Grundlagen des Öffentlichen Baurechts

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1 Grundlagen des Öffentlichen Baurechts Axel Weisbach Rechtsanwalt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Kanzlei Augsburg Bergiusstr Augsburg Tel.: / Fax: / kanzlei@meidert-kollegen.de Kanzlei München Maximiliansplatz München Tel.: 0 89 / Fax: 0 89 / muenchen@meidert-kollegen.de

2 Skript Rechtsanwälte Axel Weisbach Veröffentlichungen

3 Arbeitsmaterialien Baugesetzbuch - BauGB mit Verordnungen, Gesetzestext, z.b. Beck-Verlag Bayerische Bauordnung BayBO und ergänzende Bestimmungen, Gesetzestext, z.b. Beck-Verlag oder Rehm-Verlag

4 Themenübersicht (geplant) Überblick über das öffentliche Baurecht Zulässigkeit von Bauvorhaben Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörde Abstandsflächen Probleme des Bauplanungsrechts

5 Einführung Architekten müssen sich immer mehr mit Rechtsfragen auseinandersetzen Es genügt dabei nicht alleine die Kenntnis der wichtigsten baurechtlichen Vorschriften Vielmehr ist die Kenntnis der systematischen Zusammenhänge des Baurechts notwendig Auf diese Weise können Haftungsrisiken vermieden werden

6 I. Teil Überblick über das öffentliche Baurecht

7 Einführungsfälle (1) Urlauberin U hat im Allgäu einen wunderschönen Platz auf einer einsamen und idyllisch gelegenen Almwiese entdeckt. Sie würde sich hier gern ein Ferienhaus errichten. Darf sie das?

8 Einführungsfälle (2) Die in der Nähe von Augsburg gelegene Gemeinde G hat von einem Landwirt, der seine Landwirtschaft aufgibt, große Grundstücksflächen erworben. Die Gemeinde will dieses Gebiet zu einem Gewerbegebiet entwickeln. Ist dies möglich?

9 Einführungsfälle (3) Das Landratsamt S erhält eine anonyme Anzeige, dass in der Waldstraße 1 an der Grenze eine große Garage gebaut wird. Diese sei wohl nicht genehmigt und außerdem viel zu groß. Das Landratsamt solle einen Mitarbeiter vorbeischicken, der dort nach dem Rechten sehen soll. Ist das Landratsamt hierfür zuständig?

10 Einführungsfälle (4) Grundstückseigentümer L erhält von der kreisfreien Stadt S die Genehmigung, sein Kino in eine Diskothek umzubauen. Nachbarin B wendet sich bei der Stadt gegen die Genehmigung, weil sie Lärmbelästigung und wild parkende Fahrzeuge befürchtet. Wäre eine Klage der B erfolgreich?

11 Einführungsfälle (5) B möchte in der Gemeinde R ein 15 m hohes Mehrfamilienhaus errichten. Es existiert ein Bebauungsplan. Architekt A hat bei der Gemeinde Bauvorlagen eingereicht, die genau den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechen. Nach einem Monat haben sich weder die Gemeinde noch das Landratsamt gemeldet. A gibt nun dem beauftragten Bauunternehmen das Startsignal für den Baubeginn. Darf mit dem Bau begonnen werden?

12 Was regelt das Öffentliche Baurecht? Was darf gebaut werden? Wo darf gebaut werden? Öffentliches Baurecht Wie darf gebaut werden? Wie darf es genutzt werden?

13 Gesetzliche Grundlagen des Öffentlichen Baurechts Art. 14 Grundgesetz Baugesetzbuch (BauGB) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bayerische Bauordnung (BayBO) Raumordnungsgesetz (ROG) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) Bundesimmissionsschutzgesetz (BImschG) Planzeichenverordnung

14 Das öffentliche Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht

15 Das Bauplanungsrecht WO darf WAS gebaut werden? Regelt Art und Umfang der zulässigen Bodennutzung (Planung) Regelungen bzgl. der Bauleitplanung (z.b. Aufstellung eines Bebauungsplans) Planungsrechtliche Zulässigkeit von Einzelbauvorhaben Gesetzgebungskompetenz des Bundes Maßgebliche Rechtsvorschriften: Baugesetzbuch (BauGB) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Planzeichenverordnung (PlanzV) Raumordnungsgesetz (ROG)

16 Das Bauordnungsrecht WIE darf gebaut werden? Regelt die ordnungsrechtlichen Anforderungen an ein konkretes Bauwerk (Sicherheitsrecht; Baupolizei ) Brandschutz Standsicherheit Abstandsflächen Regelt das bauaufsichtliche Verfahren Welche Vorhaben sind genehmigungspflichtig? Welche Bauaufsichtsbehörden gibt es? Welche Befugnisse haben die Bauaufsichtsbehörden? Gesetzgebungskompetenz der Länder Maßgebliche Rechtsvorschriften: Bayerische Bauordnung (BayBO) Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) Prüfsachverständigenverordnung (PrüfVBau) Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV)

17 Bauplanungs-/Bauordnungsrecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht BauGB BayBO wo + was wie

18 Einführungsfälle (1) Urlauberin U hat im Allgäu einen wunderschönen Platz auf einer einsamen und idyllisch gelegenen Almwiese entdeckt. Sie würde sich hier gern ein Ferienhaus errichten. Darf sie das?

19 Einführungsfälle (2) Die in der Nähe von Augsburg gelegene Gemeinde G hat von einem Landwirt, der seine Landwirtschaft aufgibt, große Grundstücksflächen erworben. Die Gemeinde will dieses Gebiet zu einem Gewerbegebiet entwickeln. Ist dies möglich?

20 Einführungsfälle (3) Das Landratsamt S erhält eine anonyme Anzeige, dass in der Waldstraße 1 an der Grenze eine große Garage gebaut wird. Diese sei wohl nicht genehmigt und außerdem viel zu groß. Das Landratsamt solle einen Mitarbeiter vorbeischicken, der dort nach dem Rechten sehen soll. Ist das Landratsamt hierfür zuständig?

