Helge Hansen. Wie Sie einen wasserdichten Immobilien-Kaufvertrag abschließen. interna. Ihr persönlicher Experte

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1 Helge Hansen Wie Sie einen wasserdichten Immobilien-Kaufvertrag abschließen interna Ihr persönlicher Experte

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1. Sie kaufen ein Grundstück 7 Wie Sie Ihre Interessen durchsetzen 8 Achten Sie auf genaue Angaben über die Vertragspartner 9 Warum ein Grundstück korrekt bezeichnet werden muss 10 Welche Informationen das Grundbuch bietet 11 So vermeiden Sie finanzielle Nachteile 14 Eine Vormerkung bietet optimale Sicherheit 16 Regeln Sie den Termin der Übergabe 17 Sichern Sie sich gegen Mängel ab 17 So haben Sie alle Anschaffungskosten im Griff 18 So rechnen Sie mit der Maklerprovision 19 Wie der Makler tätig werden muss 20 Welche Gebühren Notar und Grundbuchamt verlangen 21 Was Sie über die Grunderwerbsteuer wissen müssen 22 Wer von der Grunderwerbsteuer befreit ist 23 Der Notar ist immer dabei 23 Wer die Kosten des Vertrags trägt 25 Was aus den Belastungen im Grundbuch wird 26 Regeln Sie die Modalitäten der Kaufpreiszahlung 27 Worauf Sie zusätzlich achten sollten 28 Muster für einen Kaufvertrag über ein Grundstück Sie bauen auf Ihrem Grundstück ein Haus 38 Wie Sie Hausbesitzer werden 38 Worauf es im Bauvertrag ankommt 38 Was ein Kostenvoranschlag wert ist 39 Bestehen Sie am besten auf einen Festpreis 40 So vermeiden Sie hohe Nebenkosten 42

3 Inhaltsverzeichnis Achten Sie auf den richtigen Vertragstyp 42 So wahren Sie Ihre Interessen bei der Abnahme 44 So halten Sie Ihre Risiken gering 47 Vorsicht bei einer Teilabnahme 48 Diese Vorteile bietet die Vereinbarung einer Vertragsstrafe 49 Rechtzeitiges Handeln schützt vor finanziellen Einbußen 50 Welche Besonderheiten beim Bauträgervertrag gelten 51 So treten Sie auf die Kostenbremse 52 Eine Bankbürgschaft bietet Sicherheit 53 Vermeiden Sie möglichst eine Preisgleitklausel 53 Sonderwünsche führen fast immer zu Mehrkosten 55 Zahlen Sie immer nur nach Baufortschritt 56 Wie Sie bei Pfusch am Bau Ihre Interessen durchsetzen 57 Warum ein Schiedsgutachten sinnvoll ist 58 So erziehen Sie den Bauträger zur Pünktlichkeit 59 Checkliste: So setzen Sie Ihre Interessen durch Sie kaufen eine Eigentumswohnung 65 Kalkulieren Sie die laufenden Kosten ein 66 Was in der Teilungserklärung geregelt wird 68 Wie und worauf sich Ihr Miteigentumsanteil auswirkt 68 Der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum 69 Vor dem Kauf klären: Haben Sie Sondernutzungsrechte? 70 Die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung 71 So berechnen Sie Ihren Anteil an den Hausgeldzahlungen 72 Achten Sie auf die Zahlungsmodalitäten 74 Wie Sie die Wohnfläche richtig berechnen 74 Wann die Grundfläche voll, halb oder gar nicht angerechnet wird 76 Wie sich falsche Angaben im Kaufvetrag auswirken 77 Muster für einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung 78 Muster für eine Teilungserklärung 88

4 Inhaltsverzeichnis 4. Sie erwerben eine Immobilie im europäischen Ausland 99 Wie Sie Ihre Wunschimmobilie finden 101 Wie Sie die Kaufnebenkosten kalkulieren 103 Mit diesen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen 103 Wie Sie die Finanzierung sicherstellen 105 Achten Sie auf die landestypischen Regelungen 106 Länderübersicht: Wann und wo Besonderheiten gelten 107 Checkliste: Worauf es beim Erwerb einer Auslandsimmobilie ankommt ABC der Fachbegriffe 113

