Ausschuss für Staatshaushalt und Finanzfragen. Anhörung Mieterschutz in Bayern am Fragenkatalog

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1 Ausschuss für Staatshaushalt und Finanzfragen Anhörung Mieterschutz in Bayern am Fragenkatalog Die Fraktionen haben sich auf zwei getrennte Fragenkataloge verständigt. Fragenkatalog der CSU-Fraktion: 1. Fluktuation/ Beendigung Mietverhältnis 1.1 Wie viele Wohnimmobilien werden von Ihrem Unternehmen verwaltet und welche Fluktuation haben Sie in diesem Bestand? Wie viele Mietverhältnisse enden jährlich bzw. werden neu geschlossen? 1.2 Wie haben sich diese Zahlen in den vergangenen Jahren entwickelt? Sind hier Tendenzen erkennbar und worauf führen Sie diese zurück? 1.3 Lassen sich dabei Unterschiede bezogen auf bestimmte Wohnungssegmente (z.b. untergliedert nach Größen- oder Preisklassen) oder Gegenden erkennen? Worauf führen Sie dies zurück? 1.4 Können Sie die Gesamtzahl der Fluktuation aufteilen in Kündigung durch den Mieter, Kündigung durch den Vermieter oder Beendigung aus sonstigem Grund? 1.5 Wie haben sich diese Zahlen in den vergangenen Jahren bzw. in den verschiedenen Wohnungssegmenten oder Gegenden entwickelt? Sind hier Tendenzen erkennbar und worauf führen Sie diese zurück? 1.6 In wie vielen Fällen wurden Räumungsklagen erforderlich und wie haben sich diese Zahlen in den vergangenen Jahren entwickelt? 1.7 Welche über die Gesetzeslage hinausgehenden Regelungen hat sich Ihre Gesellschaft zum Kündigungsschutz der Mieter gegeben? Bestehen besondere Verpflichtungen zum Schutz von bestimmten Personenkreisen, z.b. Senioren, Menschen mit Behinderung oder Angehörigen verstorbener Mieter? 2. Mieterhöhungen, Investitionen und Bestandsmanagement 2.1 In welchem Umfang wird durch Ihre Gesellschaft (insgesamt bzw. durchschnittlich bezogen auf die einzelne Einheit) in den Bestand der Wohnimmobilien in Form von Renovierungen, Sanierungen und Instandhaltungsarbeiten investiert? 2.2 Bestehen seitens Ihres Unternehmens Eigenverpflichtungen gegenüber den Mietern mit Blick auf die laufende Mindestinstandhaltung und -pflege der von Ihrer Gesellschaft verwalteten Wohnimmobilien? Sind solche entweder einzelvertraglich oder als Grundsatzerklärung ausgesprochenen Eigenverpflichtungen nach Ihrer Ansicht üblich bzw. im Markt weit verbreitet? 2.3 In welchem Umfang fanden bei Ihrer Gesellschaft in den letzten fünf Jahren Mieterhöhungen statt (insgesamt bzw. durchschnittlich bezogen auf die einzelne Einheit)? 2.4 Inwiefern basieren diese Mieterhöhungen auf den vorgenannten Investitionen, inwiefern basieren sie auf anderen Überlegungen und inwiefern wurden Mieterhöhungen nicht vorgenommen, obwohl hierzu die Möglichkeit bestanden hätte? 1

