Neue Strukturen beim Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen Antrag der Fraktion der CDU Drucksache 16/5488

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1 16 Neue Strukturen beim Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen Antrag der Fraktion der CDU Drucksache 16/5488 Schriftliche Stellungnahme als Sachverständige Petra Rinnenburger Geschäftsführende Betriebsleiterin Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln STELLUNGNAHME 16/1995 A07 Die Fraktion der CDU des Landtags Nordrhein-Westfalen stellt den Antrag einer grundsätzlichen Umstrukturierung des Bau- und Liegenschaftsbetriebes Nordrhein- Westfalen (BLB NRW) zur AöR; mit einer gleichzeitigen Änderung der Strukturen und Zusammensetzungen des Verwaltungsrates in einen parlamentarischen Beirat und der Gründung eines Aufsichtsrats mit immobilienwirtschaftlichem Fachwissen. Der BLB NRW wurde zum gegründet durch eine Umwandlung der damaligen staatlichen Bauverwaltung Nordrhein-Westfalen in ein teilrechtsfähiges Sondervermögen des Landes. Der BLB NRW sollte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte für Zwecke des Landes nach kaufmännischen Grundsätzen erworben, bewirtschaften, entwickeln und verwerten. Gleichzeitig sollten durch Übertragung des Eigentums an den BLB NRW die Verwaltungen für Ihre Kernaufgaben entlastet werden und die Kompetenzen im Bereich Bauen/ Immobilien gebündelt werden (Mieter-Vermieter-Verhältnis). Grundsätzliches zum Sachverhalt: Die seinerzeitige Entscheidung Kompetenzen in einem Bereich zu bündeln ist nicht nur aus betriebswirtschaftlicher Sicht ausgesprochen sinnvoll; sie stellte an dieser Stelle auch eine konsequente Weiterverfolgung der Synergien dar, die bereits mit der Zusammenlegung der Finanzbauverwaltung und der Staatshochbauverwaltung Nordrhein-Westfalen begonnen wurde. Der Overhead in den Verwaltungen bzw. später dem BLB NRW konnte deutlich minimiert werden. Durch Zusammenlegung der Ämter bzw. der Niederlassungen konnte auch eine Optimierung der Flächenbereitstellungen (im eigenen Hause) erfolgen. Gleichzeitig war eine deutliche Entlastung der Kernverwaltungen - auch im personellen Bereich ablesbar, da dezentral kein Personal zur Abwicklung von Baumaßnahmen mehr erforderlich war.

2 Die Ziele der Umorganisation und Zusammenlegung: - Synergieeffekte in der eigenen (Personal)Verwaltung - Straffung des Gesamtapparates (Abbau der Anzahl der Niederlassungen) - Freie Kapazitäten der Auftragsverwaltungen für deren Kerngeschäft - Bündelung der baufachlichen Kompetenzen in einem Bereich - Bessere Auslastungsplanung des Personals sowohl in Bezug auf die Qualität als auch die -Quantität - Optimierung der Personalentwicklungsstrategien unter Berücksichtigung des demographischen Faktors und einer generellen Optimierung des Personaleinsatzes - Optimierung des Ressourcenmanagements/ Portfoliostrategien wurden durch die Gründung und verschiedene Organisationsänderungen im Folgenden stets thematisiert und bearbeitet. Bereits in der ersten Umsetzung des BLB Gesetzes war der Verwaltungsrat als Aufsichtsgremium (siehe auch Geschäftsordnung für den Verwaltungsrat) vorgesehen. Nach der Umstrukturierung (2001) wurden die ehemaligen Eigentümer der Immobilien nun Mieter (des BLB NRW). Sie waren in der Folge über ihre Ressortministerien im Verwaltungsrat beteiligt an den Entscheidungen zu Immobilienoptimierungen des BLB NRW. Dieser Rollen- und Kompetenzwechsel war nicht reibungslos durchsetzbar. Die Kundendienststellen (Mieter) hatten vorwiegend die Umsetzung eigener Interessen, manchmal auch die Sicherung alter Rechte im Blick. Der BLB NRW geriet dadurch häufig in das Spannungsfeld zwischen Einzelinteressen und dem Gesamtinteresse einer echten Optimierung des kompletten Immobilienbestandes. Das Ziel der Optimierung des Bestandes ist auf Grund der Mieterstrukturen und des sehr individuellen und heterogenen Immobilienportfolios einer Landesverwaltung nur schwer konsequent zu verfolgen: Wie ist die marktübliche Miete für eine JVA zu ermitteln? Wie stellen sich die realen Kündigungsmöglichkeiten für eine JVA dar? Das Beispiel zeigt, dass es zahlreiche Sonderbauten gibt, die nur schwerlich unter Marktbedingungen vergleichbar sind. Ebenso sind Entscheidungen, eine Immobilie nicht umzusetzen, weil sie betriebswirtschaftlich nicht darstellbar ist (z.b. Polizeiwachen in strukturschwachen Gebieten; Stichwort: Flächenauftrag) nicht frei im marktwirtschaftlichen Sinne zu treffen.

