Geschäftsbericht Geschäftsjahr

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1 Rosentreppe 1a Hamburg Postfach Hamburg Telefon 0 40/ Telefax 0 40/ info@ebv-harburg.de 89. Geschäftsjahr Geschäftsbericht 2009 Der Vorstand der Eisenbahnbauverein Harburg eg überreicht mit freundlicher Empfehlung den Geschäftsbericht 2009 Hamburg, im April 2010

2 Die Entwicklung im Überblick Bilanzsumme 88,89 Mio. 95,09 Mio. 111,99 Mio. 110,35 Mio. 110,83 Mio. Eigenkapitalquote 26,83 Prozent 28,07 Prozent 24,75 Prozent 25,65 Prozent 26,42 Prozent Investitionen 1,51 Mio. 8,94 Mio. 19,73 Mio. 2,35 Mio. 3,80 Mio. Geschäftsguthaben 6,69 Mio. 6,94 Mio. 7,26 Mio. 7,49 Mio. 7,69 Mio. Rücklagen 16,97 Mio. 19,57 Mio. 20,19 Mio. 20,54 Mio. 21,31 Mio. Umsatzerlöse 14,68 Mio. 14,81 Mio. 15,19 Mio. 16,14 Mio. 16,85 Mio. der Hausbewirtschaftung Instandhaltung 3,78 Mio. 2,62 Mio. 3,73 Mio. 4,30 Mio. 4,55 Mio. Bilanzgewinn 0,18 Mio. 0,18 Mio. 0,26 Mio. 0,27 Mio. 0,28 Mio. Mitglieder Eigene Wohnungen Sonstige Objekte Mitgliedschaften Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. (VNW) Arbeitskreis Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften e. V. Arbeitsgemeinschaft Hamburger Wohnungsunternehmen e. V. Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V. Handelskammer Hamburg Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. DESWOS 2 Entwicklung im Überblick

3 Inhaltsverzeichnis Seite Organe der Genossenschaft 5 Bericht des Vorstandes 6 Konjunkturelle Entwicklung Arbeitsmarkt 6 Immobilienwirtschaft 7 Bauland 7 Branchenentwicklung in Hamburg 8 Lagebericht der Genossenschaft 9 Neubauaktivitäten 9 Grundstücksverkehr 10 Bewirtschaftung des Hausbesitzes 10 Vermietung 10 Modernisierung und Instandhaltung 10 Wahlen zur Vertreterversammlung 12 Tätigkeit der Organe 12 Prüfung 12 Personal 13 Mitglieder- und Mieterbetreuung 13 Ertragslage 14 Finanzlage 14 Vermögenslage 16 Nachtragsbericht 16 Risikobericht 16 Prognosebericht 17 Vorschlag für die Verteilung des Bilanzgewinns 17 Bericht des Aufsichtsrates 18 Bilanz zum Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom bis Anhang des Jahresabschlusses Bericht über die EBV-Stiftung 26 Wohnungsbestand 28 Bestand an Fotovoltaik-, thermischen Solaranlagen und Blockheizkraftwerken 30 Verzeichnis der Vertreterinnen und Vertreter 31 Inhaltsverzeichnis 3

4 4 Gedenken Gedenken Seit dem letzten Geschäftsbericht verstorbene Mitglieder Der Eisenbahnbauverein wird ihr Andenken in Ehren halten. Bals Hanfried Bauermann Wilhelm Behrendt Luise Brammer Irmgard Breckwoldt Nicole Brigath Jürgen Brix Hannelore Buick Gerhard Burmeister Heinz-Werner Ellmers Jonny Finnern Peter Forstmann Klaus Gregert Wolfgang Gudelius Rolf Hamann Elfriede Hinrichs Jörg Hülsen Ingrid Hupatz Lotte Kandziora Josef Kastner Heinz Koschorreck Erna Koschorreck Lothar Koziol Karl Krause Fritz Kück Erika Kühl Rosemarie Kurt Isa Langhoff Marion Lehmann Gisela Lehmann Heinz Linde Otfried Loose Helga Maak Erika Malchau Sonja Medvinskyy Mykhaylo Monkowski Helmut Moritz Ursel Müller Ines Niewerth Ernst Ochlast Rita Olitzka Günter Olszowy Miroslaw Pilk Ruediger Riemann Gertrud Roxin Helene Schneider Gerhard Schöler Hedwig Schwabe Lisa Seidensticker Thomas Smudzinski Ursula Stegmann Rainer Stig Karl-Heinz Stumpf Gerda Tiedemann Jürgen von Thun Gertrud Weidig Wilhelm Wendt Ilona Wentzien Otto Weske Felicia Zimmer Walter Vorname Nachname Vorname Nachname

5 Organe der Genossenschaft Mitglieder waren bei der letzten Wahl im November 2009 aufgerufen, in 10 Wahlbezirken 56 Vertreter für die Vertreterversammlung zu wählen. Die Vertreter nehmen die Mitgliedsrechte nach Gesetz und Satzung wahr und wählen: (Amtsperioden) mindestens 3, Ingo Christophersen Vorsitzender ( ) höchstens 6 Mitglieder Christiane Boekenhauer stellv. Vorsitzende ( ) des Aufsichtsrates Hans-Ulrich Niels Schriftführer ( ) Cordula Döhring stellv. Schriftführerin ( ) Fred Bonkowski ( ) Siegfried Winkler ( ) Prüfungsausschuss Christiane Boekenhauer Cordula Döhring Ingo Christophersen Hans-Ulrich Niels Technikausschuss Cordula Döhring Fred Bonkowski Hans-Ulrich Niels Siegfried Winkler Wohnungs- und Mitgliederausschuss Christiane Boekenhauer Fred Bonkowski Ingo Christophersen Siegfried Winkler Der Aufsichtsrat bestellt mindestens 2, höchstens 3 Mitglieder des Vorstandes Joachim Bode ( ) Alexandra Chrobok ( ) Helmut Kujawa (2004 9/2009) Generalbevollmächtigter ab10/2009 Organe der Genossenschaft 5

