NICHTwohnbau PASSIVHAUS-FEUERWACHE IN HEIDELBERG. ENERGIE + TECHNIK Fernwärme: Ein Plus an Wohnkomfort

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1 Mat.-Nr. D Jahrgang C PASSIVHAUS-FEUERWACHE IN HEIDELBERG NICHTwohnbau 22 STÄDTEBAU + STADTENTWICKLUNG Sozialmanagement: Win-win-Situation 8 ENERGIE + TECHNIK Fernwärme: Ein Plus an Wohnkomfort 54 MARKT + MANAGEMENT Nachhaltigkeit: Mehr als nur ein Wort 65

2 Vertrauen Sie dem Marktführer Ausführliche Informationen zu B & O:

3 Ulrike Silberberg Chefredakteurin EDITORIAL Nichtwohnbau ist kein Experiment mehr Die Aufgaben und Herausforderungen der Wohnungswirtschaft nehmen zu, was keine neue Erkenntnis ist. Viele Unternehmen übernehmen in den Städten, Kommunen und Gemeinden inzwischen weit mehr Verantwortung als nur die Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem und angemessenem Wohnraum sowie die Erhaltung und Entwicklung von Wohn- und Stadtquartieren. Gerade die Bereitstellung von Wohnungen für Menschen, die sich nicht ohne Weiteres am freien Markt selber helfen können, ist nach wie vor Kernaufgabe der Wohnungsunternehmen. Doch die Anforderungen und Möglichkeiten gehen über diese zentralen Geschäftsfelder inzwischen hinaus In dem Thema des Monats dieser Ausgabe gehen wir genau auf diese Nichtwohnbauprojekte ein, die überregional oftmals wenig bekannt sind und die - ob ihrer Größe, Vielfalt und Investitionsvolumen - die Redaktion überrascht haben: von Kitas und Schulen bis hin zu Universitätsbauten, Innovationsfabriken, Messehallen und kompletten Technologieparks. Wir haben Objekte für Sie recherchiert, die zwar nicht das ganze Spektrum an Nichtwohnbau widerspiegeln, jedoch einen Einblick in Projekte und Hintergründe liefern. Selbst einen Hotelneubau in Hildesheim stellen wir Ihnen vor (Seite 26). Dort hatte die 100-%ige Tochtergesellschaft der Stadt Hildesheim das bis dahin als öffentliche Parkplatzfläche genutzte Grundstück zwischen Hauptbahnhof und Marktplatz von der Stadt gekauft. Ziel war es, diese Baulücke zu entwickeln und mit einer Lösung zu bebauen, um eine bislang fehlende Funktion im Stadtzentrum - ein Hotel im modernen Design und unteren Preissegment - für Geschäftsreisende und Städtetouristen anzubieten. Axel Gedaschko, Präsident des GdW, hat ab Seite 20 zu diesem Thema den einleitenden Beitrag geschrieben, der die Hintergründe und auch Konsequenzen für die Wohnungsunternehmen, die lokale Politik und die Wirtschaft in Zusammenhang bringt. Ein spannendes Thema, dem wir uns auch gerne in Zukunft weiter widmen werden. Eine andere Dimension von Design- Bodenbelägen Ihre Mehr Raum für Gestaltung jenseits von Planken und Fliesen. Besuchen Sie uns auf der BAU in München: A

4 TITEL STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG NEUBAU UND SANIERUNG STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG 4 Meldungen 8 Win-win-Situation für Mieter, Kommunen und Wohnungsunternehmen Sozialmanagement 12 Dreh- und Angelpunkt ist der Mieter Preis Soziale Stadt 2014 Quelle: GGH/Thomas Ott Quelle: GGH, Christian Buck Quelle: KoWo Quelle: Martin Kunze Neue Feuerwache in Heidelberg Die 2007 fertiggestellte Feuerwache im Passivhausstandard war das erste von der GGH errichtete Nichtwohngebäude. Preis Soziale Stadt 2014 Gemeinsam aktiv vor Ort heißt das preisgekrönte Projekt der Erfurter KoWo, das das Image eines Viertels zu drehen half. Mehrgenerationen Wohnen in Halle Abschluss der Serie zum Deutschen Bauherrenpreis - mit einem Neubau-Beispiel aus Halle, das Jung und Alt zusammen bringt. THEMA DES MONATS: NICHTWOHNBAU Die Wohnungswirtschaft kann mit ihrem umfassenden Know-how in der Planung, der Umsetzung und dem Betreiben von Bauprojekten auch im Nichtwohnbau zu einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung beitragen. Wie das funktionieren kann und bereits funktioniert zeigen wir anhand mehrerer Beispiele

5 ENERGIE UND TECHNIK MARKT UND MANAGEMENT Quelle: NUWOG Quelle: SBV Flensburg Effizienzhaus Plus im Altbau Erfahrungsgewinn und Reduzierung der Wohnnebenkosten waren die Treiber zur Beteiligung der NUWOG an diesem Modellprojekt. Steuerliche Aspekte bei Gästewohnungen Was beim Angebot von Gästewohnungen insbesondere aus steuerlicher Sicht zu beachten ist, wird hier dargestellt. NEUBAU UND SANIERUNG 16 Meldungen 20 Neue Aufgaben und Herausforderungen für die Wohnungsunternehmen Thema des Monats: Nichtwohnbau 22 Unersetzlich auch bei infrastrukturellen Bauten - die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Thema des Monats: Feuerwache, Schulen und Theater 26 Ein Hingucker in Innenstadtlage Thema des Monats: Hotel in Hildesheim 30 Kinderreich aus Raummodulen Thema des Monats: Wohnungsbaugesellschaften bauen Kitas 33 Wirtschaftsförderung und Bildung Thema des Monats: Schlüsselprojekte 36 Mit Infrastrukturaufgaben das Geschäftsfeld erweitert Thema des Monats: Bau von Schulen, Kitas und Vereinsheimen 40 Mehrgenerationenwohnen in Halle Serie Deutscher Bauherrenpreis Neubau Fernwärme in Brandenburg Eine Zukunftsfrage nicht nur für Wohnungsunternehmen 58 Produkte und Dienstleistungen MARKT UND MANAGEMENT 59 Meldungen 62 Steuerliche Aspekte der Vermietung von Gästewohnungen Bilanz- und Steuerwissen - Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW 65 Mehr als nur ein Wort Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft 68 Ein unverzichtbares Führungsinstrument Balanced Scorecard 70 Feindbild Vermieter Krisenkommunikation 72 Entwicklung bedeutet gezielte Förderung Strategische Personalentwicklung 74 Stellenmarkt ENERGIE UND TECHNIK 44 Meldungen 46 Betriebskosten aktuell 50 Vom 1930er-Jahre-Altbau zum Energieerzeuger Modellvorhaben Effizienzhaus Plus im Altbau 54 Ein Plus an Wohnkomfort Fernwärme RECHT 77 Mietrecht, 79 WEG-Recht LETZTE SEITE 80 Impressum Fordern Sie unseren wöchentlichen Newsletter an:

6 STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG Modellprojekt Inklusion durch Streetart Seniorenfreundliches Wohnen im Quartier Bedarfsgerechte Versorgung Quelle: Gewobag, Foto: Tina Merkau Die Bewohner des Hauses mit den beteiligten Künstlern Die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin hat in einem Mietshaus in Berlin-Reinickendorf ein Modellprojekt zur Integration von Roma-Familien initiiert. Am Projekt Bunte 111 sind auch die Senatsverwaltung für Arbeit, Integration und Frauen, das Bezirksamt Reinickendorf sowie der Verein Phinove beteiligt. Als die Gewobag das Gebäude 2013 erwarb, waren viele Wohnungen überbelegt und in schlechtem Zustand. Seitdem wurden die Wohnungen instandgesetzt, von den Familien selbst renoviert, die Höfe aufgeräumt und gesäubert, und die Roma-Familien, die zuvor nur geduldet waren, bekamen reguläre Mietverträge. Seit Oktober 2014 verschönern Künstler der Gewobag-Initiative Urban Nation die Durchgänge und Hoffassaden gemeinsam mit Bewohnern des Hauses. Kinder konnten mithilfe von Pappschablonen an der Gestaltung teilnehmen. Die Aktion soll dafür sorgen, dass die Bewohner sich stärker mit ihrem selbstgestalteten Gebäude und der Hausgemeinschaft identifizieren. Die kommunalen Wohnungsunternehmen GEWOFAG Holding GmbH und GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbh errichten am Ackermannbogen ein neues Stadtteilzentrum mit Supermarkt, kleinen Läden, einer Gaststätte und einem Nachbarschaftstreff. Die Wohnanlage mit 105 geförderten, barrierefreien 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen (vier davon rollstuhlgerecht) ist Teil eines in den letzten Jahren gebauten Wohnquartiers für über Bewohner unweit des Olympiaparks, am Rand des Stadtteils München-Schwabing. Beim vierten und letzten Bauabschnitt, dessen Richtfest Ende Oktober gefeiert wurde, legten die Bauherren besonderen Wert auf multifunktionale und flexible Wohnungsgrundrisse, die sich den vielfältigen Familienstrukturen der künftigen Bewohner anpassen lassen sollen. GEWOFAG und GWG setzen dort ferner ein Versorgungskonzept für ältere und pflegebedürftige Menschen um. Den nun geschaffenen Stützpunkt des Wohn- und Versorgungskonzepts Wohnen im Viertel bietet die GEWOFAG in Kooperation mit zwei Vereinen in zehn Wohnungen an. Ein Wohncafé und Angebote des Evangelischen Pflegedienstes sollen Menschen mit Unterstützungsbedarf das selbstbestimmte Wohnen erleichtern. Zudem wird das Angebot WGplus Wohnen in Gemeinschaft plus Service der GWG verfügbar sein, bei dem Mieter des Unternehmens die Möglichkeit haben, haushaltsnahe Dienst- und Pflegeleistungen bis zur Pflegestufe drei zu buchen. Die Wohnanlage am Ackermannbogen ist Teil eines seniorenfreundlichen Quartiers Quelle: Architektengemeinschaft Eck-Fehmi-Zett und Gespräche zur Architektur und Gesellschaft Was ist uns der Boden wert? Perspektiven von Schrumpfungsregionen Tagung zur Regionalentwicklung Am 6. Dezember 2014 findet unter dem Motto Der Wert des Bodens das 19. Berliner Gespräch im Deutschen Architektur Zentrum DAZ statt. Veranstalter ist der Bund Deutscher Architekten BDA. Die Veranstaltung wirdmet sich dem Boden als Lebensgrundlage von Menschen und Ort von Architektur. Ihr interdisziplinärer Charakter ermöglicht eine Annäherung an unterschiedliche Aspekte des Themas: Es geht um die Beschaffenheit des Bodens, um seine Verfügbarkeit, seine Aneignung und um die Gerechtigkeit bei der Verteilung von Grund und Boden. Aber auch seine Eignung als Projektionsfläche für Emotionen wird in den Vorträgen berücksichtigt. Das Berliner Gespräch behandelt traditionell architektonische Themen an der Schnittstelle von Theorie und gesellschaftlicher Umsetzung. Vom 4. bis 5. Dezember 2014 veranstalten der Arbeitskreis Städte und Regionen der Deutschen Gesellschaft für Demographie (DGD) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Berlin die Tagung Perspektiven der Regionalentwicklung in Schrumpfungsregionen. Sie befasst sich mit der Frage, wie strukturschwache periphere Gegenden die wirtschaftlichen und sozialen Herausforderungen des demografischen Wandels bewältigen können. Forschungsvorhaben sowie Dissertationen werden vorgestellt. Eine Podiumsdiskussion hinterfragt, ob besonders betroffene Regionen die demografischen Herausforderungen alleine meistern können, ob Handlungsinnovationen benötigt werden oder welche Konzepte Anregungen zur aktiven Gestaltung des Wandels liefern

7 Quelle: IFB Hamburg, Foto: Steven Haberland Stadtbildpflege und Denkmalschutz Backsteinkatalog für Hamburg Um auf Backstein als bestimmendes Fassadenmaterial in Hamburg aufmerksam zu machen und um den Charakter der denkmalpflegerisch und kulturell wertvollen Fassaden zu erhalten, wurde ein Backsteinkatalog für die Stadt Hamburg zusammengestellt. Der Katalog stellt die Ergebnisse eines neuen Verfahrens zur Qualitätssicherung von Backsteinsanierungen vor. Die Einrichtung dieses Verfahrens wurde von der Hamburger Wohnungswirtschaft und dem Hamburger Senat 2011 im Rahmen des Bündnisses für das Wohnen beschlossen. Der Backsteinkatalog soll bei künftigen Sanierungsvorhaben Orientierung bieten. Er zeigt ein breites Spektrum von Gebäudetypologien unterschiedlichen Bauzeitalters und macht deutlich, wie es möglich ist, Gebäude energetisch zu sanieren und dabei das Stadtbild zu erhalten. Der Katalog kann kostenlos heruntergeladen Projektbeispiel mit Echtklinkerriemchen der Hamburger Baugenossenschaft dhu eg werden. Rückblick VDE-Kongress Smart Cities ESF- und Städtebaufördermittel Programm Bildung, Wirtschaft, Arbeit im Quartier Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) stärkt benachteiligte und strukturschwache Stadt- und Ortsteile. Kommunen können nun Fördermittel aus dem Bundesprogramm Bildung, Wirtschaft, Arbeit im Quartier (BIWAQ) beantragen, welches sich aus Mitteln des Bundes und des Europäischen Sozialfonds (ESF) speist. Anfang November 2014 startete der Aufruf für die neue Förderrunde des Programms BIWAQ. Gefördert werden arbeitsmarktpolitische Projekte, die die Integration von Arbeitslosen und Langzeitarbeitslosen über 26 Jahren fördern, zu einer Stärkung der lokalen Ökonomie beitragen und einen Mehrwert für das Quartier bewirken. Voraussetzung für die Förderung ist, dass die Projekte in den Gebieten des Städtebauförderungsprogramms Soziale Stadt stattfinden. So sollen die städtebaulichen Investitionen des Programmes mit arbeitsmarktpolitischen Instrumenten verzahnt werden. Die Auswahl der Projekte erfolgt über ein zweistufiges Wettbewerbsverfahren: In einer ersten Stufe können Kommunen bis zum 12. Dezember 2014 Projektvorschläge über ein Online-Interessenbekundungsformular einreichen. Die Vorschläge werden von unabhängigen Gutachtern bewertet. Für ausgewählte Vorschläge können in einer zweiten Stufe Projektanträge beim Bundesverwaltungsamt (BVA) gestellt werden. Für die Umsetzung stehen zwischen 2008 und 2015 insgesamt bis zu 184 Mio. zur Verfügung, davon bis zu 124 Mio. aus dem ESF und 60 Mio. vom BMUB. Im Fokus stehen die Quartiere des Förderprogramms Soziale Stadt, was als Signal an die Kommunen zu werten ist. Am 20. und 21. Oktober 2014 fand in Frankfurt am Main der Kongress Smart Cities des VDE Verband der Elektrotechnik Elektronik und Informationstechnik e. V. statt. Nach Angaben der Veranstalter nahmen über internationale Experten an dem Kongress teil. Im Mittelpunkt stand die Frage, auf welche Weise Elektro- und Informationstechnik Gebäude, Mobilitäts- und Versorgungslösungen in der Stadt der Zukunft verändern könnten. Neben Technologie-, Anwendungs- und Normungstrends wurden auch forschungspolitische Herausforderungen thematisiert. Über 100 Vorträge und 60 Poster zu acht Themenschwerpunkten sorgten für einen intensiven Wissensaustausch rund um die Stadt der Zukunft. Im Bereich Dienste und Dienstleistungen standen energie- und mobilitätsbezogene Themen im Mittelpunkt, so wurde z. B. das Internet der Dinge als möglicher Weg zur Energieeinsparung im Bereich Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik thematisiert. Im Schwerpunkt Planung und Realisierung wurde erläutert, wie die verschiedenen Bereiche von Smart Cities geplant werden können und wie die Planung unterschiedlicher Akteure abgestimmt werden kann. Erfahrungsberichte aus bereits durchgeführten Projekten machten die Planungsprozesse anschaulich. LITERATURTIPP Stadt in der Stadt bauen In dem zweisprachigen Projekt-Buch (deutsch/ englisch) wird die Arbeit der Internationalen Bauausstellung (IBA) Hamburg dargestellt. Diese abschließende Dokumentation stellt die im Laufe von sieben Jahren realisierten Projekte sowie die neuartigen Ansätze der IBA vor und zeigt, wie die Idee von einem Sprung über die Elbe die städtebauliche, ökologische und soziale Entwicklung der Elbinseln sowie des Harburger Binnenhafens vorangetrieben hat. Über 240 Abbildungen, darunter ausgewählte Architekturfotografien, verschaffen dem Leser Eindrücke von den über 60 baulichen IBA-Projekten. Stadt in der Stadt bauen. Hrsg: Internationale Bauausstellung IBA Hamburg GmbH. Jovis Verlag, 208 Seiten, 42, ISBN

8 STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG Deutscher Städtebaupreis Weltquartier in Hamburg- Wilhelmsburg ausgezeichnet Erkenntnisgewinn durch Pilotprojekte Hessisches Förderprogramm für Dorf- und Stadtteilentwicklung Luftaufnahme des Weltquartiers Das IBA-Projekt Weltquartier der SAGA GWG in Hamburg-Wilhelmsburg wurde im Oktober 2014 mit dem Deutschen Städtebaupreis ausgezeichnet. Mit dem Preis werden städtebauliche Projekte prämiert, die sich durch nachhaltige und innovative Beiträge zur Stadtbaukultur und zur räumlichen Entwicklung im städtischen und ländlichen Kontext auszeichnen. In der Begründung der Jury heißt es, das Projekt überzeuge sowohl auf städtebaulicher als auch auf architektonischer Ebene durch maßvoll präzise gesetzte Eingriffe. Seit 2009 wird die ehemalige Arbeitersiedlung im Wilhelmsburger Reiherstiegviertel modernisiert, umgebaut und durch Neubauten ergänzt - flankiert von einem umfangreichen Beteiligungsprozess. In dem Modellprojekt für interkulturelles Wohnen entstehen bis Anfang 2015 knapp 770 Wohneinheiten durch Neubau und Modernisierung. Das Weltquartier (siehe auch DW 4/2013, S. 14) war bereits mit dem Deutschen Bauherrenpreis Modernisierung 2013 ausgezeichnet worden (siehe DW 9/2014, S. 26). und Quelle: IBA Hamburg GmbH / Das hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz hat 2014 weitere 14 Städten und Gemeinden in das Dorfentwicklungsprogramm aufgenommen, die in den nächsten zehn Jahren finanzielle und ideelle Unterstützung bei der Anpassung an die demografischen und strukturellen Herausforderungen erhalten. Nun seien hessenweit 203 Förderschwerpunkte mit insgesamt 692 Orts-/Stadtteilen im Programm, erklärte die hessische Umweltministerin Priska Hinz Ende Oktober Unter anderem wurden zwei Pilotprojekte anerkannt, die wichtige Erkenntnisse für die zukünftige Stadtteil- und Dorfentwicklung in Hessen gewinnen sollen: Im Rahmen des Pilotprojekts Interkommunale Kooperation arbeitet zum einen die Gemeinde Hohenahr mit den Gemeinden Bischoffen, Mittenaar und Siegbach in vielfältiger Weise zusammen. In Marburg wird die Förderung zum anderen auf die 15 Außenstadtteile konzentriert, wobei das Verhältnis des Oberzentrum mit den Innenstadtteilen zu den Außenstadtteilen zu analysieren sein wird. Mit dem Ziel der aktiven Gestaltung des demografischen Wandels sollen in den Ortskernen der Dorfentwicklungsschwerpunkte zentrale Funktionen gestärkt und eine zukunftsfähige Wohn- und Lebensqualität erhalten beziehungsweise geschaffen werden. Jede Woche die aktuellsten Informationen zur Wohnungswirtschaft AUSLOBUNG GdW unterstützt Deutschen Landschaftsarchitektur-Preis Zum zwölften Mal hat der BDLA Bund Deutscher Landschaftsarchitekten den Deutschen Landschaftsarchitektur-Preis ausgelobt. Der Preis würdigt ästhetisch anspruchsvolle, innovative, ökologische Lösungen. Es werden Sonderpreise vergeben in den Kategorien Wohnumfeld, Infrastruktur und Landschaft, Nachhaltige Außenanlagen und Licht im Freiraum. Der GdW ist mit dem Sonderpreis Wohnumfeld Partner des Wettbewerbs. Bewerben können sich Landschaftsarchitekten, Personen mit einem Studienabschluss in den Fachrichtungen Landschaftsarchitektur/Landespflege sowie Arbeitsgemeinschaften mit diesen Personen. Bauherren und speziell Wohnungsunternehmen sind eingeladen, Arbeiten von Teilnahmeberechtigten einzureichen. Der Einsendeschluss ist der 6. Februar Die Preisverleihung findet am 18. September 2015 in Berlin statt

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10 STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG Sozialmanagement Win-win-Situationen für Mieter, Kommunen und Wohnungsunternehmen Ein professionelles, quartiers- und situationsbezogenes Sozialmanagement erzielt eine generell positive Bilanz für Mieter, Wohnungswirtschaft und die Gesellschaft. Es übernimmt übergreifende Aufgaben, denen sich heute kein professioneller Vermieter egal welcher Größe mehr entziehen kann. Die Fülle und Vielseitigkeit der Aufgaben des Sozialmanagements spricht für die Installation eines diesbezüglichen Kompetenzcenters. Ein Beispiel made by Nassauische Heimstätte/Wohnstadt. Dr. Constantin Westphal Geschäftsführer Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt Frankfurt Ausgestattet mit Mülltüten, Handschuhen, Greifzangen, Besen, Schaufeln und Eimern zieht eine kleine Gruppe von Kindern, begleitet von einem erwachsenen Betreuer, durch die Berliner Straße im Norden des Dreieicher Stadtteils Sprendlingen. Bei der Truppe in einheitlich grünen T-Shirts haben Dreck, Unrat und am Wegesrand hinterlassener Müll keine Chance. Wenn die Jungen und Mädchen am Werk sind, sollte niemand vorbeigehen und auch nur ein Papierchen fallen lassen Die Kinder und Jugendlichen sind Teil zweier äußerst erfolgreicher Initiativen: Die Kleinen Feger und die Taschengeld-Projekte hat die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/ Wohnstadt (NH) schon vor über fünf Jahren ins Leben gerufen. Ziel ist es, früh Verantwortung für das eigene Lebensumfeld und Respekt vor Gemeinschaftseigentum zu wecken und zu fördern. Erfreulicher Nebeneffekt für die Kids: Wenn sie die Außenanlagen ihrer Wohnanlage sauber halten, bekommen sie ein Taschengeld oder Gutscheine für Bücher, Hallenbad- oder Kinobesuche. Aber oft ist es auch allein das Lob der übrigen Anwohner, das sie in ihrem Tun mehr als bestätigt. Kompetenzcenter entwickelt maßgeschneiderte Projekte Dies ist nur ein Beispiel für das gesellschaftliche Engagement, das die Unternehmensgruppe mit Sitz in Frankfurt und Kassel mit ihrem Sozialmanagement ins Leben gerufen hat. Im Laufe der letzten Jahre hat sie ein breit gefächertes Dienstleistungsportfolio entwickelt, mit dem sie sich facettenreich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung stellt. Mit den vielfältigen Maßnahmen begegnet sie rechtzeitig, nachhaltig und gezielt den unterschiedlichen gesellschaftlichen, sozialen und demografischen Problemstellungen in ihren Quartieren. Das eigens zu diesem Zweck eingerichtete Kompetenzcenter Sozialmanagement beschäftigt sich in erster Linie mit den vier Megatrends des beginnenden 21. Jahrhunderts: dem demografischen Wandel, der fortschreitenden Singularisierung Mit den Kleinen Fegern animiert die NH an zahlreichen hessischen Standorten - wie hier in Sprendlingen schon die Jüngsten zur Pflege ihres Viertels. und Individualisierung, Migration und Multikulturalität sowie den steigenden Ungleichheiten im Einkommen. Diesen Herausforderungen stellt sich das fünfköpfige engagierte Team mit innovativen und praxistauglichen Projekten. Sie werden maßgeschneidert umgesetzt unter Berücksichtigung der verschiedenen Zielgruppen innerhalb der Mieterschaft: Kinder, Jugendliche, Familien und Senioren. Daneben entwickelt und unterstützt das Kompetenzcenter auch übergreifende Maßnahmen zur Quartiersentwicklung, zur gesellschaftlichen Werteorientierung sowie zur Bildungs-, Kultur- und Kunstförderung. Die kreativen Konzepte übernehmen stellenweise sogar eine Vor- Quelle: Nassauische Heimstätte/Wohnstadt

11 Im Fokus stehen nicht nur die Kinder und Jugendlichen, auch Senioren oder Menschen mit besonderem Hilfebedarf. Hierzu wurde ein spezielles Angebot gegründet, das Langzeitarbeitslose mit Leben füllen reiterrolle für die gesamte Wohnungswirtschaft. schaft. Kindern und Jugendlichen gebührt bei Spenden und Zuwendungen für gemeinnützige der Entwicklung von Projekten ganz besondere Zwecke und Institutionen runden das Engagement Aufmerksamkeit auch und gerade in den Be- der Unternehmensgruppe in diesem Bereich ab. ständen der Wohnungsgesellschaften. Häufig wohnen hier einkommensschwächere Mieter mit Ergebnisse sprechen für sich Migrationshintergrund. Diesen ist der Zugang zu Rund 1 Mio. stellt die Unternehmensgruppe jähr- Bildungs- und anderen pädagogischen Einrich- lich allein für Projekte des Sozialmanagements und tungen oft erschwert. So stellt die Nassauische der Mieterkommunikation zur Verfügung. Längst Heimstätte/Wohnstadt in mehreren Projekten machen sich die Erfolge des umfassenden sozia- speziell die Belange der Kinder und Jugendlichen len Engagements bemerkbar. Indikatoren dafür in ihren Fokus. Neben den erwähnten Kleinen sind in erster Linie ein zurückgehender Leerstand Fegern und den Taschengeld-Projekten seien (auch in den Standorten mit einem entspannten hier z. B. genannt: das Sponsoring von Deutsch- Wohnungsmarkt), weniger Beschwerden und eine kursen für Kinder mit Migrationshintergrund, wachsende Mieterzufriedenheit. Hausaufgaben- und Nachhilfe-Projekte, Coa- Diese wurde zuletzt im Sommer 2013 durch das ching bei der Lehrstellensuche, Graffiti-Work- unabhängige InWIS-Institut untersucht. Das Er- shops, Fußball-Jugendprojekte, Sport, Ausflüge gebnis, so die Marktforscher, sei für das Woh- und Freizeitprogramme. nungsunternehmen überaus erfreulich. So stei- Mit der Initiative Joblinge gelang es sogar, den gerte sich das positive Feedback der Bewohner größten Problemfällen unter den Jugendlichen hinsichtlich der Sauberkeit gegenüber der letzten Lehrstellen zu verschaffen. Ein Graffiti-Projekt in Umfrage sogar um 6%! Auch dies ist ein Ergebnis Kooperation mit der Fan-Szene der Frankfurter eines ganzen Bündels von Projekten und Dienst- Eintracht hat gezielt ein unübersehbares Zeichen leistungen, um die Attraktivität in den Quartieren gesetzt gegen Rassismus und für gesellschaft- zu optimieren. liche Toleranz (siehe hierzu auch DW 11/2014, S. 76). Die zahlreichen Initiativen haben das ge- Professionelles Sozialmanagement meinsame Ziel, die Kinder und Jugendlichen zu fängt bei Kindern an fördern, Aggressionen abzubauen, Identifikation Auch der Unternehmensleitung ist es wichtig, zu stärken, Chancen aufzuzeigen, Verantwortung sämtliche Zielgruppen gleichermaßen im Blick- zu übertragen und ihnen gesellschaftliche Werte feld zu haben. Die Mieter der Nassauischen nahezubringen. Heimstätte/Wohnstadt kommen aus über 100 Nationen und allen Altersklassen vom Baby bis und hört bei Senioren auf! zum Greis und müssen einigermaßen harmonisch Während heute jeder Fünfte in Deutschland über miteinander auskommen. Das ist Voraussetzung 65 Jahre ist, wird es in 30 Jahren fast jeder Dritte für die soziale Stabilität in den Quartieren, in den sein. Jedoch ist nach bisherigen Schätzungen le- Städten und letztendlich für die gesamte Gesell- diglich 1% des gesamten Wohnungsbestandes

12 STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG Mit ungewöhnlichen Projekten fördert die NH Kreativität bei Kindern und Jugendlichen - u. a. mit Graffiti-Workshops: Quartiersbetreuer Winny Mylius (l.), NH-Sozialmanager Sascha Langknecht und Künstler Helge Steinmann (r.) mit Kindern aus der Offenbacher Hans-Böckler-Siedlung vor ihrem Werk Initiatoren und Künstler aus Frankfurt-Sindlingen (v.l.): Sandra Gesper, Leiterin des NH-Servicecenters, Lokee, Tobi, Caritas-Quartiersmanagerin Maria Glage, Artmos4-Projektleiter Il-Jin Choi, Plata und Pucki in Deutschland altersgerecht. Aber nicht nur die bauliche Ausstattung der Wohnungen ist für das Wohnen im Alter wichtig. Spezielle Dienstleistungsangebote, zugeschnitten auf die Bedürfnisse älterer Mieter, erweisen sich als ebenso dringlich. Folgerichtig entwickelte das Kompetenzcenter ein Konzept für das Wohnen im Alter. Unter dem Motto Sie bleiben, wir helfen beinhaltete es in einem ersten Schritt spezifische Beratungsleistungen für Hilfsmittel und bauliche Maßnahmen. Heute ist die Seniorenberatung auf eine weitaus breite Basis gestellt: Informationen und Hilfestellungen zu den Themen Wohnungsumbau, Notruf und Pflege können die Mieter bei Kooperationspartnern vor Ort kostenlos und unverbindlich einholen. Daneben initiiert das Kompetenzcenter zahlreiche Projekte, die sich speziell an ältere Mieter richten unter anderem: Bingo-Nachmittage, Jubiläen für langjährige Mieterschaften und regelmäßige Seniorennachmittage und -ausflüge. Ein herausragendes Beispiel ist das Projekt Wohn- Service-Team Ihre Helfer im Alltag (WST), das 2007 ins Leben gerufen wurde und nicht nur älteren Menschen half, sondern auch zur Wiedereingliederung von Langzeitarbeitslosen beitrug. Für rund Wohnungen in Offenbach startete die Nassauische Heimstätte/Wohnstadt mit zwei Partnern diese Kooperation, die insbesondere älteren und alleinstehenden Mietern den Alltag erleichtert. Zum kostenlosen Service gehören Leistungen wie Glühbirnen wechseln, Wasserkästen herauftragen oder Gardinen aufhängen. Für Einkaufen oder die Begleitung bei Arztbesuchen sowie für Putzen, Bügeln und Waschen werden 4,50 die halbe Stunde berechnet. Trotz hoher Nachfrage musste die Trägergesellschaft im Dezember 2013 Insolvenz anmelden. Dem Wohn-Service-Team drohte das Aus. Entschlossen wurde eine neue Gesellschaft gegründet: die Dienste im Quartier GmbH (DiQ). Mit einem langfristigen Vertrag und einem Zuschuss der Nassauischen Heimstätte/Wohnstadt in Höhe von startete die DiQ in eine gesicherte Zukunft. Ende 2014 soll das Angebot flächendeckend für Wohnungen in Frankfurt und der Rhein-Main-Region verfügbar sein. Kooperieren bedeutet: Gemeinsam stark sein Die Nassauische Heimstätte/Wohnstadt arbeitet in ihrem Kompetenzcenter bewusst mit einer kleinen, schlanken Abteilung. Für die operative Umsetzung werden externe Kräfte eingestellt auch in Teilzeit. Ferner sind Kooperationen mit anderen Wohnungsgesellschaften, sozialen Organisationen und kommunalen Trägern vor Ort sinnvoll und haben sich über Jahre bewährt. Das empfiehlt sich schon deshalb, so die Erfahrungen des Kompetenzcenters, weil es kein Generalkonzept von der Stange gibt. Was die angestrebten Ziele angeht, bestehen allerdings oftmals gleiche Interessen. Es gilt daher, alle Bausteine stets der jeweiligen Situation im Quartier anzupassen. Professionelles Sozialmanagement hilft nicht nur den Mietern, sondern auch dem Wohnungsunternehmen. Es senkt die Fluktuation, verringert den oft beklagten Leerstand, verbessert den sozialen Frieden, stärkt den verantwortungsvollen Umgang der Bewohner mit deren Wohnumfeld, verringert Mietrückstände, verbessert die Mieterstruktur, stärkt den Zusammenhalt von Nachbarschaften, vermindert Beschwerden, entlastet Mitarbeiter, steigert die Attraktivität des Quartiers und wertet das gesamte Stadtteil- und Unternehmensimage auf. Damit stellt es auch einen nicht ganz unerheblichen wirtschaftlichen Wettbewerbsvorteil für das Unternehmen dar und schafft auf ganzer Linie eine Win-win-Situation. Gelungenes Sozialmanagement steht für eine durchweg positive Bilanz für alle Beteiligten: für Mieter, Wohnungsunternehmen und die gesamte Gesellschaft. Es ist eine übergreifende Aufgabe, der sich heute kein Wohnungsunternehmen egal welcher Größe mehr entziehen kann. UNTERNEHMENSGRUPPE NASSAUISCHE HEIMSTÄTTE/WOHNSTADT Die Unternehmensgruppe mit Sitz in Frankfurt am Main und Kassel bietet seit über 90 Jahren umfassende Dienstleistungen in den Bereichen Wohnen, Bauen und Entwickeln. Sie beschäftigt rund 670 Mitarbeiter. Mit rund Mietwohnungen in 140 Städten und Gemeinden gehört sie zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Der Wohnungsbestand wird aktuell von rund 260 Mitarbeitern in vier Regionalcentern, untergliedert in 13 Servicecentern, betreut. Unter der Marke NH ProjektStadt werden die Kompetenzfelder zur Durchführung nachhaltiger Stadt- und Projektentwicklungsaufgaben gebündelt