2 2.5 Welche ergänzenden und über die Gesetzeslage hinausgehende Regelungen hat sich Ihre Gesellschaft für die Frage von Mieterhöhungen im Allgemeinen und Luxussanierungen im Besonderen gesetzt? Wenn ja, ab wann liegen Luxussanierungen vor, inwieweit sind diese möglich und in welchem Umfang kann der Aufwand auf den Mieter umgelegt werden? 2.6 Lassen sich bzgl. der vorgenommenen Mieterhöhungen Unterschiede bei den unterschiedlichen Preissegmenten bzw. der Lage der Wohnimmobilien feststellen? 3. Bestandserhalt bzw. An- und Verkauf von Wohnimmobilien 3.1 Welche Summe wurde in den letzten fünf Jahren für Ankauf/ Bau und Verkauf von Wohnimmobilien aufgewendet und wie viele Wohneinheiten wurden dadurch jährlich angeschafft bzw. veräußert? 3.2 Welche Grundsätze hat sich Ihre Gesellschaft für den Verkauf von Wohnimmobilien gegeben und welche Vorgaben machen Sie dem Käufer der Wohnimmobilien bzw. potentiellen Zweit- und Drittkäufern zum Schutz der Mieter? 3.3 Wie haben sich diese Zahlen in den vergangenen Jahren entwickelt und worauf führen Sie diese Entwicklung zurück? 3.4 Inwieweit hat die aktuelle Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank aus Ihrer Sicht zu Mieterhöhungen beigetragen? 3.5 Hat sich ihre Gesellschaft einzelvertraglich gegenüber Ihren Mietern oder in Ihrer Satzung o.ä. verpflichtet, Bestandswohnungen bevorzugt an Kommunen bzw. kommunale Wohnungsgesellschaften zu veräußern? 4. Sonstige Themen 4.1 Wie ist in Ihrer Wohnungsgesellschaft die Beschwerdestelle eingerichtet? Existiert ein Ombudsmann o.ä.? Wie wird dabei im Einzelnen mit Beschwerden von Mieterinnen und Mietern umgegangen? 4.2 Ist dieses Beschwerdemanagement nach Ihrer Einschätzung marktüblich bzw. im Sinne des Mieterschutzes strenger bzw. weniger streng? Fragenkatalog der Fraktionen der SPD / Bündnis 90/Grünen / FW 1. Besonderer Mieterschutz durch die Sozialcharta 1.1 In welchen Punkten geht die Sozialcharta über die gesetzliche Regelung hinaus? 1.2 Wirkt dieser Schutz, wenn ja wie? - bei Mieterhöhungen - bei Modernisierungen - bei Kündigungen 1.3 Wie wird die Einhaltung der Sozialcharta überwacht? 1.4 Geht die Sozialcharta der GBW über die Selbstbindung von kommunalen Wohnungsunternehmen hinaus? Welche weitergehenden Regelungen wurden in anderen Sozialchartas in vergleichbaren Fällen getroffen? 1.5 Hat die GBW bei sozial gebundenen Wohnungen nach Ablauf der Zinsbindung die Darlehen durch Eigenkapital ersetzt, was nun zu erheblichen Mieterhöhungen führt? Warum wurden hierzu in der Sozialcharta keine Regelungen getroffen? 2

3 1.6 Wie entwickelten sich die Betriebskosten seit dem Verkauf? (siehe Anlage) Warum wurden die Mieter nicht vor exorbitant steigenden Nebenkosten geschützt? 2. Beschränkung von Mieterhöhungen 2.1 In welchen Gebieten wurden die Mieten im Rahmen einer Vergleichsmietenerhöhung erhöht? Aufgeschlüsselt nach Standorten unter Angabe der ortsüblichen Vergleichsmieten. Welche prozentuale Erhöhung wurde hierbei vorgenommen? Bei wie vielen GBW-Wohnungen wurde die seit dem Verkauf an die Patrizia AG maximal zulässige Mieterhöhung ausgeschöpft? Bewegen sich die GBW-Mieterhöhungen oberhalb oder unterhalb der Mieten von vergleichbaren Objekten? 2.2 Wo wurden Modernisierungen durchgeführt? Zu welchen Mieterhöhungen führten diese? 2.3 Welche Auswirkungen hatte der Umstand, dass sich die in der Sozialcharta vereinbarte maximale Mieterhöhung auf einen bayernweiten Durchschnittswert bezieht? 2.4 Wurde die Deckelung von 15 Prozent über den Bestand bzw. von 3 Prozent zzgl. Verbraucherindex (vgl. Ziff und der Sozialcharta) eingehalten? 2.5 Bei wie vielen Wohnungen des GBW-Bestands handelt es sich um sog. einkommensorientierte Förderung (EOF)? Wie viele werden jeweils im Rahmen des München Modells und wie viele über die staatliche Förderung begünstigt? Wie haben sich für diese Wohnungen jeweils die Mieterhöhungen in den vergangenen fünf Jahren entwickelt? Für wie viele von Mieterhöhungen betroffenen Mieterinnen und Mieter wurde aufgrund sozialer Härten bislang auf eine Erhöhung verzichtet? 2.6 In wie vielen Fällen wurden sowohl Vergleichsmietenerhöhungen als auch Modernisierungsmieterhöhungen durchgeführt mit der Folge, dass sich die Mieter/innen die Wohnung nicht mehr leisten konnten und ausziehen mussten? 3. Besonderer Kündigungsschutz 3.1 In wie vielen GBW-Wohnungen gab es seit Verkauf an die Patrizia AG a) Eigenbedarfskündigungen b) in welchen Kommunen befanden sich diese? 3.2 Wurde bei Kündigungen der besondere Kündigungsschutz für Bestandsmieter über 60 Jahre und Schwerbehinderte stets eingehalten? 4. Bestandserhalt durch Beschränkung von Veräußerungen 4.1 Wie viele ehemalige GBW-Wohnungen des alten Bestands sind seit 2013 durch die Patrizia bereits verkauft worden? Wie viele Wohnungen des alten Bestands sind noch im Besitz der GBW? 4.2 Wie viele Wohnungen wurden angekauft oder neugebaut/ nachverdichtet? 4.3 Wie viele Wohnungen davon sind frei finanziert oder öffentlich gefördert? 4.4 Wie häufig wurde das kommunale Vorkaufsrecht ausgeübt? Wie viele Wohnungen wurden an Kommunen verkauft und wo? Welche Aufschläge mussten die Kommunen bezahlen? (vgl. 2.7 der Sozialcharta) Hatten die Kommunen genügend Zeit, um im Bieterverfahren ein ernsthaftes Angebot abgeben zu können? 4.5 Wie viele ehemalige GBW-Wohnungen des alten Bestands wurden seit Verkauf an die Patrizia zu Eigentumswohnungen umgewandelt? 4.6 Wie viele Wohnungen, die nachverdichtet wurden, sind als Eigentumswohnungen verkauft worden? 3

4 5. Nachhaltiges Bestandsmanagement 5.1 Wie hoch waren die in der Sozialcharta unter Punkt 2.5 festgeschriebenen Investitionen pro Quadratmeter in Modernisierungen mit der Folge von entsprechenden Mieterhöhungen? 5.2 Wie hoch waren die in der Sozialcharta unter Pkt 2.5 festgeschriebenen Investitionen pro Quadratmeter in Instandhaltung? 5.3 Welche Kosten veranschlagen vergleichbare Wohnungsunternehmen für Instandhaltung und Modernisierung eines vergleichbaren Wohnungsbestandes? 6. Ombudsmann 6.1. Wie viele Anfragen sind an den Ombudsmann herangetragen worden? 6.2. Wie finanziert sich die Stelle des Ombudsmanns? 7. Wertentwicklung der GBW-Wohnungen 7.1 Wie hat sich der Wert der GBW-Wohnungen bis heute entwickelt? 7.2 Inwieweit weicht die durchschnittliche Entwicklung der Ist-Mieten der GBW-Wohnungen von vergleichbaren Mietzinsentwicklungen vergleichbarer öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften ab? 4

5 Anlage zum Fragenkatalog der Fraktionen SPD / Bündnis 90/Grünen / FW; Zu Frage Schnee-und Eisbeseitigung 1.000, , , , , , , ,00 Hausreinigung , , , , , , , ,00 Gartenpflege 6.300, , , , , , , ,00 Hauswart 2.200, , , , , , , ,00 Sach-u.Haftpflichvers , , , , , , , ,00 Sonstige Kosten /Legionel. keine keine keine keine keine , , ,98