6 Bericht des Vorstandes Konjunkturelle Entwicklung 2009 Wohnungs- und Immobilienwirtschaft trotzt der Finanzkrise Die Verbandsunternehmen haben die Finanzund Wirtschaftskrise bislang unbeschadet überstanden. Keines musste Insolvenz anmelden oder wurde von zögerlichen Kreditvergaben betroffen. Grund dafür ist ihr nachhaltiges Geschäftsmodell. Dieses hat sich in über 100 Jahren Wettbewerb am Markt bewährt. Es geht ihnen nicht um schnellen Profit bzw. Leverageeffekte, sondern um eine gute Eigenkapitalbasis und langfristig attraktive Wohnungsbestände. Sie sehen in ihren Wohnungen keine Handelsware, sondern ein Wirtschafts- und Sozialgut, für das sie soziale, ökonomische und ökologische Verantwortung tragen. Stärkste Rezession der Nachkriegszeit Konjunktur: leichte Erholung Die Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose (u.a. ifo Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München, Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel, Institut für Wirtschaftsforschung Halle sowie Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung in der Hans-Böckler-Stiftung) war in ihrer Prognose vom Oktober 2009 für das Jahr 2010 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 1,2 Prozent ausgegangen. Die Bundesregierung ging in ihrem Jahreswirtschaftsbericht 2010 von einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts von 5 Prozent für das vergangene Jahr aus und prognostizierte einen Anstieg von 1,4 Prozent im laufenden Jahr. Arbeitsmarkt Arbeitslosigkeit steigt Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2009 zum ersten Mal seit sechs Jahren geschrumpft. Mit - 5 Prozent war der Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) so stark wie noch nie in der Nachkriegszeit. Im Jahr 2008 war das BIP noch leicht um 1,3 Prozent, in 2007 um 2,5 Prozent und 2006 sogar um 3,2 Prozent gestiegen. Verbraucherpreise: nur noch moderater Anstieg Die Verbraucherpreise sind im Jahresdurchschnitt 2009 gegenüber 2008 um 0,4 Prozent gestiegen. Eine ähnlich niedrige Jahresteuerungsrate wurde zuletzt für 1999 mit + 0,6 Prozent ermittelt. Im Jahr 2008 war die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt mit + 2,6 Prozent relativ hoch gewesen. Der Arbeitsmarkt war 2009 von der tiefsten Rezession seit Bestehen der Bundesrepublik beeinflusst. Die Auswirkungen waren deutlich, blieben jedoch angesichts des massiven Produktionseinbruchs vergleichsweise moderat. Im Jahresdurchschnitt 2009 waren bundesweit Menschen arbeitslos, mehr als im Vorjahr (West: auf ; Ost: auf ). Die Arbeitslosenquote belief sich im Jahresdurchschnitt 2009 auf 8,2 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr nahm sie um 0,4 Prozentpunkte zu. In Ostdeutschland war sie auch 2009 mit 13 Prozent nach wie vor deutlich höher als in Westdeutschland mit 6,9 Prozent. Die Zahl der Erwerbstätigen lag bei 40,15 Millionen, dies entspricht einer Abnahme um Personen oder 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 6 Bericht des Vorstandes

7 Immobilienwirtschaft Immobilienwirtschaft: hohe Bedeutung für Wirtschaftskraft und Stabilität Die Immobilienwirtschaft stellt einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Ihre Bruttowertschöpfung summiert sich auf ca. 390 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anteil von 18,6 Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung. Damit ist die Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung als der Fahrzeug- oder der Maschinenbau. Bauwirtschaft: Umsätze sinken Nach Auffassung des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie e. V. werden deren Bauumsätze in 2010 um 1,5 Prozent sinken. Dabei dürften die Umsätze im Wirtschaftsbau um 12 Prozent sinken, im Wohnungsbau dagegen um 1 Prozent und im öffentlichen Bau sogar um 8 Prozent steigen. Bauland Leichter Rückgang der Baulandpreise In 2008 sind die Baulandpreise in Deutschland erstmals seit 2001 wieder leicht um 1,5 Prozent gesunken, was auf den drastischen Einbruch des Wohnungsneubaus zurückzuführen ist. Im Bundesdurchschnitt mussten Euro pro Quadratmeter baureifen Landes gezahlt werden; 10 Jahre zuvor waren es nur 71 Euro gewesen. Verantwortlich für den Rückgang war die Preisentwicklung in Westdeutschland: Hier mussten 2008 durchschnittlich 157 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden; das bedeutete gegenüber 2007 ein Minus von 3,6 Prozent. In Ostdeutschland stagnieren die Baulandpreise dagegen schon seit Jahren zwischen 45 und 50 Euro. Prognose: Belebung im Wohnungsbau Nach jahrelangen Rückgängen im deutschen Wohnungsbau gibt es im Jahre 2009 erste Erholungstendenzen. Die Landesbausparkassen prognostizierten Baugenehmigungen für 2009, ein Plus von knapp 1 Prozent. Für 2010 erwarten sie ein weiteres Wachstum von 11 Prozent auf Genehmigungen. Das wäre der höchste Wert seit vier Jahren, läge aber immer noch 20 Prozent unter dem Niveau der Jahre 2005/2006. Bericht des Vorstandes 7

8 Bericht des Vorstandes Branchenentwicklung in Hamburg Auch in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise profitiert Hamburg unverändert von seiner Attraktivität als Deutschlands Hafenmetropole, Dienstleistungshauptstadt und größter Außenwirtschaftsplatz. Insbesondere durch Zuwanderer aus den neuen Bundesländern aber auch aus dem Ausland wächst Hamburgs Bevölkerung weiter. Trotz zwischenzeitlich vorgenommener Korrekturen nach unten ist die Einwohnerzahl Hamburgs von August 2008 bis August 2009 um auf gestiegen. Dabei ziehen vor allem junge Menschen nach Hamburg. Trotz bundesweit niedrigster Geburtenrate wird Hamburg immer jünger. Nach Prognosen des Statistikamtes der Europäischen Union Eurostat wird das Durchschnittsalter in den nächsten zwanzig Jahren nur in sieben von europaweit 281 untersuchten Regionen sinken. Hamburg gehört dazu. Laut Eurostat werden die Hamburger im Jahr 2030 voraussichtlich im Schnitt 39,9 Jahre alt sein, gegenwärtig sind es 41,1 Jahre. Der Anteil der über 65-Jährigen wird danach von 18,3 Prozent auf 17,5 Prozent zurückgehen. Stabile Entwicklung des Wohnungsmarktes bei stark ausdifferenzierten Teilmärkten Der Bevölkerungszuwachs bei den jüngeren Haushalten und eine zunehmende Präferenz für die innere Stadt als Wohnstandort wirken sich auch auf die Entwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes aus. Der im November 2009 vorgelegte Hamburger Mietenspiegel weist mit einer durchschnittlichen Erhöhung aller Mieten von 2007 auf 2009 um 3,6 Prozent auf 6,76 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zwar eine Steigerungsrate aus, die aber nur knapp über der Inflationsrate liegt. Auf den auch in Hamburg sehr ausdifferenzierten Teilmärkten verläuft diese Entwicklung jedoch höchst unterschiedlich. So gibt es stark nachgefragte Stadtteile wie z. B. Altona, Eimsbüttel, Eppendorf, Ottensen, St. Pauli, St. Georg und Winterhude, in denen die Mieten unter Druck geraten und schon das Gespenst der Gentrifizierung an die Wand gemalt wird. Anderen Stadtteilen wie z. B. Billstedt, Jenfeld, Neu-Allermöhe oder Rothenburgsort droht die soziale Abkoppelung. Hierauf müssen sich Stadt und Wohnungswirtschaft einstellen. Auf die kommenden Jahre bezogen kann insbesondere aus Vermietersicht jedoch von einer stabilen Entwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes ausgegangen werden. So geht das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in seiner Wohnungsmarktprognose 2025 für Hamburg von überdurchschnittlich hohen Zuwächsen bei der Wohnflächennachfrage bei entsprechend sehr geringem Leerstandsrisiko aus. Deutliche Zunahme bei den Baugenehmigungen Vor diesem Hintergrund ist neben der Bestandserhaltung und entwicklung der Bau neuer Mietwohnungen an den richtigen Standorten in Hamburg weiterhin interessant. Soweit dieses nicht auf eigenen Flächen geschieht, stellen die Wohnungsunternehmen jedoch fest, dass es kaum noch unbelastete Flächen in der Stadt gibt, deren rasche Bebauung nicht durch bürokratische Hürden oder Bürgerbegehren be- bzw. verhindert wird. Dennoch hat sich die Zahl der von Januar bis November 2009 zum Bau genehmigten Wohnungen im Wohn- und Nichtwohnbau gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum von auf Wohnungen und damit um 28,5 Prozent erhöht. Sollten die zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch nicht vorliegenden Dezember-Zahlen diesen Trend bestätigen, dürften die Wohnungsbaugenehmigungen erstmals knapp an die vom Senat anvisierte Untergrenze von Wohnungen heranreichen. Die Zahlen des laufenden Jahres müssen zeigen, ob dieses bereits eine Trendwende ist. 8 Bericht des Vorstandes