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14 STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG Quelle: KoWo, Foto: elisaparkmedia GmbH KoWo-Häuser im Wohngebiet Roter Berg. Die markante Fassadengestaltung entstand in Anlehnung an die Nähe zum Erfurter Zoopark und symbolisiert nicht nur die bauliche Erneuerung des Wohngebiets Preis Soziale Stadt 2014 Dreh- und Angelpunkt ist der Mieter Mit einer Reihe von eher unspektakulären Maßnahmen und einem überschaubaren Budget, jedoch vielen guten Ideen und noch mehr Engagement, gelang es der Erfurter KoWo, ein sozial hochproblematisches Viertel zu retten. Gemeinsam aktiv vor Ort heißt das preisgekrönte Projekt. Sabine Richter freie Immobilienjournalistin Hamburg Die Ausgangslage im Erfurter Wohngebiet Roter Berg war mehr als düster: Das Viertel in industrieller Bauweise hatte sich seit etwa Mitte der 1990er Jahre zu einem sozialen Brennpunkt entwickelt. Von 1995 bis 2009 hatte sich die Anzahl der Einwohner von rund auf mehr als halbiert. Die Platte war out, viele Menschen, darunter auch viele Familien, für die die Wohnungen ursprünglich gebaut worden waren, suchten eine andere, neue Wohnqualität. Zudem waren eine Vielzahl von Arbeitsplätzen verloren gegangen, die Arbeitslosenquote stieg bis auf 20 %. Sicherheit und Sauberkeit ließen stark zu wünschen übrig, es gab Vandalismusschäden, Graffitischmierereien, häufige Polizeieinsätze, besonders ältere Mieter vereinsamten. Der Rote Berg gehörte zu den unbeliebtesten Wohngebieten der thüringischen Landeshauptstadt betrug der Leerstand trotz erheblicher Abrisse über 12 %. Neue Mieter konnten kaum gefunden werden. 777 der heute Wohnungen am Roten Berg gehören der KoWo, der Kommunalen Wohnungsgesellschaft mbh Erfurt. Sie liegen in einem 11- und vier 17-geschossigen Plattenbauten aus den 1970er Jahren, die aufgrund ihres modernen Komforts noch in den 1980er Jahren beliebt und begehrt waren. Die KoWo wollte den Niedergang nicht hinnehmen und entschloss sich zu einer umfassenden Rettungsaktion. Wir haben uns zu dem

15 Wohngebiet bekannt, weil Lage, Umfeld, Infrastruktur und im Prinzip auch die Qualität der Wohnungen stimmen. Deshalb haben wir beschlossen, zu investieren, sagt Cornelia K. Schönherr, Marketingleiterin des Unternehmens. Sanierungsbeginn war im Jahr Die baulichen Maßnahmen verband die KoWo mit einem ganzen Bündel unterschiedlicher Projekte und Initiativen. Ziel war, den Wohnwert am Roten Berg mit Quartiersarbeit, sozialem Engagement, aber vor allem durch die Aktivierung der Mieter deutlich zu verbessern. Nachbarschaften sollten wieder belebt, Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit wieder einkehren. Dreh- und Angelpunkte des Projekts Gemeinsam aktiv vor Ort waren aber von Anfang an die Mieter, betont Schönherr. Sie wurden von den Kundenbetreuern der KoWo direkt an der Wohnungstür, über die Hausmeister oder neu gegründete Mieterbeiräte, angesprochen. Wir haben Plakate in die Hauseingänge gehängt, Aufrufe in der Mieterzeitung veröffentlicht und auf den Mieterversammlungen für unsere Projekte geworben, erzählt sie. Dabei hatten wir selbst kein fertiges Rezept in der Tasche und haben insbesondere die langjährigen Mieter erst einmal gefragt, was sie sich wünschen. Dann haben wir mit Kleinigkeiten angefangen, etwa mit der Sauberkeit in den Häusern. Die Mieter ließen sich begeistern Die Mieter ließen sich motivieren. Und als sie spürten, dass sich etwas bewegt, wich das anfängliche Zögern wachsender Begeisterung und immer neuen Ideen. Die Menschen fühlten sich angesprochen und wertgeschätzt, sagt Schönherr. 2008, noch vor den Sanierungsarbeiten, startete die KoWo mit einem bunten Strauß an Projekten: Dazu gehört die Seniorenetage, eine Wohngemeinschaft für alleinstehende Senioren. Für das Pilotprojekt wurde eine Etage mit acht Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum in einem Im Dienstleistungszentrum DiZ helfen kundige Mitarbeiter des Trägerwerks soziale Dienste u. a. beim Ausfüllen von Formularen oder organisieren Seniorenrunden der 17-Geschosser umgebaut und ermöglicht seitdem barrierearmes und gemeinschaftsorientiertes Wohnen Älterer. Im Dienstleistungszentrum (DiZ) gibt es haushaltsnahe Dienstleistungen wie Friseur und Fußpflege, Hilfe beim Ausfüllen von Formularen und gemeinschaftliches Miteinander. Bei diesem Projekt koopertiert die KoWo mit dem Trägerwerk soziale Dienste. Das TiP ZwanzigElf der Name steht für das Gründungsjahr und die Zielgruppe elf bis 20 Jahre - ist ein Treffpunkt und Hausaufgabenklub für Kinder und Jugendliche. Angeboten werden Hausaufgabenhilfen, Computerkurse oder verschiedene Freizeitangebote. Bereits im ersten Jahr kamen junge Leute. Es ist cool, ins TiP zu gehen, meint Schönherr. Die Idee für die Seniorensportgruppe KoWo Sport vor Ort hatten engagierte Mieter. In Eigenintiative haben sie die von der KoWo zur Verfügung gestellten Räume renoviert und ausgestattet. Aus dem Sporttreff hat sich ein aktives, selbst organisiertes Miteinander mit vielerlei Vorhaben entwickelt. Auch im KoWo-Aktiv-Club zur Förderung der Nachbarschaften findet eine Vielzahl von Aktivitäten statt, darunter eine Tanzgruppe für Kinder und Jugendliche, Bastel- Koch- und Kaffeenachmittage, im Keller wurde eine Leihbücherei eingerichtet. Ein KOBB genannter Kontaktbereichsbeamter steht allen Mietern im Wohngebiet in einem von der KoWo zur Verfügung gestellten Büro als Ansprechpartner zur Verfügung. Die KoWo sieht sich vor allem in der Rolle, treibende Kraft und Ansprechpartner zu sein. Sie gibt Starthilfe, agiert als Moderator und stellt Räume für die Ideen zur Verfügung, die in Eigeninitiative der Mieter und in enger Kooperation mit dem Erfurter Netzwerk, einem Zusammenschluss von Anbietern sozialer Dienstleistungen, entstanden sind. Inzwischen kooperiert das Unternehmen Quelle: KoWo Kautionsmanagement für Fortgeschrittene Viele unserer Spezialisten sind selbst Mieter. Wir wissen also, was Mieter glücklich macht. Nutzen Sie die sichere und systemneutrale Kombination aus Electronic Banking und Kautionsverwaltung, speziell auf Ihre Abläufe zugeschnitten. Die Plug &Play-Lösung bietet vom ersten Moment an alle wichtigen Optionen des modernen Kautionenmanagements. Vollelektronisch und ausgereift ergänzt die Profi-Anwendung des Spezialisten für wohnungswirtschaftliche Bankdienstleistungen Ihre Bestandssysteme perfekt.

16 STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG Wichtig waren die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn sie erst nach den sozialen Projekten starteten. Sie sind sichtbares Zeichen des Neuanfangs und Aufbruchs am Roten Berg mit mehr als 30 lokalen Vereinen. Mehr als 200 Ehrenamtliche engagieren sich, als Hausbetreuer, Concierge oder in Mieterbeiräten. Auf der Stadtteilkonferenz tauschen die vielen Akteure regelmäßig ihre Erfahrungen aus und bereiten Aktionen wie Gemeinsam für ein sauberes Wohngebiet oder das jährliche Stadtteilfest vor. Sogar alte Mieter kommen zurück Ein weiterer Baustein für den neuen Roten Berg war die Sanierung der Gebäude, die 2009 begann. Fassaden wurden neu und fröhlich gestaltet, mit Zebra, Giraffe und Palme wurden optische Anleihen vom benachbarten Zoo genommen. 4 Mio. wurden in diverse Sanierungsmaßnahmen mit energetischem Schwerpunkt investiert. Die Reduzierung der Nebenkosten kommt vor allem den Mietern zugute. Der Kraftakt führte zum Erfolg: Nach fünf Jahren ist ein buntes Miteinander im Viertel entstanden. Wärmer, menschlicher und sauberer sei es geworden, ist die einhellige Meinung. Die Mieter interessieren sich wieder füreinander, für ihr Umfeld und bringen sich ein, sagt eine Bewohnerin. Man spürt bereits beim Betreten des Gebietes, dass sich der Rote Berg positiv entwickelt, ergänzt Schönherr. Vandalismusschäden und Graffitischmierereien gibt es kaum mehr, der Leerstand liegt nur noch bei 2 %, die durchschnittlichen Mieterlöse konnten um rund 30 % gesteigert werden. Damit hat sich das Projekt auch für die KoWo gelohnt. Inzwischen investieren auch andere Eigentümer wieder in ihre Häuser; damit verbessert sich das Image des Roten Bergs weiter. Neumieter kommen aus allen sozialen Schichten, sogar alte Mieter kehren zurück. Die Wohnungen sind praktisch, geräumig und mit einer Kaltmiete von 4,29 /m 2 günstig. Der Fahrstuhl hält in den 17-geschossigen Häusern in jeder Etage, die Bewohner fühlen sich sicher, weil sich die Nachbarn umeinander kümmern, im Eingang der Mieterconcierge hinter einer Glastür sitzt und ohnehin überall etwas los ist, zählt sie die Vorzüge auf. Vorbildfunktion Der Kommunalen Wohnungsgesellschaft ist es auf unspektakuläre, aber deshalb umso nachhaltigere Weise gelungen, den sozialen Zusammenhalt in einem ehemals von Leerstand und sozialen Problemen gekennzeichneten Wohngebiet zu fördern, würdigte die Jury das Projekt. Gerade in der Normalität des Zusammenspiels kostengünstiger und niedrigschwelliger Angebote für die Mieter liegt hier das Vorbildhafte. Tatsächlich sind die Maßnahmen nicht besonders teuer: Etwa im Jahr wendet die KoWo für die sozialen Projekte auf, die ohne staatliche Förderung auskommen. Finanziert werden sie aus dem ehemaligen Marketing-Etat, denn das kommunale Unternehmen verzichtet inzwischen auf jede Form öffentlicher Werbung, ob Imagekampagne, Plakatwerbung oder Kugelschreiber. Schön, dass wir unsere Wohnungen trotzdem vermieten können, kommentiert Marketingleiterin Schönherr mit leichter Ironie. Auch um die dauerhafte Beständigkeit der Projekte macht man sich im Unternehmen keine Sorgen: Die Mieter haben durch ihre Eigeninitiative Interesse an der langfristigen Weiterführung und Weiterentwicklung der Projekte. Die KoWo wird weiterhin die Räumlichkeiten für alle Projekte kostenfrei zur Verfügung stellen, wird Ansprechpartner für alle Akteure bleiben, ihnen mit Rat und Tat zur Seite zu stehen, sie weiterhin motivieren und das Engagement vor Ort würdigen, erklärt sie. Zwei Gutachten zur Sozialrendite, die die KoWo in den Jahren 2009 und 2012 erstellen ließ, beweisen, dass der Aufwand für das Unternehmen in günstigem Verhältnis zum wirtschaftlichen wie sozialen Ertrag steht. Der Zusatznutzen für das Gemeinwesen ist nicht hoch genug einzuschätzen und zeigt, welchen gesellschaftlichen Mehrwert ein kommunales Wohnungsunternehmen neben seiner klassischen Aufgabe als Vermieter für die Stadt erbringen kann. Wir freuen uns, wenn wir damit Anregungen schaffen und in Erfurt Interesse wecken, weitere Projekte anzustoßen, um die Wohnquartiere für unsere Bürger weiterzuentwickeln, betont KoWo Geschäftsführer Friedrich Hermann. Wer ein rüstiger Rentner bleiben möchte, muss auch trainieren. Die Seniorensportgruppe KoWo Sport hier nutzen engagierte Mieter die von der KoWo zur Verfügung gestellten Räume Quelle aller Fotos auf dieser Seite: KoWo

17 WERKTAGE FÜR AUSSEN. FÜR INNEN. FÜR ALLE! Knauf WERKTAGE 2015 dabei sein, wenn sich die Branche trifft! Experten der ganzen Knauf Gruppe laden zum Austausch, zeigen Neuheiten, Trends und Systemlösungen! Es erwarten Sie praxisnahe Produktdemos, echte Härtetests und volles Programm auf der Showbühne! Bereit? Jetzt schnell und einfach anmelden unter Mainz Magdeburg Stuttgart Hamburg Nürnberg Düsseldorf Änderungen vorbehalten

18 NEUBAU UND SANIERUNG Hugo-Häring-Auszeichnung Vier Projekte der FSB ausgezeichnet Pilotprojekt Schadstoffarmes Klassenzimmer Stadthaus M1 mit Hotel Die Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) hat für vier Projekte die Hugo- Häring-Auszeichnung vom Bund Deutscher Architekten (BDA) erhalten. Ausgezeichnet wurden das Stadthaus M1 in Freiburg-Vauban, Haslacher-/ Uferstraße, Binzengrün 9 und das Keidel Mineral-Thermalbad. Im Stadthaus M1 sind 13 Eigentumswohnungen und in Kooperation mit der Vereinigung Freiburger Sozialarbeit (VFS) Freiburgs erstes integratives Hotel entstanden. Insgesamt 19 Menschen mit und ohne Behinderung arbeiten hier als Team zusammen. Das behindertengerecht konzipierte Hotel für Freizeit- und Geschäftsreisende verfügt über 48 Zimmer und eine Familiensuite. Drei der Zimmer sind rollstuhlgerecht, eines davon ist behindertengerecht nach DIN-Norm. Das Neubauprojekt Haslacher-/Uferstraße (siehe DW 10/2014, S. 34) besteht aus insgesamt fünf Gebäuden mit 34 Eigentumswohnungen und 47 Mietwohnungen. Die Gebäude wurden im Passivhausstandard errichtet und erfüllen die Richtlinien der Freiburger Energieeffizienzhaus-Standards 40. Das Investitionsvolumen betrug 13,6 Mio.. Im Projekt Binzengrün 9 investierte die FSB insgesamt 11,6 Mio. in die Sanierung eines 16-geschossigen Wohngebäudes mit 105 Wohnungen. Durch ein Passivhauskonzept mit maximalen Dämmstärken, Dreifachverglasungen und kontrollierter Lüftung mit Wärmerückgewinnung wurde der Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes um ca. 80 % gesenkt. Alle Wohnungen sind barrierefrei erreichbar (siehe auch DW 10/2010, S. 68). Die Sanierung des Keidel Mineral-Thermalbads kostete etwa 10,3 Mio. und wurde 2011 abgeschlossen. Im Rahmen der Sanierung wurde u. a. die alte Fassade zum Außenbereich hin durch eine hochwertige Glas-Alu- Fassade ersetzt. Die Dächer wurden gedämmt, neu gedeckt und mit neuen Dampfsperren ausgestattet. Die Heterogenität der prämierten Projekte spiegelt die Vielfalt des Tätigkeitsfeldes des FSB-Verbundes und unsere langjährige Erfahrung in der Realisierung von Wohn- und Sonderimmobilien wider, sagte FSB- Geschäftsführer Ralf Klausmann. Quelle: Zooey Braun TÜV Rheinland und das Sentinel Haus Institut führen im Rahmen des Pilotprojekts Gesunder Lebensraum Schule Untersuchungen zum Thema Innenraumluftqualität durch. Um Daten zur Qualität der Innenraumluft zu erheben, werden auf dem Kölner Firmengelände des TÜV zwei verkleinerte Modellklassenzimmer aufgebaut, belüftet und mit Messtechnik versehen. Eines der Zimmer wird vollständig mit emissionsgeprüften Bauprodukten ausgestattet. Im zweiten Zimmer werden hingegen Baustoffe verwendet, die nicht auf Schadstoffemissionen untersucht sind. In einer weiteren Erhebungsphase werden die Testzimmer möbliert und gereinigt, sodass der Einfluss der Einrichtung und der Reinigungsmittel auf die Qualität der Raumluft untersucht werden kann. Die Messungen in den beiden Testklassenzimmern werden der Normenreihe DIN ISO entsprechen. Das Projekt soll dazu beitragen, Erkenntnisse zum Einfluss von Emissionen aus Bauprodukten, Schulmöbeln und Reinigungsmitteln auf die Raumluft in Klassenzimmern zu gewinnen. Zudem sollen positive Beispiele in Form eines Leitfadens als Handreichung für Kommunen und andere Auftraggeber veröffentlicht werden. Das Pilotprojekt wurde in Abstimmung mit dem Umweltbundesamt entwickelt. und Grundsteinlegung und Fertigstellung 124 geförderte Wohnungen in Darmstadt Visualisierung des Projekts in der Blütenallee Die Bauverein AG hat in der Blütenallee in Darmstadt-Arheilgen den Grundstein für 88 geförderte Wohnungen und eine Kinderkrippe für 30 Kinder gelegt. Die Wohnungen entstehen als Beitrag zu der 2013 zwischen Bauverein AG und der Stadt Darmstadt vereinbarten Kooperation zur Sicherung geförderten Wohnraums. Es handelt sich um 1- bis 4-Zimmer- Wohnungen, die zwischen 45 und 90 m2 groß sind und über Balkon oder Terrasse verfügen, 73 der Wohnungen sind barrierefrei geplant. Ebenfalls im Rahmen der Kooperation mit der Stadt sind 40 geförderte Wohnungen in der Darmstädter Heimstättensiedlung entstanden. Die barrierefreien Wohnungen werden im November und Dezember 2014 bezogen. Quelle: Architekturbüro Kissler & Effgen

19 Abriss und Neubau Neubau in Trier 21 Wohnungen und Gemeinschaftsraum Neubau und Modernisierung 450 Wohnungen in Hamburg-Langenhorn Quelle: Ursula Komes, Planungsgruppe Wohnstadt, Aachen Quelle: Patrizia Immobilien AG So sollen die beiden Mehrfamilienhäuser einmal aussehen Diese Neubauten entstehen im 1. Bauabschnitt Die Trierer Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eg (WOGEBE) baut in der Thyrsusstraße in zwei Gebäuden im KfW-70-Standard 21 Wohnungen und einen Gemeinschaftsraum. Die Wohnungen sind zwischen 50 und 120 m2 groß. 14 der Wohnungen werden durch die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) mit einem Darlehen von 1,2 Mio. gefördert. Die Mieten für die geförderten Wohnungen sollen zwischen 5,35 /m2 betragen, bei den frei finanzierten Wohnungen sind Nettokaltmieten zwischen 7,50 /m2 und 8 /m2 vorgesehen. Durch einen Aufzug und Laubengänge sind alle Wohnungen barrierefrei erreichbar. Vier der künftigen Bewohner sind Rollstuhlfahrer, deren Wohnungen rollstuhlgerecht ausgebaut werden. Die Gesamtkosten für das Projekt lagen bei 3,4 Mio.. Die Wohnungen sollen im Herbst 2015 fertiggestellt werden. Die Patrizia Immobilien AG baut in Hamburg-Langenhorn auf dem Parkgelände der ehemaligen Klinik Ochsenzoll im Rahmen des Projekts Unter den Linden Hamburg 13 Gebäude mit insgesamt 250 Wohnungen und modernisiert 21 denkmalgeschützte Häuser aus der Kaiserzeit, in denen 200 Eigentumswohnungen entstehen. Für den 1. Bauabschnitt mit 114 Wohnungen fand Ende Oktober 2014 das Richtfest statt. Es handelt sich um 59 Wohnungen in Neubauten und 55 Wohnungen in historischen Gebäuden. Die Neubauwohnungen sind zwischen 38 und 182 m2 groß, während die Wohnungen in den modernisierten Gebäuden zwischen 42 und 153 m2 Wohnfläche aufweisen. Bis Sommer 2015 sollen die Wohnungen des 1. Bauabschnitts fertig gestellt sein. Nach Angaben des Unternehmens sind bereits 75 % dieser Wohnungen verkauft. HOLZ-HYBRIDBAU 14 Wohnungen in zwei Mehrfamilienhäusern Die Neuland Wohnungsgesellschaft mbh in Wolfsburg baut in Wolfsburg- Schillerteich zwei Mehrfamilienhäuser in Holz-Hybridbauweise im KfW- 40-Standard. Die tragenden Holzkonstruktionen der Häuser bestehen aus vorgefertigten Außenwandelementen. Die Holzelemente werden durch Betondecken sowie einen massiven Treppenhauskern ergänzt. Vorteilhaft an dieser Bauweise sei der hohe Vorfertigungsgrad, der eine Verkürzung der Bauzeit ermögliche, sagte Jörg Dahmer, Bereichsleiter des technischen Managements der Neuland. Das Energiekonzept des Gebäudes basiert auf Geothermie und Photovoltaik: Insgesamt werden sechs Bohrungen bis zu einer Tiefe von 150 m die für die Beheizung des Gebäudes zuständigen Wärmetauscher mit Wärme aus dem Erdboden versorgen. Strom für die Wärmepumpen und der allgemeine Hausstrom werden durch die Solarzellen auf dem Dach bereitgestellt. Das Investitionsvolumen für das Projekt beträgt insgesamt 4,6 Mio.. Das Land Niedersachsen unterstützt den Neubau mit Darlehen aus der Wohnraumförderung. Die beiden Mehrfamilienhäuser in Holz-Hybridbauweise Quelle: Stadtbildplanung Dortmund GmbH

20 NEUBAU UND SANIERUNG Auszeichnung Berliner Umweltpreis für Sanierung der Märkischen Scholle Ankauf 188 Neubauwohnungen in Berlin Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbh feierte im Oktober 2014 in Berlin-Alt-Hohenschönhausen Baubeginn für ein Projekt mit 44 Wohnungen und ein weiteres mit 64 Wohnungen; ein weiteres Bauvorhaben mit 80 Wohnungen wurde angekündigt. Die 44 Wohnungen entstehen im Rahmen einer Projektentwicklung in der Küstriner Straße, die das Wohnungsunternehmen von der KW-Development GmbH erworben hatte. Auf dem m2 großen Gelände werden bis September 2015 vier Mehrfamilienhäuser mit barrierefreien 1,5- bis 5-Zimmer-Wohnungen errichtet. Die 64 weiteren Mietwohnungen sind Teil einer Projektentwicklung in der Reichenberger Straße, die das kommunale Berliner Wohnungsunternehmen von der Dritte Quattrohaus GmbH & Co. KG kaufte. Die geplanten Wohnungen sind zwischen 34 und 109 m2 groß. Alle Wohnungen sind mit bodengleichen Duschen ausgestattet, die Erdgeschosswohnungen sind zudem barrierearm angelegt. Die Fertigstellung erfolgt bis Ende Quelle: Märkische Scholle Visualisierung des Gebäudes mit Erdwärmespeicher Die Märkische Scholle Wohnungsunternehmen eg saniert 841 Wohnungen aus den 1930er- und 1960er-Jahren in Berlin-Lichterfelde Süd. Die Arbeiten begannen im Frühjahr 2014, die Investitionskosten liegen bei 74 Mio.. Das Sanierungsprojekt wurde nun im November 2014 mit dem Berliner Umweltpreis 2014 in der Kategorie Wirtschaft und Innovation ausgezeichnet. Die Jury hob insbesondere das sozialverträgliche Sanierungskonzept hervor. Zudem sei das Projekt beispielhaft aufgrund der Kombination von technischen Innovationen. Die Gebäude werden nicht nur gedämmt und modernisiert, sondern sie versorgen sich in Zukunft bilanziell auch vollständig mit selbsterzeugter erneuerbarer Energie. Die Warmwasserversorgung und die Heizwärme werden mit regenerativen Energien und über Wärmerückgewinnung gedeckt. Das Konzept soll den Wohnkomfort für die Bewohner verbessern und CO2-neutrales Wohnen ermöglichen. Da die Märkische Scholle nur einen geringen Teil der gesetzlich möglichen Modernisierungsumlage an ihre Mitglieder weitergibt, wird das Projekt ohne erheblich steigende Warmmieten umgesetzt. Es ist unser Ziel, als Genossenschaft unter Beweis zu stellen, dass eine Sanierungsmaßnahme sowohl unter energetischen als auch sozialen Aspekten umgesetzt werden kann, so Jochen Icken, technischer Vorstand der Märkischen Scholle. Einige Objekte in Lichterfelde Süd sind nach Einschätzung der Wohnungsgenossenschaft quasi unsanierbar, sodass ein Abriss alternativlos ist. Um für Ersatz zu sorgen, stockt die Märkische Scholle die 1930er-Jahre-Bauten mit Dachgeschossen auf. Die 60 Wohnungen, die zusätzlich entstehen, sind vor allem für Familien mit Kindern gedacht, da sie größere Wohnflächen aufweisen. Zudem ist in 2015 der Baubeginn für zwei Nachverdichtungsbauten mit insgesamt 32 Wohnungen geplant. In der Küstriner Straße entstehen 44 barrierefreien Wohnungen Nichtwohnbau Grundsteinlegung für Schule in St. Leonhard Die wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen (wbg Nürnberg) baut in St. Leonhard eine Grundschule mit Hort. Die Grundsteinlegung erfolgte Ende Oktober Die WBG Kommunal GmbH, ein Tochterunternehmen der wbg Nürnberg, hatte ein m2 großes Grundstück von der Projektentwicklungsgesellschaft St. Leonhard gekauft, das nun im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrags an die Stadt Nürnberg verpachtet wird. In den nächsten 25 Jahren wird die WBG Kommunal Schule und Hort bewirtschaften; dies umfasst neben dem Unterhalt des Gebäudes auch die Bereitstellung des Mobiliars und die Organisation des Caterings. Das neue Schulgebäude mit integriertem Hort soll Platz für 500 Kinder haben. Die Gebäudeinvestitionen betragen 27,8 Mio.. Quelle: Dritte Quattrohaus GmbH & Co.KG

21 Neubauoffensive in Berlin 175 Wohneinheiten in zwei Projekten Altersgerechter Neubau 39 barrierearme Wohnungen in Lutherstadt Wittenberg Die GESOBAU AG feierte Anfang November 2014 Spatenstich für ein Neubauprojekt mit 107 Mietwohnungen in Berlin-Pankow. Auf einem rund m2 großen Grundstück entstehen die Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt m2 sowie 26 Tiefgaragenplätze. Die GESOBAU hatte die Projektentwicklung im letzten Jahr von CESA Investment GmbH & Co. KG erworben. Bis April 2016 soll das Projekt fertig gestellt werden. Die Nettokaltmieten werden zwischen 6,95 /m2 und 11,35 /m2 liegen. Ende September hatte das kommunale Wohnungsunternehmen bereits den Spatenstich für 68 Wohnungen in Berlin-Reinickendorf gefeiert. Dort entsteht ein Wohnhaus mit 68 Mietwohnungen. Das Wohnungsunternehmen plant aktuell, bis 2018 in mehr als 30 Projekten Mietwohnungen neu zu bauen. Außerdem prüft die GESOBAU laufend weitere Grundstücke hinsichtlich ihrer Eignung für den Neubau, um in den kommenden Jahren insgesamt rund Mietwohnungen zu errichten. Die WIWOG Wittenberger Wohnungsbaugesellschaft mbh (WIWOG) baut drei 3-geschossige Gebäude mit insgesamt 39 barrierearmen Wohnungen im Stadtteil Wittenberg West. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen werden Wohnflächen zwischen 50 und 100 m2 haben. Alle Wohnungen werden mit einer Fußbodenheizung ausgestattet und verfügen über Balkone und Terrassen. Zudem gibt es 48 Außenstellplätze. Das kommunale Wohnungsunternehmen investiert in den Bau ca. 5 Mio.. Mit dem Neubauprojekt will das Unternehmen einen Beitrag zur Quartiersentwicklung in Wittenberg West leisten und modernen Wohnraum für das Mehrgenerationenwohnen schaffen. Im Juni 2014 wurde anlässlich des Baubeginns feierlich das Baustellenschild enthüllt, bis Anfang 2016 soll der barrierearme Bau, der 2013 als Sieger aus dem Architektenwettbewerb Mut zur Lücke hervorging, bezugsfertig sein. Die Nettokaltmiete wird im Durchschnitt 7 /m2 betragen.

22 NEUBAU UND SANIERUNG Quelle: GdW

23 THEMA DES MONATS Nichtwohnbau Neue Aufgaben und Herausforderungen für die Wohnungsunternehmen Für Kommunen wird es angesichts leerer Kassen und knapper Budgets seit geraumer Zeit immer schwieriger, Infrastruktur- oder Gemeinbedarfseinrichtungen über den Haushalt zu finanzieren. Bürgermeister und Kämmerer suchen deshalb immer häufiger nach alternativen finanz- und organisationstechnischen Wegen, um ihrem Versorgungsauftrag für öffentliche Leistungen nachzukommen. Axel Gedaschko Präsident GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Berlin Die Kommunen suchen verlässliche Partner, die am Markt etabliert sind, ein nachhaltiges Geschäftsmodell betreiben und nicht lediglich kurzfristige Gewinnmaximierung anstreben. Die Wohnungswirtschaft ist dafür seit jeher der erste Ansprechpartner für Städte und Gemeinden. Der Bau und Betrieb von Messehallen, Stadtbüchereien, Schulen und Kindertagesstätten bis hin zu Rathäusern, Ärztezentren, Bahnhofsgebäuden, Stadttheatern und Kinos gehört mittlerweile zum Repertoire vieler nachhaltig wirtschaftender Wohnungsunternehmen. Der außergewöhnliche Einsatz der Wohnungswirtschaft hat in vielen Bereichen sehr positive Effekte. Entscheidend ist aber auch: Das soziale Engagement der Wohnungsunternehmen darf nicht zur reinen Selbstverständlichkeit werden. Außergewöhnliches Engagement braucht auch außergewöhnliche Unterstützung durch Regierungen auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene beispielsweise in Form von Fördermitteln und vergünstigten Grundstücken. Unter diesen Voraussetzungen kann die Wohnungswirtschaft mit ihrem umfassenden Know-how in der Planung und der operativen Umsetzung von Bauprojekten auch im Nichtwohnbau zu einer ausgewogenen und zukunftsfähigen Stadtentwicklung beitragen. Wie das funktionieren kann und bereits funktioniert, zeigen die folgenden Beispiele. Partner der Kommunen Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg GmbH hat mit dem Neubau der Augsburger Messehalle, der Stadtbücherei und der Drei-Auen-Schule gezeigt, wie mittels innovativer Lösungen Gemeinbedarfseinrichtungen für die Stadt realisiert werden können, die für die kommunale Gesellschaft und für die Stadt selbst zu einer Win-win-Situation führen. Der entscheidende wirtschaftliche Vorteil für die Stadt liegt in den synergetischen Effekten aus der Zusammenfassung von Planung, Bau, Finanzierung und Vermietung durch die WBG: alles aus einer Hand zu einem konkurrenzlos günstigen Preis gegenüber potenziellen Mitbewerbern. Zwischen 1993 und 2011 hat das Unternehmen allein drei Schulen, sechs Kindergärten, fünf Altenheime, zwei Museen, ein Gewerbeobjekt, eine Stadtbücherei, drei Konversionsgebiete und ca. 70 kleinere Objekte realisiert. Wie auch Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen agieren (siehe auch DW 8/2014, S. 60), zeigt beispielhaft die Bauverein zu Lünen eg. Mit ihrem Motto Wir gestalten Lebensräume verfügt sie nicht nur über Wohnungen, sondern zusätzlich u. a. über rund 115 Gewerbeeinheiten, drei Parkhäuser, einen Kindergarten, eine Polizeiinspektion, einen Bauhof, zwei Seniorenresidenzen und zwei Facharztzentren. Neben laufenden Qualitätsverbesserungen des Wohnungsbestandes sind bei der Bauverein zu Lünen eg die zukunftsorientierte Gestaltung des Wohnumfeldes und die Mitwirkung bei städtebaulichen und infrastrukturellen Maßnahmen Ausdruck der Verantwortung für Mitglieder und Region. Gerade in Zeiten eines engeren Wohnraumangebots in Ballungsregionen ist es aber nicht nur eine Herausforderung für Wohnungsunternehmen, sog. Nichtwohnbauten zu betreiben. Sondern sie haben es sich vielfach zur Aufgabe gemacht, bestehende Gewerbe- oder andere Nichtwohnbauten in Wohnraum umzuwandeln. Ein Beispiel für eine Vielzahl solcher Projekte ist die Umwandlung einer ehemaligen Kaserne zu einer Wohnsiedlung, wie es die Bauverein AG in Darmstadt mit der Lincoln- Siedlung in Angriff genommen hat. Die 24 ha große ehemalige amerikanische Liegenschaft soll in den nächsten fünf Jahren zu einem neuen Stadtteil für Menschen entwickelt werden. Den Auftakt dürfen Darmstädter Studenten machen, die als erste Bewohner einen der Wohnblocks beziehen können. Engagement braucht Unterstützung Diese Praxisbeispiele zeigen: Wohnungsunternehmen stellen sich heute viel mehr Aufgaben und Herausforderungen, als die meisten es vermuten würden und das spartenübergreifend. Das Engagement gehört zum ökonomisch, ökologisch und sozial nachhaltigen Geschäftsmodell der Wohnungswirtschaft. Als verlässlicher Partner von Politik und Regierungen auf Bundes-, Länder- und Kommunalebene braucht die Wohnungswirtschaft jedoch deren Unterstützung und das in Zukunft verstärkt, denn die Aufgaben und Herausforderungen werden weiter wachsen

24 NEUBAU UND SANIERUNG THEMA DES MONATS Feuerwache, Schulen und Theater Unersetzlich auch bei infrastrukturellen Bauten die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Kommunale Wohnungsunternehmen betreiben nicht mehr nur reine Bestandsverwaltung, sondern entwickeln sich zunehmend zu Immobiliendienstleistern mit breitem Angebotsspektrum. Mancherorts übernehmen sie zudem soziale Aufgaben. Insbesondere in Städten mit hohem Investitionsbedarf gilt es Wege einzuschlagen, die den Haushalt entlasten, jedoch zur zuverlässigen Finanzierung und qualitätsvollen Entwicklung von Kommunalimmobilien beitragen. Ein Beispiel aus Heidelberg. Peter Bresinski Geschäftsführer Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbh Heidelberg Ina Siebert Unternehmenskommunikation Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbh Heidelberg Vor dem Hintergrund angespannter Kommunalfinanzen und hoher Investitionsbedarfe erlangen die kommunalen Immobilienunternehmen derzeit einen Bedeutungszuwachs, weil sie ihre Gesellschafter in vielfältigen Themen der Stadtentwicklung unterstützen. In Universitätsstädten wie Heidelberg kommt noch der angespannte Wohnungsmarkt hinzu. Die Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbh (GGH) ist hier nicht nur größter Wohnungsanbieter, sondern erbringt auch Bauleis- tungen für soziale Infrastruktur, Spezialimmobilien sowie Kultur- und Sporteinrichtungen. Wie viele andere kommunale Wohnungsunternehmen wurde die GGH nach dem Ersten Weltkrieg gegründet, um die Wohnungsnot zu lindern. Mittlerweile ist sie 93 Jahre am Markt und als größter Wohnungsanbieter Heidelbergs stolz auf ihre Erfahrung. Den fortgesetzten Erfolg verdankt sie der Tatsache, dass sie mit der Zeit gegangen ist, sich auf die veränderten Ansprüche und Bedürfnisse auf dem Wohnungs- Die erste Passivhaus-Feuerwache der Welt erbaut von der GGH ist preisgekrönt und hielt den Kostenrahmen ein Quelle: GGH, Foto: Manfred Zentsch

