IMMOBILIENMARKT BERICHT IMMOBILIENMARKTBERICHT

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1 IMMOBILIENMARKT BERICHT IMMOBILIENMARKTBERICHT

2 Herausgeberin CSL Immobilien AG, Februar 2019 Redaktionsteam Yonas Mulugeta, CSL Immobilien AG, Zürich Patricia Reichelt, CSL Immobilien AG, Zürich Chantal Meier, CSL Immobilien AG, Zürich Felix Müller, FMKomm GmbH, Zürich Konzept und Design Letitia Zenhäusern, CSL Immobilien AG, Zürich Datenerhebung CSL Immobilien AG, Zürich Meta-Sys AG, Bubikon Druck Mattenbach AG, Winterthur Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statistischen Ämtern und öffentlichen Institutionen sowie Auswertungen interner Daten der CSL Immobilien AG. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2019, CSL Immobilien AG

3 INHALT 5 EDITORIAL 6 AKTUELLER MARKT 6 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN IM WANDEL 6 WIRTSCHAFTLICHE INDIKATOREN 7 INVESTMENTMARKT 7 INVESTMENTMARKT SCHWEIZ 8 INVESTMENTMARKT KOMMERZIELLE IMMOBILIEN 9 INVESTMENTMARKT WOHNIMMOBILIEN 10 IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ 10 WOHNMARKT SCHWEIZ 11 BÜROMARKT SCHWEIZ 12 BÜROMARKT 12 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH 14 BÜROMARKT STADT ZÜRICH 16 BÜROMARKT BASEL 17 BÜROMARKT BERN 18 BÜROMARKT GENF 19 BÜROMARKT LAUSANNE 20 WOHNMARKT 20 WOHNMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH 22 WOHNMARKT STADT ZÜRICH 23 WOHNMARKT STADT WINTERTHUR 24 WOHNMARKT REGION ZÜRICH NORD 25 WOHNMARKT REGION ZÜRICH OST 26 WOHNMARKT REGION ZÜRICH SÜD 27 WOHNMARKT REGION ZÜRICH WEST 28 CSL IMMOBILIEN 28 IHRE ANSPRECHPARTNER AUF EINEN BLICK 29 UNSERE DIENSTLEISTUNGEN 30 GLOSSAR

4 4 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

5 EDITORIAL Der Immobilienmarktbericht 2019 kommt im gleichen Kleid wie letztes Jahr zu Ihnen, aber mit Neuerungen in der Methodik und bei den Marktgebieten. Auf Bewährtes setzen wir für die Aussagen zum Investmentmarkt: Wir haben über 30 ausgewählte Investoren befragt, die zusammen einen Portfoliowert von rund CHF 100 Mia. auf sich vereinen. Zudem profitieren wir von den Markteindrücken und Beobachtungen unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus dem Immobilienalltag. Wir danken allen für die Bereitschaft, zum Immobilienmarktbericht beizutragen. Eine Schlüsselerkenntnis aus den Interviews ist, dass die meisten Investoren zurzeit einen ruhigen Schlaf haben. Man hat in den letzten Jahren gelernt, sich auf das Tiefzinsumfeld und auf die spezifischen Verhältnisse im Investment-, Büro- und Wohnmarkt einzustellen. Die Renditen der Investitionsobjekte sind weiterhin tief, haben jedoch 2018 Boden gefunden. Ein gesicherter Cashflow aus den Mieterträgen rückte dabei für viele Eigentümer und Investoren nochmals stärker in den Fokus. Das Transaktionsvolumen der meisten Akteure stieg im Vorjahresvergleich an; viele nutzten die Gelegenheit, über Devestitionen Gewinne abzuschöpfen. Für 2019 erwarten wir einen ähnlich liquiden Investmentmarkt wie Bei den Wohnimmobilien hielt die Neubautätigkeit 2018 landesweit an. Auf dem Eigentumsmarkt ist die Nachfrage unvermindert hoch. In peripheren Lagen sind die Grenzen der Zahlungsbereitschaft jedoch erreicht. Der Mietmarkt kämpft mit steigenden Leerständen, insbesondere an schlecht erschlossenen Standorten in den Agglomerationen. Wenn etwas das Potenzial hat, den ruhigen Schlaf der Investoren zu stören, ist es das Leerstandsrisiko im Wohnmarkt. Viele spannende Erkenntnisse bei der Lektüre des Immobilienmarktberichts 2019! Herzlich Yonas Mulugeta Im Büromarkt haben sich die Mietzinse 2018 seitwärts bewegt oder sind gar gesunken. Trotz kräftiger Wirtschaft sinkt das verfügbare Angebot nur langsam. Steigende Mietzinse sind nur an zentralen Lagen und in aufstrebenden Quartieren zu finden. Je länger, je mehr zeigt sich eine Diskrepanz zwischen den Zielen der Eigentümer und denjenigen der Mieter. Die Eigentümer streben langfristige Fixverträge an, die Mieter wollen flexibel bleiben. Wir erwarten, dass diese veränderte Nachfrage zu einem weiter wachsenden Angebot von Co-Working-Flächen und Membership-Modellen führen wird. Die meisten Investoren haben trotz der ungewissen Zinsentwicklung einen ruhigen Schlaf. Die Leerstands- und Mietzinsentwicklung im Wohnmarkt bleibt dagegen ihr Sorgenkind. Yonas Mulugeta CEO, Partner, VR IMMOBILIENMARKTBERICHT

