Methoden, Strategien und Instrumente in der räumlichen Planung

Transkript

1 Methoden, Strategien und Instrumente Dr. Christian Muschwitz Methoden, Strategien und Instrumente in der räumlichen Planung

2 Methoden, Strategien und Instrumente 1 Mach nur einen Plan! Einführung 2 Definition und Vorstellung der gängigen Methoden, Strategien, Instrumente 3 Akteure räumlicher Planung & Entwicklung wer macht was? 4 Projektmanagement und Teamarbeit 5 Analyse, Synopse, Schlussfolgerungen 6 Zukunftsforschung: Prognosen und Szenarien 7 Ideen und Visionen: Städtebauliche Wettbewerbe, Rahmenpläne 8 Erfolgskontrolle & Evaluation 9 Vom Plan zur Realität: Politikberatung, Studien, Expertisen, Auftragsforschung 10 Feuerwehr oder Vorsorge: Strategie oder Reaktion 11 Wirtschaftsförderung und Standortpolitik 12 Wohnungsmarkt, Fakten, Trends, Analyse 13 Versorgung, Fakten, Trends, Einzelhandelsforschung 14 Mobilität, Fakten, Trends, Forschung 15 Die Grenzen der Analyse! 16 Medien, PR, Marketing und Planung 17 Indikatoren, Erfolgskontrolle, Evaluation 18 Fördermittel: die goldenen Zügel! 19 Expertengespräche, Interviews, Delphi & Co 20 Runde Tische, Zukunftswerkstätten, Workshops & Co 21 Wer bezahlt die Zeche? Kosten, Gewinne, Steuern, Finanzen

3 Methoden, Strategien und Instrumente Dr. Christian Muschwitz Methoden, Strategien und Instrumente in der räumlichen Planung 2 Akteure / Rahmenbedingungen Methoden, Strategien, Instrumente für wen und wie?...

4 Problemfall private Bauherren

5 Problemfall private Bauherren 1. Für ein neues Auto nehmen sich Menschen derzeit nicht selten monatelang Zeit Wenn dieselben Menschen ein Haus bauen wollen, verwenden sie häufig kaum wesentlich mehr Zeit Es gibt keine Wohnbildung und auch keine Debatte über ästhetische, architektonische oder urbane Qualitäten

6 Problemfall private Bauherren Während bei vielen Konsumgütern eine kontinuierliche Entwicklung erfolgte (ästhetisch, funktional) wie z.b. beim Auto...kann man davon optisch beim Hausbau wenig spüren...

7 Problemfall private Bauherren Was wäre wohl, wenn man diese Entwicklung auf z.b. das Konsumgut Auto übertragen würde...?

8 Problemfall private Bauherren K. Tucholsky Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn - aber abends zum Kino hast dus nicht weit. Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit: ( ) Neun Zimmer - nein, doch lieber zehn! Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn, Radio, Zentralheizung, Vakuum, eine Dienerschaft, gut gezogen und stumm [...] Ja, das möchste! Etwas ist immer. Tröste dich. Jedes Glück hat einen kleinen Stich. Wir möchten so viel: Haben. Sein. Und gelten. Daß einer alles hat: das ist selten. K. Tucholsky

9 Problemfall private Bauherren Folge: unangepasste Größen, Strukturen und wenig reflektierte Wohnwünsche......die Menschen bauen für den Moment. Häuser sind unflexibel, oft extrem zu groß und nicht nachhaltig! (...dazu später mehr) Die Maximalwünsche unserer Bauherren sind tendenziell unerfüllbar!

10 Institutionelle Bauherren Als solche kommen... öffentliche Bauherren oder Bauherren aus dem gewerblichen Bereich (Erweiterung) in Frage

11 Institutionelle Bauherren Institutionelle gewerbliche Investoren das sind: Bauunternehmen Versicherungen, Unternehmen, Kreditinstitute Pensionskassen kirchliche sowie karitative Einrichtungen. bzw. alle diese vor allem auch im Hintergrund von: Immobilienfonds

12 Institutionelle Bauherren Gehen weitaus nüchterner, rationeller und profesioneller vor. Haben oft eine eigene Bauabteilung oder beschäftigen Profis. Immobilienfonds investieren gerne in zukunftsfähige Immobilien: Wohnungsbau in sehr guten Lagen Büroimmobilien Freizeitimmobilien Gewerbliche Immobilien Achten dabei vor allem auf ihre Abschreibungszeiträume! Stadtentwicklung ist ihnen aber zumeist egal!

