über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch des

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1 Wertermittlungen-Gaitzsch Imberstraße 24, Karlsruhe Thomas Gaitzsch Dipl.-Ing. (FH) Architekt Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Zertifizierter Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten, ZIS Sprengnetter Zert (AI) Mitglied im Gutachterausschuss Karlsruhe Amtsgericht Calw Vollstreckungsgericht Schillerstraße Calw Fon: 0721 / Fax: 0721 / Mobil: 0178 / Mail: kontakt@wertermittlungen-gaitzsch.de Internet: fertiggestellt: Az.-Gericht: 1 K 6/18 GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch des im Wohnungsgrundbuch von Bad Herrenalb - Neusatz, Blatt eingetragenen 170/1.000 Miteigentumsanteils an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten Grundstück in Bad Herrenalb, Uhlandstraße 26, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im DG I + II mit Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 5 bezeichnet sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet Der Verkehrswert des Wohnungseigentums wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten besteht aus 42 Seiten inkl. 6 Anlagen mit insgesamt 12 Seiten. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für die Unterlagen des Sachverständigen.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Besondere Bauteile / Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes Außenanlagen Sondereigentum an der Wohnung Nr Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Beurteilung der Gesamtanlage Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Verfahrenswahl mit Begründung Anteilige Wertigkeit des Wohnungseigentums am Gesamtgrundstück Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Seite 2 von 42

3 4.6 Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Sachwertberechnung Erläuterung zur Sachwertberechnung Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Angaben zum Antrag auf Verkehrswertermittlung Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verzeichnis der Anlagen Seite 3 von 42

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienwohnhaus Objektadresse: Uhlandstraße Bad Herrenalb - Neusatz Grundbuchangaben: Grundbuch von Bad Herrenalb Neusatz, Blatt 50215, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Bad Herrenalb - Neusatz, Flst. 225/3 (1.416 m²) 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Gutachtenauftrag Gemäß Beschluss des Amtsgerichts Calw vom (Zwangsversteigerungsverfahren 1 K 6/18) soll durch schriftliches Sachverständigengutachten der Verkehrswert ermittelt werden. Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) entspricht dem Wertermittlungsstichtag Ortsbesichtigung Ortstermin am Umfang der Besichtigung etc. herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Augenschein genommen werden. Hinweis Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft bzw. ihm zur Verfügung gestellt: Lageplan Grundbuchauszug vom Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) Wohnflächenberechnung ortsübliche Vergleichsmieten / Erfahrungswerte Bodenrichtwerte nach 196 BauGB planungsrechtliche Gegebenheiten (Auszug aus dem Bebauungsplan) Baubeschreibung aus der Bauakte Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis Angaben zur Historie des Gebäudes Seite 4 von 42

5 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Baden-Württemberg Landkreis Calw Bad Herrenalb (ca Einwohner); Stadtteil Neusatz (ca. 950 Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Ettlingen (ca. 20 km), Karlsruhe (ca. 27 km), Baden-Baden (ca. 24 km), Pforzheim (ca. 30 km) Landeshauptstadt: Stuttgart (ca. 85 km entfernt) Autobahnzufahrt: A 8 (Karlsruhe Stuttgart), AS Karlsbad ca. 20 km Bahnhof: Stadtbahn nach Karlsruhe (vom Hauptort Herrenalb) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: am nördlichen Ortsrand von Neusatz im Neubaugebiet gelegen; Die Entfernung zum Stadtzentrum (Hauptort Herrenalb) beträgt ca. 7 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel (Bus- u. Stadtbahnhaltestelle), Verwaltung (Stadtverwaltung) in fußläufiger Entfernung in begrenzten Umfang im Ortsteil bzw. in vollem Umfang im Hauptort und größeren Orten der Umgebung gute Wohnlage wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise durchschnittlich (durch Straßenverkehr) ziemlich starke Hanglage; von der Straße abfallend 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 27 m; mittlere Tiefe: ca. 62 m; Grundstücksgröße: Bemerkungen: m²; unregelmäßige Grundstücksform; Übertiefe Seite 5 von 42

6 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Ortsverbindungsstraße; Straße mit durchschnittlichem Verkehr voll ausgebaut, Fahrbahn aus Asphalt; Gehwege beiderseitig vorhanden, befestigt mit Asphalt elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss keine Grenzbebauung des Wohnhauses; tlw. eingefriedet durch Hecken gewachsener, normal tragfähiger Baugrund; keine Grundwasserschäden Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Gemäß schriftlicher Auskunft vom ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. Untersuchungen (insbesondere Bodengutachten) hinsichtlich schädlicher Bodenveränderungen liegen dem Sachverständigen nicht vor. In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als altlastenfrei unterstellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Bad Herrenalb Neusatz, Blatt folgende Eintragung: Zwangsversteigerungsvermerk Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Es wird unterstellt, dass sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen nicht vorhanden sind. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Seite 6 von 42