6 AKTUELLER MARKT RECHTLICHE RAHMEN- BEDINGUNGEN IM WANDEL WIRTSCHAFTLICHE INDIKATOREN 2019 sind unterschiedliche Rechtsentwicklungen im Auge zu behalten. Zum einen befindet sich das Raumplanungsrecht aktuell in Bewegung: So hat der Bundesrat im Herbst 2018 die Botschaft zur zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes verabschiedet, die sich insbesondere mit dem Bauen ausserhalb der Bauzone befasst, und im Februar 2019 wird über die Zersiedelungsinitiative abgestimmt. Sodann sind vermehrt die Gerichte gefordert, wenn es um die korrekte Umsetzung der ersten Etappe der Teilrevision geht, insbesondere im Zusammenhang mit Einzonungen und dem Mehrwertausgleich. Zum anderen können die Kosten für energetische Sanierungen aufgrund einer Gesetzesänderung ab 2020 neu über drei Jahre steuerlich abgezogen werden. Es lohnt sich, dies bei der Planung von Sanierungsvorhaben zu berücksichtigen. Ob dies im Rahmen eines möglichen künftigen Systemwechsels bei der Eigenmietwertbesteuerung weiterhin möglich sein wird, ist aber offen. Es wird erwartet, dass eine entsprechende Gesetzesvorlage zum Eigenmietwert im Laufe dieses Jahres zur Vernehmlassung publiziert wird. Darüber hinaus ist eine Revision des Bauvertragsrechts in Bearbeitung, die unter anderem auf eine Verbesserung der Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln abzielt. Die Vorlage wird voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte in die Vernehmlassung geschickt. Aufgrund verschiedener parlamentarischer Vorstösse zum Mietrecht wurde der Bundesrat im November 2018 be auftragt, Vorschläge zu einer Überarbeitung der Regeln zur Mietzinsgestaltung von Wohn- und Geschäftsräumen auszuarbeiten. Zudem werden Vorlagen für zwei kleinere Änderungen des Mietrechts ausgearbeitet, nämlich eine Erschwerung der Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch die Mieterschaft sowie eine Beweis erleichterung der sogenannten Orts- und Quartierüblichkeit eines Mietzinses. Entwicklungen im Mietrecht sind auch auf kantonaler Ebene zu beobachten, namentlich im Kanton Basel-Stadt, wo die Stimmbevölkerung im vergangenen Jahr vier Mieterschutzinitiativen klar angenommen und damit für die (liberale) Basler Wohnpolitik einen massgeblichen Richtungswechsel eingeläutet hat. Dr. Sibylle Schnyder Partnerin CMS von Erlach Poncet Die globalen Konjunkturaussichten bleiben freundlich. Die Weltwirtschaft hat jedoch an Dynamik eingebüsst. Die Abschwächung ist vor allem dem veränderten Kurs der US Handelspolitik und der Eintrübung der Konjunktur in China zuzuschreiben. In Europa sorgen der Brexit und Italiens Finanzprobleme für Verunsicherung. Demgegenüber strotzt die US-Wirtschaft vor Stärke. Es ist aber davon auszugehen, dass die Impulse der Steuerreform nachlassen und der Boom sich abschwächt. An den Zinsmärkten nehmen die Akteure inzwischen an, dass die US-Notenbank den Leitzins vorerst nicht weiter erhöhen wird und der US-Zinszyklus zumindest vorläufig zu Ende ist. Die Schweiz kann sich dem raueren Klima nicht entziehen. Das Wirtschaftswachstum wird 2019 weniger hoch ausfallen als im Vorjahr. Es handelt sich aber eher um eine Normalisierung nach einer Boomphase als um einen Konjunktureinbruch. Der internationale Handelsstreit und die jüngste Stärketendenz des Frankens werden den Aussenhandel zeitweise hemmen. Trotz niedriger Arbeitslosigkeit dürfte der Privatkonsum nur moderat wachsen, da die schwache Reallohnentwicklung die Konsumentenstimmung belastet. Die Bauinvestitionen werden aufgrund des Niedrigzinsumfelds und des Infrastrukturbedarfs weitestgehend stabil bleiben. Es scheint nach wie vor unwahrscheinlich, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) vor der Europäischen Zentralbank (EZB) an der Zinsschraube drehen wird, da der Aufwertungsdruck auf dem Franken sonst zunehmen würde. Die EZB wird ihren Einlagesatz, der seit Mitte März 2016 bei 0.4 % liegt, frühestens im Herbst 2019 anheben und damit einen ersten Schritt in Richtung Normalisierung der Geldpolitik machen. Wir gehen davon aus, dass die SNB nicht vor Ende 2019 eine erste Leitzinserhöhung vornehmen wird. Sie wird den Zins auf Sichtguthaben bei der SNB behutsam in mehreren Schritten von derzeit 0.75 % auf 0 % erhöhen. Bis die Negativzinsen Geschichte sind, wird es somit wohl mindestens bis Mitte 2020 dauern je nach Entwicklung der Währungssituation und der Teuerung auch etwas länger. Dr. Christoph Sax Chefökonom Migros Bank 6 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

7 INVESTMENTMARKT INVESTMENTMARKT SCHWEIZ Die Investorenumfrage der CSL Immobilien AG zeigte auch 2018 einen liquiden Investmentmarkt. Bis Mitte des Jahres liessen politische und wirtschaftliche Unsicherheiten die Investoren zurückhaltend agieren; danach konnte bis Ende Jahr ein Steigerungslauf beobachtet werden. Die meisten Investoren verzeichneten ein höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr. Neben vielen Akquisitionen wurden auch zahlreiche Verkäufe getätigt. Dadurch konnten die Investoren Gewinne abschöpfen und ihre Portfolios weiter bereinigen. Das Wachstum der institutionellen Portfolios ist mit durchschnittlich 6 % nach wie vor eindrücklich. Die Marktrisiken führten jedoch dazu, dass die Aufwertung weniger stark als im Vorjahr ausfiel und auch tendenziell weniger Entwicklungsprojekte eingekauft wurden. Rund die Hälfte der Investoren investierte 2018 nochmals vermehrt in den Bestand. Ein Eckpfeiler des Wachstums bleiben Akquisitionen. Bei diesen zeigen sich vor allem zwei Strategien: Für einen Grossteil der Investoren ist die Lage einmal mehr das zentrale Kriterium. Sie nehmen für eine gute oder sehr gute Lagequalität sogar äusserst niedrige Renditen in Kauf. Ihr Ziel ist es, in Hinblick auf einen zukünftigen Zinsanstieg eine stabile Cashflow- Ren dite zu generieren. Die andere Investorengruppe investiert in Objekte mit höheren Renditen. Dies zeigt sich auch in einer verstärkten Tendenz zu Betreiberimmobilien wie Studenten- oder Alterswohnen, Co-Working- oder Logistikimmobilien. Zu diesen Käufern gehören auch Marktakteure, die dank erfolgreicher Kapitalerhöhungen aktiv werden müssen. Einige etablierte Investoren leisten es sich dagegen abzuwarten. Der allgemeine Anlagedruck und der Konkurrenzkampf um gute Objekte führen auch dazu, dass zahlreiche Investoren wesentlich mehr Liegenschaften prüfen mussten als im Vorjahr, um die letztjährige Messlatte an Akquisitionen zu übertreffen. Die Dynamik auf dem Transaktionsmarkt ist nicht zuletzt auf die antizipierte Zinsentwicklung zurückzuführen, auf die sich Investoren mit unterschiedlichen Massnahmen vorbereiten. Zu diesen gehören neben der selektiven Akquisition mit Fokussierung auf ausgewählte Lagen oder günstige Mietpreisniveaus ein aktives Asset-Management, konservative Bewertungen, Stresstests oder ein entsprechendes Fremdkapital Management. Bezüglich der Zinswende zeigt sich bei den Akteuren zurzeit keine Nervosität. Wesentlich mehr Sorge bereiten die steigenden Leerstände und damit einhergehend sinkende Mietpreise. Die Mehrheit der Investoren erwartet frühestens ab 2020 eine leichte Zinssteigerung. Einige von ihnen gehen von einer weiteren «low-for-long»-seitwärtsbewegung für bis zu fünf Jahre aus. Die Liquidität dürfte 2019 ähnlich sein wie Bei Topobjekten haben die Renditen einen unteren Plafond erreicht, auch wenn in Bieterverfahren weiterhin vereinzelte Ausreisser zu beobachten sein werden. Zudem bleibt die Gelegenheit günstig, Portfolios zu bereinigen und durch Verkäufe Gewinne zu realisieren. Für B- und C-Objekte sind wieder steigende Renditen zu erwarten. Unsere Investorenumfrage zeigt einen liquiden Markt. Viele Investoren versuchen noch Gewinne abzuschöpfen, bevor die Renditen endgültig stagnieren oder den Talboden bereits durchschritten haben. Patricia Reichelt Leiterin Research & Marktanalyse IMMOBILIENMARKTBERICHT