13 Die Banken und Kreditinstitute Immobilien sind das teuerste Konsumgut überhaupt. Bauherren (privat/institutionell) oft nur in der Lage eine Immobilie zu kaufen, weil sie sich Geld leihen können.

14 Die Banken und Kreditinstitute...haben einen großen Einfluss auf die Bauwirtschaft. Ihre Konditionen können die Baukonjunktur ankurbeln oder abmildern. Niedrige Zinsen verhelfen auch finanzschwächeren Bauherren zum eigenen Heim. Die Geldverleiher bestimmen damit auch, welche Immobilien sie welchem Bauherren zutrauen. D.h. sie bestimmen über die Höhe der Kreditsumme und verlangen als Sicherheit für den Kredit die Beleihung der Immobilie.

15 Die Banken und Kreditinstitute...nehmen aber kaum detaillierten Einfluss auf den Bauprozess. Die lokal tätigen Banken und Kreditinstitute sind auch auf dem Bodenmarkt aktiv. Sie kaufen Grundstücke und ganze Baugebiete, um diese dann an Bauinteressierte weiter zu verkaufen, nicht selten mit der Bedingung auch die Finanzierung der Immobilie gleich mit bei ihnen zu übernehmen.

16 Die Immobilienmakler Immobilienmakler agieren als Zwischenhändler. Sie vermitteln (vermaklen), selten kaufen Grundstücke und Immobilien. D.h. sie verkaufen oder vermitteln Grundstücke/Immobilien zwischen Eigentümern und Interessenten. Ihr Einfluss auf den Bauprozess insgesamt ist unwesentlich. Aber sie sind eine wertvolle Informationsquelle, haben lokal / regional das Ohr am Puls der Zeit.

17 Die Architekten...sind Anwälte der Bauherrenschaft...umfassende Beratung / Kreation der zu erstellenden Immobilie...beraten von der Idee des Baus bis hin zu seinem Einzug/Nutzung...obliegt die Planung des Hauses...setzen die Vorstellungen und Wünsche um.

18 Die Architekten...geben Impulse durch kreative Ideen...müssen /besser sollten (!) die Kostengrenzen der Bauherren einhalten...beraten beim Umgang Behörden & haben im Idealfall die Bauleitung...schreiben die Bauleistungen aus & wählen Baumaterialien, Bauteile, Baufirmen, Handwerker aus.

19 Die Architekten All dies trifft vor allem dann zu, wenn es sich bei dem Neubau um ein sog. Architektenhaus handelt, wo also der Architekt tatsächlich mit allen Leistungen beauftragt wird. Damit tragen sie eine hohe Verantwortung.

20 Bauträger und Fertighaushersteller... in der Rolle des unmittelbaren Partners des Bauherren...auch sie beraten von der Planung bis zum Einzug den Bauherren (insofern ist ihre Rolle durchaus mit der des Architekten verwandt.)

21 Bauträger und Fertighaushersteller Großer Unterschied: Bauträger & Fertighaushersteller können nur geringfügig variieren. Sie sind an ihre Konzepte und Haustypen, ihre Subunternehmer, Handwerker und Bauteile- bzw. Baustofflieferanten gebunden. Durch die engere Auswahl von Lösungsmöglichkeiten Vorteile von Serienprodukten bieten: oft preisgünstiger und schneller Produkte: Häuser von der Stange oder auch Kataloghäuser genannt.

22 Die Baufirmen und Handwerker...sind jeweils mit Teilleistungen des Bauprozesses beauftragt. Sie bringen ihr Gewerk ein (mauern etwa den Rohbau oder stellen den Dachstuhl auf.) In D Gewerke recht streng voneinander getrennt Bauprozess zerfällt in viele Einzelaufträge. Der Heizungsbauer darf z.b. keine Elektroinstallation vornehmen und der Elektriker wiederum keinen Dachstuhl aufsetzen.

23 Die Baufirmen und Handwerker Mittelalterliches System der Stände und Kammern. Dies schützt rechtlich die Handwerke, weist ihnen festen Rollen zu. Das ist in anderen Ländern z.t. anders, in den Niederlanden etwa: hier gibt es sog. Bauteams, Mannschaften, Teams in denen jeder alle Gewerke ausübt.

24 Die Baufirmen und Handwerker Das spart Zeit und schützt vor Verzögerungen, denn hier kann weitergearbeitet werden, wenn einmal jemand ausfällt. In D bleibt dann der Bauprozess stecken. z.b. der Estrichleger erkrankt Folge: der Schreiner kann dann die Türen nicht einsetzen Somit werden oft Aufträge an Einzelfirmen und Handwerksbetriebe vergeben.