9 Zimmermannstr. 18 Kerndämmung mit Nanogel Mitarbeitern in Handwerksbetrieben und Bauunternehmen. Die Zahl der voraussichtlich in 2009 fertiggestellten Wohnungen dürfte das Vorjahresergebnis mit etwa 600 Wohnungen leicht übertreffen. Fördermittel komplett abgerufen Die vom Senat im Rahmen der Hamburger Konjunkturoffensive im Barwert von 103,5 Millionen Euro auf 120 Millionen Euro aufgestockten Mittel für die Wohnungsbauförderung sind in vollem Umfang abgerufen worden. Dabei sind Mietwohnungen, 558 Eigentumsmaßnahmen und die Modernisierung von insgesamt Wohnungen gefördert worden. VNW-Mitgliedsunternehmen investieren auf hohem Niveau Die im VNW zusammengeschlossenen Wohnungsunternehmen haben auch im Jahr 2009 ihre Verantwortung für eine angemessene Wohnungsversorgung zu bezahlbaren Mieten wahrgenommen. Die Mieten ihrer rund eigenen Wohnungen liegen im Durchschnitt deutlich unter den Durchschnittswerten des Hamburger Mietenspiegels. Gleichwohl investieren sie auf hohem Niveau in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung ihrer Bestände in einer Größenordnung von rund 700 Millionen Euro. Neben den positiven Effekten für Wohnqualität, Energieeinsparung und Klimaschutz sichert dieses Investitionsvolumen unmittelbar auch die Beschäftigung von rund Lagebericht der Genossenschaft Neubauaktivitäten Schumannstraße 41: Nachdem der Kampfmittelräumdienst das Baugrundstück im Rahmen der Gründungsarbeiten erst am 07. August 2009 endgültig freigegeben hatte, erfolgten jetzt schnell die nächsten Schritte. Bereits am 27. August konnte auf der ausgehärteten Sohle die Grundsteinlegung vorgenommen werden. Bis zur Unterbrechung durch den Winter verliefen die Arbeiten an dem ersten Neubau nördlich der Elbe sehr zügig. Die Fertigstellung dieses Passivhauses mit neun Wohnungen (vier Zwei- und fünf Dreizimmerwohnungen) verzögert sich vermutlich bis zum 01. August Reeseberg 104: Auf Grund geänderter Vorstellungen seitens der Verwaltung, musste die Genossenschaft (EBV) die Bauunterlagen mehrfach umplanen. Das ebenfalls in Passivhausqualität beantragte Mehrfamilienhaus besteht jetzt aus sieben Wohnungen (drei Zwei- und vier Vierzimmerwohnungen) zuzüglich einer Großraumwohnung für an Demenz erkrankte Mitmenschen. Die Baugenehmigung ist dem EBV erst im Februar 2010 zugegangen. Der Baubeginn erfolgt frühestens in der zweiten Jahreshälfte Bericht des Vorstandes 9

10 Bericht des Vorstandes Grundstücksverkehr Erwerbs- oder Veräußerungsvorgänge fanden im Geschäftsjahr nicht statt. Bewirtschaftung des Hausbesitzes Vermietung Die Anzahl der Mieterwechsel lag im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut auf einem niedrigeren Niveau als in den Jahren , neben einem sich verknappenden Markt führen anhaltend hohe Investitionen in den Bestand bei einer moderaten Mietenpolitik sicherlich auch zu solchen Ergebnissen. Die Fluktuationsrate betrug 7,3 Prozent (Vorjahr 7,4 Prozent). Trotz obligatorisch durchgeführter E- Checks bei Wohnungswechseln und daraus resultierender Folgearbeiten sowie arbeitsund kostenintensiver Modernisierungen älterer Bestände vor einer Weitervermietung, konnten die Leerstandskosten um rd. T 130 gegenüber dem Vorjahr verringert werden. Weiterhin gibt es nach wie vor Tiefgaragenplätze und Stellplätze im Freien die ganzjährig unvermietet blieben. Grundsteinlegung Schumannstraße 41 Der Objektbestand ist in einer Anlage zu diesem Bericht dargestellt. Die notwendigen Änderungen der Mieten und Nutzungsgebühren wurden nach Gesetz, Satzung und den unternehmensgemäßen Erfordernissen vorgenommen, wobei sich die Miethöhen für den Althausund ungebundenen Wohnungsbestand nach wie vor am Mittelwert des alle drei Jahre aktualisierten Hamburger Mietenspiegels orientieren. Modernisierung und Instandhaltung Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr an folgenden Gebäuden fortgesetzt: Einen Vollwärmeschutz erhielten die Häuser Am Mühlen - feld sowie Reeseberg An letzteren wurden noch ca. 6 Quadratmeter große Balkone sowie Energetische Sanierung Am Mühlenfeld Bericht des Vorstandes

