FAQ Zwangsversteigerung

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1 FAQ Zwangsversteigerung GD SOLUTIONS GROUP CORP NW ST 2000 Suite Miami, FL USA E office@gd-solutions-consulting.com T GD SOLUTIONS GROUP CORP. Nierlassung Deutschland Am Aschenweg Heigenbrücken Deutschland E office@gd-solutions-consulting.com T F

2 FAQ Zwangsversteigerung Wann kann eine Zwangsversteigerung eintreten? Wenn z.b......eine o zwei aufeinanfolgende Kreditraten unbezahlt sind. (es kommt auf die Bedingungen Bank an)...die Kreditraten unregelmäßig bezahlt werden....sich die wirtschaftliche Situation des Darlehensnehmer verschlechtert hat....jemand die eidesstattliche Versicherung abgegeben musste....gegen den Kreditnehmer das Insolvenzverfahren eröffnet wurde....die Kreditsicherheit (Immobilie) deutlich an Wert verloren hat....sich die Einkommensverhältnisse deutlich verschlechtert haben. (Arbeitslosigkeit)... eingesetzte Bürge die Vorraussetzungen nicht mehr erfüllt.... Kreditnehmer ohne Rücksprache mit Bank die Immobilie vermietet. Wann wird die Zwangsversteigerung aktiviert? Je Gläubiger im Grundbuch steht k a n n d i e Z w a n g s v e r s te i g e r u n g e i n e r Immobilie veranlassen. Sobald Vertrag mit einem Schuldner besteht, nicht eingehalten wird, kann Gläubiger die Zwangsversteigerung beantragen. Gibt es eine Summenbegrentzung ab wann eine Versteigerung veranlasst werden kann? Eine solche Grenze gibt es nicht. Theoretisch kann ein Gläubiger wegen geschuldeten eine Zwangsversteigerung beantragen. Wi e verläuft die Beantragung einer ZV? Gläubiger können die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. ( 15 ZVG) Vollstreckungstitel und Zustellungsnachweis sind dem Antrag beizufügen. Der Antrag muss das Grundstück und die Parteien genau bezeichnen. Der Anspruch muss betragsmäßig beziffert sein und den Titel benennen. ( 16 I ZVG) Zuständig ist Rechtspfleger des Vollstreckungsgerichts. Der Beschluss wirkt als Beschlagnahme des Grundstück. ( 20 ZVG) Die Beschlagnahme des Grundstückes wird wirksam mit Zustellung des Versteigerungsbeschlusses an dem Schuldner sowie dem Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt. Kann man dagegen Einspruch einlegen? Der Schuldner kann gegen den Antrag des Gläubigers Einspr uch erheben, wenn er nachweisen kann, dass die Schuld in ganzen o Teilen bereits zurückgezahlt wurde o er innerhalb eines Zeitraumes von drei bis sechs Monaten die Gesamtschuld bezahlen kann. (Nachweis unbedingt beifügen) In welchem Zeitraum läuft dies ab? Von Bekanntgabe Zwangsversteigerung bis hin zum ersten Termin gibt es keinen genauen Zeitablauf. Das liegt oft am Gericht und an den Personen die an dem Verfahren beteiligt sind. Es kann von 2 Monaten bis zu fünf Jahre dauern. Wa s g es c h i e h t n ac h E i n g a n g e i n es Antrages auf Zwangsversteigerung? Na c h E i n g a n g e i n e s A n t r a g e s a u f Zwangsversteigerung wird dieser durch die Geschäftsstelle registriert, gleichzeitig werden die Gr undakten beigezogen. Der sachbearbeitende Rechtspfleger prüft, ob im Antrag benannte Schuldner tatsächlich Eigentümer des angegebenen Grundstücks, Erbbaurechts, Wohnungseigentums o Teileigentums ist und ob vorgelegte Schuldtitel mit Zwangsvollstreckungsklausel versehen und zugestellt ist. 2

