IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG MARKT- UND MODELLKONFORM ANGEWENDET

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1 MARKT- UND MODELLKONFORM ANGEWENDET Volker Junge, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg

2 Inhalt Der Immobilienmarktbericht im Überblick Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Weitere Hinweise zur marktkonformen Wertermittlung Fragen / Diskussion 2

3 Der Immobilienmarktbericht im Überblick Der Immobilienmarktbericht im Überblick 3

4 Der Immobilienmarktbericht im Überblick Inhalt: Teil I (Kapitel 1-6) Statistische Daten des Berichtsjahres - Umsätze (Vertragszahlen, Fläche, Geld) - Durchschnittspreise (Gesamtkaufpreise, Quadratmeterpreise, Ertragsfaktoren, Bodenrichtwerte) - Indexreihen Teil II (Kapitel 7) Für die Wertermittlung erforderliche Daten - Gebäudefaktoren - Ertragsfaktoren - Liegenschaftszinssätze - Umrechnungskoeffizienten - Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte/-E.-Grundstücke - Sonstige Vergleichsfaktoren 4

5 Der Immobilienmarktbericht im Überblick Zeitschiene Immobilienmarktbericht 2018: Berichtszeitraum Erhebungsstichtag Redaktionsschluss Beschluss d. Gutachterausschusses 12./ Veröffentlichung der BRW und der erforderlichen Daten in BORIS.HH und IDA.HH -> Newsletter Veröffentlichung des IMB Juli 2018 Veröffentlichungshinweis im Amtlichen Anzeiger 5

6 Der Immobilienmarktbericht im Überblick Übersicht über die verfügbaren Erforderlichen Daten: Immobilienart UK / MAF für Erbbaurechte Eigentumswohnungen Ein-/Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro- /Geschäftshäuser Produktion/ Logistik Gebäudefaktor Ertragsfaktor Liegenschaftszinssatz Ja Nein Ja (2018) Ja Nein Ja (2018) UK UK, MAF Ja Ja Ja UK, MAF Ja Ja Ja UK, MAF Ja Ja Ja UK, MAF Umrechnungskoeffizienten vermietet/unvermietet, Wohnfläche vermietet/unvermietet, Anbauart, 1FH/2FH/3FH UK wg. Lage, Wohnfläche u.a. für Neubaumieten (2018) UK wg. Lage, Mietfläche für Laden- und für Büromieten (2018) Nutzfläche, UK wg. Lage für PL-Mieten (2018) 6

7 Der Immobilienmarktbericht im Überblick Ermittlung der Erforderlichen Daten: - Basisuntersuchung mit einer mehrjährigen Stichprobe zur Ermittlung der wertrelevanten Einflüsse - Grundformel mit multipler Regressionsanalyse - Prüfung der Einflussgrößen mit Residuenanalyse - Ableitung von Umrechnungskoeffizienten - => Berechnungsmodell - Jährliche Fortschreibung mit Aktualisierungsfaktoren 7

8 Der Immobilienmarktbericht im Überblick Darstellung der Erforderlichen Daten: als Formel mit allen Einflussgrößen Vorteile: - Sehr weiter Anwendungsbereich - Berechnung nachvollziehbar - Berechnung automatisierbar - Keine Interpolation erforderlich - Kein manuelles Abgreifen aus Grafiken erforderlich Nachteile: - Unsicherheit bei Extremwerten - Begründungserfordernis bei Abweichungen 8

9 Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren 9

10 Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Bezugsgröße: Wohnfläche bzw. Wohn-/Nutzfläche - Wohnfläche nach WohnflächenVO - Gewerbliche Nutzfläche = Mietfläche nach gif - Bei EFH: ohne Wohnfläche von Terrassen, die nicht Bestandteil des Gebäudes sind - Marktkonforme Berücksichtigung von Hobbyräumen usw. in Kellern und Spitzböden - Vorsicht bei ungenehmigten An- und Umbauten! Genehmigungsfähig? Was sagt der Markt? - AKS: Flächenangaben des Käufers: bezahlte Fläche 10

