Grußwort der Baudezernentin Marianne Grosse

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1 2. Wohnprojekte-Tag Rheinland-Pfalz im Rathaus Mainz Der zweite rheinland-pfälzische Wohnprojektetag fand am 7. Oktober 2016 im Mainzer Rathaus statt. Ich hatte ja keine Ahnung, dass es so viele Initiativen in Rheinland-Pfalz gibt, staunte eine Projektgründerin aus dem Westerwald. Gut hundert Gäste nutzten die Gelegenheit, sich zu informieren, auszutauschen und zu vernetzen und den Workshops miteinander zu diskutieren. Veranstalter war die Landesberatungsstelle Neues Wohnen Rheinland-Pfalz bei der Landeszentrale für Gesundheitsförderung in Rheinland-Pfalz e.v. (LZG). Die Landesberatungsstelle ist ein Förderprojekt des Ministeriums für Soziales, Arbeit, Gesundheit und Demografie des Landes Rheinland-Pfalz. Marktplatz für Erfahrungsaustausch Im Rathausfoyer präsentierten Initiativen, Expert/-innen und Finanzierungspartner ihre Arbeit und gaben Informationen. Darunter die rheinland-pfälzischen Wohnprojekt-Genossenschaften, Projektberater/-innen sowie die GLS- und die Umweltbank. Grußwort der Baudezernentin Marianne Grosse Marianne Grosse, Baudezernentin der Stadt Mainz, begrüßte die Gäste. Seit über einem Jahr gehe die Stadt Mainz aktive Schritte zur Umsetzung von Baugruppenprojekten und Baugemeinschaften. Die Beschlüsse des Stadtrats hätten den Weg dafür frei gemacht. Aufgrund der Landesförderung durch den Experimentellen Wohn- und Städtebau (ExWoSt) sei es möglich gewesen, ein Expertenteam mit der Prozessbegleitung zu beauftragen und man habe nun kompetente Partner für alle Fachfragen an der Seite. Auf den Exkursionen nach Köln und in andere Großstädte habe Sie die Erfolge von Baugruppen in der Stadt schätzen gelernt. Ich kann Ihnen nur empfehlen: Machen Sie Exkursionen!, riet Grosse. Jetzt arbeite man gemeinsam mit der Architektenkammer an Fortbildungsangeboten, das Beratungsteam biete Publikumsveranstaltungen, Stammtische und Projektwerkstätten an. Sie dankte dem Land für die finanzielle Unterstützung der Prozesskosten.

2 Schwerpunktthema Wohnprojekte gründen. Genossenschaften voranbringen." Der Wunsch nach mehr Freunden in der Nachbarschaft, die helfen, wenn s Not tut, hat viele Gegenden in Rheinland-Pfalz erreicht. Rund 26 Wohnprojekte und über 40 Initiativen haben sich aktuell Gemeinschaftliches Wohnen zum Thema gemacht. Die Stadt Landau und die Stadt Mainz haben grünes Licht für Baugemeinschaften gegeben und viele Landgemeinden suchen Finanzierungsideen für barrierefreien Wohnraum. Die Genossenschaft als Rechtsform und als Lebensmodell ist dabei eine Idee, die zunehmend Freunde findet. Gilt die Wohnungsgenossenschaft im Bürgerempfinden noch als irgendwie altmodisch (Studie Prof. Annette Spellerberg 2015), ist die selbst gegründete Energiegenossenschaft durchaus modern. Anliegen des diesjährigen Wohnprojektetages war es, die Genossenschaft als lebendige Idee live in den Raum zu holen. Über 40 Wohnungsgenossenschaften gibt es derzeit in Rheinland-Pfalz. Alle zusammen verwalten rund Wohnungen, was vergleichsweise wenig ist. Allein die Mainzer Wohnbau GmbH verwaltet Wohnungen nur im Stadtgebiet von Mainz. Die WOGEBE eg Trier stellt als soziales Projekt mit 500 Wohnungen eine relativ große Genossenschaft dar. Die Wohnprojekt-Genossenschaften zählen weit weniger Wohneinheiten: LAWOGE eg Bezug 2010 WohnArt eg Bezug 2011 Die Wohnerei eg Bezug 2014 zak Wohnpakt eg Landau 37 Wohnungen Bad Kreuznach 21 Wohnungen Kusel 9 Wohnungen Trier 19 Wohnungen GeWoLD eg Genossenschaft Am Pulvermaar eg Landau (im Bau) 40 Wohnungen Gillenfeld (im Bau) 13 Wohnungen Das mag der Grund dafür sein, warum die Genossenschaften das familiäre Wohnklima bieten, das ein Zuhause ausmacht. Man kennt sich, man weiß umeinander und Kümmererstrukturen entstehen. Das strahlt auf den Stadtteil aus.

3 Drei Arbeitsgruppen Gemeinsam gründen. Moderation: Birgit Pohlmann (ARGE Beratungsteam Mainz, Architektin aus Dortmund) Birgit Pohlmann ist Architektin und Wohnprojektberaterin. Sie erläuterte die Projektphasen, die eine Gründungsinitiative durchläuft, wenn sie ihre Idee zu einem gemeinsamen Traum, zu einer gemeinsamen Planung und schließlich zu einem Projekt weiterentwickelt. Sie sprach Fragen der Gruppendynamik, der Bauplanung und der Finanzierung an. Interessant war die Frage, ob es auch möglich sei, einen kommunalen Traum zu realisieren. Ländliche Gemeinden nähern sich der Generationenfrage und dem Wohnen im Alter, indem sie nach Ressourcen im Ort suchen und einen Bauplatz zur Verfügung stellen. Offene Fragen sind dabei, wer macht mit und wie finanzieren wir das. Das Phasenmodell bot einen Überblick über die Aufgabenstellung, die mit einem Gemeinschaftsprojekt auf die Initiatoren zukommt. Rechtsform Genossenschaft. Moderation: Dr. Sonja Menzel (innova eg Leipzig / Bundesverband zur Förderung des Genossenschaftsgedankens e.v.) Dr. Sonja Menzel aus Leipzig beleuchtete die Genossenschaft als Rechtsform, vor dem Hintergrund des Genossenschaftsgesetzes. Die Rechtsform Genossenschaft und ihre besondere Eignung für Wohnprojekte beschäftigt die Geschäftsführerin des genossenschaftlich geführten Bildungsinstitutes (innova eg) und des Bundesverbandes zur Förderung des Genossenschaftsgedankens seit vielen Jahren. Genossenschaftsanteil, Genossenschaftseinlage, Mitgliedschaft und Stimmrecht was das in der Praxis bedeutet erläuterte sie an Beispielen. Am besten eine kurze Satzung und eine sehr lange Geschäftsordnung, war der Praxistipps vom Profi. Der Unterschied zwischen einer Miete und dem genossenschaftlichen Nutzungsentgelt wurde geklärt sowie Fragen zur Satzung und zur Gemeinnützigkeit. Genossenschaft leben. Moderation: Manfred Eberle (LAWOGE eg) Manfred Eberle als Mitbegründer der LAWOGE eg (Landauer Wohnungsbau Gemeinschaft) moderierte diese Arbeitsgruppe. Vor seinem Erfahrungshintergrund als Trainer und Organisationsentwickler hat er auch einen Blick für die soziale Dynamik und für die Organisationskultur von Wohnprojekten. Er hat die Planungs- und Bauphase im Projekt genauso intensiv wahrgenommen wie er die Wohnphase nun lebt. Rund 30 Teilnehmer/-innen interessierten sich für den Austausch über die konkreten Erfahrungen aus dem alltäglichen Leben im genossenschaftlichen Wohnprojekt. Die Gäste interessierte besonders, wie es sich ganz konkret in einem Genossenschaftsprojekt lebt und wie man das Feuer für die Rechtsform Genossenschaft entfachen könne. Drei Dialoge

4 Was kostet genossenschaftliches Wohnen? Im Gespräch: Joachim Fischer (WOGEBE eg), Helga Büdenbender (zak Wohnpakt eg), Bärbel Iken (Polychrom), Dr. Sonja Menzel (innova eg), Rolf Lückmann (ARGE Mainz Beratungsteam). Hier war Joachim Fischer gefragt, Architekt und Projektentwickler bei der WOGEBE in Trier. Die Wohnungsgenossenschaft am Beutelweg wurde 1991 gegründet und von der pädagogischen Fakultät der Universität Trier begleitet. Ziel war es, den Wohnungsbestand zu sanieren und gleichzeitig das soziale Klima zu verbessern. Heute sagen die Bewohner/-innen über den Beutelweg, hier möchte ich nicht mehr weg, so Joachim Fischer. Mit 90 % sozialem Wohnungsbau liegt die Quote der WOGEBE außergewöhnlich hoch. Die WOGEBE besitzt heute rund 500 Wohnungen und ist sozusagen dazwischen, sie ist noch keine hundert Jahre alt (sondern gerade 25 geworden), hat aber dennoch Altbestand sowie Neubau in der Verwaltung. Joachim Fischer stellte anschaulich dar, wie sich die Mietpreise aus den Baukosten errechnen. Da die Genossenschaft keine Gewinnerzielungsabsicht habe, sondern ihre Mitglieder fördere, reiche die schwarze Null als Unternehmensergebnis. Die Kostenunterschiede haben zum einen mit der Qualität der Wohnung zu tun - Neubau sei hochwertiger als Altbestand das drücke sich vor allem im Nutzungsentgelt aus; die Spanne liege zwischen 4,70 und 8,50 /qm. Für den sozialen Wohnungsbau im Bestand falle als Genossenschaftseinlage nur der Pflichtanteil an (Einlage 750 ), um die Mitgliedschaft zu erwerben. Im Neubau sei ein Beitrag zu den Baukosten erforderlich, deshalb werde die Genossenschaftseinlage pro Quadratmeter Wohnraum berechnet (geförderter Neubau 50 pro qm, frei finanzierter Neubau 300 pro qm). Die Nutzung einer geförderten Wohnung ist an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden (siehe LWoFG). Dennoch liegt die WOGEBE damit günstiger als die Wohnprojekte in Trier, Kusel, Landau, Bad Kreuznach. Helga Büdenbender bestätigte, dass ihr Eigenkapitalanteil bei zak Wohnpakt eg mit rund Euro Genossenschaftseinlage pro Quadratmeter Wohnraum kalkuliert sei. Hochgerechnet auf die Wohnung liegen die Kosten damit vergleichbar dem Erwerb von Wohneigentum. Rolf Lückmann merkte an, dass es zunächst keine Rolle spiele, in welcher Rechtsform ein Wohnprojekt firmiere. Die Kosten des Bauprojektes seien zu planen und auf die Gruppenmitglieder zu verteilen. Erst im zweiten Schritt werde festgelegt, in welcher Rechtsform das geschehe. Selbstverständlich sei ein Unternehmen, das Bestand verwaltet, in der Lage, diesen Vorteil in Form günstigerer Mietkosten an die zweite Bewohnergeneration weiterzugeben. Auf lange Sicht jedoch werden auch die neuen Wohnprojekte ihre Gründungskosten amortisieren und sich in diese Richtung entwickeln. Grundsätzlich kann man festhalten: Langfristig gesehen können Genossenschaften ihre Wohnkosten senken, während im Mietwohnungsbau die Wohnkosten langfristig eher steigen. Manfred Eberle (Generationenhof Landau) bestätigte, dass die Erstinvestition hauptsächlich von der Gründergeneration gestemmt werde, die nur durch möglichst lange Nutzung auch einen individuellen Vorteil daraus ziehen kann. Wer jedoch später in eine Genossenschaft einsteige, profitiere von der Gesellschaftsform, ohne an den Gründungskosten beteiligt gewesen zu sein. Vordenker befassten sich bereits mit der Frage, wie die Gründer/-innen für ihren Einsatz für das Gemeinwohl entschädigt werden könnten, so Eberle. Verschiedene Konzepte seien im Gespräch, jetzt müsse die praktische Erprobung folgen. Wie kann man genossenschaftliches Wohnen voran bringen?

5 Im Gespräch: Eva-Maria Knauthe (WohnArt eg Bad Kreuznach), Mathias Sadowski (Die Wohnerei eg Kusel), Manfred Eberle (Generationenhof Landau). Eva-Maria Knauthe, Mathias Sadowski und Manfred Eberle waren sich einig, es brauche eine grundsätzlich positive Haltung gegenüber Baugruppenprojekten, um Wohnprojekten eine Chance zu geben. Antragsfristen, verzögerte Genehmigungsverfahren, eine schützenswerte Tierart im Baugelände, Bodengutachten und dergleichen könnten den Baustart verzögern und damit das sensible Gleichgewicht in der Gruppe beeinflussen. Verzögern sich Antragsverfahren, kommen Zweifel auf, private Zeitfenster funktionieren nicht mehr, Planungskosten steigen. Sie hatten es als besondere Herausforderung erlebt haben, sich als Pioniere in einem Umfeld zu bewegen, das kaum über Erfahrungen zu Gemeinschaftlichem Wohnen und zu Genossenschaften verfügte, heute sei das regionale Netzwerk viel dichter geworden. Förderprogramme in Rheinland-Pfalz Im Gespräch: Alexandra Wüst (ISB), Bianca Klein (FM RLP), Kai-Uwe Odenthal (GLS Bank eg), Michael Jessen (Umweltbank AG). Bianca Klein, Ministerium der Finanzen RLP (FM), stellte die Moderationsförderung für Bewohnergenossenschaften vor. Im Kern folge sie Anforderungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG). Ziel der Moderationsförderung sei es, den Initiativen in der Planungsphase, in der das Projektbudget noch nicht in vollem Umfang vorhanden sei, zu erleichtern. Voraussetzungen für eine Förderung können bei der LZG oder dem FM erfragt werden. Außerdem können sich immer noch Moderatorinnen und Moderatoren melden, um sich in eine Datenbank aufnehmen zu lassen. Alexandra Wüst ist Kundenbetreuerin im Bereich Wohnraumförderung Markt der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB). Wir sind keine Bank im klassischen Sinne. Das bedeutet, bei uns können Sie kein Girokonto eröffnen oder Geld anlegen, erklärte sie. Als Förderinstitut des Landes Rheinland-Pfalz seien sie zuständig für die Wirtschafts- und Wohnraumförderung. Neben dem Bau oder Erwerb von Wohnraum würden die Verbesserung der energetischen Standards, die Erhöhung des Gebrauchswertes der eigenen oder vermieteten Immobilie sowie die Anpassung an die Bedürfnisse älterer und behinderter Menschen gefördert. Um jungen Familien den Einstieg in eine Genossenschaft zu erleichtern, wurde 2016 das Förderprogramm ISB-Darlehen Erwerb von Genossenschaftsanteilen aufgelegt, so Wüst weiter. Gez. Berit Herger