3 Hat Schuldner die Möglichkeit das Verfahren einstellen zu lassen? Liegen die genannten Voraussetzungen vor, wird Anordnungsbeschluss erlassen und dem Schuldner mit einer Rechtsbelehrung über die Möglichkeit, binnen einer Notfrist von 2 Wochen ( 30 b ZVG) die einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß 30 a ZVG zu beantragen, zugestellt. gleichzeitigen Empfehlung, sich wegen Höhe zu erwartenden Kosten des Verfahrens mit dem Gläubiger in Verbindung z u s e t z e n u n d n a c h M ö g l i c h ke i t e i n e Zahlungsvereinbarung zu treffen, die den Gläubiger veranlassen könnte, von sich aus die einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß 30 ZVG zu bewilligen. Wie lange wird das Verfahren eingestellt? Das Verfahren soll auf die Dauer von höchstens 6 Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach Art Schuld Billigkeit entspricht. Wann kommt Gutachter? Nach dem Auslagenvorschuss eingegangen ist, wir d ein Sachverständiger mit Schätzung des Ve r ke h r s w e r t e s d e s z u v e r s t e i g e r n d e n Grundbesitzes beauftragt. Dies kann in einem Zeitraum von zwei Monaten nach dem Grundbucheintrag Zwangsversteigerung geschehen. Müssen die Gläubiger zustimmen? Stellt Schuldner einen Antra g auf einstweilige Einstellung, wird betreibende Gläubiger dazu gehört. Kann Einstellungsantrag abgelehnt werden? Ja, er kann abgelehnt werden. Der meisten Ablehnungen kommen durch falsche Antragstellung. Im Fa l l e Ab l e h n u n g des Einstellungsantrages o u. U. nach Ablauf gewährten Einstellungsfrist wird Gläubiger gebeten, einen Vorschuss auf die durch die Schätzung des Verkehrswertes zu erwartenden Kosten zu zahlen (Höhe des Vorschusses ca. 750,00 bis 1000,00 ). Da s entsprechende Schreiben an den Gläubiger erhält Schuldner in Abschrift mit Tipp: Bei Antragstellung muss die wirtschaftliche Situation genauestens erläutert werden. Das bedeutet: Wie kann ich Was in Welchem Zeitraum und Warum zurückführen. Tipp: Auch wenn Gutachter Zutritt zur Immobilie hatte und ein Gutachten erstellt wurde, ist es wie um entscheidend ob das Gutachten anerkennt w i r d o d e r n i c h t. Au c h g i l t e s i n d i e Waagschale, zu werfen ob das Gutachten auf Richtigkeit geprüft werden soll. Kann Gutachter einfach vorbeikommen und hat er Zutrittsrecht? Der Gutachter meldet sich meistens vorher an, kann aber auch mal unangemeldet vor Tür s te h e n. Je d o c h d e r Gu t a c h te r h a ke i n Zutrittsrecht. Ob das allerdings von Vorteil ist, muss man im einzelnen sehen. Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens? Nachdem Gutachter das Haus besichtigt hat, kann es ca. 6 Wochen dauern, bis das Gutachten erstellt ist. Liegt das Gutachten dem Versteigerungsgericht vor, werden Abschriften an alle Beteiligten ( 9 ZVG) zugesandt. 3

4 Wie lange ist die Einspruchsfrist gegen den Beschluss des Gutachtens? 2 Wochen ab Zustellungsdatum. Wann kommt es zum Versteigerungstermin? ist die Einspruchsfrist gegen den Beschluss des Gutachtens verstrichen, bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin. Die Te r m i n b e s t i m m u n g m u s s i n e i n e r öffentlichen Tageszeitung bekannt gemacht werden. (gemäß 43 ZVG mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin) Wa s p a s s i e r t w e n n d i e Fr i s t z u r Bekanntgabe des Versteigerungstermin kürzer als 6 Wochen ist? Wird diese Frist unterschritten, muss Versteigerungstermin aufgehoben und von neuem bestimmt werden. Die Terminsbestimmung wird den Beteiligten, also dem Eigentümer und den Gläubigern zugestellt. Wer bekommt noch Informationen über den Zwangsversteigerungstermin? D i e S t a d t- b z w. G e m e i n d e k a s s e, d a s Finanzamt und das jeweilige Hauptzollamt. E b e n f a l l s w i r d d e r Te r m i n a n d e r Gerichtstafel bekannt gemacht. Tipp: Ein vermietetes Haus kann enorme Vorteile für den Eigentümer haben! ( 565 BGB Gewerbliche Zwischenvermietung, 566 BGB, Kauf bricht Miete nicht!) Nutzen Sie das BGB! Was wird noch öffentlich mitgeteilt? Im Laufe 4. Woche vor dem Termin soll den Beteiligten mitgeteilt werden, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche die Versteigerung erfolgt. Was ist wenn das Haus o Teile davon vermietet sind? Falls nicht schon Sachverständige Angaben darüber gemacht hat, wer Mieter o Pächter des Grundstücks ist, wird das Ordnungsamt um Benennung Namen und Anschriften dieser Mieter und Pächter gebeten. Sind die Mieter bekannt, wird ihnen eine Aufforung gemäß 57 c, d ZVG mit einem Vordruck und Terminsbestimmung zugestellt. Ti p p : W I C H T I G : B e i d i e s e m Zeitablauf machen die Gerichte oft Fehler. Der Eigentümer sollte diese Frist sehr genau beobachten. (Verschafft bis zu 6 Monaten Zeit) Soll Eigentümer bei dem Termin anwesend sein? Auf jeden Fall. Ein Vertreter kann selbst bei Vorlage einer Vollmacht, die nicht anerkannt wird, des Raumes verwiesen werden. Nur Eigentümer hat das Recht Anträge zu stellen die auch gehört werden müssen. Tipp: Informieren Sie sich vorher unbedingt über die Möglichkeiten in einer Zwangsversteigerung. Soll ein Anwalt mit im Termin sein? Wenn ein Anwalt bei dem Termin dabei ist und es werden seitens des Eigentümers Anträge gestellt, so muss Anwalt diese auch sofort beantworten und begründen. Was passiert im Versteigerungstermin? Der Rechtspfleger stellt fest wer von den Beteiligten anwesend ist und gibt dann bekannt: die das Gr undstück betreffende Nachweisung, wer das Verfahren betreibt und wegen welcher Ansprüche, den Tag ersten Beschlagnahme des Grundstücks, den festgesetzten Verkehrswert und welche Anmeldungen vorliegen. (z.b. Mietverträge) WICHTIG: Sie sollten sich im Vorfeld unbedingt von Experten beraten lassen. Verlieren Sie keine Zeit. Je früher Sie uns kontaktieren, desto mehr Möglichkeiten haben wir, Ihnen zu helfen. 4