21 Einführungsfälle (4) Grundstückseigentümer L erhält von der kreisfreien Stadt S die Genehmigung, sein Kino in eine Diskothek umzubauen. Nachbarin B wendet sich bei der Stadt gegen die Genehmigung, weil sie Lärmbelästigung und wild parkende Fahrzeuge befürchtet. Wäre eine Klage der B erfolgreich?

22 Einführungsfälle (5) B möchte in der Gemeinde R ein 15 m hohes Mehrfamilienhaus errichten. Es existiert ein Bebauungsplan. Architekt A hat bei der Gemeinde Bauvorlagen eingereicht, die genau den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechen. Nach einem Monat haben sich weder die Gemeinde noch das Landratsamt gemeldet. A gibt nun dem beauftragten Bauunternehmen das Startsignal für den Baubeginn. Darf mit dem Bau begonnen werden?

23 Zweiteilung des Baurechts Baurecht Öffentliches Baurecht Privates Baurecht

24 Öffentliches Baurecht Staat Bauaufsichtsbehörde Öffentliches Baurecht Der Bereich des Öffentlichen Baurechts regelt das Verhältnis zwischen Staat und den am Bau beteiligten Privatpersonen Privatperson Bauherr

25 Öffentliches Baurecht Staat Bauaufsichtsbehörde Privatperson Bauherr Art. 3 BayBO: Anlagen sind unter Berücksichtigung der Belange der Baukultur, insbesondere der anerkannten Regeln der Baukunst, so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden.. Gegenstand dieses Verhältnisses ist vor allem die staatliche Schutz- und Fürsorgepflicht für die Allgemeinheit

26 Privates Baurecht Staat Bauaufsichtsbehörde Privatperson Bauherr Privates Baurecht Privatperson Architekt Ingenieur Bauunternehmer Handwerker Sonderfachleute Der Bereich des Privaten Baurechts regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den am Bau beteiligten Privatpersonen. Gegenstand sind vor allem vertragliche Verhältnisse (z.b. Architektenvertrag)

27 Privates Baurecht Staat Bauaufsichtsbehörde Privatperson Bauherr Privates Baurecht Privatperson Architekt Ingenieur Bauunternehmer Handwerker Sonderfachleute 631 BGB: Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein Die meisten Verträge im Baubereich sind Werkverträge. Geschuldet ist die Herbeiführung eines Erfolges, die bloße Tätigkeit genügt nicht.

28 Zweiteilung des Baurechts Öffentliches Baurecht Privates Baurecht Regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Bürger - Staat Über-/Unterordnungsverhältnis Staat (Bauaufsichtsbehörde) handelt idr durch Verwaltungsakte (z.b. Baugenehmigung) BauGB, BauNVO, BayBO Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte Regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen (Bürger Bürger) Gleichrangigkeit der Parteien Parteien schließen Verträge (z.b. Architektenvertrag, Bauvertrag) BGB, VOB/B, HOAI Zuständigkeit der Zivilgerichte (Amtsgericht, Landgericht)

29 Zweiteilung des Baurechts Stellung des Architekten Erfüllung der Verpflichtungen aus dem mit dem Bauherrn geschlossenen Architektenvertrag (Werkvertrag) Einhaltung der bauordnungsrechtlichen bzw. öffentlich-rechtlichen Vorschriften Wichtig: Kenntnis und ständige Fortbildung auf dem Gebiet des Öffentlichen Baurechts ist zwingend, um spätere Haftungsansprüche zu vermeiden!

30 Übung Fall 1: Zwischen dem Bauherrn und der Baufirma wird ein Werkvertrag bzgl. des Baus eines Einfamilienhauses geschlossen. Bei der Abnahme erkennt der Architekt Mängel. Die Baufirma ist der Auffassung, dass das Haus mangelfrei ist. Welches Gericht ist für einen Rechtsstreit zwischen dem Bauherrn und der Baufirma zuständig?

31 Übung Fall 1: Zwischen dem Bauherrn und der Baufirma wird ein Werkvertrag bzgl. des Baus eines Einfamilienhauses geschlossen. Bei der Abnahme erkennt der Architekt Mängel. Die Baufirma ist der Auffassung, dass das Haus mangelfrei ist. Welches Gericht ist für einen Rechtsstreit zwischen dem Bauherrn und der Baufirma zuständig? Fall 2: Ein Bauherr kommt zu Ihnen. Bevor er Sie mit der Planung beauftragt, will er wissen, ob sein Grundstück überhaupt mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden darf und welche Abstandsflächen er zum Nachbargebäude einhalten muss. Handelt es sich hier um eine Fragestellung des Privaten oder des Öffentlichen Baurechts?

32 Ursprünge des Öffentlichen Baurechts Wachsende Städte und immer dichter werdende Besiedlung führten zu größerer Brandgefahr Stärkere Reglementierung - zunächst regional, später landesweit Allgemeines Landrecht für die Preußischen Staaten, 1794 In der Regel ist jeder Eigenthümer seinen Grund und Boden mit Gebäuden zu besetzen und sein Gebäude zu verändern wohl befugt. Doch soll zum Schaden oder zur Unsicherheit des gemeinen Wesens oder zur Verunstaltung der Städte und öffentlichen Plätze, kein Bau und keine Veränderung vorgenommen werden. Wer also einen neuen Bau in Städten anlegen will, muß davon der Obrigkeit zur Beurtheilung Anzeige machen. Damals: generelle Baufreiheit Später: konkretere gesetzliche Regelungen

33 Grenzen der Baufreiheit Baufreiheit Art. 14 Grundgesetz: Bauleitplanung Naturschutz Das Eigentum wird gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. Nachbarrechte Brandschutz Immissionsschutz Denkmalschutz

34 Die Gesetzgebungszuständigkeit Hintergrund der Aufteilung in Bundesrecht (BauGB) und Landesrecht (BayBO): Unterschiedliche Gesetzgebungszuständigkeit Art.70 Abs.1 GG: Die Bundesländer haben das Recht der Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz nicht dem Bund Gesetzgebungsbefugnisse verleiht Art. 74 Abs.1 Nr.18 GG: Bodenrecht ist Teil der konkurrierenden Gesetzgebung (vorrangige Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes) Bodenrecht : nur Bauplanungsrecht, nicht Bauordnungsrecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Bundesrecht BauGB, BauNVO Landesrecht BayBO

