Verkehrswertgutachten

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1 DIPL.-ING. GERHARD THELOSEN VON DEM AMTSGERICHT KLEVE BESTELLTER SACHVERSTÄNDIGER FÜR DIE WERTERMITTLUNG VON BEBAUTEN UND UNBEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN MITGLIED DES GUTACHTERAUSSCHUSSES FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE DES KREISES KLEVE Dipl.-Ing. Gerhard Thelosen, Südstraße 65, Kleve VON DER HANDWERKSKAMMER DÜSSELDORF ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SACHVERSTÄNDIGER FÜR DAS MAURER-, BETON- UND STAHLBETONBAUERHANDWERK SÜDSTRASSE KLEVE TELEFON / TELEFAX / Amtsgericht Schlossberg Kleve Kleve, Verkehrswertgutachten AZ.: 8 K 066/13 Es handelt sich hier um die Internetversion des Gutachtens. Die Internetversion unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass die Anlagen nicht vollständig enthalten sind. Sie können das Originalgutachten nach telefonischer Rücksprache - (Tel.: 02821/87-126) - auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichtes Kleve einsehen. Zwangsversteigerung Wohnungsgrundbuch von Wardhausen, Blatt 98 - ¾ Miteigentumsanteil (ETW Nr. 2) an dem mit einem Zweifamilienwohnhaus bebauten Grundstück in Gemarkung Wardhausen, Flur 1, Flurstück m² groß, Wertermittlungsstichtag im Auftrag des Amtsgerichtes Kleve Verkehrswert:

2 2 Gliederung: 01. Vorbemerkung Ortstermin Beschreibung des zu bewertenden Grundbesitzes Planungsrecht / Grundbuch Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Sachwertermittlung Zusammenstellung Würdigung und Verkehrswert Anlagenliste 40

3 3 1.0 Vorbemerkung 1.1 Grundlagen des Gutachtens Grundlagen des Gutachtens bilden nachfolgend genannte Gesetzesvorschriften und Verordnungen: BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungsund Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien- WertR 2006) in der Fassung vom 1. März 2006 BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. Juli 2011 (BGBl. I S. 1600)

4 4 WoFlV: Wohnflächenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom (BGBl I S. 2346) DIN 283: DIN 283 Blatt2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen, findet die Vorschrift weiter Anwendung) WEG: Wohnungseigentumsgesetz Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) Fachliteratur: Kleiber, Simon, Weyers - Verkehrswertermittlung von Grundstücken Sprengnetter - Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten Es wird der Verkehrswert gemäß 194 BauBG ermittelt. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Wertermittlung werden das Vergleichswertverfahren WertV, das Ertragswertsverfahren WertV und das Sachwertverfahren zugrunde gelegt.

5 5 1.2 Gegenstand des Gutachtens Gegenstand des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes des Wohnungseigentums gemäß 194 BauGB des im Wohnungsgrundbuch von Wardhausen eingetragenen 75/100 Miteigentumsanteils an dem mit einem Zweifamilienwohnhaus bebauten Grundstück in, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erd-, Ober- und Dachgeschoss nebst einem Raum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet. - siehe Auszug aus der Deutschen Grundkarte ( - siehe Auszug aus der anliegenden Liegenschaftskarte Eigentümerin lt. Grundbuch: Persönliche Angaben entfallen aus datenschutzrechtlichen Gründen. Namen und Daten liegen dem zuständigen Amtsgericht vor. vertr. d. d. Inso-Verwalter Herrn Dr. Gerrit Hölzle Rheinstraße Kevelaer Die Anordnung der Zwangsversteigerung wurde beantragt von der Sparkasse Kleve Hagsche Straße Kleve Zeichen: Das Verkehrswertgutachten wurde durch das Amtsgericht Kleve zum Zwecke der Zwangsversteigerung in Auftrag gegeben.

6 6 2. Ortstermin 2.1 Ladung / Teilnehmer des Ortstermins Zur Begutachtung der Liegenschaft war die Anberaumung eines Ortstermins erforderlich. Hierzu wurden das Versteigerungsgericht, die betreibende Sparkasse Kleve und die Eigentümerin geladen. Termin zur Durchführung: Freitag, Uhr Teilnehmer: 1. Die Eigentümerin 2. Dipl.-Ing. Gerhard Thelosen, Bewertungssachverständiger 2.2 Fragen des Versteigerungsgerichtes, 97, 98 BGB Die Immobilie weist insgesamt zwei abgeschlossene Wohnungen (ETW Nr. 1 und Nr. 2) auf. Zubehör gem. 97, 98 BGB ist in der Nr. 2 nicht vorhanden. Die Bauakte wurde beim Bauverwaltungsamt der Stadt Kleve angefordert und liegt der Wertermittlung zugrunde. Die Einmessung des Wohngebäudes gem. VermKatG NRW 16 ist erfolgt. Private Abwasserleitungen werden durch die Kommune entsprechend der Ortssatzung wie bisher auch überprüft. Werteinflüsse ergeben sich hieraus nicht. Nach Auskunft durch die Stadt Kleve vom ruhen auf dem Grundstück keine Baulasten. Altlasten werden in dieser reinen Wohnlage nicht vermutet. Namen von Eigentümern oder Mietern sind im Anschreiben an das Gericht vermerkt. Die Wohnung wird von der Familie der Eigentümerin bewohnt.

7 7 3. Beschreibung des zu bewertenden Grundbesitzes 3.1 Lage Das zu bewertende Flurstück mit aufstehender Bebauung ist in dem Ortsteil Wardhausen der Stadt Kleve (ca Einwohner) gelegen. Der Ortsteil liegt vom Stadtzentrum Kleve aus gesehen in nördlicher Richtung ca. 3,5 km entfernt und zählt etwa 150 Einwohner. Wardhausen ist ein ruhig gelegener Wohnstandort. Die genaue Lage ist aus dem in der Anlage beigefügten Ausschnitt aus der Flurkarte ersichtlich. Wie aus der Anlage zu entnehmen ist, befindet sich das Grundstück an einer ruhigen Erschließungsstraße, der Johanna Sebus Straße. Diese verbindet die Ortschaft mit der Stadt Kleve und führt über die Deichschleuse zur Ortschaft Brienen, die auf der anderen Seite des Spoykanals gelegen ist. Es ist eine ländliche Umgebung. - siehe Auszug aus der Deutschen Grundkarte ( Die Versorgungslage im Ort Wardhausen ist nicht ausreichend gegeben. Die notwendigen Geschäfte, Ärzte, Apotheke sind jedoch in Kleve oder im benachbarten Ort Rindern vorhanden. Grundschulen befinden sich in Rindern bzw. Griethausen, die weiterführenden Schulen in der Kreisstadt. Hier liegen auch die Verwaltungszentren der Stadt- und Kreisverwaltung. Die überregionale Anbindung zur Autobahn A3/E36 erfolgt über die Anschlussstelle Emmerich bei einer Entfernung von ca. 13 km. Die Entfernung zur Autobahn A 57 beträgt ca. 18 km. Die Bahnstation ist Kleve. 3.2 Grundstück Der Zuschnitt des Flurstückes Nr. 325 mit den Abmessungen von 18 m * 58 m ist regelmäßig. Die Grundstücksgesamtfläche beträgt m². Auf Grund der Übertiefe ist eine Aufteilung in Bewertungsteilbereiche vorzunehmen. - siehe anliegenden Auszug aus dem Liegenschaftskataster

8 8 In der unter nachfolgend Ziffer 6 durchgeführten Bodenwertermittlung wird das Flurstück aufgeteilt in einen vorderen, bebauten Bereich von 600 m² Grundstücksfläche und einen hinteren, unbebauten Bereich mit der Restfläche von 456 m². Das Grundstück ist im vorderen Bereich an der Straße mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus bebaut. Die Restflächen werden für die gepflasterte Zufahrt bzw. den rückwärtigen Garten bzw. die Grünfläche benötigt. An der linken Grundstücksgrenze liegt eine Garage aus dem Baujahr 1984, die jedoch der ETW Nr. 1 zugewiesen ist. Normale Bodenverhältnisse werden unterstellt. 3.3 Nutzung Das Wohnhaus besteht aus dem Beginn des vorigen Jahrhunderts, der rückwärtige Anbau wurde im Jahre 1996/97 errichtet. Die hier zu bewertende Eigentumswohnung mit der Nr. 2 der Teilungserklärung umfasst im Keller- bzw. Erdgeschoss des Anbaues Gemeinschaftsflächen, Flächen der ETW Nr. 1 wie auch Flächen, die der Nr. 2 zugewiesen sind. Die eigentlichen Wohnbereiche der Nr. 2 befinden sich im Ober- und Dachgeschoss beider Bauteile Alt- wie Neubau. Die Wohnfläche umfasst 188 m² und ist sehr gut ausgestattet. Die Verbindung der Geschosse wird durch eine Holzspindeltreppe hergestellt. Die Wohn- und Schlafräume sind großzügig ausgelegt. Planunterlagen Anlage 1 - Grundriss Kellergeschoss Anlage 2 - Grundriss Erdgeschoss Anlage 3 - Grundriss Obergeschoss Anlage 4 - Grundriss Dachgeschoss Anlage 5 - Schnitte Altbau und Erweiterung Anlage 6 - Ost- /West Ansichten Anlage 7 - Nordansicht Anlage 8 - Südansicht

9 9 Der Zugang zu den beiden Wohneinheiten erfolgt von der linken Gebäudeseite her. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss der Nr. 2 entsprechen nicht dem Planungsstand, es wurde hinter der Treppenanlage ein Zimmer eingerichtet. Im Obergeschoss befinden sich die großzügig und offen ausgelegte Küche mit dem Essbereich sowie weitere Schlafzimmer und das Bad. Im Dachgeschoss liegt das durchgehende Wohnzimmer. Fotodokumentation Anlage Nr Straßenansicht von links/ Straßenansicht von rechts Anlage Nr Eingänge zu Nr. 2 und 1 / Zugang der Nr. 2 von innen Anlage Nr Spindeltreppe vom EG bis zum DG / Bad Anlage Nr ausgebaute Dachspitze / Küchenbereich Seitlich links hinter dem Hause liegt die Garage (sie ist der Nr. 1 zugewiesen) auf der Grundstücksgrenze. Die Zufahrtflächen seitlich des Hauses bis zur Garage sind gepflastert. Anlage 9 - Bauvolumen / Wohnfläche Anlage 10 - Baubeschreibung Anlage 11 - Auszug aus der Liegenschaftskarte 3.4 Erschließung Das Grundstück wird von der Johanna Sebus Straße her erschlossen. Die notwendigen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen sind vorhanden. Strom, Telefon und Wasseranschluss erfolgen am öffentlichen Netz.

10 10 Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

11 11 4. Planungsrecht / Grundbuch 4.1 Planungsrecht Eine Rückfrage beim Bauamt der Stadt Kleve ergab, dass der Bebauungsplan Nr für diesen Bereich rechtskräftig ist. Die baulichen Festsetzungen lauten: WA (Allgemeines Wohngebiet, GRZ = 0,3, offene, zweigeschossige Bebauung). Die Immobilie befindet sich vollumfänglich im Bereich der überbaubaren Flächen. Auswirkungen aus dem Planungsrecht auf den Wert der Immobilie liegen nicht vor. 4.2 Grundbuch Es liegt ein beglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Der Vermerk der Zwangsversteigerung in Abteilung II, lfd. Nr. 9 ist Auslöser dieses Gutachtens und wird als persönliches Verhältnis nicht weiter berücksichtigt. Eintragungen in Abteilung III sind nicht Gegenstand dieses Gutachtens.

12 12 5. Verfahrenswahl mit Begründung Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungsoder Teileigentumen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als Vergleichskaufpreisverfahren bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z.b. auf /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden Vergleichsfaktorverfahren genannt (vgl. 12 WertV). Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert(- und preis) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen ( 14 WertV). Unterstützend oder auch alleine (z.b. wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt sind) können zur Bewertung von Wohnungs- oder Teileigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist sowohl für Wohnungseigentum (Wohnungen) als auch für Teileigentum (Läden, Büros u.ä.) immer dann geraten, wenn die ortsüblichen Mieten zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden können und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Eine Sachwertermittlung sollte insbesondere dann angewendet werden, wenn zwischen den einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumen in derselben Eigentumsanlage keine wesentlichen Wertunterschiede (bezogen auf die Flächeneinheit m² Wohn- oder Nutzfläche) bestehen, wenn der zugehörige anteilige Bodenwert sachgemäß geschätzt werden kann und der wohnungs- bzw. teileigentumsspezifische Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) bestimmbar ist. Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so können zur Erkundung des Grundstückmarkts (bedingt) auch Verkaufsangebote für Wohnungs- oder Teileigentume in Zeitungen und anderen Quellen wie z.b. dem Internet herangezogen werden.

13 13 6. Bodenwertermittlung 6.1 Bodenwert einschl. des Wertes der Erschließung Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel durch Preisvergleich nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierzu können nach 13 der Verordnung zur Ermittlung des Bodenwertes anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Der Gutachterausschuss des Kreises Kleve veröffentlicht jedes Jahr Richtwerte für Wohnbau-, Gewerbe-, Landwirtschafts- und Sonderbauflächen. Es werden jährlich für die unterschiedlichen Grundstücksarten in verschiedenen Lagen des Kreisgebietes, bzw. der Gemeinde- und Stadtgebiete Richtwerte ermittelt und veröffentlicht. Richtwerte sind Bodenwerte in /m². Es sind aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke eines Gebietes mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Grundstücksdaten: Wohnungsgrundbuch Blatt Wardhausen 98 Gemarkung Flur Flurstück Fläche Wardhausen m² Fläche insgesamt: m² Die Werte für Wohnbauflächen beziehen sich auf erschlossene, normal geformte Grundstücke mit einer Größe von max. 600 m² und einer Grundstückstiefe von rund 30 m bei Wohn- und Mischbauflächen. Die örtlich unterschiedlichen Erschließungsbeiträge für Kanal und Straße sind in den Richtwerten enthalten. Zum Bewertungsstichtag beträgt der zonale Richtwert für Bodenwerte für das Ortsgebiet Wardhausen nach der Richtwertkarte des Gutachterausschusses des Kreises Kleve 80,00 /m². siehe Auszug aus der Bodenrichtwertkarte (Stand: ) - (

14 14 Das Gesamtbewertungsgrundstück mit den Maßen von ca. 18 m * 58 m und der Grundfläche von gesamt m² entspricht nicht dem vorgegebenen Rahmen für Richtwertgrundstücke mit der Größe von 600 m². Es ist überflächig. 6.2 Aufteilung des Bewertungsobjektes in Teilgrundstücke: Das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstücke aufgeteilt. Bei diesen Teilgrundstücken handelt es sich nicht um selbstständig veräußerbare Teile des Gesamtobjekts. Für jedes Teilgrundstück wird deshalb nachfolgend zunächst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgeführt, d.h., es wird jeweils eine eigenständige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus den Verfahrenswerten abgeleitet. Zusätzlich wird jedoch abschließend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts ausgewiesen. Teilgrundstücksbezeichnung Nutzung/Bebauung Fläche Hausgrundstück Gartengrundstück Zweifamilienhaus unbebaut 600 m² 456 m² Summe der Teilgrundstücksflächen: m² Für das Hausgrundstück mit 600 m² wird der zonale Bodenrichtwert für Wardhausen mit 80,00 /m² als korrekt angesehen. Für das rückwärtige Grundstück mit der Nutzung als Garten werden als willkommene Zusatzfläche 30% als korrekt angesehen, somit: Hausgrundstück: 600,00 m² * 80,00 /m² = Gartengrundstück: 456,00 m² * 80,00 /m² * 30 % = Mittelwert: / m² = 58,82 /m² Gutachterlich wird der mittlere Bodenwert mit 59,00 /m² festgelegt. Gesamtbodenwert: m² * 59,00 /m² =

15 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zu bewertenden Wohnungseigentum zugehörigen 75/100 Miteigentumsanteil (ME) ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht nahezu der anteiligen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE); deshalb kann dieser Bodenwertanteil für die Ertrags- und Sachwertermittlung angehalten werden. Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Gesamtbodenwert ,00 Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 Miteigentumsanteil (ME) 75,00/100,00 anteiliger Bodenwert rd ,00 Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag

16 16 7. Ertragswertermittlung 7.1 Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.b. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.r. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.)

17 17 Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. 7.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen.

18 18 Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV) Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).

19 19 Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen).

20 Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Miete: Die Eigentumswohnung mit der Wohnfläche von 188 m² entspricht eher dem Typus eines gehobenen Einfamilienwohnhauses als dem einer Standard ETW. Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist familiärer Gestaltung geschuldet. Bei der vorliegenden Eigennutzung wird gutachterlich ein Mietertrag in Höhe von 775 /mon als nachhaltig erzielbar unterstellt. Dies entspricht einer m² Miete von ca. 4,00. Mieteinnahme zur Berechnung des Rohertrages: Gebäude Einheit Wohnfläche nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete J. Sebus Straße 47 KG, EG, OG, DG monatlich jährlich Kleve (m²) ( /m²) ( ) ( ) Wohnungseigentum ETW Nr ~ 4,00 775, ,00 Summe , , Ertragswertermittlung Dieser Jahresrohertrag ist zu mindern um die Bewirtschaftungskosten, die pauschal mit ca. 17 % veranschlagt werden. Unter Bewirtschaftungskosten werden verstanden Abschreibung Verwaltungskosten (Kosten wie Aufsichts-, Prüfungs-, Einrichtungskosten) Betriebskosten (soweit sie nicht durch Umlagen gedeckt sind) Instandhaltungskosten (Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung, zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs der Anlage aufgewendet werden müssen) Mietausfallwagnis (Mietrückstände oder Leerstehen von Raum)

21 21 Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 9.300,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) unter Ziffer nachfolgend % 1.558,00 jährlicher Reinertrag = 7.742,00 Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung, bebaute Teilfläche) 3,00 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz anteiliger Bodenwert) 1.401,84 Ertrag der baulichen Anlagen = 6.340,16 Das fiktive Baujahr ist Bei der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 42 Jahren. Der Liegenschaftszins wird in der Eigennutzung mit 3 % angenommen. Der Vervielfältiger beträgt lt. Tabelle 23,701 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) 6.340,16 bei p = 3,00 % Liegenschaftszinssatz und n = 42 Jahren Restnutzungsdauer 23,701 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,13 anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert des Wohnungseigentums = ,13 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 5.000,00 Ertragswert des Wohnungseigentums = ,13 rd ,00 Der Ertragswert errechnet sich zu

22 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnung der Wohnflächen wurde der Bauakte entnommen. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Wohnungseigentum ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem zu bewertenden Wohnungs- /Teileigentum vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und ggf. aus dem Mietspiegel der Stadt oder vergleichbarer Gemeinden als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Bewirtschaftungskosten (BWK) BWK-Anteil Kostenanteil Kostenanteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] [ /m² WF] insgesamt [ ] Verwaltungskosten 250,00 Instandhaltungskosten 6, ,00 Mietausfallwagnis 2,00 180,00 Summe 1.558,00 (ca. 17 % des Rohertrags)

23 23 Liegenschaftszinssatz Der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Bundesdurchschnittswerte sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. In [1] sind die bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben. Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus der WertR entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer abzüglich tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Der wesentliche Teil der Eigentumswohnung Nr. 2 befindet sich in dem Bereich des Anbaues aus dem Baujahr 1996/97. In Verbindung mit dem sanierten Altbau wird der Bewertung eine gutachterlich geschätzte RND für die gesamte Immobilie von 42 Jahren unterlegt.

24 24 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das gemeinschaftliche Eigentum betreffend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale anteilige Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten ,00 Außenanstrich tlws ,00 Summe ,00

25 25 8. Sachwertermittlung 8.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter

26 26 besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. In den nachfolgenden Begriffserläuterungen werden die Besonderheiten des Sachwertverfahrens für die Bewertung von Wohnungs-/Teileigentum beschrieben.

27 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u.u. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i.d.r. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen.

28 28 Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.r. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.b. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross.

29 29 Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z.b. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.r. bereits von Anfang an anhaften - z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.r. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig).

30 30 Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors.

31 31 Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z.b. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.b. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren.

32 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung ETW Nr. 2 Basis des anteiligen Gebäudewerts Berechnungsbasis Anteiliger Rauminhalt Brutto-Rauminhalt (BRI) 920,00 m³ Baupreisindex (BPI) (2013 = 100) 100,0 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2013) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten (ohne BNK) 235,00 /m³ BRI 235,00 /m³ BRI Normgebäude ,00 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) ,00 Baunebenkosten (BNK) prozentual 16,00 % Betrag ,00 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,00 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) nach Ross 80 Jahre 42 Jahre prozentual 35,03 % Betrag ,44 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäudewert ,56 Bauteile 3.000,00 Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) ,56 anteilig mit 100 % anteiliger Gebäudewert ,56

33 33 anteiliger Gebäudesachwert des Wohnungseigentums insgesamt ,56 anteiliger Sachwert der Außenanlagen ,98 anteiliger Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,54 anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger anteiliger Sachwert = ,54 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,90 marktangepasster vorläufiger anteiliger Sachwert des Wohnungseigentums = ,08 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 5.000,00 (marktangepasster) Sachwert des Wohnungseigentums = ,08 rd ,00 Der Sachwert errechnet sich zu Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäudevolumens wurde durchgeführt. Herstellungswert Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2013 (Basisjahr) angesetzt.

34 34 Zu-/Abschläge zum Herstellungswert Hier werden Zu- bzw. Abschläge zum Herstellungswert des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungs- bzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. anteiliger Zeitwert besonders zu veranschlagender Bauteile Gebäude: ETW Nr. 2 besondere Bauteile Zeitwert (inkl. BNK) Anteil anteiliger Zeitwert (inkl. BNK) Eingangstreppe 4.000,00 RE 3.000,00 Summe 3.000,00 Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihrem Herstellungs- bzw. Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen.

35 35 Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in der WertR veröffentlichten, durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Außenanlagen prozentuale Schätzung: 5,00 % der Gebäudewerte insg. ( ,56 ) Zeitwert (inkl. BNK) anteiliger Zeitwert (inkl. BNK) 8.296,98 Summe 8.296,98 Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus der WertR entnommen. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach der von Ross entwickelten Funktion.

36 36 Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten bzw. der hierdurch (ggf. "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. Marktanpassungsfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwert-Marktanpassungsfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Marktanpassungsfaktoren als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Marktanpassungsfaktoren gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region (d.h. Bodenwertniveau) und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Marktanpassungsfaktoren, bestimmt. Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in Regionen mit vergleichbarer Wirtschaftskraft (d.h. mit gleichem Bodenwertniveau) rd. 10 % unterhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts).