Büro- und Investmentmärkte im Überblick

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1 CITY SURVEY Deutschland /2018 Accelerating success. Büro- und Investmentmärkte im Überblick

2 Erwartungen übertrofen! Matthias Leube Chief Executive Oicer Bereits zum Jahresbeginn waren wir bei unserer Prognose für das Gesamtjahr von einem überdurchschnittlich starken Ergebnis in den sieben deutschen Investment- und Bürovermietungszentren ausgegangen. Mit dem höchsten Flächenumsatz bzw. Transaktionsvolumen der vergangenen Dekade endete das Jahr sogar noch positiver als anfänglich erwartet. In einem realistischen Basisszenario gilt es in Phasen eines ausgeprägten Vermieter- bzw. Verkäufermarktes natürlich immer auch, die voranschreitende Angebotsverknappung als limitierenden Faktor zu berücksichtigen. Im Prinzip ist die Aussicht auf das Jahr 2018 eine Blaupause der letztjährigen Vorhersage. Vor dem Hintergrund der mittelfristig anhaltenden positiven Konjunktur-, Kapital- und Immobilienmarkttrends wird sich die ausgedehnte Hochphase im Gleichschritt beider Marktsegmente fortsetzen. Allerdings schreitet auch die Angebotslücke auf dem Miet- und Investmentmarkt durch sich reduzierende Leerstände und zusätzliches Kapital fort. Die Fragezeichen bezüglich der Dauer des Niedrigzinsumfeldes, der Stabilität der Eurozone und des geopolitischen Umfeldes werden uns auch in 2018 beschäftigen. Unabhängig davon beindet sich Deutschland in einer sehr robusten Export- und Binnenkonjunktur und steht in diesem Umfeld für grund solide, diversiizierte Immobilienmärkte, die die Nachfrage von Nutzern und Käufern aus dem In- und Ausland weiter steigen lassen. Die überdurchschnittliche Performance der sieben deutschen Immobilienhochburgen wird sich daher auch 2018 nicht ausschließlich an der Höhe der erzielten Umsatzleistungen messen lassen. Steigende Kaufpreise, die ihren Boden auch noch nicht gefunden haben, Mietpreiswachstum auf breiter Basis, absolute Tiefststände bei Leerständen oder vielfache Überzeichnungen bei Transaktionen werden ebenfalls Ausdruck und Begleiterscheinungen dieser ungewöhnlich stabilen, langanhaltenden Hochphase bleiben. 2

3 Inhalt Marktdaten im Überblick Bürovermietung und Investment 4 Deutschland gesamt Berlin Bürovermietung 6 Investment 8 Einzelhandel Investment 10 Industrie- und Logistik Investment 12 Hotel Investment 14 Bürovermietung 16 Investment 18 Düsseldorf Bürovermietung 20 Investment 22 Frankfurt Bürovermietung 24 Investment 26 Hamburg Köln Bürovermietung 28 Investment 30 Bürovermietung 32 Investment 34 München Bürovermietung 36 Investment 38 Stuttgart Bürovermietung 40 Investment 42 Research Dienstleistungen 44 Glossar / Deinitionen 46 Standorte / Kontakte 47 3

4 Marktdaten im Überblick Bürovermietung BÜROFLÄCHENBESTAND in Mio. m² BÜROFLÄCHENUMSATZ in m² TOP 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART,,,,,,,, Veränderung ggü. Vorjahr in % PROGNOSE bis Ende BÜROFLÄCHENUMSATZ in m² (Gesamtjahr) -Jahres-Durchschnitt Nachhaltig erzielte SPITZENMIETE in /m² PROGNOSE bis Ende ,,,,,,, DURCHSCHNITTSMIETE in /m²,,,,,,, PROGNOSE bis Ende BÜROFLÄCHENLEERSTAND in m² LEERSTANDSQUOTE in %,,,,,,,, Veränderung ggü. Vorjahr in bp* PROGNOSE bis Ende Die Angaben für Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Köln beziehen sich auf das jeweilige Stadtgebiet, die Angaben für Frankfurt, München und Stuttgart auf den Gesamtmarkt. *) Basispunkte Investment TRANSAKTIONSVOLUMEN in Mio. DEUTSCHLAND TOP 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART Veränderung ggü. Vorjahr in % PROGNOSE bis Ende TRANSAKTIONSVOLUMEN in Mio. (Gesamtjahr) -Jahres-Durchschnitt SPITZENRENDITE BÜRO in % SPITZENRENDITE EINZELHANDEL in % SPITZENRENDITE INDUSTRIE /LOGISTIK in % ,,,,,,,,,,,,,,, ** **) Bezieht sich auf die für Logistik deinierten Marktgebiete 4