5 Danach weist das Gericht auf folgendes hin: das das Grundstück nach dem Inhalt des Grundbuchs versteigert wird und dass das Versteigerungsgericht keine Haftung übernimmt, falls sich Änungen des Grundstücks außerhalb des Grundbuchs vollzogen haben sollten; d a s e i n B e t e i l i g t e r, d e s s e n Re c h t beeinträchtigt werden würde, Sicherheit verlangen kann, und dass diese Sicherheitsleistung sofort in Höhe von 10 vom Hunt des Verkehrswertes an das Gericht zu leisten ist; das Ersteher erst dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann, wenn dem Gericht eine Bescheinigung Grunwerbssteuerstelle des zuständigen Finanzamtes vorliegt, nach steuerliche Bedenken gegen die Eintra gung nicht erhoben werden. Ab wann kann gesteigert werden? Sowie die Versteigerung eröffnet ist, können die ersten Gebote abgeben werden. Wenn kein Gebot abgegeben wird endet die Versteigerung nach 30 Minuten. Sollten Gebote abgegeben werden geht die Versteigerung so lange bis kein Gebot mehr abgegeben wird. Die Versteigerung endet dann mit dem 3 malignen Hammerschlag. Zum Ersten zum Zweiten und zum Dritten. Wie lange ist die vorgeschriebene Bietzeit? Die Bietzeit ist eine vom Gesetz vorgeschriebene Mindestzeit von 30 Minuten. ( 73 Abs. 1 ZVG) Was passiert wenn keiner bietet? Wird trotz Aufforung des Gerichts überhaupt kein Gebot abgegeben, wird das Verfahren durch sofort zu verkündenden Beschluss einstweilen eingestellt ( 77 Abs. 1 ZVG) Kann das Haus zu einem Schleupreis versteigert werden? Nein. Erreicht das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes nach den Ve r s t e i g e r u n g s b e d i n g u n g e n b e s t e h e n bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswertes, ist Zuschlag gemäß 85 a Abs. 1 ZVG von Amts wegen zu versagen. Was ist die Versagung des Zuschlages? Bleibt das abgegebene Meistgebot im ersten Versteiger ungstermin einschließlich des Kapitalwertes nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben Rechte unter 7/10 des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz o teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen ( 74 a Abs. 1 ZVG). Nach dem Schluss Versteigerung werden die anwesenden Beteiligten über den Zuschlag gehört. Der Beschluss, durch welchen Zuschlag erteilt o versagt wird, ist in dem Versteigerungstermin o in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden. Der Verkündungstermin soll nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden. Wie sind die Bietgrenzen in den einzelnen Terminen? Beim ersten Termin ist die Grenze 7/10 vom aktuelle Gutachten. Wird kein Gebot abgegeben wird auch beim zweiten Termin mit 7/10 begonnen. Sollte ein Gebot abgegeben worden sein und es wurde abgelehnt wegen zu gering so fängt d e r z w e i t e Te r m i n m i t 5 / 1 0 d e s Gutachterwertes an. Sollte auch hier kein Gebot abgegeben werden so ist beim dritten Termin keine B i e t g r e n z e m e h r v o r h a n d e n. Au s erfahrungswerten ist zu sagen das die Gläubiger dann mit 30% des Gutachterwertes zufrieden sind. 5

