Fragwürdige Geschäftspraxis des Wohnungsunternehmens GAGFAH

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1 Deutscher Bundestag Drucksache 17/ Wahlperiode Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage der Abgeordneten Daniela Wagner, Kerstin Andreae, Bettina Herlitzius, weiterer Abgeordneter und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN Drucksache 17/5591 Fragwürdige Geschäftspraxis des Wohnungsunternehmens GAGFAH Vorbemerkung der Fragesteller ImJahr2004verkauftediedamaligeBundesversicherungsanstaltfürAngestellte (BfA)fürmehrals3Mrd.EurodieinihremBesitzbefindlicheGemeinnützigeAktien-GesellschaftfürAngestellten-Heimstätten (GAGFAH)andie US-amerikanischeInvestmentgesellschaftFortressInvestmentGroupLLC.Mit einembestandvonrund160000mietwohnungenistdiegagfahdasgrößte anderdeutschenbörsenotierteunternehmendieserbranche.gebilligtwurde derverkaufdurchdasdamaligebundesministeriumfürgesundheitundsoziale Sicherung. DieGAGFAHsiehtsich inbesonderemmaßezusozialemhandelnaufgerufen undwirbtöffentlichfürseineumfassendenmietschutzregeln,dieinsogenanntensozial-chartasfestgeschriebenwurden.nacheinschätzungdesdeutschenmieterbundese.v.gehendiesesozialchartasallerdingsnichtüberden gesetzlichenmieterschutzhinaus.dergagfahwirdvorgeworfen,nuran kurzfristigemprofitdurchdenverkaufeinzelnerwohneinheiteninteressiertzu seinunddieübrigenwohnungenzuvernachlässigen.einegroßeanzahlvon WohnungenistinzwischenerheblichsanierungsbedürftigundzumTeilsogar unbewohnbar. DerfinanzielleDruckaufdieGAGFAHresultiertaushohenRenditeforderungenseitensderFortressInvestmentGroupLLC.LauteinemZeitungsberichtder FrankfurterAllgemeinenZeitung vom24.märz2011hatdasunternehmen erheblichendruckausgelöstundeinehöhererenditeeingefordert.diesesei abernurdurchverkäufeundmassivekosteneinsparungenzurealisieren.selbst wenndiebereitsingroßeranzahlverkauftenwohnungenhinzugerechnetwerden,scheintdiegagfahvondergebäudesubstanzzuleben.dieunternehmenspolitikgehtaufkostendermieterinnenundmieterundüberdengroßen AnteilanEmpfängernvon KostenderUnterkunft auchzulastenderöffentlichen Hand. DieAntwortwurdenamensderBundesregierungmitSchreibendesBundesministeriumsfürArbeitundSozialesvom13.Mai 2011 übermittelt. Die Drucksache enthält zusätzlich in kleinerer Schrifttype den Fragetext.

2 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode Vorbemerkung der Bundesregierung DiedamaligeBundesversicherungsanstaltfürAngestellte (BfA) nunmehr DeutscheRentenversicherungBund (DRVBund) hatimjahr2004ihre AktienbeteiligunganderGAGFAHinErfüllungdesgesetzlichenAuftrages gemäß 293Absatz3desSechstenBuchesSozialgesetzbuch (SGBVI)andie FortressInvestmentGroupLLCveräußert.DieheutigeGAGFAHGroupverwaltet,nachöffentlichzugänglichenInformationen,bundesweitrund Wohnungen.DamitbeträgtderaktuelleWohnungsbestandderGAGFAHGroup mehralsdasdoppeltedeswohnungsbestandesdergagfahzumzeitpunkt derveräußerungderaktienbeteiligungderbfaimjahr2004.dieimaktienkaufvertragderbfamitdemerwerbervereinbartensozialenrahmenbedingungenbeziehensichgrundsätzlichalleinaufdiewohnungs-undmietverhältnisse, die beim Übergang der Aktien auf den Erwerber bestanden. DasdamaligeBundesministeriumfürGesundheitundSozialeSicherung (BMGS)hatam10.September2004dienach 293Absatz4SGBVIerforderlicheEinwilligungzurVeräußerungderAktienbeteiligungderBfAander GAGFAHerteilt.SomitkonntedervomVorstandderBfAam15.Juli2004 beschlosseneverkaufderaktienbeteiligungandiefortressinvestmentgroup LLC vollzogen werden. Der Verkaufspreis betrug 2,123 Mrd. Euro. DerHaushaltsausschussdesDeutschenBundestageswurdeimOktober2004 (Ausschussdrucksache2227inder15.Wahlperiode)ineinemvomBMGSvorgelegtenBerichtüberdieErteilungderEinwilligungzumVerkaufderAktienbeteiligung,dieimKaufvertragvereinbartensozialenRahmenbedingungenfür MieterundBeschäftigtederGAGFAH,dieAbsicherungenderVerpflichtungen zugunstendermieterundbeschäftigtensowieüberdenkaufpreisunddieabsicherung der Kaufpreiszahlung unterrichtet. DieFortressInvestmentGroupLLChatsichindemKaufvertragfürdieDauer einerbestandsschutzzeitvonzehnjahrenzureinhaltungvonsozialenrahmenbedingungenverpflichtet,dieüberdiegesetzlichenmieterschützendenbestimmungenhinausgehen.sosindz.b.währendderbestandsschutzzeitkündigungenwegeneigenbedarfsoderzurwirtschaftlichenverwertungausgeschlossen. DerMieterhöhungsspielraumwurdebezogenaufdasGesamtvolumenderMietenfürinsgesamtzehnJahreweiteralsgesetzlichvorgeseheneingeschränkt.Für diebeschäftigtendergagfahwurdenfüreinenzeitraumvonzehnjahren ordentliche Kündigungen ausgeschlossen. DiedamaligenMieterderGAGFAH-WohnungenwarenüberdiemieterschützendenRahmenbedingungenschriftlichzuinformieren.JederMietererhielt eineergänzungzuseinemmietvertrag,wonachwährendderbestandsschutzzeit KündigungenwegenEigenbedarfsoderzurwirtschaftlichenVerwertungausgeschlossen sind. DieEinhaltungderumfassendenVerpflichtungenundZusagenzugunstender MieterundderBeschäftigtenderGAGFAHwurdedurchVertragsstrafenbei Verstoßabgesichert.DieDeutscheRentenversicherungBundwirdineinem jährlichenbericht,dervoneinemwirtschaftsprüferzubestätigenist,überdie Einhaltung der sozialen Rahmenbedingungen unterrichtet. 1.IstderBundesregierungdieSituationungenügenderInstandhaltungenin GAGFAH-Wohnungsbeständen bekannt? Wennja,woinDeutschlandtrifftdieseSituationzu,undinwelchemAusmaß? DieBundesregierungunddieDRVBundsindalleinüberdieöffentlicheBerichterstattungüberdieKritikamInstandhaltungszustanddesWohnungsbestan-

3 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 3 Drucksache 17/5834 desdergagfahinformiert.obundggf.inwelchemausmaßdieinstandhaltungvonwohnungendergagfahungenügendist,kanndiebundesregierung nichtbeurteilen.systematischeerhebungenzumausmaßvoninstandhaltungen inwohnungsbeständenundderenregionaleverteilungliegenderbundesregierungnichtvor.diegeschäftspolitikdergagfahimhinblickaufdieinstandhaltungdeswohnungsbestandesistnichtgegenstandderberichtspflichtder GAGFAH gegenüber der DRV Bund. 2.LiegenderBundesregierungdazuBeschwerdenseitensderMieterinnenund Mieter,desDeutschenMieterbundese.V.odereinzelnerKommunenvor bzw. um welche Hilfestellungen ist sie gebeten worden? Wenn ja, was hat sie bisher dagegen unternommen? DerBundesregierungliegenkeineBeschwerdenvonMietern,desDeutschen Mieterbundese.V.odereinzelnerKommunenzurSituationungenügenderInstandhaltungen in GAGFAH-Wohnungen vor. 3.WolässtsichderKaufvertrag,derzwischenderBfAundderFortressInvestment Group LLC 2004 geschlossen wurde, einsehen? DerAktienkaufvertragvom30.September2004liegtdemBundesministerium fürarbeitundsozialesundderdrvbundvor.einezusammenfassungderim KaufvertragvereinbartensozialenRahmenbedingungenistvonderGAGFAH aufihrerwebsiteveröffentlichtwordenundkannunterwww.gagfah.com/ _Docs/GAGFAH_Sozial_Charta_Bestimmungen.pdf abgerufen werden. AusdemAktienkaufvertragvom30.September2004ergebensichkeine HandlungsoptionenzurEinflussnahmeaufdieBewirtschaftungsstrategieder GAGFAH. 4.WelcheHandlungsoptionenzurBeseitigungvonMissständeninderBewirtschaftungsstrategieergebensichfürdieBundesregierungausdiesemKaufvertrag? 5.InwelchenKommunenbefindensichWohnungen,dieimRahmenderVeräußerungderGAGFAHdurchdieBfAverkauftwurden (bittenachort, Bundesland und Anzahl aufschlüsseln)? NachMitteilungderDRVBundliegtdortkeinenachOrt,BundeslandundAnzahlaufgeschlüsselteAufstellungdesWohnungsbestandeszumVeräußerungszeitpunktvor.LautGeschäftsbericht2003derGAGFAHverteiltensichdie eigenenwohnungendesgagfah-konzernszumstand31.dezember2003 wie folgt auf die Bundesländer: Bundesland Anzahl der Wohnungen Baden-Württemberg7416 Bayern4286 Berlin23819 Brandenburg117 Bremen2491

4 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode BundeslandAnzahl der Wohnungen Hamburg5381 Hessen3994 Mecklenburg-Vorpommern40 Niedersachsen4058 Nordrhein-Westfalen26554 Rheinland-Pfalz1025 Sachsen-Anhalt284 Sachsen81 Schleswig-Holstein2262 Thüringen126 6.WieistdergenaueWortlautderSozialcharta,welchebeimVerkaufder GAGFAHdurchdieBfAandieFortressInvestmentGroupLLCvereinbart wurde? DieGAGFAH-Sozial-ChartaisteineZusammenfassungdersozialenRahmenbedingungen,diezwischenderdamaligenBfAunddenKäufernderGAGFAH indemaktienkaufvertragvom30.september2004zumschutzderberechtigten InteressenderMietergemäß 293Absatz3SGBVIvereinbartwurden.Siesind auf der in der Antwort zu Frage 3 angegebenen Website abrufbar. 7.Wiewurdesichergestellt,dassdieSozialchartarechtsverbindlicherBestandteildesKaufvertrageszwischenderBfAundderFortressInvestmentGroup LLC wird? Siehe hierzu die Antwort zu Frage 6. ImÜbrigenistdieGAGFAHmitallenGruppengesellschaftendenvertraglich vereinbartensozialenrahmenbedingungenbeigetretenunddaherderdrv Bund gegenüber unmittelbar rechtlich verpflichtet. 8.WurdedieSozialchartaauchindieMietverträgeintegriertundimGrundbuch der betreffenden Gebäude eingetragen? EinzelneBestimmungendersozialenRahmenbedingungenwurdenindieMietverträgeintegriert.ImAktienkaufvertragvom30.September2004istvorgesehen,dassfürdieamÜbergangsstichtagvermietetenWohnungenderGesellschaftenfürdieDauerderamÜbergangsstichtagbestehendenMietverhältnisse, höchstensjedochfürdiedauerderzehnjährigenbestandsschutzzeit,einekündigungwegeneigenbedarfs ( 573Absatz2Nummer2desBürgerlichenGesetzbuchs BGB)oderwegenVerhinderungderangemessenenwirtschaftlichen VerwertungdesGrundstücks ( 573Absatz2Nummer3BGB)ausgeschlossen ist;ferneristfürdiewohnungendergesellschaften,dieam30.september2004 anpersonenvermietetwaren,dieamübergangstichtagdas60.lebensjahrvollendethatten,einekündigungwegeneigenbedarfs ( 573Absatz2Nummer2 BGB)oderwegenVerhinderungderangemessenenwirtschaftlichenVerwertung desgrundstücks ( 573Absatz2Nummer3BGB)fürdieDauerderbetreffen- denmietverhältnisseausgeschlossen.diekäuferdergagfahhabensichver-

5 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 5 Drucksache 17/5834 pflichtetsicherzustellen,dassdiegagfahundihretochtergesellschaftenden vondenvorerwähntenbestimmungenbetroffenenmieterneinschriftlichesangebotaufeineentsprechendeänderungihrermietverträgeunterverzichtauf denzugangeinerannahmeerklärungunterbreiten.nachkenntnisderdrv Bund ist diese Verpflichtung erfüllt worden. EineEintragungderGAGFAH-Sozial-ChartaimGrundbuchderbetroffenen ImmobilienwäreinwesentlichenTeilenmangelsEintragungsfähigkeitnicht möglichgewesen.auchbedürfteeseinersolcheneintragungzumschutzder RechtederDRVBundausdemAktienkaufvertragvom30.September2004 nicht,dasowohldiefortressinvestmentgroupalsauchdiegagfahselbstfür diedauerderzehnjährigenbestandschutzzeitverpflichtetsind,imfalleder VeräußerungvongeschütztenWohnungen (dasheißtwohnungenausdem Wohnungsbestandper30.September2004)mitdemjeweiligenErwerberzu vereinbaren,dassdieserdiesozialenrahmenbedingungeneinschließlichder VerpflichtungzurZahlungderjeweiligenVertragsstrafenfürdieDauerder zehnjährigenbestandschutzzeitübernimmt.ferneristzuvereinbaren,dasssich dererwerberverpflichtet,alldieseverpflichtungenauchseinerseitseinem künftigenweiterenerwerberfürdiedauerderzehnjährigenbestandschutzzeit aufzuerlegen.einverstoßgegendieseverpflichtungenistmitvertragsstrafenin prohibitiver Höhe belegt. 9. Wer überprüft die Einhaltung der Sozialcharta? NachdenBestimmungendesAktienkaufvertragesvom30.September2004ist dieeinhaltungdersozialenrahmenbedingungengegenüberderdrvbundfür jedesjahrderzehnjährigenschutzfristjeweilsimfolgejahrdurcheinenvom WirtschaftsprüferderGAGFAHbestätigtenBerichtzubelegen.NachMitteilungderDRVBundhabendieWirtschaftsprüferbisherstetsdiegeforderteBestätigung erteilt. ZudemistdieDRVBundfürdieDauerderzehnjährigenSchutzfristmiteinem GeschäftsanteilnochGesellschafterinderGAGFAH.Damithatsiedasin 51a Absatz1desGesetzesbetreffenddieGesellschaftenmitbeschränkterHaftung (GmbHG)geregelteAuskunfts-undKontrollrecht,welchesihrzusätzlichermöglicht,dieEinhaltungdervereinbartenSozialenRahmenbedingungenzu überprüfen. 10.IstmitdemAblaufderZehnjahresfristeinVerkaufeinzelnerImmobilien oder Immobilienpakete möglich? DieimAktienkaufvertragvom30.September2004vereinbartensozialenRahmenbedingungensindaufzehnJahrebefristet.NachAblaufdieserSchutzfrist unterliegtdiegagfahbeimverkaufvoneinzelnenimmobilienoderimmobilienpaketen keinen vertraglichen Beschränkungen mehr. 11.WiehatdieBfAbzw.dieDeutscheRentenversicherungBundalsRechtsnachfolgerinihrvertraglichzugesichertesMitwirkungs-undKontrollrecht überdiesozialenrahmenbedingungenimaufsichtsratdeserwerbers (Fortress Investment Group LLC) ausgeübt? DieBfAerhieltaufgrundderVereinbarungenimAktienkaufvertragvom 30.September2004einenSitzimAufsichtsratderGAGFAH.MitderUmwandlungderGAGFAHineineGmbHimJahr2005wurdedieserAufsichtsratssitz durch einen Sitz im Gesellschafterausschuss der GAGFAH GmbH ersetzt.

6 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 12.WelcheHandlungsoptionenergebensichausderGesetzeslagefürdieBundesregierung? 13.WelcheweiterenEbenen (Länder,Kommunen)könnenbeiderBeseitigung der Missstände eingeschaltet werden? DerErwerberderGAGFAHistnachKenntnisderBundesregierungbislang seinengegenüberderdrvbundvertraglichbestehendenverpflichtungennachgekommen.diebundesregierungsiehtdaherderzeitkeinenkonkretenhandlungsbedarf. 14.LiegenderBundesregierungInformationenüberdieBewirtschaftungsstrategien der GAGFAH-Wohnungen vor? Wenn ja, welche? DerDRVBundundderBundesregierungliegenkeineErkenntnisseüberdie BewirtschaftungsstrategiederGAGFAHvor.SieheimÜbrigendieAntwortzu Frage LiegenderBundesregierungInformationenüberAuswirkungenderBewirtschaftungsstrategienvonderFortressInvestmentGroupLLCaufdie GAGFAH-Bestände vor? Wenn ja, welche? Der Bundesregierung liegen hierzu keine Erkenntnisse vor. 16.HatdieBundesregierungKenntnissedarüber,obsichdieBewirtschaftungsstrategien regional unterscheiden? ObundinwieweitdieBewirtschaftungsstrategiederGAGFAHregionalunterschiedlichausgestaltetist,sindderBundesregierungundderDRVBundnicht bekannt.

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