Rückfragenbeantwortung zur Grundstücksausschreibung Sportplatzring

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1 Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung Agentur für Baugemeinschaften Neuenfelder Straße 19, Hamburg Rückfragenbeantwortung zur Grundstücksausschreibung Paloma-Viertel, Spielbudenplatz / Esso Häuser aus s und von den Teilnehmern der Informationsveranstaltung (am ) Thema Frage Antwort 1. Grundstückskauf Wie genau läuft die Übergabe des Projekts? Die im Kaufvertrag beschriebene Bauleistung wird formal durch die BG abgenommen. Mängel werden dokumentiert. Die Abarbeitung der Mängel erfolgt durch den Verkäufer. Sobald die notariellen Übergabevoraussetzungen nachweislich gegeben sind, erfolgt die Übergabe. Muss man über die mitzukaufenden Kellerflächen hinaus mit Zusatzkosten für vor der Übergabe erbrachte Bau- und Planungsleistungen rechnen? Bis zum Bauantrag (Antragssteller BHG) werden alle Baunebenkosten durch den Verkäufer getragen (Arch./Fachplaner/Wettbewerbe/Gutachter, etc.). Weiter Planungen veranlasst durch die BG sind durch die BG zu tragen. Seite 1 von 5

2 Kann die Stadt zu der Problematik, das Kleingenossenschaften das nötige Eigenkapital fehlt, eine Lösung anbieten? Kann die Stadt selbst das Grundstück erwerben? Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen bzw. die Agentur für Baugemeinschaften begleiten das Verfahren der Ausschreibung des Grundstücks der Bayerischen Hausbau (BHG). Gegenwärtig wird der Schwerpunkt auf diese Begleitung und die Beantwortung von Fragen gesetzt, die sich auf die Inhalte der Ausschreibung richten. Die Vorgaben und Rahmenbedingungen der Ausschreibung sind gesetzt, dazu gehören die zwischen dem Bezirksamt Hamburg-Mitte und der BHG abgeschlossenen Vereinbarungen. Auf Grundlage dieser Abstimmungen wurde die Ausschreibung erarbeitet. Das bedeutet, ein Kauf des Grundstücks durch die Stadt ist gemäß der Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag nicht möglich. Angebot der BHG die Ergebnisse einer aktuellen, detaillierten Baukostenkalkulation interessierten Baugemeinschaften zur Verfügung zu stellen. Kostengruppe 300: ca ,- netto /m² BGFa Kostengruppe 400: ca. 685,- netto /m² BGFa Summe: ca ,- netto / m² BGFa Erläuterung: Der Kostenkennwert für die KG 300 beinhaltet den kompletten oberirdischen Rohbau sowie die kompletten Ausbauleistungen (somit ohne unterirdischen Rohbau). Erdarbeiten und Leistungen für die Baugrube sind nicht enthalten (diese Leistungen sind mit dem Kaufpreis bereits abgegolten). Da der Architekt in seiner Kostenberechnung keine Trennung zwischen Nachbarschaftscluster und Wohnflächen der Baugemeinschaft vorgenommen hat, bezieht sich der Kostenkennwert somit auf Seite 2 von 5

3 alle Bauleistungen am Baufeld 5. Eine Aufteilung ist m.e. auch zu vernachlässigen, da Leistungen des veredelten Rohbaus (Fassade, Rohbau, Estrich etc.) hinsichtlich der Kosten bei Cluster und Wohnungen vergleichbar sind. Diese Unschärfe sofern man im Entwurfsplanungsstadium überhaupt davon sprechen kann ist u.e. somit vertretbar. Die vom Baufeldarchitekten errechneten Gesamtkosten (ohne Rohbau unterirdisch) sind durch die oberirdische BGFa Fläche geteilt worden. Diese Art der Kennwertberechnung (Gesamtkosten / oberirdische BGFa) ist in der Immobilienwirtschaft gängig und von daher eine gute Vergleichsgröße. Der Kostenkennwert für die KG 400 hat sich ergeben aus den erforderlichen Gesamtkosten der TGA (oberirdisch und unterirdisch) geteilt durch die oberirdische BGFa Fläche. Hinweis der BHG: Da uns die Kostenberechnungen seit kurzem erst vorliegen, konnte noch keine Prüfung unsererseits erfolgen. Die Kostenberechnung basierte auf DIN 276. Nicht enthalten sind Baukostenzuschläge für Zertifizierungen Nachhaltiges Bauen LEED od. DGNB. Es wurde kein Baupreisindex oder Risikorückstellung berücksichtigt. Die Ermittlung der Kosten erfolgte auf Basis von internen Kostenkennwerten der Büros. Ein GU-Zuschlag sowie Kosten für Baustelleneinrichtung und Baustellenlogistik sind ebenso nicht enthalten. Gebühren und Sachverständigenabnahmen sowie Kosten der öffentlichen Erschließung sind nicht enthalten. 2. Verfahren Kann die aufgrund der Weihnachtspause knappe Bewerbungsfrist verlängert werden? Die Frist für die Abgabe der Bewerbungsunterlagen wurde um einen Monat bis zum 04. März 2019 verlängert. Seite 3 von 5

4 Können mehr Mustergrundrisse zur Verfügung gestellt werden? Ja, weitere Mustergrundrisse sind unter eingestellt. 3. Verschiedenes Bisherige informelle Gespräche mit potenziellen Baubetreuern haben die Realisierbarkeit in Form einer geförderten Kleingenossenschaft grundsätzlich in Frage gestellt. Der aktuell übliche Eigenkapitalanteil in einem solchen Modell wäre bei dieser Ausschreibung nach zumindest einer fachlichen Einschätzung so weit überstiegen, dass eine geförderte Kleingenossenschaft durch die Höhe der finanziellen Hürde eigentlich ausgeschlossen sei. Stiftungen würden sich nach bisherigen Erfahrungswerten der Baubetreuer in Hamburg im Hinblick auf Projekte dieser Art sehr zurück halten, dies sei allgemein bekannt. Zudem wurde gewarnt, dass die bauliche Enge zu erhöhten Baukosten führen könnte. Gibt es eine diesbezügliche Einschätzung der Agentur für Baugemeinschaften? Gibt es Beispiele ähnlicher Kooperationen mit Stiftungen, bzw. Kooperationen öffentlichen Rechts in Hamburg, die zur Orientierung dienen könnten? Die Agentur geht davon aus, dass Baugemeinschaften z.b. in Kooperation mit einer Traditionsgenossenschaft in der Lage sein werden, eine Finanzierung für das Projekt darzustellen. Bis heute sind bereits eine Vielzahl von Baugemeinschaftsprojekte in Kooperation mit Traditionsgenossenschaften realisiert worden bzw. sind gegenwärtig in der Planung bzw. im Bau. Partner der Baugemeinschaften waren und sind hierbei u.a. die Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eg, der Altonaer Spar- und Bauverein eg, die Baugenossenschaft Fluwog-Nordmark eg, die Buchdrucker Baugenossenschaft eg, die Wohnungsgenossenschaft von 1904 eg und der Wohnungsverein von 1902 eg. Projekte von Baugemeinschaften, die in Kooperation mit gemeinnützigen Stiftungen als Eigentümerin realisiert wurden sind der Agentur nicht bekannt. In der Ausschreibung werden anteilige Kosten für ein Quartiersmanagement im klassischen Sinne und eventuell anfallende anteilige Kosten für das Inklusive Quartiersmanagement erwähnt, aber nicht deren Höhe bzw. Rahmen. Ist es möglich dies zu konkretisieren? BHG + PlanBude haben sich auf ein Kostenbudget in Höhe von 50T /Jahr verständigt. Die Finanzierung soll durch kommerzielle Nutzungen auf den Dächern (max. 6 x pro Jahr für drei Dächer) erfolgen. Sollte noch ein Restbetrag offen bleiben, so wird dieser in den ersten 5 Jahren von der BHG ausgelichen. Seite 4 von 5

5 GGf. sollen, falls das Modell nicht funktioniert, andere Lösungen gefunden werden, z. B. über Umlagen auf die Mieter, wobei ein geeigneter Schlüssel zu suchen wäre. Wie ist bei etwaigen Gewerbemieterwechseln die Neuvermietung unter den besonderen Bedingungen im Nachbarschaftscluster geregelt oder zu regeln? Gelten die angegeben Vorgaben nur für die Erstvermietung o- der auch darüber hinaus im Rahmen der angegeben Laufzeit? Vom Bezirksamt Hamburg-Mitte wurde folgende Antwort zu dieser Frage gegeben: Gemäß 9 (2) c) des städtebaulichen Vertrages für das Paloma-Viertel vom gelten die Vorgaben für den im Zuge der Erstvermietung abgeschlossenen Mietvertrag. Die Regelungen sind für 23 Jahre garantiert, wobei ab dem 6. Jahr der Laufzeit eine Mietanpassung nach Mietpreisindex erfolgen kann. Welche Vorstellungen bestehen bezüglich Variante 2, wenn die Baugemeinschaft nur die Wohnfläche kauft, ein zweiter Käufer aber die geplante Umsetzung des Subkulturclusters garantieren soll? Gibt es Beispiele über Kooperationen dieser Art? Gibt es konkretere Vorstellungen bezüglich dieser Variablen? Unseres Erachtens ist diese Variante vergleichbar mit einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Rechte und Pflichten ergeben sich daraus entsprechend. Seite 5 von 5