25 Generalunternehmer (GU) vs. Baufirmen und Handwerker Bei gewerblichen Immobilien meistens involviert, manchmal auch beim privaten, selbstgenutzten Wohnungsbau sog. Generalunternehmer, d.h. eine Firma bekommt Auftrag f. d. gesamte Bauprojekt Allerdings vergibt der GU dann wiederum Unteraufträge, der Gesamtauftrag wird daher nur an anderer Stelle geteilt.

26 Die Baustoff- und Bauteileindustrie...ist in der Rolle des Zulieferers, versorgt Baufirmen & Handwerker über den Handel mit ihren Produkten. Gruppe sehr heterogen! Produktbandbreite: Kiesgruben und Betonwerke, bis elektronische Bussystemen für hochmoderne Elektrifizierung. Betriebsgrößen: kleinste Schreinereien (Fenster in Kleinstserie) Herstellern von Dämmwolle oder Dübeln (internationale Absatzmärkte)

27 Wohnungsbauunternehmen Auch hier muss man differenzieren: es gibt the good, the bad and the ugly...

28 Wohnungsbauunternehmen die Guten das sind die gemeinnützigen, die kommunalen und die genossenschaftlichen! Ihre Aufgabe besteht darin guten und bezahlbaren Wohnraum für alle bzw. für besondere Teile der Mieterschaft sicherzustellen. Oft haben sie auch strategische Gemeinwohlaufgaben, also z.b. das Mietniveau zu deckeln, städtebaulich oder sozial schwierige Situationen zu handeln etc.

29 Wohnungsbauunternehmen die Bad das sind die kommerziell arbeitenden, normalen Unternehmen Sie wollen Wohnraum zu möglichst hohen Preisen vermieten und sehen keine Gemeinwohlverankerung, kümmern sich aber sehr wohl um den Bestand, allerdings nur aus eigenem Interesse...

30 Wohnungsbauunternehmen die Ugly das sind die sog. Heuschrecken! Marktakteure die ihre Mieter auspressen und ihren Bestand vernachlässigen, das sind z.b. Private-Equity-Fonds. Sie haben nur einen kurzen Anlagehorizont von wenigen Jahren und nicht selten Renditeerwartungen von über 20 Prozent.

31 Entwickler, Developer Es gibt Firmen deren Zweck ist es bestimmte Sorten von Immobilien zu entwickeln. So vor allem im großflächigen Einzelhandel. Diese Firmen sind hochspezialisiert und treiben nicht selten ganze Regionen vor sich her. Weil Sie ständig zwanghaft nach neuen Betätigungsfeldern suchen müssen.

32 Entwickler, Developer Aber im guten Sinne sind diese Spezialisten eben auch Profis, d.h wo solche Spezialimmobilien wirklich gebraucht werden, dort sollten man nicht mit Amateuren spielen!

33 Grundstückseigentümer Sind eine enorm heterogene Gruppe. Es gibt die große Gruppe der Häuslebesitzer, dann die Menschen mit mehr Besitz, bis hin zu umfangreichen Portfolios. Dann gibt es große Immobilenbesitzer, bei denen nicht der Besitz im Vordergrund steht (z.b. Bahn) und es gibt große Immobilenfonds, deren Geschäftszweck das Beschäftigen, Handeln, Entwickeln von und mit Immobilen ist!

34 Anlieger sind immer Nachbarn, eines Entwicklungsbereiches, wie groß oder klein er auch immer sein mag... auch diese Gruppe heterogen. Ihre Absichten und Haltungen unterschiedlich, ihre Rechtsposition dagegen exponiert, d.h. sie sind bei Entwicklungen stets besonders zu berücksichtigen!

35 Nachbargemeinden Sind im Prinzip Anlieger zweiten Grades! Kommunen stehen leider häufig genug im Wettbewerb! Unser Raumordungssystem (zentrale Orte) weist Ihnen Hierarchiestufen zu, d.h. auch Entwicklungsmöglichkeiten die zu berücksichtigen und nicht zu beeinträchtigen sind! Ihre Rechtsposition ist (mindestens) die von Trägern öffentlicher Belange!

36 Träger öffentlicher Belange (TÖB) Verwalter öffentlicher Sachbereiche, insbesondere Behörden, deren Anhörung und Einbeziehung bei bestimmten (Bau-)Vorhaben gesetzlich vorgeschrieben ist.

37 Träger öffentlicher Belange (TÖB)

38 Träger öffentlicher Belange (TÖB)

39 Öffentlichkeit Das sind immer wir alle!