Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

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1 Kanton Zürich Gemeinde Grüningen Teilrevision Nutzungsplanung Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV Öffentliche Auflage / Vorprüfung Suter von Känel Wild AG Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt Förrlibuckstrasse Zürich skw.ch Tel. +41 (0) info@skw.ch

2 2 Suter von Känel Wild AG

3 Inhalt 1. Ausgangslage Einleitung Aufgabenstellung Arbeitsschritte Berichtinhalt Grundlagen 9 2. Analyse Ortsentwicklung Bevölkerung Bauzonen Ausbaugrad und Umnutzungspotenzial Kapazitätsabschätzung Stärken und Schwächen Ortsbild Historische Dorfteile Siedlungsentwicklung Übergeordnete Inventare Kommunale Inventare Ziele Substanz- und Strukturerhaltung Künftige Siedlungsentwicklung Räumliches Entwicklungsleitbild Kernzonenpläne Allgemeines Umsetzung Ortsbildinventar Festlegungen in den Kernzonenplänen Unterschiede Kernzonentypen Wichtigste neue Inhalte Bau- und Zonenordnung Kernzonen K1, K2 und WZ Wohnzonen allgemein Regelung der baulichen Dichte Nutzweise Arealüberbauungen und Gestaltungsplanpflicht Gewerbezone OeB und Erholungszone Zonenplan Umzonungen Einzonungen Auswirkungen Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität Ortsbild Umweltschutz Infrastruktur Störfallvorsorge Reflektion der Zielerfüllung 43 3 Suter von Känel Wild AG

4 9. Mitwirkung Allgemeines Vorprüfung Ausblick 46 Anhang 47 I Einwohnerkapazität vor Revision 48 II Zusätzliche Einwohnerkapazität nach Revision 49 Auftraggeber Bearbeitung Gemeinde Grüningen Suter von Känel Wild AG Peter von Känel, Projektleitung Thomas Gasser, Sachbearbeitung 4 Suter von Känel Wild AG

5 1. Ausgangslage Lage und Entwicklung Ortsbildschutz Stand der Ortsplanung 1.1 Einleitung Grüningen ist eine ländliche Gemeinde mit 3'185 Einwohnern (Stand Ende 2011) in der Region Zürcher Oberland im Bezirk Hinwil. Das Gemeindegebiet umfasst 880 Hektaren, wovon 61.6 Prozent landwirtschaftlich genutzt werden. Rund ein Fünftel ist von Wald bedeckt. Grüningen ist umgeben von den Gemeinden Gossau, Egg, Oetwil am See, Hombrechtikon und Bubikon. Mit der Forchstrasse befindet sich auf dem nördlichen Gemeindegebiet von Grüningen die Hochleistungsstrasse (HLS) A52 zwischen der Stadt Zürich und dem Autobahnanschluss in Hinwil. Die nächsten Ein- und Ausfahrten befinden sich in Ottikon und Oetwil am See. Mit dem Auto ist man in Minuten in Zürich und in 15 Minuten in Rapperswil. In Grüningen verkehren zwei regionale Buslinien: Linie 845 zwischen Oetwil am See und Uster sowie Linie 867 zwischen Oetwil am See und Wetzikon. Beide Linien verkehren im Halbstundentakt. Die Linie 845 fährt zudem dreimal täglich zu Pendlerzeiten eine Schleife über Itzikon und die Linie 867 zu Stosszeiten im Viertelstundentakt. Das Ortsbild im Bereich Stedtli mit dem Schloss und der imposanten Fassaden-Kulisse gegen Norden ist von nationaler Bedeutung und im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist Grüningen als Kleinstadt klassifiziert. Besonders attraktiv ist die charakteristische Drumlinlandschaft, welche eine wichtige Naherholungsmöglichkeit darstellt. Das Landstädtchen Grüningen wurde im 13. Jahrhundert gegründet und hat sich in seiner Bausubstanz bis heute weitgehend erhalten. Die wichtigsten Umgebungen der Stadtanlage sind intakt geblieben. Auffällig sind dominante Einzelbauten wie Kirche, Schloss, Zehntenscheune, Gasthof Hirschen und Gemeindehaus. Durch die historischen Strukturen ergibt sich eine besondere Qualität. Planungen und notwendige Veränderungen werden jedoch erschwert. Insbesondere die von Bund und Kanton geförderte Nachverdichtung, gestaltet sich innerhalb der vorhandenen Strukturen schwierig. Die Bau- und Zonenordnung und der Zonenplan der Gemeinde Grüningen stammen aus dem Jahr Die letzte kleine Revision der Nutzungsplanung erfolgte im Jahr Der Gesamtplan Siedlungs-, Landschafts- und Verkehrsplan, Plan der öffentlichen Bauten ist seit 1998 mit Ausnahme zweier Teilrevisionen in den Jahren 2009 und 2010 unverändert in Kraft (kommunaler Richtplan, damals noch als Gesamtplan bezeichnet). 5 Suter von Känel Wild AG

6 1.2 Aufgabenstellung Revisionsvorlage zur Nutzungsplanung Anpassung Richtplanung Umsetzung Ortsbildinventar Abb.: Dachlandschaft Kernzone K1 (Stedtli, Müli) Es ist eine genehmigungsfähige Revisionsvorlage für die Gemeindeversammlung auszuarbeiten, die den Bedürfnissen und Zielen sowie den rechtlichen Rahmenbedingungen entspricht. Dies bedeutet, dass die bestehenden Unterlagen der Nutzungsplanung aktualisiert und wo nötig ergänzt werden müssen. Dabei ist der Mitwirkung durch die Bevölkerung und weiteren interessierten Kreisen im Sinne der gesetzlichen Vorgaben gebührend Beachtung zu schenken. Der Gesamtplan aus dem Jahr 1998, bestehend aus dem Siedlungs-, Landschafts- und Verkehrsplan sowie dem Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen, soll gesamthaft überprüft und veränderten Bedürfnissen angepasst werden. Besonders zu erwähnen ist die vorgesehene Parkierungsanlage Im Stedtli, welche die Revision des kommunalen Richtplans ausgelöst hat und deren Standort mit einem Eintrag im Verkehrsplan gesichert werden soll. Die Kernzone K1 (Stedtli, Müli) von Grüningen ist im kantonalen Richtplan als schützenswertes Ortsbild bezeichnet. Sie ist zudem im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten, welches am mit BDV Nr. 13 durch die Baudirektion festgesetzt wurde. Die Inhalte des Inventarplanes sind in einem Kernzonenplan sowie in den zugehörigen Bestimmungen in der Bau- und Zonenordnung grundeigentümerverbindlich umzusetzen. Für die Kernzone K2 (vor dem Stedtli, Binzikon, Itzikon, Büel) ist aus rechtlicher Sicht kein Kernzonenplan erforderlich, weil diese nicht als Ortsbild von überkommunaler Bedeutung eingestuft ist. Für die Kernzone Büel wird jedoch aufgrund des Regelungsbedarfs bezüglich der Vorgärten ein Kernzonenplan ausgearbeitet. Die Schutzziele gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung für das Stedtli sind u.a.: Schutzziele (Auszug) Die Siedlungsanlage, das Bebauungsmuster und die strukturierenden Freiräume des Ortsbildes sind in ihrer vielfältigen Eigenart zu erhalten. Die im Inventarplan bezeichneten "wichtigen Freiräume" sind in ihrer ortstypischen Ausprägung unverbaut zu erhalten. Auf die Erhaltung einzelner Bäume innerhalb und angrenzend an den Perimeter ist Wert zu legen. Die Umgebung auf der Nordseite des Ortsbildes ist bis zur Wetziker- und Büel-Strasse sowie bis zur Bauzonengrenze des Weilers Büel unverbaut zu erhalten. 6 Suter von Känel Wild AG