7 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverständigen schriftlich erfragt. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nach Auskunft der örtlichen Baurechtsbehörde nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan wie folgt dargestellt: südlicher Teil an der Straße als Wohnbaufläche (W) nördlicher Teil als Grünfläche südlicher Teil an der Straße: Für diesen Bereich des Bewertungsobjekts trifft der Bebauungsplan Uhlandstraße rechtskräftig seit folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; II = 2 Vollgeschosse (max.); GRZ = 0,4 (Grundflächenzahl); GFZ = 0,8 (Geschossflächenzahl); o = offene Bauweise; Einzel-/Doppelhausbebauung; Dachneigung ; Satteldach und Walmdach nördlicher Teil: Für diesen Bereich des Bewertungsobjekts ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 35 BauGB (Außenbereich) zu beurteilen Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorliegenden Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht wurde nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): südlicher Teil an der Straße: baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV), nördlicher Teil: reine landwirtschaftliche Fläche (vgl. 5 Abs. 1 ImmoWertV) Seite 7 von 42

8 abgabenrechtlicher Zustand: Anmerkung: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG tlw. noch abgabenpflichtig. Lt. Mitteilung der örtlichen Abrechnungsbehörde können grundsätzlich noch Beiträge nach 20 II KAG BW erhoben werden, jedoch maximal für Gehweg und Straßenbeleuchtung. Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand wurden schriftlich bei der örtlichen Abrechnungsbehörde erkundet. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienwohnhaus (7 Wohnungen) bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 11 Pkw-Stellplätze. Das Bewertungsobjekt, die Wohnung Nr. 5 war zum Besichtigungstermin eigengenutzt. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Mehrfamilienwohnhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; zweigeschossig; unterkellert (Untergeschoss talseitig voll sichtbar); ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Seite 8 von 42

9 Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Außenansicht: 1996 (lt. Bauakte) siehe Ausführungen zur Bestimmung der Restnutzungsdauer in den Wertermittlungsverfahren Energieausweis liegt nicht vor insgesamt verputzt Nutzungseinheiten Untergeschoss: - Treppenhaus, Kellerflure - Wohnung Nr. 7-7 Kellerräume zu Wohnungen - Heizungsraum, Tankraum Erdgeschoss: - Treppenhaus mit Hauseingang - Wohnung Nr Obergeschoss: - Treppenhaus - Wohnung Nr Dachgeschoss I: - Treppenhaus - Wohnung Nr (Maisonettewohnungen) Dachgeschoss II: - Wohnung Nr (Maisonettewohnungen) Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingang(sbereich): Streifenfundament, Beton Beton Mauerwerk Mauerwerk Stahlbeton Geschosstreppen: Stahlbeton mit Fliesen; einfaches Stahlgeländer Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt (Isolierverglasung) Seite 9 von 42

10 Dach: Dachkonstruktion: Holzkonstruktion, mit Aufbauten (Gauben) Dachform: Satteldach Dacheindeckung: Dachstein (Beton); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Metall Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz durchschnittlich gute Ausstattung; Türöffner, Klingel- und Türsprechanlage Heizung: Öl-Zentralheizung als Pumpenheizung, Baujahr vermutl. 1996; Heizöltank im Tankraum UG, Tankgröße ca Liter, Baujahr vermutl. 1996; Flachheizkörper, mit Thermostatventilen Lüftung: Warmwasserversorgung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) zentral über Heizung Besondere Bauteile / Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Eingangsbrücke besondere Einrichtungen: Bauschäden und Baumängel: Allgemeinbeurteilung: keine vorhanden tlw. Risse im Außenputz Der bauliche Zustand ist allg. baujahresgemäß gut. Es besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, befestigte Stellplatzfläche, Stützmauern, Gartenanlagen und Pflanzungen, Standplatz für Mülltonnen, tlw. Einfriedung (Hecken) Seite 10 von 42