11 Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Einflussgrößen - Baujahr: Jahr der Bezugsfertigkeit, nicht modifiziert - Garage (bei EFH): nur geschlossene Garagen im oder außerhalb des Gebäudes, keine Carports oder Stellplätze - Grundstücksfläche: bei MEA nutzbare Grundstücksfläche mit Sondernutzungsrecht + Anteil Gemeinschaftsfläche - Bodenwert: zum Bezugszeitpunkt des Aktualisierungsfaktors - Nettokaltmiete: marktübliche Miete (siehe Ertragsfaktor) - Aktualisierungsfaktor: laut Veröffentlichung oder individuell aus Vergleichspreisen ermittelt (Verhältnis Kaufpreis / vorläufiger Vergleichswert zum Kaufzeitpunkt) 11

12 Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Spitzen-Marktanpassung 1. Vorläufiger Vergleichswert (mit Gebäudefaktor für 2016) 2. (Spitzen-)Marktanpassung auf WE-Stichtag besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) - Aktualisierungszu-/-abschlag - aus aktuellen Vergleichspreisen (individueller Aktualisierungsfaktor) - aus sachverständiger Schätzung - aus Kombination von beidem 12

13 Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Außenanlagen: nur Abweichung vom Üblichen - Bauschäden: nur deutliche Abweichungen vom normalen alterstypischen Zustand, akuter Handlungsbedarf, marktkonformer Ansatz! - Besondere Ertragsverhältnisse: Abweichungen von der marktüblichen Miete als Over-/Underrent anbringen, Unterschied Nominal-/Realmieten berücksichtigen, marktkonformer Ansatz! bei EFH und ETW ist dies bereits im Vermietungs-UK berücksichtigt 13

14 Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren 14

15 Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Bezugsgröße: Jahresnettokaltmiete - Marktübliche Miete im vermieteten Zustand - Marktmiete = marktübliche Neuvermietungsmiete nur für temporärer Leerstand oder kurzfristig absehbarem Mietvertragsende - Marktübliche Miete kann von Mietenspiegel abweichen - Lage und Ausstattungsmerkmale beachten! - Bezugszeitpunkt: Modellstichtag, nicht WE-Stichtag!!! (z.b. Jahresmittel 2016) - Ertragsfaktoren wurden aus tatsächlichen Miete abgeleitet unter der Annahme, dass tatsächliche Mieten im Mittel marktüblich sind. 15

16 Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Verhältnis Ist-Miete / Mietenspiegelmittelwert normale Lage: (aus Verkäufen von MFH und vermieteten ETW) HafenCity: 202 % Blankenese: 139% St.Georg: 132% Hamburg gesamt: 116 % Lohbrügge: 107 % Harburg: 94 % 16

17 Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Einflussgrößen - Allgemein siehe Gebäudefaktoren - WGFZ: = Wohn-/Nutzfläche / 0,78 / Grundstücksfläche - Aktualisierungsfaktor: laut Veröffentlichung oder individuell aus Vergleichspreisen ermittelt (Verhältnis Kaufpreis / vorläufiger Vergleichswert zum Kaufzeitpunkt) Achtung bei der Ermittlung eines individuellen Aktualisierungsfaktors: Die angesetzte NKM muss sich auf das Kauffalldatum beziehen! 17

18 Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Spitzen-Marktanpassung 1. Vorläufiger Vergleichswert (mit NKM und Ertragsfaktor für 2016) 2. (Spitzen-)Marktanpassung auf WE-Stichtag besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) - Aktualisierungszu-/-abschlag - aus aktuellen Vergleichspreisen (individueller Aktualisierungsfaktor) und Daten zur Mietpreisentwicklung zwischen Modellstichtag und WE-Stichtag - aus sachverständiger Schätzung - aus Kombination von beidem 18