7 Abb.: Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung Überprüfung des Baupotenzials / Umgang mit Baulandreserven Umfahrung Stedtli Abb.: Ausschnitt aus dem Regionalen Richtplan Kulturlandinitiative (2012) Die Gemeinde Grüningen kann nebst unbebauten Bauzonen grössere Flächen an Reservezonen vorweisen. Die Gesamtüberprüfung des kantonalen Richtplans sieht einen Abtausch des Siedlungsgebiets im Bereich Itzikon und Binzikon vor. Ein haushälterischer Umgang mit den vorhandenen Baulandreserven drängt sich auch in Grüningen auf, weshalb die Thematik der inneren Verdichtung ein wichtiges Traktandum darstellt. Infolgedessen sind die Nutzungsziffern der Bauzonen zu überprüfen. Die Umfahrung mit einer Brücke über die Aabachrinne nahe beim Ortszentrum soll das historische Stedtli Grüningen künftig vom Durchgangsverkehr befreien. Der Damm vor dem Stedtli steht dann nur noch den Anwohnern, Fussgängern und Velofahrenden zur Verfügung. Was mit dem sanierungsbedürftigen Damm passiert, ist noch offen. Eine Option ist der Rückbau des Damms und dessen Ersatz durch einen Steg. Der Regierungsrat erteilte Mitte 2012 der Baudirektion den Auftrag zur Projektierung, wobei die Fertigstellung nicht terminiert ist. Am 17. Juni 2012 wurde die Kulturlandinitiative mit 54.5 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Sie verlangt, dass wertvolle Landwirtschaftsflächen mit den Bodennutzungseignungsklassen 1-6 und die Flächen von besonderer ökologischer Bedeutung durch den Kanton wirksam geschützt werden und in ihrem Bestand und in ihrer Qualität erhalten bleiben. Der Ende Januar 2013 kommunizierte Umsetzungsvorschlag der Baudirektion beinhaltet einzelne Anpassungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG). Im Sommer 2013 wird der Regierungsrat dem Kantonsrat die Entwurfsvorlage zur Genehmigung überweisen. Da die Umsetzung noch offen ist, wird im Rahmen der Ortsplanungsrevision weiterhin an den Einzonungen und an den Reservezonen festgehalten. 7 Suter von Känel Wild AG

8 1.3 Arbeitsschritte Grundlagen zusammentragen Entwurf Revisionsvorlage Mitwirkung und Bereinigung Beschlussfassung und Genehmigung Planungsgrundlagen erheben (Richtplanung, Zonenplan, BZO, Ergänzungspläne, Inventare, Schutzverordnungen, Richtpläne, AV 93 (Amtliche Vermessung) inkl. Mehranforderungen, Luftfotos usw.) Teilrevision Richtplanung (vgl. sep. Bericht) Teilrevision Bau- und Zonenordnung Teilrevision Zonenplans Erarbeitung Kernzonenpläne (Stedtli und Büel) Erstellung Bericht gemäss Art. 47 RPV Erstellung Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen Diskussion und Verifizierung der Ziele und Absichten des Revisionsinhaltes anlässlich einer Informationsveranstaltung Durchführung einer öffentlichen Orientierungsveranstaltung und eines Sprechstundentags Vorprüfung durch das Amt für Raumentwicklung und Vermessung (ARE), öffentliche Auflage während 60 Tagen und öffentliche Orientierungsveranstaltung während der Auflagefrist Auswertung und Behandlung der eingegangenen Einwendungen Bereinigung der Revisionsvorlage mit Beschlussfassung im Gemeinderat Verabschiedung der Revisionsvorlage durch den Gemeinderat zuhanden der Gemeindeversammlung Öffentliche Auflage des Gemeindeversammlungsbeschlusses mit Rekursmöglichkeit während 30 Tagen Behandlung allfälliger Rekurse Genehmigung durch die Baudirektion 8 Suter von Känel Wild AG

9 1.4 Berichtinhalt Informationen für die Genehmigungsbehörde Der vorliegende Bericht zur Nutzungsplanung hat gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) der kantonalen Genehmigungsbehörde über die Berücksichtigung folgender Sachverhalte Auskunft zu geben: Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG) Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 1 und 3 RPG) Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) Richtplan (Art. 8 RPG) Übriges Bundesrecht (Umweltschutzgesetzgebung) Darüber hinaus sind die Nutzungsreserven innerhalb der Bauzonen und ihre haushälterische Nutzung zu thematisieren. Zudem werden die Änderungen des Zonenplanes, die Inhalte der Kernzonenpläne sowie die wichtigsten Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung kommentiert. 1.5 Grundlagen Übergeordnete Grundlagen Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung Kantonaler Richtplan Zürich Regionaler Richtplan Zürcher Oberland ISOS Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (BDV Nr. 13 vom ) ICOMOS (Rat für Denkmalpflege, Unterorganisation der UNESCO) Liste historischer Gärten und Anlagen Schutzliste der Kantonalen Denkmalpflege Kommunale Grundlagen Bau- und Zonenordnung vom 27. März 1998 Zonenplan vom 8. September 1998 Kommunaler Gesamtplan vom 8. September 1998, inkl. der 2 Teilrevisionen aus den Jahren 2009 und 2010 Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte (2009) Kommunales Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte (2009) Revisionsentwurf Richtplanung Suter von Känel Wild AG

10 2. Analyse Ortsentwicklung Absolutes Wachstum Einwohnerentwicklung absolut 1963 bis Bevölkerung Die Zahl der Einwohner in Grüningen hat sich seit den 1960er Jahren etwa verdoppelt. Ende 2011 lebten Menschen in der Gemeinde. In den vergangenen 15 Jahren stieg die Bevölkerungszahl durchschnittlich um ca. 30 Einwohner oder 1.0 % pro Jahr an. Das langjährige kantonale und regionale Wachstum beträgt je 1.1 % pro Jahr. Datengrundlage: Statistisches Amt Kanton ZH Wachstum im Vergleich Vergleich mit Region und Kanton 1986 bis 2011 Im Vergleich zur Region Oberland und zum Kanton Zürich weist Grüningen zwischen 1986 und 1989 und jüngst zwischen 2008 und 2011 ein überdurchschnittliches Wachstum auf. Der Anstieg der Bevölkerung erfolgte ziemlich linear. Zwischen 1999 und 2005 gab es unterdurchschnittliche und teilweise negative Wachstumszahlen. Aktuell steigt die Bevölkerung leicht an. Datengrundlage: Statistisches Amt Kanton ZH Überdurchschnittliches Wachstum Unterdurchschnittliches Wachstum Folgerung Basierend auf den statistischen Daten kann die Entwicklung von Grüningen im Vergleich mit Region und Kanton zwischen 1990 und 2008 als dynamisch bezeichnet werden. Mitte der 80er-Jahre und in jüngster Zeit sind grössere Abweichungsperioden festzustellen, in denen Grüningen überdurchschnittlich stark gewachsen ist. Im langjährigen Mittel liegt das Wachstum im Rahmen der kantonalen Entwicklung. 10 Suter von Känel Wild AG