11 27. Fotovoltaikanlage 15,84 kwp, Reeseberg Gedämmte Häuser sollten unter Denkmalschutz welch eine Ehre! die 27. Fotovoltaikanlage des EBV nachgerüstet. Eine weitere energetische Sanierung samt Anstrich erfolgte an dem mittlerweile denkmalgeschützten Gebäude in der Zimmermannstr. 18 durch Einbringung von hochwertigem Nanogel als Kerndämmung. In der Goeschenstr. 13/15, Hastedtstr. 22a/b, und im Kroosweg 38 wurde erfolgreich die Umstellung der E-Speicherheizungen auf ein zentrales Heizungs- und Warmwasserversorgungssystem durchgeführt. Hamburgweit erstmalig konnte hier Wärme aus Abwasser genutzt werden. Über neu installierte Wärmetauscher in den städtischen Abwasserleitungen und zusätzlichen Gaswärmepumpen in der Heizzentrale Goeschenstraße 11 sollen bis zu 75 Prozent des jährlichen Wärmebedarfs für die Mieter abgedeckt werden. Die im Jahre 2008 begonnene Installation der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder sowie die Neuausstattung mit einem zukunftsfähigen Multimediakabel wurden im vergangenen Geschäftsjahr in allen Wohnungen zum Abschluss gebracht. Die Erneuerung von Gasetagenheizkesseln in Form von Brennwert-Thermengeräten wurde in den Häusern Reeseberg 40, , Zimmermannstraße 2, , Winsener Straße 49, Am Mühlenfeld 71, , Haakestraße 85, Im alten Dorf 16 sowie in der Mozartstraße 35 fortgesetzt. Darüber hinaus hat die Genossenschaft 51 Leerwohnungsmodernisierungen bei Mieterwechsel durchgeführt und sechs Einzelanfragen nach Bad- und Küchenerneuerung erfüllt. Im Arbeitsplan 2010 sind u. a. folgende Maßnahmen vorgesehen: Mit dem Gebäude Am Mühlenfeld werden die energetischen Sanierungen durch Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) in dieser Straße zum Abschluss gebracht. Ebenfalls eine WDVS-Fassade erhält das Haus Haakestraße 85. Die Kerndämmung mit Nanogel wird in der Zimmermannstr. 20 fortgesetzt. Die Häuser in der Goeschenstr und im Kroosweg sowie 30a werden an die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung, die Wärme aus Abwasser nutzt, angeschlossen. Darüber hinaus erfolgt in den Häusern Kroosweg 22 und 24 der Ausbau des Lichtschachtes zu komfortablen Bädern. Neben weiteren Leerwohnungsmodernisierungen, Austausch von Gasetagenkessel gegen Brennwert-Thermengeräte, Kontrolle von Schmutzwasser-Grundleitungen erfolgt das Dämmen oberster, begehbarer Geschossdecken in verschiedenen Verwaltungseinheiten. Wärme aus Abwasser Kanalarbeiten Hastedtstraße Bericht des Vorstandes 11

12 Bericht des Vorstandes Wahlen zur Vertreterversammlung In der Zeit vom November 2009 fanden die Wahlen zur Vertreterversammlung statt. Die ausschließlich per Brief gewählten Vertreterinnen und Vertreter sind aus dem beigefügten Verzeichnis zu ersehen. Die Wahlbeteiligung lag bei 31 Prozent. Tätigkeit der Organe Die ordentliche Vertreterversammlung fand am 07. Mai 2009 statt. Die Berichte des Vorstandes und des Aufsichtsrates sind zustimmend zur Kenntnis genommen worden. Dem Vorstand und dem Aufsichtsrat wurden einstimmig Entlastungen erteilt. Der vom Vorstand und Aufsichtsrat unterbreitete Vorschlag über die Verteilung des Bilanzgewinns aus dem Geschäftsjahr 2008 wurde ebenfalls beschlossen. In acht gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat sind grundsätzliche Angelegenheiten der Genossenschaft erörtert und alle satzungsgemäß erforderlichen Beschlüsse gefasst worden. Der Vorstand dankt dem Aufsichtsratsgremium für eine konstruktive und angenehme Zusammenarbeit. Der Dank des Vorstandes gilt ebenso den Vertreterinnen und Vertretern für deren ehrenamtliches Engagement. Darüber hinaus bedankt sich der Vorstand bei allen Beteiligten, die zum Gelingen und zur erfolgreichen Durchführung der Wahlen zur Vertreterversammlung beigetragen haben. Prüfung In der Zeit vom 19. Mai bis 03. Juli 2009 führte der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. die gesetzliche Prüfung im Hause des EBV durch. In seinem Prüfungsbericht vom 03. Juli 2009 gibt er im zusammengefassten Ergebnis über die wirtschaftlichen Verhältnisse folgendes wieder: Die Buchführung, der Jahresabschluss zum sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2008 entsprechen den gesetzlichen Vorschriften. Zur Vermögens- und Kapitalstruktur ist festzustellen, dass das Anlagevermögen am bis auf T durch Eigen- und langfristig verfügbares Fremdka- Vertreterfahrt 2009 zur Bundesgartenschau nach Schwerin 12 Bericht des Vorstandes

13 Kultur im Atrium: Glasscherbenkunst pital gedeckt war. Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr 2008 insbesondere durch den Jahresüberschuss 2008 um T 592,4 auf T ,2 erhöht. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist im Vergleich zum Vorjahr bei einer um 1,5 Prozent geminderten Bilanzsumme von 24,7 Prozent Ende 2007 auf 25,7 Prozent Ende 2008 angestiegen. Die Vermögensverhältnisse sind geordnet. Die Genossenschaft war im Prüfungszeitraum in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Berechnungen zur Finanzlage, die auch eingetretene bzw. erwartete finanzwirksame Vorgänge nach dem Bilanzstichtag berücksichtigen, weisen für Ende 2009 eine Finanzreserve aus. Das Geschäftsjahr 2008 schließt mit einem Jahresüberschuss von T 623. Das Ergebnis wurde maßgeblich durch Überschüsse aus der Hausbewirtschaftung erzielt. Für das Jahr 2009 rechnet die Genossenschaft mit einem Jahresüberschuss von T 800. Zur Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung enthält der Bericht folgende Aussagen: Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat regelmäßig über den Geschäftsverlauf berichtet. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss zum und den Vorschlag über die Verwendung des Jahresüberschusses geprüft und über das Ergebnis seiner Prüfung der Vertreterversammlung berichtet und insoweit seine Verpflichtungen vollständig erfüllt. Die Mitgliederliste enthält die erforderlichen Angaben und wird zeitnah geführt. Der Vorstand ist seinen gesetzlichen und satzungsgemäßen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Personal Der EBV beschäftigte 2009 neun kaufmännische und drei technische Angestellte, zwei Regiehandwerker, zwei Raumpflegerinnen (Teilzeitkräfte) sowie 17 nebenberufliche Hausund Heizwarte. Weiterhin waren drei Ausbildungsplätze und zeitweise ein Praktikantenplatz besetzt. Der Vorstand bedankt sich bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz zum erfolgreichen Geschäftsergebnis der Genossenschaft. Mitglieder- und Mieterbetreuung Mit über Teilnehmern sind die Angebote, ob im EBV-Treff Kniggestraße, bei den monatlich organisierten Tagestouren, den Veranstaltungen im Atrium oder im Engelbekhof, von den Mitgliedern gut angenommen worden. Die Genossenschaft ist ständig bemüht, die Angebotspalette zu erweitern und sehr zuversichtlich hinsichtlich der Nachfrage dieser Serviceaktivitäten. Die Frühjahrsaktion mit der Ausgabe von Stiefmütterchen und Hornveilchen gehört ebenso wie das Angebot von inzwischen sechs Gästewohnungen zum festen Bestandteil der Mieterbetreuung. Bericht des Vorstandes 13