3 Teilweise waren sie nur gegen deutlichen Widerstand und Protest umzusetzen oder auch eben nicht, weil es für die Kernverwaltung Aufträge gibt, die nicht wirtschaftlich darstellbar aber dennoch notwendig und unverzichtbar sind. Bei der Umsetzung von Projekten, die im Markt vergleichbarer sind (z.b. der Bau des Landesbetriebes Straßen in Gelsenkirchen als reiner Verwaltungsbau) konnte der BLB NRW dahingegen seine Wettbewerbsfähigkeit darstellen. Umwandlung in AöR: Schwierigkeiten: - eine Übertragung der Grundstücke in das Eigentum einer AöR ist steuerpflichtig (Grunderwerbssteuer). Dies würde eine erhebliche Belastung der Eröffnungsbilanz bedeuten - das Portfolio einer Landesverwaltung enthält Maßnahmen, die sich nicht sofort wirtschaftlichen abbilden lassen. Hier wird die tasächliche Umsetzungsmöglichkeit zu Standortfragen und einer mögliche Flächenoptimierung entscheidend (Beispiel: innerstädtische JVA, innerstädtisches Finanzamt) - die Kundendienststelle bestimmt die Bauvorhaben, nicht die Assetstrategie. Aktuell ist flächendeckend keine aktive Portfoliostrategie möglich (z.b.: Verkaufsentscheidung zu unwirtschaftlichen Immobilien) - die Gewinnung von Fachkräften ist bereits jetzt schwer bis unmöglich aufgrund des erheblichen Fachkräftemangels; exakte Personalbedarfe/-planungen sind erforderlich - mit dem Bereich Bundesbau, der eine großes Bauauftragsvolumen in NRW umsetzt, ist die grundsätzliche und tatsächliche Zusammenarbeit mit der OFD zu klären (Rechtmäßigkeit, Personalisierung) Vorteile: - die Personalgewinnung kann sich - ohne verpflichtende Bindung an Tarife - besser auf den Markt und neue Anforderungen (neue Personalprofile, geänderte Abwicklung von Bauprojekten, Sicherstellen der eigenen Fachlichkeit) einstellen Bei drohendem Fachkräftemangel optimierter Einsatz von Ressourcen, durch die freiere Gestaltung der Gehaltsstruktur und Verträgen - die Geschäftsführung kann auf Grund eigener strategischer Entscheidungen z.b. Standorte und Personalausstattung im BLB NRW bestimmen

