Hampton by Hilton. Holiday Inn Express

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1 EXKLUSIVES PROJEKTINVESTMENT HOTELPROJEKT in München ZWEI NEUE HOTELS in einem Gebäude Hampton by Hilton & Holiday Inn Express Kapitalbedarf für Investor: Euro Profit für Investor: Euro Profit: 85,4 %* *Der Profit ist exorbitant hoch, aber seriös und transparent nachvollziehbar und das Ergebnis der Anteilsverhältnisse 65:35 zu Gunsten des Investors, die wir mit dem Developer verhandelt haben. Projektdauer: 20 Monate

2 Ansichten

3 Inhalt: 1. Der Projektentwickler. 2. Der Standort des Projektes im Detail. 3. Das Konzept und die geplante Bebauung. 4. Der Hotelmarkt in München. 5. Die Projektkosten und der Kapitalbedarf. 6. Das Investorenangebot Gewinnanteil, Sicherheiten und Ablauf. 7. Die Projektbewertung. ACHTUNG - HINWEIS: Zum gesamten Projekt liegt eine umfangreiche Studie vor, die von einem unabhängigen Unternehmen, das auf die Bewertung von Hotelprojekten spezialisiert ist, erstellt wurde. Interessierten Investoren stellen wir diese ggf. zur Verfügung. Die Studie ist in deutscher Sprache verfasst.

4 1. Der Projektentwickler. Die CV-Projektentwicklung GmbH ist ein junges Development-Unternehmen mit Sitz in München. Geschäftsführender Gesellschafter ist Herr Dipl. Kfm. Christian Vogrincic. Vor Gründung der CV-Projektentwicklung GmbH war Herr Vogrincic über einen Zeitraum von über 15 Jahren, Geschäftsführer und Gesellschafter bei einem der führenden Projektentwicklungsunternehmen in München. In dieser Zeit entwickelte und realisierte Herr Vogrincic federführend ein Objektvolumen von über 400 Millionen Euro, darunter Hotels, Bürogebäude, Logistikzentren in Deutschland den USA und Osteuropa. CV hat sich in München, aber auch in ganz Bayern, auf lukrative Grundstücke in überschaubaren Größenordnungen spezialisiert. Vor kurzem hat man u.a. einen Mediamarkt erfolgreich projektiert, gebaut und an die Mieter übergeben. 2. Der Standort des Projektes im Detail. Die Landeshauptstadt München ist mit rund 1,4 Mio. Einwohnern die größte Stadt des Bundeslandes Bayern und drittgrößte Stadt Deutschlands. Die Metropolregion um München ist die wirtschaftsstärkste Region in Deutschland und zählt zu den bedeutendsten Tourismusdestinationen der Republik. München zählt zu den bestentwickelten Wirtschaftsregionen in der Bundesrepublik und zeichnet sich durch seine vielfältige Unternehmenslandschaft aus. Hierzu gehören Betriebe der Dienstleistungs-, High-Tech-Branche oder des verarbeitenden Gewerbes. Allein sechs der DAX-30 Unternehmen haben ihren Hauptsitz in und um München. München verfügt über eine hervorragende Infrastruktur. Zum leistungsstarken Straßennetz gehören acht Autobahnen und sieben Bundesstraßen. Das öffentliche Nahverkehrsnetz wurde bereits international ausgezeichnet. Gründe hierfür sind ein dichtes Netz aus U- und S-Bahnen, sowie Bus- und Tramlinien. Der Münchener Flughafen ist der zweitgrößte in Deutschland und beförderte 2012 rund 38,4 Mio. Passagiere. Der Ausbau des Terminals 2 soll die Anzahl der Fluggäste um weitere 11 Mio. Passagiere erhöhen. Der Hotelstandort in der Neumarkterstrasse bietet dem Hotelgast eine nahezu perfekte Verkehrsinfrastruktur in Form von S-Bahn (zwei Stationen zur Messe ICM), U-Bahn, direkter Anschluss an die Autobahn A94 und Bushaltestelle direkt vor der Haustür.

5 Makrolage: Mikrolage: Eine ergänzende Standortinformation, aus der hervorgeht, dass der Standort eine nachhaltig positive Entwicklung nimmt, ist beigefügt.