8 INVESTMENTMARKT INVESTMENTMARKT KOMMERZIELLE IMMOBILIEN Im Transaktionsmarkt für kommerzielle Objekte zeigte sich 2018 bei den Renditen für Topobjekte der prognostizierte Plafond. Die im Rahmen der Investorenbefragung angegebenen Netto-Anfangsrenditen für Büroimmobilien der Klasse A (siehe Glossar S. 30) blieben stabil bei 2.45 %. Auch bezüglich der geringen Verfügbarkeit dieser Objekte auf dem Markt war keine Veränderung feststellbar: Für jeweils etwa die Hälfte der Investoren waren Topobjekte nur gelegentlich auf dem Transaktionsmarkt verfügbar. Für 2019 erwarten die meisten Investoren für Klasse-A-Liegenschaften weiterhin stabile Renditen. In dieser Kategorie hat die Zahlungsbereitschaft offensichtlich ihre Grenze erreicht. Die Netto-Anfangsrenditen für Büroimmobilien der Klasse B sanken 2018 nochmals leicht um 0.15 Prozentpunkte auf 3.30 %. Das Angebot von B-Objekten auf dem Transaktionsmarkt ging leicht zurück; diese wurden mehrheitlich als «gelegentlich verfügbar» beurteilt. Ein deutlich erhöhtes Angebot zeigte sich dagegen bei Objekten der Klasse C. Dies dürfte auf Portfoliobereinigungen zurückzuführen sein, bei denen immer noch Gewinne realisiert werden konnten. Der Verkäufermarkt bietet weiterhin Anreize für Liegenschaftsbesitzer jeglicher Art. Die Investoren erwarten bei den C-Objekten, dass die Talsohle durchschritten ist und die Renditen 2019 wieder ansteigen werden. NETTO-ANFANGSRENDITEN Büroimmobilie Klasse A % 2.45 % % 2019 Büroimmobilie Klasse B % 3.45 % % 2019 Büroimmobilie Klasse C % 4.40 % % Investorenbefragung Eigentümer von kommerziellen Anlageobjekten wollen einen langfristig gesicherten Cashflow, Mieter dagegen ein Höchstmass an Flexibilität nicht nur beim Mietvertragsabschluss. Es braucht eine neue Grundhaltung in unseren Köpfen: Flexibilität ist die Sicherheit von morgen. 8 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019 Annica Anna Pohl Leiterin Anlage- und Gewerbeimmobilien

9 INVESTMENTMARKT INVESTMENTMARKT WOHNIMMOBILIEN Im Segment der Wohnimmobilien zeigte sich die Liquidität des Transaktionsmarkts 2018 ebenfalls in einer höheren Anzahl von Transaktionen. Im Gegensatz zum Markt für kommerzielle Liegenschaften stieg jedoch die Anzahl von Investitionsmöglichkeiten in qualitativ gute Objekte. Gleichzeitig war im Angebot eine hohe Zahl von risikobehafteten Anlageimmobilien zu beobachten. Die Netto-Anfangsrenditen für Wohnüberbauungen der Klasse A (siehe Glossar, S. 30) erreichten den Boden sie sanken nur noch minim um 0.05 % auf 2.40 %. Für 2019 erwarten die Investoren eine Stagnation der Renditen auf diesem niedrigen Niveau. Bemerkenswert ist, dass sich 2018 im Segment der Wohnimmobilien im Gegensatz zu den Büroimmobilien die geografische Allokation der Investitionen deutlich geändert hat: Jeweils die Hälfte der Investoren engagierte sich aufgrund der gestiegenen Marktrisiken verstärkt in Grossstädten und deren Agglomerationen. Trotzdem führte der Anlagedruck im Niedrigzinsumfeld dazu, dass selbst bei Klasse-B- bis -D-Objekten die Renditen nochmals minim sanken. Bei den Renditen für Wohnimmobilien erwarten die Investoren für 2019 eine stabile Entwicklung. Eine Ausnahme bilden Anlageobjekte in ländlichen Gebieten. Dort spiegeln sich aufgrund des Angebotsüberhangs die Marktrisiken in steigenden Renditeerwartungen wider. NETTO-ANFANGSRENDITEN Wohnüberbauung Klasse A % 2.45 % % 2019 Wohnüberbauung Klasse B % 3.20 % % 2019 Wohnüberbauung Klasse C % % % 2019 Wohnüberbauung Klasse D % % % Investorenbefragung IMMOBILIENMARKTBERICHT

10 IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ WOHNMARKT SCHWEIZ Die Neubautätigkeit im Bereich Wohnimmobilien hielt 2018 landesweit unvermindert an. Der Eigentumsmarkt befindet sich in robuster Verfassung und erfuhr 2018 nochmals etwas Aufwind. Im Mietwohnungsmarkt manifestierten sich dagegen Absorptionsschwierigkeiten und damit steigende Leerstände in den meisten Schweizer Agglomerationen. Für 2019 wird mit einem gleichbleibenden Niveau an Bauinvestitionen gerechnet. Das Angebot wird damit weiter ausgeweitet, da sich im Mietwohnungsmarkt die im Vergleich zu den Vorjahren moderate Zuwanderung und die schwache Reallohnentwicklung dämpfend auf die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirken. Dies gilt insbesondere für Standorte mit schlechter ÖV-Erschliessung. Wer dort Erfolg haben will, muss das Angebot spezifisch auf die Mikrolage und den lokalen Markt ausrichten. In den Wirtschaftszentren ist die Nachfrage dagegen weiterhin hoch. Auch gut erschlossene Standorte in den Agglomerationen sind gefragt, solange das Preis-Leistungs-Gefüge stimmt. Landesweit sind aufgrund des Angebotsüberhangs sinkende Mieten zu beobachten. Eine Trendwende ist vorerst nicht in Sicht. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist aufgrund des attraktiven Zinsumfelds weiterhin hoch. In den Zentren und an gut erschlossenen Standorten im ersten Agglomerationsgürtel ist immer noch Potenzial vorhanden. In der Peripherie zeigt sich jedoch aufgrund der restriktiven Hypothekenvergabe der Banken und der in den vergangenen Jahren gestiegenen Kaufpreise eine erhöhte Preissensitivität. Da die Zinsen vorerst tief bleiben, dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum keinen Abbruch erfahren und insbesondere an guten Standorten zu steigenden Preisen führen. Genève WOHNMARKT SCHWEIZ Leerstandsziffer, Miet- und Kaufpreise Schweiz Basel Baden Aarau Olten Solothurn Zug Biel Neuchâtel Luzern Bern Fribourg Lausanne Thun Bevölkerungsstand 1.0 Mio. 1.5 Mio. Einw Einw Einw Einw Einw Einw. Zürich Schaffhausen Winterthur Lugano St. Gallen Chur Agglomeration Leerstand Nettomieten Kaufpreise Preisband Preisband CHF/m 2 Aarau 2.9 % Baden-Brugg 1.9 % Basel 1.0 % Bern 1.2 % Biel/Bienne 2.8 % Chur 1.2 % Fribourg 1.7 % Genf 0.6 % Lausanne 0.7 % Lugano 2.0 % Luzern 1.5 % Neuchâtel 1.4 % Olten-Zofingen 3.8 % Schaffhausen 2.2 % Solothurn 2.7 % St. Gallen 2.2 % Thun 0.8 % Winterthur 0.7 % Zug 0.5 % Zürich 1.0 % Bundesamt für Statistik 10 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