4 - die Politik als parlamentarischer Beirat erhält die politische Beratungsfunktion um ihre (bau-)politischen Ziele einzubringen - der Aufsichtsrat mit immobilenwirtschaftlichem Sachverstand ist sinnvoll. Hier ist es für einen Erfolg entscheidend, dass der immobilienwirtschaftliche Sachverstand sich aus Kollegen/innen anderer Landesbetriebe und/ oder kommunaler Eigenbetriebe zusammensetzt. Da die Schwierigkeiten der öffentlichen Immobilien ähnlich gelagert und die Regularien identisch sind. - Entscheidungen zwischen Geschäftsführung und Aufsichtsrat finden vor dem gleichen Erfahrungshorizont statt -Immobilienentscheidungen sind losgelöster von politischen Entscheidungen möglich Fazit: Eine Umwandlung des BLB NRW in eine AöR - mit einem politischen Beirat und einem Aufsichtsrat mit immobiienwirtschaftlichem Fachwissen - stellt eine kontinuierliche Weiterentwicklung der Umstrukturierung des BLB NRW hin zu einem kaufmännischen Full-Service- Dienstleister für den Landesbau dar. Für einen Immobilienbesitzer in der Größe und wirtschaftlichen Bedeutung des Landes NRW, halte ich es für unverzichtbar, bauliches und immobilienwirtschaftliches Fachwissen für den eigenen Immobilienbestand vorzuhalten. Immobilien können sicher nicht mehr nur verwaltet werden; sie sind vielmehr zielorientiert wirtschaftlich und strategisch zu betreiben und zu entwickeln. Dazu benötigt der BLB NRW sowohl baulichen als auch betriebswirtschaftlichen Sachverstand. Die Wahrnehmung der Rechte des Eigentümers, Instandsetzungs- und Modernisierungsentscheidungen, make-or -buy- Entscheidungen können optimiert nur mit eigenem Sachverstand (und ohne Verkaufinteress eines Dienstleisters) für die Landesverwaltung NRW wahrgenommen werden. Daher ist es unverzichtbar diese Aufgaben in eigener Zuständigkeit des Landes zu erhalten. Die Geschäftsform AöR stellt die größtmögliche betriebswirtschaftliche Freiheit bei gleichzeitig engst möglicher Bindung an die Verwaltung dar.

5 Alternativvorschlag Der BLB NRW sollte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte für Zwecke des Landes nach kaufmännischen Grundsätzen erworben, bewirtschaften, entwickeln und verwerten. Dadurch ist er automatisch auch in der Eigentümervertretung für Immobilien und grundstücksgleiche Rechte des Landes. Außerdem ist er Ingenieurdienstleister für diese Grundstücke und grundstücksgleichen rechte und die Bauleistungen für den Bund in NRW. Eine denkbare Alternativlösung, im Zusammenhang mit der Umwandlung in eine AöR wäre daher: 1. Teilung des BLB NRW in eine Eigentümervertretung, also Immobilienbesitzer (etwa alte Funktion AM/OM). 2. Die Rechtsform könnte als teilrechtsfähiges Sondervermögen erhalten bleiben. Die direkte Aufsichtsfunktion der Gremien bleibt erhalten. 3. Gründung einer AöR für die Ingenieurdienstleistungen und den Betrieb der Gebäude, sowie der Dienstleistungen für den Bund. Aufsichtsstruktur wie im Ursprungsvorschlag. 4. Die Eigentümervertretungen haben Kontraktionszwang mit der AöR Vorteile: - Eigentümer der Immobilien und grundstücksgleichen Rechte bleibt das teilrechtsfähige Sondervermögen des Landes - Eine eventuelle Grundsteuerpflicht entfällt - Die Kontrolle über die Finanzen bleibt bei den Aufsichtsgremien - Es verbleiben noch Fachkenntnisse im teilrechtsfähigen Sondervermögen - Die AöR kann in Spitzenzeiten flexibler auf Personalisierungen reagieren - Es entsteht ein echter Immobilien-/ Ingenieurdienstleister; der die Umsetzung seiner Kernkompetenzen mit vergleichbaren Marktanbietern benchmarken kann Nachteil: - Es muss ein zusätzlicher Overhead geschaffen werden - Die AöR darf nicht am freien Markt agieren und muss unter Umständen auch unwirtschaftliche Maßnahmen umsetzen (Kernaufträge der Verwaltungen müssen sichergestellt sein). Dies kann das Betriebsergebnis stark beeinträchtigen. - Es verbleibt die Klärung mit Maßnahmen für den Bund