Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 der Wohnungsbaugesellschaft mbh Malchow

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1 Blatt 1 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 der Wohnungsbaugesellschaft mbh Malchow Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Vor allem die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt sichert weiterhin recht gute Einkommensaussichten. Auch saisonal typische Branchen versuchen ihr Stammpersonal über die Wintermonate zu halten. Mecklenburg-Vorpommern wird weiterhin als beliebtes Urlaubsziel angesehen. Durch die Zuwanderung von Flüchtlingen konnte Mecklenburg-Vorpommern ebenfalls profitieren. Die dezentrale Unterbringung in der Stadt Malchow war bisher kein Problem und konnte für die Gesellschaft zumeist positiv bewertet werden. Im Jahr 2015 zeigten die Wohnungsunternehmen des Landes großes Engagement für die Sanierung des eigenen Wohnungsbestandes. Die überwiegende Vergabe der Bauaufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe macht die Wohnungswirtschaft zu einer wichtigen Säule des Wirtschaftswachstums im Land. Steigende Nebenkosten verteuern das Wohnen jedoch. Insbesondere durch kommunale Gebühren und Abgaben wie für Müllentsorgung, begrenzen sie die erzielbare Kaltmiete der Wohnungsunternehmen. Die allgemeinen und regionalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Tätigkeit des Unternehmens haben sich dennoch bis zum Ende des Jahres 2015 nicht in einer Weise verändert, die entscheidenden Einfluss auf die Entwicklung des Unternehmens hatte. Von der deutlichen Belebung des Immobilienmarktes konnte die Gesellschaft im Berichtsjahr allerdings profitieren. Auf Grund der anspruchsvollen Investitionsvorhaben der Gesellschaft in den Jahren 2014 bis 2016 wurde der Beschluss im Jahr 2014 über die Ausschüttung aus dem Bilanzgewinn 2013 mit einem Fälligkeitsvorbehalt gefasst. Der angespannte Haushalt der Stadt Malchow war im Berichtsjahr 2015 jedoch Anlass eine Gewinnabführung von zu veranlassen. Dies entspricht in der Höhe der Obergrenze auch für zukünftige Ausschüttungen, wie sie in der neuen Satzung geregelt ist. Aus dem Bilanzgewinn 2014 wurde im Berichtsjahr 2015 mit Beschluss der Gesellschafterversammlung eine weitere Gewinnausschüttung an die Gesellschafterin in Höhe von vorgenommen. Der Liquiditätsabfluss in Höhe von insgesamt erfolgte im Dezember Der Alterungsprozess der Bevölkerung schreitet weiter voran und schafft sehr rasch einen immer größeren Bedarf an vielseitigen Betreuungs- und Pflegeleistungen für ältere Menschen. Die Gesellschafterversammlung der Wohnungsbaugesellschaft hatte sich 2013 dafür entschieden, sich zur Erweiterung der Kapazität bei Tagespflegeplätzen ausschließlich auf die Modernisierung der Villa Auguste zu konzentrieren. Die Einrichtung mit 18 teilstationären Plätzen wurde nach Abschluss der Baumaßnahmen Ende Januar 2015 eröffnet. Im Jahre 2015 bewirtschaftete die Wohnungsbaugesellschaft mbh Malchow insgesamt eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten mit rd m² Wohn- und Nutzflächen. Im Berichtsjahr wurden hiervon 15 Wohneinheiten mit einer Fläche von 788 m² verkauft. Hinzu kommt die Bewirtschaftung eines Mietobjektes im Biestorfer Weg mit 30 WE und einer Fläche von m².

2 Blatt 2 Die Bausubstanz am setzte sich wie folgt zusammen: Wohn- gewerb- Nutzfläche liche flächen WE rd. m² Objekte rd. m² monolithische Bauten errichtet von 1900 bis Plattenbauten errichtet von 1968 bis Neubauten nach Neben der Bewirtschaftung des oben genannten Hausbestandes hat die Gesellschaft 384 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten für andere Hauseigentümer verwaltet. Davon befanden sich am Ende des Geschäftsjahres 46 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten im Treuhandvermögen der LGE Mecklenburg-Vorpommern GmbH (vormals: EGS Entwicklungsgesellschaft mbh). Damit ist die Wohnungsbaugesellschaft in der Region weiter marktführend bei der Verwaltung fremder Wohnungsbestände. Daneben bewirtschaftet die Gesellschaft ein von der Stadt gepachtetes Grundstück als Pflegeheim mit 70 vollstationären Plätzen. Dieses Angebot wurde durch die im Januar 2015 eröffnete Villa Auguste in der Güstrower Straße mit 509 m² Nutzfläche und 18 teilstationären Pflegeplätzen als Tagespflegestätte ergänzt. Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist insbesondere auch gemessen an Waren und Röbel sowie im Verhältnis zum Umland nach wie vor entspannt. Bei einzelnen Objekten wurden die Nettokaltmieten innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens geringfügig erhöht und betrugen Ende 2015 im Schnitt 4,90 /m² gegenüber 4,85 /m² Wohnfläche im Vorjahr. Ende 2015 erfolgte eine Darlehensumschuldung diverser Darlehen im Umfang von insgesamt T zur Norddeutschen Landesbank. Der Darlehenszinssatz in Höhe von 2,99 % konnte bis 2020 gesichert werden. Alle zum Jahresende bestehenden Darlehensverträge wurden im Berichtsjahr mit einem weiterhin sinkenden durchschnittlichen Satz von 3,50 % (Vorjahr: 3,72 %) verzinst. Der Verlust im Bereich Service und Betreuung spiegelt die Notwendigkeit einer Betreuung der immer älter werdenden Bevölkerung wider. Zukünftig werden immer mehr Menschen hohen Alters in der eigenen Häuslichkeit leben. Somit ist die Betreuung dieser Mieter eine Investition in unseren Wohnstandort. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft Das Anlagevermögen beträgt 96 % der Bilanzsumme. Es ist nahezu vollständig durch Eigenkapital, Sonderposten und langfristige Fremdmittel gedeckt.

3 Blatt 3 Entwicklung Eigenkapital: Stand am Herabsetzung/ Ausgleich Einstellung/ Ausschüttung Stand am Stammkapital ,00 0,00 0, ,00 Kapitalrücklage ,19 0,00 0, ,19 Gewinnrücklagen ,54 0, , ,54 Bilanzgewinn -Gewinnvortrag ,75 0, , ,75 -Jahresüberschuss 0, , ,36 -Rücklagenzuführung 0,00 0, , , ,48 0, , ,84 Damit ist die Eigenkapitalquote des Unternehmens (berechnet nach der Verwaltungsvorschrift zur EigVO) von 34,68 % im Vorjahr auf 36,96 % im Geschäftsjahr gestiegen. Die Gesellschaft verfügte im gesamten Berichtsjahr über ausreichend Liquidität und ist sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr und gegenüber finanzierenden Banken termingerecht nachgekommen. Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in EURO, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben. Die Leerstandsrate ist gegenüber dem Vorjahr (5,40 %) auf 6,63 % am Bilanzstichtag gestiegen. Die Gesamtzahl der leerstehenden Wohnungen hat sich nicht wesentlich verändert, aber im Berichtsjahr wurden weitere 15 meist vermietete Wohneinheiten verkauft. Durch Anpassungen der Nettokaltmiete in den Vorjahren ist auch der Erlösausfall für die leerstehenden Wohnungen gestiegen. Die Erlösschmälerungen liegen im Geschäftsjahr 2015 mit 180 T auf einem für die Gesellschaft noch durchschnittlichen Niveau. Die Einnahmen aus Kaltmieten stiegen auf Grund moderater Mieterhöhungen ebenfalls um ca. 10 T. Die umlagefähigen Betriebskosten sind nahezu unverändert zum Vorjahr (T 1.226) in Höhe von T ausgewiesen. Die zwar gegenüber dem Vorjahr (602 T ) auf T 568 gesunkenen Aufwendungen für Instandhaltung sind im Jahr 2015 weiterhin auf einem für die Gesellschaft hohen Niveau. Die zusätzlichen Mieterhöhungen wurden wie in den Vorjahren in den Bestand investiert. Hiermit wurden 13 Wohnungen, Fenster und Fassaden (164 T ) saniert. Die Instandhaltungsaufwendungen betragen damit im Durchschnitt 9,71 /m² Wohnfläche. In die im Berichtsjahr begonnene Modernisierung des Objektes Zum Recken wurden T 956 investiert. Insgesamt wurden 12 Wohnungen in schöner Stadtrandlage saniert. Die Baumaßnahme wurde im Frühjahr 2016 beendet. Der Umbau der Villa Auguste in eine Tagespflegeeinrichtung wurde im Jahr 2015 abgeschlossen. Im Geschäftsjahr wurden hier noch 327 T ausgegeben und Städtebaufördermittel in Höhe von 175 T vereinnahmt.

4 Blatt 4 Die funktionale Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt, dass die einzelnen Betriebsfunktionen weiter optimiert wurden, so dass sich der ausgewiesene Jahresüberschuss 2015 in Höhe von ,36 wie folgt zusammensetzt: Die Hausbewirtschaftung der eigenen Objekte erzielte einen Überschuss von 800,3 T. Die Photovoltaikanlagen und die Tiefgarage weisen insgesamt einen Gewinn von 46,5 T aus, denen Verluste aus dem Bereich Verwaltung und Baubetreuung für Fremde (6,8 T ), Service/Betreuung (68,5 T ) und aus der Bewirtschaftung des Mietobjektes Biestorfer Weg 1/2 (38,7 T ) gegenüberstanden. Das Pflegeheim erlitt auf Grund von notwendigen Rückstellungen für nicht genommenen Urlaub einen Verlust von 11,7 T und die Tagespflege im Anlaufjahr einen Verlust von 133,5 T. Der sonstige Geschäftsbetrieb stellt mit einem Überschuss von 137,0 T hauptsächlich die Erträge und Aufwendungen aus den Grundstücksverkäufen dar. Zusammensetzung der Umsatzerlöse: Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung a) Wohnraum-/Gewerbemieten , ,04 b) sonstige Mieten , ,85 c) Erlöse aus Umlageabrechnung , ,38 d) übrige Erlöse 148,89 304, , ,32 2. Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens , ,00 3. Umsatzerlöse aus Fremdverwaltung , ,34 4. Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,56 5. Erlöse aus Pflegeleistungen , , Umsatzerlöse insgesamt , ,57 ========== ========== Die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung sind (ohne Betriebskostenumlagen) im Berichtsjahr auf Grund einer gestiegenen Leerstandsquote um 6,5 T gesunken. Die Erlöse aus der Fremdverwaltung konnten auf Grund von Neuzugängen gesteigert werden. Die Erlöse aus Pflegeleistungen konnten zum einen aufgrund der zum erfolgten Erhöhung der Vergütungszuschläge nach 87b SGB XI (Dementenbetreuung) gesteigert werden. Zum anderen kamen 34,5 T Umsatzerlöse für die Tagespflege hinzu. Personal- und Sozialbereich Die Bereiche Hausbewirtschaftung, Finanzen, Bau und Betreuung/Service sowie der Pflegebereich arbeiteten, geführt von qualifizierten Mitarbeitern, in hohem Maße selbständig. Am Stichtag beschäftigte die Gesellschaft 18 Mitarbeiter, darunter 5 Kollegen mit Teilzeitvereinbarungen und eine Auszubildende im Betriebsteil Wohnungsverwaltung, 51 Mitarbeiter, darunter 24 mit Teilzeitvereinbarungen und 4 Auszubil-

5 Blatt 5 dende im Pflegeheim und 3 Mitarbeiter in der Tagespflege. Mit intensiven durch die Mitarbeiter auch selbst bestimmten Weiterbildungen, einem familien- und kinderfreundlichen Betriebsklima sowie einer betrieblichen Altersvorsorge wurden Zufriedenheit und Kompetenz der Mitarbeiter weiter gestärkt. Wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Mit weiteren Forward-Vereinbarungen von mehr als T ist es im Jahr 2015 wieder gelungen, langfristig ein niedriges Zinsniveau zu sichern und Häufungen von Zinsbindungsausläufen weiter aufzulösen und damit Zinsänderungsrisiken zukünftig zu mindern. Gleichzeitig führen die neu vereinbarten Konditionen (von 1,48 % bis 2,63 %) mittelfristig zu einem unmittelbaren Liquiditätsvorteil für die Gesellschaft und kommen dem Bedürfnis der Gesellschaft nach einer Neuordnung der Darlehenssicherheiten entgegen. Bis Ende 2018 wurden somit alle Zinsausläufe durch Forwardverträge gesichert. Am Bilanzstichtag sind 97 % des eigenen Wohnungsbestandes saniert oder teilsaniert. Zukünftig werden hier die Werterhaltung und Verbesserung des Wohnumfeldes im Vordergrund stehen. Die gegenwärtig noch ausstehenden Modernisierungsinvestitionen in 3 Gebäude aus dem eigenen Bestand liegen, das heutige Preisniveau unterstellt, bei geschätzt 3 Mio.. Weiter notwendig bleibt das Bemühen um Stabilisierung des Preisniveaus bei den Nebenkosten, durch bspw. gute Zusammenarbeit mit den Leistungsanbietern. Der Verkauf unrentierlicher Teile des Bestandes ist fast vollständig erfolgt, da aufgrund der positiven Kapitalmarktlage die in Folgejahren geplanten Verkäufe bereits vorgezogen wurden. Somit werden die liquiden Mittel in den Folgejahren nicht mehr beeinflusst. Im April 2014 wurde ein gemeinsamer Änderungskaufvertrag mit der Stadt Malchow über den Verkauf der Alten Weberei geschlossen. Darin wurde u. a. die Fälligkeit für die Restkaufpreiszahlung auf den festgelegt. Sollte die Zahlung nach erfolglosem Mahnverfahren nicht eingetrieben werden können, wäre die Rückabwicklung eine Option, die in Erwägung gezogen werden könnte. Im Pflegebereich wird es weiterhin notwendig sein, durch Lohnerhöhungen und Ausbau der Mitarbeiterzufriedenheit Fachkräfte zu halten. Der Fokus liegt in Zukunft in der Ausbildung und Bindung eigener Fachkräfte, um dem Mangel am Markt Stand zu halten. Mit dem zweiten Pflegestärkungsgesetz, welches am in Kraft getreten ist, wird die bisher umfangreichste Reform der Pflegeversicherung realisiert. Die Umstellung auf die neuen Pflegegrade zum kann sich besonders im teilstationären Bereich positiv auswirken. Die Auslastung in der Tagespflege hat zum Ende des Berichtsjahres deutlich zugenommen. Bei einem weiteren Anstieg durch fortwährende Werbemaßnahmen wird der Verlust zukünftig deutlich minimiert werden. Malchow, den 2. Mai 2016 Doreen Krüsel Geschäftsführerin