11 3.4 Sondereigentum an der Wohnung Nr Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Lage des Sondereigentums im Gebäude: Das Sondereigentum besteht an einer Wohnung im DG I + II (Maisonette) mit Kellerraum im Aufteilungsplan jeweils mit Nr.5 bezeichnet. Wohnfläche: Raumaufteilung/Orientierung: Grundrissgestaltung: Besonnung/Belichtung: Die Wohnfläche beträgt lt. Teilungserklärung 97,30 m²; die Wohnflächenberechnung wurde nur stichprobenhaft überprüft Die Wohnung hat folgende Räume: 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad/WC, 1 Abstellraum, 1 Balkon, 1 Kellerraum; Die Wohnung ist wie folgt aufgeteilt und orientiert: Wohn- / Esszimmer rd. 21,5 m² Fenster nach Norden Schlafzimmer rd. 21 m² Fenster nach Süden und Osten Studio im DG II rd. 26,5 m² Fenster nach Norden, Süden und Osten Küche rd. 7 m² Fenster nach Norden und Osten Diele rd. 6 m² innenliegend Bad/WC rd. 7 m² Fenster nach Osten Abstellraum rd. 2 m² innenliegend Balkon rd. 11,5 m² (tats. Fläche) nach Nordosten liegend Kellerraum rd. 4 m² Lichtschachtfenster nach Süden zweckmäßig gut Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: allg. Fliesen; Studio im DG II: Laminat Kellerraum: Betonboden Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen (Dachschrägen): Fenster: Türen: allg. Tapeten; Wohnen/Essen: Gaubenseiten Paneele mit KS-Beschichtung Küche: Fliesenspiegel über Arbeitsplatte Studio im DG II: tlw. Paneele mit KS-Beschichtung Bad/WC: Fliesen Abstellraum: Putz mit Anstrich Kellerraum: Beton bzw. Holzlattenverschlag allg. Paneele mit KS-Beschichtung; Kellerraum: Beton mit Anstrich allg. Fenster aus Holz mit Isolierverglasung; tlw. Rollläden aus Kunststoff Zimmertüren: glatte Türen (Holz bzw. Holzwerkstoff), mit Kunststoffbeschichtung; Holzzargen Seite 11 von 42

12 sanitäre Installation: Küchenausstattung: gute Wasser- und Abwasserinstallation; Bad/WC: 1 eingebaute Wanne mit Duscharmatur, 1 eingebaute Dusche mit Duschtrennwand, 1 wandhängendes WC mit Einbauspülkasten, 1 Waschbecken mit Einhebelarmatur, 1 Waschmaschinenanschluss nicht in Wertermittlung enthalten; Dem Gutachten wird unterstellt, dass die Küchenausstattung kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes nach 94 Abs. 2 i.v.m. 93 BGB und entsprechend der ortsüblichen Verkehrsanschauung auch kein Zubehör nach 97 BGB ist (siehe dazu Entscheidung d. OLG Karlsruhe v U 216/86 -) Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums besondere Einrichtungen: Einbauschränke im DG II besondere Bauteile: Balkon im DG I; Dachaufbau (Gaube) Baumängel/Bauschäden: allgemeine Beurteilung des Sondereigentums: - tlw. Abplatzungen an Fliesenbelag des Balkons - Balkongeländer tlw. mit Rostansatz Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist im Allgemeinen baujahresgemäß gut; Es besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.5 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Sondernutzungsrechte: An einem Pkw-Stellplatz, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet. Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum: Instandhaltungsrücklage: Es wird unterstellt, dass keine Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum vorhanden sind. Der Bewertung wird das Vorhandensein einer Instandhaltungsrücklage in üblicher Höhe unterstellt. 3.6 Beurteilung der Gesamtanlage Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem dem Baujahr entsprechenden guten Unterhaltungszustand. Seite 12 von 42

13 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 170/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten Grundstück in Bad Herrenalb - Neusatz, Uhlandstraße 26 verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im DG I + II mit Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 5 bezeichnet sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet zum Wertermittlungsstichtag ermittelt: Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr. Bad Herrenalb - Neusatz Gemarkung Flurstück Fläche Bad Herrenalb - Neusatz 225/ m² Das Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z. B. veräußert) werden können bzw. sollen. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche A - Wohnbauland B - Grünfläche Mehrfamilienwohnhaus unbebautes Grünland 966 m² 450 m² Summe der Bewertungsteilbereichsflächen m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Wohnungseigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungseigentumen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als "Vergleichskaufpreisverfahren" bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z. B. auf /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden "Vergleichsfaktorverfahren" genannt (vgl. 13 ImmoWertV). Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zuoder Abschläge an die wert(- und preis) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungseigentums anzupassen ( 15 ImmoWertV). Unterstützend oder auch alleine (z. B. wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt sind) können zur Bewertung von Wohnungseigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist für Wohnungseigentum (Wohnungen) immer dann geraten, wenn die ortsüblichen Mieten zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden können und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Eine Sachwertermittlung sollte insbesondere dann angewendet werden, wenn zwischen den einzelnen Wohnungseigentumen in derselben Eigentumsanlage keine wesentlichen Wertunterschiede (bezogen auf die Flächeneinheit m² Wohnfläche) bestehen, wenn der zugehörige anteilige Bodenwert sachgemäß geschätzt werden kann und der wohnungseigentumsspezifische Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) bestimmbar ist. Seite 13 von 42