6 3. Das Konzept und die geplante Bebauung. Ursprünglich wollte der Developer ein Hotel, mit dem Betreiber Holiday Inn, errichten. Die Projektstudie ergab dann, dass die perfekte Lösung für diesen Standort ZWEI Hotels sind. Diese Strategie realisiert der Developer jetzt, mit -91 Zimmern für ein Hampton by Hilton und -152 Zimmern für ein HOLIDAY INN Express. Das ursprünglich als ein Hotel geplante Gebäude wurde nur dahingehend umgeplant, dass ein zweiter Eingang geschaffen wurde. Das Grundstück umfasst ca qm, die Bruttogeschossfläche ist ca qm oberirdisch (plus Tiefgarage). Das Gebäude wird mit einem Flachdach mit Dachbegrünung versehen. Die Tiefgarage umfasst 41 Stellplätze. Es kommen 60 Aussenstellplätze hinzu. Das architektonische Konzept wurde zusammen mit den beiden Betreibern erstellt. Anmerkung: Die Anzahl der Zimmer ist in dieser Planung, die mittlerweile überarbeitet ist, noch mit 273 angegeben. Bedingt durch die Neukonzeption mit zwei Hotels hat sich die Anzahl der Zimmer auf 243 verringert, da mehr Parkflächen gefordert wurden.

7 Das Gebäude umfasst insgesamt 4 Ebenen: Erdgeschoss plus drei Etagen. Dazu kommt dann noch eine Tiefgarage. Projektstatus und Zeitplan: - Eine positive Stellungnahme seitens der Genehmigungsbehörde in München liegt für das geplante Projekt bereits vor. - Die finale Planung, zwei Hotels, wurde bei der Stadt München eingereicht. Der Bauvorbescheid wird in 08/2014 vorliegen, die endgültige Baugenehmigung in 10/ Beide Pachtverträge, sowohl mit Hampton als auch Holiday Inn, sind endverhandelt und können sofort unterzeichnet werden. Es handelt sich um ECHTE Pachtverträge mit fester Zahlung, die nicht an irgendwelche Umsätze etc. gebunden sind. Beide Verträge sind exakt identisch. - Baubeginn

8 4. Der Hotelmarkt in München. Angebots- als auch nachfrageseitig zeigt sich der Münchner Hotelmarkt dynamisch. Die Anzahl der geöffneten Betriebe liegt konstant bei 397 Betrieben, während sich die Anzahl der angebotenen Betten um 2,9 % auf rund Betten erhöhte. Der Hotelmarkt München ist durch das 3-Sterne Segment (55 %) geprägt. Für die kommenden Jahre ist von einem Kapazitätswachstum auszugehen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg die Anzahl der Ankünfte um 3,4 % (ca ) und die Übernachtungen um 5,4 % (ca ). Die Performancekennzahlen der Münchener Markenhotellerie bewegen sich im direkten nationalen Vergleich nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau. Die Kennzahlen konnten sich im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich steigern. Die durchschnittliche Zimmerauslastung stieg auf 74,9 % (+ 2,6 %). Die Average Room Rate (ARR) konnte sich ebenfalls um 8,9 % auf 123,00 steigern. Damit ist München im deutschlandweiten Vergleich mit Abstand die Nummer Eins. Die Messe München mit dem Internationalen Congress Center (ICM) ist mit rund 245 Veranstaltungen und ca Ausstellern eine der führenden Messegesellschaften Deutschlands. Rund 1.9 Millionen Teilnehmer besuchten die Messehallen im Jahr Das ICM gilt heute als eines der erfolgreichsten und modernsten Veranstaltungszentren der Welt. Bewertung und Ausblick: Das gute wirtschaftliche Umfeld sowie die Attraktivität des Tourismusstandortes haben auch im Jahr 2013 für eine steigende Nachfrage im Tourismussegment und von Seiten internationaler Hotelinvestoren gesorgt. Die ausgewogene Nachfrage sowohl aus dem Business-, als auch im Tourismussegment ermöglicht eine breitgefächerte Auslastung aller Hotelkategorien. Die CV-Projektentwicklung sieht insbesondere im Economy-Segment noch Bedarf für markengebundene Hotelprodukte. Geeignete Immobilienstandorte im Stadtbereich mit entsprechender Verkehrsinfrastruktur und der Nähe zur Messe-ICM, sind nicht zuletzt auch aufgrund der restriktiven Genehmigungspolitik der Stadt München stark begrenzt bzw. werden am Markt, wenn überhaupt überteuert angeboten.