25 Die IGH wird noch bis 2015 energetisch saniert, technisch nachgerüstet und barrierefrei modernisiert. Auch Schulküche und Mensa erweitert die GGH Quelle: GGH, Fotos: Christian Buck Die GGH stemmt hier nicht nur ein Raumprogramm von rund m 2, sie übernimmt zudem das FM markt sowie in der Immobilienwirtschaft einstellte. Die GGH entwickelte sich vom Bestandshalter zum Dienstleister mit breitem Aufgabenspektrum und hohem Investitionsvolumen. Neue Feuerwache Das erste von der GGH errichtete Nichtwohngebäude ist die 2007 fertiggestellte erste Passivhaus-Feuerwache der Welt. Sie setzt architektonisch, energetisch und ökologisch Maßstäbe. Die GGH war hier Investor und Bauherr auf einem städtischen Grundstück. Nach einem Architektenwettbewerb stand die Stadt vor der Frage, wie sie den Siegerentwurf für das neue Betriebs- und Verwaltungsgebäude der Berufsfeuerwehr innerhalb des Kostenrahmens umsetzt. Das Interesse an der Optimierung von Bauwerken ist dabei stärker ausgeprägt, wenn ein Dritter Bau und Betrieb nach einem festen Lastenheft übernimmt. So sollte die Wache mit knapp m 2 Bruttogeschossfläche für 14 Mio. entstehen. Schon in der Planungsphase optimierte die GGH den Entwurf für eine dauerhaft effiziente Nutzung. Politische Einflüsse konnten gering gehalten werden. Mit einem Generalunternehmer erstellte sie das Bauwerk für 13,7 Mio.. Gerade angesichts der oft über Budget abgeschlossenen kommunalen Projekte ist dies ein großer Erfolg. Dadurch erlangte die GGH eine Reputation auch für Nichtwohngebäude. Sie wird seitdem bei großen städtischen Bauprojekten einbezogen bzw. übernimmt sie. Die Stadt mietet die Feuerwache und bleibt Eigentümerin des Grundstücks; wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes ist die GGH. Tochtergesellschaft für Dienstleistungen Die GGH ist für uns nicht nur als größter Wohnungsanbieter unersetzlich, sondern immer Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen! G. Kirchhof GmbH EDV-Beratung Graf-Adolf-Str Düsseldorf stärker auch bei infrastrukturellen Bauvorhaben. Angesichts der zunehmenden Anzahl von Projekten mit hohen baulichen und finanziellen Volumen benötigen wir Partner außerhalb der Stadtverwaltung. Es liegt auf der Hand, hierfür unser kommunales Wohnungsunternehmen zu wählen, mit dem wir seit Jahrzehnten vertrauensvoll zusammenarbeiten. Die GGH bringt ihre Kompetenz aus der Errichtung, Sanierung und Bewirtschaftung von Immobilien ein und betreut die Projekte aus einer Hand, sagt Hans-Jürgen Heiß, Bürgermeister für Konversion und Finanzen. Um diese Aufgaben vom Hauptgeschäftsfeld der Wohnungsvermietung deutlich abzugrenzen und transparent zu gestalten, gründete die GGH 2009 die Bau- und Servicegesellschaft mbh Heidelberg (BSG). Die 100 %ige Tochter erbringt bau- und immobilienbezogene Dienstleistungen für die GGH, die Stadt und deren Gesellschaften und Stiftungen. Das umfasst vor allem soziale und kulturelle Infrastrukturprojekte, Facility-Management sowie Projektentwicklung und -steuerung. Über die BSG kann die GGH Öffentlich-Private Partnerschaften (ÖPP) mit der Stadt abwickeln, ohne dass der Verdacht entsteht, städtische Projekte würden über Einnahmen aus dem Wohnungsbestand finanziert. Mit dem eigenen Personal in der Tochtergesellschaft ist sie ferner konkurrenzfähiger Sonneberg Leipzig info@kirchhof.de Telefon Telefax

26 NEUBAU UND SANIERUNG Quelle: GGH, Foto: Christian Buck Die Bahnstadt ist eines der neuesten und größten Stadterweiterungsprojekte Heidelbergs auf der Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs. Beim Bau der Kita übernahm die GGH die Projektsteuerung Schulsanierung Das größte derzeitige Projekt der BSG ist die Sanierung der 1975 erbauten Internationalen Gesamtschule Heidelberg (IGH) als ÖPP. Die Schule mit rund Schülern wird im laufenden Betrieb energetisch saniert, brandschutztechnisch nachgerüstet und auf Barrierefreiheit hin umgebaut. Technische Installationen werden erneuert, die Schulküche und die Mensa erweitert. Im bislang kaum genutzten Untergeschoss wurde das Stadtarchiv eingebaut. Die von 2009 bis 2011 sanierte Primarstufe hat eine Gesamtnutzfläche von m 2. Die Sekundarstufe mit einem Raumprogramm von m 2 wird zwischen 2012 und 2015 erneuert. Rund 34 Mio. beträgt die Gesamtinvestition. Die BSG übernimmt außerdem für 30 Jahre das Facility-Management. Der städtische Haushalt wird entlastet, wenn die GGH die Immobilien in ihrem Bestand oder als ÖPP baut. Bei Letzteren können wir Festpreise vereinbaren und damit unsere Risiken minimieren. So sind wir außerdem in der Lage, mehrere Projekte parallel zu bearbeiten. Es ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil für die Stadtentwicklung, wenn Bauvorhaben zügig abgewickelt werden und nicht aus finanziellen Gründen aufgeschoben werden müssen, sagt Hans-Jürgen Heiß. Besonders gilt dies bei der Sanierung und Erweiterung von Schulen, in die die Stadt von 2007 bis 2014 rund 150 Mio. investiert. Aus diesem Programm übernimmt die GGH die großen Projekte. Eine weitere ÖPP ist für den Bau des B 3 Gadamerplatz im neuen Stadtteil Bahnstadt in Planung. Das Zentrum vereint eine dreizügige Grundschule, eine Kindertagesstätte und ein Bürgerhaus mit Café, Gruppenräumen und Veranstaltungssaal. Kalkuliert sind gut 31 Mio.. Hans-Jürgen Heiß: Wenn sehr viele Organisationseinheiten für komplexe Bauten zuständig sind, kann dies zu Ineffizienzen oder teils nicht ausreichendem Kostenbewusstsein führen. Die GGH hat bei der Feuerwache wie bei der Schulsanierung Kostenund Termintreue in der Bauphase und ein dauerhaft kostengünstiges Management der Immobilie gewährleistet. Projektentwicklung für Dritte Zu den neuen Aufgabenfeldern gehören auch Projektentwicklung und -steuerung. Als Projektleiterin und Bauherrenvertreterin für die Theater- und Orchesterstiftung hat die GGH die Sanierung und Ergänzung des Theaters und Philharmonischen Orchesters betreut. Bei diesem deutschlandweit stark beachteten Projekt wurden von 2009 bis 2012 die denkmalgeschützten Gebäude und der Alte Saal restauriert sowie der Neue Saal mit Nebenräumen errichtet. Die Bruttogeschossfläche beträgt nach Fertigstellung rund m 2, das Investitionsvolumen 69 Mio.. Auch für den Bau der ersten Kindertagesstätte in der Bahnstadt sowie für die Bauwerkserhaltung der 1903 eingeweihten Stadthalle erbringt die GGH die Projektsteuerung. Beim Neubau einer Sporthalle für die TSG Rohrbach profitiert sogar erstmals ein privater Verein von den Projektsteuerungserfahrungen der GGH. Das Beste dabei: Aus diesen Aufgaben ergeben sich Nebeneinnahmen. Und die daraus resultierenden Überschüsse investiert die GGH in ihren Wohnungsbestand. Außerdem baut sie ihre Kompetenzen aus. Ihre Dienstleistungen kann sie auch anderen Städten im Umkreis anbieten. Quelle: GGH, Fotos: Thomas Ott Die Projektentwicklung und -steuerung übernahm die GGH bei der Sanierung und Ergänzung der Theater- und Orchesterbauten. Die denkmalgeschützten Gebäude und der Alte Saal wurden restauriert sowie ein neuer Saal mit Nebenräumen errichtet

27 GGH HEIDELBERG Die GGH ist Heidelbergs größter Wohnungsanbieter und prägt seit 93 Jahren den Wohnungsmarkt und die Stadtentwicklung in Heidelberg mit. Neben der Bewirtschaftung der eigenen rund Wohnungen und 118 Gewerbeeinheiten verwaltet sie über Wohn- und Gewerbeeinheiten für Dritte und nach WEG. Mit ihrem Bestand wirkt sie dämpfend auf die Mietpreisentwicklung. Ihre Nettokaltmiete entspricht 2013 mit durchschnittlich 5,67 /m 2 knapp 75 % der durchschnittlichen Heidelberger Mietspiegelmiete von 8,13. Den Herausforderungen einer älter werdenden und umweltbewusster handelnden Gesellschaft sowie den steigenden Ansprüchen der Mieter begegnet das Unternehmen seit 2007 mit einem Handlungsrahmen. Mit der Umsetzung der Strategie 2015 hat es große Teile des Bestands für mehr als 140 Mio. nachfragegerecht entwickelt und das Leistungsspektrum erweitert. Seit vergangenem Jahr gilt die Strategie Hiermit wird der erfolgreiche Weg, Wirtschaftlichkeit mit sozialer Verantwortung zu verbinden, fortgesetzt hat die GGH 14,8 Mio. in Instandhaltung und Modernisierung investiert. Die Ausgaben für die Neubauerstellung für das Anlage- und das Umlaufvermögen betrugen 21,6 Mio.. Darüber hinaus betätigt sich die GGH in der Baubetreuung und Projektentwicklung, im Facility-Management sowie als Sanierungsträgerin nach BauGB. Mit 114 Mitarbeitern hat sie bei einer Bilanzsumme von 313 Mio. einen Jahresumsatz von rund 48,2 Mio. erwirtschaftet. Mineralisch Nicht brennbar Ohne Biozide Die Zusammenarbeit zwischen der GGH und der Stadt Heidelberg ist ein Paradebeispiel für nachhaltiges Wirtschaften, da es beiden um die langfristige Entwicklung der Stadt geht. Gewinnmaximierung steht nicht im Vordergrund. Die Verträge mit der GGH gestalten wir auf Augenhöhe, sodass die Gesellschaft ihre Vorteile voll ausspielen kann und keine zusätzlichen Belastungen erfährt. Wir übertragen keine unüberschaubaren Risiken oder verteilen sie von der linken in die rechte Tasche, sagt Hans-Jürgen Heiß. Von der Partnerschaft profitieren beide Seiten. Viele Kommunen erwarten von ihren Wohnungsunternehmen einen Beitrag zur vielzitierten Stadtrendite. Diesen erbringt die GGH in Heidelberg aufgrund ihres breit aufgestellten Tätigkeitsspektrums als Wohnungsanbieter ebenso wie als Projekt- und Stadtentwickler. Kurz gesagt: Sie kümmert sich aktiv um sehr viele Aspekte, die die Stadt und eine moderne Stadtgesellschaft ausmachen. weber.therm A 100 Premium-WDV-System mit AquaBalance-Putzen Für eine nachhaltig-ökologische Bauweise sind unsere mineralischen Wärmedämm- Verbundsysteme die beste Wahl. In Kombination mit den umweltschonenden AquaBalance-Putzen schützen sie Fassaden effektiv und dauerhaft vor Algen- und Pilzbewuchs ohne Biozide. sg-weber.de/ gesund-daemmen * gilt für AquaBalance-Fassadenputze in den WDV-Systemen A 100 und A 200 ab einer Dämmstärke von 140 mm Der Alte Saal nach der Erneuerung erstrahlt wieder: Neben neuer Technik gab es eine neue flexibel verwendbare Bestuhlung

28 NEUBAU UND SANIERUNG THEMA DES MONATS Ibis Styles Hotel in Hildesheim Ein Hingucker in Innenstadtlage Die Gemeinnützige Baugesellschaft zu Hildesheim AG (gbg) hat in zentraler Lage in Hildesheim ein 2-Sterne-Superior-Hotel mit 96 Zimmern und einer öffentlichen Tiefgarage mit 48 Stellplätzen gebaut. Baubeginn für das rund 6,5 Mio. teure Projekt war im September Das bunte, individuell gestaltete Hotel wurde im April 2014 eröffnet. Quelle: gbg Das Beleuchtungskozept akzentuiert den Haupteingang

29 Quelle: Accor Die Außenaufnahme des Hotelneubaus zeigt die farbfrohe und auffällige Optik Jens Mahnken Vorstand Gemeinnützige Baugesellschaft zu Hildesheim AG Hildesheim Die gbg, eine 100%ige Tochtergesellschaft der Stadt Hildesheim, hatte bereits im Jahr 2010 das bis dahin als öffentliche Parkplatzfläche genutzte Grundstück zwischen Hauptbahnhof und Marktplatz von der Stadt Hildesheim gekauft. Ziel war es, diese Baulücke in markanter Lage städtebaulich zu entwickeln und mit einer attraktiven Lösung zu schließen. Die Entscheidung für den Hotelneubau fiel auf der Basis einer fundierten Markt- und Standortanalyse. Danach fehlte bislang im Stadtzentrum ein zeitgemäßes Hotel im modernen Design und unteren Preissegment für Geschäftsreisende und Städtetouristen. Fortführung des Stadtentwicklungsprozesses Dass solch ein Vorhaben nicht zu den ureigensten Aufgaben einer gemeinnützigen Baugesellschaft in kommunaler Trägerschaft gehört, ist kaum zu bestreiten. Anlässlich des Richtfestes sprach der damalige Aufsichtsratsvorsitzende Kurt Machens sogar von einer exotischen Entscheidung. Man kann darin aber auch eine wichtige Fortführung des Stadtentwicklungsprozesses sehen, den die gbg schon mit der Übernahme und Sanierung des Stadttheaters und dem Neubau des Kinocenters wird. Im Gegenteil: Die gbg verdient damit Geld, Thega-Filmpalast in direkter Nachbarschaft zum das anderen Projekten zugutekommt. Und der Verkaufserlös für die Grundstücksfläche kam dem Ge- Hotelneubau vorangetrieben hat. Wichtig ist, dass sich diese Investitionen wirtschaftlich rechnen und dass das Kerngeschäft der beim Entschuldungsprozess zugute. sellschafter Stadt Hildesheim als finanzielle Hilfe gbg, nämlich für ausreichenden und bezahlbaren Das neue Hotel gehört zur Accor-Gruppe, die Wohnraum in Hildesheim zu sorgen, nicht belastet weltweit zu den größten Hotelketten gehört PROJEKTDATEN Eröffnung: April 2014 Bauherr und Eigentümer: Gemeinnützige Baugesellschaft zu Hildesheim AG Entwurf und Planung: PGN Planungsgemeinschaft Nord GmbH, Rotenburg (Wümme) Innenarchitekt: Dreesen & Partner GmbH Design, Düsseldorf Projektsteuerer: AS Concept GmbH & Co. Projektmanagement KG, Achim Betreiber: Panthera Hospitality GmbH, Unterföhringen Neubau: 6 Geschosse, barrierefrei mit 2 Aufzügen Kategorie: 2 Sterne Superior Zimmeranzahl: 96 barrierefreie Zimmer mit bodengleichen Duschen, davon 3 behindertengerechte Zimmer und 6 Familienzimmer Zimmergrößen: m2 Konferenz: 1 Tagungsraum Skylounge im Obergeschoss Stellplätze/Tiefgarage: 48 öffentliche PKW-Einstellplätze Bauzeit: 18 Monate Projektkosten o. Grundstück: 6,5 Mio. Grundstücksfläche: m2 Bruttogeschossfläche: m2 Energieversorgung: Biowärme aus dem Hildesheimer Holzheizwerk für die Heizung und Warmwasserversorgung

30 NEUBAU UND SANIERUNG Quelle: Accor Blick in einen Tagungsraum Frühstücksraum mit Snackbar und Franchisegeber für Vertrieb und Marketing der Ibis-Marke ist. Als Franchisenehmer für den operativen Betrieb konnte die gbg die Panthera Hospitality GmbH aus München gewinnen. Die Kontakte zueinander wurden auf der Immobilienmesse Expo Real in München geknüpft. Dort wurde ein Architekturmodell vom Hotelneubau gezeigt und das Projekt von der gbg vorgestellt. Zu den Projektbeteiligten gehörte auch die Architektur- und Planungsgemeinschaft Nord (PGN) aus Rotenburg (Wümme) als Generalplaner und das Büro AS Concept aus Achim als Projektsteuerer. Die Hotelimmobilie ist Eigentum der gbg und über eine Laufzeit von 20 Jahren finanziert. Mit dem Hotelbetreiber wurde ein langfristiger Pachtvertrag über 20 Jahre mit Verlängerungsoption abgeschlossen. Die komplette Hotelausstattung und das Design der Inneneinrichtung sind Leistungen, die von der Betreibergesellschaft übernommen und finanziert wurden. Dazwischen lagen viele interne Verhandlungen mit der Accor-Gruppe, Detailplanungen mit dem Hotelbetreiber und auch kritische Diskussionen im Aufsichtsrat der gbg. Da das Projekt aber wirtschaftlich sinnvoll ist, war letztlich nichts dagegen zu sagen. Die gbg wird aber nicht in die Hotelbranche einsteigen. Stattdessen wurde parallel zum Hotelneubau in das Kerngeschäft mit dem Neubau einer neuen Service-Wohnanlage und einem weiteren Neubau für ein gemeinschaftliches Senioren- Wohnprojekt investiert. Fazit nach der Hoteleröffnung Ein gelungener Hotelneubau und eine Bereicherung für Hildesheim auch im Hinblick auf die bevorstehende 1200-Jahr-Feier im Jahr PORTRÄT Die Gemeinnützige Baugesellschaft zu Hildesheim AG (gbg) wurde im Jahr 1892 gegründet und ist der größte Vermieter in der Stadt mit einem Wohnungsbestand von Wohneinheiten. Alleiniger Gesellschafter ist die Stadt Hildesheim. Allein im Jahr 2013 betrugen die Gesamtinvestitionen rd. 17 Mio.. Neben dem Kerngeschäft der Wohnungsvermietung ist die gbg seit vielen Jahren wichtiges Instrument der Stadt und strategischer Partner zum Thema Stadtentwicklung. Der gbg gehört u.a. das Gebäude des Stadttheaters, ein neues Kinocenter und ein neu gebautes Studentenwohnheim mit 143 Appartements. Sie bewirtschaftet für die Stadt zudem die öffentlichen WC-Anlagen. Insgesamt führten die Investitionen der gbg in 2013 zu Mehreinnahmen bzw. Minderausgaben für die öffentlichen Kassen von rund 11,8 Mio.. Das Bauinvestitionsvolumen sicherte 257 Arbeitsplätze für ein Jahr. Die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen hohen Multiplikatoreffekte verschaffen dem Gesellschafter eine zusätzliche Stadtrendite und entlasten den städtischen Haushalt. Der Bilanzgewinn der Gesellschaft im Jahr 2013 betrug knapp 1,7 Mio., die Bilanzsumme liegt bei ca. 132 Mio.. Die Badezimmer sind mit bodengleichen Duschen ausgestattet

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32 NEUBAU UND SANIERUNG Quelle: Beispiel der GAG in Ludwigshafen: hier die Kita Mitte THEMA DES MONATS Wohnungsbaugesellschaften bauen Kita Kinderreich aus Raummodulen Durch Stadtverwaltungen unterstützt, treten vermehrt Wohnungsunternehmen als Initiatoren und Bauherren neuer Kindertageseinrichtungen auf. Städte und Gemeinden haben mit einem regelrechten Kita-Bauboom darauf hingearbeitet, die fehlenden Plätze zu schaffen trotzdem mangelt es bis dato immer noch an mehreren Tausend Betreuungsplätzen. Flexible, kinderfreundliche Gebäude öffnen Auswege aus der Kita-Misere und verleihen Wohnquartieren wertvolle Standortqualitäten. Iris Darstein-Ebner Fachjournalistin Stuttgart Flexible Grundrisse, emissionsfreie Materialien, hochwertige Bauausführung das sind Vorteile, welche die Modulbauweise im Bereich Bauen für Kinder besonders attraktiv machen. Bauherren und Investoren bieten die vielseitigen Bauten angesichts dringend benötigter Betreuungsplätze noch mehr: Planungssicherheit zum Festpreis und eine kurze Bauzeit. Viele Wohnungsunternehmen haben die Stärken der mobilen Immobilien erkannt und nutzen sie für sich. Während andere noch reden, rechnen, planen, entstehen mit Raummodulen qualitätsvolle, flexible Wohlfühlgebäude, in denen sich Kinder frei entfalten können. Die wirtschaftlichen und schnell errichteten Raumlösungen in Modulbauweise (hier der Firma Alho) haben sich bewährt und erfreuen sich täglicher Inbesitznahme durch ihre kleinen Besucher. Dabei bleibt es oft nicht bei einzelnen Bauvorhaben: Investoren, Städte und Gemeinden werden durchaus zu Wiederholungstätern aus Überzeugung, indem sie gleich eine ganze Reihe Kitas mit den variablen, im Werk hochwertig vorgefertigten und in nur wenigen Tagen montierten Raumelementen realisieren. Ein solcher Wiederholungstäter ist das Dortmunder Wohnungsunternehmen DOGEWO 21,

33 das im Oktober 2014 nach der Yorckstraße, der Aplerbecker Straße, der Phoenixseestraße und der Fuchteystraße nun in der Weingartenstraße bereits seine vierte Kita des og. Herstellers ihrem glücklichen Betreiber übergeben konnte. Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft der DOGEWO21 erklärt: Die Tatsache, dass die Raummodule genau nach unseren Vorstellungen im Werk vorgefertigt werden, garantiert uns stets eine kurze Planungs- und Bauzeit bei gleichzeitig hoher Gebäudequalität. Von der präzisen Arbeit konnten wir uns bereits bei unserem ersten Besuch vor Ort überzeugen: Dort wird sehr effizient, konzentriert und planungssicher gearbeitet. Man spürt sofort die jahrzehntelange Erfahrung eines Familienunternehmens, das mit seinen Kunden partnerschaftlich Hand in Hand arbeitet immer mit dem bestmöglichen Ergebnis als Ziel. Davon profitieren auch unsere maßgeschneiderten Kitas in Dortmund. Baumit Nanopor Fassadenschutz durch Photokatalyse Beispielhaftes Finanzierungsmodell Aufgrund der guten Erfahrungen, die die Gemeinnützige Wohnungsbauund Siedlungs-GmbH GEWO im oberrheinischen Speyer bereits mit zwei Projekten machen konnte, entschied sich das Unternehmen auch im Falle der Kita Farbklecks wieder für eine Kooperation mit dem Morsbacher Unternehmen. In Speyer haben wir zwischenzeitlich so drei Kitas errichtet. Positiv war und ist die Kostensicherheit, die uns erlaubte, bereits im Vorfeld mit dem Nutzer Verträge sicher abzuschließen, erklärt Alfred Böhmer, Geschäftsführer der GEWO GmbH. In Speyer wurde ein beispielhaftes Finanzierungsmodell aufgelegt, das die Stadt zum Teil von ihrer größten Sorge befreit: dem Dauerunterhalt. Die GEWO baut und finanziert die Kitas als Bauherr. Die Stadt stellt der GEWO abzüglich eventueller Fördergelder eine Bürgschaft in Höhe der Baukosten zur Verfügung. Dies gibt uns die Möglichkeit, günstige Kommunalkredite einzusetzen und Kosten für Grundschuldeintragungen zu sparen, erläutert Böhmer das Investitionsmodell. Die Stadt mietet die Kitas dann zur Kostenmiete. Dies beinhaltet die Abschreibung der Baukosten auf 20 Jahre Mindestlaufzeit, eine Instandhaltungspauschale und eine Marge für die GEWO. SELBSTREINIGEND MIT DER KRAFT DES LICHTS. Optimierung statt Reduzierung Zwei weitere Praxisbeispiele aus Ludwigshafen und dem hessischen Langen zeigen, wie Kooperationen von Wirtschaft und Gemeinde gute Lösungen zum Wohl der Kinder schaffen können: Die GAG Ludwigshafen am Rhein, Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, realisierte für die Stadt beispielsweise den Erweiterungsbau der Kindertagesstätte Mitte. Der hohe Vorfertigungsgrad der modularen Gebäude sorgte auch hier für eine extrem kurze Bauzeit. Es war für uns alle sehr beeindruckend, wie der riesige Kran die einzelnen Module über die Straße gehievt und dann präzise aneinandergesetzt hat, erinnert sich Kita-Leiterin Ilona Ujma. Im Nachhinein sei sie angenehm überrascht gewesen, wie gut die Absprache mit den Verantwortlichen von Bauherr und Hersteller lief. Super Teamwork, optimales Ergebnis, resümiert auch GAG-Projektleiter, der Diplomingenieur Radoslaw Trifonoff. Ein Fazit, dem sich auch Architekt Helmuth Stoffers, verantwortlich für Planung und Bau des neuen Betriebskindergartens am Paul-Ehrlich-Institut in Langen, gerne anschließt. Bei Entwurf und Realisierung des 1.200m 2 großen Neubaus konnte er beweisen, dass modulare Gebäude nichts mit den oft kritisierten Containerbauten zu tun haben. Die zwischen den Betreuungs- und den Funktionsräumen liegende interne Erschließungsfläche wurde so großflächig gestaltet, dass eine 50 m lange und bis zu 5 m breite, gegliederte Spielzone entsteht, die neben der Auf- Selbstreinigung mit den Kräften der Natur für saubere Fassaden Baumit Nanopor bietet mit dem Selbstreinigungseffekt durch Photokatalyse aktiven Schutz vor organischen Verschmutzungen.

34 NEUBAU UND SANIERUNG Beispiel der Kita Farbklecks in Speyer von der Wohnungsbau-und Siedlungs GmbH (GEWO) Innenraumbeispiel der Kita Farbklecks stellung von Spielgeräten auch Stuhl- und Singkreise ermöglicht, erläutert Helmuth Stoffers Das kommunale Wohnungsunternehmen GeWo- Platz zum Spielen und Lernen eines der Highlights der neuen Kita in Langen. Er Bau GmbH Zweibrücken realisiert derzeit gleich belegt damit, dass unterschiedlichste pädagogische Raumkonzepte mit der flexiblen Modulbau- der Bauherr besonders zufrieden ist, wurde von fünf Kita-Objekte in der Region. Eines, mit dem weise baulich und gestalterisch umzusetzen sind. Alho erstellt. Das kompakte, lichtdurchflutete Gebäude mit feuerroten Fassadenflächen wurde im Juli 2013 eingeweiht. Die extrem kurze Bauzeit war einer der ausschlaggebenden Entscheidungsgründe für die Modulbauweise, sagt Rolf Vogelsang, Architekt, Prokurist und Leiter der Planungsabteilung bei der GeWoBau. Von der Anlieferung der Module bis zur Eröffnung waren es gerade mal siebeneinhalb Wochen. Die professionell organisierte Abwicklung vor Ort und die hohe Qualität der handwerklichen Ausführungen haben uns besonders begeistert. Die insgesamt neun Raummodule wurden zu einem behindertengerechten Gebäude mit 625 m 2 Bruttogrundfläche zusammengesetzt und tragen somit auch dem Inklusionsgedanken zeitgemäßer Kitas Rechnung mit Grundrisslösungen, die über normale Standards weit hinausgehen. Mit moderner Haus- und Energietechnik ausgestattet, sind die Gebäude auch im Betrieb sparsam und umweltfreundlich. Sogar als Energie- Plus-Haus können die Kitas aus Raummodulen konzipiert werden, wie die jüngste Betreuungseinrichtung der DOGEWO21 in der Weingartenstraße zeigt: Der zweigeschossige Bau wird über ein ausgeklügeltes Energiekonzept zusammen mit der hochwärmegedämmten Gebäudehülle jährlich mehr Energie erzeugen, als er selbst verbraucht. Die Anlagentechnik ist ein Mix aus Solaranlage für Brauchwasser, kontrollierter Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung sowie Energiegewinnen, die über eine großflächige Photovoltaikanlage erzielt werden. Die erforderliche Bauteildämmung und Wärmebrückenfreiheit ist im Modulbau relativ einfach umzusetzen. Im Ergebnis wird ein Energie-Plus von kwh/a erreicht. Die Kita als Kraftwerk? Das ist nicht nur für die Kinder eine spannende und lehrreiche Erfahrung. Der Winter kann kommen! DOGEWO21: Außenansicht der Kita Aplerbecker Straße in Dortmund Kita in der Aplerbecker Straße: nicht nur der Betreiber ist glücklich

35 THEMA DES MONATS Schlüsselprojekte Wirtschaftsförderung und Bildung Die langjährige Geschichte der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH ist beeindruckend: Auch wenn sich die Aufgaben und Herausforderungen seit der Geburtsstunde 1856 erheblich verändert haben, hat das Wohnungsunternehmen damals wie heute eine enorme Bedeutung für Heilbronn. Sie engagiert sich in Schlüsselprojekten aus den Bereichen Wirtschaftsförderung und Bildung, darunter die Innovationsfabrik Heilbronn (IFH), der Zukunftspark Wohlgelegen und der Campus Heilbronn - Am Europaplatz. Quelle: Susanne Sommerfeld, Konstanz Robert an der Brügge Geschäftsführer Stadtsiedlung Heilbronn GmbH Heilbronn Die Innovationsfabrik Seit ihrer Einweihung im Jahr 1998 hat sich die Innovationsfabrik (IFH) in der Heilbronner Weipertstraße zu einer erfolgreichen Einrichtung für Hochschulgebäude mit der dunkelgrau-glänzenden Fassade technologieorientierte Existenzgründer und innovative Start-up-Unternehmen im Raum Heilbronn entwickelt. Ein Grund für diese Erfolgsgeschichte ist die einzigartige Atmosphäre, die heute in der historischen Fabrikhalle des früheren Werkzeugmaschinenherstellers Weipert herrscht. Von Projektbeginn an war die Stadtsiedlung Heilbronn GmbH maßgeblich an der Entwicklung des Gründer- und Technologiezentrums Innovationsfabrik beteiligt und betreut als Alleineigentümer das Gebäude seit vielen Jahren erfolgreich. Zusammen mit der Wirtschaftsförderung der Stadt Heilbronn und dem Kooperationspartner Venture Forum Neckar e.v. unterstützt die Stadtsiedlung zudem junge Hightechbetriebe und Kreative durch ein vielfältiges Angebot auf ihrem Weg ins Business. Zukunftspark Wohlgelegen So war es nicht überraschend, dass die Wahl auf die Stadtsiedlung fiel, als im Jahr 2007 ein Partner zur Realisierung eines Heilbronner Technologieparks gesucht wurde. Der Zukunftsfonds Heilbronn, heute mit rund 200 Mio. Beteiligungskapital einer der größten privaten Venture-Capital-Fonds in Deutschland und eng mit der Region verbunden, präsentierte den Verantwortlichen der Stadt die Idee, ihre Portfoliounternehmen (und andere Hightechfirmen) an einem neuen Standort zu bündeln. Die 12 ha große sanierte Chemiebrache mit dem alten Gewannnamen Wohlgelegen im Heilbronner Hafengebiet, war hierfür aufgrund ihrer Lage ein idealer Standort. In wenigen Minuten sind sowohl die Autobahn A 6 Mannheim-Nürnberg als auch das Weinsberger Kreuz (A 81 Richtung Stuttgart) und die Heilbronner Innenstadt erreichbar. In unmittelbarer Nachbarschaft entsteht in wenigen Jahren das neue Stadtquartier Neckarbogen auf dem Gelände der BUGA Um langfristig die Umsetzung der städtebaulichen und architektonischen Qualität zu sichern, haben die politischen Gremien beschlossen, die Grundstücke abschnittsweise an die Stadtsiedlung zu verkaufen. Parallel dazu wurde der Name Zukunftspark Wohlgelegen für den Technologiepark festgelegt - ein Name, der Tradition und Moderne vereint und die besondere Lage des Standorts zum Ausdruck bringt. Nahezu zeitgleich zu der Gebietserschließung durch die Stadt Heilbronn hat die Stadtsiedlung mit dem Bau des ersten Bürogebäudes im Zukunftspark Wohlgelegen begonnen

36 NEUBAU UND SANIERUNG Ein Spezialist für Umwelttechnologie, drei erfolgreiche Anbieter von Produkten und Engineering aus der Medizintechnik und ein IT-Unternehmen waren die ersten Mieter, die das Gebäude mit rund m 2 Mietfläche nach Fertigstellung belegten. Weitere Büro- und Laborräumlichkeiten, die nach den spezifischen Anforderungen der Unternehmen im Zukunftspark Wohlgelegen errichtet und an diese vermietet wurden, zeigten in den Folgejahren eindrucksvoll, dass es durch diese einmalige Kooperation mit einem der führenden privaten Wachstumsfinanzierer möglich war, dynamische Zukunftsbranchen in Heilbronn zu etablieren. Auch junge Technologieunternehmen wechselten nach der Gründungsphase aus der Innovationsfabrik in die neuen Gebäude im Wohlgelegen. Quelle: Auer + Weeber, Stuttgart Der Campus ist Bestandteil des Ideenwettbewerbs Wissenstadt Wissenschafts- und Technologiezentrum Ein weiterer Meilenstein der Erfolgsgeschichte war die erfolgreiche Bewerbung um Fördermittel der EU aus Strukturfonds (RWB-EFRE ), ko-finanziert durch das Land Baden-Württemberg in Höhe von insgesamt 9,2 Mio.. Durch die Förderung war es möglich, ein Wissenschafts- und Technologiezentrums (WTZ) im Zukunftspark Wohlgelegen zu realisieren, das als funktionales und architektonisches Herzstück für den Standort fungiert und den ansässigen Firmen, deren Mitarbeitern und Geschäftspartnern mit Angeboten in den Bereichen Gastronomie, Konferenz und Work-Life-Balance einen Mehrwert bietet. Visualisierung des Wissenschafts- und Technologiezentrum (WTZ). Das Hochaus ist kurz vor der Fertigstellung Projektträger zur Realisierung des WTZ ist die WTZ Heilbronn GmbH, ein eigens dafür gegründetes Tochterunternehmen der Stadtsiedlung. Grundlage für die Gründung waren Beschlüsse des Gemeinderats der Stadt Heilbronn. Das WTZ besteht aus drei Baukörpern, einem Büro- und Verwaltungsgebäude, einem Produktionsgebäude mit Laboren und Reinräumen und einem Büro- und Tagungszentrum. Allein durch das Projekt WTZ sollen etwa 250 überwiegend hochqualifizierte Arbeitsplätze gesichert bzw. neu geschaffen werden. Das Bürogebäude WTZ I mit einer Mietfläche von rund m 2 ist seit 2012 vollständig vermie- Quelle: Vogt Heller Architekten, Neckarsulm tet. Zu den Mietern gehören auch zwei IT-Firmen, deren Anfänge in der IFH lagen. Die rund m 2 Labor- und Reinraumflächen im WTZ II sind seit September 2013 vollständig an einen Dienstleister für Proteinanalytik und einen Anbieter von hochwertigen medizintechnischen Produkten aus dem Bereich externe Lungenunterstützungssysteme vermietet. Ein rund 64 m hoher Büro- und Tagungsturm befindet sich derzeit noch im Bau. Er bildet den architektonischen Blickfang im Zukunftspark Wohlgelegen. Das Büro- und Tagungszentrum eröffnet im April Es richtet sich an kleine und mittlere Unternehmen sowie Interessenten aus den Bereichen Weiterbildung sowie Forschung und Entwicklung, die innerhalb der Metropolregion Stuttgart hochwertig ausgestattete Büroflächen suchen und Wert auf ein besonderes städtebauliches Umfeld mit Campus-Charakter legen. Das DGNB-zertifizierte Gebäude (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen DGNB e.v.) mit Blick auf den Heilbronner Wartberg und das künftige Gelände der Bundesgartenschau 2019, bietet auf drei der insgesamt 16 Geschosse Konferenz- und Tagungsräume und ergänzt damit das derzeitige Angebot am Heilbronner Markt um variabel nutzbare, mit modernster Technik ausgestattete Räumlichkeiten. Abgerundet wird das Serviceangebot durch gastronomische Einrichtungen im Erdgeschoss und im zwölften Obergeschoss. Insgesamt wurden bereits rund 70 Mio. von der Stadtsiedlung, der WTZ Heilbronn GmbH und der Stadt Heilbronn in den Zukunftspark investiert, darunter rund 40 Mio. in die drei Gebäude des WTZ. Im Jahr 2015 sollen rund 700 Menschen im Zukunftspark Wohlgelegen arbeiten. Weitere Bauabschnitte sind bereits in der Planung. Die Stadtsiedlung leistet hierdurch einen wertvollen Beitrag zur Wirtschaftsförderung der Stadt und Region