6 Wann werden Anträge gestellt? Der Eigentümer kann vor Beginn Versteigerung also nach dem Vorlesen aller Daten und vor dem eröffnen Versteigerung seine Anträge stellen. Anträge können auch noch kurz vor dem Hammerschlag und nach dem Hammerschlag gestellt werden. Diese sind jedoch begrenzt einsetzbar. Wann sollten bestehende Mietverträge vorgelegt werden? Mietverträge sollten grundsätzlich einige Ta g e v o r d e m Te r m i n m i t d e r Rechteanmeldung bei Gericht eingehen. Worauf muss Eigentümer bei Mietverträgen achten? Sollte Rechtspfleger die Verträge nur vorlegen ist es besons wichtig das Eigentümer darauf besteht das die Mietverträge den Anwesenden vorgelesen we r d e n. D e n n h i e r k ö n n e n Pa s s a g e n enthalten sein die für einen Ersteher entscheidend sind ob er überhaupt mit steigern möchte. nicht darauf reagieren. Im besten Falle nur darauf hinweisen das eigene Anwalt auf die gestellte Frage innerhalb einer bestimmten Frist antworten wird. Sollte man den Termin protokollieren? Es ist immer sinnvoll alles zu Protokoll zu bringen was während des Termins passiert. Jede Kleinigkeit kann für einen Anwalt von Interesse sein um im nach hinein gegen die Entscheidungen vorzugehen. Können auch Scheingebote abgegeben werden? So etwas kann passieren. Es wird ein zu geringer Betrag als Gebot abgeben. Dies geschieht nur dann, damit Zuschlag abgelehnt wird und dadurch die Bietgrenze beim nächsten Termin fällt. Was ist ein Verteilertermin? Nach Zuschlagerteilung wird ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses (etwa 4-6 Wo c h e n n a c h Ve r k ü n d u n g d e s Zuschlagsbeschlusses) bestimmt. Dieser Termin wird den Beteiligten zugestellt, außerdem wird er an Gerichtstafel bekannt gemacht. Was kann man tun wenn Rechtspfleger nicht vorlesen möchte? Man kann auf das Vorlesen bestehen mit dem Argument das es doch zum Interesse aller beteiligten ist zu wissen was im Einzelnen in dem Vertrag steht. Sollte Rechtspfleger trotzdem nicht vorlesen, dann bitte den Vertrag selbst vorlesen o einen Zeugen nennen bestätigen kann das nicht vorgelesen wurde und dies im Protokoll vermerken lassen. Was passiert dort? Zum Verteilungstermin wird vorläufige Teilungsplan aufgestellt. In diesem werden die Te i l u n g s m a s s e, d i e e v t l. n a c h d e n Ve r s t e i g e r u n g s b e d i n g u n g e n b e s t e h e n bleibenden Rechte sowie die Schuldenmasse festgestellt. Danach wird in einer zugleich die Ra n g o r d n u n g a n g e h e n d e n Re i h e n f o l g e festgestellt, welchen Gläubigern welche Ansprüche aus Teilungsmasse zuzuteilen sind. Wie soll sich Eigentümer beim Termin verhalten? Bewahren Sie Ruhe. Egal was gesagt wird, selbst wenn ein verbaler Angriff stattfindet, Was wird mit dem Grundbuch gemacht? Die zum Verteilungstermin vorgelegten Schuldtitel werden entsprechend den Zuteilungen abquittiert, 6

7 Grundpfandrechtsbriefe erlöschenden Rechte werden mit Löschungsvermerk versehen und unbrauchbar gemacht. Nach Durchführung Verteilung und Vo r l i e g e n steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung wird das Grundbuchamt ersucht, den Ersteher als neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen und den Zwangsversteigerungsvermerk und die erloschenen Rechte zu löschen. WICHTIG:Aus unseren jahrelangen Erfahrungen wissen wir, dass eine anstehende Versteigerung eine sehr emotionale Angelegenheit ist. Die Vorstellung des eventuell bevorstehenden Verlustes seines Home sweet Home lässt einen schon manche Nächte wach liegen. Die Hauptursache, warum Leute Ihr eigenes Haus in einer Zwangsversteigerung verlieren, ist dass Sie zu lange abwarten! Die Fälle, die wir nicht zum Positiven drehen konnten, waren Mandanten, die 1-2 Wochen vor Versteigerung zu uns kamen und Unterstützung haben wollten. Selbst dann können auch wir nichts mehr tun. In den letzten Jahren haben wir eine Erfolgsquote von über 95%. Informieren Sie sich rechtzeitig solange Sie noch Zeit haben! Ohne die Unterstützung des GD-Team`s würden wir nicht mehr in unserem Haus wohnen. Vielen Dank für die to#e Leistung! Fam. Kampe, Fulda Klasse Beratung! To#er Service und kompetente Ansprechpartner. K. Friedrich, Hannover. Durch die richtige Strategie konnten wir wie mit unserer kleinen Firma durchstarten - besten Dank für Ihre Hilfe. P. Weber 7