14 Bericht des Vorstandes Neue Parkwächter Tiefgarage Sophienstraße Der Vorstand bedankt sich an dieser Stelle bei allen ehrenamtlich Aktiven für ihr großartiges Engagement zum Wohle vieler Mitglieder. Ein besonderer Dank geht an die Mitglieder des Arbeitskreises Ausweitung der sozialen Dienstleistungen über dessen Ergebnisse voraussichtlich auf der nächsten Vertreterversammlung berichtet wird. Ertragslage Die Genossenschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Überschuss von gut einer Million erwirtschaftet (Vorjahr 0,6 Mio. ). Dieses Ergebnis entspricht den Planungen und gliedert sich in folgende Bereiche: Diesen standen höhere Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung (+ 250 T ) und erhöhte Abschreibungen (+ 100 T ) gegenüber. Das Ergebnis des Bereichs Bautätigkeit/Modernisierung verbesserte sich auch, handelt es sich bei dem Negativsaldo um Abschreibungsbeträge früherer Geldbeschaffungskosten mit Restlaufzeiten von zwei Jahren. Der Negativsaldo Sonstiger Geschäftsbetrieb wird maßgeblich von Aufwendungen für die Mitgliederbetreuung verursacht, denen nur in geringem Umfang Erträge gegenüber stehen. Ertragslage in T Veränderung Finanzlage Hausbewirtschaftung ,5 +841,5 +297,0 Bautätigkeit/Modernisierung -5,1-40,3 +35,2 Sonstiger Geschäftsbetrieb -88,8-178,2 +89,4 Jahresüberschuss ,6 +623, ,6 Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen auf Grund gestiegener Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (+ 500 T ) sowie geringerer Kapitalkosten (- 100 T ). Vorrangiges Ziel des Finanzmanagements ist die Gewährleistung der Deckung der erforderlichen Ausgaben durch Eigenoder Fremdkapital. Auch im Berichtsjahr war die Genossenschaft stets in der Lage ihren Zahlungs verpflichtungen nachzukommen. Als anla geintensives Unternehmen ist der EBV zur Finanzierung seiner Investitionen in 14 Bericht des Vorstandes

15 hohem Maße auf Fremdkapital angewiesen. Somit haben die Fremdkapitalkosten erheblichen Einfluss auf den Erfolg des Unternehmens. Die durchschnittliche Zinsbelastung des langfristigen Fremdkapitals betrug im Geschäftsjahr 4,2 Prozent gegenüber 4,3 Prozent im Vorjahr. Über die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt die Genossenschaft über weitere Kreditlinien bei verschiedenen Kreditinstituten. Es besteht auch jederzeit die Möglichkeit, in Anrechnung auf den Kreditrahmen, kurzfristige Terminkredite mit Laufzeiten bis zu 12 Monaten auf Basis des Euribor zu vereinbaren. Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung des Finanzmittelbestandes zum Jahresende 2009: Kapitalflussrechnung 2009 Te 2008 Te I. laufende Geschäftstätigkeit Jahresüberschuss , ,0 Abschreibungen beim Anlagevermögen , ,3 Veränderung langfristiger Rückstellungen - 1,0 + 12,0 Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten + 5,1 + 5,1 Cashflow nach DVFA/SG 1) , ,4 Veränderung kurzfristiger Rückstellungen + 5,3 + 5,8 Buchgewinn/Abgang Anlagevermögen 0,0 + 83,3 Veränderung sonstiger kurzfristiger Aktiva - 315,7-207,8 Veränderung sonstiger kurzfristiger Passiva + 406, ,0 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit , ,7 planmäßige Tilgungen , ,6 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen , ,1 II. Investitionsbereich Balkonanbauten, Modernisierungsmaßnahmen u. Ä, (abzgl. Zuschüsse) , ,1 Neubau - 714,0-78,8 Anschaffung von Fotovoltaikanlagen - 57,1 0,0 Auszahlungen für Investitionen in Betriebs- und Geschäftsausstattung u. Ä. - 83,0-92,3 Cashflow aus Investitionstätigkeit , ,2 III. Finanzierungsbereich Umschuldung/Rückzahlung von Darlehen (Saldo) , ,1 Erhöhung von Geschäftsguthaben (Saldo) + 202, ,7 Auszahlung von Dividende 2009/ ,9-260,3 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit , ,5 Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands - 0,7-441,6 IV. Finanzmittelfonds Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands - 0,7-441,6 Finanzmittelbestand am / , ,3 Finanzmittelbestand am / ,0 + 28,7 1 ) DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V. / Schmalenbach Gesellschaft für Betriebswirtschaft e. V. Bericht des Vorstandes 15