19 Modellkonforme Anwendung von Ertragsfaktoren Spitzen-Marktanpassung Wie kann sich der Markt zwischen Modellstichtag (Jahresmittel 2016) und WE-Stichtag ( ) entwickelt haben? - Mieten und EF sind gleichgeblieben (KP auch) - Mieten sind gleich geblieben, EF ist gestiegen (KP gestiegen) - Mieten sind gestiegen, EF ist gleichgeblieben (KP wie Mieten gestiegen) - Mieten und EF sind beide (unterschiedlich) gestiegen (KP stärker gestiegen als Mieten) Mieten und Kaufpreise müssen sich nicht gleich entwickeln! Damit muss sich der Sachverständige bei der Spitzen-Marktanpassung auseinandersetzen! 19

20 Modellkonforme Anwendung von Gebäudefaktoren Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Allgemein siehe Gebäudefaktoren 20

21 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen 21

22 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Wesentliche Bezugsgröße: Jahresnettokaltmiete - Siehe Ertragsfaktoren - Weitere Modellparameter: - Gesamtnutzungsdauer: Modell anwenden! - Restnutzungsdauer: Modell anwenden! - Instandhaltungskosten: Modell anwenden! - Verwaltungskosten: Modell anwenden! - Mietausfallwagnis: Modell anwenden! - Bodenwert: Modell anwenden! Keine individuelle Veränderung der Modellparameter! 22

23 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Einflussgrößen - Allgemein siehe Gebäude-/Ertragsfaktoren - Aktualisierungsfaktor: laut Veröffentlichung oder individuell aus Vergleichspreisen ermittelt (Verhältnis aus Kaufpreis berechneter Liegenschaftszinssatz / Modell-Liegenschaftszinssatz zum Kaufzeitpunkt) Achtung bei der Ermittlung eines individuellen Aktualisierungsfaktors: Die angesetzten Parameter (NKM, Bodenwert, Bewirtschaftungskosten) müssen sich auf das Kauffalldatum beziehen! 23

24 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Spitzen-Marktanpassung 1. Vorläufiger Ertragswert (mit NKM, Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und Lieg.zinssatz für 2016) 2. (Spitzen-)Marktanpassung auf WE-Stichtag besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) - Aktualisierungszu-/-abschlag - aus aktuellen Daten zur Entwicklung von Mieten und Ertragsfaktoren zwischen Modellstichtag und WE-Stichtag - aus sachverständiger Schätzung - aus Kombination von beidem 24

25 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Spitzen-Marktanpassung Wie kann sich der Markt zwischen Modellstichtag (Jahresmittel 2016) und WE-Stichtag ( ) entwickelt haben? - Mieten und Lizi sind gleichgeblieben (KP auch) - Mieten sind gleich geblieben, Lizi ist gesunken (KP gestiegen) - Mieten sind gestiegen, Lizi ist gleichgeblieben (KP wie Mieten gestiegen) - Mieten sind gestiegen, Lizi ist gesunken (KP stärker gestiegen als Mieten) Mieten und Kaufpreise müssen sich nicht gleich entwickeln! Damit muss sich der Sachverständige bei der Spitzen-Marktanpassung auseinandersetzen! 25

26 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Einflussgröße Zeit auf den Liegenschaftszinssatz von MFH: (Baujahr 1919, NormBRW11 = 600) 2009: 5,10 % 2010: 4,38 % 2011: 4,21 % 2012: 3,87 % 2013: 3,70 % 2014: 3,57 % 2015: 3,66 % 2016: 3,06 % (54 Kauffälle) 26

27 Modellkonforme Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Allgemein siehe Gebäude-/Ertragsfaktoren 27

28 Marktkonforme Wertermittlung Weitere Hinweise zur marktkonformen Wertermittlung 28

29 29 Marktkonforme Wertermittlung ,1 0,2 0,2 0,3 0,3 0,4 0,4 0,5 0,5 0,6 0,6 0,7 0,7 0,8 0,8 0,9 0,9 1,0 1,0 1,1 1,1 1,2 1,2 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 1,6 1,6 1,7 1,7 1,8 1,8 1,9 1,9 2,0 2,0 2,1 2,1 2,2 2,2 2,3 2,3 2,4 2,4 2,5 2,5 2,6 2,6 2,7 Häufigkeit Zielgröße Normal