14 Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so können zur Erkundung des Grundstücksmarkts (bedingt) auch Verkaufsangebote für Wohnungseigentume in Zeitungen und anderen Quellen wie z. B. dem Internet herangezogen werden. Die in Zeitungsangeboten enthaltenen Kaufpreisforderungen liegen nach einer bundesweiten Untersuchung je nach Verkäuflichkeit (bzw. Marktgängigkeit) zwischen 10 % und 20 % über den später tatsächlich realisierten Verkaufspreisen. Vergleichswertverfahren Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung des Wohnungseigentums ist im vorliegenden Fall nicht möglich, weil keine hinreichende Anzahl zum Preisvergleich geeigneter Vergleichskaufpreise verfügbar ist. Ertragswertverfahren / Sachwertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium "Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Mit dem Sachwertverfahren werden solche Eigentumswohnungen vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden (z.b. individuelle Penthousewohnungen). Die hier zu bewertende Eigentumswohnung wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowohl als Rendite- (Miet-) als auch als Eigennutzungsobjekt angesehen. Für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Eigentumswohnungen stehen die für marktkonforme Ertragsund Sachwertermittlungen erforderlichen Daten (EWV: marktüblich erzielbare Mieten, Liegenschaftszinssätze; SWV: Normalherstellungskosten, Bodenwerte, Sachwertfaktoren) zur Verfügung. Im vorliegenden Fall werden das Ertrags- und das Sachwertverfahren gleichrangig angewendet. 4.3 Anteilige Wertigkeit des Wohnungseigentums am Gesamtgrundstück Der dem Wohnungseigentum zugeordnete Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des Wohnungseigentums am Gesamtgrundstück. 4.4 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" Der Gutachterausschuss der Stadt Bad Herrenalb hat für die Lage des Bewertungsobjekts (Bodenrichtwertzone 3003) einen aktuellen Bodenrichtwert erschließungsbeitragsfrei (ebf) in Höhe von 125,00 /m² ermittelt. Unter Abwägung aller wertbestimmenden Faktoren hält der Sachverständige diesen Bodenwert für erzielbar. Ermittlung des Bodenwerts für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 125,00 /m² Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert + 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) = 125,00 /m² Fläche (m²) 966,00 m² vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = ,00 Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert + 0,00 abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Seite 14 von 42

15 4.4.1 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehörigen Miteigentumsanteil (ME = 170/1.000) des zu bewertenden Wohnungseigentums ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE); deshalb kann dieser Bodenwertanteil für die Ertrags- und Sachwertermittlung angehalten werden. Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Gesamtbodenwert ,00 Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 angepasster Gesamtbodenwert ,00 Miteigentumsanteil (ME) 170/1.000 vorläufiger anteiliger Bodenwert ,50 Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 anteiliger Bodenwert = ,50 rd ,00 Erläuterung Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag , Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Seite 15 von 42

16 Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche marktüblich erzielbare Nettokaltmiete Wohnungseigentum in Mehrfamilienwohnhaus Nutzung/Lage (m²) ( /m²) monatlich ( ) jährlich ( ) Wohnung Nr. 5 im DG I + II 97,30 6,05 588, ,04 Summe 97,30 588, ,04 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 7.064,04 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) 1.641,28 jährlicher Reinertrag = 5.422,76 Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung) 4,20 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz anteiliger Bodenwert) 861,00 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 4.561,76 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 4,20 % Liegenschaftszinssatz und n = 48 Jahren Restnutzungsdauer 20,505 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,89 anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert des Wohnungseigentums = ,89 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 Ertragswert des Wohnungseigentums = ,89 rd , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohnflächen Die Berechnung der Wohnflächen wurde der Teilungserklärung entnommen. Sie wurde nur stichprobenhaft überprüft. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht. Sie wird daher auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen bzw. diesbezüglich angestellten Recherchen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Seite 16 von 42