37 Der Campus Heilbronn Am Europaplatz Im Juli 2011 hat die Stadtsiedlung mit einem Neubau für die Hochschule Heilbronn begonnen. Im Oktober 2012 wurde der Campus Heilbronn Am Europaplatz eingeweiht. Auf rund m 2 Fläche und sechs Geschossen sind zwei Hörsäle, zehn Seminar- und vier Gruppenräume sowie 21 Büros für Lehrende und Studierendenverwaltung entstanden. Gemeinsam mit den bereits im September 2011 bezogenen Räumlichkeiten im benachbarten ehemaligen Gebäude der Heilbronner Versorgungs GmbH (HVG) steht der Hochschule nun eine Fläche von insgesamt m 2 für rund Studierende in der Innenstadt zur Verfügung. Am 1. Oktober 2012 startete der reguläre Studienbetrieb mit den Erstsemestern einiger Bachelorstudiengänge. Das vom ortsansässigen Architekturbüro Matthias Müller konzipierte Hochschulgebäude fällt durch seine kubische Form, die durch Silicium Carbid-Kristalle dunkelgrau-glänzende Fassade (siehe Foto S. 33) und vor allem durch einen gelben Sonnenschutz sowie eine abendliche Effektbeleuchtung der 130 Fensterflächen ins Auge. Es ist mit Akustikdecken, Fußbodenheizung und einem modernen Bus- Haustechniksystem ausgestattet. Großer Wert wurde auf die Innenraumhygiene gelegt. So wurden beispielsweise nur zertifizierte, emissionsarme und ressourcenschonende Materialien und Baustoffe verwendet. Experten wie das renommierte Sentinel Institut, das sich auf die Unbedenklichkeit der Innenraumluft spezialisiert hat, wurden beratend hinzugezogen (siehe auch DW 9/12, S. 20). Messbar gesunde Luft ideal zum Studieren und Arbeiten herrscht in den Räumen des Hochschulgebäudes. Das kommt in erster Linie den Studierenden und Lehrkräften zugute. Aber auch die Stadtsiedlung profitiert von ihrem Engagement in gesunde Raumluft: Der Campus am Europaplatz wurde nach eingehender Prüfung verschiedener Räumlichkeiten durch Sentinel im April 2013 mit einem Raumluft-Zertifikat ausgezeichnet. Ideenwettbewerb Wissensstadt Auch der Ausbau der Wissens- und Hochschulstadt Heilbronn durch die Dieter-Schwarz-Stiftung nimmt konkrete Formen an. Die Stiftung hat in unmittelbarer Nachbarschaft zum Campus am Europaplatz bereits den Bildungscampus I mit vier Neubauten realisiert. Der zweite Bauabschnitt, der Bildungscampus II, befindet sich derzeit im Bau. Für den weiteren Ausbau den Bildungscampus III wurde von der Stadtsiedlung im Auftrag der Stiftung ein Ideenwettbewerb mit sechs namhaften Architekturbüros durchgeführt. Ziel des Wettbewerbs war ein städtebauliches Konzept für die Entwicklung eines großen Hochschulcampus in der Heilbronner Innenstadt, der aus dem erweiterten Bildungscampus, den Master-Studiengängen der Dualen Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) und den Wirtschaftswissenschaften der Hochschule Heilbronn (HHN) besteht. Den städtebaulichen Wettbewerb gewann das Stuttgarter Architekturbüro Auer+Weber+Assoziierte GmbH, das auch schon in Hannover und Bielefeld Hochschulstandorte plante. WS 170 Komfort-Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung LEISE STARK ENERGIEEFFIZIENT MADE IN GERMANY BY MAICO Ausblick Das prämierte Konzept wird derzeit gemeinsam von der Stadtsiedlung als Projektsteuerer, der Stadt Heilbronn, der Dieter-Schwarz-Stiftung so wie den Hochschulen, die den neuen Standort nutzen und mit Leben füllen sollen, weiter entwickelt. Mit dem Bildungscampus III werden die bestehenden Gebäude zu einem großen Campus verbunden und der Ausbau der Wissensstadt Heilbronn konsequent umgesetzt. VENTILATOREN

38 NEUBAU UND SANIERUNG THEMA DES MONATS Bau von Schulen, Kitas und Vereinsheimen Mit Infrastrukturaufgaben das Geschäftsfeld erweitert Die Stadt Braunschweig beschreitet mit der Beauftragung des kommunalen Immobilien - unterunternehmens Nibelungen-Wohnbau-GmbH erfolgreich einen dritten Weg. Jürgen Sperber Pressesprecher Stadt Braunschweig Das Siegfriedviertel ist ein Stadtquartier im Norden Braunschweigs, das in den 1920er Jahren entstanden ist. Als Siedlung im Grünen und im Stil der Moderne ist sie heute ein Kulturdenkmal. Der Name des Quartiers und die Straßennamen orientieren sich an der Nibelungensage rund um Siegfried den Drachentöter. An der Errichtung dieses Viertels maßgeblich mitzuwirken, war die erste und sogleich namensgebende Aufgabe der kommunalen Nibelungen- Wohnbau-GmbH. Sie sollte zudem - sozusagen aus dem Stand heraus - ein Meisterstück werden, denn das Unternehmen verwirklichte damals wegweisenden Wohnungsbau mit neuen architektonischen Ideen: Wohnen mit Lebensqualität und fortschrittlichem Komfort bei bezahlbaren Mieten. Das Schwalbennest, so heißt der ungewöhnliche Aufenthaltsraum der Schule, erregt auch bei Bauexperten Aufmerksamkeit Quelle: Uwe Jungherr Prägender Einfluss auf die Entwicklung Braunschweigs Mit diesem Credo hat die Nibelungen-Wohnbau, die ihre Gründung der Wohnungsnot nach dem Ende des Ersten Weltkrieges verdankt, seit 1926 prägenden Einfluss auf die Entwicklung Braunschweigs - sei es in der Zwischenkriegszeit, beim Wiederaufbau in den 1950er Jahren oder dem Wohnungsbau in neu geschaffenen Braunschweiger Stadtteilen. Ab den 1990er Jahren verschob sich der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit allerdings vom Neubau zu Sanierung und Modernisierung. Das änderte sich, als die Nibelungen-Wohnbau vom Rat der Stadt im September 2012 den Auftrag erhielt, die aus den 1970er Jahren stammende Wilhelm-Bracke-Gesamtschule in der Braunschweiger Weststadt komplett neu zu bauen, weil eine dringend gebotene Grundsanierung noch teurer geworden wäre. Der Schulneubau, mit einem Investitionsvolumen von knapp 40 Mio. der größte in der Geschichte Braunschweigs, wurde somit das erste große Infrastrukturprojekt, das die Nibelungen-Wohnbau in eigener Verantwortung für die Stadt baut. Diese Entwicklung wurde 2011 mit einem Schulsanierungsprogramm eingeleitet. Der Rat der Stadt beauftragte den internationalen Konzern Hochtief im Rahmen einer Öffentlich-Privaten

39 Quelle: Uwe Jungherr Eine Schule mit einem Investitionsvolumen von rund 40 Mio. ist das erste Infrastrukturprojekt, das die Nibelungen-Wohnbau-GmbH für die Stadt in eigener Verantwortung baut Partnerschaft (ÖPP) mit einem Modernisierungsprogramm über rund 211 Mio., von denen rund 74 Mio. Gebäudeinvestitionen betrafen. Das ÖPP-Projekt damals eines der größten in Deutschland sah die Errichtung eines Schulerweiterungsbaus sowie die Sanierung von neun Schulen, drei Kitas und zwei Sporthallen sowie deren Betrieb über 25 Jahre vor. Test für die Leistungsfähigkeit des Wohnungsunternehmens Indem die Nibelungen-Wohnbau zugleich mit dem Schulprojekt betraut wurde, beschritt die Stadtverwaltung einen dritten Weg, um die Schulsanierungsziele schneller zu erreichen, denn neben der Öffentlich-Privaten-Partnerschaft mit Hochtief war auch der städtische Fachbereich Hochbau und Gebäudemanagement mit einem aufgestockten Schulsanierungsprogramm ausgelastet. Das Wohnungsunternehmen erhielt so die Möglichkeit, sich auf einem neuen Geschäftsfeld zu etablieren. Dies sollte auch als Referenzauftrag verstanden werden, der die Leistungsfähigkeit der kommunalen Wohnbaugesellschaft testet. Im Vertragswerk ist vorgegeben, dass die Nibelungen-Wohnbau die Wilhelm-Bracke-Schule bis mindestens 2039 bewirtschaftet, wobei Hausmeisterdienste, Reinigung und Betrieb der Schulmensa von der Stadt organisiert werden. Für Bewirtschaftung und Instandhaltung erhält die städtische Tochtergesellschaft von der Stadt eine jährliche Miete. Grundlage des Projekts ist ein Erbbaurechtsvertrag, mit dem die Stadt Braunschweig der Nibelungen-Wohnbau das Grundstück zum Neubau der Schule überlässt. Am Ende der Vertragslaufzeit im Jahr 2039 erhält die Stadt Braunschweig das Grundstück einschließlich der Schule zurück und betreibt diese dann selbst. Zeitgemäße architektonische Standards Dem Baubeginn im April 2013 war ein Architektenwettbewerb vorausgegangen. In den Entwurf des Siegers wurden Wünsche der Schule, der Eltern und des Schulausschusses der Stadt Braunschweig eingearbeitet. Dann begann die Realisierungsphase mit einem eng gesteckten Bauzeitenplan von 20 Monaten. Bereits ein halbes Jahr nach Baubeginn wurde Richtfest gefeiert. Mit dem dreigeschossigen Neubau setzt die Nibelungen-Wohnbau zeitgemäße architektonische, funktionale und ökologische Standards um. Er ist das erste städtische Gebäude, das nach dem Passivhausstandard gebaut wird und eine große Photovoltaikanlage mit einer Fläche von m 2 erhält. Auf einer Bruttogeschoßfläche von fast m 2 entsteht Platz für den Lehrbetrieb mit rund Schülern und rund 120 Lehrkräften. Als Besonderheit wird für jede Jahrgangsstufe ein Marktplatz eingerichtet, wie dies im pädagogischen Konzept der Schule gefordert worden war. Die Mensaküche ist als Frischeküche ausgelegt, die täglich bis zu 800 Essen vorbereiten kann. Die Mensa hat rund 250 Plätze. Neben drei Schulhöfen werden zwei Plätze für Freizeitsport gebaut, einer davon erhält eine Kletterwand. Außerdem ist auf dem fast m 2 großen Grundstück Platz für einen Schulgarten. Niederschlagswasser wird über ein neues Regenrückhaltebecken abgeleitet, ein bestehendes bleibt als Feuchtbiotop erhalten.

40 NEUBAU UND SANIERUNG Quelle: Uwe Jungherr Lichtdurchflutete Räume sind Kennzeichen des Kindergartens Das Projekt ist im Zeit- und Kostenrahmen, der Countdown läuft: Derzeit werden Digitalboards, Labormöbel und eine Kücheneinrichtung installiert. In Kürze wird die Schule aus dem alten Gebäude in das neue umziehen. Seit dem ersten Spatenstich für die Schule sind 2012 weitere Projekte hinzugekommen, die das Wohnungsunternehmen im Auftrag der Stadt erfüllt: der Neubau von Vereinsheimen und Feuerwehrhäusern sowie eine Kindertagesstätte. Für die Vereinsheime beispielsweise entwickelte die Nibelungen-Wohnbau-GmbH gemeinsam mit einem Architektenbüro für die Stadt eine kostenoptimierte Bauweise mit einem praktischen Raster, das eine individuelle Anpassung des Gebäudegrundrisses auch an andere Grundstücke möglich macht. Die Gebäude dieses Typs werden barrierefrei mit einer Tragkonstruktion aus Holz gebaut, hocheffizient gedämmt und mit einem Gas-Brennwertkessel ausgestattet. offenstehen. Der Bau wird in Kürze fertiggestellt sein. Bundesweit gibt es bisher erst wenige rituelle Waschhäuser. Fazit Mit diesen Projekten hat die Nibelungen-Wohnbau Neuland betreten und sich zugleich neue Perspektiven auf bekanntem Terrain eröffnet: Nach dem Umzug der Wilhelm-Bracke-Gesamtschule in den Neubau wird der marode Altbau angerissen. Dann werden fast m 2 frei, auf denen das Unternehmen mit einer beispielgebenden Städtebauplanung ein lebendiges Stadtquartier mit rund 200 Wohneinheiten bauen wird - und so der Nibelungensaga ein weiteres Kapitel hinzufügt. Rituelles Waschhaus Die Expertise der Wohnbaugesellschaft ist aber auch bei ungewöhnlichen Projekten gefragt. So baut sie ebenfalls im Auftrag der Stadt ein einzigartiges rituelles Waschhaus auf dem Braunschweiger Stadtfriedhof. Es soll insbesondere Muslimen eine würdevolle Totenfeier gemäß ihren Glaubensregeln ermöglichen, aber auch anderen Religionen Rohbau des Kindergartens im Braunschweiger Ortsteil Querum Quelle: Uwe Jungherr

41 Haufe.de/immobilien Das Haufe Themenportal für Immobilienfachleute bietet Ihnen schnell und bequem den Zugang zu allen top-aktuellen Fachnachrichten und -informationen. Sie behalten spielend den Überblick über relevante News und weiterführende Inhalte. Jetzt informieren:

42 NEUBAU UND SANIERUNG Quelle: Dieter Kluge Schwellenfreier, gemeinsamer Zugang zu den Gebäuden Quelle: Martin Kunze Quelle: Martin Kunze Quelle: Martin Kunze Quelle: Martin Kunze Das helle Treppenhaus ist großzügig verglast Mehrere Generationen wohnen zusammen: Die Kinder freuten sich insbesondere über die Einrichtung eines Spielplatzes Neuer Wäscheplatz: Durch unterschiedliche Höhen des abgerundeten Ständers können ihn auch Kinder oder Rollstuhlfahrer nutzen

43 Serie Deutscher Bauherrenpreis Neubau 2014 Mehrgenerationenwohnen in Halle Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Eigene Scholle eg hat ihrem Bestand in Halle 44 Neubauwohnungen beigefügt. In grüner Umgebung und unmittelbarer Parknähe unweit der Innenstadt führen die Mehrgenerationenhäuser Jung und Alt zusammen und ermöglichen ein unabhängiges Leben bis ins hohe Alter. Susanne Ehrlinger freie Journalistin Berlin Halle an der Saale bietet Überraschendes. Wenn montags am Rathaus ein Podest mit den Stadtfarben aufgebaut wird, sind die Bürger eingeladen, wie im Londener Hyde Park in der Speakers Corner ihr Anliegen zur Sprache zu bringen. Halle wird auch Händel-Stadt genannt eine Reminiszenz an Georg-Friedrich Händel, den berühmten Hallenser, der später die britische Hauptstadt als Domizil wählte. Wenige wissen dagegen, dass Halle es dem Einsatz mutiger Bürger und einer Weiße-Fahne-Aktion zu verdanken hat, dass die Stadt in den letzten Kriegstagen nicht zerstört worden ist. Halle besitzt daher bedeutende Baudenkmale und Einrichtungen wie den Dom oder etwa die Stiftung Moritzburg sowie eine sehr gut erhaltene Altstadt. Mit über ha Wasserund Grünfläche verfügt Halle über eine äußerst lebenswerte Stadtstruktur. Zu konzentriert war nach der Wende der Blick auf Halle-Neustadt, auf die inzwischen wieder eingemeindete Großsiedlung, die wohl am meisten unter dem Wegzug von über Einwohnern aus Halle gelitten hat. Doch der Schrumpfungsprozess scheint gestoppt. Zusammen mit der nahe gelegenen Stadt Leipzig bildet Halle das urbane Zentrum der Wirtschaftsregion Mitteldeutschland und ist wichtiger Wirtschafts-, Technologie- und Wissenschaftsstandort in Sachsen-Anhalt. Behutsame Nachverdichtung In diesem Umfeld arbeitet die 1921 Jahren gegründete Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Eigene Scholle eg (GWG Eigene Scholle ). Das Unternehmen hat die Bezeichnung Gemeinnützigkeit bewusst bis heute behalten und bringt dadurch zum Ausdruck, dass die Ideale des Miteinander und Füreinander noch wie in den Anfängen gelten. Selbstbestimmung und soziale Einbindung werden als Bestandteile eines modernen genossenschaftlichen Konzepts gelebt. Das Thema Mehrgenerationenwohnen, mit dem sich die GWG Eigene Scholle vom Profil anderer Wohnungsvermieter abhebt, verfolgt sie bereits seit Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums auf einem bisher untergenutzten Gartenareal war OBJEKTDATEN Ausgangspunkt des nun ausgezeichneten Konzeptes. Die Genossenschaft will unabhängiges Wohnen bis ins hohe Alter fördern, indem sie ein soziales Netzwerk zwischen jungen Familien und Senioren herstellt, dass durch räumliche Nähe und die Barrierefreiheit der Bauten und Freiflächen unterstützt wird. Im Süden der Stadt hat die GWG Eigene Scholle nun durch den Umbau bestehender Mehrfamilienhäuser und die Ergänzung um vier neue Wohngebäude mit 44 Wohneinheiten eine lebendige Anlage inmitten eines nach 1920 entstande- Bauherr und Eigentümer: Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Eigene Scholle eg, Halle Entwurf, Planung und Freiraumplanung: Kleyer-Koblitz-Letzel-Freivogel Gesellschaft von Architekten mbh, Berlin Statik: Planungsgemeinschaft Kokott & Partner GbR, Halle Haustechnik: Ingenieurbüro Killer, Naumburg Brandschutz: Brandschutzbüro Dr.-Ing. Rönn, Leipzig Bauüberwachung: ISM Bartsch GbR, Merseburg Anzahl der Wohnungen: 44 Wohnfläche insgesamt: m 2 Wohn- und sonstige HNF: m 2 Geschossflächenzahl: 0,7 Gesamtkosten brutto (KG ): 5,4 Mio. Baukosten brutto (KG KG 400): 1.755,6 /m 2 Primärenergiebedarf: 8,8 kwh/m 2 /a Spez. Transmissionswärmeverlust: 0,32 W/(m 2 /K) Endenergiebedarf: 46,7 kwh/m 2 /a Baujahr:

44 NEUBAU UND SANIERUNG nen Siedlungsgebietes geschaffen. Entlang des Rockendorfer Wegs wurden in diesem Zuge die vorhandenen Bestandshäuser behutsam umgebaut, Grundrisse verbessert und die Wohnungen mit raumhohen Fenstern zur Gartenseite ausgestattet. Die Erdgeschosswohnungen erhielten bei der Neufassung des Gartengeländes eine breite Terrassenzone und Rampen, so dass auch Teile des Bestands barrierefrei erreicht werden können. Durchdachte Anordnung Für Entwurf und Planung beauftragte die Wohnungsbaugenossenschaft das Architekturbüro Kleyer-Koblitz-Letzel-Freivogel, das zuvor in Halle das Multimediazentrum gebaut hatte. Die Berliner Architekten setzten die Vorgaben der GWG für das Mehrgenerationenwohnen geschickt um. Die vier neuen Mehrfamilienhäuser bestehen aus zwei Flankenhäusern, die gemeinsam mit dem Bestand den Rahmen für das Grundstück bilden. Die leicht versetzte Anordnung dieser Bauten, ihre jeweils seitliche Erschließung sowie die versetzt angeordneten Balkone und Terrassen ermöglichen den Bewohnern eine gute Sicht in den Garten und bis in die Tiefe des Grünzugs am Pestalozzipark, der an das Grundstück grenzt. Der multifunktionale Tisch dient als Werktisch, Spielhaus, oder wird für Gartenfeste genutzt Zwei Gartenhäuser liegen im mittleren Teil des nehmen Bezug auf den Bestand, der ebenfalls mit Grundstücks und bestehen aus jeweils zwei Gebäudeflügeln, die durch ein gemeinsames, großzügig net ist. Auf den neuen Flachdachbereichen konn- unterschiedlichen Abständen zur Straße angeord- verglastes Treppenhaus verbunden werden. Die ten Solarthermie-Anlagen aufgestellt werden, beiden Gartenhäuser gliedern den Binnenraum in die zur Warmwassergewinnung der Heizwärmeversorgung der Neubauten und der bestehenden verschiedene Gartenhöfe. Die Planer schufen mit den drei entstandenen Gartenebenen auch eine Gebäude dienen und damit zur Nachhaltigkeit der Orientierung zum Park. Ein kleiner Weg entlang Bauten beitragen. der westlichen Grundstücksgrenze verbindet die terrassierten Gartenebenen, die das leicht abfallende Gelände auffangen. Unterschiedliche Ge- Errichtet als KfW-Energieeffizienzhäuser 55 mit Bauen für mehrere Generationen bäudeabstände und der Wechsel in den Fassaden Fernwärmeanschluss und Solarthermie-Anlagen Quelle: Martin Kunze Quelle: GWG Eigene Scholle Interview mit Volker Enders, Vorstandsvorsitzender und Geschäftsführer GWG Eigene Scholle Barrierefreiheit ist ein Schlüsselwort Glückwunsch zum Bauherrenpreis Neubau! Wo stehen Ihre Mehrgenerationenhäuser? Das Grundstück liegt im Süden von Halle, im Stadtteil Gesundbrunnen und gehört noch zur Innenstadt. Wir bauten auf Gartenland von Bestandsgebäuden, die wir bereits modernisiert hatten. Nutzen aus allen Bauaktivitäten von Eigene Scholle eg ziehen heute Mitglieder, die durch den Erwerb von Anteilen Eigentum in der Genossenschaft und damit einen Anspruch auf Nutzung erworben haben. Ihren gesamten Bestand hatten Sie vor dem Neubau bereits auf einen aktuellen Stand bringen können? Ja, er umfasst 770 Wohneinheiten, bis auf die prämierten Neubauten allesamt Vorkriegsbauten, die wir in den letzten Jahren bereits modernisieren konnten. Zwischen 1992 bis 2000 haben wir in Halle zentrumsnahe Reihenhäuser privatisiert. Der Verkauf erfolgte an Mieter, die dort schon wohnten. Fast alle Käufer sind Mitglieder geblieben; wenn nun ein Generationenwechsel erfolgt, ziehen oft die erwachsenen Kinder mit ihren Familien nach und die Senioren wechseln in eine unserer barrierefreien Geschosswohnungen. Die Mehrfamilienhäuser blieben im Bestand. Die Mieten sind für unsere Mitglieder erschwinglich, da wir als Genossenschaft keine Gewinnmarge erzielen müssen. Wodurch zeichnen sich Ihre Neubauten aus? Für die Mehrgenerationenhäuser haben wir die Architekten direkt beauftragt. Sie haben das Multimediazentrum in Halle realisiert und unsere Wünsche hier mit interessanten architektonischen Details umgesetzt. Die KfW-Energieeffizienzhäuser 55 werden von Solarthermie für Warmwasser und Heizung unterstützt, sie sind auch an das Fernwärmenetz angeschlossen. Regenwasser wird für die Bewässerung der Grünflächen aufgefangen. Die barrierefreien Häuser öffnen sich mit großzügigen Grundrissen zum Garten hin, haben bodentiefe Fenster und versetzt angeordnete Balkone. Für die Ruhezone in den Gartenhöfen sorgt eine Tiefgarage. Die Situation in Ihrer Stadt ist speziell. Was folgt für Sie daraus? Halle hat heute rund Einwohner, vor der Wende lebten hier Augenblicklich scheint die Schrumpfung gestoppt, es wurde sogar

45 erfüllen die vier Neubauten hohe energetische Ansprüche, ihre Heizwärmeversorgung erfolgt CO 2 -frei. Dies gelang, obwohl die Einhaltung des vorgegebenen Kostenrahmens an oberster Stelle stand. Die Bauten wurden in Mauerwerksbauweise mit Stahlbetondecken ausgeführt. Ihr Erschließungskern mit Aufzug besteht ebenfalls aus Stahlbeton und durchläuft vom Keller und der Tiefgarage ausgehend alle Etagen. Durch zusätzliche Dämmung der Außenwand mit außenliegender Wärmedämmung und Putzfassade konnte der hohe Energiestandard erreicht werden. Die Wohnbereiche aller Wohnungen wurden so organisiert, dass durch eine Wandscheibe und raumhohe Glasschiebetüren ein fließender Übergang zum Küchenbereich besteht. Von den 44 Wohneinheiten in den Neubauten verfügen 18 Wohnungen über drei Zimmer. 26 davon sind 2-Zimmer-Wohnungen. Insgesamt liegen die Wohnungsgrößen zwischen 46 und 94 m 2. So ist ein Spektrum von Wohnungen für ältere Bewohner und Familien geschaffen worden, das eine langfristige Bindung aller Mieter an das vertraute Gebiet ermöglicht. Die kleinen, altersgerechten und barrierefreien Wohnungen haben eine durchdachte Ausstattung der Bäder und Sanitäranlagen. Lageplan Unterstützt wird das Wohnen bis ins hohe Alter durch einen mobilen Pflegedienst. Mit ihren Bauten schafft die Genossenschaft die Voraussetzungen dafür, dass Jung und Alt füreinander da sein können. Das familien- und seniorengerechte Umfeld fördert durch Freisitze und Spielräume die Begegnung der Mitglieder untereinander. Mit ihrem Bauvorhaben Mehrgenerationenwohnen zeigte die GWG Eigene Scholle eg, dass auch kleinere Wohnungsbaugenossenschaften in der Lage sind, komplexe Wohnungsbauvorhaben in hoher Qualität zu errichten. Quelle: KKLF ein leichter Zugang vermerkt. Eigene Scholle eg ist eines von 10 Wohnungsunternehmen, jedes mit einem anderen Profil. Wir haben schon früh überlegt, wie wir auf die demografische Entwicklung reagieren. Obgleich bei uns inzwischen ja viele Kinder wohnen das Durchschnittsalter der Mitglieder liegt bei 58 Jahren. Erfordert das den Bau eines Altenheims? Unsere kleine Wohngenossenschaft setzt vielmehr auf das Zusammenleben von Alt und Jung und so haben wir uns bereits 2005 für das Mehrgenerationenwohnen entschieden. Andere Unternehmen in Halle haben das nicht in dieser Form realisiert. Mit einer Quote von 0,9 % verzeichnen wir keinen nennenswerten Leerstand. Die neuen Mehrgenerationenhäuser stehen für ein modernes genossenschaftliches Konzept? Wir bringen hier Jung und Alt in einem Areal zusammen. Wir unterstützen baulich, dass Mitglieder so lang wie möglich in ihren Wohnungen oder dem Quartier bleiben können. Barrierefreiheit ist ein Schlüsselwort. Auch die Außenanlagen sind entsprechend durchdacht und neu gestaltet. Die Einweihung wurde mit Sektempfang und Stadtrundfahrt in einer historischen Straßenbahn gefeiert. In einer obersten Etage gab es ein Geigenkonzert. Dies zeigt, wie man es machen kann. Wir stellen das Umfeld zur Verfügung, wollen aber unsere Mitglieder nicht bespielen, sondern sie anregen, ihr Leben so zu gestalten, dass sie Gemeinschaft erfahren. Das Projekt ist aufgegangen. Hausgemeinschaften sind entstanden. Junge Familien werden von Älteren unterstützt, etwa wenn beide arbeiten. Auch Ältere sind füreinander da. Beispielsweise wollten zwei Damen Tür an Tür wohnen, das konnten wir ermöglichen. Wenn Angehörige medizinische Pflege nicht mehr leisten können, helfen Pflegedienste, die mit uns kooperieren. Was bringt die Zukunft? Die Neubauten waren sofort vermietet. Als kleine Wohnungsbaugenossenschaft können wir nur so bauen, dass wir gleich voll vermieten. Das Thema Mehrgenerationenwohnen bleibt unsere Intention. Und ein Grundstück für ein weiteres Neubauprojekt in Größenordnung um 10 Mio. haben wir schon. Hierfür wurde bereits ein Architektenwettbewerb entschieden, jetzt sind wir in der Entwurfsplanung. Kontinuierlich wird so der Bestand den Erfordernissen angepasst. Vielen Dank für das Gespräch! Das Interview führte Susanne Ehrlinger. PORTRÄT 1921 als Siedlungsgenossenschaft Eigene Scholle e.g.m.b.h. gegründet, gehört die Wohnungsbaugenossenschaft zu den Pionieren der Genossenschaftsbewegung in Halle. Die vier Wohngebiete mit vorwiegend in den Vorkriegsjahren erbauten Häusern liegen zentrumsnah im Süden der Stadt, im Gebiet Gesundbrunnen. Heute erfreut sich der modernisierte Wohnungsbestand aufgrund seiner Lage im Grünen, der guten Infrastruktur und dem unkomplizierten Miteinander der Mieter großer Beliebtheit. Durch Neubauprojekte in der Nähe zum Bestand forciert die Wohnungsgenossenschaft ihr Anliegen, attraktiven Wohnraum für Jung und Alt im Sinne des Mehrgenerationenwohnens zu bezahlbaren Mieten zur Verfügung stellen zu können

46 ENERGIE UND TECHNIK KOLUMNE TECHNIK Wie viel Wärme braucht der Mensch 2. Teil Nehmen wir mal an, wir sind warm genug angezogen. Trotzdem kommen wir ab Oktober nicht ohne Beheizung der Wohn- und Arbeitsräume aus, obwohl wir selbst Wärme erzeugen. Wenn wir den Ernährungsratgebern glauben, sollten wir pro Tag etwa kcal essen, um Muskelkraft und vor allem Wärme zu erzeugen, die Energie für das Denken nicht zu vergessen. Die kcal kosten in Form von 3 kg Kartoffeln etwa 3 und in Form von 5 l Pils im Biergarten etwa 30. Umgerechnet in eine andere Einheit entspricht diese Nahrungsaufnahme einer Energiemenge von 2,4 kwh pro Tag. Als Gas vom Gasversorger wären das keine 15 Cent. Ist es nicht verblüffend, wie effektiv der menschliche Körper arbeitet? Im Jahr nehmen wir gerade einmal 875 kwh als Nahrung auf. Und wie viel heizen wir? Bewohnen wir 40 m 2 pro Person und liegt der spezifische Energieverbrauch des Gebäudes bei 150 kwh/m 2 a, so benötigen wir für die Temperierung unserer Umgebung in der Heizperiode fast siebenmal so viel Energie, nämlich kwh pro Person. Wir benötigen viel mehr Energie zum Heizen der Umgebung als zum Heizen von innen. Erneuerbare Energien Solarpark in Schutterwald eröffnet Der Energiedienstleister Wircon hat in Schutterwald einen Solarpark eröffnet; zu den Investoren gehören der Siedlungswerk Baden e.v., ein Verband von 24 selbständigen Familienheim Wohnungsgenossenschaften, die Familienheim Bruchsal eg sowie der Breisgauer Katholische Religionsfonds. Auf einer vier ha großen Fläche wurden Solarmodule installiert. Die CO 2 -Einsparung liegt bei rund t/p.a. Rund die Hälfte des Solarpark-Geländes gehört der Pfarrpfründestiftung der Erzdiözese Freiburg, den Rest steuerten die Gemeinde Schutterwald sowie private Grundbesitzer bei. Der Solarpark wurde im Sommer errichtet und im Oktober 2014 offiziell eingeweiht. Er produziert etwa 2 Mio. kwh umweltschonend erzeugten Strom jährlich. Der Strom aus der Schutterwalder Solaranlage wird derzeit nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) in das Stromnetz eingespeist. Ab 2015 soll der Solarpark in die Direktvermarktung überführt werden. Das Siedlungswerk Baden investiere in den Solarpark, weil das Projekt sowohl in ökologischer als auch in ökonomischer Hinsicht überzeuge, sagte Peter Stammer, Vorstandsvorsitzender. Wenn wir unsere Räume nun stark heizen, haben wir geringere Wärmeverluste und brauchen entsprechend weniger Nahrungs- oder Energiezufuhr für die Wärmeproduktion. Umgekehrt benötigen wir entsprechend mehr Energie in einer kälteren Umgebung. Unterstützt etwa Energiesparen das Abnehmen, was eine sog. Win-win-Situation wäre? Oder im Umkehrschluss (ziemlich gewagt): Macht Energieverschwendung dick? Ingrid Vogler Referentin Energie, Technik, Normung GdW, Berlin Vertreter von Energie- und Wohnungsunternehmen, Kommunen, Bistum und Siedlungswerk bei der Einweihung Quelle: Siedlungswerk Baden Dezentrale Energieerzeugung BHKW-Projekt in Berlin-Wedding Die GESOBAU AG lässt durch die Berliner Energieagentur GmbH (BEA) eine Erdgas-Brennwertkesselanlage mit anliegendem Blockheizkraftwerk (BHKW) in Berlin-Wedding errichten. Knapp 250 Mieter in vier Wohnanlagen können ihren Strom und ihre Wärme bald umweltfreundlich aus dem BHKW beziehen, das spätestens Ende 2015 in Betrieb gehen soll. Durch geringere Energielieferungskosten sollen die Mieter finanziell von der neuen Wärmeversorgung profitieren. Zudem soll mit der dezentralen Energieerzeugung ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden: Die CO 2 -Einsparung beträgt jährlich ca. 295 t. Den Zuschlag für die Errichtung und den Betrieb des BHKW hat die BEA im Rahmen eines europaweiten Ausschreibungsverfahrens erhalten. Im Konzept ist auch die Belieferung von Mietern mit kostengünstigem BEA-Kiezstrom enthalten. Der Bau der umweltfreundlichen Kraft-Wärme- Kopplungsanlage bilde einen weiteren Baustein zur Erfüllung der Klimaschutzvereinbarung mit dem Land Berlin, sagte Jörg Franzen, Vorstandsvorsitzender der GESOBAU AG. Das neue BHKW wandelt den eingesetzten Brennstoff hocheffizient in Wärme und Strom um. Das ist nicht nur umweltfreundlich, sondern gibt 250 Haushalten größere Kostensicherheit, so Franzen