30 Marktkonforme Wertermittlung Relative Standardabweichung der Kauffälle: vom vorl. Vergleichswert (Gebäudefaktor) von Eigentumswohnungen 21 % von Einfamilienhäusern 22 % 30

31 Marktkonforme Wertermittlung Relative Standardabweichung der Mehrfamilienhaus- Kauffälle: vom vorl. Vergleichswert (Gebäudefaktor) 18 % vom vorl. Vergleichswert (Ertragsfaktor) 16 % vom vorl. Ertragswert (Liegenschaftszinssatz) 17 % 31

32 Marktkonforme Wertermittlung Relative Standardabweichung der Büro-/Geschäftshaus- Kauffälle: vom vorl. Vergleichswert (Gebäudefaktor) 15 % vom vorl. Vergleichswert (Ertragsfaktor) 14 % vom vorl. Ertragswert (Liegenschaftszinssatz) 18 % 32

33 Marktkonforme Wertermittlung Relative Standardabweichung der Produktions-/Logistik- Kauffälle: vom vorl. Vergleichswert (Gebäudefaktor) 34 % vom vorl. Vergleichswert (Ertragsfaktor) 24 % vom vorl. Ertragswert (Liegenschaftszinssatz) 23 % 33

34 Marktkonforme Wertermittlung Zahl der numerischen Modellparameter in den verschiedenen Verfahren: Vergleichswertverfahren (Gebäudefaktor): keine (lediglich Flächendefinition) Vergleichswertverfahren (Ertragsfaktor): keine (lediglich Ertragsdefinition) Ertragswertverfahren: - Gesamtnutzungsdauer: 1 von 22 - Mindest-Restnutzungsdauer: 1 (von?) - Verlängerung der RND aufgrund von Modernisierungen: 25 - Instandhaltungskosten: 1 von 5 - Verwaltungskosten: 1 von 4 - Mietausfallwagnis: 1 von 2 Summe: 59 34

35 Marktkonforme Wertermittlung Zahl der numerischen Modellparameter in den verschiedenen Verfahren: Sachwertverfahren (EFH / sonstige): - Gesamtnutzungsdauer: 1 von 5 / 17 - Mindest-Restnutzungsdauer: 1 (von?) - Verlängerung der RND aufgrund von Modernisierungen: 25 - Normalherstellungskosten: 1620 / Zahl der Gebäudetypen: 1 von 36 / 46 - Zahl der Bauteilgewichte: 9 / 9 - Zahl der Standardstufen: 5 / 3 - NHK besondere Bauteile:? / 12 - Außenanlagen: 1 (von?) Summe:

36 Marktkonforme Wertermittlung Wertermittlung von Zwei- und Dreifamilienhäusern: 1. vorläufiger Vergleichswert für EFH 2. Umrechnungskoeffizient 2FH/EFH bzw. 3FH/EFH verwenden Alternativ oder ergänzend: 1. Auskunft aus der Kaufpreissammlung über MFH 2. vorl. Vergleichswert der Vergleichsobjekte ermitteln 3. speziellen Umrechnungskoeffizienten für 3FH ermitteln 36

37 Marktkonforme Wertermittlung Wertermittlung von Wohn- und Geschäftshäusern: 1. Ertragsfaktor für MFH ermitteln 2. Ertragsfaktor für BGH ermitteln 3. Mietanteile mit jeweiligem Ertragsfaktor multiplizieren und dann addieren und zusätzlich sachverständig anpassen 37

38 Marktkonforme Wertermittlung Wertermittlung für zurückliegende Wertermittlungsstichtage: Immer die aktuellsten verfügbaren Daten verwenden!!! Beispiel: Wie lang war der westliche Seeweg von Spanien nach Indien im Jahre 1492? Richtige Antwort: So wie heute, abzüglich der Kontinentalverschiebung der letzten 526 Jahre. Falsche Antwort: So wie es Kolumbus 1492 aus seinen zeitgenössischen Quellen annehmen musste. 38