17 Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in der einschlägigen Fachliteratur veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Bewirtschaftungskosten (BWK) BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,00 Instandhaltungskosten ,00 Mietausfallwagnis 2, ,28 Summe 1.641,28 (ca. 23 % des Rohertrags) Liegenschaftszinssatz Der örtliche Gutachterausschuss hat keine eigenen Auswertungen bezüglich des anzusetzenden Liegenschaftszinssatzes veröffentlicht. Der zur Erzielung eines marktkonformen (d. h. verkehrswertnahen) Ergebnisses benötigte Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage der in der einschlägigen Fachliteratur veröffentlichten Bundesdurchschnittswerte (gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße, d. h. des Gesamtgrundstückswerts) sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und basiert auf den Angaben der Sachwertrichtlinie. Ermittlung der standardbezogenen GND für das Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus Die GND wird mit Hilfe des Gebäudestandards aus den für die gewählte Gebäudeart und den Standards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Standard relativer Anteil [%] 0,0 0,0 94,5 5,5 0,0 Der ermittelte Gebäudestandard beträgt 3,1 Standard übliche GND [Jahre] Die standardbezogene Gesamtnutzungsdauer bei einem Gebäudestandard von 3,1 beträgt rd. 70 Jahre. Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Seite 17 von 42

18 Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in der Sachwertrichtlinie beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus Das (lt. Bauakte) 1996 errichtete Gebäude wurde nicht (wesentlich) modernisiert. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 22 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (70 Jahre 22 Jahre =) 48 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards "nicht (wesentlich) modernisiert" ergibt sich für das Gebäude keine (modifizierte) verlängerte Restnutzungsdauer. Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Mehrfamilienwohnhaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 48 Jahren und ein fiktives Baujahr 1996 zugrunde gelegt. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das Sondereigentum betreffend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten -500,00 Minderwert durch Unterhaltungsstau / Mängelbeseitigung -500,00 Sonstige Rechte und Belastungen 3.000,00 Sondernutzungsrecht an Pkw-Stellplatz Nr ,00 Summe 2.500,00 Seite 18 von 42

19 4.6 Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich "A - Wohnbauland" Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV beschrieben. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, (Ausstattungs)Standard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert- (Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Seite 19 von 42

20 4.6.2 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Basis des anteiligen Gebäudewerts Berechnungsbasis Mehrfamilienwohnhaus anteilige Flächen Brutto-Grundfläche (BGF) 150,40 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 122,8 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) 673,00 /m² BGF NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 826,44 /m² BGF Normgebäude ,58 Zu-/Abschläge besondere Bauteile ,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,58 Alterswertminderung Modell linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 70 Jahre 48 Jahre prozentual 31,43 % Betrag ,89 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäudewert ,69 Bauteile Einrichtungen 250,00 Gebäudewert (inkl. BNK) ,69 anteilig mit 100 % anteiliger Gebäudewert ,69 anteiliger Gebäudesachwert des Wohnungseigentums insgesamt ,69 anteiliger Sachwert der Außenanlagen ,00 anteiliger Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,69 anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger anteiliger Sachwert = ,69 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,00 marktangepasster vorläufiger anteiliger Sachwert des Wohnungseigentums = ,69 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert des Wohnungseigentums = ,69 rd ,00 Seite 20 von 42

21 4.6.3 Erläuterung zur Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung der anteiligen Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF) wurde vom Sachverständigen durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (Sachwertrichtlinie, Abschnitt ) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen z. B.: (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone). Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2010 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK orientiert sich im Wesentlichen an den Normalherstellungskosten 2010 aus der Sachwertrichtlinie. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus Ermittlung des Gebäudestandards: Bauteil Wägungsanteil Standardstufen [%] Außenwände 23,0 % 1,0 Dach 15,0 % 1,0 Fenster und Außentüren 11,0 % 1,0 Innenwände und -türen 11,0 % 1,0 Deckenkonstruktion 11,0 % 0,5 0,5 Fußböden 5,0 % 1,0 Sanitäreinrichtungen 9,0 % 1,0 Heizung 9,0 % 1,0 Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 1,0 insgesamt 100,0 % 0,0 % 0,0 % 94,5 % 5,5 % 0,0 % Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände Standardstufe 3 Dach Standardstufe 3 Fenster und Außentüren Standardstufe 3 Innenwände und -türen Standardstufe 3 Deckenkonstruktion Standardstufe 3 Standardstufe 4 ein-/zweischaliges Mauerwerk, z.b. aus Leichtziegeln, Kalksandsteinen, Gasbetonsteinen; Edelputz; Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995) Faserzement-Schindeln, beschichtete Betondachsteine und Tondachziegel, Folienabdichtung; Dachdämmung (nach ca. 1995) Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell); Haustür mit zeitgemäßem Wärmeschutz (nach ca. 1995) nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Ständerkonstruktionen; schwere Türen Betondecken mit Tritt- und Luftschallschutz (z.b. schwimmender Estrich); einfacher Putz zusätzlich Deckenverkleidung Seite 21 von 42