5 Kapitel 1 Sie kaufen ein Grundstück Sie kaufen ein Grundstück Grundstücke sind knapp und teuer. Für Sie als Bauherrn wird es immer schwieriger, einen Bauplatz zu finden. Zugleich entfällt ein immer größerer Anteil der Gesamtkosten für den Wohnungsbau auf den Grund - erwerb. Der aktuelle Mangel an bebaubaren Grundstücken und die teilweise drastischen Preissteigerungen für Bauland erweisen sich zunehmend als größtes Hindernis für den Bau neuer Wohnungen. Da einerseits die Nachfrage nicht nachlassen wird, andererseits von den Städten und Gemeinden nur wenig neues Bauland ausgewiesen wird, müssen Sie weiter mit steigenden Grundstückspreisen rechnen. Damit Sie ein geeignetes Grundstück für Ihr Objekt finden, müssen Sie selbst aktiv werden. Allein die Lektüre der Inserate im Immobilienteil Ihrer Tageszeitung führt allerdings nicht weiter. Vielmehr kommt es für Sie darauf an, sich zusätzliche Informationsquellen zu erschließen und den Informationsvorsprung dann zu Ihrem persönlichen Vorteil zu nutzen. Hierzu einige Tipps für Ihre Baulandsuche: > Suchen Sie den direkten Kontakt zu den Mitarbeitern der örtlich zuständigen Bau- und Stadtplanungsämter. Lassen Sie sich Bebauungspläne vorlegen und erläutern. Ein intensives Gespräch mit einem kompetenten Fachbeamten eröffnet Ihnen oftmals ganz neue Möglichkeiten und hat schon manches Bauvorhaben auf den Weg gebracht. > Fahnden Sie in innerstädtischen Bereichen nach Baulücken, vor allem auch in den rückwärtigen Teilen der oftmals nur vorn bebauten Grundstücke. Es handelt sich vielfach um Flächen, die den Mitarbeitern ehemals benachbarter, inzwischen aber umgesiedelter Betriebe als Parkplatz dienten. > Fragen Sie bei der örtlichen Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach so genannten Reserveflächen, die in nahezu jeder Kommune vor- 7

6 Sie kaufen ein Grundstück gehalten werden, sowie nach Flächen, die in den vergangenen Jahrzehnten lediglich behelfsmäßig bebaut wurden. > Erkundigen Sie sich danach, ob ehemals gewerblich genutzte Flächen revitalisiert werden sollen, also in Zukunft für den Bau neuer Wohnungen genutzt werden können. Klären Sie dabei aber unbedingt die Frage einer möglicherweise notwendigen Altlas ten - sanierung. > Wenn Sie Gewerbeflächen suchen, wenden Sie sich am besten an das örtlich zuständige Amt für Wirtschaftsförderung. Dort erfahren Sie auch von den Ansiedlungsplänen und Förderungsmöglichkeiten für Gewerbeobjekte. > Nehmen Sie sich die Zeit, in ausgesuchten Stadtteilen ganze Straßenzüge abzufahren. Derartige Such- und Find-Fahrten bringen Sie überraschend häufig einen Schritt weiter. > Nutzen Sie die Geschäftsbeziehung zu Ihrer Hausbank. Banken und Sparkassen können aufgrund ihrer Kontakte zu Behörden und Institutionen aus Handel und Gewerbe wertvolle Informationen liefern. Wie Sie Ihre Interessen durchsetzen Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, ist der notarielle Kaufvertrag der krönende Abschluss Ihrer Baulandsuche. Der Beurkundungstermin beim Notar ist ein absolutes Muss. Der Grund: Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass jeder Kaufvertrag über ein Grundstück zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich der notariellen Beurkundung bedarf. Dabei macht es juristisch keinen Unterschied, ob ein bebautes oder unbebautes Grundstück den Eigentümer wechseln soll. Auch beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung handelt es sich rechtlich um einen Grundstückskaufvertrag. In diesem Kapitel geht es allerdings ausschließlich um den Erwerb eines unbebauten Grundstücks. 8

7 Sie kaufen ein Grundstück Auf den nächsten Seiten finden Sie die wichtigsten Einzelheiten und Praxis-Tipps dazu, was im Notarvertrag alles geregelt wird beziehungsweise geregelt werden kann. Außerdem werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen immer wieder vorkommen. Je besser Sie informiert sind, desto leichter wird es Ihnen fallen, eine für Sie vorteilhafte Vertragsgestaltung durchzusetzen. Tipp: Lassen Sie sich vor dem Beurkundungstermin vom Notar immer einen Vertragsentwurf zuschicken. Prüfen Sie den Vertrag in aller Ruhe. Schalten Sie gegebenenfalls noch einen Sachverständigen, Rechtsanwalt oder Steuerberater ein. Scheuen Sie sich auch nicht, im Büro des Notars anzurufen und Fragen zum Vertrag zu stellen. Nutzen Sie auch den Beurkundungstermin selbst, um den Notar gezielt zu befragen, wenn Ihnen Einzelheiten noch unklar sind. Notieren Sie sich die klärungsbedürftigen Punkte vorher, um optimal vorbereitet zu sein. Achten Sie auf genaue Angaben über die Vertragspartner Der Vertrag nennt den Verkäufer und Käufer jeweils mit Vor- und Familiennamen, dem Geburtsdatum und der Anschrift nebst Postleitzahl. Die Vertragsparteien müssen sich durch einen (gültigen) Personalausweis ausweisen, sofern sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind. Tipp: Achten Sie darauf, dass die Angaben zur Person im Kaufvertrag immer auch mit den Angaben im Personalausweis übereinstimmen. Vergewissern Sie sich vor dem Beurkundungstermin, dass Sie einen gültigen Personalausweis haben und nehmen Sie ihn dann auch zum Notartermin mit. Am besten stellen Sie dem Notarbüro bereits im Vorwege eine Kopie Ihres Personalausweises zur Verfügung. Sowohl Sie selbst als auch der Verkäufer können sich im Beurkundungstermin von einer Person ihres Vertrauens vertreten lassen. Sofern der Vertreter keine Vollmacht vorlegen kann, handelt er lediglich als so genannter vollmachtsloser Vertreter. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam wird, wenn der Vertretene den Kaufvertrag genehmigt und die Genehmigung dem Vertragspartner vorliegt. 9