35 Zuständigkeiten im Baurecht Oberste Bauaufsichtsbehörde Bayerisches Staatsministerium d. Innern Höhere Bauaufsichtsbehörde Regierungen (z.b. Regierung v. Schwaben) Untere Bauaufsichtsbehörde Kreisverwaltungsbehörden (Landratsämter) Kreisfreie Städte (z.b. Augsburg) Große Kreisstädte Delegationsgemeinden (bestimmte leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden), (z.b. Friedberg)

36 Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden Untere Bauaufsichtsbehörde Erteilung der Baugenehmigung Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Beseitigungsanordnung Höhere Bauaufsichtsbehörde Aufsicht über die Untere Bauaufsichtsbehörde Genehmigung der Flächennutzungspläne der Kommunen Oberste Bauaufsichtsbehörde Aufsicht über nachgeordnete Behörden Erlass von Verordnungen und verwaltungsinterner Vorschriften

37 II. Teil Planungsrecht

38 Die verschiedenen Planungsstufen Raumordnungsgesetz des Bundes Bayerisches Landesplanungsgesetz Landesentwicklungsprogramm LEP Raumordnung Regionalpläne Flächennutzungsplan Bebauungsplan Bau des Hauses Bauleitplanung Erteilung Baugenehmigung Bauordnungsrecht

39 Raumordnung und Bauleitplanung Aufgabe der Planung Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Unterscheide: Planungsrecht des Bundes und der Länder (Raumordnung, LEP, Regionalplanung) Planungsrecht der Gemeinden (Bauleitplanung, d.h. Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) Systematik der Planung Entwicklung des nachfolgenden Plans aus dem Vorherigen Die nachfolgenden Pläne werden immer konkreter und verbindlicher

40 Die verschiedenen Planungsstufen Raumordnungsgesetz des Bundes Bayerisches Landesplanungsgesetz Landesentwicklungsprogramm LEP Raumordnung Regionalpläne Flächennutzungsplan Bebauungsplan Bau des Hauses Bauleitplanung Erteilung Baugenehmigung Bauordnungsrecht

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42 Das Landesentwicklungsprogramm Das LEP enthält insbesondere Aussagen über die Einteilung des Staatsgebiets in Regionen die zentralen Orte und die Grundsätze für ihren weiteren Ausbau die nachhaltige Sicherung und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen und nachhaltige Wasserwirtschaft (z.b. Vorranggebiete für den Hochwasserschutz) die nachhaltige gewerbliche Wirtschaft und Dienstleistungen (z.b. Tourismuswirtschaft) die nachhaltige Land- und Forstwirtschaft (z.b. besondere Berücksichtigung der bäuerlichen Landwirtschaft in der Bauleitplanung) die nachhaltige technische Infrastruktur (z.b. Einbindung Bayern in das Europäische Eisenbahnnetz) die nachhaltige Siedlungsentwicklung (z.b. Freihaltung von besonders schützenswerten Landschaftsteilen)

43 Die verschiedenen Planungsstufen Raumordnungsgesetz des Bundes Bayerisches Landesplanungsgesetz Landesentwicklungsprogramm LEP Raumordnung Regionalpläne Flächennutzungsplan Bebauungsplan Bau des Hauses Bauleitplanung Erteilung Baugenehmigung Bauordnungsrecht

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45 Regionalplan Regionalpläne enthalten z.b. die Festlegung der zentralen Orte der Grundversorgung und Siedlungsschwerpunkte Raumbedeutsame Festlegungen zum Siedlungswesen, zum Verkehr, zur Kultur und zur Freiraumsicherung Bayern: 18 Regionen in Bayern Regionalpläne werden von den regionalen Planungsverbänden erarbeitet Mitglieder der regionalen Planungsverbände sind Städte, Gemeinden und Landkreise Region/Planungsverband Augsburg : Stadt Augsburg, Landkreise Aichach- Friedberg, Augsburg, Dillingen und Donau-Ries (ca Einwohner)

46 Die verschiedenen Planungsstufen Raumordnungsgesetz des Bundes Bayerisches Landesplanungsgesetz Landesentwicklungsprogramm LEP Raumordnung Regionalpläne Flächennutzungsplan Bebauungsplan Bau des Hauses Kommunale Bauleitplanung Erteilung Baugenehmigung Bauordnungsrecht

47 Kommunale Planungshoheit Art. 28 Abs.2 GG, Art. 11 BV Selbstverwaltungsgarantie Den Gemeinden muss dass Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. 2 Abs.1 BauGB Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Im Rahmen der Gesetze Auch die Gemeinden sind im Rahmen der Planung an die gesetzlichen Vorschriften gebunden Der Kern des gemeindlichen Selbstverwaltungsrechts darf dabei nicht angetastet werden ( Wesensgehaltsgarantie ) Je wichtiger die gesetzliche Vorschrift, desto mehr darf sie das gemeindliche Selbstverwaltungsrecht beschränken Die Planungshoheit der Gemeinden wird nicht schrankenlos gewährleistet

48 Zweistufiges System kommunaler Bauleitplanung 1.Stufe Flächennutzungsplan 2.Stufe Bebauungsplan

49 Der Flächennutzungsplan 1.Stufe Flächennutzungsplan

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74 Der Flächennutzungsplan Funktion des Flächennutzungsplans 5 Abs.1 BauGB Im Flächennutzungsplan ist für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. Vorbereitender Bauleitplan Enthält Darstellungen Nur ein Flächennutzungsplan pro Gemeinde, der sich regelmäßig auf das gesamte Gemeindegebiet erstreckt Weist einen relativ geringen Detaillierungsgrad auf Grds. muss ein Flächennutzungsplan vorhanden sein, bevor ein Bebauungsplan entwickelt und beschlossen werden kann (zeitliche Priorität der Flächennutzungsplanung) Langfristige Planung (ca Jahre)

75 Der Flächennutzungsplan Inhalt des Flächennutzungsplans Aufzählung in 5 Abs.2 BauGB (nicht abschließend), u.a.: Bauflächen (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen), 1 Abs.1 BauNVO Baugebiete, 1 Abs.2 BauNVO Infrastruktureinrichtungen Verkehrliche Verbindungen Grünzüge Ökologische Ausgleichsflächen und maßnahmen Flächen für Landwirtschaft oder Wald Darstellung nur der Grundzüge der beabsichtigten bodenpolitischen Entwicklung der Gemeinde Beachte: Die Gemeinde muss abwägen, wie detailliert der Flächennutzungsplan sein soll. Zum einen muss der Flächennutzungsplan so konkret sein, dass er den Rahmen für den späteren Bebauungsplan bilden kann. Auf der anderen Seite soll der Flächennutzungsplan auch noch genug Spielraum bieten, um die konkrete bauliche Ausgestaltung vorzunehmen, also die Gemeinde nicht zu eng binden.

