Besicherung und Finanzierung. 10. avestrategy Anwenderforum

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Waldemar Morgenstern
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1 Besicherung und Finanzierung 10. avestrategy Anwenderforum

2 Die WL BANK Gründung 1877 National und international agierende Pfandbriefbank mit einer Bilanzsumme von rd. 37 Mrd. EUR Hauptsitz in Münster (Westfalen), Repräsentanzen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie Vertriebsstandorte in Frankfurt am Main, Heidelberg und Schwäbisch Gmünd Subsidiärer Dienstleister für die Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken über die gesamte Wertschöpfungskette der Pfandbriefbank Seit Mitglied im Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken und seiner Sicherungseinrichtung Kompetenzcenter für Pfandbriefgeschäft, Immobilienfinanzierung und Öffentliche Kunden Kundenverantwortung für Öffentliche Kunden im WGZ BANK-Konzern Die WL BANK wurde 2012 von der oekom research AG mit dem Investmentstatus Prime ausgezeichnet und hat erfolgreich am Nachhaltigkeitsrating der imug Beratungsgesellschaft für sozialökologische Innovationen teilgenommen.

3 Ihre Ansprechpartner im Betreuungsgebiet: Brandenburg, Mecklenburg- Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen Matthias Brauner Regionaldirektor Leiter der Repräsentanz Tel Fax Kristin Zienert Vertriebsassistentin Tel Fax WL BANK Friedrichstraße Berlin Tel Fax

4 Gliederung Einführung Zinssicherung Kreditportfoliomanagement 4

5 Wovon Bank träumen Vertrauen gute Datenlage angemess ene Besicherung gedeckte Finanzierung Zeitschiene 5

6 Was gehört zu einer guten Kommunikation und schafft Vertrauen Regelmäßige Kommunikation Unterlagen (Umfang, Art, Offenheit) Qualität der Information und Zeitpunkt 6

7 Marktbetrachtung in 2016 und Trump Effekt Brexit - war da was?! Delta: 74 BP Erste Schatten einer Modifizierung der Draghi Strategie 2017 Schwankungsbreite rd. 35 BP Deutliches Zick - Zack 7

8 Marktbetrachtung in /18 Vorboten der Zinswende In 2 Monaten 35 BP Anstieg Draghi ändert Statement - dann wieder Entspannung?! 8

9 Die Inflation - der Seismograph Inflationsrate gem. EZB: 2% 9

10 Ein Blick in den Kalender verspricht einen interessanten Herbst 26. April Juni Juli Juni September Dezember September Oktober Dezember

11 Gliederung Einführung Zinssicherung Kreditportfoliomanagement 11

12 Zinssteuerung ist kein Selbstzweck Zins- und Kapitaldienst machen meist zwischen % der monatlichen Mieteinnahmen aus Zinskosten sind leichter steuerbar als Baukosten Finanzierungsstrukturen haben nachhaltigen Effekt Mittelfristige Unternehmensaktivitäten sind wichtige Parameter beim Liquiditäts- und Zinsmanagement eines Wohnungsunternehmens 12

13 Für die Verdeutlichung wird ein Beispiel gewählt Darlehnsportfolio von deutlich über 50 Mio. mit unterschiedlicher Verteilung 8.000, , , , , , , ,00 0,00 Fällige Darlehen (Restschuld) Fällige Darlehen (Restschuld) In den nächsten 5 Jahren sind 18,5 Mio. Darlehen fällig (Valuta Fälligkeit) Der aktuelle Zinsaufwand dieser Darlehen beträgt rd. 1,2 Mio. p.a. Das Unternehmen will die voraussichtlichen niedrigeren Anschlusszinsen nutzen, um zu reinvestieren 13

14 Für 5 Jahre gibt es erhebliche Bewegungen 8.000, , , , , , , ,00 Fällige Darlehen (Restschuld) Tilgung jährlich aktuell Neuaufnahmen Im Saldo besteht somit ein Finanzierungsbedarf von rd. 28 Mio. Tilgungen minimieren diesen kaum Es handelt sich um einen Neubau Der Rest sind Bestandsinvestitionen 0, , ,00 14