22 Fußböden Standardstufe 3 Sanitäreinrichtungen Standardstufe 3 Heizung Standardstufe 3 Sonstige technische Ausstattung Standardstufe 3 Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Kunststeinplatten 1 Bad mit WC je Wohneinheit; Dusche und Badewanne; Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest elektronisch gesteuerte Fern- oder Zentralheizung, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen; Zählerschrank (ab ca. 1985) mit Unterverteilung und Kippsicherungen Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus Nutzungsgruppe: Mehrfamilienhäuser Gebäudetyp: Mehrfamilienhäuser mit 7 bis 20 WE Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² BGF] [%] [ /m² BGF] 1 615,00 0,0 0, ,00 0,0 0, ,00 94,5 722, ,00 5,5 50, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 773,26 gewogener Standard = 3,1 Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK. Berücksichtigung der erforderlichen Korrektur- und Anpassungsfaktoren gewogene, standardbezogene NHK ,26 /m² BGF Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sprengnetter Objektgröße 0,87 NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 672,74 /m² BGF rd. 673,00 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Entsprechend dem vorliegenden Wertermittlungsmodell wurde der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex verwendet. Seite 22 von 42

23 Zu-/Abschläge zum Herstellungswert Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in der einschlägigen Fachliteratur angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus besondere Bauteile Herstellungskosten Anteil anteilige Herstellungskosten (inkl. BNK) Balkon DG I 7.500, % 7.500,00 Dachaufbau (Gaube) 5.000, % 5.000,00 Eingangsbrücke 4.000,00 ME 680,00 Summe ,00 Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in der einschlägigen Fachliteratur angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. anteiliger Zeitwert besonders zu veranschlagender Einrichtungen Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus besondere Einrichtungen Zeitwert (inkl. BNK) Anteil anteiliger Zeitwert (inkl. BNK) Einbauschränke im DG II 250, % 250,00 Summe 250,00 Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) sind im Modell der NHK 2010 unmittelbar in den Normalherstellungskosten enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in der Fachliteratur angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) Anteil anteiliger Sachwert (inkl. BNK) pauschale Schätzung 1.500,00 Summe 1.500,00 Seite 23 von 42

24 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und basiert auf den Angaben der Sachwertrichtlinie. Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ableitung in der Ertragswertermittlung. Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in der Sachwertrichtlinie beschriebene Modell angewendet. Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Ertragswertermittlung. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Der örtliche Gutachterausschuss hat für die Objektart des Bewertungsobjektes keine eigenen Auswertungen bezüglich der anzusetzenden Sachwertfaktoren veröffentlicht. Der zur Erzielung eines marktkonformen (d. h. verkehrswertnahen) Ergebnisses benötigte Sachwertfaktor wird auf der Grundlage der in der einschlägigen Fachliteratur veröffentlichten Werte (gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße, d.h. Gesamtgrundstückswert) sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Objekte in Lagen mit vergleichbarem Bodenwertniveau rd. auf der Höhe des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts). besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das Sondereigentum betreffend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten -500,00 Minderwert durch Unterhaltungsstau / Mängelbeseitigung -500,00 Sonstige Rechte und Belastungen 3.000,00 Sondernutzungsrecht an Pkw-Stellplatz Nr ,00 Summe 2.500,00 Seite 24 von 42

25 4.7 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" Der Gutachterausschuss der Stadt Bad Herrenalb hat für die Lage des Bewertungsteilbereichs (Außenbereich) einen aktuellen Bodenwert für landwirtschaftliche Grünflächen in Höhe von 1,35 /m² ermittelt. Unter Abwägung aller wertbestimmenden Faktoren hält der Sachverständige diesen Bodenwert für erzielbar. Ermittlung des Bodenwerts für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 1,35 /m² Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert + 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) = 1,35 /m² Fläche (m²) 450,00 m² vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = 607,50 Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert + 0,00 abgabenfreier Bodenwert = 607,50 rd. 608,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 608, Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehörigen Miteigentumsanteil (ME = 170/1.000) des zu bewertenden Wohnungseigentums ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE); deshalb kann dieser Bodenwertanteil angehalten werden. Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Gesamtbodenwert 608,00 Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 angepasster Gesamtbodenwert 608,00 Miteigentumsanteil (ME) 170/1.000 vorläufiger anteiliger Bodenwert 103,36 Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 anteiliger Bodenwert = 103,36 rd. 103,00 Erläuterung Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag , Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs "B - Grünfläche" sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte oder Wartezeiten bis zur Nutzbarkeit) zu berücksichtigen. anteiliger Bodenwert für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" (vgl. 103,00 Bodenwertermittlung) anteiliger Wert der Außenanlagen + 0,00 vorläufiger Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" = 103,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich "B - Grünfläche" = 103,00 rd. 100,00 Seite 25 von 42