76 Der Flächennutzungsplan Rechtliche Wirkungen Keine unmittelbare rechtliche Wirkung für den einzelnen Grundstückseigentümer (kein Baurecht) Beispiel: Der Eigentümer eines Grundstücks, das im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt ist, beantragt eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus. Ein Anspruch auf Baugenehmigung allein aufgrund der Darstellung im Flächennutzungsplan besteht nicht. Auch besteht aufgrund des Flächennutzungsplans kein Anspruch des Grundstückseigentümers, einen Bebauungsplan aufzustellen. Keine Satzung mit Rechtsnormcharakter Grds. keine Anfechtungsmöglichkeit mit der Normenkontrolle gem. 47 VwGO (nur inzidente Kontrolle) Beispiel: Im Außenbereich ist ein Vorhaben idr dann unzulässig, wenn es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht. Falls deshalb die Baugenehmigung abgelehnt wird, wird das Gericht bei der Klage des Bauwerbers auf Erteilung der Baugenehmigung auch prüfen, ob der Flächennutzungsplan rechtlich in Ordnung ist.

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79 Der Bebauungsplan 2.Stufe Bebauungsplan

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99 Der Bebauungsplan Funktion des Bebauungsplans 8 Abs.1 BauGB: Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Verbindlicher Bauleitplan Enthält Festsetzungen Ist für Teilbereiche des Gemeindegebiets aufzustellen Weist einen höheren Detaillierungsgrad auf Hauptinstrument zur Umsetzung der gemeindlichen Planungshoheit Inhalt des Bebauungsplans Karte des Plangebiets mit planerischen Festsetzungen, 9 Abs.1-4 BauGB Textliche Festsetzungen, 9 Abs.1-4 BauGB Kennzeichnungen, 9 Abs.5 BauGB Nachrichtliche Übernahmen, 9 Abs.6, 6a BauGB Beizufügen: Begründung mit Umweltbericht, 9 Abs.8 BauGB Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans Bebauungsplan ist parzellenscharf Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs setzt Bebauungsplan selbst fest, 9 Abs.7 BauGB

100 Der Bebauungsplan Verschiedene Arten von Bebauungsplänen Der qualifizierte Bebauungsplan, 30 Abs.1 BauGB Enthält mindestens Festsetzungen über die Art ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB, 1ff. BauNVO) und das Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB, 16 ff. BauNVO), die überbaubaren Grundstücksflächen ( 23 BauNVO) und die örtlichen Verkehrsflächen ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB) Merke: Der qualifizierte Bebauungsplan lässt alle Vorhaben zu, die dessen Festsetzungen nicht widersprechen und sperrt das Plangebiet für Vorhaben, die im Widerspruch zu seinen Festsetzungen stehen. Der einfache Bebauungsplan, 30 Abs.3 BauGB Mindestens eine Festsetzung des qualifizierten Bebauungsplans fehlt Zulässigkeit im Übrigen nach 34 BauGB oder 35 BauGB Beispiel: Die Gemeinde will in einem vorhandenen, also faktischen Dorfgebiet regeln, dass pro Wohngebäude max. zwei Wohneinheiten zulässig sind. Dies stellt einen einfachen Bebauungsplan dar. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im übrigen richtet sich nach 34 BauGB.

101 Der Bebauungsplan Der vorhabenbezogene Bebauungsplan, 30 Abs.2, 12 BauGB Regelungsgegenstand ist ein konkretes Vorhaben Ermöglicht eine stärkere Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und privatem Investor Voraussetzung ist ein mit der Gemeinde abgestimmter Plan zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) und die vertragliche Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten (Durchführungsvertrag)

102 Der Bebauungsplan Rechtliche Wirkungen Wird vom Gemeinderat als Satzung mit Rechtsnormcharakter beschlossen Anfechtungsmöglichkeit mit der Normenkontrolle gem. 47 VwGO Frist: 1 Jahr ab In-Kraft-Treten des Bebauungsplans Zuständiges Gericht: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) Antrag: Feststellung der Unwirksamkeit/Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans Auch inzidente Kontrolle im Rahmen eines anderen Rechtsstreits möglich Beispiel: Der Kläger klagt auf Erteilung einer Baugenehmigung. Er macht geltend, die aus einem Bebauungsplan abgeleitete Versagung der Baugenehmigung sei rechtswidrig, weil der Bebauungsplan selbst rechtswidrig und damit unwirksam sei. Das Verwaltungsgericht überprüft dann auch die Frage der Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans.

103 Festsetzungen im Bebauungsplan 9 BauGB Inhalt des Bebauungsplans (1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: 1. die Art und das Maß der baulichen Nutzung 2. die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen Abs.1 BauGB enthält einen abschließenden Katalog von städtebaulichen Festsetzungsmöglichkeiten im Bebauungsplan Städtebauliche Rechtfertigung für jede Festsetzung im Bebauungsplan erforderlich Beispiel: Will die Gemeinde z.b. nach 9 Abs.1 Nr.23a BauGB die Verwendung von fossilen Brennstoffen verbieten, ist hierfür eine städtebauliche Rechtfertigung erforderlich, die z.b. in einer besonders sensiblen Nutzung in der Nachbarschaft (Lungensanatorium) oder in häufigen Inversionswetterlagen bei einer Hangbebauung gefunden werden kann. Nicht ausreichend ist die allgemeine Begründung, die Umwelt schützen zu wollen.