47 EBZ und VdW Rheinland Westfalen Das Energieforum West Die Energiekonferenz bietet ein breites Spektrum praxisorientierter Informationen Es ist eine zentrale Veranstaltung rund um Energie- und Klimaschutz für die Wohnungswirtschaft: Beim Energieforum West am 26. und 27. Januar 2015 kommen Akteure der Branche mit Entscheidern aus Industrie, Handwerk, Forschung und Politik zusammen. In der Philharmonie in Essen werden gemeinsam Ideen ausgetauscht und branchenübergreifende Entwicklungen angestoßen. Initiiert wurde die Veranstaltung vom EBZ in Zusammenarbeit mit dem VdW Rheinland Westfalen. Mit diesem Forum heben wir unsere traditionelle Energiekonferenz auf eine höhere Ebene. Quelle: EBZ In Vorträgen, Workshops und Podiumsdiskussionen geht es neben den aktuellen politischen Vorhaben im Bereich Energieeffizienz und Klimaschutz besonders um branchenübergreifende Praxiserfahrungen. Ziel des Dialogs ist es, Produkt- und Prozessinnovationen sowie Geschäftsmodelle und innovative Energiedienstleistungsansätze voranzutreiben, erklärt Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ. Eingeladen sind Vertreter der Landes- und Kommunalpolitik, der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, der Energiewirtschaft, des Handwerks, der politischen Verbände sowie Planer, Architekten und Wissenschaftler. Michael Groschek, Minister für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein- Westfalen, hat seine Teilnahme bereits zugesagt. Zu den zahlreichen Veranstaltern gehören u. a. der westdeutsche Handwerkskammertag, der Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, InWIS GmbH, das internationale Geothermiezentrum Bochum, GDI Verband der Dämmstoffindustrie, Deutscher Mieterbund NRW, BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v., Baugewerblichen Verbände NRW zahlreiche andere sind bereits im Abspracheprozess. Weitere Informationen und Anmeldung: Veraltete Heizungsanlagen benötigen viel Energie, verursachen unnötige Kosten und Ärger. Die Anlagen zu überholen oder auszutauschen ist teuer und aufwändig. Setzen Sie deshalb auf den Techem Wärmeservice: Wir optimieren oder erneuern die Heizungsanlagen Ihrer Immobilien und übernehmen deren Finanzierung und Betrieb. Das Gute daran: Der Energieverbrauch sinkt, Sie haben nur geringe Investitionen und Ihre Mieter bezahlen für Heizung und Warmwasser nicht mehr als bisher. Telefon: 0800/ (kostenfrei)

48 ENERGIE UND TECHNIK Betriebskosten aktuell Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Ausgabe 4 Dezember 2014 Betriebskosten aktuell online Sämtliche seit 2004 erschienenen Ausgaben Betriebskosten aktuell stehen unter als Download zur Verfügung. Gut besuchtes Panel auf der VNW-Arbeitstagung Betriebskosten-Benchmarking als zentrales Steuerungsinstrument Auf der diesjährigen Arbeitstagung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) in Lübeck konnte Reinhard Zehl, Geschäftsführer der WohnCom GmbH Berlin, vor 110 Teilnehmern noch einmal für die Vorzüge des Betriebskosten-Benchmarking als Instrument zur Steuerung der Betriebskostenentwicklung werben. Seine wesentlichen Botschaften sind im Folgenden aufgeführt. Betriebskosten werden zum Problem Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft erfahren nicht die ihnen gebührende Beachtung. Deswegen werden sie überall da, wo sie stärker steigen als die Kaltmieten, von allein auf sich aufmerksam machen. Denn bei stagnierenden Einkommen und davon ausgehendem Druck auf die Gesamtmieten wird ein immer kleiner werdender Anteil der Kaltmiete zum echten Problem. In den letzten zwanzig Jahren ist der Anteil der Betriebskosten von etwa 20 % auf 30 % der Gesamtmiete gestiegen. ABWEICHUNGSANALYSE AUS DEM BETRIEBSKOSTEN-BENCHMARKING 114 Beko Inflation Kaltmiete Brutto- Einkommen Quelle: WohnCom Benchmarking Benchmarking ist der Vergleich von Kosten, Prozessen oder Verfahren mit dem Ziel, die Leistungslücke zum Klassenbesten zu schließen. In der Wohnungswirtschaft gibt es seit einigen Jahren das Betriebskosten- Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Dabei entstanden über die Jahre hinweg wertvolle Informationen über den Kostenverlauf, die Einflussgrößen für die Kostenhöhe, und somit eine Datenbasis die als belastbar bezeichnen werden darf. Optimierung In den vergangenen zehn Jahren haben die Wohnungsunternehmen begonnen, gegenzusteuern. Müllgebühren, Aufzugswartungsverträge und vieles mehr wurden unter die Lupe genommen. In einigen Städten konnten so in den vergangenen Jahren viele Millionen Euro eingespart werden. Mit dem bundesweiten Betriebskosten-Benchmarking wurde nachgewiesen, dass durch intensive und flächendeckende Anstrengungen lokal eine Dämpfung des Kostenanstiegs gegenüber anderen Regionen erreicht wurde. Internes Betriebskosten-Benchmarking Zunächst führen die Anwender des Benchmarking-Verfahrens interne Vergleiche durch und betrachten die unterschiedlichen Gegebenheiten ihrer Objekte. Schon hierbei ist es möglich, Kosten-Ausreißer zu finden und ggf. an den Ursachen zu arbeiten. Ein Nebeneffekt ist, dass eine ganz neue Sichtweise auf die Betriebskosten entsteht und für bestimmte Objekt-Typen oder Ausstattungsmerkmale erstmals so etwas wie Kennwerte entstehen, die als Orientierungsmerkmal (interne Benchmark) dienen können. Externes Betriebskosten-Benchmarking Im externen Vergleich können die Unternehmen sich anonym mit anderen Marktteilnehmern vergleichen und ermitteln, ob ihre eigene Entwicklung in etwa gleich läuft oder ob und wenn ja, welche Unterschiede es gibt. Das externe Benchmarking dient allen Teilnehmern dazu, regionale Kennwerte zu erarbeiten. An diesen kann abgelesen werden, welche Kostenhöhen unter welchen Bedingungen regional üblich sind bzw. in welchen Spannbreiten sich Kosten bewegen können. Die so gewonnenen Informationen können gut für weiträumige Kostensenkungsprojekte verwendet werden, wie Beispiele aus den Bereichen Müll und Aufzug zeigen. Geislinger Konvention Eine differenzierte Auswertung und Darstellung der Kosten ist nur mit viel Fleiß und vielen Beteiligten zu erreichen. Inzwischen werden bundesweit Daten von ca. 4 Mio. Wohnungen jährlich auf Basis der Geislinger Konvention ausgewertet. Das findet nach festen Regeln statt, die im Arbeitskreis Geislinger Konvention unter Federführung von Prof. Dr. Hansjoerg Bach, FRICS, verabschiedet wurden und stetig weiterentwickelt werden. Vorsprung durch Technik? Betriebskostensenkungen entstehen nicht durch smart metering oder durch monatliche Ablesung, eher ist das Gegenteil der Fall. Kostensenkung bzw. eine Dämpfung des Anstiegs erreicht man nur mit systematischer Vorgehensweise,Transparenz, Analyse, Maßnahmenplanung und -umsetzung. Eine gute Verbrauchsanalyse für Gebäude oder Nutzer braucht keine elektronischen Heizkostenverteiler oder Funkgeräte

49 Die praktische Seite Eine Teilnahme am internen oder externen Betriebskosten-Benchmarking ist nicht schwer. Auch gibt es durch Verbandskooperationen sehr preiswerte Nutzungs-Optionen und zusätzlich verschiedene Angebote der Dienstleister. Hilfe gibt es bei der Datenaufbereitung und Plausibilisierung der Kostenwerte, eine Schulung zur Nutzung des Benchmarking- Programms wird angeboten. Im Gegenzug für ihre Teilnahme erhalten die Wohnungsunternehmen ein Reporting-System, welches Antworten zu fast jeder Betriebskostenfrage ermöglicht und aussagefähige Grafiken z.b. für die Mieterkommunikation oder Berichterstattung für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat erzeugt. Sucht ein Mitarbeiter die Betriebskosten eines bestimmten Objektes, so können diese in wenigen Sekunden angezeigt werden. Die Objekte mit den besten oder mit den höchsten Kosten zu finden, ist ein Kinderspiel. Den Energieverbrauch aller Objekte auswerten oder ein Export der Daten nach EXCEL oder PDF: alles selbstverständlich. Das Betriebskosten-Benchmarking-Verfahren kann zentrales Steuerungsinstrument für das Betriebskosten-Management sein. Es zeigt alle Zahlen, alle Objekte, die Kostenentwicklung, Energieverbräuche, durchgeführte Maßnahmen und vieles mehr. Die Betriebskosten-Bremse Im Zuge der öffentlichen Diskussion entsteht immer wieder die Frage, was kostet das Wohnen wirklich? Vor Gericht werden sog. wissenschaftliche Mietspiegel angezweifelt oder um die Kosten der Unterkunft gestritten. Um die Betriebskosten als wachsenden Teil der Wohnkosten in den Griff zu bekommen, ihren ungebremsten Anstieg wenigstens abzumildern, braucht es ein Transparenz- und Steuerungsinstrument, welches aus der Branche heraus entwickelt und gefördert wird. Das Betriebskosten-Benchmarking nach Geislinger Konvention kann das leisten. Zu den Mietkosten für Rauchwarnmelder AG Hamburg-Altona ist für die Umlage Nachdem das Landgericht Magdeburg mit Urteil vom 27. September S 171/11 (051) entschieden hatte, dass auch die Mietkosten von Rauchwarnmeldern sonstige Betriebskosten i.s.v. 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) darstellen und bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung umlagefähig sind (s. Betriebskosten aktuell 4/2011, S. 3), hatte das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in seinem Urteil vom 3. Dezember C 283/13 mit kaum nachvollziehbarer Begründung das Gegenteil festgesellt (s. Betriebskosten aktuell 2/2014, S. 1). Nunmehr liegt ein weiteres Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona zu dieser Frage vor (Urteil vom 15. Mai a C 337/12). Wie das Landgericht Magdeburg kommt auch das Amtsgericht Hamburg-Altona zu dem Ergebnis, dass die Mietkosten des Rauchwarnmelders als sonstige Betriebskosten i.s.v. 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sind. In der Erwähnung von Anmietkosten für Wasserzähler, Geräte zur Wärmeerfassung und Warmwasserzähler sieht es keine abschließende Regelung, die die Umlage anderer Mietkosten ausschließt. Vielmehr sei daraus zu schließen, dass Anmietkosten grundsätzlich umlagefähig sein können, jedenfalls dann, wenn eine gesetzliche Verpflichtung besteht, Mietwohnungen entsprechend auszustatten. Damit steht es jetzt 2:1 für die Umlagefähigkeit der Mietkosten für Rauchwarnmelder. PETER KAY AUFGESPIESST Späte Einsicht Smart Meter doch zu teuer! Mit ihrem 3. Binnenmarktpaket aus dem Jahre 2009 hat die EU-Kommission ( die schon wieder! ) die Einführung intelligenter Messeinrichtungen in den europäischen Mitgliedsstaaten gefordert. Bis 2020 sollten danach mindestens 80 % aller Verbraucher in Europa mit sogenannten Smart Metern ausgestattet sein. Wäre da nicht die Einschränkung, dass die Mitgliedsstaaten mittels Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen Form und Sinnhaftigkeit der Ausstattung mit diesen Geräten prüfen könnten, möchte man meinen, dass hier nach dem Motto verfahren wird Koste es, was es wolle! Pflichtschuldigst hat die Bundesregierung dann auch mit der Novellierung des Energiewirtschaftsgesetzes im Jahr 2011 den Startschuss für die Einführung der Smart Meter gegeben. Ein vom Bundeswirtschaftsministerium in Auftrag gegebenes Gutachten von Ernst & Young kommt jedoch schon im vergangenen Jahr zu dem Ergebnis, dass die Kosten für Einbau und Betrieb der intelligenten Zähler die Einsparungen übersteigen. Noch bedenklicher: Gerade bei Bürgern mit geringem Jahresverbrauch liegen die Kosten intelligenter Messsysteme deutlich über den durchschnittlich zu erzielenden jährlichen Einsparmöglichkeiten. Logische Schlussfolgerung: Ein verpflichtender Einbau ist unverhältnismäßig und wirtschaftlich unzumutbar. Dieser Auffassung hat sich nunmehr - endlich auch die Bundesregierung angeschlossen. So sagte der Staatssekretär im Bundeswirtschaftsministerium, Rainer Baake, auf einem Energiekongress Anfang Oktober in Berlin, dass der Einbau sogenannter intelligenter Stromzähler in Wohnungen von der Bundesregierung nicht mehr forciert wird. Für Haushalte sei dies zu teuer, lohne sich nicht und würde die Energiewende noch weiter verteuern. Der Bund sagt damit den Smart Metern ade und das ist auch gut so! (siehe hierzu auch Aufgespießt: Smart Meter in Betriebskosten aktuell 2/2010)

50 ENERGIE UND TECHNIK Betriebskosten aktuell Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Ausgabe 4 Dezember 2014 Interview mit Dr. Sven Heincke Ab 1. Januar 2015 höhere Wertstofferfassungsquote Quelle: Innotec Das novellierte Kreislaufwirtschaftsgesetz schreibt ab dem 1. Januar 2015 eine von 63 auf 65 % erhöhte Wertstofferfassungsquote vor. Zu den Konsequenzen für die Wohnungswirtschaft drei Fragen an Dr. Sven Heincke, Geschäftsführer der Innotec Abfallmanagement GmbH. Herr Dr. Heincke, was bedeutet das für die Wohnungswirtschaft? Ganz praktisch bedeutet es, dass bis spätestens Anfang 2015 jeder Haushalt zusätzlich mit Bio- und Wertstofftonne ausgestattet sein sollte. Da jedoch viele Müllplätze bereits an der Kapazitätsgrenze sind, bedeutet das mitunter Investitionskosten für die Wohnungswirtschaft. Die muss gegebenenfalls die Schaufel in die Hand nehmen, teilweise muss umfassend überplant werden. Gerade in innerstädtischen Lagen ist allerdings weder das Eine noch das Andere möglich. Vielerorts reicht die Optimierung der Behälterauslastung, da liegt teilweise großes Potential. Das funktioniert aber nur mit gut informierten Bewohnern nachhaltig und verlangt nach professioneller Bewirtschaftung. Insgesamt hat die Wohnungswirtschaft diese Herausforderungen aber angenommen, wenngleich es derzeit in einigen Ländern noch an der Biotonnenversorgung hapert. Das neue Kreislaufwirtschaftsgesetz macht auch das Leben für viele Bewohner komplizierter, fungiert im Umkehrschluss jedoch als Motor für Dienstleistungen im Bereich Abfall. Abfallmanagement ist, sofern professionell umgesetzt, Teil der Lösung und nicht Nutznießer der zunehmenden Komplexität. Schon die ganz klassischen Elemente - Beratung, Nachsortierung und Reinigung können dabei helfen, den vermeintlichen Mehraufwand für jeden Einzelnen in einen Vorteil zu verwandeln. Der Punkt ist ja der: Letztlich haben jetzt alle Haushalte die Chance, mehr Wertstoffe in den passenden und im Wesentlichen kostenfreien Behälter zu werfen, statt in die kostenpflichtige Restmülltonne. Das ist in Zeiten von Betriebskosten als Zweite Miete überaus bemerkenswert, benötigt aber oftmals, wie erwähnt, professionelle Hilfestellung. Der Erhalt von Rohstoffen ist im Übrigen kein kurzlebiger Zeitgeist sondern eine Zukunftsaufgabe, deren Lösung direkt über Lebensstandard und Wohlstand entscheidet. Recycling ist keine Frage nach dem Ob, sondern nach dem Wie. Abfallmanagement kostet Geld, ein weiterer Posten in den allerorts ohnehin stark steigenden Betriebskosten. Die Innotec arbeitet zumeist einsparfinanziert. Restmüll ist im Allgemeinen die einzig maßgebliche Abfallfraktion, deren Bereithaltung und Abfuhr dem Endverbraucher Geld kostet. Funktioniert unsere Dienstleistung, benötigen wir weniger Restmüllbehälter und reduzieren dabei diese Kosten. Aus einem Teil dieses Deltas finanzieren wir unsere dreizügige Dienstleistung und diverse weitere Module, wie etwa die Abfallschleuse. Sparen wir keine Restmüllkosten, verdienen wir kein Geld. Verteiler messen nicht Heizkostenverteiler müssen nicht geeicht werden Heizkostenverteiler sind keine Messgeräte und unterliegen damit nicht der Eichpflicht. Für die meisten nichts Neues, trotzdem müssen sich Gerichte auch mit dieser Frage beschäftigen: Müssen Heizkostenverteiler geeicht werden? Ein Mieter wollte die Heizkostennachforderung seines Vermieters u.a. deswegen nicht begleichen, weil die Heizkostenverteiler nicht geeicht seien. Das Amtsgericht Pankow-Weißensee beschied dem beklagten Mieter genauso kurz wie schlüssig, dass es sich bei den Heizkostenverteilern um Verteiler und nicht um Messgeräte handelt. Verteiler werden jedoch nicht geeicht (Urteil vom 1. Juli C 58/14, DAS GRUNDEIGENTUM 2014, S. 1143). Das zutreffende Urteil des Amtsgerichts geht zu Recht davon aus, dass Heizkostenverteiler nicht die verbrauchte Wärmemenge messen, sondern nur einen Verhältniswert anzeigen. Solche Geräte sind nicht eichpflichtig (so z.b. Lammel in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., 5 HeizKV Rn. 4)

51 Aufbau einer Geodatenbank Genaue Daten von ganz oben für ganz unten Luftbilder der Hansa Luftbild GmbH liefern detaillierte Informationen über Grundstücksgrenzen und erleichtern in Zukunft Management, Baumaßnahmen und Grünanlagenpflege. genaue Kartographierung aus der Luft beeinträchtigt haben. Bestimmte Häuser und Grünanlagen werden dabei noch einmal genau vermessen und Bäume exakt kartiert. Wieviel Platz steht für Parkplätze, Balkone oder Außenaufzüge zur Verfügung? Bis wohin müssen die Grünflächen gepflegt und die Straßen im Winter geräumt werden? Passt ein Bagger durch eine schmale Einfahrt? Diese Fragen werden demnächst bei der WG Warnow ganz schnell und mühelos vom Schreibtisch aus beantwortet werden können und zwar mit Hilfe eines digitalen Liegenschaftsmanagements mit Geodatenbank. Was auf den ersten Blick kompliziert klingt, ist im Grunde relativ einfach. Das Projekt unter der Leitung des Geoinformationsdienstleisters Hansa Luftbild erstellt Luftaufnahmen und erfasst dabei den kompletten Objektbestand der Genossenschaft. Die entstehenden Fotos stellen mit einer Genauigkeit von 10 cm alle Gegebenheiten dar: Gebäude, Wege, Spielplätze, Treppen, Parkplätze, Grünanlagen sowie versiegelte und bepflanzte Flächen. Im Gegensatz zu normalen Luftaufnahmen (z. B. von Google Maps) werden diese genau kartographiert. Das bedeutet: mit Hilfe von Flurkarten des Katasteramtes und entsprechenden Flurstücksnummern werden die tatsächlichen Bebauungs- und Bepflanzungssituationen mit den hinterlegten und eventuell nicht mehr ganz aktuellen Unterlagen verglichen. Das ist notwendig, weil Grenzsteine größtenteils nicht mehr sichtbar sind, neue Wege gepflastert oder ehemals brachliegende Flächen begrünt wurden. Im Anschluss an die digitale Auswertung der Luftaufnahmen erfolgen eine manuelle Plausibilitätsprüfung und ein Feldvergleich. Auch vom Boden aus werden also gewisse Punkte und Eigenschaften noch einmal nachgeprüft, wenn z. B. Schattenwurf oder belaubte Baumkronen eine Die Genossenschaft erhält damit eine Geodatenbank für ein digitales Liegenschaftsmanagement, mit dessen Hilfe ein kosten- und qualitätsorientiertes Freiflächenmanagement ermöglicht wird. Neben der erhöhten Rechts- und Planungssicherheit im Bereich der Verkehrssicherungspflichten ermöglicht das System über die genaue Mengenermittlung im Rahmen der Bestandserfassung (Rasenflächen, Bodendecker, Wegeflächen, Spielplätze u.a.) eine sehr präzise Vergabe von Bewirtschaftungsverträgen mit erheblichen Kosteneinsparungen. Auswertungen bei Wohnungsunternehmen, die mit diesem System arbeiten, ergaben, dass sich der Aufwand für die Erstellung eines digitalen Liegenschaftsmanagements schnell amortisiert und zu Senkungen der Betriebskosten besonders im Bereich der Gartenpflege führt. Die Kartographierung von Liegenschaften aus der Luft bietet Vorteile Quelle: Hansa Luftbild GmbH TRINKWASSER Teures Nass Der Trinkwasserverbrauch in Deutschland ist eher rückläufig, die Preise steigen weiter. Ein Kubikmeter Trinkwasser in Deutschland kostete 2013 durchschnittlich 1,69. Hinzuzurechnen war eine jährliche Grundgebühr von bundesweit durchschnittlich 70,98. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Während die Grundgebühren zwischen 2005 und 2013 um knapp 19 % gestiegen sind, wurde das Trinkwasser im gleichen Zeitraum im Bundesdurchschnitt um 8 % teurer. Ein Zwei-Personen-Haushalt musste dafür im Durchschnitt 227 im Jahr zahlen. Impressum Ein Sonderteil der DW Die Wohnungswirtschaft Verantwortlich: Michael Pistorius VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Tel.: Fax: info@vnw.de Herstellung: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Standort Hamburg, Grafik: Würzburg

52 ENERGIE UND TECHNIK Quelle: NUWOG Schon bald werden die NUWOG-Bauten in der Pfuhler Straße ein völlig neues Gesicht aufweisen Modellvorhaben Effizienzhaus Plus im Altbau Vom 1930er-Jahre-Altbau zum Energieerzeuger In Neu-Ulm werden Bestandsgebäude aus den 1930er Jahren zu Energie erzeugenden Effizienzhäusern umgebaut. Die NUWOG Wohnungsgesellschaft der Stadt Neu-Ulm GmbH, die das Modellvorhaben in Kooperation mit dem Bundesumweltministerium (BMUB) durchführt, verspricht sich davon u. a. einen Erfahrungsgewinn für die werthaltige Entwicklung der Bestände sowie zur Reduzierung der Wohnnebenkosten. Das Projekt passt zur ökologischen Selbstverpflichtung des Unternehmens, den Primärenergiebedarf und CO 2 -Ausstoß zu mindern. Jasmin Kemmler Geschäftsführerin NUWOG Wohnungsgesellschaft der Stadt Neu-Ulm GmbH Neu-Ulm Ihrem Unternehmensleitbild entsprechend widmet sich die NUWOG dem Auftrag, breite Schichten der Bevölkerung sozial verantwortbar mit Wohnraum zu versorgen. Dabei ist es ihr Ziel, in den von ihr errichteten und bewirtschafteten Wohnanlagen eine hohe Identifikation der Bewohner mit ihrem Zuhause zu ermöglichen. Diese gesellschafts- und kommunalpolitisch bedeutende Aufgabe wird durch eine nachhaltig-langfristige Bewirtschaftung der Bestände sowie durch den Wohnungsneubau erreicht. Insofern steht bei der NUWOG, die sich als Treuhänder des kommunalen Wohnungsbestands in Neu-Ulm versteht, nicht die Gewinnmaximierung oder der Ausweis hoher Jahresüberschüsse im Fokus, sondern vielmehr das Ziel, die erwirtschaften Erträge in den Erhalt bzw. den Bau von neuem sozialem Wohnraum zu investieren. Voraussetzung hierfür ist, dass die Bauvorhaben mit einem hohen städtebaulichen und architektonischen Anspruch realisiert werden. Entscheidend ist hier nicht zuletzt die offene und kooperative Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Architekten, mit dem Ziel, im Rahmen des Kostengrenzwerts des bayerischen Wohnbauförderprogramms zu bleiben. Dies geschieht nach dem Motto des

53 Deutschen Bauherrenpreises hohe Qualität zu günstigen Kosten. Vor dem Hintergrund derzeit unverhältnismäßig stark steigender Baukosten ist das eine immer größere Herausforderung, der nur mit ständigem Querdenken und Infragestellen von Standardlösungen erfolgreich begegnet werden kann. Ergebnis und Ausdruck dieser Unternehmensphilosophie sind insgesamt acht Auszeichnungen der NUWOG-Projekte im Wettbewerb zum Bauherrenpreis sowie weitere 28 Prämierungen. Möglicherweise war dies einer der Gründe, weswegen der Bund die NUWOG als Partner für das bundesweit einzige Modellvorhaben ausgewählt hat. Als kommunales Unternehmen sieht sich die NUWOG der Allgemeinheit verpflichtet. Am Herzen liegt ihr insbesondere die Umsetzung der energieund klimapolitischen Ziele von Kommunal- und Bundespolitik in konkreten Vorhaben. Die ökologische Selbstverpflichtung wurde im Wohnungsbestand bereits durch die Reduzierung des Primärenergiebedarfs um 51,3 % (von 232 kwh/m2a im Jahr 1992 auf 113 kwh/m2a im Jahr 2012) sowie die Minderung des CO 2 -Ausstoßes um 53,3 % (von 60 kg/m2a im Jahr 1992 auf 28 kg/m2a im Jahr 2012) bewiesen. Werkbericht Über das Modellvorhaben Effizienzhaus Plus im Altbau (EPA) verspricht sich die NUWOG weitere Erfahrungen, die zur werthaltigen und nachhaltigen Entwicklung der Bestände dienen. Ein weiterer Aspekt liegt im Erfahrungsgewinn zur Reduzierung der Wohnnebenkosten, die bundesweit einem permanenten Kostenanstieg unterworfen sind und drohen, für die Bewohner zunehmend zu einer nicht mehr tragbaren Belastung zu werden. Die Projektauswahl für das BMUB-Modellvorhaben Effizienzhaus Plus im Altbau erfolgte auf Basis der erfolgreichen Zusammenarbeit beim Modellvorhaben Niedrigenergiehaus im Bestand (Augsburger-/Paulstraße, Neu-Ulm) in den Jahren 2004 bis Die gemeinsame Auslobung des Planungswettbewerbs erfolgte im Februar 2012; die Preisrichtervorbesprechung und im Anschluss daran das Kolloquium fanden im März 2012 in Neu-Ulm statt, die Jurysitzung dann im Juli 2012 im Ministerium in Berlin. Auslobung, Aufgabenstellung, Projektziel Ziel des Pilotprojekts ist es, den Stand der Entwicklung des energieeffizienten, nachhaltigen Bauens im Wohnungsbau aufzuzeigen insbesondere im Bestand. Untersucht wird dabei das Potenzial von Bestandsbauten vor dem Hintergrund des Klimawandels unter Anwendung modernster Bestand in der Pfuhler Straße vor Beginn der Arbeiten KRITERIEN DER PRÄMIERUNG Projekt Werner Sobek GmbH (Stuttgart)/Prof. Dr. Viktor Grinewitschus (Institut Energiesystem und Energiewirtschaft, Hochschule Ruhr West, Mühlheim): Gelungene Eingliederung in den Bestand der 1930er Jahre Montierbare Außenhülle mit Integration der Haustechnik Sinnvolles Elektromanagementkonzept durch konsequent südausgerichtete Photovoltaik Homogenität der Materialwahl von Wand (Faserzement) und Dach (Photovoltaik) Innovatives Haustechnikkonzept Großzügige Grundrisse mit nutzungsneutralen Räumen Vernetzung des Wohn-/Essbereiches mit den angrenzenden Freiflächen Projekt o5 Architekten bda Raab Hafke Lang (Frankfurt/Main), Prof. Manfred Hegger (Fachbereich für Entwerfen und Energieeffizientes Bauen, TU Darmstadt): Behutsamer Umgang mit dem Bestand und der städtebaulichen Situation Wirtschaftlichkeit durch Erhalt der tragenden Mittelwand Großzügige Neuordnung der Räume durch Wohnraumerweiterung (Anbau) und durch Öffnung des Dachraumes Kriterien der Materialauswahl: Ökobilanzierung, leichte Instandhaltung, Trennbarkeit und Entsorgung Nutzungsoptimierung von Tageslicht und Sonnenschutz Integration einer Luft-Wasser-Wärmepumpe im DG ( * ) Sehr gute Umsetzbarkeit bei hoher Flexibilität und Raumqualität (*) Im weiteren Planungsverlauf änderte sich die Zielsetzung. Ausgeführt wird nun: Integration von Sole-Wasser-Wärmepumpen zur Erzeugung von Heizwärme sowie Abluft-Wasser-Wärmepumpen zur Erzeugung von Trinkwasser DATEN UND FAKTEN PfuhlerStraße 4, 6 PfuhlerStraße 12, 14 Baujahr Bezugsfertigkeit geplant Februar 2015 Februar 2015 Primärenergiebedarf vorher geschätzt 500 kwh(m2a) ( * ) geschätzt 500 kwh(m2a) ( * ) Primärenergiebedarf nachher Unter 40 kwh/ (m2a) Unter 40 kwh/ (m2a) Wohnfläche 627 m2 620 m2 Wohneinheiten 10 8 (*) keine Angaben vorhanden, da im Bestand Einzelöfen vorhanden waren

54 ENERGIE UND TECHNIK Technologie. Dabei spielt die Mitversorgung des Quartiers aus dem Energieüberschuss eine zentrale Rolle Elektromobilität ist zwar ein Thema, steht aber nicht im Mittelpunkt. Bisher wurden unterschiedlichste Lösungen und deren Hindernisse im Gebäudebestand weder untersucht noch praxisnah realisiert so die Ausgangslage des Planungswettbewerbs. Das Pilotvorhaben sollte dies nun ändern. Aus diesem Grund wurden folgende Bewertungskriterien für das Projektkonzept festgelegt: Entwicklung effizienter Lösungen auf Basis vieler Einzelkomponenten und deren integrierter Umsetzung im Modellvorhaben, Darstellung des Stands der Technik für die Fachöffentlichkeit und die Bevölkerung, Untersuchung der Leistungsfähigkeit der eingesetzten Komponenten im Dauerbetrieb durch ein Monitoring, Erfahrungen für die Breitenanwendung, Interdisziplinäre Zusammenarbeit von Architektur, Energieversorgung und Gebäudetechnik. Aufgrund der Empfehlungen der Jury hat die NU- WOG das Büro Werner Sobek mit der Planung der Gebäudezeile Pfuhler Straße 4, 6, 8 und das Büro o5 Architekten mit der Planung der Gebäudezeile Pfuhler Straße 10, 12, 14 beauftragt (siehe Kasten auf der vorherigen Seite). Die (Eck)Häuser Pfuhler Straße 8 und 10 liegen in der gleichen Häuserreihe wie die Anwesen Pfuhler Straße 4/6 und 12/14. Sie sind jedoch nicht Teil des BMUB- Modellvorhabens, da sie aufgrund abweichender Grundrisse und Kubatur dafür nicht geeignet sin. Da die Bausubstanz aber ebenfalls eine Modernisierung erfordert, führt die NUWOG im gleichen Quelle: NUWOG Zeitraum auch in diesen Gebäuden eine Generalmodernisierung durch. Nach Modernisierung werden beide Häuser den Energieeffizienzstandard KfW-Effizienzhaus 55 nach EnEV 2009 erreichen. Umgang mit dem baulichen Erbe Bei dem zu modernisierenden Bestand handelt es sich um eine Zeilenbebauung aus dem Jahr 1938, wie sie in vielen Städten und Gemeinden für diese Zeit typisch ist. In vielen Fällen liegen diese in attraktiven Wohnanlagen und bilden insofern einen wichtigen Bestandteil der kostengünstigen Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Zudem prägen sie große Teile der Randgebiete der Städte und sind insofern wichtig für die Identifikation der Bewohner mit ihrem Zuhause. Die Bewohner begreifen diese gebaute Umwelt als ihre Heimat; die ihnen soziale Sicherheit und Stabilität vermittelt. Insofern ist es eine wichtige gesellschaftspolitische Aufgabe, diese Wohnungsbestände mit angemessenen Kosten so zu ertüchtigen, dass sie den wohnungswirtschaftlichen und energetischen Anforderungen der Zukunft genügen. Innovation in der Stromversorgung Aus Altbauten der 1930er Jahre werden schon bald Effizienzhäuser, die mehr Energie erzeugen, als die Bewohner verbrauchen Im Zuge des Modellvorhabens werden die 1930er- Jahre-Bauten als sog. Plusenergie-Gebäude im Bestand grundlegend modernisiert, so dass mit ihnen künftig mehr Energie erzeugt wird, als die Bewohner im Rahmen der Wohnnutzung verbrauchen werden. Eines der Ziele ist auch die Erhöhung des Eigennutzungsgrades des über die PV-Anlage produzierten Stroms. Bei dem Leuchtturmprojekt für innovative Entwicklungen bei Bestandsgebäuden NUWOG Die NUWOG Wohnungsgesellschaft der Stadt Neu-Ulm GmbH bewirtschaftet als 100%ige Tochter der Stadt Neu-Ulm derzeit einen Wohnungsbestand von ca eigenen und fremden Wohneinheiten. Darüber hinaus ist sie wegen der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Wachstumsregion Ulm/Neu-Ulm im Neubau sowie der energetischen und barrierearmen Modernisierung ihrer Bestände sehr engagiert. Die NUWOG ist das größte kommunale Wohnungsunternehmen zwischen Ulm und Augsburg. Zur NUWOG Unternehmensgruppe gehören die NUWOG Wohnungsgesellschaft der Stadt Neu-Ulm GmbH, die NUWOG Dienstleistungs- und Betreuungs-GmbH, die GSI GebäudeService- und Immobilienverwaltung Neu-Ulm GmbH sowie das Wohnstift Neu-Ulm. geht es nicht nur darum, einen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen, klima- und umweltfreundlichen Energieversorgung zu leisten es geht um mehr. Gezeigt werden soll auch, dass modernisierte Gebäude im Bestand auf dem Niveau von Plusenergiehäusern möglich sind und dass sie als Energielieferanten in Netzwerke der Quartiersversorgung eingebunden werden können. Die Photovoltaikanlagen der Gebäude haben eine Leistung von ca. 80 kwp. Die erzeugten Stromüberschüsse wird die NUWOG den künftigen Bewohnern in Kooperation mit der SWU Stadtwerke Ulm/Neu-Ulm GmbH zu günstigeren Konditionen als der Strommarkt anbieten. Der Energieüberschuss wird so durch die Bewohner im Gebäude verbraucht und minimiert den Strombezug aus dem allgemeinen Netz. Mittels Gebäudetechnik gelingt es, den Primärenergiebedarf der sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhäuser von derzeit geschätzt über 500 kwh/(m2a) auf unter 55 kwh/(m2a) zu reduzieren (siehe Tabele auf der vorherigen Seite). Die künftigen Bewohner beider Teilprojekte (Modellvorhaben inklusive der Eckhäuser) profitieren von reduzierten Kosten für Strom, Heizung und Warmwasserversorgung. Kostengrenzwerte Die NUWOG war sich von Beginn an bewusst, dass ein derartiges Modellvorhaben auch

55 Herausforderungen in sich birgt. Neben den bei Generalmodernisierungen üblichen Vorbehalten der Mieter hinsichtlich der Belästigungen sowie der anstehenden Veränderungen oder letztlich dem Sinn solcher Pilotvorhaben sowie der Aufgabe, die Wohnungen sozialverträglich frei zu machen, musste auch dem bürokratischen Förderverfahren des Bundes entsprochen und sich mit den vom BMUB beauftragten Behörden auseinandergesetzt werden. Zudem waren anfangs zähe und anspruchsvolle Vertragsverhandlungen mit den Planungsbüros nötig. Über die Vereinbarung des HOAI-Honorarrahmens bei diesem technisch anspruchsvollen und zuvor noch nicht realisierten Modellvorhaben den Beweis anzutreten, dass ein Effizienzhaus Plus im Altbau zu wirtschaftlich vertretbaren Kosten realisiert werden kann, erwies sich als schwierig. Lange und kontroverse Diskussionen mit den Architekturbüros waren nötig, bis ein für beide Parteien akzeptables Einvernehmen erzielt werden konnte. Besonders die Einhaltung des ausgelobten Kostengrenzwertes im Planungsprozess schien lange Zeit nicht erreichbar. Auch die Baukostensteigerungen infolge der Baukonjunktur nach einer GdW-Studie beläuft sich der Anstieg der reinen Baukosten von I/2000 bis III/2012 auf 28,3 % waren eine Herausforderung für die NUWOG als Bauherr und die beauftragten Planer. Nach Überzeugung der NUWOG sind die im Vergleich zu Neubaukosten relativ hohen Kosten der Modernisierung (siehe nebenstehenden Kasten) gerechtfertigt, da durch die Nutzung des Bestandes mit dem Energiestandard KfW 55 ein wesentlich höherer Energiestandard als bei vergleichbaren Kosten für einen Neubau (EnEV 2009) sich bewusst machen, dass bei einem Neubauvo- Vor dem Hintergrund der Energiewende muss man entsteht. Weitere Vorteile liegen in den Energieüberschüssen (der Photovoltaikanlage), die sich Wohnungen pro Jahr nur durch die innovative lumen in Deutschland von lediglich ca in der Jahresbilanz niederschlagen. und kostengünstige Bestandsmodernisierung die Auch der Verkauf der im Projekt erzeugten Eigen- ökologischen Zielvorgaben der Bundesregierung energie an die Bewohner zu günstigeren als zu erreichbar sind. Auch kann diese Aufgabe der Marktpreisen in Kooperation mit den SWU ist im Bestandsmodernisierung nur in der Breite gelöst Kostengrenzwert des Neubaus nicht abgebildet. werden es wird also entscheidend sein, Modellvorhaben wie dieses zu entwickeln, um anderen Die NUWOG ist davon überzeugt, dass ein weiterer wichtiger Aspekt des Projekts bzw. nachhaltigen Wohnungsunternehmen bzw. Bauherren einen Altbaumodernisierung die Minderung der grauen gangbaren Weg aufzuzeigen. Energie ist. Die Modernisierungsarbeiten in der Pfuhler Straße haben im Oktober 2013 begonnen, die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2015 vorgesehen. Fazit Zusammenfassend bewertet die NUWOG das Modellvorhaben als Erfolg. Seit nahezu zwei Jahr- des BMUB einem über zwei Jahre laufenden Moni- Nach Fertigstellung werden die Gebäude seitens zehnten nimmt sie an den OBB-Modellvorhaben toringprozess unterworfen, um Bewertungs- und des experimentellen Wohnungsbaus teil und hat Vergleichsgrundlagen zu schaffen und die Nachhaltigkeit von Gebäuden im Bauwesen weiter zu dadurch für die nachhaltige Entwicklung des Wohnungsbestands wertvolle Erkenntnisse gewonnen. untersuchen. KOSTENVERGLEICH: NEUBAU MODERNISIERUNG Kostengrenzwert bayerisches Wohnungsbauförderprogramm (Stand: Februar 2014) für Neubauten, die die gesetzlichen Anforderungen (EnEV 2009) energetisch erheblich unterschreiten: KG 3+4/m2 Wohnfläche. Derzeitiger Kostengrenzwert des Modellvorhabens EPA (KfW 55 nach EnEV 2009): Projekt Werner Sobek (Pfuhler Straße 4, 6): brutto Projekt o5 Architekten (Pfuhler Straße 12, 14): brutto (Kostengruppe 3+4/m2 Wohnfläche; ohne Monitoring) Wärme und Strom im eigenen Quartier produziert! Wir bieten Ihnen partnerschaftliche Energiekonzepte zukunftsfähig, effizienzund wertsteigernd. KWK-Anlagen und moderne Energietechnik Energie- und Dateninfrastruktur Management aller Energiefl üsse Mieterservice und technisches Gebäudemanagement Mieterstrom günstig, umweltfreundlich und unabhängig.