15 Das Kostenrisiko durch Zinsveränderungen ist erheblich Zinskosten in TEUR , , , , ,00 2% p.a. anfängl. Zins 4% p.a. anfängl. Zins 2 % Zinssatzdifferenz Tilgung 2,5 % Die Zinsdifferenz im ersten Jahr beträgt rd. 700 TEUR Über die gesamte Laufzeit kumuliert sich das auf rd. 8 Mio. 0,00 Zinsen im ersten Jahr TEUR Summe Zinsen Gesamtlaufzeit in TEUR Zinssicherung bzw. das bewusste Einschätzen der Zinsrisiken ist erforderlich 15

16 Gliederung Einführung Zinssicherung Kreditportfoliomanagement 16

17 Was will man mit dem Kreditportfoliomanagement erreichen? Übersicht und Steuerbarkeit von Banken, Finanzierungen und Besicherungsstrukturen Durch Transparenz sollen: Klumpenrisiken vermieden werden Richtige Zeitpunkte für Aktionen gefunden werden Unternehmensplanung und Finanzierungsbedarf optimal aufeinander abgestimmt werden Passende Finanzierungsprodukte nachgefragt werden Bedarfe aus Portfolio-Sicht erkannt und gelöst werden Optimierung von Finanzierungskosten 17

18 Für das Kreditportfoliomanagement sind verschiedene Informationen verfügbar zu machen Grundlagen Sicherheitenstruktur Objektdaten Finanzierungspartner Kenntnis der verfügbaren Finanzierungsinstrumente Fristen und Verfahren Bereitschaft Kreditdaten Zinsen Laufzeiten Auflagen / Covenants Rating Usancen der verschiedenen Bankpartner 18

19 Grundlegende Erkenntnisse für das Gesamtportfolio ergibt sich aus der Auswertung Finanzierungsanteil der Banken 32% 14% 14% 40% Bank A Bank B Bank C Bank D Das Wohnungsunternehmen hat einen verteilten Finanzierungsmix Im Rahmen der Planung der weiteren Modernisierungs- und Baumaßnahmen sind umfangreiche neue Finanzierungsmaßnahmen geplant Beleihungsreserven können im Moment nicht genutzt werden 19

20 Trotz moderater Beleihungsausläufe ist die grundbuchliche Situation schwierig , , , , , ,00 0,00 Relation Grundschulden zu Verkehrswert Bank A Bank B Bank C Bank D Grundschulden Verkehrswert Grundbuchliche Beleihung spiegelt die Situation zur ersten Darlehensaufnahme wieder Echte Spielräume sind nicht vorhanden Das Portfolio ist durch Grundschulden zu 92 % belastet - mögliche Freiheiten sind aufgrund der Besicherungsabreden nicht nutzbar 20

21 Nach einer ersten Bewertung des Portfolios zeigen sich aber deutliche Spielräume Ein Beleihungskonzept 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Rechnerische BLW aktuell Bank A Bank B Bank C Bank D Beleihungsausläufe aktuell Echte Spielräume sind vorhanden ABER Besicherungsabreden blockieren die Umgestaltung 21

22 Im Zuge der Prolongationsplanung liefert dies gute Erkenntnisse und Hinweise Fälliges Kreditvolumen in TEUR Fälligkeiten bis , , , , , , , ,00 0, Jahr Bank A Bank B Bank C 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% Beleihungssituation für die kommenden Fälligkeiten Bank A Bank B Bank C BLW auf Basis Ertragswert Grundschulden zu Ertragswert 22

23 Für das konkrete Finanzierungsvorhaben war die Grundbuchsituation ambitioniert grundbuchliche Belastung Belastung Nachränge Sonstige Belastungen Besonderheiten Objekt Objekte Straße 1, 2 Allee 3 Gesamtgrundschuld Bank A über 2 Mio. dito Sanierungsvermerk Musterweg 4 dito Fördermittel 300 TEUR Denkmalschutz Platz 3 dito Fördermittel 250 TEUR Darlehen stehen an zur Prolongation Besicherungsreserven prüfen und nutzen für Investitionen 23

24 Beleihung nach Abschluss der gesamten Maßnahme WE Wohnfläche Mieten p.a. BLW Straße , , ,00 Straße , , ,00 Allee , , ,00 Mühlenweg , , , , , ,00 - Zwei Objekte sind frei und können anderweitig genutzt werden Langfristige Konditionen konnten in Verbindung mit Neubau genutzt werden Portfolio und Zinsstruktur optimiert 24

25 Mit unseren Finanzierungsbausteinen bieten wir zielorientierte Lösungen Festzinsdarlehen Tilgungsflexibilität Individuelle Beleihungsstruktur KfW-Darlehen Stufentilgung Flexible und schnelle Bearbeitung EURIBOR-Darlehen Kurze Zinsbindung Individuelle Betreuung Bausparkombinationen Lange Zinsbindung bis 30 Jahre Fachkundige Gutachter

Ihre Ansprechpartner - Wohnungswirtschaft Frank Thurau Regionaldirektor Tel.

de Betreuungsgebiet: Westfalen Berndt Henke Regionaldirektor Tel.

de Betreuungsgebiet: Hessen, Rheinland, Rheinland-Pfalz, Saarland Horst Warneke Regionaldirektor Leiter

de Betreuungsgebiet: Hamburg, Niedersachen Schleswig-Holstein, Bremen Jürg Schönherr Bereichsleiter

de Betreuungsgebiet: Berlin Thomas Herngreen Regionaldirektor Tel.

26 Ihre Ansprechpartner - Wohnungswirtschaft Frank Thurau Regionaldirektor Tel Fax frank.thurau@wlbank.de Betreuungsgebiet: Westfalen Berndt Henke Regionaldirektor Tel Fax berndt.henke@wlbank.de Betreuungsgebiet: Hessen, Rheinland, Rheinland-Pfalz, Saarland Horst Warneke Regionaldirektor Leiter der Repräsentanz Hamburg Tel Fax horst.warneke@wlbank.de Betreuungsgebiet: Hamburg, Niedersachen Schleswig-Holstein, Bremen Jürg Schönherr Bereichsleiter Direktor Tel Fax juerg.schoenherr@wlbank.de Betreuungsgebiet: Berlin Thomas Herngreen Regionaldirektor Tel Fax thomas.herngreen@wlbank.de Betreuungsgebiet: Baden-Württemberg, Bayern Matthias Brauner Regionaldirektor Leiter der Repräsentanz Berlin Tel Fax matthias.brauner@wlbank.de Betreuungsgebiet: Brandenburg, Mecklenburg- Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen

27 Disclaimer Der Inhalt und die Aufmachung dieser Präsentation unterliegen dem Urheberrecht der BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH, Berlin, und dürfen ohne unsere schriftliche Einwilligung nicht durch Dritte weiterverbreitet, vervielfältigt oder veröffentlicht werden, insbesondere nicht zu kommerziellen Zwecken. Diese Präsentation und die in ihr enthaltenen Informationen dienen allgemeinen Informationszwecken und beinhalten keine rechtliche, steuerliche oder wirtschaftliche Beratung im Einzelfall. Eine Haftung außerhalb eines gesonderten Beratungsverhältnisses besteht nicht. Für die in dieser Präsentation enthaltenen Informationen übernehmen wir hinsichtlich Vollständigkeit, Fehlerfreiheit, Richtigkeit und Aktualität keine Verantwortung. Alle getroffenen Aussagen und Einschätzungen sind nach unserem besten Wissen zum Zeitpunkt der Herausgabe dieser Materialien getroffen worden. Wir empfehlen Ihnen, dies im konkreten Anwendungsfall gesondert prüfen zu lassen. Hierfür stehen wir im Rahmen eines Beratungsauftrages gerne zur Verfügung 27

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