16 Bericht des Vorstandes Vermögenslage Veränderungen gegenüber 2008 Te % Te % Anlagevermögen Sachanlagen ,9 96, ,3 +0,16 Umlaufvermögen 4.012,0 3, ,8 +0,28 GESAMTVERMÖGEN ,9 100, ,1 +0,44 Fremdkapital langfristig ,0 66, ,5-1,18 kurzfristig 7.415,0 6, ,4 +0,74 Rückstellungen 478,8 0,43 +4,3 Eigenkapital ,1 26, ,0 +0,88 GESAMTKAPITAL ,9 100, ,1 +0,44 Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Genossenschaft sind nach wie vor geordnet. Die langfristig gebundenen Vermögenswerte sind nahezu vollständig durch Eigenkapital und langfristig verfügbares Fremdkapital gedeckt. Der leichte Anstieg des Anlagevermögens ist zurückzuführen auf Investitionen im Neubau (+ 700 T ) sowie werterhöhende Modernisierungen ( T ) denen die üblichen Abschreibungen auf Wohn- und andere Gebäude ( T ) gegenüberstanden. Das Umlaufvermögen veränderte sich um Forderungen an Energielieferanten. Die Abnahme des langfristigen Fremdkapitals resultiert aus Umfinanzierungen und den geleisteten Tilgungen. Die Erhöhung des kurzfristigen Fremdkapitals ist überwiegend auf Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen (+ 450 T ) sowie unterjährige Bankverbindlichkeiten (+ 200 T ) zurückzuführen. Die Steigerung des Eigenkapitals rührt vom Jahresüberschuss und entsprechenden Rücklagendotierungen (+ 750 T ) sowie von Einzahlungen auf die Geschäftsanteile (+ 200 T ) her. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2009 nicht aufgetreten. Risikobericht Die Genossenschaft verfügt über ein ausreichendes und effektives Risikomanagementsystem, welches aus einem monatlichen Berichtswesen einschließlich Controlling sowie Frühwarnsystem und einer langfristigen Unternehmensplanung besteht. Im Rahmen des Frühwarnsystems werden Schwerpunkte wie Liquiditätssteuerung, Instandhaltung, Erlösschmälerungen, Forderungen sowie Fluktuation laufend beobachtet, um gegebenenfalls geeignete Gegensteuerungsmaßnahmen bei Fehlentwicklungen rechtzeitig einleiten zu können. Durch fortlaufende Dokumentation des Gebäudebestandes und entsprechender Bewertung in technischer und kaufmännischer Sicht wird eine Risikobewertung und Bestandsstrategie für die Genossenschaft entwickelt. Auf- 16 Bericht des Vorstandes

17 grund langfristiger Finanzierung des Gebäudebestandes ist keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung des EBV zu erkennen. Zur Sicherung günstiger Zinskonditionen wurde erstmalig ein Forward-Darlehen in Anspruch genommen. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätsdarlehen mit Mindestlaufzeiten von 1 bis 15 Jahren, wobei es im gebundenen Bestand noch deutlich längere Rückzahlungsmodalitäten gibt. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements beobachtet. Besondere Risiken sind für die kommenden Jahre nicht erkennbar, so dass sich eine nachhaltige negative Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft nicht ergeben wird. Gleichwohl wurde im Rahmen der Risikovorsorge eine innerbetriebliche (Compliance-) Vereinbarung zur Einhaltung von Verhaltensmaßregeln, Gesetzen und Richtlinien abgeschlossen. Vorschlag für die Verteilung des Bilanzgewinns Der Vorstand schlägt der Vertreterversammlung vor, den Bilanzgewinn 2009 wie folgt zu verteilen: 4 Prozent Dividende auf das Geschäftsguthaben von ,26 (Stand ) = ,49. Hamburg, im April 2010 Bode Chrobok Prognosebericht Aufgrund der großen Anzahl gut ausgestatteter Wohnungen, fortgesetzter Modernisierung der Gebäude und der gleichzeitig angemessenen Nutzungsgebühren sowie guten Mitgliederbetreuung, erwartet die Genossenschaft auch weiterhin eine nahezu vollständige Vermietung ihrer Objekte und rechnet deshalb für das laufende Jahr ebenso wie für die Folgejahre mit ausreichenden Jahresüberschüssen um angemessene Rücklagen bilden und weiterhin eine Dividende ausschütten zu können. Bericht des Vorstandes 17

18 Bericht des Aufsichtsrates Aufsichtsratsmitglieder: stehend v. li.: Fred Bonkowski, Siegfried Winkler, Hans-Ulrich Niels sitzend v. li.: Christiane Boekenhauer, Ingo Christophersen, Cordula Döhring Der Aufsichtsrat hat gemäß Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat die Geschäftsführung laufend überwacht und beraten. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge unterrichtet, dabei regelmäßig auch über die nach dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmen (KonTraG) vorgeschriebenen unternehmensrelevanten Vorgänge, insbesondere zur Finanz-, Investitions- und Personalplanung. Im Geschäftsjahr 2009 fanden 15 Aufsichtsratssitzungen statt, davon acht gemeinsam mit dem Vorstand. Außerdem traten die drei Ausschüsse des Aufsichtsrates mehrfach zusammen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss einschließlich des Lageberichts 2009 geprüft und billigt ihn. Weitere Schwerpunkte der Beratungen waren Fragen zur energetischen Sanierung von denkmalgeschützten Wohnungsbeständen, Nutzung von Wärme aus Abwasser, zum Beschwerdemanagement, zum Bericht des Prüfungsverbandes und zu künftigen Neubauvorhaben. Der Aufsichtsrat gibt aufgrund der durchgeführten Prüfungen die Erklärung ab, dass der Vorstand die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß durchgeführt hat. Die notwendige Übersicht über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens war stets gegeben. Die Vermögensverhältnisse der Genossenschaft sind geordnet. Zu Beanstandungen hat es keinen Anlass gegeben. Der Aufsichtsrat bittet die Vertreterversammlung, den Berichten von Vorstand und Aufsichtsrat zuzustimmen, den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 zu beschließen, dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2009 zuzustimmen. Für die im Geschäftsjahr 2009 geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft seinen Dank und seine Anerkennung aus. Das offiziell zum aus dem Amt geschiedene Vorstandsmitglied Helmut Kujawa wird der Genossenschaft noch bis auf weiteres als Generalbevollmächtigter zur Verfügung stehen. Hamburg, im April 2010 Der Aufsichtsrat Christophersen, Boekenhauer, Niels, Döhring, Bonkowski, Winkler 18 Bericht des Aufsichtsrates

19 Jahresabschluss für das Geschäftsjahr Bilanz 2. Gewinn- und Verlustrechnung 3. Anhang des Jahresabschlusses Bilanz 19

20 1. Bilanz zum Aktivseite Geschäftsjahr Vorjahr Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände , ,80 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,31 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,14 Grundstücke ohne Bauten , ,64 Technische Anlagen und Maschinen , ,21 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,53 Anlagen im Bau ,31 0,00 Bauvorbereitungskosten , ,50 Geleistete Anzahlungen 0, ,12 0,00 Anlagevermögen insgesamt ,59 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,60 Andere Vorräte 4.591, , ,87 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung , ,13 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,72 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,45 Wertpapiere , ,00 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , ,54 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten 8.056, ,20 Bilanzsumme , ,64 20 Bilanz

21 Passivseite Eigenkapital Geschäftsguthaben Geschäftsjahr Vorjahr der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,00 der verbleibenden Mitglieder , ,26 aus gekündigten Geschäftsanteilen , , ,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile ,42 (28.637,74) Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage , ,18 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,79 ( ,05) Bauerneuerungsrücklage , ,00 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,00 ( ,00) Andere Ergebnisrücklagen , , ,00 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,00 ( ,00) Bilanzgewinn Jahresüberschuss , ,66 Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , ,05 Eigenkapital insgesamt , ,05 Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,00 Sonstige Rückstellungen , , ,00 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,86 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,56 Erhaltene Anzahlungen , ,56 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,07 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,57 Sonstige Verbindlichkeiten , , ,32 davon aus Steuern: ,04 ( ,71) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 2.149,22 (2.016,02) Rechnungsabgrenzungsposten , ,65 Bilanzsumme , ,64 Bilanz 21

22 2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom Umsatzerlöse Geschäftsjahr Vorjahr a) aus der Hausbewirtschaftung , ,50 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,76 Bestandsänderung an unfertigen Leistungen , ,37 Andere aktivierte Eigenleistungen , ,00 Sonstige betriebliche Erträge , ,21 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,86 Rohergebnis , ,98 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,26 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,94 davon für Altersversorgung ,45 (35.273,83) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,83 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,48 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , ,50 Abschreibung auf Wertpapiere des Umlaufvermögens 0, ,00 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,49 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,48 Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,00 0,00 Sonstige Steuern , ,82 Jahresüberschuss , ,66 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , ,05 Bilanzgewinn , ,61 22 Gewinn- und Verlustrechnung

23 3. Anhang des Jahresabschlusses A. Allgemeine Angaben In der Gliederung der Bilanz und der Gewinnund Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinnund Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibungssätze in Höhe von 25 Prozent. Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Zugänge der Herstellungskosten enthalten eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen, die aufgrund eines Betriebsabrechnungsbogens ermittelt werden (aktivierte Modernisierung und Bauvorbereitungskosten). Die planmäßigen Abschreibungen im Althausbestand betragen in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften 2 Prozent. Die vor 1990 vorhandenen Althausbestände werden grundsätzlich nach der Restnutzungsdauer (2-7 Prozent) abgeschrieben. Aktivierte Modernisierungskosten führen in vielen Fällen zu einer Verlängerung des Abschreibungszeitraumes um ein bis vier Jahre. Bei Neubauten, Geschäfts- und anderen Bauten betragen die planmäßigen Abschreibungen 2 bzw. 4 Prozent, bei Fertiggaragen und Carports 5 Prozent, bei Außenanlagen 7-10 Prozent sowie Fotovoltaikanlagen 10 bzw. 5 Prozent von den jeweiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die technischen Anlagen und Maschinen sowie die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden unter Zugrundelegung von Abschreibungssätzen zwischen 5 und 50 Prozent linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden als Sammelposten mit 20 Prozent abgeschrieben. Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgt nach dem Niederstwertprinzip. Bei den Rechnungsabgrenzungsposten wird von dem Wahlrecht der Aktivierung von Geldbeschaffungskosten Gebrauch gemacht. Es erfolgt eine Abschreibung entsprechend der Laufzeit der Darlehen, längstens 10 Jahre. Die Pensionsrückstellungen werden für alle Verpflichtungen aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens, dem ein Zinsfuß von 6 Prozent zugrunde liegt, gebildet. Bei den in dem nachfolgenden Verbindlichkeitsspiegel enthaltenen Restlaufzeiten (Euro-Beträge) zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern handelt es sich überwiegend um laufende planmäßige Tilgungen auf objektgebundene Finanzierungsmittel, die durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt sind. Verbindlichkeiten sind mit den jeweiligen Rückzahlungsbeträgen angesetzt. Anhang des Jahresabschlusses 23

24 Anhang des Jahresabschlusses C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen Herstellungs- des Geschäftsjahres (+ / -) (kumulierte) des kosten Geschäftsjahres Immaterielle Vermögensgegenstände , , ,17 0, , , ,33 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , , , , , ,85 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten ,08 0,00 0, , , , ,47 Grundstücke ohne Bauten ,64 0,00 0,00 0,00 0, ,64 0,00 Technische Anlagen und Maschinen , , ,84 0, , , ,12 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,33 0,00 0, , , ,76 Anlagen im Bau 0, , ,72 0, ,31 0,00 Bauvorbereitungskosten , ,86 0, ,72 0, ,64 0,00 Geleistete Anzahlungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Finanzanlagen andere Finanzanlagen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Anlagevermögen insgesamt , , ,01 0, , , ,53 2. In der Position Unfertige Leistungen sind ,99 (Vorjahr ,60) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 3. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: Geschäftsjahr Vorjahr Forderungen aus Vermietung 8.237, ,88 4. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr: Verbindlichkeiten Geschäftsjahr Vorjahr Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,74 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,61 Erhaltene Anzahlungen , ,56 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,07 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,57 Sonstige Verbindlichkeiten , ,32 GESAMTBETRAG , ,87 24 Anhang des Jahresabschlusses

25 5. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Insgesamt Davon Restlaufzeit gesichert Verbindlichkeiten bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,83 GPR *) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , ,88 GPR *) Erhaltene Anzahlungen , ,58 0,00 0,00 0,00 Verbindlickeiten aus Vermietung , ,46 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,66 0,00 0,00 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten , ,13 0,00 0,00 0,00 GESAMTBETRAG , , , , ,71 * = Grundpfandrecht D. Sonstige Angaben 1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der finanziellen Lage von Bedeutung sind: aus laufenden Bauvorhaben: Te Zur Finanzierung sind folgende Darlehenszusagen noch nicht valutiert: 950 Te 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollzeit Teilzeit Kaufmännische Mitarbeiter 10,25 0 Technische Mitarbeiter 2 0 Mitarbeiter im Regiebetrieb, Raumpflegerin 2 2 geringfügig Beschäftigte 0 18,0 3. Mitgliederbewegung Anfang Zugang Abgang Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um ,32 Außerdem wurden durchschnittlich 2,5 Auszubildende beschäftigt. Anhang des Jahresabschlusses 25