56 ENERGIE UND TECHNIK Fernwärme Ein Plus an Wohnkomfort Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung für Gebäude, steigende Energiekosten und kritische Mieter sorgen dafür, dass Vermieter verstärkt auf neue Lösungsansätze für das Beheizen ihrer Gebäude setzen. Eine Variante ist hierbei die Versorgung der Wohnungen mit Fernwärme. Was hier und da noch als alter Hut belächelt wird, hat sich zu einer nachhaltigen und effizienten Form der Wärmeversorgung entwickelt. Marina Stoltz Vorstandsmitglied Grundstücksund Wohnungsbaugenossenschaft Neuruppin eg Neuruppin Franka Delert Vorstandsmitglied Grundstücksund Wohnungsbaugenossenschaft Neuruppin eg Neuruppin Guido Gerlach Vertriebsleiter Stadtwerke Neuruppin GmbH Neuruppin Die in Neuruppin ansässige Grundstücks- und Wohnungsbaugenossenschaft Neuruppin eg (GWG) hat 2013 damit begonnen, erste Objekte auf Fernwärme umzustellen. Grund dieser Entscheidung war zunächst, dass die Gasetagen- heizungen seit 1994 in Betrieb sind. Durch die jährliche Wartung der Anlagen haben sie eine erhebliche Lebensdauer erreicht. In Zeiten der angestrebten Energiewende stellt sich auch in der Wohnungswirtschaft die Frage, welche Heizungsanlage sowohl unter ökologischen als auch unter ökonomischen Aspekten sinnvoll ist. Die Genossenschaft entschied sich für eine Contractinglösung mit den Stadtwerken Neuruppin. Zusammen mit den Ingenieuren der Stadtwer- SCHEMA DES IN NEURUPPIN BEI DER GWG VERWENDETEN SYSTEMS Fernwärme 110 Wohnungsstationen in 3 Gebäuden Quelle: PEWO Energietechnik GmbH

57 ke entwickelten die Mitarbeiter der GWG ein tragfähiges Heizkonzept, in dessen Zentrum die Versorgung mit Fernwärme stand. Die Überlegungen gingen dabei in zwei Richtungen: Wie kann der Aufwand für das Umrüsten so gering wie möglich gehalten werden? Und welche Form der Wärmeerzeugung hat eine möglichst große Nachhaltigkeit? Einfache Lösung Bei der baulichen Umsetzung wurden die veralteten Gasthermen der Etagenheizungen durch Wärmeübergabestationen ersetzt. In einer der ehemaligen Waschküchen wurde die Hausübergabestation errichtet. Die Grundleitungen zu den einzelnen Aufgängen wurden im Kellerfußboden verlegt. Umgerüstet wurden immer alle übereinanderliegenden Wohnungen. Die Thermen und Wasserspeicher wurden ausgebaut und die eingezogenen Abgasrohre entfernt. Das nun vorliegende Versorgungskonzept zeigt, welcher Komfort für Mieter erfahrbar ist, wenn zuvor mit alten Gasthermen in der Wohnung geheizt und Warmwasser bereitet wurde. Die dezentrale Lösung mittels Wärmeübergabestationen ist beispielgebend für die wärmetechnische Sanierung im Bestand. Sie ermöglicht u. a. den Austausch des Primärenergieträgers hier Erdgas zu umweltfreundlicher Fernwärme, ohne ein umfangreiches und kostenintensives Rohrleitungsnetz im Gebäude verlegen zu müssen. Die Zuleitungen zu den Unterstationen konnten in den bestehenden Schornsteinen verlegt werden. So hielten sich auch die Belastungen für die Mieter und der Kostenaufwand für die Wohnungsbaugenossenschaft in einem erträglichen Maß. Weitere Vorteile entstehen durch eine vereinfachte Messung und Abrechnung des Wärmeenergieverbrauchs und die hygienische Trinkwassererwärmung im Durchflussprinzip bei extrem kurzen und somit besonders sicheren Leitungswegen für Trinkwarmwasser. Typischerweise liegen Therme, Küche und Bad in solchen Wohnungen Wand an Wand. Die konstante Temperatur von 55 C reicht aufgrund der kurzen Leitungswege aus, um den Schutz vor Legionellenbefall und anderen Trinkwasserkeimen gemäß der aktuellen TrinkwV zu gewährleisten. Eine Warmwasserzirkulation wird nicht benötigt, wodurch kein Stromverbrauch für Pumpen anfällt. Auch das entlastet den Geldbeutel der Mieter. Kostenvorteile Die Umstellung auf Fernwärme bietet aber noch weitere Vorteile. Durch den Verbleib der Übergabestationen beim Energieversorger fallen keine weiteren Folgekosten an. Die Stadtwerke Neuruppin kümmern sich im Rahmen ihrer Versorgungsleistung um den Betrieb und die Wartung der Anlagen. Auch entfällt die kostenaufwändige Einzelmessung des Wärmeverbrauchs an den Heizkörpern, da jede Übergabestation über einen zentralen Wärmemengenzähler verfügt. Dadurch entfällt auch das übliche Umlageverfahren und der Mieter kommt nur für seinen tatsächlichen Verbrauch auf. Gleichzeitig reduzieren sich die Betriebskosten, da die jährlichen Wartungskosten und die Schornsteinfegergebühren entfallen. Dieser angenehme Umstand verbessert besonders die Transparenz der Heizkostenabrechnung deutlich, was auf großen Zuspruch bei den Bewohnern stößt. Für die GWG-Mieter ist das Luxus pur. Und die GWG ist mit diesem Ansatz langfristig wesentlich besser aufgestellt, weil der Mieter von morgen sehr genau wissen möchte, wofür er bezahlt und welche Kosten noch anfallen. Für die Grundstücks- und Wohnungsbaugenossenschaft ergeben sich darüber hinaus auch steuerliche Vorteile, da sich der Baukostenzuschuss für die Hausanschlüsse direkt in den Aufwand buchen lässt. Übertragbarkeit In einem Pilotprojekt haben die Mitarbeiter der GWG und der Stadtwerke das bestehende Konzept zur Wärmeversorgung aus der Altbausanierung für den Neubau an der Präsidentenstr./Rosa-Luxemburg-Str. weiterentwickelt. Dabei war es der Genossenschaft sehr wichtig, im Sinne der Mieter entsprechende Grundlagen für eine ganzheitliche Dienstleistung zu legen. So können erstmalig vom Versorgungsunternehmen sämtliche Leistungen wie Wärme, Warmwasser, Strom, Kaltwasser und Abwasser direkt mit dem Mieter abgerechnet werden. Das verringert langfristig auch den Verwaltungsaufwand auf Seiten der Genossenschaft. Die Wohnungsstation wurde zu diesem Zweck neben einem Warmwassertauscher, auch mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet. Der Durchlauferhitzer hat eine Kapazität von 14 l/min. Das Durchlauferhitzerprinzip bietet ebenfalls die bereits beschriebenen Vorteile in Bezug auf die Wasserqualität, da keine Speicherung mehr erfolgt. Die Prüfung nach TrinkwV wird so ebenfalls eingespart. Das Gesamtsystem lässt sich mit einer online-gestützten Monitoring- und Regelungssoftware ausbzw. nachrüsten: Derzeit setzen die Stadtwerke Neuruppin zunächst auf einfache wohnungsbezogene Regelverfahren, um die Eingriffsmöglichkeiten der Mieter auf z.b. Heizzeiten und Temperaturen so einfach wie möglich zu gestalten. Die Wohnungsstation ist ca. 60 cm breit und 110 cm hoch. Sie hat eine Tiefe von 16 cm und lässt sich WOHNUNGSÜBERGABESTATION Primär Vorlauf Wärmenetz Sekundär Vorlauf Heizkreis Trinkwasser Eingang Trinkwarmwasser Trinkkaltwasser Rücklauf Wärmenetz Rücklauf Heizkreis problemlos in eine Wohnung integrieren. Für die Zukunft planen die beiden Unternehmen, die Wärme und den Strom vor Ort zu erzeugen. So entsteht derzeit ein neues Blockheizkraftwerk in unmittelbarer Nähe zum Gelände der Grundstücks- und Wohnungsbaugenossenschaft. Beide Unternehmen fördern damit nicht nur eine kostengünstige und umweltfreundliche Stromund Wärmeversorgung, sondern gewährleisten auch die Einhaltung der Rahmenbedingungen zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). GWG NEURUPPIN EG Gegründet: 1910 als Beamten-Wohnungs-Verein Neuruppin Wohneinheiten: 295 Grund und Boden: m 2 Wohnfläche: m 2 Mitglieder 2014: 332 Instandhaltungskosten 2013: 31,55 /m 2 Bilanzsumme 2013: 9,3 Mio. Leerstand: 0 % Quelle: PEWO Energietechnik GmbH

58 ENERGIE UND TECHNIK Eine Zukunftsfrage nicht nur für Wohnungsunternehmen Fernwärme in Brandenburg Ein Großteil der Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau wird in Brandenburg mit Fernwärme versorgt. Preisdatenbanken der wohnungswirtschaftlichen Verbände zu Betriebskosten oder Monitoringinstrumente schaffen Transparenz über Qualität und Preise z. B. der Energieträger. Eine kooperative Diskussion über die Zukunft der Fernwärme ist erforderlich, soll sie eine wichtige Rolle in der Energiewende übernehmen, das ergab eine Potsdamer Fachkonferenz, die das Quartier als die entscheidende Ebene definierte. Siegfried Rehberg Leiter des Bereichs Technik BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Berlin Mit Fernwärme werden etwa drei Viertel aller Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des BBU in Brandenburg versorgt. Der BBU hat mit den Auswertungen seiner Datenbanken zu Preisen und Betriebskosten Transparenz über die Energiepreise in Brandenburg und die von den Mietern tatsächlich zu zahlenden Betriebskosten geschaffen. Das CO 2 - Monitoring im Rahmen des Kooperationsvertrages mit dem Infrastrukturministerium aus dem Jahr 2011 zum Klimaschutz weist daneben auch die unterschiedliche Qualität der Fernwärme in einzelnen Städten aus. Die landesweite Diskussion über die Zukunft der Fernwärme muss daher kooperativ mit allen Beteiligten geführt werden, denn Fernwärme kann eine wichtige Rolle in der Energiewende behalten. Vor diesem Hintergrund und auf Vorschlag des BBU fand am 8. Juli 2014 beim Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft (MIL) in Potsdam die 1. Statuskonferenz Fernwärme in Brandenburg statt. Vertreter der Ministerien für Infrastruktur und für Wirtschaft, des Verbandes kommunaler Unternehmen e. V. (VKU), von Stadtwerken, Wohnungsunternehmen, Kommunen und des BBU debattierten moderiert von Prof. Dr. Felix Müsgens, BTU Cottbus-Senftenberg die Rolle der Fernwärme für die Energiewende und die Energiestrategie des Landes Brandenburg. Kathrin Schneider, Staatssekretärin im MIL, und Dr. Carsten Enneper, Staatssekretärin im Ministerium für Wirtschaft und Europaangelegenheiten, hoben den innovativen Charakter der Veranstaltung hervor. Kritik an Fehlentwicklungen Der einführende Vortrag von Prof. Dr. Dieter Wolff von der Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften machte deutlich, in welchem Spannungsfeld sich die aktuelle Diskussion bewegt. Im Ergebnis mehrerer Studien ist seine These, dass an vielen Standorten vorhandene Wärmenetze weder wirtschaftlich noch ökologisch vertretbar sind. Zukünftige Entscheidungen zur Fernwärmeversorgung sollten künftig vermehrt aufgrund von Wirtschaftlichkeitserwägungen unter Berücksichtigung der Abnehmerseite, aber auch der Endenergie- und CO 2 -Bilanzen getroffen werden. Die mit der EnEV eingeführte ausschließliche Primärenergiebewertung von Energiesystemen führt zu Fehlentwicklungen. So kritisierte Wolff besonders, dass die EnEV Energiesysteme bevorteilt oder benachteiligt, ohne dass deren Auswirkungen auf CO 2 -Bilanz und Energieverbrauch berücksichtigt werden. Für die Wirtschaftlichkeit eines Wärmenetzes sind die Art der Wärmeerzeugung, das Wärmenetz und der Wärmeverbrauch der zu versorgenden Gebäude entscheidend. Kritisch sind vielfach die Wärmenetzverluste. Bezogen auf die real beheizte Fläche der angeschlossenen Gebäude sollten diese Verluste kwh/(m 2 a) nicht übersteigen. Das ist in Systemen mit hoher Abnahmedichte möglich. In Siedlungen mit Einfamilien- und Reihenhäusern und in sanierungsbedürftigen Fernwärmenetzen sind Verluste von kwh/(m 2 a) gemessen worden. Die Verluste eines Netzes sind von der durchgeleiteten Wärmemenge und von ihrem baulichen Zustand abhängig. Mit sinkendem Energieverbrauch, ausgelöst z. B. durch energetische Gebäudemodernisierungen, können bestehende Wärmenetze in der Zukunft deshalb zunehmend unwirtschaftlich werden. Fernwärmenetze zur Nutzung regenerativer Energiequellen wie Solar, Biogas und Holz werden nur dann eine Zukunft haben, wenn es gelingt, die Netzverluste zu minimieren und mit einem attraktiven Wärmepreis den Wettbewerb zu anderen Heizanlagen mit vergleichbarer Energie- und CO 2 -Bilanz zu bestehen. Die von Prof. Dr. Dieter Wolff vorgestellte Studie Überlegungen zu Einsatzgrenzen und zur Gestaltung einer zukünftigen Fern- und Nahwärmeversorgung von Jagnow/Wolff enthält einen Leitfaden und Empfehlungen für die Bewertung von Nah- und Fernwärmeprojekten 1. Bewertung von Energiesystemen aus Sicht der Wohnungswirtschaft Die aktuellen Auswertungen der BBU-Datenbanken mit Kennwerten zu Betriebskosten, Energieverbrauch, CO 2 -Emissionen und Energiepreisen (siehe hierzu auch DW 1/2014, S. 44) belegen: Aufgrund fortschreitender Sanierung bei den Mitgliedsunternehmen des BBU im Land Brandenburg sind seit 1995 die monatlichen Heizkosten mit rund 1 /m 2 im Monat konstant geblieben. Die durchschnittlichen CO 2 -Emissionen aus Raumheizung, Warmwasser und Hausstrom im Wohnungsbestand der Mitgliedsunternehmen des BBU im Jahr 2012 betrugen nur rund 1,5 t CO 2 je Wohnung im Jahr. Die Auswertungen der Datenbanken zeigen zudem, dass eine differenzierte Betrachtung insbesondere der Fernwärme im Land Brandenburg erforderlich ist. Denn bei den Fernwärmepreisen gibt es erhebliche regionale Unterschiede zwischen 82 und mehr als 135 /MWh bei einem Durchschnittsmischpreis von rund 108 /MWh; der durchschnittliche Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser liegt bei mit Fernwärme versorgten Wohnungen bei 107 kwh/(m 2 a) im Jahr. Im Vergleich hierzu liegt der Mischpreis für Erdgas bei 62 /MWh; der durchschnittliche

59 Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser liegt bei mit Erdgas versorgten Wohnungen bei 141 kwh/(m 2 a). Letztlich wird die Zukunft der Fernwärme in brandenburgischen Städten von der Wärmedichte der Anschlüsse, der Preisstellung der Versorger und der Qualität der Fernwärme, d. h. möglichst niedrigen CO 2 -Emissionen, bestimmt werden. Bei der Bewertung der Energiesysteme ist daher für eine stärkere Berücksichtigung des Endenergieverbrauchs und der CO 2 - und Klimabilanz zu plädieren. Endenergie wird gemessen, erscheint auf den Rechnungen der Mieter und muss von ihnen bezahlt werden. In der Zusammenarbeit von Wohnungs- und Fernwärmeunternehmen liegt der Schlüssel der Energiewende, die im Quartier entschieden wird, aber auch den wohnungswirtschaftlichen Zukunftsherausforderungen gerecht werden muss: Die Anpassung der Wohnungsbestände an den demografischen Wandel ist für die Wohnungsunternehmen vorrangig. Die Energieeinsparung muss zu sozialverträglichen Mietsteigerungen bei stagnierenden Einkommen und zu niedrigen Betriebskosten führen. Die Anpassung an den Klimawandel und Maßnahmen zum Klimaschutz müssen gemeinsam umgesetzt werden. Beispielhafte Ansätze in der Praxis Stefan Dallorso, Prokurist der Stadtwerke Hennigsdorf, sprach über strategische Ziele, Projekte und Perspektiven für eine sichere, kundenorientierte und umweltfreundliche Wärmeversorgung der Stadt. Durch Erweiterung des Netzes und Neukundengewinnung konnte der bis 1999 rückläufige Wärmeabsatz bei den Kunden mehr als kompensiert werden. Heute werden % der Haushalte, der kommunalen und der gewerblichen Gebäude mit Fernwärme versorgt. Ein Klima-Kompetenzzentrum entwickelt komplexe Konzepte für die Stadt. So soll das Fernwärmenetz 2050 eine 100 % regenerative Bedarfsdeckung ermöglichen. Bereits seit 2009 senkt ein Biomasse-HKW die jährlichen CO 2 -Emissionen um t. Ein Biomethan-BHKW spart seit 2011 jährlich t CO 2 ein. Die CO 2 -Kennwerte der Fernwärmeversorgung sind sehr günstig, die CO 2 -Emissionen der fernwärmebeheizten Wohnungen liegen deutlich unter den vom BBU festgestellten Durchschnittswerten für Brandenburg. Die Hoffnungen, dadurch spürbare Kosteneinsparungen zu erreichen, haben sich bisher allerdings nicht erfüllt. Die Stadtwerke unterstützen ihre Kunden allerdings bei der rationellen Energieverwendung durch Angebote für Verbrauchsanalysen und Anlagenoptimierung, z. B. durch hydraulischen Abgleich, Thermografie und Hausmeisterschulungen. So können Kunden ihre Anlagen effizienter betreiben und Kosten sparen. Über ihre Zusammenarbeit berichteten gemeinsam die Geschäftsführer Eckart Diemke von der GEWO Zehdenick und Uwe Mietrasch von den Stadtwerken Zehdenick. Durch abgestimmten Ausbau der Fernwärmeversorgung und Inbetriebnahme eines Biogas-BHKW konnten 2010 die Fernwärmepreise deutlich gesenkt und seitdem stabil gehalten werden. Die Preisgleitklauseln wurden 2013 auf den Preisindex von Erdgas umgestellt. In den Hausübergabestationen wird vorzugsweise das kostengünstigere direkte Speicherladesystem für die Warmwassererzeugung verwendet. Die Stadtwerke kümmern sich auch um die Optimierung der Heizkurven, bieten Messdienstleistungen und Legionellenuntersuchungen an. Sie sind erfolgreicher Dienstleister für die Wohnungsunternehmen und ihre Mieter. Eine solche Zusammenarbeit wie in Zehdenick sah auch Helmut Preuße, Vorstandsvorsitzender der Landesgruppe Berlin-Brandenburg des VKU, als beispielgebend an. Er betonte, dass die Energie- und Wärmeversorgung nicht isoliert, sondern immer im Kontext von Erzeugung, Verteilung, Investitionen, Wohnen, Demografie und Stadtumbau eben als Querschnittsthema begriffen werden sollte. In der sich anschließenden Podiumsdiskussion wurden die Chancen für den Fernwärmeeinsatz herausgearbeitet. Es wurden aber auch die Grenzen bei einer abnehmenden Wärmeversorgungsdichte in schrumpfenden Städten aufgezeigt. Fazit Die Veranstaltung machte deutlich, dass die Zukunft der Fernwärme in brandenburgischen Städten vor dem Hintergrund der Energiewende, des Klimaschutzes und der Sicherung wettbewerbsfähiger Wärmepreise eine komplexe Aufgabe ist, da stets mehrere Ziele gleichzeitig verfolgt werden müssen. Eine einfache Lösung kann es nicht geben. Es kommt vielmehr darauf an und darin waren sich alle Teilnehmer einig, vor Ort gut zusammenzuarbeiten und passgenaue Modelle zu entwickeln. Nur eine Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen und Versorgern ermöglicht den Erfolg für beide Seiten also Geschäftsmodelle, die auf lange Sicht wirtschaftlich tragfähig sind und die die Nutzer In der Zusammenarbeit von Wohnungs- und Fernwärmeunternehmen liegt der Schlüssel der Energiewende, die im Quartier entschieden wird, aber auch den wohnungswirtschaftlichen Zukunftsherausforderungen gerecht werden muss. nicht überfordern. Die Statuskonferenz definierte das Quartier als die entscheidende städtische Ebene. Dort muss die Energiewende in den Kommunen vorangebracht werden. Hier müssen die Akteure bestmöglich zusammenarbeiten, innovative Lösungen finden und diese gemeinsam umsetzen. Die Statuskonferenz wird 2015 ihre Fortsetzung finden; die beiden Ministerien werden dazu wieder einladen. VKU und BBU verabredeten, ihre Zusammenarbeit zu intensivieren und bei der nächsten Konferenz 2015 neue Beispiele vorzustellen, die im Konsens zwischen Versorger und Wohnungsunternehmen Lösungen erarbeitet haben. 1 downloads/fernwaermestudie.pdf Wir sorg en für ausgezeichnete Mieterkommunikation und mieterorientierte Prozesse

60 PRODUKTE UND DIENSTLEISTUNGEN Quelle: Tece GmbH Badezimmer Universelle Sanierungslösungen Das barrierefreie Bad ist angesichts der demografischen Entwicklung zu einer Notwendigkeit geworden. Der Haustechnik- Anbieter Tece bietet Lösungen zur Modernisierung von Badezimmern und berät bei der Realisierung. Ein zentraler Punkt sind dabei bodenebene Duschen mit fugenlosen Rinnenkörpern, die sich leicht reinigen lassen. Das Drainline -Sortiment an Duschrinnen kann mit einer Vielzahl von Rosten kombiniert werden, die anschließend verfliest oder mit Naturstein belegt werden können. Das WC ist ein weiterer wichtiger Faktor für ein zukunftssicheres Bad. Der Hersteller bietet ein WC-Terminal, das z. B. optional höhenverstellbar eingerichtet werden kann. Hersteller-Broschüre Innendämmung und Schimmelpilzschutz Die Broschüre Innendämmung und Schimmelpilzschutz sicher verarbeitet von Knauf Aquapanel ist in überarbeiteter Form verfügbar und kann über ein Kontaktformular auf der Internetseite des Herstellers angefordert werden. Die Broschüre beinhaltet die Systemdarstellungen sowie alle Verarbeitungshinweise zu den TecTem -Systemen. TecTem Indoor ist eine mineralische und kapillaraktive Dämmplatte, die zur Innendämmung von Außenwänden eingesetzt wird. TecTem Climaprotect wiederum ist ein natürlicher Dämmstoff zur Schimmelpilzsanierung. Beide Systeme tragen nach Herstellerangaben zu wohngesunden Raumklimata bei, da sie die Luftfeuchtigkeit regulieren und dem Schimmelpilz den Nährboden entziehen. Die neue Broschüre zeigt Schritt für Schritt die Verarbeitung an Wand und Decke, informiert anhand von Skizzen über Detaillösungen, listet alle technischen Daten auf und hilft bei der Kalkulation. Medienversorgung Informationsangebot aktualisiert Dach Kleinformatiger Flachdachziegel Kabel Deutschland will mit einer B2B-Website als auch einem Online- Kundenmagazin die Betreuung von Kunden aus der Wohnungswirtschaft optimieren. Auf der Website stehen umfassende Services zur Verfügung, wie z. B. Störungsmeldungen, Downloads von Formularen, Hausaushängen und Broschüren. Zudem kann Kabel Perspektiven, das Kundenmagazin für die Wohnungswirtschaft, künftig auch online abgerufen werden. und Quelle: Wienerberger Quelle: Ekkehard Reinsch Massiv & leicht Trocken & ohne Putz Schallentkoppelt AgBB-geprüft Recycelbar Der Ziegelproduzent Wienerberger komplettiert die Produktserie Alegra, die bisher aus zwei Großformaten und zwei Mittelformaten bestand, mit einem kleinformatigen Flachdachziegel. Dieser wird erstmals auf der BAU 2015 im Januar in München vorgestellt. Die nicht sichtbaren Deckfugen ermöglichen eine optisch ausgewogene Dachgestaltung. Die Rundumverfalzung und hohe Verrippung sorgen zugleich für eine zuverlässige Regeneintragssicherheit.Mit einem Gesamtgewicht von 3,2 kg ist der neue Ziegel leicht zu handhaben und sicher zu verlegen

61 MARKT UND MANAGEMENT Immobilien-Marketing-Award 2014 Auszeichnung für WGG HWS-Forst 5-jähriges Jubiläum Quelle: Argum, Foto: Falk Heller Die Preisverleihung auf der Expo Real 2014 Die Wohnungsgesellschaft Güstrow (WGG) GmbH wurde beim Immobilien- Marketing-Award 2014, den die Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) verleiht, mit dem Preis in der Kategorie Low Budget ausgezeichnet. Das prämierte Konzept der WGG: Um vor Ort auf freie Wohnungen aufmerksam zu machen, setzt sie grüne LEDs in den zur Straße hin sichtbaren Fenstern ein. Gleichzeitig macht das Wohnungsunternehmen mit der Kampagne Grünes Licht für Ihre neue Wohnung auf die Lämpchen aufmerksam. Mietinteressenten, denen durch die grüne Beleuchtung eine freie Wohnung auffällt, können die Kontaktdaten des Ansprechpartners an der Hauseingangstür finden. Die Kampagne soll die Sichtbarkeit erhöhen und die Informationsaufnahme erleichtern. Die Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) bewirtschaftet seit fünf Jahren eigene Wälder und bietet forstnahe Dienstleistungen an. Im Rahmen einer Versteigerung hatte sie 2009 ihre erste Forstfläche in Wendisch Rietz, südöstlich von Berlin, erworben. Durch Zukäufe und den Tausch von Teilflächen wuchs die rund 243 ha große Fläche um etwa 34 ha. Der Marktwert des Forsts sei in den letzten fünf Jahren gestiegen. Dazu habe neben der gewachsenen Holznachfrage auch das Konzept des naturnahen Waldumbaus durch Erhöhung des Laubholzanteils beigetragen, welches die HWS dort umsetzt. Die HWS-Forstabteilung bewirtschaftet neben dem unternehmenseigenen Forst auch Flächen von kirchlichen und diakonischen Einrichtungen oder dritten Eigentümern. Angeboten werden u. a. die Entwicklung von Waldbaukonzepten, die Planung und Organisation der Holzernte sowie die Baumkontrolle und Erfassung im Baumkataster. HWS-Geschäftsführung sowie mit dem Forst befasste Mitarbeiter und Partner Quelle: HWS EBZ Akkreditierung und Auszeichnungen von Absolventen Quelle: EBZ Die Absolventen (mit Urkunden), EBZ-Vertreter und -Förderer bei der Ehrung Die 2008 gegründete EBZ Business School University of Applied Sciences hat für zehn Jahre die institutionelle Akkreditierung durch den Wissenschaftsrat erhalten. Dieser würdigte die praxisbezogenen, transdisziplinär angelegten Studienangebote, die Forschungsleistungen sowie die enge Vernetzung mit Unternehmen und Verbänden der Immobilienbranche der privaten Hochschule. Es ist die enge Zusammenarbeit mit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, mit deren Hilfe sich die EBZ zur führenden Immobilienhochschule Deutschlands entwickelt hat, sagte EBZ-Vorstandsvorsitzender Klaus Leuchtmann. Um die Leistung besonders engagierter Studenten zu würdigen, zeichnete die EBZ Anfang Oktober 2014 auf der Expo Real die drei besten Masterabsolventen aus. Lisa Wilczek, Jahrgangsbeste und Referentin für neue Medien, Multimedia und IT beim VdW Verband der Wohnungsund Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v., verfasste ihre Abschlussarbeit zum Thema Vernetztes Wohnen. Sie untersuchte die Anforderungen an ein Geschäftsmodell für die Integration von IKT- Lösungen, die es älteren Mietern ermöglichen, ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden zu führen. Steven Rehder, der Zweitbeste des Jahrgangs und Mitarbeiter der EMV Immobilienmanagement GmbH, beschäftigte sich mit der Auslagerung von Dienstleistungen bei Wohnungsunternehmen. Als dritte Absolventin wurde Stefanie Jeschka, wissenschaftliche Mitarbeiterin an der EBZ Business School, geehrt. Ihre Abschlussarbeit widmete sich den Herausforderungen gesetzlicher Reformbestrebungen für das genossenschaftliche Prüfungswesen

62 MARKT UND MANAGEMENT Aufgabenerweiterung GBH baut für die Öffentliche Hand Kleinreparaturenmanagement Serviceauftrag vergeben Die STADT UND LAND Wohnungsbauten-Gesellschaft mbh hat nach einer europaweiten Ausschreibung das Kleinreparaturenmanagement für Wohnungen vergeben. Seit August 2014 führt die GIG Facility Services AG Kleinreparaturen aus. Mittels einer IT-Cloud-Lösung sind die GIG-Mitarbeiter über das Servicecenter rund um die Uhr erreichbar. Der Auftragsmanager leitet die Reparaturmeldung auf das Smartphone eines freien Mitarbeiters und vereinbart einen Termin. Drei Viertel der Aufträge sollen innerhalb von fünf Werktagen ausgeführt sein. Der Mieter unterschreibt nach Fertigstellung auf dem Smartphone, der Auftrag wird als erledigt verbucht. Quelle: GBH (v. l.) GBH-Geschäftsführer Karsten Klaus, Stefan Bär vom Gebäudemanagement der Landeshauptstadt Hannover und Oberbürgermeister Stefan Schostok Die Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbh (GBH) feierte Anfang Oktober 2014 Richtfest für vier Schulhäuser und die erste Sporthalle der IGS Mühlenberg. Der Termin für die Übergabe des 1. Bauabschnitts ist für Ostern 2015 mit der Landeshauptstadt Hannover vereinbart. Die kommunale GBH, die auch als Sanierungs- und Entwicklungsträger tätig ist, hat mit der Stadt einen Mietvertrag über 30 Jahre geschlossen. Die Baukosten des Neubaus belaufen sich auf ca. 63 Mio.. Die IGS Mühlenberg wird aus sechs mit Gängen verbundenen Gebäuden mit insgesamt m 2 Nutzfläche entstehen, die um einen Pausenhof angeordnet werden. Alle Gebäudezugänge erfolgen ebenerdig und barrierefrei. Behindertengerechte Rampen verbinden die unterschiedlichen Niveaus der Freiflächen ohne Umwege miteinander. Die Geschossebenen von Schule, Sporthallen und Stadtteilnutzungen sind mit behindertengerechten Aufzügen barrierefrei miteinander verbunden. Der Neubau der Schule mit Sporthalle und Stadtteilnutzungen erfüllt die Anforderungen an ein Passivhaus. EBS Real Estate Management Institute Wechsel im Direktorium Prof. Nico B. Rottke (li) wechselt mit Wirkung zum 31. März 2015 von der EBS zur Ernst & Young Real Estate GmbH. Seinen Platz im Direktorium des EBS Real Estate Management Institute (EBS REMI) übernimmt zum 1. Januar 2015 Prof. Jan Mutl, der seit 2011 an der EBS lehrt und forscht. Rottke solle künftig als Vorsitzender des in Gründung befindlichen, internationalen wissenschaftlichen Beirats dem EBS REMI fungieren. Er ist auch weiterhin in die Aus- und Weiterbildung an der EBS eingebunden und betreut seine Doktoranden. Quelle: EBS Quelle: EBS GWG Baden-Württemberg Neuer Vorstandsvorsitzender Le Quartier Central in Düsseldorf Genossenschaft kauft Wohnanlage Quelle: GWG AG Andreas Engelhardt ist seit dem 1. Oktober 2014 neuer Vorstandsvorsitzender der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG. Zuvor war er über 20 Jahre in verschiedenen Führungspositionen in der Immobilienwirtschaft tätig, zuletzt bei der BUWOG-Gruppe sowie der Prelios Deutschland GmbH. Die Wohnungsgenossenschaft Essen-Nord eg erwarb in Düsseldorf-Derendorf eine Wohnanlage namens Petit Carré mit 59 Wohnungen sowie einer 275 m 2 großen Gewerbefläche im Erdgeschoss. Projektentwickler ist die Tecklenburg Gruppe. Die Wohneinheiten werden zwischen 25 und 60 m 2 groß sein und sollen u. a. die starke Nachfrage nach kleinflächigen Appartements in Düsseldorf bedienen. Die Wohnanlage entsteht im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts Le Quartier Central, durch das Wohnungen und Arbeitsplätze geschaffen werden sollen