9 5. Projektkosten und Kapitalbedarf. Grundstück 5.1Grundstücksankauf, inkl. Baugenehmigung E je qm BGF 5.2Erwerbsnebenkosten, 6% # Baukosten 5.4Hotel mit 152 Zimmern, Holiday Inn Express E je Zimmer 5.5Hotel mit 91 Zimmern, Hampton by Hilton E je Zimmer 5.6Tiefgarage, 41 Stellplätze E je Stellplatz 5.7Aussenanlagen Abbruchkosten Unvorhergesehenes # Baunebenkosten 5.10Architekt, Ingenieure % von Baukosten 5.11Behörden, Genehmigungen Projektmanagement und betreuung % Verkaufswert 5.13FF&E, Technical Service Assistence Pre-Opening Vermarktung/Verkauf # Finanzierung 5.16Grundstück 20 Monate (100%) Baukosten 16 Monate (50%) Baunebenkosten 14 Monate (66%) # Gesamtkosten (21,3 mio) Die Gesamtkosten sind professionell ermittelt und halten jeder Überprüfung stand. Ein Bauvertrag mit einem Generalunternehmer der das gesamte Gebäude erstellt ist ebenfalls endverhandelt.

10 Eine deutsche Großbank ist bereit, dass Projekt bei einem Eigenkapital von Euro zu marktüblichen Konditionen zu finanzieren. Der Kredit beläuft sich dann auf Euro. Die Pachtverträge mit Holiday Inn und Hampton sind endverhandelt. Die Pachtzahlungen daher exakt zu berechnen. Die Pachtverträge sind exakt identisch. Laufzeit jeweils 20 Jahre. -Holiday Inn zahlt im Monat 611 Euro für 91 Zimmer, p.a Hampton zahlt monatlich 581 Euro für 152 Zimmer, p.a Es handelt sich um die NETTO-Pachtzahlung OHNE Betriebskosten. Diese werden separat bezahlt! Es ergibt sich somit eine NETTO-Pachtzahlung in Höhe von Euro p.a.. Für den Standort München ist ein Kaufpreis in Höhe der 16fachen Jahresmiete als realistisch anzusetzen. Die Pachtverträge laufen über jeweils 20 Jahre und beinhalten zudem eine Option zur anschließenden Verlängerung. Ein realistischer Verkaufspreis liegt daher bei Euro. Es gibt bereits mehrere Interessenten, die das Hotel als langfristige Kapitalanlage erwerben wollen. Für den Endinvestor ergibt sich eine langfristig gesicherte Rendite, am Standort München, von 6.25%. Diese liegt weit über vergleichbaren Renditen im Wertpapieranlagebereich. Das Objekt wird einem Endinvestor als Share Deal angeboten, was beim Erwerb enorme Einsparungen bei den Erwerbsnebenkosten bedeutet und die Verkaufsmöglichkeiten erhöht. Im Ergebnis ergibt sich ein Projektgewinn von Euro.

11 6. Das Investorenangebot Gewinnanteil, Sicherheiten und Ablauf. 6.1 Anteilsverhältnisse. Bei einem Projektvolumen von 21.3 mio entsprechend 5.0mio einem Anteil von 23.5%. Dem Developer ist bewusst, dass das Vorhaben nur dann zu realisieren bzw. zu finanzieren ist, wenn ein Investor 5.0mio an Kapital, als Gesellschafterdarlehen, einbringt. Im Gegenzug hat der Developer bisher alle Vorleistungen und Vorkosten getragen und wird dies auch, soweit noch anfallend, bis zur Vorlage der Baugenehmigung weiter tun. Diese Systematik, dass der Investor in Praxis sein Kapital erst mit Erteilung der Baugenehmigung ins Projekt einbringt, bietet optimale Sicherheit im Vorfeld. Es werden bis zur Erteilung der Baugenehmigung noch weitere Kosten in Höhe von circa E für Planungs- und Notarkosten anfallen, die vollständig vom Developer getragen werden. Der Developer ist bereit, einem Investor, der 5.0mio einbringt, 65% der Geschäftsanteile (=Gewinnanteile) zu überlassen. Der Developer hält die verbleibenden 35%. 6.2 Die Projektgesellschaft. Für das Projekt wird eine Projektgesellschaft gegründet. Es handelt sich um eine GmbH & Co.KG. Die Position des Komplementärs und somit Vollhafters und Geschäftsführers wird eine GmbH des Developers übernehmen. Auf Wunsch kann der Investor selbstverständlich ebenfalls Geschäftsführer der Komplementär GmbH werden. Der Investor wird laufend über den Projektstand informiert (Reportingsystem). Der Anteil am Vermögen der Gesellschaft, wie auch am Gewinn, wird durch die Kommanditistenanteile dokumentiert. Hier übernimmt der Developer 35% und der Investor 65%. 6.3 Sicherheit für den Investor. Die Anteile des Developers (35%) werden von diesem an den Investor abgetreten. Diese Abtretung wird dann aufgehoben, wenn dem Investor sein eingebrachtes Gesellschafterdarlehen, plus Zinsen, sowie sein Gewinnanteil zugeflossen sind.

12 6.4 Die Projektgesellschaft und die projektbezogenen Verträge. Alle mit dem Projekt verbundenen Verträge werden von der PROJEKTGESELLSCHAFT gezeichnet. Dies umfasst primär -Kaufvertrag über das Grundstück -Pachtvertrag mit Hampton by Hilton -Pachtvertrag mit Holiday Inn Express -Bauvertrag mit Generalunternehmer -Kreditvertrag mit der Bank -etc.. Die Gründung der Projektgesellschaft muss daher sehr kurzfristig erfolgen. 6.5 Grundstück, Grundstücksankauf, Kosten. Der Developer hat das Grundstück zeitlich befristet gesichert. Sobald die Finanzierung des Projektes sichergestellt ist, kann der Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen werden. Da zum Zeitpunkt des Grundstückskaufes noch keine Baugenehmigung vorliegen wird, wird der Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung versehen. Dies bedeutet, dass der Kaufpreis erst dann zu zahlen ist, wenn die Baugenehmigung erteilt ist. Ebenso wird die Grunderwerbsteuer (3.5%) erst dann zur Zahlung fällig, wenn die Baugenehmigung vorliegt und der Kaufvertrag dann vollzogen wird. Durch die aufschiebende Bedingung werden mögliche Risiken beim Grundstücksankauf vermieden. Die anfallenden Notarkosten in Höhe von circa E sind losgelöst von der Baugenehmigung zu leisten. Diese trägt alleine der Developer um dem Investor auch hier optimale Sicherheit zu geben.

13 6.6 Der Status bei den Pachtverträgen. Die Pachtverträge für beide Hotels sind endverhandelt und können SOFORT nach Gründung der Projektgesellschaft unterzeichnet werden. Die Unterzeichnung soll noch im JULI 2014 erfolgen, sodass ein gewisser Zeitdruck besteht, da auch die Hotelbetreiber Klarheit benötigen. 6.7 Die Projektfinanzierung. Es gibt mehrere Banken, die grundsätzlich bereit sind, das Projekt zu finanzieren. Man muss an dieser Stelle anmerken, dass Hotelfinanzierungen nicht einfach zu beschaffen sind in Deutschland. Die WGZ Bank hat sich klar zum Projekt erklärt, nach Prüfung der Projektunterlagen, Berechnungen, Pachtverträgen (im Entwurf) und der Projektstudie. Finale Voraussetzung für die Finanzierung in Höhe von circa 16,23 mio ist ein Eigenkapital in Höhe von Euro. Um die Verhandlungen mit einer Bank finalisieren zu können, müsste ein Investor sein Interesse im Rahmen eines konditionierten LOI erklären und seine Bonität nachweisen. Ist diese gegeben, wird eine konditionierte Kreditzusage der WGZ Bank kein Problem sein. 6.8 Das Gesellschafterdarlehen. Das Kapital bringt der Investor in die gemeinsame Projekt GmbH & Co. KG als Gesellschafterdarlehen ein. Wir halten dies steuerlich für vorteilhaft, weil die entstehenden Zinsen bei der Projektgesellschaft als Betriebskosten zum Ansatz kommen und der Investor diese losgelöst vom Gewinnanteil, separat vereinnahmen kann. Die Laufzeit des Darlehens orientiert sich an der Laufzeit des Projektes mit circa 20 Monaten. Das Darlehen wird mit 6% p.a. verzinst. Ein entsprechender Darlehensvertrag wird geschlossen. Das Kapital ist vom Investor vorab zu dokumentieren und wird dann bei der finanzierenden Bank blockiert angestellt. Erst mit Sicherstellung der Gesamtfinanzierung und erteilter Baugenehmigung wird das Kapital physisch bewegt.

14 6.9 Der Projektgewinn. Wir sehen im Verkauf des Hotels bei einem Kaufpreisfaktor 16 der Nettopacht kein Problem am Standort München. Es gibt bereits mehrere Interessenten. Aktiv können die Verkaufsverhandlungen nach erfolgtem Baubeginn angegangen werden. Den optimalen Verkaufserlös wird man dann erzielen, wenn das Hotel erstellt und an die Betreiber übergeben ist. Geplanter Verkaufserlös (JNKM mit Faktor 16)./.Gesamtkosten des Projektes =Projektgewinn /.Zinsen für das Gesellschafterdarlehen ( E, 6%, 20 Monate Laufzeit) =Projektgewinn nach Zinszahlung an Investor Gewinnanteil Investor (65%) Gewinnanteil Developer (35%) Gesamtzahlung an Investor (Gewinnanteil + Darlehenszinsen) Bezogen auf ein Investment von 5.0mio entspricht dies 85,4 %

15 7. Die Projektbewertung. 7.1 Die Projektkonzeption, zwei Hotels zu errichten, ist stimmig und durch die unabhängige Studie, wie auch die Bereitschaft von Banken das Projekt zu finanzieren, bestätigt. Es handelt sich um einen nachhaltig guten Standort. 7.2 Es liegt ein klares Zahlenwerk vor, da Grundstückskaufpreis, Pachtverträge, Bauvertrag endverhandelt sind. 7.3 Das Projekt hat einen Status erreicht, dass eine sofortige Realisation möglich ist. Es gibt keinerlei unbekannte Punkte. 7.4 Ein finaler Verkauf des fertigen Hotels ist am Standort München, bei den bekannten Pächtern und einem 20 jährigen Betreibervertrag als unkompliziert anzusehen, da 3 Sterne Hotels sehr viel einfacher zu platzieren sind als 4 oder 5 Sterne Objekte. Der angesetzte Kaufpreis ist mit Jahresfaktor 16 realistisch. 7.5 Durch ein Anteilsverhältnis 65:35 zu Gunsten des Investors respektiert der Developer den Umstand, dass das Gesellschafterdarlehen unabdingbar für die Gesamtfinanzierung ist. 7.6 Der Developer verpfändet seine Geschäftsanteile an den Investor, der somit 100% der Projektgesellschaft kontrolliert. Bis zur Erteilung der Baugenehmigung trägt der Developer alle noch anfallenden Kosten selbst, um für den Investor jedwedes Risiko zu egalisieren. 7.7 Der Developer hat sehr viel Zeit und Engagement in das Projekt investiert, alle Verhandlungen eigenständig geführt und verfügt über die notwendige Erfahrung sowohl bautechnisch als auch kaufmännisch um das Projekt erfolgreich zu realisieren. 7.8 Der Profit von 85,4% ist exorbitant hoch, jedoch durch das transparente Zahlenwerk absolut nachvollziehbar. 7.9 Sämtlich Unterlagen zum Projekt liegen vor (Baupläne, Status Baugenehmigung, Grundstückskaufvertrag im Entwurf, Pachtverträge im Entwurf, Bauvertrag im Entwurf, unabhängige Projekt- und Standortstudie etc.) und können eingesehen werden.

16 Haftungsbeschränkung: Unsere Angaben beruhen auf Informationen und den uns überlassenen Unterlagen der Auftraggeberin, die wir nach besten Wissen und Gewissen auf Plausibilität geprüft haben. Weder die Auftraggeberin noch wir können daher für deren Richtigkeit und Vollständigkeit eine Haftung übernehmen. Dieses Exposé stellt kein Verkaufsangebot dar. Es dient lediglich dazu, allgemeine Informationen zu dem Objekt zu Verfügung zu stellen. Das Exposé ist nicht Bestandteil eines Kaufvertrages. Weder die Verkäuferin noch wir oder unsere Mitarbeiter sind im Rahmen des Exposés berechtigt, wie auch immer geartet Zusicherungen, Garantien, Auskünfte, Beschaffenheitsangaben oder öffentliche Äußerungen hinsichtlich des Objektes zu geben. Diese können nur Gegenstand eines noch zu verhandelnden Kaufvertrages sein. Die Unterlagen sind vertraulich und nur für Sie bestimmt. Wir weisen darauf hin, dass eine Weitergabe an Dritte, ohne unsere Zustimmung, nicht gestattet ist.