104 Festsetzungen im Bebauungsplan 9 BauGB Inhalt des Bebauungsplans (1) (2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur 1. für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder 2. bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden. Zeitbezogenes Baurecht : Gemeinde kann befristete oder bedingte Nutzung festlegen Voraussetzung: Vorliegen eines besonderen Falles In der Regel muss Nachfolgenutzung festgelegt werden Beispiel: Unmittelbar anstehende Nutzung ist als Zwischennutzung von vornherein befristet angelegt (z.b. erst Kiesabbau, dann Gewerbegebiet)

105 Festsetzungen im Bebauungsplan Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Konkretisiert einzelne Festsetzungsinstrumente Wird automatisch Bestandteil des Bebauungsplans, 1 Abs.3 S.2 BauNVO Beispiel: Setzt die Gemeinde ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest, so gilt automatisch unabhängig davon, ob dies der Gemeinde bewusst ist oder nicht die entsprechende Vorschrift des 4 BauNVO. Die Festsetzung WA schreibt gleichsam die Vorschrift des 4 BauNVO in den Bebauungsplan hinein. Danach sind neben Wohngebäuden z.b. der Versorgung des Gebiets dienende Läden zulässig ( 4 Abs.2 BauNVO). Regelt folgende Bereiche: Art der baulichen Nutzung ( 2-14 BauNVO) Maß der baulichen Nutzung ( 16-21a BauNVO) Bauweise ( 22 BauNVO) Überbaubare Grundstücksfläche ( 23 BauNVO) Aktuelle Fassung: BauNVO BauNVO: BauNVO in der Fassung heranzuziehen, die im Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung des Bauleitplans existierte (d.h. für alte Bebauungspläne sind ggf. ältere Fassungen des BauNVO heranzuziehen)

106 Festsetzungen im Bebauungsplan BauNVO Art der baulichen Nutzung Maß der Baulichen Nutzung Bauweise Überbaubare Grundstücksfläche

107 Festsetzungen im Bebauungsplan Art der baulichen Nutzung ( 2-14 BauNVO) 1 Abs.2 BauNVO: zehn verschiedene Baugebietstypen Kleinsiedlungsgebiete (WS, 2 BauNVO) Reine Wohngebiete (WR, 3 BauNVO) Allgemeine Wohngebiete (WA, 4 BauNVO) Besondere Wohngebiete (WB, 4a BauNVO) Dorfgebiete (MD, 5 BauNVO) Mischgebiete (MI, 6 BauNVO) Kerngebiete (MK, 7 BauNVO) Gewerbegebiete (GE, 8 BauNVO) Industriegebiete (GI, 9 BauNVO) Sondergebiete (SO, 10, 11 BauNVO) Aufzählung der Baugebietstypen ist abschließend (Typenzwang) Gemeinde muss den Baugebietstyp festsetzen, den sie tatsächlich will (kein Etikettenschwindel ) Beispiel: Gemeinde will eigentlich Wohnbebauung, setzt aber um eine erhöhte Zumutbarkeit von Lärm- und/oder Geruchsimmissionen zu erhalten- ein Misch- oder Dorfgebiet fest. Der Bebauungsplan wäre nichtig.

108 Festsetzungen im Bebauungsplan Aufbau der Vorschriften über die Baugebiete in 2 ff. BauNVO Absatz 1 Zwecksetzung des Baugebiets Absatz 2 Regelmäßig zulässige Vorhaben Absatz 3 Ausnahmsweise zulässige Vorhaben

109 Festsetzungen im Bebauungsplan BauNVO Art der baulichen Nutzung Maß der Baulichen Nutzung Bauweise Überbaubare Grundstücksfläche

110 Festsetzungen im Bebauungsplan Maß der baulichen Nutzung, 16-21a BauNVO Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung steuert das Bauvolumen 16 Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (2) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung 1.der Grundflächenzahl (GRZ) oder der Größe der Grundflächen (GR) der baulichen Anlagen, 2.der Geschoßflächenzahl (GFZ) oder der Größe der Geschoßfläche (GF), der Baumassenzahl (BMZ) oder der Baumasse (BM), 3.der Zahl der Vollgeschosse (Z), 4.der Höhe baulicher Anlagen (H). (3) Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist festzusetzen 1.stets die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen (GR) der baulichen Anlagen, 2.die Zahl der Vollgeschosse (Z) oder die Höhe baulicher Anlagen (H), wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.

111 Festsetzungen im Bebauungsplan Die Grundflächenzahl (GRZ), 19 BauNVO Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind ( 19 Abs.1 BauNVO) Beispiel: Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass von jedem Quadratmeter Grundstücksfläche 0,4 m² überbaut werden dürfen. D.h. von der gesamten Grundstücksfläche dürfen 40% überbaut werden. Bei der Ermittlung der Grundfläche werden Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (z.b. Tiefgaragen) mitgerechnet (aber: Überschreitung der zulässigen Grundfläche um bis zu 50% möglich) Beispiel: Für ein Baugrundstück mit 1000 m² ist eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Das bedeutet, dass 300 m² überbaut werden dürfen. Zulässig sind jetzt weitere 150 m², wenn sie von den oben bezeichneten Anlagen überbaut werden sollen. Insgesamt dürfen also 450 m² überbaut werden. Das Hauptgebäude darf allerdings nicht mehr als 300 m² überbauen.

112 Festsetzungen im Bebauungsplan Die Geschossflächenzahl (GFZ), 20 BauNVO Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind ( Nutzfläche ) Nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln Beispiel: Ein Baugrundstück mit 1000 m² hat eine GFZ von 0,8. Es könnte nun unter Ausblendung der weiteren Festsetzungen ein eingeschossiges Gebäude mit 800 m² oder auch ein viergeschossiges Gebäude mit einer Grundfläche von 200 m² entstehen. Fügt man der GFZ von 0,8 beispielsweise eine GRZ von 0,4 hinzu, steht das entstehende Gebäude falls das Baurecht ausgenutzt wird fest: Grundfläche 400 m² und zwei Vollgeschosse. Die Baumassenzahl (BMZ), 21 BauNVO Die Baumassenzahl gibt an, wie viel Baumasse im Verhältnis zur Grundstücksgröße zulässig ist Wird errechnet aus Länge mal Breite mal Höhe der Außenmaße des Gebäudes, soweit es sich um Vollgeschosse handelt