8 Sie kaufen ein Grundstück Tipp: Um den Zugang der Genehmigung und den förmlichen Nachweis zu vermeiden, ist es in der Praxis üblich, dass der Notar von den Vertragsparteien ermächtigt wird, die Genehmigung entgegenzunehmen. In diesem Falle ist der Vertrag dann bereits voll wirksam, wenn dem Notar die Genehmigung des Vertretenen vorliegt. Warum ein Grundstück korrekt bezeichnet werden muss Es reicht, dass im notariellen Vertrag angegeben wird, in welchem Grundbuch und auf welchem Grundbuchblatt das Grundstück eingetragen ist. Diese Angaben genügen, um das Grundstück so genau zu beschreiben, dass es jederzeit identifizierbar ist. Eine typische Beschreibung des Kaufgegenstands lautet beispielsweise wie folgt: Als Eigentümer des im Grundbuch von Lübeck, Blatt 1253 des Amtsgerichts Lübeck, verzeichneten Flurstücks 2/84 der Flur 5 in Größe von 895 m 2 ist Frau Martha Hennings eingetragen. Das Grundstück ist unbebaut. Für Sie als Käufer ist es verständlicherweise von größter Bedeutung zu wissen, in welcher baurechtlichen Entwicklungsstufe sich das Grundstück befindet. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden hierfür verschiedene Begriffe verwendet, die aber nicht unbedingt rechtlich definiert sind. Unterscheiden Sie stets folgende Baulandarten: > Baureifes Land: Das sind Grundstücke, die sofort bebaut werden können. Eine Baugenehmigung beziehungsweise ein Bauvorbescheid müsste erteilt werden, weil die Voraussetzungen nach dem Baugesetzbuch erfüllt sind. Wichtig: Entscheidend für die planungsrechtliche Einordnung eines Grundstücks als baureifes Land ist niemals die entsprechende Ausweisung im Flächennutzungsplan. Hinzukommen muss immer noch die Festsetzung als Baugebiet in einem Bebauungsplan. > Rohbauland: Das sind Grundstücke, die planungsrechtlich bereits bebaubar sind. Wegen der noch fehlenden Erschließung dürfen sie aber tatsächlich noch nicht bebaut werden. 10

9 Sie kaufen ein Grundstück > Bauerwartungsland: Das sind Grundstücke, bei denen in der Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist. Die Grundstücke sind aber weder erschlossen, noch liegen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vor. Tipp: Wenn Sie auf Nummer Sicher gehen wollen, dass das angebotene Grundstück tatsächlich als Bauland einzustufen ist, empfiehlt es sich, bei der örtlich zuständigen Baubehörde Auskünfte einzuholen. Die Mitarbeiter des Bauamts können Ihnen auch Einzelfragen sachkundig beantworten. Wenn dann immer noch Zweifel bestehen, können Sie auch eine Bauvoranfrage einholen. Auf diese Weise bekommen Sie von der Baubehörde zu einzelnen, die Bebauung betreffenden Fragen verbindliche schriftliche Auskunft. Der meistens befristet gültige Bauvorbescheid bindet dann die Behörde für ein späteres Baugenehmigungsverfahren. Welche Informationen das Grundbuch bietet Als Käufer müssen Sie wissen, ob das Grundstück mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Daran knüpfen sich wichtige Fragen an, wie beispielsweise: > Wer sind die Gläubiger der Forderungen? > Valutieren die Grundschulden und Hypotheken noch in voller Höhe, beziehungsweise wie hoch sind die Restschulden gegen - wärtig? > Wenn der Verkäufer die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten bereits vollständig getilgt hat: Haben die Gläubiger bereits die Löschungsbewilligungen erteilt oder soll der Notar sie einholen? > Wenn die im Grundbuch abgesicherten Forderungen noch nicht vollständig getilgt sind: Wird das Grundstück von den Gläubigern ohne oder nur mit Auflagen freigegeben? 11