5 TOP 7 Immobilienzentren Aktuelle Marktbedingungen für Immobilienakteure Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt am Main Marktbeherrschender Akteur am Bürovermietungsmarkt Investmentmarkt Vermieter Verkäufer ausgeglichen ausgeglichen Mieter Käufer Aktuelle Marktverfassung und Trend bis Jahresende Colliers International Stuttgart München 5

6 Fast Facts INVESTMENT Transaktionsvolumen in Mio... Portfoliotransaktionen % % TOP % % Internationale Käufer % % Internationale Verkäufer % % Spitzenrendite, %, % Einzelhandel Investment Transaktionsvolumen Der Verkauf von deutschen Einzelhandelsimmobilien erzielte ein Transaktionsvolumen von 12,0 Mrd.. Auch wenn damit der Vergleichswert des Ausnahmejahres 2015 von 16,0 Mrd. nicht erreicht wurde, zählt das Ergebnis im weit zweistelligen Milliardenbereich zu den mit Abstand stärksten Jahresabschlüssen der vergangenen zehn Jahre. Der langjährige Durchschnitt wurde um 35 % übertrofen. Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. ) , Gesamtjahr 8, , Mittelwert , ,96 Die drei größten Verkäufe des Jahres waren Portfolios in der Größenordnung zwischen 650 und 700 Mio.. Zu dem Großdeal aus dem zweites Quartal, bei dem 90 Geschäftshäuser von Corestate an Universal Investment im Auftrag der Bayerischen Versorgungskammer übergingen, kamen im starken viertes Quartal zwei weitere Verkäufe hinzu. Dabei handelt es sich um einen aus zwei Einzelhandelsobjekten bestehenden Teil des gemischten Primus-Portfolios, das von der RFR Holding an die österreichische Signa Prime Selection veräußert wurde. Bei den beiden Objekten handelt es sich um die Projektentwicklung Upper Zeil in Frankfurt sowie den 50-%-Anteil des Karstadthauses am Münchener Hauptbahnhof. Des Weiteren wechselten 13 vornehmlich in B-und C-Städten gelegene Karstadthäuser den Besitzer. Hier agierte die RFR Holding als Käufer, hinter dem Verkauf stand der israelische Geschäftsmann Beny Steinmetz. Insgesamt nahm der Marktanteil von Portfolien gegenüber dem Vorjahr von 48 % in 2016 auf 63 % in zu, was einem Transaktionsvolumen von 7,5 Mrd. entspricht. Transaktionsvoumen nach Immobilientyp (Anteil in %) Einkaufszentren a-Lage / Geschäftshäuser Fachmärkte / Fachmarktzentren Bei den größten Einzeldeals handelt es sich um die drei Einkaufszentren Rhein-Ruhr-Zentrum in Mülheim an der Ruhr, das Shopping Center Nova Eventis bei Leipzig sowie die East Side Mall in Berlin, die im Oktober ihre Pforten öfnete und noch im Projektstadium veräußert wurde. Angebot und Nachfrage Anders als die erwähnten Megadeals vermuten lassen, beherrschten vor allem kleinteilige Fachmarktportfolien oder einzelne Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren das Marktgeschehen. Rund 47 % des in Einzelhandelsimmobilien investierten Kapitals entielen auf den Immobilientyp, weit mehr als auf Einkaufszentren mit 27 % und innerstädtische Geschäftshäuser mit 26 %. Supermärkte, Discounter und SB-Warenhäuser, also Fachmärkte des Lebensmitteleinzelhandels, standen bei Investoren erneut besonders hoch im Kurs. Eine Folge dieser Nachfragestruktur ist auch der vergleichsweise hohe Anteil von Investments außerhalb der sieben deutschen Investmenthochburgen, der sich auf über drei Viertel der Anlagesumme beläuft. 10

7 Insgesamt investierten ausländische Investoren rund 5,6 Mrd. (65 %) in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien, was im Vergleich zum Vorjahr einer satten Steigerung von 71 % entspricht. Darüber hinaus zeigte sich, dass ausländische Investoren auch ein höheres Risiko bei ihren Investitionen in Deutschland eingehen und neben den klassischen Core- und Core-Plus Objekten verstärkt in Value-Add-Objekte investierten und diesen Anteil im Vergleich zum Vorjahr fast verdreifachten (13 %). Renditen Die Kombination aus einer weiterhin steigenden Nachfrage bei Logistikinvestments und dem Mangel an kurzfristig am Markt verfügbaren Produkten sorgte auch zum Jahresende nochmal für Druck auf die Renditen. Während im Dezember 2016 die Spitzen-Brutto-Rendite für Core-Immobilien innerhalb der Top- 7 Investmentmärkte bei 5,4 % lag, sank diese in den vergangenen Monaten um satte 75 Basispunkte auf 4,65 %. Im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro und Einzelhandel konnten Logistikimmobilien hier die größte Kompression in den vergangenen 12 Monaten verzeichnen. Auch im Light-Industrial-Bereich sehen wir eine nachhaltig positive Entwicklung und erwarten für 2018 einen sehr aktiven Käufer- und Verkäufermarkt. Mega-Trends wie Globalisierung und Digitalisierung und die daraus wachsende Industrie 4.0 sorgen dafür, dass in der deutschen Industrie ein Umbruch stattindet. Deutschland hat großes Interesse daran, seine führende Position im produzierenden Gewerbe zu festigen und weiter auszubauen. Aus diesem Grund geht mit dem technologischen Fortschritt auch einher, dass zukünftig verstärkt innovative und lexible Hallen- und Bürokonzepte benötigt werden, die beispielsweise den zunehmenden Einsatz von Robotern in Werkshallen gewährleisten. Das weckt wiederum das Interesse der Anleger, die für Light-Industrial-Objekte mit attraktiven Renditen bis 6 % innerhalb der Top-7 Märkte rechnen können. Fazit und Prognose Rückblickend zeigt sich, dass Deutschland auch weiterhin weltweit zu einem bevorzugten Standort für Investments zählt und aktuell immer mehr Anleger, die unter anderem von der hohen wirtschaftlichen Stabilität angezogen werden, den Blick nach Deutschland richten. Der Andrang bei Logistikimmobilien ist ungebrochen hoch durch den rasant wachsenden Online-Handel, der für eine steigende Nachfrage bei Lager- und Logistiklächen in Deutschland sorgt. Der Markt kommt jedoch mit neuen Projektentwicklungen bzw. neuen am Markt verfügbaren Anlageprodukten kaum hinterher, so dass beispielsweise Forward Funding eine zunehmend größere Rolle auf dem Industrie- und Logistikinvestmentmarkt spielen wird. Für 2018 erwarten wir einen ähnlich hohen Nachfragedruck auf Logistik-Assets, der vorwiegend durch die Produktknappheit ausgebremst werden könnte. Käufergruppen (in Mrd. / Anteil in %) Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Pensionskassen / Pensionsfonds Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Projektentwickler / Bauträger Corporates / Eigennutzer Sonstige Investoren Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Projektentwickler / Bauträger Corporates / Eigennutzer Private Investoren / Family Offices Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Sonstige Investoren 0,0 0,5 1 1,5 2 2, % 24 % 19 % 14 % 3 % 7 % Verkäufergruppen (in Mrd. / Anteil in %) 0,0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3, % 23 % 12 % 6 % 5 % 9 % Spitzenrendite Lager- und Logistikimmobilien in den TOP 7 (Mittelwert in %) 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 Q4 13 TOP 7 Q4 14 Q4 15 Q4 16 Q

8 Fast Facts INVESTMENT Transaktionsvolumen in Mio... Portfoliotransaktionen % % TOP % % Internationale Käufer % % Internationale Verkäufer % % Spitzenrendite, %, % Transaktionsvolumen Hotelimmobilien (in Mrd. ) 6,0 5,0 4,0 4,47 5,16 4,19 Hotel Investment Transaktionsvolumen Nach mehreren Jahren der Rekorde begab sich der deutsche Hotelinvestmentmarkt im Jahr in ruhigeres Fahrwasser, verzeichnete aber wieder ein erfolgreiches Jahr. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,2 Mrd. wurde das Rekordergebnis aus dem Jahr 2016 um 19 % unterschritten, notierte aber dennoch das dritthöchste Ergebnis der letzten 10 Jahre. Im vergangenen Jahr waren es vor allem wieder einzelne Hotels, die den Besitzer wechselten. Die Produktknappheit auf dem Hotelinvestmentmarkt verdeutlichte sich am sinkenden Anteil der großvolumigen Portfoliotransaktionen, die trotz weiterhin großer Nachfrage das Transaktionsvolumen limitieren. Mit einem Anteil von 31 % am Transaktionsvolumen oder gut 1,3 Mrd. büßten Portfolioverkäufe im Vergleich zum Vorjahr 15 Prozentpunkte ein. Einzelverkäufe kamen auf knapp 2,9 Mrd.. Eine der größeren Transaktionen im vergangenen Jahr war der Verkauf eines Hamburger Hotelprojekts bestehend aus einem Holiday Inn und Super 8, welches sich Union Investment sicherte. 3,0 3,10 Angebot und Nachfrage 2,0 1,70 1,0 0, Gesamtjahr Mittelwert Nationale Investoren setzten sich im Vergleich zum Vorjahr gegenüber den internationalen Käufern durch und tauschten dabei die Anteile des Vorjahres aus. Waren es im letzten Jahr die internationalen Investoren, die rund 54 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen konnten, waren es nun die Käufer aus dem Inland. Insgesamt steuerten diese knapp 2,3 Mrd. zum Transaktionsvolumen bei. Transaktionsvoumen nach Sternekategorien (in %) Boarding House 5 Sterne 3 Sterne 1 Stern Sonstige 2 Sterne Sterne Auf Verkäuferseite zeichnete sich ein ähnliches Bild ab. Deutsche Investoren trennten sich von Hotelobjekten im Wert von knapp 2,5 Mrd. und hielten ihren Anteil am Transaktionsvolumen stabil bei 59 %. Wieder waren es die 4-Sterne-Hotels, durch deren Verkauf der größte Anteil am Transaktionsvolumen generiert wurde. Im Vergleich zum Vorjahr reduzierten diese ihren Anteil um lediglich 2 Prozentpunkte und erwirtschafteten mit rund 2,2 Mrd. 52 % des Transaktionsvolumens. Dahinter folgte die Kategorie, die den Löwenanteil aller klassiizierten Hotels in Deutschland stellt 3-Sterne-Hotels. Diese konnten im Vergleich zum Vorjahr ihren Anteil um 7 Prozentpunkte ausbauen und kamen in Summe auf knapp 1,1 Mrd.. 5-Sterne-Hotels hielten ihren Anteil am Transaktionsvolumen in etwa konstant und trugen gut 400 Mio. bei. Im 1- bis 2-Sterne Bereich wurden circa 230 Mio. umgesetzt. Boarding Häuser konnten ihren Anteil weiter steigern und zeichneten für rund 220 Mio. verantwortlich. 14

9 Hamburg City Facts HAMBURG Einwohnerzahl in. Sozialversicherungsplichtig Beschäftigte in. Arbeitslosenquote in % Verfügbares Einkommen/Kopf in Fast Facts BÜROVERMIETUNG HAMBURG Veränderung ggü. Vorjahr Flächenumsatz. m², % Vermietungsumsatz. m², % Spitzenmiete, / m², % Durchschnittsmiete, / m², % Leerstandsquote, % - bp* Flächenbestand, Mio. m², % Erzielte Mietpreisspannen.,. Bürovermietung Flächenumsatz Der Flächenumsatz am Hamburger Büromarkt belief sich zum Ende des Jahres auf rund m² und überschritt damit die prognostizierte Marke von m². Das Endergebnis konnte somit auch das sehr gute Vorjahresergebnis von m² um rund 14 % übertrefen. Im Vergleich zum Flächenumsatz der vergangenen fünf Jahre lag der Flächenumsatz in gut 16 % höher. Aufällig im Jahresverlauf war vor allem der Flächenumsatz durch Großanmietungen über m², die das Ergebnis in die Höhe katapultierten. Darunter iel die Interimsanmietung der Universität am Überseering 35 (City Nord) im ersten Quartal mit circa m² sowie die Anmietungen vom Verlagshaus Gruner+Jahr am Hannoverschen Bahnhof (HafenCity) und von Olympus an der Wendenstraße (City Süd) mit je über m² Büroläche. HAMBURG Spanne in / m² Durchschnitt in / m² City, -,, HafenCity, -,, Hafenrand, -,, Alster West, -,, Alster Ost, -,, St. Georg, -,, City Süd, -,, St. Pauli, -,, Altona, -,, Bahrenfeld, -,, Eimsbüttel, -,, Eppendorf, -,, Am Flughafen, -,, City Nord, -,, Barmbek, -,, Wandsbek, -,, Winterhude 447 Eppendorf Barmbek Eimsbüttel Harvestehude Uhlenhorst Bahrenfeld Sternschanze Hamburg 1 St.Georg St. Pauli 19 Altona Altstadt Hammerbrook 3 7 HafenCity Wandsbek 24 5 Harburg, -,, Peripherie Ost, -,, Peripherie West, -,, Harburg *) Basispunkte 28

10 Zudem fand der Baustart für die Erweiterung des Unternehmenssitzes von Jungheinrich am aktuellen Standort im Friedrich-Ebert-Damm 129 (Barmbek) statt. Der Neubau wird rund m² umfassen. In Summe vereinten diese vier Abschlüsse rund ein Sechstel des in erzielten Flächenumsatzes. Allerdings iel lediglich der Erweiterungsbau in das vierte Quartal. Hier trugen vor allem Anmietungen in der Größenordnung bis m² zum starken Jahresabschluss bei. Mieten Bürolächenumsatz in m Die ungebrochen hohe Nachfrage am Hamburger Büromarkt führte im Jahresverlauf zu Veränderungen im Mietniveau: Der durchschnittliche Mietpreis kletterte binnen eines Jahres von 15,10 /m² auf 15,40 /m² und erfuhr somit eine Steigerung von rund 2 %. Auch in 2018 wird ein Anstieg bei anhaltend hoher Nachfrage nicht ausbleiben. Bereits jetzt rufen in der City sowie HafenCity mehr als die Hälfte aller Anmietungen größer m² einen Mietpreis von über 20,00 /m² auf. Zusammen mit der City Süd bilden die City und HafenCity die nachfragestärksten Teilmärkte Hamburgs, sodass vor allem in diesen ein weiterer Anstieg des Mietniveaus zu erwarten ist. Die Spitzenmiete von der Hansestadt beindet sich seit Ende 2016 auf dem konstanten Niveau von 26,00 /m². Im Zuge der Vermarktung von Neubaulächen, insbesondere in der HafenCity und City, kann es auch hier zu einer Erhöhung im Jahresverlauf 2018 kommen. Angebot und Leerstand Vermietung Eigennutzer Bürolächenfertigstellung (in m 2 ) (Neubau-) Fertigstellungen davon vermietet / eigengenutzt Das Angebot an Bürolächen nahm insbesondere die Branche Information und Telekomunikation in Anspruch. Maßgeblich trug zum Branchenanteil von 17 % die Anmietung vom Verlagshaus Gruner+Jahr bei. Zweitstärkste Branche waren mit einem Anteil von 14 % am Flächenumsatz die Beratungsunternehmen, welche traditionell auf Platz 1 zu inden sind. Ebenfalls 14 % der Anmietungen kamen aus der Branche Verarbeitendes Gewerbe. Gefolgt von der Bau- und Immobilienbranche mit rund 13 %. Innerhalb dieser war mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf Business Center und Coworking Spaces zurückzuführen. Unter anderem hat sich Regus (Spaces) im Kallmorgen Tower an der Willy-Brandt-Straße 23 rund m² gesichert. Durch die regen Vermietungsaktivitäten beziferte sich das Angebot der Hansestadt zum Jahresende auf m². Die Leerstandsquote sank innerhalb eines Jahres um 50 Basispunkte, von 5,0 % auf 4,5 % und gewann dadurch wieder an Dynamik, nachdem diese sich im Jahresverlauf 2016 auf dem konstanten Level von 5,0 % bewegte. In 2018 wird die Leerstandsquote aufgrund der hohen Nachfrage aller Voraussicht nach weiter fallen. Leerstandsquote (in %) und Leerstand (in m²) Spitzen- und Durchschnittsmieten (in /m²) 24,00 7,0% ,0% ,2% 5,0% ,5% ,50 25,00 26,00 26,00 14,00 14,50 14,50 15,10 15, Spitzenmiete Durchschnittsmiete 29

11 Entwicklungsschwerpunkte Die Pipeline für 2018 beläuft sich auf rund m 2. Allen voran werden neue Objekte in der HafenCity dem Markt zugeführt, wie zum Beispiel das Watermark und Shipyard. Gerade in der HafenCity waren in der Vergangenheit risikofreudige Projektentwickler, die spekulativ mit dem Bau neuer Bürogebäude begannen, zu beobachten. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere nach modernen Bürolächen, lässt das Risiko von Leerständen erwartungsgemäß gen Null gehen. Die Nutzer schätzen zunehmend die Lage und Infrastruktur der HafenCity und sehen diesen Teilmarkt nicht nur als Ausweichoption aufgrund des raren Flächenangebotes in der City. Fazit und Prognose Der Bürovermietungsmarkt Hamburg kann auf ein starkes Umsatzergebnis zurückblicken: In wurden sowohl der durchschnittliche Flächenumsatz der letzten zehn Jahre um rund 23 % als auch der durchschnittliche Flächenumsatz der letzten fünf Jahre um rund 16 % übertrofen. Der Boom am Hamburger Büromarkt hält damit, nicht zuletzt aufgrund der soliden wirtschaftlichen Verfassung am Arbeitsmarkt, weiter an. Auch wenn noch keine Anzeichen für ein Ablachen der Dynamik zu sehen sind, wird sich voraussichtlich der in erzielte Flächenumsatz in diesem Jahr nicht wiederholen. Ein Ergebnis von über m² scheint aber dennoch realistisch. Fast Facts INVESTMENT HAMBURG Transaktionsvolumen in Mio... Portfoliotransaktionen % % Internationale Käufer % % Internationale Verkäufer % % Wichtigste Nutzungsart Büro: % Büro: % Spitzenrendite Büro, %, % Transaktionsvolumen (in Mio. ) Immobilientypen (Transaktionsvolumen Anteil in %) Grundstücke Hotel Einzelhandel Mischnutzung Logistik / Industrie Büro Investment Gewerbeimmobilien Transaktionsvolumen Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Immobilienmarkt in Hamburg erzielte ein Ergebnis von 3,4 Mrd.. Somit lag das Transaktionsvolumen rund 17 % über dem langjährigen Durchschnitt der letzten 10 Jahre, aber rund 31 % unter dem Rekordjahr 2016 mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd.. Das Ergebnis in ist auf ein sehr starkes Abschlussquartal mit einem Volumen von über 1,4 Mrd., verteilt auf 36 Transaktionen, zurückzuführen. Primär ielen zwei Objekte des bundesweiten Signa-Portfolios im jeweils dreistelligen Millionenbereich stark ins Gewicht. Mit dem Erwerb der Alsterarkaden und des Kaufmannshauses im Citygebiet konnte die Signa Holding zwei Hamburger Core-Immobilien von der RFR Holding GmbH in ihr Portfolio übernehmen. Die Ruhe am Hamburger Investmentmarkt im ersten Dreivierteljahr in ging damit in eine spektakuläre Jahresendralley über. Angebot und Nachfrage Der Produktmangel am Markt, insbesondere von Core-Objekten in der City, limitierte ein noch höheres Transaktionsvolumen in der Hansestadt. Insgesamt wurden fünf Transaktionen über 100 Mio. registriert: Im Teilmarkt HafenCity wurde das HafenCity Gate aus dem Odin-Portfolio der Orion Capital Mangers an die Patrizia AG veräußert. Außerdem wechselten das Hotel Radisson Blue an der Marseiller Straße 2 (rund 200 Mio., Alster West), die Kaisergalerie an den Großen Bleichen 31 (rund 170 Mio., City) sowie die beiden Objekte aus dem Signa-Portfolio im Citygebiet (Alsterarkaden, Kaufmannshaus) die Besitzer. Die drei Großinvestments in der City machten mehr als 50 % des Transaktionsvolumens im Teilmarkt aus. In vereinte, wie in den letzten Jahren, die Assetklasse Büro rund zwei Drittel (67 %) des Transaktionsvolums auf sich. Weit abgeschlagen, belegte der Hotelsektor mit einem 30

12 Marktanteil von rund 16 % Rang 2. Des Weiteren waren Grundstücksverkäufe mit einem Anteil von rund 7 % am Markt den Einzelhandelsimmobilien überlegen, welche mit rund 5 % nur einen geringen Marktanteil aufwiesen. Gemischt genutzte Objekte waren zu einem Anteil von 4 % am Transaktionsgeschehen beteiligt. Industrie- und Logistikverkäufe blieben folglich nahezu aus in der Hansestadt. Das meiste Kapital investierten Asset-Manager am Hamburger Markt für gewerbliche Immobilien. Rund 22 % verbuchte diese Käufergruppe für sich. An zweiter Stelle platzierten sich die ofenen und Spezialfonds, mit einem Anteil von rund 18 %. Die Immobilien AGs folgten mit einem Anteil von rund 17 %. Auf Verkäuferseite spiegelte sich der erste Rang, denn auch hier waren die Asset-Manger die aktivste Gruppe am Markt mit einem Anteil von rund 23 %. Opportunity und Equity Fonds verkauften rund 21 % des Transaktionsvolumens, Projektentwickler bzw. Bauträger rund 16 %. Hamburger Immobilien waren in nicht nur auf nationaler, sondern auch auf internationaler Bühne gefragt. Internationale Investoren erlangten einen Anteil von 43 %. Das Kapital kam vor allem aus den Nachbarstaaten Österreich, Schweiz und Frankreich sowie Norwegen, Großbritannien und den USA. Asiatisches Kapital, das bundesweit stärker angelegt wurde als in den Vorjahren, konnte bisher noch nicht im großen Stil in der Hansestadt platziert werden. Auf internationaler Verkäuferseite lag der Anteil am Transaktionsvolumen bei rund 29 %. Renditen Alle Assetklassen verzeichneten binnen eines Jahres deutliche Renditekompressionen, am stärksten veränderte sich die Spitzenrendite von Logistikimmobilien. Die Rendite iel hier um 85 Basispunkte, von 5,50 % auf 4,65 %. Die Spitzenrendite von 1a-Büro sowie 1a-Geschäftshäusern korrigierte sich um jeweils 20 Basispunkte nach unten, sodass gegenwärtig im Bürosegment Renditen von 3,30 % und für Geschäftshäuser von 3,20 % erzielbar sind. Sowohl der Angebotsmangel, insbesondere an Core-Objekten in der Innenstadt, als auch die fortwährende Niedrigzinspolitik der Zentralbanken lassen die Renditen zunehmend unter Druck stehen. Daher sinken diese nicht nur mehr im CBD, sondern auch in den umliegenden Teilmärkten, wie der City Süd und in St. Georg, deutlich. Fazit und Prognose Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Hamburg beindet sich trotz des Produktmangels in einer guten Verfassung. Auch die ungebrochen hohe Nachfrage am Bürovermietungsmarkt begünstigt die Situation für Investoren. Mit Blick auf die Pipeline stehen einige Forward Deals sowie großvolumige Abschlüsse für das Jahr 2018 an, sodass das Transaktionsvolumen aller Voraussicht nach wieder die 4,0 Mrd. -Marke erreichen wird. Käufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Offener Fond / Spezialfond Immobilien AGs Projektentwickler / Bauträger Private Investoren / Family Offices Sonstige Investoren Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Opportunity Fonds / Private Equity Fonds Projektentwickler / Bauträger Immobilien AGs Private Investoren / Family Offices Sonstige Investoren % 18 % 17 % 14 % 8 % 21 % Verkäufergruppen (in Mio. / Anteil in %) 0 23 % 21 % 16 % 9 % 7 % 25 % Corinna Nürnberger Consultant Research corinna.nuernberger@colliers.com 31