26 4.9 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Der Abschnitt Verfahrenswahl mit Begründung dieses Verkehrswertgutachtens enthält die Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erläutert, dass sowohl das Vergleichswert-, das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren auf für vergleichbare Grundstücke gezahlten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d. h. verfahrensmäßige Umsetzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren führen deshalb gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts. Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hängt dabei entscheidend von zwei Faktoren ab: von der Art des zu bewertenden Objekts (übliche Nutzung; vorrangig rendite- oder substanzwertorientierte Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) und von der Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformität des Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Die Kaufpreise von Wohnungseigentum werden aus den bei der Wahl der Wertermittlungsverfahren beschriebenen Gründen auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise durch Preisvergleich gebildet. Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert sich an den in die Ertrags- und Sachwertwertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb gleichrangig aus dem ermittelten Ertragsund Sachwert abgeleitet. Der Vergleichs-, Sach- und der Ertragswert des Bewertungsgrundstücks ergeben sich aus der Summe der Vergleichs-, Sach- und Ertragswerte der Bewertungsteilbereiche. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Vergleichswert Ertragswert Sachwert A - Wohnbauland B - Grünfläche ,00 100, ,00 100,00 Summe , , Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Der Ertragswert wurde mit rd ,00, der Sachwert mit rd ,00 ermittelt Gewichtung der Verfahrensergebnisse Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung (d. h. Gewichtung) deren Aussagefähigkeit abzuleiten; vgl. 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV. Die Aussagefähigkeit (das Gewicht) des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt. Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um ein Rendite- und Eigennutzungsobjekt. Bezüglich der zu bewertenden Objektart wird deshalb dem Sachwert das Gewicht 1,00 (c) und dem Ertragswert das Gewicht 1,00 (a) beigemessen. Die zur marktkonformen Wertermittlung erforderlichen Daten standen für das Sachwertverfahren in guter Qualität (genauer Bodenwert, überörtlicher Sachwertfaktor) und für das Ertragswertverfahren in guter Qualität (ausreichend gute Vergleichsmieten, überörtlicher Liegenschaftszinssatz) zur Verfügung. Bezüglich der erreichten Marktkonformität der Verfahrensergebnisse wird deshalb dem Sachwertverfahren das Gewicht 0,90 (d) und dem Ertragswertverfahren das Gewicht 0,90 (b) beigemessen. Seite 26 von 42

27 Insgesamt erhalten somit das Ertragswertverfahren das Gewicht 1,00 (a) 0,90 (b) = 0,900 und das Sachwertverfahren das Gewicht 1,00 (c) 0,90 (d) = 0,900. Das gewogene Mittel aus den im Vorabschnitt zusammengestellten Verfahrensergebnissen beträgt: [ ,00 x 0, ,00 x 0,900 ] 1,800 = rd , Verkehrswert Eigentumswohnungen mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Ertrags- und Sachwert orientieren. Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der ermittelte Sachwert beträgt rd ,00. Der Verkehrswert für den 170/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten Grundstück in Bad Herrenalb - Neusatz, Uhlandstraße 26 verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im DG I + II mit Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 5 bezeichnet sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr. Bad Herrenalb - Neusatz Gemarkung Flur Flurstück Bad Herrenalb - Neusatz 225/3 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd in Worten: einhundertachtzehntausend Euro geschätzt. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Karlsruhe, den 23. Oktober 2018 Seite 27 von 42

28 5 Angaben zum Antrag auf Verkehrswertermittlung Lt. dem Antrag auf Verkehrswertermittlung sollen folgende Angaben ins Gutachten aufgenommen werden: I. a) Verkehrs- und Geschäftslage, b) baulicher Zustand und etwa anstehende Reparaturen, c) ob Bauauflagen oder baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen vorliegen, d) ob Verdacht auf Hausschwamm besteht. II. a) Verwalter (Name und Anschrift), b) welche Mieter und Pächter vorhanden sind (Name, Anschrift), c) ob ein Gewerbebetrieb geführt wird (Art und Inhaber), d) ob Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorhanden sind, die nicht mitgeschätzt wurden (Art und Bezeichnung), e) ob ein Energieausweis bzw. Energiepass im Sinne der EnEV vorliegt. Die im Antrag auf Verkehrswertermittlung geforderten Angaben werden wie folgt beantwortet: I. a) gute Wohnlage (siehe auch Angaben in der Lagebeschreibung unter Pkt. 2.1) b) Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem dem Baujahr entsprechenden guten Unterhaltungszustand. Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums ist im Allgemeinen baujahresgemäß gut. Es besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. c) Lt. mündl. Auskunft beim örtlichen Bauamt bestehen keine Bauauflagen oder baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen. (siehe auch Angaben zur öffentlich rechtlichen Situation unter Pkt. 2.5) d) So weit ersichtlich, konnte kein Verdacht auf Hausschwamm festgestellt werden. Abschließend kann dies nur durch einen Bauschadensgutachter beurteilt werden. II. a) Angabe Name und Anschrift des Verwalters im Datenblatt zum Gutachten b) Wohnung eigengenutzt c) es wird kein Gewerbebetrieb geführt d) keine Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorhanden e) Es liegt kein Energieausweis im Sinne der EnEV vor (siehe auch Angaben in der Baubeschreibung unter Pkt ). Seite 28 von 42

29 6 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke i.d.f. der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2787) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.f. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WEG: Wohnungseigentumsgesetz Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 5. Dezember 2014 (BGBl. I S. 1962) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III ), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 24. Mai 2016 (BGBl. I S. 1217) II. BV: Zweite Berechnungsverordnung Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78 Abs. 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) Seite 29 von 42

30 7 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Lageplan mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Anlage 2: Fotos Anlage 3: Grundrisse, Schnitte, Ansichten Anlage 4: Wohnflächenberechnung Anlage 5: Gebäude-Grundflächenberechnung Anlage 6: Bodenrichtwertkarte Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u. ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Seite 30 von 42

31 Anlage 1: Seite 1 von 1 Lageplan mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Seite 31 von 42

32 Anlage 2: Fotos Seite 1 von 1 Foto Nr. 1: Ansicht von Westen von der Straße Foto Nr. 2: Ansicht von SW von der Straße (mit Kennz. WE Nr. 5 u. Stellplatz Nr. 1) Foto Nr. 3: Ansicht von Süden von der Straße (mit Kennz. WE Nr. 5 u. Stellplatz Nr. 1) Foto Nr. 4: Ansicht Eingang mit Brücke von Osten Foto Nr. 5: Ansicht von Norden (Rückseite) (mit Kennz. der Wohnung Nr. 5) Foto Nr. 6: Treppenhaus mit Wohnungseingangstür im DG I zur Wohnung Nr. 5 Seite 32 von 42

33 Anlage 3: Seite 1 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Übersicht Stellplätze (mit Kennzeichnung der Lage des Stellplatzes Nr. 1 zu Wohnung Nr. 5) Seite 33 von 42

34 Anlage 3: Seite 2 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Grundriss UG (mit Kennzeichnung der Lage des Kellerraumes Nr. 5) Seite 34 von 42

35 Anlage 3: Seite 3 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Grundriss DG I (mit Kennzeichnung der Lage der Wohnung Nr. 5) Seite 35 von 42

36 Anlage 3: Seite 4 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Grundriss DG II Studio (mit Kennzeichnung der Lage der Wohnung Nr. 5) Seite 36 von 42

37 Anlage 3: Seite 5 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Schnitt (mit Kennzeichnung der Lage der Wohnung Nr. 5) Seite 37 von 42

38 Anlage 3: Seite 6 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Ansicht von Süden, Straßenseite (Hauseingang) mit Kennzeichnung der Lage der Wohnung Nr. 5 Ansicht von Westen Seite 38 von 42

39 Anlage 3: Seite 7 von 7 Grundrisse, Schnitte, Ansichten Ansicht von Norden (mit Kennzeichnung der Lage der Wohnung Nr. 5) Ansicht von Osten (mit Kennzeichnung der Lage der Wohnung Nr. 5) Seite 39 von 42

40 Anlage 4: Seite 1 von 1 Wohnflächenberechnung Seite 40 von 42

41 Anlage 5: Seite 1 von 1 Gebäude-Grundflächenberechnung Seite 41 von 42

42 Anlage 6: Seite 1 von 1 Bodenrichtwertkarte Seite 42 von 42