113 Festsetzungen im Bebauungsplan Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung, 17 BauNVO Absolute Höchstzahlen für die GRZ, die GFZ und die BMZ für die jeweiligen Baugebiete, die nur unter ganz engen Voraussetzungen im Bebauungsplan einmal überschritten werden dürfen Dreidimensionale Maßfestsetzung Zur eindeutigen Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung ist für einen qualifizierten Bebauungsplan stets eine dreidimensionale Maßfestsetzung erforderlich Baukörper müssen durch Festsetzungen, die die Fläche betreffen und durch Festsetzungen, die die Höhe betreffen, bestimmt werden, z.b. GRZ und Z (alternativ H) GRZ und GFZ

114 Festsetzungen im Bebauungsplan BauNVO Art der baulichen Nutzung Maß der Baulichen Nutzung Bauweise Überbaubare Grundstücksfläche

115 Festsetzungen im Bebauungsplan Bauweise, 22 BauNVO Offene Bauweise: Errichtung der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (auch Doppelhäuser und Reihenhäuser, wenn Gesamtlänge unter 50 m) Geschlossene Bauweise: Errichtung der Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand Überbaubare Grundstücksfläche, 23 BauNVO Baulinie: auf dieser Linie muss gebaut werden (PlanzV: rot) Baugrenze: bauliche Anlage darf diese nicht überschreiten (PlanzV: blau)

116 Beispiel und Übung (1) 1) Ist es zulässig, auf dem Grundstück ein eingeschossiges Gebäude zu errichten? 2) Der Bauherr möchte sein Haus möglichst weit zurücksetzen von der nordwestlich verlaufenden Straße. Darf seine Gebäudefront mehr als 6 Meter Abstand zur Straße haben? 3) Darf er eine Gaststätte im Erdgeschoss betreiben?

117 Beispiel und Übung (2) 1) Welcher Gebietstyp ist für das Grundstück festgesetzt? 2) Der Bauherr braucht für seine Familie viel Wohnfläche. Er möchte deshalb etwa die Hälfte des Grundstücks überbauen. Zulässig? 3) Außerdem möchte er im Nebenerwerb im Erdgeschoss eine kleine Schreinerei betreiben. Geht das?

118 Beispiel und Übung (3) 1) Der Bauträger B möchte die dargestellten Grundstücke mit einer Reihenhausanlage, bestehend aus fünf Reihenhäusern bebauen. Ist das nach den Festsetzungen des Bebauungsplans möglich? 2) Darf er das Baufenster (Punkt- Strich-Linie) komplett überbauen? 3) Die Häuser sollen zwei Geschosse haben. Unter dem Dach will er zusätzlich kleine Studiowohnungen für Studenten einrichten. Geht das? 4) Welche Firsthöhe dürfen die Häuser haben?

119 Beispiel und Übung (4) 1) Wie viel Prozent der Grundstücksfläche darf überbaut werden? 2) Muss der Bauherr ein Einzelhaus bauen oder darf es auch ein Doppelhaus sein? 3) Außerdem möchte er auf etwa der Hälfte der Fläche ein Architekturbüro betreiben. Zulässig?

120 Beispiel und Übung (6) 1) Ein Bauträger will auf den Grundstücken drei einheitliche Häuser bauen. Darf/muss er einen Abstand zwischen den Häusern lassen? 2) Durch die geplante Hausgruppe sind bereits 40% der Grundstücksfläche überbaut. Es sollen aber noch Garagen errichtet werden. Geht das und ggf. unter welchen Voraussetzungen? 3) Kann in einem der Gebäude eine Schusterei betrieben werden? 4) Kann ausnahmsweise ein Gartenbaubetrieb zugelassen werden?

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123 III. Die Zulässigkeit von Einzelbauvorhaben

124 Ausgangsfall B will auf seinem Grundstück, das im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, ein Wohnhaus mit 200 qm² Wohnfläche errichten. Das Vorhaben hält alle Festsetzungen des Bebauungsplans ein. Was muss B tun, um mit dem Bauen beginnen zu können?

125 Ist eine Baugenehmigung überhaupt erforderlich? Grundsatz des Art. 55 BayBO Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, sofern die BayBO keine abweichenden Bestimmungen enthält Ausnahme: Verfahrensfreie Bauvorhaben gem. Art. 57 BayBO Z.B. kleinere Gebäude bis zu 75 m³ Bruttorauminhalt; Grenzgaragen bis zu 50 m²; Stützmauern bis zu 2 m Höhe Es findet überhaupt kein bauaufsichtliches Verfahren statt (keine Beteiligung von Gemeinde oder Landratsamt) Weitere Ausnahme: Freistellungsverfahren gem. Art. 58 BayBO Keine Baugenehmigung erforderlich Im Unterschied zu den verfahrensfreien Bauvorhaben ist die Einhaltung gewisser Verfahrensschritte erforderlich

126 Das Freistellungsverfahren Welche Vorhaben werden möglicherweise vom Freistellungsverfahren erfasst? Grds. alle Vorhaben, aber keine Sonderbauten Sonderbauten (Art. 2 Abs.4 BayBO) sind z.b. Hochhäuser Bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m Nicht zu Wohnzwecken oder als Garagen genutzte Gebäude mit mehr als 1600 m² Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen Krankenhäuser Pflegeeinrichtungen Tageseinrichtungen für Kinder, behinderte und alte Menschen Schulen Justizvollzugsanstalten

127 Freistellungsverfahren Wann ist ein Vorhaben von der Genehmigungspflicht freigestellt? Das geplante Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach 30 Abs.1 BauGB oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach 12 BauGB Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden vollständig eingehalten Die Erschließung ist gesichert Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb eines Monats nach Einreichung der Bauunterlagen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll

128 Freistellungsverfahren Im Ausgangsfall hält B sich an alle Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans. Er muss die Bauunterlagen bei der Gemeinde einreichen. Erklärt die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist, kann B mit dem Bau beginnen. Gibt die Gemeinde die Erklärung ab, ist ein (vereinfachtes) Baugenehmigungsverfahren durchzuführen.