11 Bauzonenverbrauch Bauzonenverbrauch in ha 2.2 Bauzonen Die totale Fläche der überbauten Bauzonen hat sich in den vergangenen 15 Jahren seit 1996 von 73.3 ha auf 82.1 ha erhöht, was einem Anstieg von 11 % bzw. einem Verbrauch von 8.8 ha entspricht. Im 15-Jahres-Mittel beträgt der durchschnittliche jährliche Verbrauch somit 0.6 ha. Datengrundlage: ARE Stand 2010 Durchschnitt 0.5 ha/jahr Bauzonenstatistik Bauzonenreserven in ha Datengrundlage: ARE Stand 2010 Die aktuelle Bauzonenstatistik weist für Grüningen folgende Baulandreserven aus: Total vorhanden bebaut unbebaut Wohnzone 27.7 ha 25.9 ha 1.8 ha Mischzone 43.2 ha 38.6 ha 4.6 ha Arbeitszone 8.8 ha 7.4 ha 1.4 ha öff. Bauten + Anlagen 2.5 ha 2.5 ha 0.0 ha Total Wohn- und Mischzonen 82.1 ha 74.3 ha 7.8 ha Wohn- und Mischzonen Ausbaugrad in Prozent (%) Datengrundlage: ARE Stand Ausbaugrad und Umnutzungspotenzial Der Ausbaugrad in Grüningen in den Wohn- und Mischzonen ist unterdurchschnittlich im Vergleich mit der Region Oberland und dem Kanton Zürich, während der Ausbaugrad in den Arbeitszonen leicht über dem Durchschnitt liegt. Das Verdichtungspotenzial innerhalb der bestehenden Bauzonen ist deshalb gross, da bloss etwas mehr als die Hälfte des möglichen Bauvolumens realisiert ist. Insbesondere die Wohnzone ist mit 50.1 % deutlich unternutzt. Wohnzone Mischzone Arbeitszone Total % % % (Durchschnitt in %) Grüningen Region Oberland Kanton Zürich Suter von Känel Wild AG

12 Die niedrigen Ausbaugrade weisen darauf hin, dass die bestehenden Möglichkeiten der Bau- und Zonenordnung nicht ausgeschöpft werden, z.b. indem eingeschossige Gebäude in einer Zone stehen, in denen zwei Geschosse möglich wären. Manchmal sind auch die Parzellenformen für eine ökonomische Anordnung mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Bebauung und Freiflächen unzweckmässig. In den Kernzonen von Itzikon und Binzikon gibt es zahlreiche Scheunen, die das Potenzial haben, zu Wohn- oder Gewerbezwecken umgenutzt zu werden. 2.4 Kapazitätsabschätzung Fassungsvermögen Zonenplan 1998 Die theoretische Abschätzung der Einwohnerkapazität wurde auf der Datengrundlage des ARE mit Stand 2011 erstellt. Die detaillierte Tabelle befindet sich im Anhang. Einwohner überbaute Zone (2011) (Total 3'185 EW minus 234 EW ausserhalb BZ) Zuwachs Einwohner Einwohner Verdichtung überbaute Zonen Einwohner unbebaute Zonen Kapazitätsgrenze Zonenplan '424 Bedarf für die nächsten 15 Jahre gedeckt Bei einem durchschnittlichen Wachstum von 30 Einwohnern im Jahr entspricht der theoretische Zuwachs von 473 Einwohnern einer Kapazität für die nächsten 15 Jahre, was dem im RPG festgelegten Richtwert entspricht. 12 Suter von Känel Wild AG

13 2.5 Stärken und Schwächen Grüningen ist eine sehr attraktive Gemeinde, in der es sich gut leben lässt. Davon zeugt auch das untenstehende Stärken-/ Schwächenprofil. Die Schwächen sind gegenüber den Stärken untergeordneter Natur. Stärken Hohe Lebensqualität Ortsbild von nationaler Bedeutung Attraktives Naherholungsgebiet Vielfältiges Freizeitangebot (Reitweg, Schiessstand, Schwimmbad, Tennisanlage, Botanischer Garten usw.) Spannende historische Vergangenheit und Entwicklung Zahlreiche identitätsstiftende Objekte/Plätze (Bauten, Brunnen, Innenhöfe, Gärten, Kirchen, Schloss usw.) Schwächen Die Verkehrsführung durch das Stedtli ist aufgrund der engen Platzverhältnisse und der dadurch negativ beeinträchtigten Aufenthaltsqualität belastend. In den Kernzonen Itzikon und Binzikon gibt es einige kernzonenuntypische Bauten oder solche, die sich unbefriedigend einordnen. Die Strassenraumgestaltung ist teilweise monoton. 13 Suter von Känel Wild AG

14 3. Ortsbild Grüningen 1850 und Ortskern im Vergleich 3.1 Historische Dorfteile Auf der Wild-Karte ist die historische alte Bebauung mit den zwei ursprünglichen Ortsteilen Binzikon und Grüningen (Stedtli) sehr gut sichtbar. Die dargestellte Bebauung zeigt die Siedlungsausdehnung, wie sie um 1850 herum bestand. Im Vergleich mit dem Stand um 2010 ist ersichtlich, dass Binzikon und Grüningen im Verlaufe der Zeit zusammengewachsen sind. Der Bestand an Verkehrswegen hat sich jedoch fast nur im Dorfgebiet verändert, wo neue Quartierstrassen entstanden sind. In Itzikon fällt auf, dass sich das Siedlungsgefüge nur marginal ausgedehnt hat. Weilerzonen im Vergleich Bächelsrüti ist in der Abbildung von 2010 nördlich von der Hochleistungsstrasse A52 flankiert Die Entwicklungen in den drei Weilerzonen Grüningens verliefen zwischen 1850 und 2010 unterschiedlich. Das Siedlungsgebiet veränderte sich in allen drei Weilern kaum. In Adletshusen hat sich nicht viel verändert. Die Melioration hat das Landschaftsbild seit 1850 markant verändert 14 Suter von Känel Wild AG

15 Holzhausen hat sich baulich weiterentwickelt, wenn auch in kleinem Umfang 3.2 Siedlungsentwicklung Die nachfolgende Abbildung zeigt die Siedlungsentwicklung zwischen 1850 bis heute. 15 Suter von Känel Wild AG

16 3.3 Übergeordnete Inventare Übersicht übergeordnete Inventare ISOS Die Revisionsarbeiten berücksichtigen die vorhandenen Inventare. Zu den übergeordneten Inventaren gehören: ISOS Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz Kantonales Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung ICOMOS Liste historischer Gärten und Anlagen der Schweiz Schutzliste der Kantonalen Denkmalpflege Grüningen ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Kleinstadt aufgeführt. Das ISOS ist eine die gesamte Schweiz abdeckende Bestandesaufnahme im Auftrag des Bundesamts für Kultur. Es stützt sich auf das Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz und wird auf Kantonsebene bei der Raumplanung berücksichtigt. Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung Die Gemeinde Grüningen ist im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung aufgeführt. Das Inventar wurde am durch die Baudirektion festgesetzt. Ziel des Ortsbildinventars Das Ziel aus der Sicht des Ortsbildschutzes ist die Erhaltung und sinngemässe Weiterführung der charakteristischen Bebauungsstruktur mit den ortstypisch ausgeprägten Umgebungsbereichen und Freiräumen. Diese sind zusammen mit der wertvollen Altbausubstanz massgebend für die besondere Bedeutung als überkommunales Ortsbild. 16 Suter von Känel Wild AG