63 STADT UND LAND/WoBeGe Neue Geschäftsführerin Marketing und Kommunikation GESOBAU ausgezeichnet Petra Hildebrandt ist seit 1. Oktober 2014 neue Geschäftsführerin der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbh, einer 100%igen Tochter der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbh. Die Betriebswirtin und Immobilienökonomin hat das Unternehmen seit 1998 mit aufgebaut und in den letzten 15 Jahren maßgeblich geprägt, seit 2002 als Prokuristin. Die Veränderung ist Teil einer Neuausrichtung der Tochtergesellschaften, die bei der WoBeGe mit einer Geschäftsausweitung mit den Schwerpunkten Fremdverwaltung und Projektentwicklung einhergehen soll. Quelle: STADT UND LAND VBW/Neuland Neuland-Geschäftsführer wechselt zur VBW Dr. Dieter Kraemer, langjähriger Geschäftsführer der Bochumer VBV Bauen und Wohnen GmbH, ist in den Ruhestand gegangen. Seine Nachfolge wird ab dem 1. Januar 2015 Manfred Lork antreten, bisher Geschäftsführer der Wolfsburger Neuland Wohnungsgesellschaft mbh. Bis dahin führt Norbert Riffel als weiterer Geschäftsführer die VBW alleine. Manfred Lork leitete die Neuland ab 2011; zuvor war er in verschiedenen Wohnungsunternehmen in führenden Positionen tätig. Quelle: Neuland Die Berliner GESOBAU AG erhielt Mitte Oktober 2014 in Frankfurt/ Main für ihre Markenkommunikation zur Großsiedlung Märkisches Viertel den Marken Award der Immobilienbranche 2014 in der Kategorie Beste Projektmarke. Der Award wurde auch in den Kategorien Beste Unternehmensmarke und Publikumspreis vergeben. Die GESOBAU hatte ihre Markenkommunikation zum Märkischen Viertel anlässlich des 50. Geburtstags der Siedlung (siehe DW 11/2014, S. 8) durch zahlreiche Aktionen erweitert. Die Jury hob die gelungene Verzahnung von Offline- und Online-Kanälen hervor: Auf der Website wurden Geschichten der Viertelbewohner dargestellt, ergänzt wurde das Angebot durch interaktive Aktionen und Veranstaltungen vor Ort. Zudem wurde die GESOBAU Ende Oktober 2014 in Berlin für das neue Brand Design des Märkischen Viertels mit dem Red Dot Award in der Kategorie Corporate Design & Identity ausgezeichnet. Der Marken Award der Einen weiteren Erfolg konnte das kommunale Unternehmen Anfang September Immobilienbranche mit seinem Kundenmagazin verbuchen: Das Magazin Hallo Nachbar erhielt bei den Fox Awards 2014 zwei Silbermedaillen für Content und Layout. Diese Auszeichnung zeigt deutlich, dass wir mit unserem Kundenmagazin auch in der immer komplexer werdenden Kommunikationslandschaft unsere Leserinnen und Leser erreichen, sagte Kirsten Huthmann, Leiterin Unternehmenskommunikation und Marketing bei der GESOBAU. Das klassische Medium Kundenzeitschrift habe auch heute noch hohe Priorität, wenn es darum geht, tiefer gehende Informationen zu vermitteln und Kundenbindung zu stärken. Dies funktioniere aber nur mit einem visuell ansprechenden Heft, so Huthmann. Quelle:GESOBAU und Lehrgang zum Instandhaltungskostenmanager In der Vergangenheit hatte die Instandhaltung oft noch einen Stellenwert, der ihr eigentlich nicht gerecht wird. Die Instandhaltung, also die Erhaltung der Sachwerte, gewinnt immer mehr an existenzieller Bedeutung. Eine entsprechende Weiterbildung der Mitarbeiter ist daher sicher der Schritt in die gewünschte Richtung. Das besondere dieses Zertifikatslehrgang ist auch, dass er genau daraufhin konzipiert wurden - von Praktikern für Praktiker. Prof. Dr. Hansjörg Bach In dem Zertifikatslehrgang Geprüfter Instandhaltungskostenmanager/in (WAF) werden fundierte Fachkenntnisse mit dem Ziel vermittelt, eine übergreifende Verzahnung zwischen den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik und Recht für den Instandhaltungskostenbereich herzustellen. Zielgruppe: Mitarbeiter mit technischer oder kaufmännischer Ausbildung aus dem Gebäudemanagement Referenten: - Ausgewiesene Experten der Branche - Hochschuldozenten/innen mit großer Praxis- und Lehrerfahrung Termine: Frühjahrseminar: Herbstseminar

64 MARKT UND MANAGEMENT Bilanz- und Steuerwissen Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW Steuerliche Aspekte der Vermietung von Gästewohnungen Viele Wohnungsunternehmen bieten ihren Mietern bzw. Mitgliedern vermehrt Gästewohnungen zur kurzfristigen Unterbringung von Gästen an. Die Vorteile für die Unternehmen und der Mehrwert für die Mieter bzw. Mitglieder liegen auf der Hand. Was jedoch beim Angebot von Gästewohnungen insbesondere aus steuerlicher Sicht zu beachten ist, wird im Folgenden dargestellt. Quelle: SBV Flensburg WP/StB Jürgen Gnewuch VdW Rheinland Westfalen Düsseldorf Wohnungsunternehmen sind oftmals keine reinen Wohnungsvermieter mehr. Sie bieten vielfach unterschiedliche Serviceleistungen rund um die Wohnung an. Immer häufiger werden einzelne Wohnungen den Mietern bzw. Mitgliedern für besondere Zwecke kurzfristig überlassen, zum Beispiel zur Unterbringung von Gästen. Ausgestaltung des Serviceangebots Gästewohnung Wohnungsunternehmen, die Gästewohnungen vermieten, bieten einen Mehrwert für die Mieter bzw. Mitglieder. Dieser Service trägt zudem zur positiven Imagebildung des Wohnungsunternehmens und zur Mieter- bzw. Mitgliederbindung bei. Die Gästewohnungen sind in der Regel komplett möbliert und mit einer Küche ausgestattet. Das Angebot richtet sich grundsätzlich an alle Mieter bzw. Mitglieder des Unternehmens. Sollten Kapazitäten frei sein, stehen Gästewohnungen häufig auch Dritten offen. Nutzende einer Gästewohnung können zum Beispiel sein: Mieter/Mitglieder selbst (zur Nutzung als Auszeitwohnung ), Verwandte/Bekannte von Mietern/Mitgliedern (z. B. Besucher von außerhalb ), Mieter/Mitglieder anderer Wohnungsunternehmen (Nutzung als Urlaubsdomizil), Arbeitnehmer mit entferntem Wohnort (Nutzung während der Woche am Arbeitsort). Im Flensburger Stadtteil Sandberg liegt eine von vier Gästewohnungen des SBV Flensburg, die vier Personen beherbergen kann. Die Lage unweit der dänischen Grenze und der Ostsee ist attraktiv, die Wohnung auch Körperschaft- und Gewerbesteuer Voll steuerpflichtige Wohnungsunternehmen Die Mieterlöse aus einer Gästewohnung abzüglich der Aufwendungen sind ertragsteuerlich zu erfassen. Besonderheit: Vermietungsgenossenschaft Vermietungsgenossenschaften sind gemäß 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG von der Körperschaftsteuer und gemäß 3 Nr. 15 GewStG von der Gewerbesteuer befreit. Die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer ist an eine Beschränkung der Geschäftstätigkeit auf bestimmte steuerbegünstigte Tätigkeiten geknüpft. Im Rahmen der sogenannten 10-Prozent-Einnahmengrenze dürfen Vermietungsgenossenschaften allerdings auch andere nicht steuerbegünstigte Tätigkeiten ausüben, ohne die Steuerbefreiung insgesamt zu verlieren. Innerhalb der 10-Prozent-Einnahmengrenze besteht ganz normale Ertragsteuerpflicht (partiell steuerpflichtiger Bereich). Es stellt sich daher die Frage, ob die Vermietung von Gästewohnungen dem steuerbegünstigten oder dem steuerpflichtigen Bereich zuzuordnen ist. Voraussetzung für die steuerbegünstigte Vermietung einer Gästewohnung wäre zunächst, dass der Mietvertrag mit einem Mitglied abgeschlossen wird und das Mitglied die Gästewohnung auch tatsächlich selbst nutzt. Da bei der Überlassung von Gästewohnungen in der Regel nicht das Mitglied der tatsächlich Nutzende ist, wird diese Voraussetzung nicht erfüllt. Gästewohnungen können aber auch sogenannte Folgeeinrichtungen darstellen, so dass deren Vermietung in den steuerbegünstigten Bereich fällt. Gemäß Finanzverwaltung 1 ist der Betrieb von Folgeeinrichtungen dann zulässig, wenn diese überwiegend den Mitgliedern oder deren zum

65 Quelle: Kooperationsgenossenschaft Berlin Die Baugenossenschaft HEGAU eg verfügt über drei Gästewohnungen in der Nähe des Bodensees. Sie bietet sie über einen Gästewohnungsring an wie diese Wohnung für vier Personen in der Hegaustraße in Bodman-Ludwigshafen Haushalt gehörenden Angehörigen dienen und der Betrieb durch die Genossenschaft notwendig ist. Zu derartigen Folgeeinrichtungen sind bauliche Anlagen wie Kindertagesstätten oder Lesehallen zu zählen, die notwendig sind, um zum Beispiel eine soziale oder bildungsorientierte Betreuung der Mitglieder im Quartier zu gewährleisten. Eine Gästewohnung könnte dann eine Folgeeinrichtung sein, wenn das Mitglied die Gästewohnung mietet und die Wohnung von Verwandten oder Bekannten des Mitglieds genutzt wird. Ist dieser Fall nicht gegeben, fällt die Vermietung der Gästewohnungen in den partiell steuerpflichtigen Bereich. Die Mieterlöse aus der Gästewohnung abzüglich der Aufwendungen sind ertragsteuerlich zu erfassen. Die Mieterlöse belasten zusammen mit anderen nicht begünstigten Einnahmen außerdem die 10-Prozent-Einnahmengrenze. Ein Überschreiten der 10-Prozent- 10 Jahre Urlaub in Gästewohnungen der Genossenschaften / 2014 Die Genossenschaften bieten ihren Mitgliedern über derartige Broschüren Wohnungen in attraktiven Städten und Ferienregionen an Einnahmengrenze führt zum Verlust der Steuerbefreiung insgesamt. Erweiterte Gewerbesteuerkürzung Wohnungsunternehmen können die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung gemäß 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG beanspruchen. Der Vorteil liegt darin, dass der gesamte Überschuss aus der Vermietung der eigenen Wohnungen von der Gewerbesteuer freigestellt wird. Allerdings darf daneben keine einzige gewerbliche und damit schädliche Tätigkeit ausgeübt werden. Folglich ist zu prüfen, ob die Vermietung von Gästewohnungen eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Der Bundesfinanzhof sieht eine Gewerblichkeit dann als gegeben, wenn Ferienwohnungen hotelmäßig angeboten werden - also wenn beispielsweise neben der Vermietung Sonderleistungen erbracht werden, wie die Gewährung von Mahlzeiten, das Bereithalten von Getränken, die Versorgung mit Lebensmitteln, die laufende Pflege der Räume während des Gästeaufenthalts oder die allgemeine touristische Betreuung der Gäste (vgl. BFH-Urteil vom 14. Januar 2004, Az. X R 7/02). Bei der Vermietung von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen sind die vorgenannten Kriterien häufig nicht gegeben, so dass in der Regel keine gegen die Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung sprechende gewerbliche (schädliche) Tätigkeit vorliegt. Verdeckte Vorteilsgewährung Bei der Vermietung von Gästewohnungen an Mieter bzw. Mitglieder stellt sich außerdem die Frage, ob eine im Vergleich zu Dritten verlangte günstigere Miete zu einer verdeckten Vorteilsgewährung führt. Hierzu ist auf die Definition einer Quelle: Baugenossenschaft HEGAU eg verdeckten Gewinnausschüttung zurückzugreifen (Richtlinie 36 Absatz 1 Satz 1 KStR 2004): Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, sich auf die Höhe des Einkommens auswirkt und nicht auf einem gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilungsbeschluss beruht. Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft sind die Mieter in der Regel keine Anteilseigner, so dass sich die Frage nach einer verdeckten Vorteilsgewährung aufgrund einer günstigeren Miete nicht stellt. Bei Wohnungsgenossenschaften ist eine verdeckte Vorteilsgewährung grundsätzlich dann anzunehmen, wenn Dritten (Nichtmitglieder) eine höhere Miete berechnet wird als Mitgliedern. Keine verdeckte Vorteilsgewährung ist allerdings gegeben, wenn Mitglieder eine gleichhohe Miete zahlen wie Dritte und die Genossenschaft aus der verlangten Miete Kostendeckung zuzüglich eines Gewinnaufschlags erzielt. Umsatzsteuer Die langfristige Überlassung von Wohnungen ist gemäß 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei. Die kurzfristige (vorübergehende) Überlassung von Gästewohnungen ist dagegen umsatzsteuerpflichtig ( 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Allerdings kommt für die Übernachtung der Quelle: Baugenossenschaft HEGAU eg Auch in der Innenstadt kann eine Gästewohnung liegen, wie hier in der Radolfzeller Seestraße

66 MARKT UND MANAGEMENT Quelle: WOGEDO, Fotos: Max Hampel Auch die WOGEDO hat drei Gästewohnungen. Zwei davon schicke 1-Zimmer-Apartments liegen im Stadtteil Düsseldorf-Lierenfeld ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 % zur Anwendung ( 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Werden daneben Zusatzleistungen angeboten, wie Verpflegung (Frühstück), Getränkeversorgung aus der Minibar oder Internetnutzung, gilt für diese Zusatzleistungen der allgemeine Umsatzsteuersatz von 19 %. Dem Unternehmen steht aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung der Gästewohnungen der volle Vorsteuerabzug, zum Beispiel aus den Baukosten, der Anschaffung der Möbel und den laufenden Betriebskosten, zu. Schlussbemerkung Bei der Vermietung von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen sind vielfältige steuerliche Aspekte zu beachten. Diese stehen diesem Serviceangebot jedoch nicht entgegen. Imageaspekte, die Erhöhung der Mieter- bzw. Mitgliederbindung sowie Wettbewerbsvorteile bei der Gewinnung von Neukunden sprechen für das Angebot von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen. 1 vgl. BMF-Schreiben vom , BStBl. I 1991, S EINIGE RECHTLICHE HINWEISE Die WOGEDO-Wohnungen sind modern eingerichtet und gut ausgestattet In einzelnen Städten besteht das Verbot, Wohnraum als Ferienwohnungen zu vermieten. Allerdings dürfte die Vermietung von Gästewohnungen in der Regel nicht als Zweckentfremdung gewertet werden. Gästewohnungen können in einzelnen Städten einer Fremdenverkehrsabgabe unterliegen. Ein genehmigungspflichtiger Beherbergungsbetrieb kann gegeben sein, wenn in einem Gebäude überwiegend Ferienwohnungen vermietet werden (vgl. VG Berlin vom 23. Januar 2012, Az. 19 L ). Das Reisevertragsrecht kann tangiert werden, wenn neben der Vermietung der Gästewohnung Zusatzleistungen angeboten werden. Als Vertrag für die Überlassung einer Gästewohnung wird häufig ein üblicher Wohnraummietvertrag verwendet, der den besonderen Gegebenheiten angepasst wird

67 Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft Mehr als nur ein Wort Der GdW ist Vorreiter für eine standardisierte Nachhaltigkeitsberichterstattung. Gemeinsam mit dem Deutschen Rat für Nachhaltige Entwicklung (RNE) hat der wohnungswirtschaftliche Dachverband den Deutschen Nachhaltigkeitskodex um eine immobilienwirtschaftliche Ergänzung erweitert. Der GdW ist damit der erste Wirtschaftsverband, der seinen Mitgliedern aktiv rät, den Deutschen Nachhaltigkeitskodex mit einer branchenspezifischen Erweiterung zu nutzen. Katharina Burkardt Pressesprecherin GdW Berlin Gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen (AGW) hat der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Ende 2013 eine Absichtserklärung mit dem Rat für Nachhaltige Entwicklung (RNE) unterzeichnet, um als erste Wirtschaftsbranche in Deutschland einen Branchenkodex für nachhaltiges Management zu entwickeln (siehe auch DW 3/2014, S. 76). Dies markiert einen bedeutenden Schritt für die weitere konsequente Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele von Wohnungsunternehmen, erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Unser gemeinsames Ziel ist, dass sich möglichst viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft dem Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) anschließen. Diese Partnerschaft soll auch andere Branchen zu eigenverantwortlichem Handeln anregen und ermutigen, so Marlehn Thieme, Vorsitzende des Rates für Nachhaltige Entwicklung. Die großen Wohnungsunternehmen wollen hier als gutes Beispiel voranschreiten. So kann unser Engagement auf die gesamte Wohnungswirtschaft und auf weitere Wirtschaftsbranchen ausstrahlen, ergänzte Peter Stubbe, Vorsitzender des Vorstands der AGW. Die Kooperation mit dem RNE zeige einmal mehr, dass sich die im GdW organisierte Wohnungswirtschaft ihrer sozialen Verantwortung in der Gesellschaft bewusst sei und die Wohnungsunternehmen ihr Handeln daran ausrichten. Fachspezifische Ergänzung Nachhaltigkeitsberichte zu erhöhen. Dazu wurde Im September 2014 stellten GdW, AGW und RNE im Jahr 2013 bereits eine GdW-Arbeitshilfe veröffentlicht (siehe S. 66). gemeinsam den Nachhaltigkeitskodex mit seiner fachspezifischen Ergänzung für die Wohnungswirtschaft der Öffentlichkeit vor. Damit gibt die Bewältigung der Folgen des demografischen Politische Ziele wie die Energiewende oder die Wohnungswirtschaft ihren Unternehmen und Wandels können nur gelingen, wenn die Unternehmen alle ihre Aktivitäten bündeln und in ihre den Mietern jetzt als erste Branche in Deutschland ein einfaches Instrument an die Hand: den Nachhaltigkeitsstrategien einbeziehen von der DNK, in den speziell für die Wohnungswirtschaft Energieeinsparung bis zur Personalführung. Als Kriterien für eine nachhaltige Unternehmensführung eingeführt wurden. Ab sofort können damit die ihren Unternehmen dafür mit dem ergänz- Wohnungswirtschaft sind wir die erste Branche, Wohnungsunternehmen auf einfache Art ten Nachhaltigkeitskodex ein maßgeschneidertes Instrument bietet, erklärte GdW-Präsident ihre Nachhaltigkeitsstrategien darstellen und damit auf einen Blick zeigen, wie sie ihr Unternehmen und damit das Wohnen in Deutschland fit für Die ergänzenden Indikatoren von GdW und AGW Gedaschko bei der Veröffentlichung des Kodex. die Zukunft machen (siehe hierzu auch das nachfolgende Interview auf S. 67). Erklärtes Ziel der möchten wir es den Unternehmen möglichst sind im Nachhaltigkeitskodex integriert. Damit Wohnungswirtschaft ist es auch, die Transparenz leicht machen, ihre ergänzenden Informationen und Vergleichbarkeit wohnungswirtschaftlicher zu besonderen Herausforderungen in der BRANCHENSPEZIFISCHE ERGÄNZUNG DES DEUTSCHEN NACHHALTIGKEITSKODEX Quelle: GdW

68 MARKT UND MANAGEMENT Unterzeichner der branchenspezifischen Ergänzung zum Nachhaltigkeitskodex (v.l.): HOWOGE-Geschäftsführerin Sophia Eltrop, GEWOBA-Geschäftsführer Peter Stubbe (beide Vorstand der AGW), GdW-Präsident Axel Gedaschko und RNE-Vorsitzende Marlehn Thieme Quelle: Andrew Grauman Photography Wohnungswirtschaft ohne Mehraufwand einzufügen. Wir wollen erreichen, dass möglichst viele Unternehmen den DNK nutzen. Die stark mittelstandsgeprägte Wohnungswirtschaft startet hier als erste Branche eine wichtige Initiative, betont RNE-Vorsitzende Thieme. Anhand von 20 Kriterien können die Wohnungsunternehmen offenlegen, was sie tun, um die großen Herausforderungen im Bereich Wohnen und Umwelt zu lösen. Nicht nur für die großen Wohnungsunternehmen, sondern gerade auch für kleinere und mittlere Unternehmen, die keine umfangreiche Nachhaltigkeitsberichterstattung durchführen, ist der Nachhaltigkeitskodex dabei ein sehr hilfreiches Instrument, erläutert dazu AGW-Vorsitzender Stubbe. Vorreiterrolle Der Deutsche Nachhaltigkeitskodex wird der zukunftsorientierten Unternehmensführung in der Wohnungswirtschaft weiteren Schub geben. Der Vorsprung der Wohnungsunternehmen bei der Energiewende, dem altersgerechten Umbau sowie dem Stadtumbau wird dadurch gegenüber dem Restmarkt weiter wachsen, betont Axel Gedaschko. Dafür müsse die Politik allerdings die richtigen Voraussetzungen schaffen. Für die Bereiche Energie, Demografie und Stadtentwicklung sieht das so aus: Energetische Anforderungen dürfen nicht durch einzelne Landesgesetze noch weiter verschärft werden und eine steuerliche Förderung sowie mittelfristig die Aufstockung der KfW-Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren durch den Bund sind notwendig. Das KfW-Programm für altersgerechtes Bauen muss der Bund angesichts des demografischen Wandels jährlich weiter steigern und mittelfristig mit jährlich 100 Mio. versehen. NACHHALTIGKEITSBERICHTERSTATTUNG Die Städtebauförderung muss wirklich langfristig auf einem hohen Niveau mit mindestens 700 Mio. jährlich ausgestattet werden. Der Grundsatz, der dabei über allem stehen muss, lautet: Freiwilligkeit statt Regulierung, so Gedaschko. Dann wird der Nachhaltigkeitskodex ein sehr hilfreiches Instrument für die Wohnungswirtschaft sein, um ihre Spitzenposition beim Thema zukunftsfähiges Wohnen weiter auszubauen. Und die rund 13 Mio. Mieter in den 6 Mio. Wohnungen der GdW-Wohnungsunternehmen werden zukünftig in energetisch noch moderneren, altersgerechten Wohnungen in sozial stabilen Quartieren leben. Ergänzende Informationen liefert ein Interview mit GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser. Es ist abrufbar unter oder über den nebenstehenden QR-Code. Die konsequente Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen entlang wohnungswirtschaftlicher Wertschöpfungsprozesse, aber auch die Kommunikation von Nachhaltigkeitszielen und -leistungen gegenüber wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Stakeholdern wird die Wettbewerbsfähigkeit von Wohnungs- und Immobilienunternehmen zunehmend beeinflussen. In der GdW-Arbeitshilfe 73 Nachhaltigkeitsberichterstattung in der Wohnungswirtschaft werden GdW Arbeitshilfe 73 Nachhaltigkeitsberichterstattung Wohnungswirtschaftliche in der Wohnungswirtschaft branchenspezifische Ergänzung des Deutschen Berichterstattung über Nachhaltigkeitskodex Vorschläge für eine standardisierte Nachhaltigkeitsberichterstattung erarbeitet. Sie kann für 25 zzgl. wirtschaftliches, (DNK) ökologisches und soziales Engagement von Wohnungsunternehmen Versandkosten angefordert werden. Für GdW-Wohnungsunternehmen steht die Arbeitshilfe im GdW- November September 2014 Extranet kostenfrei zur Verfügung. Die Wohnungswirtschaftliche branchenspezifische Ergänzung des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) liegt ebenfalls beim GdW vor. Hier werden die 20 Kriterien aufgeführt und ihre Spezifizierung dargelegt. Bestellung per an: mail@gdw.de Die Wohnungswirtschaft hat zudem ein spezielles Siegel das NaWoh-Siegel entwickelt, welches Wohnungsbauprojekte zertifiziert, die den umfangreichen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen und neben energetischen auch soziale, städtebauliche, architektonisch-gestalterische oder baulich-wohngesundheitliche Kriterien erfüllen (siehe DW 2/2014, S. 16). und sowie

69 Interview mit Prof. Dr. Günther Bachmann Unternehmen, die gut, zukunftsorientiert und verlässlich wirtschaften, sollten das unbedingt darlegen. Quelle: RNE Was ist der Deutsche Nachhaltigkeitskodex? Der Deutsche Nachhaltigkeitskodex (DNK) ist ein Transparenzstandard, der einfach, robust und pragmatisch an strategisches Nachhaltigkeitsmanagement heranführt. Nur was getan wird, kann auch berichtet werden. Das vermeidet Greenwashing und heile Welten. Unternehmen, die gut, zukunftsorientiert und verlässlich wirtschaften, sollten das unbedingt darlegen. Einerseits aus purem Eigeninteresse, weil damit im Wettbewerb zunehmend gepunktet werden kann. Andererseits aber auch, um andere Wettbewerber unter Druck zu setzen, gleichzuziehen. Ein gesunder Wettbewerb um Nachhaltigkeit ist wichtig. Eine allzu einsame Poleposition kann dazu führen, dass die Exzellenz außer Konkurrenz läuft. Das ist nicht das Ziel. Das Ziel ist vielmehr, den Markt insgesamt auf Nachhaltigkeit auszurichten, weil große Herausforderungen vor uns liegen, die nicht von der Politik alleine gelöst werden können: der demografische Wandel mit der alternden Gesellschaft in Industriestaaten und der global wachsenden Bevölkerung auf der anderen Seite. Das bringt enormen Druck auf die Ressourcenverteilung und erfordert Ressourceneffizienz. Wer nachhaltig wirtschaftet, kann im besten Sinne für die Kunden und die eigene Wettbewerbsfähigkeit unternehmerisch tätig sein und hilft obendrein, wichtige gesellschaftliche Ziele zu erreichen. Das verdient Anerkennung! Welche Bedeutung hat die Branchenergänzung durch die Wohnungswirtschaft für die Wirtschaft in Deutschland? Die Branchenergänzung durch die Wohnungswirtschaft ist ein wichtiges Signal. Ihre Branche steht im Kunden- und Investorenkontakt, ist auf vorausschauende Politik und verlässliche Rahmenbedingungen angewiesen. Gleichzeitig muss sie sich steigenden Rohstoff- und Energiepreisen stellen. Und vor allem: Die Menschen erfahren hautnah, was gemacht oder auch nicht gemacht wird. Die Wohnungswirtschaft ist politisch herausgefordert, wenn in unseren Städten neuer Wohnraum zu machbaren Preisen gefragt ist. Dann müssen Ökonomie, Energieeffizienz und Biodiversität sowie das soziale Anliegen in Übereinstimmung gebracht werden. Das ist für Vorreiter zu Nachhaltigkeitsthemen wichtig: Was hier funktioniert, funktioniert als Managementansatz auch in Ihrer Lieferkette und kann von den Bürgern nachvollzogen werden. Ich bin gespannt, wie Sie das Thema Nachhaltigkeit zukünftig vorantreiben und freue mich, wenn andere Branchen von Ihnen lernen. Die Wohnungswirtschaft ist die erste Branche, die den DNK auf ihre Bedürfnisse angepasst hat. Gibt es weitere Branchen, die das derzeit planen? Angeregt durch die neue EU-Richtlinie zur nichtfinanziellen Berichterstattung, die bis 2016 in nationales Recht umgesetzt werden soll, regen sich die Banken und Versicherungen. Der Bankenverband etwa hat Ende September einen Leitfaden zu Nachhaltigkeitsmanagement veröffentlicht, aus dem sich nun eine konkrete Zusammenarbeit mit dem Nachhaltigkeitsrat ergibt. Den Nachhaltigkeitskodex wenden Unternehmen aus vielen sehr verschiedenen Branchen an. Wie steht es um den DNK im internationalen Vergleich? Ist er ein Exportschlager? Exportschlager wäre etwas zu viel gesagt. Das Interesse allerdings ist groß: International wird der Sustainability Code stark beachtet und auch genutzt, um der wachsenden Berichtspflicht nachzukommen. Unsere Argumente und die praktischen Erfahrungen in der Anwendung finden offenbar ihren Weg. Setzt der Rat für Nachhaltige Entwicklung mit seinem Nachhaltigkeitskodex weiter auf Freiwilligkeit? Oder sind hier Verpflichtungen für die Unternehmen geplant? Der Nachhaltigkeitsrat setzt auf die Implementierung auf freiwilliger Basis, weil wir auf die Lernfähigkeit des Marktes und seiner Akteure bauen. Sicher, Nachhaltigkeit ist ein komplexes Thema und es ist nicht ganz einfach abzugrenzen, wo man anfangen und wo man aufhören sollte. Der Nachhaltigkeitskodex zeigt, welche Themen in Betracht gezogen werden müssen. Diese Information ist für Anwender in Unternehmen wichtig, aber sicher auch für Kunden, Beschaffer und Investoren. Nachhaltigkeit im Marktmechanismus bedeutet, dass die Marktakteure verbindliche und zuverlässige Informationen brauchen. Nach dem Staat zu rufen, ist die zweitbeste Idee. Die Güte des ehrbaren Kaufmanns in moderner Form zu interpretieren, ist sicherlich besser. Vielen Dank für das Interview! Das Gespräch führte Katharina Burkardt. PORTRÄT Prof. Dr. Günther Bachmann ist seit 2007 Generalsekretär des Rats für Nachhaltige Entwicklung. Der promovierte Landschaftsplaner arbeitete u. a. als Fachgebietsleiter im Umweltbundesamt, für den Wissenschaftlichen Beirat Bodenschutz beim BMU und forschte im europäischen und amerikanischen Ausland. Seit 2001 leitete er die RNE-Geschäftsstelle, seit Februar 2014 ist er Honorarprofessor an der Leuphana Universität Lüneburg

70 MARKT UND MANAGEMENT Balanced Scorecard Ein unverzichtbares Führungsinstrument Die Balanced Scorecard (BSC) ist ein allgemein anerkanntes Managementinstrument. Dass sie auch als strategisches Führungsinstrument anwendbar und gut mit Leitbildern und Leitlinien der internen Kommunikation kombinierbar ist, zeigt die GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh. Wolfgang Bielmeier Geschäftsführer GBG Mannheim Mannheim Um künftige Herausforderungen zu meistern und den laufenden Wandel zu gestalten, hat die Geschäftsleitung der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh im Jahre 2007 die Balanced Scorecard (BSC) als strategisches Führungsinstrument etabliert. Die Auseinandersetzung mit den strategischen Zielen fördert ein gemeinsames Verständnis. Die Verknüpfung mit VIER PERSPEKTIVEN DER BALANCED SCORECARD Werner Hohenadel Coach & Consultant Neustadt an der Weinstraße dem Unternehmensleitbild der GBG wird zu einem gelebten Erfolgsfaktor. Die BSC dient dabei auch als Instrument zur Förderung der internen Kommunikation. Die Entwicklung einer BSC Die Grundlage des Unternehmenserfolgs ist gemeinhin der klare Fokus der Geschäftspolitik auf die Kernkompetenzen des Unternehmens und der Mitarbeiter. Daraus ergeben sich Ziele für alle Unternehmensbereiche. Die Balanced Scorecard ist ein wirksames Instrument zur konsequenten Ausrichtung und Steuerung einer Gruppe von Menschen (Organisationen, Unternehmen, Institutionen, Bereiche, Abteilungen, Projektgruppen, ) auf diese gemeinsamen Ziele. Die BSC wurde mit dem Hintergrund entwickelt, dass herkömmliche Steuerungssysteme lediglich finanzielle Messgrößen berücksichtigen. Da jedoch nicht allein die Resultate bedeutsam sind, sondern auch die Aktionen, die zu den Erfolgen führen, werden auf der Scorecard alle wesentlichen Seiten des Unternehmens ausgewogen ( balanced ) dargestellt. Hierbei wird zwischen der Wert-, Markt-, Prozessund Potenzialperspektive unterschieden, wie die nebenstehende Grafik verdeutlicht. Potenzialperspektive klärt, welche Ressourcen zukünftig benötigt werden, um die Basis für die in den anderen drei Perspektiven beschriebenen Veränderungen zu schaffen (z. B. Investitionen, Qualifizierung von Mitarbeitern) Wertperspektive betrachtet wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens (z. B. Eigenkapitalrendite, Steigerung des Unternehmenswertes) Ziele Prozessperspektive fokussiert sämtliche Prozesse, die als erfolgskritisch zu betrachten sind (= Grundlage, um Ziele der Wert- und der Marktperspektive zu erreichen) Marktperspektive untersucht, welche Leistungen in welcher Beschaffenheit welchen Kunden anzubieten sind Quelle: GBG Gemeinsames Verständnis für strategische Ziele Die Geschäftsleitung der GBG hat sich dafür entschieden, die relevanten Ziele in einem gemeinsamen offenen Dialog zu entwickeln. Dabei werden alle Führungskräfte sowie der Betriebsrat an der Erarbeitung beteiligt. Dadurch ist es möglich, eine gemeinsame Zielvorstellung zu schaffen. Seit 2007 finden sich die Beteiligten jährlich zu einem Workshop zusammen, um die strategischen Ziele für das kommende Jahr zu vereinbaren. Innerhalb dieses Prozesses werden alle Bereiche des Unternehmens mit einbezogen. Durch Herunterbrechen der Ziele auf Abteilungs- und Teamebene wird die Kommunikation innerhalb des Unternehmens maßgeblich gefördert. Anhand der vier Perspektiven der BSC werden im Rahmen eines moderierten Prozesses, unter Anleitung eines externen Beraters, die strategischen Ziele entwickelt. Diese werden dann zum Jahresstart in einer BSC-Matrix (siehe Tabelle