11 IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ BÜROMARKT SCHWEIZ Die positive wirtschaftliche Entwicklung und eine deutliche Zurückhaltung beim Bau neuer Objekte führten in den meisten Regionen zu einer Stabilisierung des Büromarkts. Insgesamt waren in den Schweizer Agglomerationen innerhalb von sechs Monaten rund 1.75 Mio. m² Büroflächen verfügbar. Dies entspricht einer Abnahme von 4 % gegenüber dem Vorjahr. Das grösste Angebot war mit m in der Agglomeration Zürich zu finden, gefolgt von einem Angebot von rund m 2 in Genf. Die Agglomerationen Lausanne, Bern und Basel folgen mit einem deutlich geringeren Angebot. Während die Veränderung des Angebots regional unterschiedlich ausfiel, zeigt sich bei den Mieten ein Novum stieg in keiner der Agglomerationen der an, bestenfalls war eine stabile Entwicklung der Angebotsmieten zu verzeichnen. Die guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten täuschen darüber hinweg, dass der Schweizer Büromarkt nach wie vor ein Mietermarkt ist. Die steigende Nachfrage konzentriert sich vor allem in zentralen Lagen oder aufstrebenden Quartieren der Wirtschaftsstandorte. Schlecht mit dem öffentlichen Verkehr erschlossene Standorte sowie Objekte, die nicht den flexiblen Kriterien der veränderten Arbeitswelt entsprechen, finden nur schwer neue Mieter. Zudem hielten die Eigentümer aufgrund der Bewertungsmechanismen trotz der lauen Nachfrage in den vergangenen Jahren an ihren Mietzinsen fest und machten eher bei Incentives wie Ausbaukostenbeteiligungen und mietfreier Zeit Zugeständnisse. Da die Zahlungsbereitschaft der Nutzer jedoch begrenzt bleibt, folgen Angebotsmieten landesweit allmählich. Auch 2019 wird sich dieser Trend weiter fortsetzen. Genève BÜROMARKT SCHWEIZ Verfügbare Büroflächen und Mietpreise Schweiz Agglomeration Angebot Mieten Preisband m 2 Veränderung Aarau % Baden-Brugg % Basel % Bern % Basel Schaffhausen Winterthur Biel % Aarau Baden Zürich Chur % Olten Fribourg % Solothurn St. Gallen Zug Biel Genf % Neuchâtel Luzern Lausanne % Bern Lugano % Chur Luzern % Fribourg Thun Neuchâtel % Lausanne Olten-Zofingen % Schaffhausen % Solothurn % Lugano St. Gallen % Thun % Winterthur % Zug % Zürich % Flächenbestand Agglomerationen % Mio. m Mio. m Mio. m Mio. m 2 Bundesamt für Statistik IMMOBILIENMARKTBERICHT

12 BÜROMARKT BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH Im Wirtschaftsraum Zürich betrug die innerhalb von sechs Monaten verfügbare Büronutzfläche Ende 2018 rund m 2. Dies entspricht einer Zunahme von 17 % gegenüber dem Vorjahr. Die Marktgebiete entwickelten sich jedoch uneinheitlich. In absoluten Zahlen trug vor allem das von hoher Bautätigkeit geprägte Mittlere Glattal mit rund m 2 mehr zur Angebots ausweitung bei. Demgegenüber stand eine bessere Nachfrage auf dem Büromarkt als im Vorjahr, die sich jedoch regional unterschiedlich stark niederschlug. Von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung profitierten vor allem Lagen, die bereits über eine gute Nachfragestruktur verfügen. Diese Entwicklung verstärkte die Dis paritäten zwischen den guten und schlechten Standorten nochmals. Im Wirtschaftsraum Zürich bleibt die Stadt Zürich das Marktgebiet mit der höchsten Nachfrage, dicht gefolgt von Zug. Im Vergleich zu den Vorjahren sind 2018 das Wachstum der Unternehmen und ein kleiner, aber wachsender Anteil von Neugründungen als Ursache für eine Zusatznachfrage am Büromarkt zu identifizieren. Letztere schlagen sich vor allem in zentralen Lagen nieder oder tauchen erst gar nicht als potenzielle Nutzer auf dem Mietermarkt auf. Co-Working-Anbieter und Technoparks sind weiterhin auf Wachstumskurs und schöpfen nicht nur die Nachfrage kleiner Nutzer, sondern auch vermehrt der Grossunternehmen ab. Diese weichen immer mehr davon ab, grosse Flächen anzumieten. Vielmehr wird ein Grundstock an fixer Mietfläche gesucht und über Co-Working-Anbieter oder Memberships ein flexibler Anteil an Arbeitsplätzen abgedeckt. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH Angebot Vergleich Vorjahr Wirtschaftsraum m² 17 % Schaffhausen m² 11 % Baden m 2 9 % Zürcher Unterland 8631 m² 16 % Winterthur m² 54 % Entwicklung zum Vorjahr Aarau m² 66 % Furttal m² 37 % Mittleres Glattal m² 32 % Limmattal m² 1% Stadt Zürich m² 15 % Zürcher Oberland m² 34 % Pfannenstiel m 2 4 % Zimmerberg/ Sihltal m 2 52 % Rapperswil 9261m² 27 % Zug m 2 24 % Höfe/March m² 13 % 12 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