39 Marktkonforme Wertermittlung Wertermittlung für zurückliegende Wertermittlungsstichtage: Immer die aktuellsten verfügbaren Daten verwenden!!! Beispiel: Verkehrswert einer Immobilie in Berlin am Richtige Strategie: Ableitung als Regression aus den Daten des Jahres 1990 (ab ). Grund: Nur so können die Auswirkung des Mauerfalls am erfasst werden. Falsche Strategie: Ableitung aus den Daten des Jahres Grund: Der Jahrestrend 1989 wurde am gebrochen, die Kauffälle zum haben keine Aussagekraft mehr. Auch eine Interpolation zwischen Mittel 1989 und Mittel 1990 wären falsch. 39

40 Marktkonforme Wertermittlung Wertermittlung für zurückliegende Wertermittlungsstichtage: Immer die aktuellsten verfügbaren Daten verwenden!!! Beispiel: Verkehrswert einer Immobilie in Hamburg am , Gutachtendatum Richtige Strategie: Verwendung des IMB 2017 mit Formel und Aktualisierungsfaktoren für 2015 und 2014, Interpolation der Aktualisierungsfaktoren von 2014 und 2015 bzw. sachverständige Würdigung des Aktualisierungsfaktors zum WE-Stichtag im Vergleich zum Jahresdurchschnitt. Falsche Strategie: Verwendung des IMB 2014 mit Formel und Aktualisierungsfaktor für 2013 und Schätzung der Marktentwicklung von Mittel 2013 zum WE-Stichtag. 40

41 Negative Liegenschaftszinssätze Negative Liegenschaftszinssätze 41

42 Negative Liegenschaftszinssätze Wie entstehen negative Liegenschaftszinssätze? Bei der Kaufvertragsauswertung: - Nicht-Berücksichtigung von bog - Ansatz nicht marktüblicher Mieten - Fehlender Mietansatz für leerstehende / eigengenutzte Flächen - Ansatz einer zu geringen Restnutzungsdauer - Ansatz eines Bodenwertes, der höher ist als der um bog bereinigte Kaufpreis 42

43 Negative Liegenschaftszinssätze Wie entstehen negative Liegenschaftszinssätze? Bei der Berechnung aus einer Regressionsformel: - Extremes Objekt im Randbereich der Stichprobe (extrem gute Lage) 43

44 Negative Liegenschaftszinssätze Was tun bei negativen Liegenschaftszinssätzen? Bei der Kaufvertragsauswertung: Ermittlung wiederholen, dabei - Fehler vermeiden - Ansatz einer höheren Restnutzungsdauer (GA Hamburg: Mindest-Restnutzungsdauer) - Ansatz eines Bodenwertes nur für die vorhandene Nutzung, Abspaltung von Bebauungsreserven - Prüfen, ob Liquidationsobjekt 44

45 Negative Liegenschaftszinssätze Was tun bei negativen Liegenschaftszinssätzen? Bei der Verkehrswertermittlung: von extremen Objekten im Randbereich der Stichprobe (extrem gute Lage): - Vergleichswertverfahren mit Ertragsfaktor von Nießbrauchrechten usw.: - Wahl eines anderen Zinssatzes (Kehrwert des Ertragsfaktors?) 45

46 Negative Liegenschaftszinssätze Funktioniert eine Ertragswertberechnung mit negativen Liegenschaftszinssätzen? Ja, bei modellkonformer Bewertung führt auch ein negativer Liegenschaftszinssatz zum richtigen Ertragswert = Verkehrswert. Allerdings ist ein negativer Liegenschaftszinssatz einem Auftraggeber / Leser eines Gutachtens nicht vermittelbar. 46

47 Fragen Fragen und Diskussionsbeiträge der Teilnehmer 47

48 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT