Sanierungen im Siedlungsbestand der Allbau AG in Essen

2 Zielstellung des Forschungsprojektes 2 Thema: Erarbeitung und Entwicklung von Lösungsansätzen für eine breitenwirksame Anwendung energetischer Sanierungen techn. Komponenten Finanzierungs- u. Fördermöglichkeiten (miet-)rechtliche und organisatorische Aspekte Akteure: GdW/ DBU/ InWIS/ Dr. Schulze Darup - Allbau Essen - Pro Potsdam Potsdam - BGW Bielefeld - VBW Bochum - DOGEWO Dortmund - Volkswohnung Karlsruhe - FAAG Frankfurt - wbg Nürnberg

3 Grundthese energetischer Aspekt: 3 Statement: Jedes Bauteil sollte in der Form saniert werden, dass der Standard auf seine Abschreibungszeit zukunftsfähig ist Wenn schon denn schon! Eine energetisch bedingte Erneuerung vor Ablauf der möglichen Nutzungsdauer ist betriebswirtschaftlich extrem ungünstig Quelle: Dr. Burkhard Schulze Darup

4 Nutzen energetischer Portfolioanalysen 4 Fokussierung auf Potenzialobjekte Investitionen nach Effizienzklassen Differenzierung energetischer Investitionen nach Portfolio- Strategie Steuerung knapper Gelder bei höchstmöglicher Wirkung Synchronisation energetischer Maßnahmen mit Portfoliostrategie Realisierung flächendeckender Heizungsoptimierung

5 Objektportfolioanalyse - Modell 5 In der Realität sind u.a. folgende Marktsituationen zu beobachten: Investition prüfen - Standorteigenschaften - Vermietungserfolg + +Vermietungs- strategie prüfen Gezielte Instandhaltung Quartiersentwicklung Kapitalbindunsegment Risiko- reduzieren - Gebäudeeigenschaften + - Gebäudeeigenschaften Standorteigenschaften Kein Bedarf Entwicklung beobachten Jedes dieser Segmente repräsentiert dabei eine idealtypische Handlungsempfehlung in Abhängigkeit des objektspezifischen Risikoprofils.

6 Vergleich zwischen Sollanforderungen nach EnEV 2007, Referenzgebäude nach EnEV 2009 und den Anforderungen nach KfW-Effizienzhaus 100 bis 70 6 EnEV 2007 Soll EnEV 2009 Referenzgebäude Effizienzhaus 100 Effizienzhaus 85 Effizienzhaus 70 Außenwand Kellerdecke Dach Fenster 1,2 1,3 1,0 0,8 0,7 Heizung (Gas/Öl) BWv, 2K BWv, 1K BWv, elektr. Reg. + Opt. BWv, elektr. Reg. + Opt. BW, elektr. Reg. + Opt. Lüftung / BD-Test ohne / ohne mit / mit ohne / mit ohne / mit ohne / mit Warmwasser ohne Solar mit Solar ohne Solar mit Solar 25% mit Solar 25% Primärenergie (Ist) 88 ~70 ~ (!) Primärenergie (Soll) -- ~

7 Quelle Dr. Burkhard Schulze Darup /m² ,08 Außenanlagen Grundrissänd./Ausbau Schönheitsreparaturen Sonstiges Balkon Technik Treppenhaus Keller Dach energet. bed. Kosten 79,32 Kosten Bielefeld, Liebigstraße 7 Kostengruppe 300/400 inkl. MWSt. 1072? 61,51 Referent: Dipl.-Ing. / Dipl.-Kfm. H. Asche EnEV 2009 EnEV 80 EnEV 60 Gemeinsch. Wohnung nachträgl. 7

8 Bestand vor Modernisierung: Objekt Flurstraße, Essen-Borbeck 8

9 9 Flurstraße Vorschlag: Es werden nur solche energetische Investitionen im Bestand durchgeführt, die einen hohen energetischen Wirkungsgrad aufweisen. Heizwärme, Transmissionswärmeverluste und Primärenergie sind weiterhin der Höhe nach nachzuweisen. Entscheidend ist jedoch die Amortisationsdauer ohne Gegenrechnung der Sowieso-Kosten im Verhältnis zu den Energiepreisen und Energieverbrauch. Die staatliche Förderung wird auf die Bewertung der Wirtschaftlichkeit und Finanzierbarkeit abgestellt. Beispiel: Wenn keine auskömmliche EK-Rentabilität erreicht werden kann, müssen darüber hinausgehende Aufwendungen staatlich bezuschusst (100 %) werden, um den Mietpreis in sozial verträglichen Grenzen zu halten und die energetischen Sanierungen voranzutreiben.

10 10 Modernisierungsplanung Voraussichtliche Investitionen gesamt EURO (100 %) 258 EURO/m²-Wfl. davon energetische Investitionen = KfW-Darlehen EURO ( 76 %) 196 EURO/m²-Wfl. Miete vor Mod.: 5,25 /m² Mod.-Verzicht: 1,10 /m² Mod.-Umlage: 0,30 /m² Zeitraum Oktober 2008 bis voraussichtlich Juni 2009 Energetische Verbesserungsmaßnahmen ohne Fensteraustausch, ausgenommen Treppenhausfenster Fassaden U-Wert alt: 1,32 W/m²K neu: 0,22 W/m²K Flachdach U-Wert alt: 0,59 W/m²K neu: 0,21 W/m²K Schrägdach U-Wert alt: 0,90 W/m²K neu: 0,27/0,30 W/m²K Kellerdecke U-Wert alt: 1,08 W/m²K neu: 0,36 W/m²K

11 Energieeffizienz mit städtebaulicher Breitenwirkung 11 Gebäudehülle KfW KfW 70 KfW 85 Fenster TH KG Kellerdecke TH-DG Decke ü. OG Außenwand /m² WF Kosten pro eingesparter kwh: 0,035-0,06 /kwh Quelle: Arch. schulze darup & partner, Nürnberg

0,035-0,06 /kwh Lüftung: Abluftanlage Heizung:

12 Energieeffizienz mit städtebaulicher Breitenwirkung 12 Gesamtkonzept KfW 70 Kosten pro eingesparter kwh: 0,035-0,06 /kwh Lüftung: Abluftanlage Heizung: Teilregenerativ Quelle: Arch. schulze darup & partner, Nürnberg

13 13 Fazit: Komplexe Sicht auf energetische Modernisierungen Perspektivenwechsel in der energetischen Modernisierung: Weg vom Gebäude, hin zur Weiterentwicklung der Wohnungsbestände in Quartieren und Stadtteilen. Energetische Modernisierung ist kein Selbstzweck, sondern eingebettet in eine längerfristige Unternehmensstrategie. Erweiterung der Instrumente: Anwendung eines Portfolio-Managements mit energetischen Komponenten. Intelligente Kombination unterschiedlicher Standards in einem Quartier (Triasprinzip): Energetisch hocheffiziente Maßnahmen nur dort umsetzen, wo dies wirtschaftlich eindeutig vertretbar und zukunftsfähig ist. Differenzierte Maßnahmenpakete dann umsetzen, wenn es die Ausgangsbedingung erfordern bzw. notwendig machen. Niedrig-investive Maßnahmen und zeitliche Streckung in Beständen, die energetisch und wohnungswirtschaftlich problematisch sind. Quelle: Dipl.-Ökonom Michael Neitzel - INWIS

14 Thesen für eine nachhaltige Sanierungs- u. Förderstrategie 14 A. Bestandsstrategie auf der Grundlage von Portfolio-Management-Entscheidungen B. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung C. Drei unterschiedliche Strategieansätze für das Maßnahmenspektrum hoch energieeffizienter Maßstab Teilmaßnahme an einzelnen Bauteilen minimale Instandhaltung

15 Thesen für eine nachhaltige Sanierungs- u. Förderstrategie 15 D. Empfohlenes techn. Maßnahmenspektrum Wärmeschutz der Gebäudehülle Optimierung Heizanlagen/ Warmwasser Lüftungskonzepte Optimierung von Kosten und Nutzen (Qualitätssicherung) Monitoring u. Abrechnungsstrategien ( z.b. Warmmietenmodelle) E. Kosten und Mehrinvestitionen F. Anforderungen an die Förderung G. Mietrecht H. Öffentlichkeitsarbeit u. Qualifizierung

16 16 Resümee- stark vereinfacht: Sanierungen sind so einfach, wenn: das Gebäude den richtigen Standort hat, in den Vorjahren keine Mietanpassungen erfolgten und mit Fernwärme versorgt wird!

17 17, der Kulturhauptstadt 2010 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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