13 BÜROMARKT MIETEN NACH MARKTGEBIETEN Mietpreisband CHF/m² p. a. CHF/m² p. a. Topmiete CHF/m² p. a. Aarau Baden Furttal Höfe/March Limmattal Mittleres Glattal Pfannenstiel Rapperswil Schaffhausen Winterthur Zimmerberg/Sihltal Zug Zürcher Oberland Zürcher Unterland Stadt Zürich Trotz guter wirtschaftlicher Entwicklung und Beschäftigtenwachstum blieben die Angebotsmieten im Wirtschaftsraum Zürich im Durchschnitt bestenfalls stabil oder sanken. Der Nachfragezuwachs lässt sich nur an vereinzelt gestiegenen Topmieten ablesen. Die Angebotsmieten folgen damit weiter den Reduktionen bei den effektiven Mieten, die sich in den letzten Jahren durch zusätzliche Incentives wie mietfreie Zeit oder Ausbaukostenbeteiligungen ergeben haben. Potenzielle Nutzer sind sich weiterhin ihrer guten Verhandlungsposition bewusst. Sie setzen zunehmend darauf, vor allem Ausbauten durch den Vermieter nach ihren Wünschen planen und ausführen zu lassen. Dies ist vor allem in Hinblick auf den gleichzeitig gestiegenen Anspruch an die Flexibilität der Mietdauer schmerzhaft für Eigentümer, da die Amortisation der Ausbaukosten zum Risikoposten wird. Regelmässige Kommunikation und Flexibilität über den Mietvertragsabschluss hinaus minimieren dieses Risiko wesentlich und bleiben Erfolgsfaktoren im Mietermarkt. Die positive Wirtschaftsentwicklung reicht als Treiber für eine Erholung des Büromarkts im Wirtschaftsraum Zürich nicht aus. Die Mietzinse haben sich 2018 seitwärts entwickelt oder sind sogar gesunken wird keine Trendwende bringen. Giuliana De Rinaldis Bereichsleiterin Vermarktung IMMOBILIENMARKTBERICHT

14 BÜROMARKT BÜROMARKT STADT ZÜRICH Die Entwicklung des Büromarkts in der Stadt Zürich war 2018 von der positiven Wirtschaftsentwicklung geprägt. Das Angebot an innert sechs Monaten verfügbarer Büronutzfläche ist um 15 % auf rund m² gesunken. Während im Marktgebiet CBD ein leichter Anstieg des Angebots zu beobachten war, wiesen die umliegenden Quartiere eine gute Absorption auf. Innerhalb der Stadt stieg vor allem in Zürich West die Nachfrage nach Büroflächen spürbar an. Altstetten hat in der Gunst potenzieller Mieter ebenfalls gewonnen, auch wenn sich die Nachfrage auf Lagen in Bahnhofsnähe konzentriert. Eine gute Anbindung an das S-Bahn- Netz bleibt ausserhalb der City unabdingbar. Aus der Branche IT/Kommunikation konnte wie im Vorjahr die stärkste Nachfrage verzeichnet werden. Angestiegen ist die Nachfrage aus dem Gesundheits- und Bildungswesen sowie der Pharmabranche. Grosse Nutzer waren kaum im Markt unterwegs; die Nachfrage verlagerte sich vor allem in das Segment der kleineren Flächen unter 500 m². Einmal mehr zeigte sich, wie kurzfristig KMUs Standortsuchen angehen. Verlagerungen finden meist innert Jahresfrist ab Beginn der Suche statt. Für kleine Unternehmungen bleibt die Vergleichbarkeit der Angebote weiterhin eine Herausforderung. Davon profitieren im aktuellen Marktumfeld zunehmend jüngere Bestandsobjekte, deren Innenausbau zu einem grossen Teil amortisiert ist. Diese konkurrenzieren verstärkt mittelfristig verfügbare Neubauflächen. Projektentwickler solcher Neubauten sind gefordert, möglichst einfache Angebotsvarianten zu präsentieren. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN STADT ZÜRICH Angebot Vergleich Vorjahr Stadt Zürich m 2 15 % CBD m 2 5 % Leutschenbach m 2 14 % Oerlikon 8581 m 2 77 % Zürich West 5879 m 2 48 % Oberstrass/ Unterstrass 6241 m 2 4 % Entwicklung zum Vorjahr Altstetten Industriequartier m 2 44 % 1673 m 2 20 % Stauffacher m 2 46 % Übrige Stadt 6065 m 2 77 % Zürich City m 2 27 % Wiedikon/Sihlfeld CBD m % Enge m 2 29 % Seefeld m 2 15 % Wiedikon/Binz m 2 27 % Zürich Süd 2333 m 2 52 % 14 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

15 BÜROMARKT MIETEN NACH MARKTGEBIETEN Mietpreisband Topmiete Stadt Zürich CBD Altstetten City Enge Industriequartier Leutschenbach Oberstrass/Unterstrass Oerlikon Seefeld Stauffacher Wiedikon/Binz Wiedikon/Sihlfeld Zürich Süd Zürich West Übrige Stadt Die Positionierung und Differenzierung im Markt sind nicht nur für die erfolgreiche Vermarktung von Neubauprojekten entscheidend, sondern vermehrt auch für Bestandsobjekte. Klare Zielgruppendefinitionen, eine konsequente Ausrichtung der Vermarktung und verschiedene Angebotsvarianten erleichtern potenziellen Mietern die Auswahl. Deren Anspruchshaltung, knappe Ressourcen sowie teilweise auch fehlende Expertise bewirken, dass bei Mietabschlüssen zunehmend Planungsaufwand und -kosten für Ausbauten auf Vermieterseite anfallen. Trotzdem sind die Mietzinse mehrheitlich nicht angestiegen. Die Preissensitivität hat sich eher noch verstärkt. Nur wenige Nutzer haben so spezifische Anforderungen und Ansprüche an die Lage, dass Eigentümer bei Incentives und Mietzins keine Zugeständnisse machen müssen. Vor diesem Hintergrund können 2019 nur an gefragten Lagen und für Liegenschaften, die über flexible Strukturen für neue Arbeitswelten verfügen, wieder steigende Mietzinse erwartet werden. An zentralen Standorten funktioniert der Büromarkt. Ganz anders an weniger nachgefragten Lagen: Dort braucht es eine vertiefte Analyse sowie eine mutige und kreative Neugestaltung des Angebots. Jill Schlageter Leiterin Bewirtschaftung IMMOBILIENMARKTBERICHT

16 BÜROMARKT BÜROMARKT BASEL Die grösste Nachfrage auf dem Basler Büromarkt konzentriert sich weiterhin in der City in Bahnhofsnähe. Grosse Neubauprojekte wie der «Grosspeter Tower» und das «Meret Oppenheim Hochhaus» weisen im Vergleich zu dezentralen Projekten eine gute Absorption auf. Das Büroflächenangebot sank 2018 sowohl in der Stadt Basel als auch im Wirtschaftsraum leicht dies infolge der stabilen Nachfrage von Unternehmen aus den Branchen Life Sciences, Pharma sowie Forschung und Entwicklung. Häufig suchen diese Firmen auch Büroräume, die mit Labor- und Produktionsflächen kombiniert sind. Solche spezifischen Ansprüche erschweren das Matching auf dem eher kleinen Basler Büromarkt, in dem grosse Nutzer vor allem auf Projektentwicklungen und eigene Liegenschaften und weniger auf den Drittmarkt setzen. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN WIRTSCHAFTSRAUM BASEL Angebot Vergleich Vorjahr Wirtschaftsraum m 2 21 % Stadt Basel m 2 16 % Kleinbasel m 2 55 % Basel West/ St. Johann 2766 m 2 9 % Basel City/ Bahnhof Ost m 2 38 % Region West 9229 m 2 7 % Region Ost m 2 48 % Region Süd m 2 1% MIETEN NACH MARKTGEBIETEN Mietpreisband Topmiete Stadt Stadt Basel Basel City / Bahnhof Ost Basel West / St. Johann Kleinbasel Region Region Ost Region Süd Region West Wirtschaftsraum IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

17 BÜROMARKT BÜROMARKT BERN Im gesamten Wirtschaftsraum zeigt sich eine Stabilisierung des Büromarkts, das Angebot hat sich kaum verändert. Dies täuscht darüber hinweg, dass die Nachfrage sich insgesamt etwas abgekühlt hat. Die grossen Nutzer wie der Bund und staatsnahe Betriebe haben ihre Standortverlagerungen und Neubauten grösstenteils vollzogen. Positiv entwickelte sich jedoch die Nachfrage nach kleineren, zentral gelegenen Flächen, was sich auch im gesunkenen Angebot in diesem Teilmarkt und einer positiven Mietzinsentwicklung spiegelt. In den übrigen Marktgebieten sank das Mietzinsniveau tendenziell. Da sich nur wenige Büroprojekte für den freien Markt in der Entwicklungspipeline befinden und Umnutzungen bestehender Objekte umgesetzt werden, kann für 2019 von einer weiteren Stabilisierung des Markts ausgegangen werden. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN WIRTSCHAFTSRAUM BERN Angebot Vergleich Vorjahr Wirtschaftsraum m 2 2 % Stadt Bern m 2 11 % Bümpliz/Oberbottigen 8835 m 2 9 % Ittigen/Zollikofen 7589 m 2 58 % Länggasse/ Felsenau Breitenrain/ 1204 m 2 74 % Wankdorf m % Mattenhof/ * Kirchenfeld/ Weissenbühl Schosshalde m 2 32 % m % * Innere Stadt m 2 29 % Köniz 5245 m 2 55 % Belp/Münsingen/Konolfingen 1889 m 2 57 % Entwicklung zum Vorjahr MIETEN NACH MARKTGEBIETEN Mietpreisband Topmiete Stadt Stadt Bern Innere Stadt Breitenrain/Wankdorf Bümpliz/Oberbottigen Kirchenfeld/Schlosshalde Länggasse/Felsenau Mattenhof/Weissenbühl Region Belp/Münsingen/Konolfingen Ittigen/Zollikofen Köniz Wirtschaftsraum IMMOBILIENMARKTBERICHT

18 BÜROMARKT BÜROMARKT GENF Im Wirtschaftsraum Genf setzte sich 2018 dank der guten Wirtschaftsentwicklung die Stabilisierung des Büromarkts fort. Im gesamten Wirtschaftsraum konnte ein leichter Rückgang der innerhalb von sechs Monaten verfügbaren Büroflächen um 4 % verzeichnet werden. In der Stadt reduzierte sich das Angebot sogar um 31 %. Der über Jahre aufgebaute Angebotsüberhang blieb jedoch bestehen, was zu mehrheitlich sinkenden Mieten führte. Nur bei den Topmieten war eine steigende Tendenz zu erkennen. In Anbetracht der ausserhalb der Stadtgrenze geplanten Bauprojekte wie «Pont Rouge» und der vorgesehenen CEVA-Bahnlinie, die eine Lücke zwischen dem Schweizer und dem französischen Netz schliesst, kann mittelfristig mit einer Verschiebung der Nachfrage an die Peripherie gerechnet werden. Aufgrund der hohen Bautätigkeit wird der Genfer Büromarkt auch künftig angespannt bleiben. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN WIRTSCHAFTSRAUM GENF Angebot Vergleich Vorjahr Wirtschaftsraum m 2 4 % Stadt Genf m 2 31 % Meyrin/Vernier m % Flughafen m 2 75 % Stadt Genf m 2 31% Chêne/Thônex m % Onex/Lancy/Carouge m 2 39 % Plan-les-Ouates m 2 23 % MIETEN NACH MARKTGEBIETEN Mietpreisband Topmiete Stadt Stadt Genf Region Chêne/Thônex Flughafen Meyrin/Vernier Onex/Lancy/Carouge Plan-les-Ouates Wirtschaftsraum IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

19 BÜROMARKT BÜROMARKT LAUSANNE Der Büromarkt im Wirtschaftsraum Lausanne profitierte 2018 von der wirtschaftlichen Dynamik der Genferseeregion. Das Angebot im gesamten Wirtschaftsraum reduzierte sich leicht um 6 %. In der Stadt Lausanne wie auch in ihrem Zentrum ist das bisher äusserst knappe Angebot dagegen angestiegen. Dennoch fehlt es im Wirtschaftsraum an qualitativ hochwertigen Flächen, das Angebot ist mehrheitlich von Altbauten an eher schlechten Lagen und zu vergleichsweise hohen Mietpreisen geprägt. Mieter erwarten jedoch vermehrt moderne Büroflächen mit guter Erreichbarkeit. Zahlreiche Neubauprojekte in der Region werden zukünftig die Qualität des Angebots erhöhen, gleichzeitig aber zu einem verstärkten Wettbewerb um Nutzer führen. Alleine das Projekt «Cocoon» westlich von Lausanne umfasst beinahe das aktuelle Flächenangebot der gesamten Stadt. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN WIRTSCHAFTSRAUM LAUSANNE Angebot Vergleich Vorjahr Wirtschaftsraum m 2 6 % Stadt Lausanne m 2 67 % Nord 7464 m 2 85 % West 50653m 2 93 % Ost Stadt Lausanne m 2 67 % CBD Ost 7748 m 2 46 % MIETEN NACH MARKTGEBIETEN Mietpreisband Topmiete Stadt Stadt Lausanne CBD Region Lausanne Nord Lausanne Ost Lausanne West Wirtschaftsraum IMMOBILIENMARKTBERICHT

20 WOHNMARKT WOHNMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH Im Wirtschaftsraum Zürich blieben die Mieten mit Ausnahme der Stadt Zürich bestenfalls stabil oder sanken. Bei den Leerstandsquoten zeigen sich grosse Differenzen. Während in der Stadt Zürich und in Zug noch immer Wohnungsmangel herrscht, verzeichnen andere Regionen einen Leerstand von weit über 2 %. Die Vermietung wurde 2018 in vielen Marktge bieten aufgrund des Nachfrageüberhangs anspruchsvoller und nahm mehr Zeit in Anspruch als in früheren Jahren. Die Angst vor halb leeren Siedlungen, wie sie aufgrund der weiterhin hohen Wohnbauproduktion in den Medien geschürt wurde, ist im Wirtschaftsraum Zürich jedoch unbegründet. Ausserhalb der zentralen Lagen müssen Neubau projekte allerdings sehr präzise positioniert werden, um die Nachfrage zu treffen. Dies gilt insbesondere für das Preis-Leistungs Verhältnis. Wer weiterhin hohe Quadratmeterpreise erreichen möchte, muss auf effiziente Grund risse und kleinere Wohnungsgrössen setzen, um eine vergleichsweise attraktive Monatsmiete zu erreichen. Zudem kann die Materialisierung zum entscheidenden Wettbewerbsnachteil werden. Bereits eine aussergewöhnliche Farbwahl für Küchen oder Platten kann zu einem harzenden Vermarktungsprozess oder grösseren Leerständen beim Erstbezug führen. Im aktuellen Marktumfeld werden für eine erfolgreiche Vermietung von Entwicklungsprojekten eine umfassende Analyse und der Einbezug lokaler Vermarktungsexpertise im Vorfeld unabdingbar. Aber auch bestehende Liegenschaften müssen verstärkt auf Markt risiken überprüft werden und ähnlich wie Neubauprojekte analysiert und gegebenenfalls neu positioniert werden erwarten wir bestenfalls eine weitere Seitwärtsbewegung der Mieten. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH Schaffhausen 180. / Brugg/Zurzach 195. /5500. Weinland 195. /6100. Zürcher Unterland 220. /6900. Baden 215. /6600. Glattal/ Furttal 250. /8100. Zürich Mutschellen 360. / /6600. Limmattal 255. /8400. Freiamt 195. /5700. Winterthur 235. /6900. Zürcher Oberland 230. /7200. Pfannenstiel Knonaueramt 280. / /7700. Zimmerberg 275. / Höfe/March Zug 250. / / Linthgebiet 210. /6400. Einsiedeln 200. / IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

21 WOHNMARKT MIET- UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Regionen Nettomiete CHF/m² p. a. CHF/m² p. a. Leerstand Quote in % Kaufpreis CHF/m² CHF/m² Eigentumsquote Anteil in % Baden Brugg/Zurzach Einsiedeln Freiamt Glattal/Furttal Knonaueramt Limmattal Linthgebiet March/Höfe Mutschellen Pfannenstiel Schaffhausen Weinland Winterthur Zimmerberg Zug Zürcher Oberland Zürcher Unterland Zürich / Bundesamt für Statistik Der Eigentumsmarkt ist weiterhin intakt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern blieb auf hohem Niveau stabil. An dezentralen Lagen zeigte sich 2018 jedoch eine starke Preissensitivität. Einerseits sind die Preise dort in den vergangenen Jahren überproportional angestiegen, sodass die Grenze der Zahlungsbereitschaft auch für gut positionierte Liegenschaften erreicht ist. Andererseits stützen die Banken nicht mehr jeden Kaufpreis mit einer entsprechenden Finanzierung, selbst wenn der Käufer bereit wäre, den Kaufpreis zu zahlen. Für 2019 erwarten wir im Eigentumssegment aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfelds keine Trendwende. Aufgrund der gestiegenen Marktrisiken wird es umso wichtiger, die Wohnungen durch die Brille der potenziellen Mieter zu betrachten und nicht durch die eigene. Unser Rat ist: Ruhe bewahren, der Erfahrung der lokalen Vermarkter vertrauen und die Objekte von Anfang an richtig positionieren. Stefanie Bigler Leiterin Vermarktung Wohnimmobilien IMMOBILIENMARKTBERICHT

22 WOHNMARKT WOHNMARKT STADT ZÜRICH Im schweizweiten Vergleich bleibt die Stadt Zürich ein Sonderfall und zeigt gegenläufige Trends. Die Mieten stiegen 2018 in der Stadt in der Mehrheit der zwölf Stadtkreise; in den anderen Kreisen blieben sie zumindest gleich. Bei den durchschnittlichen Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Bild. Die anhaltende Wohnungsknappheit schürt die hohe Zah lungsbereitschaft weiterhin. Die abgeschwächte Zuwanderung machte sich 2018 in der Kantonshauptstadt nicht bemerkbar. Bei Neubauten kommt die Nachfrage nach Mietwohnungen häufig von internationalen Arbeitnehmern, die als Singles oder Doppelverdiener über ausreichende finanzielle Mittel verfügen. Gleichermassen führt der fehlende Zugang zum informellen Wohnmarkt dazu, dass auch Schweizer Zuzüger hohe Mietzinse zahlen im angespannten Stadt zürcher Wohnungsmarkt findet ein grosser Teil der Mieterwechsel abseits der üblichen Vermarktungsportale statt. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE STADT ZÜRICH Kreis / Kreis /9900. Kreis 10 Kreis / / Kreis / Kreis / Kreis / Kreis 1 Kreis / / Kreis / Kreis / Kreis / MIETEN UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Nettomiete Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis CHF/m 2 CHF/m 2 Insertionsdauer in Tagen Kreis 1, Rathaus, Hochschulen, Lindenhof, City k. A. Kreis 2, Wollishofen, Leimbach, Enge Kreis 3, Altwiedikon, Friesenberg, Sihlfeld Kreis 4, Werd, Langstrasse, Hard k. A. Kreis 5, Gewerbeschule, Escher Wyss Kreis 6, Oberstrass, Unterstrass Kreis 7, Fluntern, Hottingen, Hirslanden, Witikon Kreis 8, Seefeld, Mühlebach, Weinegg Kreis 9, Albisrieden, Altstetten Kreis 10, Höngg, Wipkingen Kreis 11, Affoltern, Oerlikon, Seebach Kreis 12, Saatlen, Schwamendingen Mitte, Hirzenbach k. A. 22 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

23 WOHNMARKT WOHNMARKT STADT WINTERTHUR Der Wohnmarkt in der Stadt Winterthur zeigte sich 2018 robust. Die Leerstandsquote sank in der Stadt entgegen dem schweizweiten Trend leicht auf 0.55 %. Vor allem Wohnraum im Stadtzentrum blieb gefragt. Die hohe Bautätigkeit in den Aussenquartieren wie Neuhegi und Oberwinterthur führte jedoch dazu, dass auch Leerstände in Neubauten zu verzeichnen waren. Die Mietzinse entwickelten sich aufgrund des wachsenden Angebots 2018 mehrheitlich seitwärts. Auf dem Eigentumsmarkt stiegen die Kaufpreise 2018 in fast allen Quartieren an. Dies unterstreicht die Attraktivität Winterthurs als Wohnstadt mit einem insgesamt immer noch bezahlbaren Preisniveau. Eigentumswohnungen mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis wie in der neu entwickelten «Lokstadt» wurden rasch absorbiert. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE STADT WINTERTHUR Wülflingen 235. /7000. Veltheim 260. /7300. Winterthur Stadt 275. /9000. Oberwinterthur 225. /7600. Töss 250. /7300. Mattenbach 260. /7600. Seen 230. /7200. Töss MIETEN UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Nettomiete Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis CHF/m 2 CHF/m 2 Insertionsdauer in Tagen Winterthur, Stadt Winterthur, Mattenbach Winterthur, Oberwinterthur Winterthur, Seen Winterthur, Töss Winterthur, Veltheim Winterthur, Wülflingen IMMOBILIENMARKTBERICHT

24 WOHNMARKT WOHNMARKT REGION ZÜRICH NORD Die Region Zürich Nord entwickelt sich weiter dynamisch als Wohn- und Arbeitsort, wie das Bevölkerungs- und Beschäftigtenwachstum eindrücklich belegt. In Zentren wie Bülach, im Glattal und auch rund um den Flughafen herrscht eine rege Bautätigkeit, die vor allem an zentralen Lagen auf eine hohe Nachfrage trifft. Dennoch entwickelten sich aufgrund des wachsenden Angebots die Mieten über den gesamten Raum gesehen seitwärts. Zudem wird am Bahnhof Regensdorf das grösste Projekt des Kantons entwickelt, das den lokalen Mietmarkt in den kommenden Jahren beeinflussen wird. Im Eigentumsmarkt zeigt sich die Standortgunst der Region in steigenden Durchschnittspreisen in mehreren Gemeinden. Insbesondere für gut an den öffentlichen Verkehr angebundene Immobilien lassen sich noch immer sehr hohe Kaufpreise erzielen. Schaffhausen 195. /6400. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE REGION NORD 235. /7700. Bülach 245. /8100. Regensdorf 260. /8300. Kloten Opfikon 280. /8600. Wallisellen 255. /8300. Dübendorf 265. /8800. Illnau-Effretikon 235. /7300. MIETEN UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Nettomiete Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis CHF/m 2 CHF/m 2 Insertionsdauer in Tagen Bülach Dübendorf Illnau-Effretikon Kloten Opfikon Regensdorf Schaffhausen Wallisellen IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

25 WOHNMARKT WOHNMARKT REGION ZÜRICH OST Der Wohnmarkt der Region Zürich Ost wächst weiterhin vor allem entlang der S-Bahn-Linie S5 (Uster, Wetzikon, Rüti) dynamisch. Aufgrund des Angebotsüberhangs und erheblich gestiegener Leerstände entwickelten sich die Mietpreise 2018 jedoch mehrheitlich seitwärts. Innerhalb der Region zeigte sich eine starke Differenzierung in der Standortgunst, bei der die Qualität der Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr für die Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft ausschlaggebend war. Im Eigentumssegment haben die Kaufpreise noch nicht an allen Orten Boden gefunden. Die anhaltend hohe Bautätigkeit vornehmlich im gehobenen Segment führte auch 2018 angesichts der nachlassenden Zahl finanzstarker Zuzüger zu einer Sättigung des Markts. Für Liegenschaften in der Region, bei denen das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt, ist jedoch weiterhin eine hohe Nachfrage vorhanden. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE REGION OST 225. /7500. Volketswil 245. /8500. Pfäffikon 255. /8200. Uster Zollikon 235. / / Wetzikon Küsnacht 350. / / Meilen 265. / Stäfa 220. /6900. Rüti MIETEN UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Nettomiete Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis CHF/m 2 CHF/m 2 Insertionsdauer in Tagen Küsnacht Meilen Pfäffikon Rüti Stäfa Uster Volketswil Wetzikon Zollikon IMMOBILIENMARKTBERICHT

26 WOHNMARKT WOHNMARKT REGION ZÜRICH SÜD Die Region zwischen dem linken Zürichseeufer und Zug profitiert weiterhin von einer hohen Nachfrage, die durch die dynamische Entwicklung der Wirtschaftsregion gestützt wird. Der angespannte Zuger Wohnungsmarkt trifft dabei auf eine hohe Bautätigkeit in den umliegenden, teils ländlich geprägten Marktgebieten. Daher bewegten sich die Mieten in der Region weitgehend seitwärts. Die Zahlungsbereitschaft für gut erschlossene Standorte ist jedoch innerhalb der Region signifikant höher. Im Eigentumssegment standen vor allem die Lagen entlang der Achse Zürich Zug in der Gunst der Nachfrager, was sich in steigenden Kaufpreisen manifestierte. Am linken Zürichseeufer führte die hohe Bautätigkeit dagegen zu einer Sättigung des Markts. Die Preise blieben dort 2018 bestenfalls stabil. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE REGION SÜD 240. /7700. Affoltern a.a /9900. Adliswil 290. / Thalwil 280. / Horgen 255. / Wädenswil 295. / /9800. Baar Cham 335. / Zug 280. / Freienbach 210. /7400. Einsiedeln MIETEN UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Nettomiete Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis CHF/m 2 CHF/m 2 Insertionsdauer in Tagen Adliswil Affoltern a. A Baar Cham Einsiedeln Freienbach Horgen Thalwil Wädenswil Zug IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

27 WOHNMARKT WOHNMARKT REGION ZÜRICH WEST Das Limmattal zwischen Zürich und Brugg bleibt ein dynamisches Wachstumsgebiet. Die Nachfrage hielt auch 2018 mit der regen Neubautätigkeit mit, sodass sich die Durchschnittsmieten dort seitwärts entwickelten. Die durchschnittlichen Kaufpreise zogen sogar mehrheitlich an und 2020 werden im Limmattal zahlreiche weitere Neubauprojekte fertiggestellt, etwa im Limmatfeld in Dietikon und im Rietpark in Schlieren. Weitere Impulse für die Region wird die zweite Etappe der Limmattalbahn von Schlieren bis zum Bahnhof Killwangen-Spreitenbach bringen, deren Bau 2019 beginnt. Die Betriebsaufnahme ist für Ende 2022 vorgesehen. Davon werden auch die Grossprojekte wie «Tivoli Garten» oder «Neumatt» mit zusammen gegen tausend Wohnungen profitieren, die zurzeit in Spreitenbach in Planung sind. Bad Zurzach 195. /5000. DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE REGION WEST 210. /6000. Brugg 240. /6300. Baden Wettingen 230. / /5700. Wohlen 255. /7700. Dietikon Schlieren 260. /7600. Bremgarten 210. /6100. MIETEN UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN Nettomiete Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis CHF/m 2 CHF/m 2 Insertionsdauer in Tagen Bad Zurzach Baden Bremgarten Brugg Dietikon Schlieren Wettingen Wohlen IMMOBILIENMARKTBERICHT

28 CSL IMMOBILIEN IHRE ANSPRECHPARTNER AUF EINEN BLICK Yonas Mulugeta CEO Verwaltungsrat/ Partner Daniel Barben Stv. CEO/CFO Verwaltungsrat/ Partner Giuliana De Rinaldis Bereichsleiterin Vermarktung/ Partnerin Catherine Imperiali Leiterin Entwicklung/ Bautreuhand Annica Anna Pohl Leiterin Anlagei mmobilien, Mietervertretung & Gewerbeimmobilien Stefanie Bigler Leiterin Vermarktung Wohnen Jill Schlageter Leiterin Bewirtschaftung Peter Blättler Leiter Bewertung Patricia Reichelt Leiterin Research & Marktanalyse 28 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019

29 CSL IMMOBILIEN UNSERE DIENSTLEISTUNGEN AUF EINEN BLICK IMMOBILIEN- ENTWICKLUNG BAUTREUHAND VERMARKTUNG RESEARCH BEWIRTSCHAFTUNG BEWERTUNG Besuchen Sie auch unsere neue Website zum Immobilienmarkt: Hier finden Sie die aktuellsten Kennzahlen zum Wohn-, Büro- und Investmentmarkt sowie interaktive Tools. Nutzen Sie unseren digitalen Immobilienmarktbericht für unterwegs.