17 Planungsrechtliche Umsetzung Für die Umsetzung des Ortsbildinventars ist ein Kernzonenplan anzustreben, welcher insbesondere die ortsbaulich wichtigen, prägenden Gebäude bezeichnet für mögliche Neubauten Baubereiche ausweist die Freiräume festlegt die besonderen Elemente der Aussenräume bezeichnet (z.b. räumliche Begrenzungen, Brunnen, Bäume) Schutzliste der Denkmalpflege ICOMOS Liste historischer Gärten und Anlagen der Schweiz Abb.: Auszug aus dem ICOMOS Grüningen Die Kantonale Denkmalpflege führt das Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und ist zuständig für die darin enthaltenen Bauten. Sie berät und begleitet Bauwillige bei Inventarobjekten und Projekten in Kernzonen. Die bezeichneten Bauten gemäss Schutzliste werden im Rahmen der Ortsplanungsrevision in den neuen Kernzonenplan Stedtli integriert und sind weitgehend bereits im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten. ICOMOS ist eine Vereinigung von in der Gartendenkmalpflege tätigen Fachleuten. Ziel ist der Schutz, die Erhaltung und Erschliessung von Denkmälern, Ensembles und schutzwürdigen Bereichen nach einheitlichen Massstäben. In den Kernzonenplänen sind die Einträge des ICOMOS nicht abgebildet. An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass das ICOMOS bei Veränderungen im Aussenraum, insbesondere im Stedtli, beizuziehen ist. 17 Suter von Känel Wild AG

18 3.4 Kommunale Inventare Übersicht kommunale Inventare Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte Zu den kommunalen Inventaren gehören: Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutz objekte Im Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte sind verschiedenste Einzelobjekte aus Grüningen inventarisiert: Bauernhäuser, Wohnhäuser, Scheunen, Mauerreste, Gräberfelder, Wüstungen, Trotten, Kachelöfen, Glocken, Wandmalereien usw. Das Inventar liefert, ergänzend zum Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und zur Schutzliste der Denkmalpflege, Hinweise zu den in den Kernzonenplänen braun eingefärbten Gebäuden. Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte Abb.: Auszug aus dem Inventar: Pflegeplan (verkleinert) Nach 203 PBG sind Gemeinden verpflichtet, ein Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte zu führen. Ziel des Inventars ist das Erfassen, Abgrenzen, Beschreiben und Bewerten der biologisch, ökologisch und geomorphologisch wertvollen Natur- und Landschaftsobjekte von kommunaler Bedeutung. Es zeigt auf, welche Objekte erhaltenswert sind und wie sie bewirtschaftet bzw. gepflegt werden können. 18 Suter von Känel Wild AG

19 4. Ziele 4.1 Substanz- und Strukturerhaltung Gegensätzliche Ansprüche von historischer und neuer Bauweise Substanzerhaltung und Strukturerhaltung Die Kernzonenvorschriften sind ein wichtiges Instrument für die Erhaltung und Entwicklung der historisch gewachsenen Ortsbilder. Die denkmalpflegerischen Anliegen stehen häufig im Gegensatz zu einer zeitgemässen Architektur und erhöhten Ansprüchen nach hellen Räumen, grossformatigen Fenstern, Wintergärten, Flachdächern u. dgl. Die Festlegung der Ziele und Absichten hängt entscheidend davon ab, wie gross der Einfluss der Öffentlichkeit auf die künftige Entwicklung sein soll. In diesem Zusammenhang sind zwei grundsätzliche Handlungsfelder zu unterscheiden: Substanzerhaltung von Gebäuden bzw. Gebäudegruppen Strukturerhaltung von Quartieren oder Strassenzügen Um den verschiedenen Bedürfnissen gerecht zu werden, sind Ziele und Absichten zu definieren, wie sich der Ortskern entwickeln soll, welche Veränderungen toleriert werden können und wo restriktive Vorschriften zu erlassen sind. Die bestehende Siedlungsstruktur und die künftige Entwicklung können mit der Nutzungsplanung erhalten und gesteuert werden. Hingegen kann die Erhaltung der Bausubstanz nur mit Schutzverfügungen, Schutzverordnungen oder Verträgen gesichert werden. Substanzerhaltung Strukturerhaltung Die Erhaltung der Bausubstanz für Einzelbauten oder Gebäudegruppen erfolgt über den Erlass von Schutzverfügungen, Schutzverordnungen oder über Verträge ( 205 PBG). Die Struktur (Lage, Stellung, äussere Abmessungen usw.) von Einzelbauten oder Gebäudegruppen kann mit der Nutzungsplanung gesichert werden. Inventarisierte Bauten sind nicht geschützt. Die schriftliche Mitteilung an den Grundeigentümer bewirkt ein maximal einjähriges Veränderungsverbot am inventarisierten Objekt. Generell abstrakte Vorschriften Individuell konkrete Vorschriften Während der einjährigen Frist ist der Schutzumfang festzulegen. Werden keine Schutzbestimmungen festgelegt, so ist das Gebäude aus dem Inventar zu entlassen. BZO / Zonenplan BZO / Zonenplan / Kernzonenplan 19 Suter von Känel Wild AG

20 4.2 Künftige Siedlungsentwicklung Zur Steuerung der künftigen ortsbaulichen Entwicklung von Grüningen werden folgende Ziele angestrebt: Wohnqualität sichern Moderates Wachstum anstreben Stedtli, Dorfkerne und Weilerstrukturen erhalten Dorfbild bewahren - Siedlungsränder gestalten Umfahrung Stedtli Die Gemeinde schafft die Voraussetzungen für eine attraktive Wohn- und Arbeitsgemeinde. Die attraktiven Südlagen sollen als besondere Qualität einem breiten Bevölkerungskreis für Wohnen zugänglich gemacht werden. Die Gemeinde strebt eine moderate Bevölkerungsentwicklung im Umfang des kantonalen Mittels von ca. 1 % pro Jahr (ca. 30 EW) an. Mit diesem Wachstum kann auch die Infrastrukturplanung Schritt halten. Die bauliche Entwicklung soll auf den heutigen Baulandreserven und mittels Verdichtung in bereits bebauten Gebieten stattfinden. Die Gemeinde trägt Sorge zur historischen Bausubstanz und den damit verbundenen Bau- und Aussenraumstrukturen. Das unverwechselbare Stedtli, die historischen Dorfkerne Itzikon und Binzikon sowie die Aussenwachten sollen auch in Zukunft erkennbar und erlebbar sein. Eingriffe und zeitgemässe Nutzungen der historischen Bausubstanz sollen jedoch punktuell möglich sein. Die Weiler sollen in ihrer Lebensfähigkeit erhalten werden. Das ländliche Erscheinungsbild von Grüningen mit dem repräsentativen Stedtli und der durchgrünten Drumlinlandschaft soll als Gesamtes bewahrt werden. Im Rahmen der inneren Verdichtung und in neuen Baugebieten darf hingegen ein eigenständiges Erscheinungsbild entstehen, welches sich aber in die bestehenden Strukturen (Dachlandschaft) einbettet. Wichtig ist die Ausgestaltung von neu entstehenden Siedlungsrändern. Anforderungen und Kriterien sollen für einen ortstypischen und erlebbaren Siedlungsrand aufgestellt werden. Die Anliegen sollen bei unbebauten Grundstücken eigentümerverbindlich mit einem Gestaltungsplan gesichert werden. Mit der vorgesehenen Umfahrung soll das Stedtli nachhaltig entlastet und verkehrsberuhigt werden (Begegnungszone). Es ist eine Aufwertung zugunsten des Langsamverkehrs vorzusehen, um das Stedtli erlebbarer zu machen. Es sind Parkierungsmöglichkeiten vorzusehen. Eine Anlage soll eingangs Stedtli für Besucher angeordnet werden und eine weitere direkt beim Stedtli für Anwohner. Die heutige Brücke soll rückgebaut werden und eine schlanke Ersatzbrücke soll nur noch Velofahrern und Fussgängern dienen. Die Bushaltestelle Stedtli soll aufgelöst werden und die Buslinie soll auf die neue Umfahrung 20 Suter von Känel Wild AG

21 umgeleitet werden. Naturraum im Siedlungsgebiet erhalten Nachhaltige Energienutzung sicherstellen Bauordnungsbestimmungen überprüfen Den attraktiven Naherholungsflächen ist Sorge zu tragen, insbesondere jenen im Umfeld des Stedtli. Bei neuen Gesamtüberbauungen, wie z.b. im Gebiet Büechlen, sind genügend Freiflächen auszuscheiden und mittels Gestaltungsplänen zu sichern. Beheizung und Warmwasseraufbereitung mittels erneuerbarer Energien soll gefördert werden. Solaranlagen sollen wo möglich auf grossflächigen Dächern konzentriert werden. Aus Rücksicht auf das empfindliche Ortsbild und die schützenswerte Dachlandschaft müssen sich die Anlagen gut einordnen. Die gewachsenen Strukturen und die historisch wertvolle Bausubstanz sollen als Identifikationselemente erhalten, gepflegt und in rücksichtsvoller und zeitgemässer Weise ergänzt werden. In den Kernzonen soll, sofern dies zulässig ist, weiterhin dicht gebaut werden können, wobei hohe Anforderungen an die Gestaltung der Bauten und Freiräume gelten. Weitere Überprüfungen der BZO-Bestimmungen sollen in Zusammenhang mit Energiefragen (z.b. Sonnenkollektoren) stattfinden. Das Nutzungsmass in den Wohnzonen ist zu überprüfen und wenn möglich zu erhöhen oder zumindest mit einer Vorgabe zur Mindestdichte verbindlich in der BZO vorzugeben. 21 Suter von Känel Wild AG

22 Räumliche Strategie 4.3 Räumliches Entwicklungsleitbild Basierend auf den Zielen ist ein räumliches Entwicklungsleitbild ausgearbeitet worden. Das Entwicklungsleitbild macht u.a. Aussagen zu attraktiven Wohnlagen, zur Qualitätssicherung von Siedlungsentwicklungsgebieten, zu den Siedlungsrändern (definitive und flexible Ränder), zu Aufwertungs- und Verdichtungsgebieten. Insgesamt umschreiben 8 ausformulierte Leitsätze die Strategie des Gemeinderats, die in Kapitel 4.2 aufgeführt sind. Abb.: Verkleinerung räumliches Entwicklungsleitbild Grüningen 22 Suter von Känel Wild AG

23 5. Kernzonenpläne 5.1 Allgemeines Konzeption Kernzonenplan Stedtli Kernzonenplan Büel Der neue Kernzonenplan für das Stedtli ist auf folgende Hauptziele ausgerichtet: Umsetzung des überkommunalen Ortsbildinventars Stärkung und Sicherung der Qualitäten im öffentlichen Aussenraum Abstimmung auf das überprüfte kommunale Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte und die Schutzliste der kantonalen Denkmalpflege Der Kernzonenplan Büel wird in Anlehnung an die Vorgaben des Kernzonenplans Stedtli angefertigt. Die Festlegungen beinhalten die kommunalen Inventareinträge sowie die Erkenntnisse einer planerischen Fachbeurteilung vor Ort. Nachfolgend wird Bezug auf das überkommunale Ortsbildinventar genommen, welches Anforderungen an den Kernzonenplan Stedtli stellt. 5.2 Umsetzung Ortsbildinventar Kernzonenplan und Kernzonenvorschriften Bebauungsstruktur Frei- und Aussenraumstruktur Die vorgegebenen Inhalte des Ortsbildinventars werden im Kernzonenplan Stedtli umgesetzt. Sie entfalten durch diese Festlegungen grundeigentümerverbindliche Wirkung. Inhalt Ortsbildinventar Prägende/strukturbildende Gebäude Prägende Firstrichtungen Festlegungen Kernzonenplan / Art. 10, Art. 13, Art. 18, Art. 21 BZO Braun bezeichnete Bauten Fassadenlinien Kernzonenplan / Art. 10, Art. 14 Abs. 2, Art. 18, Art. 22 Braun bezeichnete Bauten Hauptfirstrichtung Ausgeprägte Platz-/Strassenräume Kernzonenplan / Art. 15 Abs. 1 BZO Besondere Aussenräume Markante Bäume Ortstypische Elemente (Brunnen) Kernzonenplan / Art. 15 Abs. 2 BZO Markante Bäume Kernzonenplan / Art. 15 Abs. 3 BZO Brunnen 23 Suter von Känel Wild AG

24 5.3 Festlegungen in den Kernzonenplänen Die nachfolgenden Erläuterungen weisen auf den inhaltlichen Zusammenhang zwischen den Festlegungen in den Kernzonenplänen und denjenigen der Bau- und Zonenordnung hin. Gleichzeitig werden Abweichungen zum Ortsbildinventar, sofern vorhanden, begründet. Kernzonen K1 und K2 (Art. 8, Art. 16) Braun bezeichnete Bauten (Art. 10, Art. 18) Abb.: Gemeindehaus (Beispiel) Fassadenlinien (Art. 13, Art. 21) Hauptfirstrichtungen (Art. 14 Abs. 2, Art. 22) Besondere Aussenräume (Art. 15 Abs. 1) Abb.: Hofsituation im Stedtli (Abb.) Die Abmessungen der Kernzonen K1 und K2 sind dem rechtsgültigen Zonenplan entnommen und werden mit dem Kernzonenplan Stedtli nicht verändert. Die Abgrenzung des Kernzonenplan-Perimeters entspricht der Abgrenzung aus dem überkommunalen Ortsbildinventar. Der Kernzonenplan Büel hat eine Vergrösserung der Kernzone im Ausmass privater Vorgärten zur Folge. Die braun bezeichneten Bauten entsprechen denjenigen Gebäuden, die entweder im Ortsbildinventar als prägend oder strukturbildend bezeichnet oder in der kantonalen Schutzliste sowie im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte enthalten sind. Abbrüche von braun gekennzeichneten Bauten sind erschwert, weil in den Inventaren entsprechende Schutzziele umschrieben sind. Die Kernzonenpläne sichern die Hülle der Gebäude, sprich die Volumetrie, die Lage und die Stellung der Bauten. Inventare können in Ergänzung dazu einzelne Gebäudeteile bis hin zum umfassenden Schutz des Gesamtbestands sichern. Die gemäss Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung wichtigen Begrenzungen von Strassen-, Platz- und Freiräumen sind in den Kernzonenplänen verbindlich aufgeführt. Diese Begrenzungen betreffen fast ausnahmslos braun bezeichnete Bauten. Die Hauptfirstrichtungen entsprechen den prägenden Firstrichtungen gemäss dem übergeordneten Ortsbildinventar. Als besondere Aussenräume sind im Kernzonenplan Stedtli diejenigen Bereiche bezeichnet, die im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung als ausgeprägte Platz- und Strassenräume beurteilt sind. Es handelt sich um Bereiche, in welchen der ursprüngliche Charakter der Umgebungsgestaltung in hohem Masse intakt geblieben ist. Diese Qualitäten, die sich in einem authentischen Zusammenspiel von Vorgärten, Vorplätzen mit gekiesten oder gepflästerten Flächen, Mauern mit Zäunen, Brunnen und Bäumen äussern, gilt es prioritär zu erhalten. Zudem gebietet die Bezeichnung von besonderen Aussenräu- 24 Suter von Känel Wild AG

25 men auch, in solchen Bereichen allfällige Eingriffe am Strassenkörper mit besonderer Rücksichtnahme vorzunehmen. Dies gilt für Erschliessungsstrassen ebenso wie für Staatsstrassen. Markante Bäume (Art.15 Abs. 2) Brunnen (Art. 15 Abs. 3) Historische Vorgärten (als informativer Inhalt) Private Freiräume (Art. 24) Freiräume Stedtli (als informativer Inhalt) Im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung sind insgesamt acht markante Bäume verzeichnet. Diese werden vollständig in den Kernzonenplan Stedtli übernommen. Die im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung aufgenommenen Brunnen werden im Kernzonenplan Stedtli vollständig bezeichnet. Mehrere Gärten innerhalb der Gemeinde Grüningen sind im ICOMOS Inventar (Liste historischer Gärten und Anlagen der Schweiz) verzeichnet. Diese erhaltenswerten Freiräume sind im Kernzonenplan als Information aufgeführt. Allfällige Veränderungen der Gartenanlagen sind im Rahmen der Anforderungen an die Einordnung und die Umgebungsgestaltung zu beurteilen (Art. 6 Abs. 1 BZO / 238 Abs. 2 PBG). In der Kernzone Büel soll im Ausmass privater Vorgärten eine Vergrösserung der Kernzone erfolgen. Der neu ausgearbeitete Kernzonenplan Büel belegt die Vorgartenbereiche mit einer speziell eingefärbten Fläche private Freiräume. In diesen Freiräumen dürfen, abgesehen von Gartenhäusern und Schöpfen bis 10 m2 Grundfläche und 3 m grösster Höhe gemäss BBV, keine Bauten erstellt werden. Die im Kernzonenplan Stedtli als Information bezeichneten Freiräume entsprechen der Signatur wichtige Freiräume gemäss Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Auf eine verbindliche Festlegung in Form von Bestimmungen wurde aufgrund der untergeordneten Bedeutung im Siedlungsgebiet verzichtet, da ein wesentlicher Teil dieser wichtigen Freiräume Gebiete ausserhalb der Kernzone betreffen. 25 Suter von Känel Wild AG

26 5.4 Unterschiede Kernzonentypen Regelungsdichte Die drei unterschiedlichen Kernzonentypen von Grüningen (K1, K2 und Weilerzone WZ) werden mit der Revision der Bau- und Zonenordnung sowie aufgrund der Schaffung der Kernzonenpläne Stedtli und Büel neu gegliedert. Die Basis bilden gemeinsame Bestimmungen für die unterschiedlichen Kernzonentypen. Bei den Gestaltungsvorschriften wird die Regelungsdichte in Abhängigkeit des unterschiedlichen Schutzbedürfnisses differenziert: Restriktivere Anforderungen bei den für das Ortsbild wichtigen Gebäuden in den Kernzonen K1 und WZ Weniger restriktive Anforderungen bei den übrigen Gebäuden sowie bei Neubauten in der K2 Die folgende Tabelle zeigt anhand des Zonenzwecks, dass bei der Kernzone K1 und der Weilerzone WZ die Erhaltung im Vordergrund steht und abweichend dazu in der Kernzone K2 Entwicklungsspielräume möglich sind. Dies wird durch das Verbot von Neubauten in der K1 und WZ untermalt. Kernzone K1 Kernzone K2 Weilerzone WZ Zweck Die Kernzone K1 bezweckt die Erhaltung und sinngemässe Weiterführung der charakteristischen Bebauungsstruktur mit den ortstypisch ausgeprägten Umgebungsbereichen und Freiräumen. Die Kernzone K2 bezweckt die Erhaltung und sorgfältige Erneuerung der historischen Dorfkerne sowie die schonende Einordnung von Bauten im Übergangsbereich zwischen der Kernzone K2 und den angrenzenden Zonen. Neubauten unzulässig zulässig unzulässig Die Weilerzone WZ bezweckt die Erhaltung und sorgfältige Erneuerung der Weilerstruktur und ihrer ländlichen Umgebung. 5.5 Wichtigste neue Inhalte Einordnungsanforderungen (Art. 4) Mit Art. 4 wird neu ein Grundsatzartikel eingefügt, der die in den Kernzonen geltenden erhöhten Einordnungsanforderungen betont. Zweck dieser Bestimmung ist die Klarstellung der verlangten guten Gesamtwirkung im Sinne von 238 Abs. 2 PBG. Es genügt nicht, die einzelnen Kernzonenvorschriften einzuhalten. Auch das Zusammenspiel der einzelnen Teile muss im Kontext mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung gut sein. 26 Suter von Känel Wild AG

27 Strassenabstand (Art. 7 Abs. 1) Abb.: Beispiel aus Itzikon mit an die Strasse gebauten Gebäuden Vorbauten (Art. 7 Abs. 2) Zweckartikel K1, K2, WZ (Art. 9, Art. 17, Art. 26) Dachflächenfenster (Art. 21 Abs. 6, Art. 30 Abs. 4) Abb.: Dachflächenfenster (Quelle: velux.ch) Anlässlich der Baulinienrevision 2010 hat der Regierungsrat vorgeschrieben, dass die Verkehrsbaulinien ersatzlos aus allen Kernzonen zu streichen sind. Dies mit dem Hintergrund, dass verkehrliche Interessen gegenüber dem Regelungsbedarf in Kernzonen zugunsten eines schützenswerten Ortsbilds zurücktreten, zumal die grosse Mehrzahl der Gemeinden von kommunalen Vorschriften zum Abstand von Bauten und Anlagen gegenüber Staatsstrassen Gebrauch macht. In Grüningen fehlte diesbezüglich bislang eine Formulierung in den Bauvorschriften. Die neue Vorschrift zum Strassenabstand besagt nun, soweit die Kernzonenpläne keine anderen Festlegungen treffen, dass das Bauen auf die Strassengrenze in Kernzonen gestattet ist, wenn dadurch das Ortsbild bereichert und die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Das Bauen auf die Strassengrenze ist in Kernzonen nicht unüblich und wird in Grüningen an vielen Stellen praktiziert. Mit der Regelung des Abstands von Vorbauten von der Strassenparzelle wird ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit den Strassenabständen in Art. 7 Abs. 2 geregelt. Festgelegt wird das Hinausragen einzelner oberirdischer Gebäudevorsprünge, Balkone u. dgl. und die Einhaltung der notwendigen lichten Höhe je nach Strassentyp sowie in allen Fällen ein Vertikalabstand von 3.00 m zum Strassenniveau. Der neue Zweckartikel der Kernzone K1 ist dem übergeordneten Ortsbildinventar sinngemäss entnommen, während die Artikel der Kernzone K2 und der Weilerzone neu formuliert wurden. Die übrigen Kernzonenvorschriften sind mit Bezug auf diese Zweckartikel ausformuliert. Die bisherige Bewilligungspraxis in Grüningen sieht vor, dass in der Kernzone K2 Dachflächenfenster mit einem Mass von 0.78 x 0.98 m zugelassen sind. Diese sind hochliegend mit einer ziegelfarbenen Umrahmung auszuführen. Bei mehreren Dachflächenfenstern ist auf eine möglichst harmonische Anordnung zu achten. Auf demselben Dach sollten einheitliche Formate verwendet werden. Dieser Grundsatzentscheid des Gemeinderats findet seine Entsprechung neu in der BZO wieder. Objekte, welche im Inventar der kulturhistorischen Objekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt sind, sind von dieser Regelung ausgenommen. 27 Suter von Känel Wild AG

28 Quergiebel (Art. 21. Abs. 3, 30 Abs. 2, Art. 35 Abs. 2) Bezüglich Quergiebeln fehlte bislang in den Bauvorschriften eine Regelung. Mit der neuen Bestimmung soll der Spielraum für Quergiebel gewahrt bleiben, indem nur festgelegt wird, dass Quergiebel mind m unter dem Dachfirst des Hauptgebäudes liegen müssen. Ansonsten sind weder Anzahl der Giebel noch ihre Ausmasse eingeschränkt. Abb.: Quergiebel Zweites Dachgeschoss (Art. 22 Abs. 7, Art. 30 Abs. 5) Abb.: Vertikale Dachflächen- Lichtbänder Erfahrungsgemäss ist der Umgang mit Dachflächen in Kernzonen ein sensibles Thema. Neuzeitliche Elemente verändern den Charakter einer historisch gewachsenen Dachlandschaft. Von dieser Qualität lassen sich auch die relativ strengen Bestimmungen der Dachaufbauten und Dachflächenfenster ableiten. Dies beschränkt die Nutzbarkeit der Dachgeschosse bei grossen Gebäudelängen. Die Nutzung des zweiten Dachgeschosses wird von der Belichtung über die Giebelseite abhängig gemacht. Bei besonders guter Gestaltung, die durch eine Fachinstanz zu bestätigen ist, können bei Gebäuden in geschlossener Bauweise, die keine Giebelfassaden aufweisen, Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemacht werden, so dass neu zur Belichtung auch schmale Dachflächen- Lichtbänder in Frage kommen. Balkone (Art. 23 Abs. 3, Art. 30 Abs. 3) Der Gemeinderat von Grüningen hat in einem Grundsatzentscheid beschlossen, dass in der Kernzone K2 und der Weilerzone WZ in Bezug auf Balkone, welche nicht über den Dachvorsprung hinausragen dürfen, unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmebewilligungen erteilt werden können. Ein weiterer Gemeinderats-Beschluss besagt bezüglich Balkonen, dass in der Weilerzone WZ Balkone und Terrassen bei Ersatzbauten nicht in die kubische Berechnung einbezogen werden sollen, sofern ihre Fläche nicht mehr als 10 % der Nettowohnfläche je Geschoss beträgt. Vorbehalten bleiben einschränkende gestalterische, objektbezogene Anforderungen. Erleichterungen für besonders gute Projekte (Art. 25, Art. 32) Bei zeitgemässen Projekten, die sowohl für sich als auch im Zusammenhang mit der traditionellen Umgebung gut gestaltet sind, können Abweichungen von den Bestimmungen über die Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung zugelassen werden. Die besonders gute Qualität solcher Projekte muss durch eine Fachinstanz bestätigt werden. Die Kosten dieser Begutachtung gehen nach dem Verursacherprinzip zulasten der Bauherrschaft. 28 Suter von Känel Wild AG

29 6. Bau- und Zonenordnung Redaktionelle Änderungen Die Bestimmungen werden redaktionell angepasst und der Aufbau wird neu gegliedert, ohne dabei die herkömmliche Grundstruktur, bis auf jene der Kernzone, grundlegend zu ändern. Die Bau- und Zonenordnung (BZO) ist weiterhin in Vorschriften für die einzelnen Zonen eingeteilt, gefolgt von ergänzenden Bestimmungen. Differenzierte Kernzonenvorschriften 6.1 Kernzonen K1, K2 und WZ Infolge der Schaffung der Kernzonenpläne Stedtli und Büel wurde die Struktur der Bauvorschriften im Bereich Kernzone strukturell umfassend überarbeitet. Die bestehenden Bestimmungen wurden inhaltlich grösstenteils belassen, in vielen Fällen aber ergänzt und präzisiert. Zentrale Neuerungen sind die gemeinsamen Vorschriften für alle Kernzonen sowie eine übersichtlichere Gliederung, die ein bequemes Auffinden einzelner Artikel ermöglichen soll. Die wichtigsten Anpassungen sind im Kapitel 5 Kernzonenpläne ausführlich dargestellt. Moderate Anpassungen 6.2 Wohnzonen allgemein Die Vorschriften zu den Wohnzonen wurden punktuell ergänzt. Insbesondere wurden Bestimmungen zur Sicherstellung der Mindestdichte in Wohnzonen eingeführt sowie neue Bestimmungen zur Arealüberbauung und Gestaltungsplänen. Beibehalten der Ausnützungsziffer Erhöhung der baulichen Dichte angestrebt 6.3 Regelung der baulichen Dichte In Grüningen gilt die Ausnützungsziffer (AZ) als Gradmesser für die bauliche Dichte in Wohnzonen. Die AZ ist im Vollzug nicht immer einfach anzuwenden. Alternativ stellt das PBG die Baumassenziffer (BZ) oder die Überbauungsziffer (ÜZ) zur Verfügung. Jede Ziffer hat ihre Vor- und Nachteile. In der Praxis bereitete die Ausnützungsziffer dem Bauamt von Grüningen bisher wenige Probleme, weshalb die AZ in den Wohnzonen belassen werden soll. Der Ausbaugrad in Grüningen liegt mit 50.1 % (Ende 2010) im Vergleich mit der Region Zürcher Oberland (70.1 %) und dem Kanton Zürich (72.8 %) äusserst tief. Der vorhandene Pla- 29 Suter von Känel Wild AG

30 nungsspielraum in den Wohnzonen lässt theoretisch doppelt so viel Nutzfläche zu, wie bisher vorhanden ist. Eine Erhöhung der Ausnützungsziffer steht in Anbetracht des bescheidenen Ausbaugrades nicht zuoberst auf der Prioritätenliste, sondern viel mehr der Anreiz, dichter zu bauen. Baupotenziale bestehen in erster Linie auf den noch unbebauten Grundstücken oder auf stark unternutzten Parzellen. Die Verknappung des Baulands baut indirekt einen Druck auf, künftig dichter zu bauen. Grundabstand überprüft Anhand eines Referenzquartiers in Grüningen wurde getestet, ob die Verkleinerung der Grundabstände zu einer besseren Ausnützung durch den räumlich grosszügigeren Spielraum führen würde. Fazit: Grundabstände unverändert belassen Wie die obige Abbildung illustriert, weisen grössere Parzellen einen grossen Bebauungsspielraum mit der Ausnützungsziffer auf, wohingegen kleinteilige Grundstücke im vorliegenden Beispiel eher über zu wenig Fläche verfügen, um die zur Verfügung stehende Ausnützung mit den heutigen Grundabständen unterzubringen. Die Ausnützungsziffer von 50 % (Beispiel oben) ist auf mittlere Grundstücksgrössen zugeschnitten, wie sie in zweigeschossigen Wohnzonen üblich sind. Fazit: Mit den heutigen Grundabständen ist die Ausschöpfung der möglichen Ausnützung, ausgenommen sind sehr kleine Grundstücke, problemlos möglich. Bei kleineren Parzellen empfiehlt sich ein Zusammenschluss (z.b. über Grenz- oder Näherbaurecht) mit benachbarten Grundstücken. 30 Suter von Känel Wild AG