129 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Wann wird das vereinfachte Verfahren (Art. 59 BayBO) angewendet? Wenn Vorhaben nicht verfahrensfrei (Art. 57 BayBO) und keine Freistellung (Art. 58 BayBO) Gilt für alle baulichen Anlagen außer Sonderbauten Was wird von der Bauaufsichtsbehörde geprüft? Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens, 29 ff. BauGB, d.h. insbesondere die Einhaltung der Festsetzungen eines Bebauungsplans Bauordnungsrecht (insbesondere die Vorschriften über Abstandsflächen, das Verunstaltungsverbot und die Stellplatzregelungen) wird präventiv nicht mehr geprüft (seit der Neufassung der BayBO zum ), aber: Bauherr muss trotzdem alle baurechtlichen Anforderungen erfüllen Bauherr trägt das Risiko einer nachträglichen baupolizeilichen Maßnahme (Baueinstellung, Baubeseitigung) Architekt haftet dem Bauherrn für die Einhaltung der Vorgaben, die nicht vom Prüfprogramm der Bauaufsichtsbehörde erfasst sind (z.b. wenn das Gebäude die Abstandsflächen nicht einhält)

130 Dreiteilung des Gemeindegebiets Dreiteilung des Gemeindegebiets Räumlicher Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach 30 Abs.1 BauGB oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach 30 Abs.2 BauGB Innenbereich nach 34 BauGB Außenbereich nach 35 BauGB Zuordnung entscheidend für die Frage der Bebaubarkeit Flächenbezogene Betrachtung Grundstücksgrenzen spielen keine Rolle, d.h. ein Grundstück kann z.b. zum Teil im Innenbereich und zum Teil im Außenbereich liegen

131 Dreiteilung des Gemeindegebiets Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans 30 Abs.1, 2 BauGB Innenbereich 34 BauGB Außenbereich 35 BauGB

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133 Zulässigkeit im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans Unter welchen Voraussetzungen ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans zulässig? Vorliegen eines qualifizierten Bebauungsplans, d.h. Mindestfestsetzungen über die Nutzungsart das Nutzungsmaß die überbaubaren Grundstücksflächen die örtlichen Verkehrsflächen Kein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans Erschließung gesichert Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Straßennetz Versorgung mit Elektrizität und Wasser Abwasserbeseitigung

134 Zulässigkeit eines Vorhabens im Innenbereich Welche Flächen sind Innenbereich, welche Flächen sind Außenbereich? Außenbereich ist alles, was nicht Innenbereich ist Die Begriffsbestimmung des Innenbereichs liefert 34 Abs.1 BauGB 1.Voraussetzung: Der Bebauungszusammenhang Liegt dann vor, wenn Gebäude tatsächlich aufeinander folgen und so den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermitteln 2.Voraussetzung: Der Ortsteil Bebauungskomplex hat nach der Zahl der Bauten ein gewisses Gewicht (grobe Faustregel: kein hinreichendes Gewicht bei weniger als 10 Gebäuden) Bebauungskomplex ist Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur (grds. nicht gegeben bei völlig regelloser bzw. bandartiger oder einzeiliger Bebauung)

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136 Zulässigkeit eines Vorhabens im Innenbereich Unter welchen Voraussetzungen ist ein Vorhaben im Innenbereich zulässig? Vorhaben liegt im Innenbereich Es fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung des Maßes der baulichen Nutzung der Bauweise der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll in die Eigenart der näheren Umgebung ein Die Erschließung ist gesichert Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind gewahrt Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt

137 Zulässigkeit eines Vorhabens im Innenbereich Wann fügt sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung ein? Feststellung der näheren Umgebung: Bereich, auf den sich das Vorhaben auswirken kann und der andererseits selbst das Baugrundstück prägt Feststellung der dortigen Bebauung: Anhand der Kriterien: Art und Maß, Bauweise, überbaute Fläche BauNVO ist als Auslegungshilfe heranzuziehen Fremdkörper in der Umgebung bleiben außer Betracht Hält das geplante Vorhaben diesen Rahmen ein? Beispiel: Ein Ortsteil besteht aus mehreren Bauernhöfen, Wohngebäuden und einigen Gewerbebetrieben. Ein Eigentümer stellt einen Bauantrag für eine Gaststätte. Eine solche Nutzung ist zwar in der Umgebung nicht vorhanden. Gleichwohl fügt sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Bei der Bebauung handelt es sich um ein Dorfgebiet nach 5 BauNVO, es entspricht exakt der Beschreibung, die 5 Abs.1 BauNVO von einem solchen Gebiet liefert. Im Dorfgebiet sind gemäß 5 Abs.2 Nr.5 BauNVO Schank- und Speisewirtschaften zulässig.

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140 Zulässigkeit eines Vorhabens im Außenbereich Unter welchen Voraussetzungen ist ein Vorhaben im Außenbereich zulässig? Beachte: Außenbereich soll grds. von Bebauung freigehalten werden Zwei Kategorien von Vorhaben: Privilegierte Vorhaben nach 35 Abs.1 BauGB sind zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist. Sonstige Vorhaben können nach 35 Abs.2 BauGB im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung und Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die ausreichende Erschließung gesichert ist.

141 Zulässigkeit eines Vorhabens im Außenbereich Welche Vorhaben sind nach 35 Abs.1 BauGB privilegiert? Land- und forstwirtschaftliche Nutzung Betriebe der gartenbaulichen Erzeugung Mobilfunkantennen Kläranlagen Windenenergieanlagen Unter bestimmten Voraussetzungen Biomasseanlagen Außerdem: alle Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen ihrer nachteiligen Wirkungen auf die Umgebung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich durchgeführt werden sollen Privilegiert z.b.: Geflügelmast, Hundezucht, Justizvollzugsanstalten, Schießplätze Nicht privilegiert z.b. Tennisplätze, Wochenendhäuser Keine entgegenstehenden öffentlichen Belange idr setzt sich die Privilegierung gegenüber den berührten öffentlichen Belangen durch

142 Zulässigkeit eines Vorhabens im Außenbereich Wann sind sonstige Vorhaben im Außenbereich zulässig? Sonstige Vorhaben: z.b. Wohnhäuser, Wochenendhäuser, Einfriedungen Öffentliche Belange dürfen nicht beeinträchtigt werden Öffentliche Belange sind z.b. die Darstellungen des Flächennutzungsplans, schädliche Umwelteinwirkungen, Belange des Naturschutzes Die öffentlichen Belange sind gegenüber dem geplanten Vorhaben grds. von höherem Gewicht, so dass faktisch ein Bauverbot für nicht privilegierte Vorhaben besteht Beispiel: Ein Schweinemaststall soll im Außenbereich in der Nähe einer vorhandenen Wohnbebauung gebaut werden. Da von diesem schädliche Umwelteinwirkungen hervorgerufen werden, müsste die Abwägung hier grds. gegen das Vorhaben ausfallen.

143 IV. Grundprobleme des Bauordnungsrechts

144 Vorbemerkung Bauordnungsrecht Regelt die ordnungs-/sicherheitsrechtlichen Anforderungen an ein konkretes Bauwerk Generalklausel, Art.3 Abs.1 BayBO Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Wesentliche Regelungsbereiche, z.b. Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Baugestaltung (Art.8 BayBO) Baustellen (Art.9 BayBO) Standsicherheit (Art.10 BayBO) Brandschutz (Art.12 und 24 ff. BayBO) Garagen und Stellplätze (Art.47 BayBO)

145 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Was sind Abstandsflächen? (Abs.1) Flächen, die vor den Außenwänden von Gebäuden von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind Diese Regel gilt auch für andere bauliche Anlagen, wenn von diesen insbesondere wegen deren Größe Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen (z.b. Aufschüttungen, Mauern und Einfriedungen über 2 m, erhöhte Terrassen, Antennenmasten, Windkraftanlagen) Zweck der Abstandsflächen Ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung von Gebäuden Brandschutz Wahrung des nachbarlichen Wohnfriedens Grundprinzip Wandfläche eines Gebäudes wird von der Senkrechten in die Waagrechte geklappt und so die Länge und Tiefe des freizuhaltenden Bereichs ermittelt Rechengröße der Abstandsfläche ist die Wandhöhe, genannt H

146 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Lage der Abstandsflächen (Abs.2) Die Abstandsflächen müssen grds. auf dem Baugrundstück selbst liegen

147 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Die Abstandsflächen dürfen sich auch auf die halbe Tiefe öffentlicher Verkehrsflächen, öffentlicher Grünflächen und öffentlicher Wasserflächen erstrecken

148 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Abstandsflächen dürfen sich auf das Nachbargrundstück erstrecken, wenn Rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden oder Wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt (Abstandsflächenübernahme)

149 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Überdecken von Abstandsflächen (Abs.3) Abstandsflächen dürfen sich grds. nicht überdecken

150 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Dies gilt nicht für Abstandsflächen vor Wänden, die in einem Winkel von mehr als 75 zueinander stehen

151 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Wandhöhe als Maß der Abstandsflächentiefe (Abs.4) Die Tiefe der Abstandsfläche wird nach der tatsächlichen Wandhöhe (H) bestimmt Unterer Bezugspunkt: natürliche bzw. von der Bauaufsichtsbehörde festgelegte Geländeoberfläche des Baugrundstücks entlang der Wand Oberer Bezugspunkt: Bei Flachdach: Linie des oberen Wandabschlusses Bei geneigten Dächern: Schnittlinie der Außenwand mit der Dachaußenhaut

152 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Die Tiefe der Abstandsfläche wird senkrecht (90 -Winkel) vom Fußpunkt der jeweiligen Außenwand ausgehend gemessen Die Breite der Abstandsfläche richtet sich nach der Länge der Wand

153 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Anrechnungsregeln für Dach- und Giebelflächen Volle Anrechnung von Dachhöhen mit einer Dachneigung über 70 In diesem Fall auch volle Anrechnung der Giebelflächen

154 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Anrechnung von einem Drittel der Dachhöhe bei Dachneigung zwischen 45 und 70 Generelle Anrechnung der Giebelflächen zu einem Drittel

155 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Keine Anrechnung der Dachhöhe bei Dachneigung unter 45 Generelle Anrechnung der Giebelflächen zu einem Drittel

156 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Tiefe der Abstandsflächen (Abs.5) 1 H (volle Wandhöhe): in reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten, Kleinsiedlungsgebieten, Dorf- und Mischgebieten 0,5 H: in Kerngebieten 0,25 H: in Gewerbe- und Industriegebieten Immer gilt: Mindestabstandsfläche 3 m Festlegungen in einer gemeindlichen Satzung (insbes. Bebauungsplan) sind gegenüber Art.6 BayBO vorrangig

157 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) 16-Meter-Privileg (Abs.6) Verringerung der Abstandsfläche um die Hälfte vor jeweils zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge Gilt nicht in Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten Mindestabstand von 3 m ist stets einzuhalten

158 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Wird ein Gebäude mit einer Außenwand an einer Grundstücksgrenze gebaut, so gilt das 16-Meter-Privileg nur noch für eine Gebäudeseite (z.b. bei Doppelhäusern)

159 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Untergeordnete Bauteile (Abs.8) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht Vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände Untergeordnete Vorbauten wie Balkone, wenn sie nicht breiter als ein Drittel der Außenwand (höchstens 5 m) und nicht tiefer als 1,5 m sind und einen Grenzabstand von mind. 2 m zur gegenüberliegenden Nachbargrenze haben

160 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Abstandsflächenirrelevante bauliche Anlagen (Abs.9) Garagen einschließlich deren Nebenräume und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m Folge: zulässig in den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen

161 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Gesamtlängenbegrenzung für die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung: 15 m Grenzgarage mit Nebenräumen: Zulässig bei mittlerer Wandhöhe bis 3 m und a(b) = max. 9 m a + b = max. 15 m z.b. a = 8 m; b = 7 m

162 Abstandsflächen (Art.6 BayBO) Ebenfalls abstandsflächenirrelevant: Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten ohne Höhenbegrenzung, im Übrigen bis zu einer Höhe von 2 m (Gesamtlängenbegrenzung von 15 m gilt nicht!) Und: gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m

163 Viel Erfolg in den Prüfungen!