26 Anhang des Jahresabschlusses Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Hamburg Mecklenburg-Vorpommern Schleswig-Holstein Tangstedter Landstraße Hamburg 5. Mitglieder des Vorstandes: Joachim Bode Alexandra Chrobok Helmut Kujawa bis Mitglieder des Aufsichtsrates: Ingo Christophersen Christiane Boekenhauer Cordula Döhring Fred Bonkowski Hans-Ulrich Niels Siegfried Winkler Hamburg, den 6. April 2010 Der Vorstand Joachim Bode Alexandra Chrobok Bericht über die Stiftung Vorsitzender Die Stiftung anerkannt mit Bescheid vom 14. September 2001 von der Senatskanzlei der Freien und Hansestadt Hamburg sowie zuletzt mit Freistellungsbescheid vom 28. August 2009 des Finanzamtes Hamburg-Nord hat im abgelaufenen Geschäftsjahr aus den Erträgen ihres um , erhöhten Stiftungskapitals von nunmehr , zahlreiche Projekte bezuschusst. U. a. die Schul- vereine der Gesamtschule Harburg, des Immanuel Kant und Alexander von Humboldt Gymnasiums. Sie hat Einrichtungsgegenstände für das Kinder- und Jugendzentrum mittendrin und die Kindertagesstätte Eigenheimweg und den Sportverein TSV Eintracht Hittfeld beschafft. Erneut trat sie auf als Hauptsponsor des Streetsoccercups auf dem Harburger Rathausplatz sowie gemeinsam mit anderen Hamburger Genossenschaftsstiftungen als Unterstützer der Young Beach Serie des Hamburger Volleyballverbandes und der Hamburger Jugendfeuerwehren. Neben dem Weihnachtsmärchen Michel aus Lönneberga im Harburger Theater wurde erstmalig die Starpyramide in der Ebert Halle in das Angebot mit aufgenommen. Für beide Veranstaltungen überstieg die Nachfrage das Angebot. Ein weiteres neues Projekt war der Sprachkurs im Mietertreff Kniggestraße in Zusammenarbeit mit IN VIA Hamburg. Im Stiftungsvorstand kam es im abgelaufenen Kalenderjahr zu einer Veränderung. Für den aus Altersgründen zurückgetretenen Günter Lange ist Hans-Ulrich Niels für die verbleibende Amtszeit bestellt worden. Die Stifterin und der Stiftungsvorstand danken Herrn Günter Lange ausdrücklich für sein großartiges sowie langjähriges, ehrenamtliches Engagement zu Gunsten der EBV-Stiftung. Dem Stiftungsvorstand steht satzungsgemäß ein Förderausschuss beratend zur Seite. Auch hier ergaben sich Veränderungen. Dem Förderausschuss gehören nunmehr an: Christiane Boekenhauer, Rita Loschke, Ingo Gehrmann, Martina Lorenzen sowie Siegfried Winkler. Der Vorstand bedankt sich bei allen Mitgliedern des Förderausschusses insbesondere auch beim ausgeschiedenen Herrn Karl Mann für ihr ehrenamtliches Engagement. Die Stiftung unterliegt der Aufsicht des Referats Stiftungsangelegenheiten im Justizverwaltungsamt bei der Justizbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg. Die eingereichten Unterlagen führten zu keinerlei Beanstandungen. 26 Anhang des Jahresabschlusses

27 Sprachkurs für Migrantinnen im Mietertreff Kniggestraße Die Bilanz zum weist folgenden Stand aus: Aktiva Passiva Wertpapiere ,00 Stiftungsvermögen ,00 Forderungen Rücklage ,13 aus Zinsen ,33 Rückstellung für Bankguthaben ,92 Verwaltungskosten 248,12 Kasse 124,00 Verbindlichkeiten aus Leistungszusagen 0, , ,25 Hamburg, im Februar 2010 Stiftung der Eisenbahnbauverein Harburg eg zur Förderung von sozialen Einrichtungen und kultureller Integration Der Vorstand Joachim Bode Vorsitzender ( ) Ingo Christophersen stellv. Vorsitzender ( ) Helmut Kujawa ( ) Hans-Ulrich Niels ( ) Bericht über die Stiftung 27

28 Wohnungsbestand VE Belegenheit Wohnungen (Anzahl-Zimmer-Whg.) Gesamt Bindung 1 1½ 2 2½ 2 2 /2 3 3 ½ 3 2 /2 4 4 ½ 4 2 / ö.g. / f.f. 1 Zimmermannstr. 3-23, f.f. 2 Sophienstr. 2, 7, 9, 17, Friedrich-List-Str. 23, f.f. 3 Reeseberg 43, 43a, 45, 47, f.f. 4 Walter-Koch-Weg Reeseberg 18a-42 Tivoliweg 7, f.f. 5 Winsener Str f.f. 6 Rosentreppe 2a, 1, 3, 2, f.f. 7 Heinrich-Heine-Str. 5 (* 1 1 f.f. 8 Haakestr f.f. 9 Bremer Str. 114, f.f. 10 Milchgrund (** Vogelerstr. 2-8 (** Corduaweg 5, 7 (** 11 f.f. 11 Kroosweg 22, Goeschenstr. 7, 9 62 f.f. 12 Roggestr. 2, 4, (** 5 5 f.f. 13 Lönsstr Heinrich-Heine-Str. 37, 39 (* Max-Halbe-Str. 16 (*, 36 (**, 38 (** Walter-Flex-Str f.f. 14 Sudermannstr. 1-25, 2-30 (*** f.f. 15 Am Mühlenfeld (**** f.f. 16 Zimmermannstr Reeseberg f.f. 17 Sophienstr. 1-5, f.f. 18 Bremer Str Bandelstr f.f. 19 Bremer Str Bandelstr. 1 Gottschalkring 2 30 f.f. 20 Bremer Str f.f. 21 Goeschenstr f.f. 22 Mehringweg 16, f.f. 23 Mehringweg 20, f.f. 24 Kroosweg f.f. 25 Kroosweg 30a f.f. 26 Goeschenstr f.f. 27 Kroosweg Goeschenstr. 13, 15 Hastedtstr. 22a+b, f.f. 28 Corduaweg f.f. 29 Roggestr. 6, 8, f.f. 30 Weinligstr f.f. 31 Lohmannsweg 24, f.f. 32 Lohmannsweg f.f. 33 Max-Halbe-Str f.f. 34 Ritterbuschplatz Tilemannhöhe f.f. 35 Ritterbuschplatz 2-6a, b 48 Tilemannhöhe 8a-10 b 48 f.f. 36 Bissingstr. 7, f.f. 37 Winsener Str. 84a+b f.f. 38 Petersdorfstr. 11 a+b f.f. 39 Petersdorfstr. 17a-19 b f.f. 40 Kniggestr Heckengang f.f. 41 Friedrich-List-Str. 25, 25 a f.f. 42 Weinligstr f.f. 43 Roseggerstr , 19a+b f.f. 44 Brandesstr Roseggerstr. 5, 7 42 f.f. 45 Wasmerstr Brandesstr f.f. 46 Metzenberg 11, f.f. 47 Petersdorfstr. 20a-c Roseggerstr. 2a-e 80 f.f. 48 Haakestr. 87a - c f.f. 49 Höpenstr. 1 a - c (s. auch VE 82) f.f. 28 Wohnungsbestand