31 Trotz unverändertem Mass erfährt der Grundabstand eine Lockerung in den Vorschriften. Und zwar gilt der grosse Grundabstand neu wahlweise entweder gegen Süden oder Westen. Dadurch entsteht je nach Situation mehr Bebauungsspielraum. Zweigeschossige Erscheinung (Art. 33 Abs. 6) Mindestausnützung (Art. 33 Abs. 7) Am voranstehenden Beispiel der Grenzabstände wurde in der Berechnung von einer zweigeschossigen Bauweise ausgegangen, wie sie in der W2/50 zulässig und empfohlen ist. Doch nicht überall sind heute zwei Vollgeschosse konsumiert, weshalb viele Parzellen stark unternutzt sind. Im Zeichen der inneren Verdichtung und des sparsamen Umgangs mit der Ressource Boden sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, die zu Verfügung stehende Ausnützung zu grossen Teilen zu nutzen. Unter diesem Betrachtungswinkel ist den Bauvorschriften eine Bestimmung hinzugefügt worden, welche in der Zone W2/50 bei Neubauten zwei Vollgeschosse vorschreibt. Eine neue Bestimmung zur Mindestausnützung passt inhaltlich zur Festlegung der zweigeschossigen Erscheinung. Und zwar ist dort, wo örtliche Verhältnisse es zulassen, bei Neubauten mindestens 80 % der maximal zulässigen Ausnützung auf den von der Baueingabe erfassten Grundstücken zu realisieren. Andernfalls ist aufzuzeigen, dass die Mindestausnützung ohne Probleme auch nach Erstellung der bewilligten Neubauten jederzeit erreicht werden kann. Ausschlussmöglichkeit von ideellen Immissionen 6.4 Nutzweise Im der Bau- und Zonenordnung gibt es weiterhin die Unterteilung in Wohnzonen mit und ohne mässig störendes Gewerbe. Die Gemeinde hat ihr Anliegen betreffend dem Ausschluss von sexgewerblichen Salons oder vergleichbarer Einrichtungen sowie Freitodbegleitungen und Natelantennen, die mehr als nur für die Quartierversorgung dienen, bekundet. In Gebieten mit einem Wohnanteil von über 60 % können solche ideellen Immissionen gemäss Rechtssprechung des Bundesgerichts ausgeschlossen werden. Namentlich betrifft dies die reinen Wohnzonen mit nicht störendem Gewerbe. In den übrigen Wohnzonen, in denen mässig störendes Gewerbe zulässig ist, kann diese Nutzungseinschränkung hingegen nicht gemacht werden. 31 Suter von Känel Wild AG

32 Arealüberbauungen Gestaltungsplanpflicht 6.5 Arealüberbauungen und Gestaltungsplanpflicht Bisher kannte Grüningen das Instrument der Arealüberüberbauung nicht. Arealüberbauungen im Sinne von PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Im Falle von Grüningen beträgt diese Mindestfläche 3'000 m2. Je nach den Bestimmungen in der Bauordnung darf bezüglich der Ausnützung, der Abstände oder der höchstzulässigen Geschosszahl von der Regelbauweise abgewichen werden. Dafür müssen die eingereichten Bauprojekte aber erhöhten Anforderungen an Gestaltung, Ausrüstung und Ausstattung entsprechen. In Grüningen wird gegenüber der Regelbauweise eine Erhöhung der Ausnützungsziffer um 10 % gewährt und eine weitere Erhöhung um 10 % bei besonders ökologischen Projekten als Bonus. Die Gebäudelänge darf je nach Zonenregelung um max. 10 m überschritten werden. Als besonders ökologisch gelten Projekte, die einen Minergie- Eco Standard aufweisen. Als energiesparend werden Projekte beurteilt, die 10 % besser sind, als die Vorgaben in 10a EnergieG. Letzterer besagt, dass 80 % des zulässigen Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nichterneuerbaren Energien gedeckt werden muss. Im zur Einzonung vorgesehenen Gebiet Büechlen besteht neu im öffentlichen Interesse eine Gestaltungsplanpflicht um die dortigen Potenziale für eine qualitative überzeugende, dichte Überbauung mit guter Integration in das Ortsbild zu sichern. Weitere Anliegen sind die sorgfältige Ausgestaltung und die gute Zugänglichkeit des neu entstehenden Siedlungsrands sowie eine rationelle Erschliessung und die Sicherstellung einer energiesparenden Bauweise mit erneuerbaren Energien. Erhöhung der baulichen Dichte 6.6 Gewerbezone Der Ausbaugrad in der Gewerbezone von Grüningen liegt mit 51.2 % leicht über den Anteilen der Region Zürcher Oberland (47.0 %) und des Kantons Zürich (49.1 %). Es besteht rein rechnerisch noch einiges an Baupotenzial, das allerdings vielerorts aus betrieblichen Gründen nicht kompensiert werden kann. Eine räumliche Entwicklung in die Fläche ist nur dort ohne massive bauliche Eingriffe möglich, wo unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Der flächenmässige Anteil an Gewerbefläche wird mit der vorliegenden Teilrevision nicht erhöht bzw. kann nicht erhöht werden. Um den Gewerbetreibenden trotz- 32 Suter von Känel Wild AG

33 dem Entwicklungsspielraum zu bieten, wird die Baumasse von bisher 4 m3/m2 auf 5 m3/m2 erhöht. Um diese Baumasse konsumieren zu können, wird die Gebäudehöhe um 3.00 m erhöht. Eine Analyse in den Nachbargemeinden zeigt, dass in den dortigen Gewerbezonen vergleichbare Werte bezüglich Dichte und Höhe üblich sind. Anpassung der Gebäudehöhe Abb.: oben: Bereich mit reduzierter Gebäudehöhe (blau) / Zone G (rot) Abb.: rechts: Ansicht Gewerbezone von Westen, im Hintergrund das Stedtli Heute sind die Höhen in der Gewerbezone westlich der Industriestrasse auf die maximale Firstkote von 510 m ü.m. gedeckelt. Für die übrigen Bereiche galt bislang eine Gebäudehöhe von m. Durch die Anhebung der Gebäudehöhe um 3.00 m würde am Siedlungsrand der Gewerbezone eine nach wie vor unerwünschte Wirkung durch grossvolumige Gebäudekörper entstehen, wie die nachfolgende Fotomontage illustriert. Aus diesem Grund gilt die Anhebung der Gebäudehöhe nur für einen im Zonenplan ausgeschiedenen, neu begrenzten inneren Bereich. Die bisher textliche Umschreibung wird neu plangrafisch abgebildet. Mit dieser Lösung wird dem Grossteil der Gewerbetreibenden eine Mehrausnützung ermöglicht, ohne dass diese auf Kosten des Ortsbilds geht. gelb: heutige zulässige Gebäudehöhe rot: Test mit Erhöhung Gebäudehöhe um 3.00 m Keine Änderungen 6.7 OeB und Erholungszone Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und die Erholungszone erfahren durch die Revisionsarbeiten keine Änderungen. Spiel-, Garten- und Ruheflächen 6.8 Besondere Bestimmungen Bislang fehlte eine Regelung bezüglich der Erstellung von Kinder-, Garten- und Ruheflächen bei Mehrfamilienhäusern und Familienwohnungen. Mit der vorliegenden Revision der Bauund Zonenordnung wurde diesbezüglich eine neue Bestimmung erlassen, die der langjährigen Baubewilligungspraxis der Gemeinde Grüningen entspricht. 33 Suter von Känel Wild AG