71 unten) zusammengetragen und münden in den BSC-Zielformulierungen. Verknüpfung mit dem Unternehmensleitbild In Zusammenarbeit von Mitarbeitern und Führungskräften aus verschiedenen Unternehmensbereichen wurde das GBG-Leitbild weiterentwickelt, welches zum einen das Selbstverständnis der GBG als auch ihre Grundprinzipien zu Papier bringt. Für alle Mitarbeiter der GBG soll es als Orientierung dienen und ist somit handlungsleitend als auch motivierend. Durch eine gemeinsame Perspektive findet ein Austausch statt, der die Interaktion aller Abteilungen und Prozesse fördert. Dazu zeigt sich in der Praxis folgende Problematik: Man findet zwar heutzutage nahezu kein Unternehmen mehr, das nicht über ein eigenes Leitbild verfügt. Doch bei den wenigsten Unternehmen wird das Leitbild in der Praxis wirklich gelebt stattdessen landen die Leitbilder oft als Papiertiger in den Schreibtischschubladen der Mitarbeiter. Die Lösung für dieses Problem lautet BSC: Das Leitbild versteht sich nicht mehr als rein theoretischer Ansatz, sondern findet in der BSC eine unmittelbare operative Umsetzung. An dem unten stehenden Auszug aus der BSC der GBG wird verdeutlicht, wie dicht die Zielformulierungen aus der BSC mit den vier Feldern des Leitbilds verflochten sind. Praxisbeispiel BSC-Ziel: Mieterzufriedenheit erhöhen Ein Grundprinzip des neuen GBG-Leitbildes stellt die Aussage Wir stellen unseren Kunden in den Mittelpunkt dar. Ziel war es, in diesem Zusammenhang mit Hilfe der BSC die Mieterzufriedenheit zu erhöhen. Im Berichtsjahr 2013 ließ die GBG erfolgreich im Rahmen der Norm ISO EN 9001 ihr Qualitätsmanagement zertifizieren. Die Norm fokussiert Kundenfreundlichkeit sowie -zufriedenheit, die sich positiv auf eine langfristige Kundenbindung auswirken. Somit stellt auch das Beschwerdemanagement einen wesentlichen Bestandteil des Qualitätsmanagementsystems der GBG dar. Um das Beschwerdemanagement noch effizienter zu gestalten, wurde im Sommer 2013 eine eigene Organisationseinheit geschaffen. Zusätzlich hierzu besteht nun die Möglichkeit, sich über eine eigens eingeführte -Adresse oder ein Onlineformular auf der GBG-Homepage zu äußern. Das Verfahren wird zudem einer kontinuierlichen Verbesserung und Optimierung unterzogen, um für die Kunden spürbar auch in diesem Bereich noch besser zu werden. Das Leitbild wurde somit erfolgreich in die Praxis überführt. Operative Umsetzung der BSC-Ziele Der Nutzen der BSC liegt in der praktischen Umsetzung der definierten Ziele in den Arbeitsalltag. Während des Jahres tauschen sich die BSC-Zielverantwortlichen in einem Lenkungskreis in drei Status-Sitzungen darüber aus, wie weit die Zielerreichung vorangeschritten ist. Abweichungen werden analysiert, ggf. Ziele aktualisiert oder flexibel Maßnahmen modifiziert, wenn die Zielerreichung (aufgrund der aktuell verfügbaren Ressourcen) gefährdet ist. Die BSC-Ziele und ihre aktuellen Zielerreichungsgrade werden im Intranet veröffentlicht und für alle Mitarbeiter transparent gemacht. Die Zielverantwortlichen stehen bei Fragen zur Verfügung. BSC als Bindeglied zum Lernenden Unternehmen Sich wandelnde Organisationen benötigen wandlungsfähige Mitarbeiter. Die Lern- und Veränderungsfähigkeit wird von Experten als der strategische Erfolgsfaktor für die Zukunft beurteilt. Aus dem Streben nach kontinuierlicher Verbesserung werden Chancen aufgespürt, thematisiert und umgesetzt. Dies setzt im Idealfall einen unternehmensweiten Lernprozess in Gang. Dabei gibt die BSC einen Leitfaden an die Hand, der es den Mitarbeitern ermöglicht, eigenverantwortlich zu handeln und die Leitlinien zu leben. Mit Einführung der BSC gelang es, die Führungskräfte für diesen dynamischen Entwicklungs- und Veränderungsprozess zu gewinnen und in die Umsetzung strategischer Ziele einzubinden. Ein entscheidender Vorteil, durch den alle Beteilig- GBG MANNHEIM Zum Stichtag 31. Dezember 2013 verwaltete die GBG insgesamt Wohnungen. Sie ist damit das größte kommunale Wohnungsunternehmen Baden-Württembergs. Als Grundlage des Erfolges sieht sie den klaren Fokus der Geschäftspolitik auf die Wohnungsvermietung und Wohnungsverwaltung und damit auf die Kernkompetenzen des Unternehmens an. Gezielte planmäßige Investitionen in die Bestandserhaltung und -modernisierung, ergänzt durch attraktive Serviceleistungen, sind die Basis der seit Jahren erfolgreichen Unternehmensstrategie. Das Neue GBG LeitBiLD Mannheimat schaffen Wir schaffen Lebensräume. Die GBG Mannheim ist der wichtigste Anbieter von Wohnraum in Mannheim. Wir schaffen attraktive Lebensräume, die auf die Bedürfnisse unterschiedlicher Bewohnergruppen zugeschnitten sind. Dabei berücksichtigen wir demografische Veränderungen, den Wandel in der Sozialstruktur und zeitgemäße Wohnvorstellungen, um Mannheim zu einem lebendigen und lebenswerten Wohnort für alle zu machen und für einen starken Zusammenhalt und eine gute Nachbarschaft zu sorgen. So leisten wir mit unserer Arbeit einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung. Wir verbinden soziale Verantwortung mit wirtschaftlichem erfolg. Die GBG Mannheim bringt wirtschaftliches Handeln mit sozialer Verantwortung in Einklang. Wir bieten Wohnraum mit Wohlfühlfaktor, der für alle bezahlbar ist und damit für mehr soziale Gerechtigkeit sorgt. Wir verbessern die Wohnqualität, indem wir unsere Wohnungen modernisieren und ebenso neuen attraktiven Wohnraum in Mannheim schaffen. Durch nachhaltiges Bauen, energetische Sanierung und Schonung von Ressourcen schützen wir dabei auch bewusst unsere Umwelt. Wir arbeiten engagiert zusammen. Bei der GBG Mannheim arbeiten Menschen mit Menschen für Menschen. Wir legen deshalb Wert auf eine gute Kommunikation, partnerschaftliche Zusammenarbeit und gegenseitige Unterstützung. Wertschätzung und Respekt, Offenheit und Vertrauen sind ebenso wie Eigenverantwortung, Flexibilität und Leistungsbereitschaft Werte, an denen wir unser Handeln ausrichten. Wir leben eine Feedback-Kultur, denn nur wer Chancen erkennt, kann sie auch nutzen. Deshalb freuen wir uns über Lob und Anerkennung, nehmen aber auch konstruktive Kritik an und arbeiten permanent daran, besser zu werden. Wir stellen unsere Kunden in den mittelpunkt. Die GBG Mannheim ist ein Dienstleistungsunternehmen, das durch flächendeckende Präsenz Kundennähe schafft. Wir erkennen die Bedürfnisse, Wünsche und Ansprüche unserer Kunden und geben unser Bestes, um sie zu erfüllen. Wir sind an langfristigen Kunden- und Lieferantenbeziehungen und an einer produktiven, vertrauensvollen Zusammenarbeit zum beiderseitigen Nutzen interessiert. Durch verantwortungsbewusstes Handeln, Erreichbarkeit und Zuverlässigkeit, Freundlichkeit und Verbindlichkeit geben wir unseren Kunden, Lieferanten und Partnern das Gefühl, dass sie uns wichtig sind. So stehen wir heute für Kompetenz und Engagement. ten gemeinsam und engagiert ihren Zielen entgegensteuern können. Die BSC ist als nachhaltiges Führungsinstrument geeignet, Wohnungsunternehmen jeder Größe bei der Bewältigung ihrer individuellen Herausforderungen zu unterstützen. Positive Erfahrungsberichte bestätigen diese Einschätzung. und Quelle: GBG AUSZUG AUS DER BALANCED SCORECARD DER GBG Wertperspektive WIR SCHAFFEN LEBENSRÄUME Leerstände bei Modernisierungen reduzieren Leerstände bei Instandhaltungen senken Marktperspektive WIR STELLEN UNSERE KUNDEN IN DEN MITTELPUNKT Image verbessern Mieterzufriedenheit erhöhen Prozessperspektive WIR ARBEITEN ENGAGIERT ZUSAMMEN Gesamtprojektablauf der Modernisierung optimieren Prozessoptimierung in der Vermietung Potenzialperspektive WIR VERBINDEN SOZIALE VERANTWORTUNG MIT WIRTSCHAFTLICHEM ERFOLG Mitarbeiterzufriedenheit steigern Betriebskostenmanagement Quelle: Werner Hohenadel Coaching&Consulting

72 MARKT UND MANAGEMENT Krisenkommunikation Feindbild Vermieter Wenn sich die Beschwerde eines Mieters zum Feldzug gegen das Wohnungsunternehmen auswächst, droht der Unternehmensreputation erheblicher Schaden. Dann ist Krisenkommunikation gefragt. Viele Unternehmen haben hier Nachholbedarf. Manfred Neuhöfer Senior-Berater Ergo Unternehmenskommunikation GmbH & Co. KG Köln Eine Wohnsiedlung, irgendwo in Deutschland: Ein Mieter will nicht verstehen, warum die Miete für seine grundlegend modernisierte Wohnung steigt. Gesetzliche Widerspruchsfristen interessieren ihn nicht, er lässt sie allesamt verstreichen. Nachdem die Mieterhöhung rechtskräftig geworden ist, mobilisiert er Lokal-, Landes- und Bundespolitik. Schließlich zeigt er sogar einen Vertreter des Wohnungsunternehmens wegen angeblichen Betrugs an. Dieses kündigt dem Mieter fristlos und bekommt im anschließenden Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Recht. Nach über 40 Jahren muss der Mann seine Wohnung verlassen. Die Medien greifen den Fall begierig auf allerdings nicht als Beispiel dafür, wohin Starrsinn führen kann. Ob Lokalzeitung oder Fernsehmagazin, alle entrüsten sich über das herzlose Vorgehen des Wohnungsunternehmens. Eine krasse Ausnahme? Einerseits ja. Die meisten der vielen Millionen Mietverhältnisse in Deutschland sind problemlos. Andererseits nein. Inzwischen kennen die meisten Pressesprecher vergleichbare Fälle. Die mediale Empörung hat sich in den vergangenen Jahren nochmals deutlich gesteigert. Besonders bei den einschlägigen Fernsehmagazinen haben wir kaum eine Chance auf eine faire und ausgewogene Berichterstattung. Da kann man nur verlieren, sagt Manuela Damianakis, Leiterin der Unternehmenskommunikation bei der Deutschen Wohnen AG in Berlin. Vermögenswert Reputation: verletzlicher als je zuvor Für die Unternehmen steht in solchen Fällen viel auf dem Spiel. Ob bei Neubau- und Sanierungsprojekten, im Umgang mit Kapitalgebern, Genehmigungsbehörden, Politik und Verwaltung, nicht zuletzt gegenüber Mietern und Mietinteressenten: Reputation ist eine wichtige, wenn auch schwer zu beziffernde Währung. Wie andere Unternehmen auch müssen sich Wohnungsunternehmen damit auseinandersetzen, wie sie ihre Reputation vor Angriffen einzelner Unbelehrbarer schützen. In Zeiten von Social Media gilt dies umso mehr. Fatalerweise spielt in den typischen Konflikten erst einmal gar keine Rolle, wer im Recht ist. Die systemischen Regeln einer Mediengesellschaft, die von Personalisierung, Skandalisierung und Verknappung lebt, sind nun einmal so, dass der sprichwörtliche kleine Mann auf der Straße immer zuerst Recht bekommt bis zum Beweis des Gegenteils und manchmal sogar darüber hinaus. Wohnungsunternehmen sind überdies einem branchenspezifischen Nachteil ausgesetzt: Dass ihr Gut auch ökonomischen Gesetzen zu gehorchen hat, wird in weiten Kreisen keineswegs als selbstverständlich akzeptiert. Vermietern und insbesondere Großvermietern erst einmal mit Misstrauen zu begegnen, scheint zum gesellschaftlichen und politischen Ton zu gehören. Angesichts des großen Risikos eines Reputationsschadens, das durch unzufriedene Mieter hervorgerufen wird, ist es auch für Wohnungsunternehmen höchste Zeit, sich mit Krisenkommunikation zu beschäftigen. So hat erst lediglich eines der börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland drohende Reputationsverluste als Unternehmensrisiko Nr. 1 in seinem Geschäftsbericht ausgewiesen. Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Gesetzlicher Prüfungsverband Entscheidungshilfe32 Mitunter helfen keine Fachbücher, sondern nur Intuition, strategische Pläne und eingespielte Prozesse Strategische Vorbereitung ist die beste Krisenprävention Eine durchdachte Positionierung des Unternehmens, ein aktives Monitoring der Risiken und eine strategische Vorbereitung auf verschiedene Krisenszenarien bilden die Grundlage, um im Krisenfall die Aktionshoheit zu bewahren. Den Ausgangspunkt jeder präventiv ausgerichteten Krisenkommunikation bildet ein zu definierender unternehmenseigener Wertekanon. Denn nur von einer stabilen und im Unternehmensalltag gelebten Wertebasis (Code of Conduct) aus lässt sich im Ernstfall flexibel und schnell agieren. Krisenprävention setzt daher bereits bei der strategischen Positionierung des Unternehmens in ihrem frühesten Stadium an. Pressesprecher sollten bereits an grundlegenden

73 EINSEITIGE BERICHTERSTATTUNG EIN ALPTRAUM FÜR JEDEN VERMIETER Weichenstellungen beteiligt werden, die vor allem die Prozesse rund um die Mieterkommunikation betreffen: Wie kommuniziert das Unternehmen mit dem Mieter (Internet, Mieterzeitung, digitale Mieterakte mit Onlinezugang etc.)? In welcher Zeit muss eine Beschwerde abgearbeitet sein? Und lassen standardisierte Prozesse, die in der IT des Unternehmens hinterlegt sind, überhaupt noch ein individuelles Eingehen auf die Bedürfnisse betreuungsintensiver Mieter zu? Die Antworten auf derartige Fragen sollten in einem Positionierungspapier verankert werden und sich in den kommunikativen Prozessen widerspiegeln. Ein regelmäßiges Medienmonitoring bildet die zweite wichtige Grundlage erfolgreicher Krisenkommunikation. Dabei ist der Wandel der Medienwelt auch im Bereich der Wohnungswirtschaft zu beachten. Konflikte mit schwierigen Mietern spielen sich heute oft in sozialen Netzwerken ab. Aus diesem Grund ist es ein Kernelement strategischer Krisenkommunikation, frühzeitig selbst auf den entsprechenden Plattformen aktiv zu sein, um die wichtigen Kanäle zu beobachten, Meinungsführer zu identifizieren und Kontakte zu ihnen aufzubauen. Ein aktives Monitoring im Netz dient dabei als eine Art Frühwarnindikator: Entsprechende Meinungsäußerungen von Mietern können identifiziert und im besten Fall durch eine persönliche Rückmeldung adressiert werden, bevor die Empörung im Netz Wellen schlägt und Die Öffentlichkeit wird mobilisiert, Demonstranten mischen sich ein. Aus welchen Gründen eine Zwangsräumung notwendig war, spielt in der Berichterstattung kaum eine Rolle. Gerettet : Maßnahmen des Wohnungsunternehmens werden unabhängig von ihrer rechtlichen Grundlage als Übergriffe dargestellt möglicherweise in die klassischen Massenmedien überschwappt. Social Media Monitoring sollte daher analog zur Auswertung des Pressespiegels zur täglichen Routine der Pressestellen zählen. Krisenkommunikation ist planbar Gerade bei Themen wie Mieterhöhungen, Modernisierungsmaßnahmen oder bei Verkäufen von Wohnungsbeständen sind Konflikte absehbar und damit kalkulierbar. Sprachregelungen, erklärende Textbausteine, Q&As und wenn nötig definierte Rückzugslinien sind erprobte Werkzeuge einer strategisch-präventiven Krisenkommunikation. Und bei einer größeren Mietanpassung, die hunderte oder gar tausende Wohnungen betrifft, hat es sich bewährt, Reaktionen der Mieter über ein eigens dafür eingerichtetes und zeitlich befristetes Call-Center abzufedern. Wichtig ist letztendlich, interne Kommunikationsprozesse im Unternehmen fest zu verankern und die Zusammenarbeit von Presseverantwortlichen mit den Kollegen, die täglich mit den Mietern in Kontakt kommen, durchzuspielen. Beispielhaft ist hier die SAGA GWG aus Hamburg, die operative Einheiten unter anderem für die kommunikativen Herausforderungen mit schwierigen Mietern schult. Das beginnt damit, Mietsachbearbeiter und Hauswarte dafür zu sensibilisieren, Presseanfragen unverzüglich an die zentrale Unternehmenskommunikation weiterzuleiten und reicht im Idealfall bis zur Etablierung eines unternehmensinternen Frühwarnsystems. Besonders wichtig sind eine gute Vorbereitung und ein regelmäßiges Training für den Umgang mit Internetusern: Um im Netz adäquat reagieren und agieren zu können, sind Erfahrung mit den verschiedenen Kanälen, eine gute Kenntnis der relevanten Communities sowie entsprechender Ressourcen notwendig. Wenn es sogar gelingt, eine eigene Community aufzubauen und im Krisenfall zu mobilisieren, lassen sich die Mechanismen im sozialen Netz für die eigene Krisen-PR erfolgreich nutzen. Im besten Fall entkräften dann Mieter die Argumente des Nörglers mit eigenen, positiven Erfahrungen, ohne dass sich das Unternehmen überhaupt selbst zu Wort melden müsste. Ist die Krise doch einmal da und rollt die Empörungswelle, gelten folgende Regeln: Wissen, was passiert: Die Medien im Blick behalten, um zeitnah auf neue Ereignisse reagieren zu können. Im Ernstfall schnell und erreichbar sein: Nur so gewinnt man Deutungshoheit zurück und baut Vertrauen auf. Den richtigen Ton wahren: Auch wenn der notorische Nörgler nervt oder der Journalist penetrant nachfragt, sollte man als Unternehmen nie die Contenance verlieren. Sprachstil anpassen: Menschlicher Betroffenheit auf Mieterseite mit Freundlichkeit und Empathie begegnen. Verständliche Textbausteine für Journalisten parat haben: Unpräzise Berichterstattung bei komplexen oder juristischen Sachverhalten wie der Ablauf von Mieterhöhungen und Modernisierungen bzw. die Interpretation von mietvertraglichen Rechten und Pflichten wird so vermieden. Internem Ärger vorbeugen: In der internen Kommunikation den Eindruck vermeiden, die Pressestelle wolle Fehler aufdecken und Schuldige suchen. Viele Ratgeber zur Krisenkommunikation propagieren einen möglichst transparenten und offenen Umgang in Krisensituationen. Die Entscheidung darüber, in welcher Situation eine offene Kommunikation sinnvoll ist, Informationen noch zurückgehalten werden sollten, eine Stellungnahme sogar schädlich wäre oder es Sinn macht, selbst in die Offensive zu gehen all dies muss immer situativ entschieden werden. An dieser Stelle zeigt sich, ob ein Unternehmen seine Hausaufgaben gemacht hat: Ein Bewusstsein über die eigene Wertebasis, eingespielte Prozesse und letztlich die Erfahrung der Kommunikationsexperten und ihr Fingerspitzengefühl in der jeweiligen Situation helfen dabei, möglichst unbeschadet durch die Krise zu kommen

74 MARKT UND MANAGEMENT STRATEGISCHE PERSONALENTWICKLUNG Interview mit Dr. Matthias Hensel Entwicklung bedeutet für uns die gezielte Förderung jedes einzelnen Mitarbeiters Quelle: LUWOGE Durch die demografische Entwicklung und die Veränderung von Lebens- und Karriereentwürfen wird es für Unternehmen zusehends schwieriger, neue Talente zu rekrutieren und dauerhaft ans Unternehmen zu binden. Wie die LUWOGE mit den aktuellen Herausforderungen im Personalwesen umgeht und welche Maßnahmen zur Mitarbeiterzufriedenheit beitragen sollen, erläutert Geschäftsführer Dr. Matthias Hensel. Auf welchen Zeitraum ist Ihre Personalbedarfsplanung angelegt? Wir prognostizieren den Bedarf an Personal für die nächsten fünf Jahre in einer internen Personalklausur. Als 100%ige Tochter der BASF müssen wir die Personalplanung natürlich mit der BASF abstimmen, so melden wir immer die Personalplanung für das laufende und das folgende Jahr. Über welche Ressourcen (Printanzeigen, Internetportale, Personalberater) rekrutieren Sie Mitarbeiter? Bei der Bekanntmachung freier Stellen nutzen wir die Dienstleistungen der BASF Recruiting Services. Die Kollegen dort lassen die Anzeige layouten und schlagen die Kanäle vor, in denen die Stellenanzeige veröffentlicht wird. Jede unserer offenen Stellen schreiben wir zunächst BASF-intern für 14 Tage aus, bevor wir danach an den externen Markt gehen. So bieten wir als Erstes Mitarbeitern, die sich verändern wollen, eine Chance, sich zu bewerben. Wir nutzen sehr stark die Karriereseite der BASF, neben dem internen Onlinestellenmarkt gibt es auch das externe Karriereportal. Außerdem veröffentlichen wir Stellenausschreibungen in den bekannten Online-Jobbörsen. Bei Bedarf greifen wir auf die Dienstleistung eines Personalberaters zurück. Printanzeigen nutzen wir dagegen sehr selten. Die BASF nutzt zur Rekrutierung auch die Social-Media-Kanäle, z. B. Facebook, Xing und LinkedIn, sehr aktiv. Wir überlegen, diese Möglichkeiten bei einer der nächsten freien Stellen auch zu verwenden. Wie hoch ist die Ausbildungsquote? Wir bieten pro Jahr einen Ausbildungsplatz als Immobilienkauffrau bzw. Immobilienkaufmann an, also sind im Schnitt drei Auszubildende in unserem Unternehmen. Wir legen großen Wert auf eine hohe Qualität der Ausbildung. Deshalb achten wir darauf, dass in den Abteilungen die Kapazität vorhanden ist, den Azubis die Aufgaben und Prozesse ausführlich zu zeigen und ihre Fragen und Probleme zu lösen. Gibt es Anreize zur Mitarbeiterbindung? Welche sind das? Aus unserer Sicht ist das beste Mittel zur Mitarbeiterbindung die Zufriedenheit der Mitarbeiter. Diese versuchen wir durch Optimierung von Prozessen, beste Arbeitsbedingungen und ein offenes Ohr für Verbesserungsvorschläge und Änderungswünsche zu erreichen. Die regelmäßig durchgeführte Mitarbeiterbefragung gibt zusätzlich Aufschluss. Des Weiteren können wir unseren Mitarbeitern die Vorteile unseres Mutterkonzerns BASF bieten. Zum einen gibt es monetäre Anreize, wie beispielsweise die Erfolgsbeteiligung für Mitarbeiter, das betriebliche Altersvorsorgeprogramm, das Aktien-Programm und weitere. Zum anderen gibt es zahlreiche Sozialleistungen, die sehr gut angenommen werden. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie und eine ausgeglichene Work-Life-Balance sind uns wichtig. Deshalb gibt es flexible Arbeitszeitregelungen und vielfältige Teilzeitangebote, die bereits beim Recruiting von Mitarbeitern ein positives Argument für die LUWOGE sind. Was zeichnet eine gute Personalplanung aus? Eine gute Personalplanung ist vorausschauend und erkennt die Bedarfe rechtzeitig, so dass ein Handeln ohne Zeitdruck möglich ist. So können Personalengpässe oder Überkapazitäten frühzeitig aufgedeckt werden. Außerdem können die Potenziale der Mitarbeiter besser genutzt werden, indem man sie nach ihren Stärken auf zukünftige Aufgaben und Positionen hin entwickelt. Dazu ist es wichtig, die Stärken und Kompetenzen der Mitarbeiter zu kennen. Werden die Potenziale der Mitarbeiter systematisch analysiert? Nach welchem Ansatz? Wir nutzen für unsere LUWOGE-Mitarbeiter das gleiche Instrument wie der Mutterkonzern. Das sogenannte Employee Development Programm, das systematisch nach definierten Standards die Potenziale der Mitarbeiter analysiert. Im Mittelpunkt steht die Entwicklung. Entwicklung bedeutet für uns die gezielte Förderung der individuellen und beruflichen Fähigkeiten jedes einzelnen Mitarbeiters und jeder Führungskraft, um das eigene Potenzial voll auszuschöpfen

75 und die individuellen beruflichen Vorstellungen möglichst optimal mit der beruflichen Position in Einklang zu bringen. Die BASF bietet interessante und herausfordernde berufliche Möglichkeiten und unterstützt die Mitarbeiter dabei, ihre Entwicklung im Unternehmen aktiv zu gestalten. Der Fokus liegt dabei auf der bestmöglichen Förderung der einzigartigen Talente und Entwicklungsziele der Mitarbeiter, um gleichzeitig die Unternehmensziele zu erfüllen. Denn nur durch die volle Ausschöpfung des Potenzials der Mitarbeiter ist die BASF in der Lage, den sich ständig ändernden Anforderungen des Geschäfts zu genügen. Gibt es ein definiertes Budget für Mitarbeiterqualifizierungsprogramme? Ein starres Budget gibt es dafür nicht. Vielmehr werden die Mitarbeiter motiviert, sich weiterzubilden, teilweise durch firmeninterne Weiterbildungen, oder durch fachspezifische Weiterbildungen bei externen Anbietern. Im gemeinsamen Entwicklungsgespräch mit der Führungskraft schlägt der Mitarbeiter Qualifizierungsmaßnahmen vor, die er für sinnvoll und notwendig hält und stimmt diese mit seinem Vorgesetzten ab. Welche Maßnahmen sind Bestandteil der Personalentwicklungsprogramme (z. B. Förderung der Aus- und Weiterbildung)? Entwicklung bedeutet mehr als eine vertikale Führungskarriere, einen Stellenwechsel oder einen Aufstieg in der Gehaltsklasse. Entwicklung bedeutet, von den eigenen Erfahrungen und den Erfahrungen anderer zu profitieren und diese Erkenntnisse praktisch und gewinnbringend im Alltag einzusetzen. Bei der Gestaltung der Entwicklungsmaßnahmen orientiert sich die BASF an der Lernformel 70:20:10, das bedeutet 70 % Lernen aus Erfahrung, 20 % Lernen von anderen, 10 % durch Training und Medien. Werden diese Programme von den Mitarbeitern angenommen? Ein sehr großer Teil der Mitarbeiter nimmt die Programme gerne an. Sie wissen zu schätzen, dass sie eine aussagekräftige Rückmeldung bezüglich ihrer Stärken und Entwicklungsbedarfe bekommen. Außerdem motivieren wir die Mitarbeiter, eigenverantwortlich und aktiv ihre Entwicklung im Unternehmen zu gestalten. Die Führungskräfte unterstützen und beraten bei der individuellen Entwicklungsplanung. In welchen Intervallen werden die Personalentwicklungspläne überprüft und angepasst? Der individuelle Entwicklungsplan des Mitarbeiters ist Teil des jährlichen Mitarbeitergesprächs. Mit Hilfe eines standardisierten Fragebogens wird der Plan erstellt und bei Bedarf angepasst. Gibt es Maßnahmen, ältere Mitarbeiter gezielt zu fördern? Unser Konzept zur Mitarbeiterentwicklung schließt alle Mitarbeiter der BASF ein, ganz im Sinne unseres Mottos In jedem steckt Talent!. Das Know-how und die Erfahrung der älteren Mitarbeiter sind sehr wichtig für das Unternehmen. Auch sie erhalten ihren individuellen Entwicklungsplan und stimmen mit ihrer Führungskraft ab, in welchem Bereich sie noch Qualifizierungspotenzial sehen. Zusätzlich versuchen wir, jedem neu eingestellten Mitarbeiter einen erfahrenen Mitarbeiter als Mentor zu Seite zu stellen. Dies erleichtert dem neuen Mitarbeiter den Einstieg und zusätzlich motiviert es in der Regel den erfahrenen Mitarbeiter, weil sein Wissen wertgeschätzt wird. Gibt es bestimmte Arbeits- und Zeitmodelle zur Vereinbarkeit von Familien und Beruf? Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie ist eine entscheidende Grundlage für Zufriedenheit und Leistungsfähigkeit, von der sowohl die Mitarbeiter als auch das Unternehmen profitieren. Deshalb steht die BASF SE für eine familienfreundliche Personalpolitik. Dazu zählen flexible Arbeitszeitregelungen mit vielfältigen Teilzeitangeboten ebenso wie die Kinderkrippe LuKids sowie Ferienprogramme für Kinder und Jugendliche und auch die Unterstützung bei der Pflege von Angehörigen. Die betrieblichen Instrumente zur Arbeitsflexibilisierung werden mit der Regelung zum mobilen Arbeiten erweitert; sie ergänzt zugleich die betrieblichen Maßnahmen zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie. Mobiles Arbeiten bedeutet, dass der Mitarbeiter seine Tätigkeit bedarfsorientiert z. T. an einem anderen Ort, außerhalb seines betrieblichen Arbeitsplatzes, ausübt. Zusätzlich bieten wir sog. Telearbeitsplätze an. Bei Telearbeit ist aufgrund der Tätigkeit eine ständige Präsenz des Mitarbeiters im Betrieb nicht unbedingt erforderlich. Bei Telearbeit wird deshalb überwiegend und planmäßig von zu Hause aus auf einem vollwertigen außerbetrieblichen Arbeitsplatz gearbeitet. Welche Möglichkeiten offeriert Ihr Unternehmen, einen Beitrag zur Work-Life-Balance der Mitarbeiter zu leisten? Z. B. Zuschüsse zu Fitnesskursen, Gesundheitschecks, Ernährungsberatung. Neben den Möglichkeiten des flexiblen Arbeitens leisten wir auch mit dem Thema Gesundheit einen Beitrag zur Work-Life-Balance der Mitarbeiter. Es gibt Gesundheitsaktionen, die über einen bestimmten Zeitraum allen Mitarbeitern zur Verfügung stehen, wie beispielsweise die Aktion gesunder Rücken. Außerdem gibt es Gesundheitsförderungsseminare, zu denen sich jeder Mitarbeiter anmelden kann und nach festgelegten Kriterien ausgewählt wird. Im letzten Jahr hat die BASF ihr Mitarbeiterzentrum für Work-Life-Management namens LuMit eröffnet. Dort sind vielfältige Angebote aus den Bereichen Beruf und Familie, Sport und Gesundheitsförderung und der Sozialberatung der BASF Stiftung unter einem Dach gebündelt. Dort finden Sie zum Beispiel die Kinderkrippe LuKids mit einer Kapazität von 250 Plätzen für Mitarbeiterkinder sowie ein Fitnessstudio für Mitarbeiter mit einer Trainingsfläche von mehr als m 2. In welchen Intervallen werden Mitarbeiterbefragungen durchgeführt? Die LUWOGE-Mitarbeiter werden im Rahmen der globalen Mitarbeiterbefragung der BASF befragt. Diese findet regelmäßig alle drei bis vier Jahre statt. Für welche Tätigkeitsbereiche/Aufgabenfelder in der Wohnungswirtschaft wird es zukünftig schwieriger, Personal zu rekrutieren? Wir erwarten, dass es in den technischen Ingenieurberufen zukünftig eine größere Herausforderung wird, qualifiziertes Personal zu finden. Das merken wir bereits aktuell bei unserer Suche nach einem Haustechniker. Vielen Dank für das Gespräch. Das Interview führte Alexandra May. LUWOGE Die LUWOGE ist das Wohnungsunternehmen der BASF und stellt für die Mitarbeiter der BASF sowie für eine breite Zielgruppe der Bevölkerung ein umfangreiches Angebot an zeitgemäßen Wohnungen zur Verfügung. Rund Wohnungen in Ludwigshafen und Umgebung gehören derzeit zum Bestand des Unternehmens

76 MARKT UND MANAGEMENT BEKANNTMACHUNGEN Bekanntmachung Der Aufsichtsrat der GWG Rhein-Sieg-Kreis mbh hat sich neu konstituiert. Ihm gehören nun die folgenden Mitglieder an: Sebastian Schuster, Landrat, Königswinter (Vorsitzender) Jörg Erich Haselier, Kreistagsabgeordneter, Bad Honnef Sigrid Leitterstorf, Kreistagsabgeordnete, Sankt Augustin Björn Franken, Kreistagsabgeordneter, Ruppichteroth Falke große Deters, Kreistagsabgeordneter, Rheinbach (stellv. Vorsitzender) Achim Tüttenberg, Kreistagsabgeordneter/Mdl, Troisdorf Burkhard Hoffmeister, Kreistagsabgeordneter, Bad Honnef Markus Pütz, Ratsherr, Rheinbach Horst Krybus, Bürgermeister, Lohmar Peter Wirtz, Bürgermeister, Königswinter Rainer Gieß, I. Beigeordneter, Sankt Augustin Maria Miethke, Ratsfrau, Eitorf Heinz Reuter, Ratsherr, Niederkassel Die Geschäftsführung Oktober 2014 Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft für den Rhein-Sieg-Kreis mbh Gartenstraße 47-49, Sankt Augustin Auf der Suche nach Fachund Führungskräften? Die erstklassige Jobbörse in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft für Vorstände und Führungskräfte. Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Unternehmensbereich Media Sales Im Kreuz 9, D Würzburg Ihre Ansprechpartnerin: Michaela Freund Tel , STELLENANGEBOTE

77 UNTERNEHMENSGRUPPE Die NUWOG Unternehmensgruppe ist die kommunale Wohnungsgesellschaft der Großen Kreisstadt Neu-Ulm und am Markt mit rund Wohneinheiten eines der großen Wohnungsunternehmen. Die Region zeichnet sich durch eine gut ausgebaute Infrastruktur und eine prosperierende Wirtschaft aus. Mit dem Bau und der Betreuung von Mietwohnungen, die nach Größe, Ausstattung, Finanzierung oder Miete für breite Schichten der Bevölkerung geeignet sind, leistet die Gesellschaft nicht nur einen wichtigen Beitrag zur Wohnungsversorgung, sondern ist im Rahmen der Quartiersentwicklung ein wichtiger Partner der Stadt. Dabei wird auf die Wirtschaftlichkeit ebenso Wert gelegt wie auf eine anspruchsvolle Architektur. Gesucht wird eine überzeugende Persönlichkeit als Geschäftsführer (m/w) Sie übernehmen die Gesamtverantwortung für die strategische und unternehmerische Weiterentwicklung der Gesellschaft unter besonderer Berücksichtigung der sozialen Ausrichtung des Unternehmens. Dabei obliegen Ihnen insbesondere die Rahmensetzung für das Dienstleistungsangebot Wohnen sowie die Mitwirkung an der Steuerung des Bauträgergeschäfts und von Stadtentwicklungsprojekten. Dies gilt auch für die Planung und Ausführung von Bauprojekten für die Große Kreisstadt Neu-Ulm. Sie positionieren sich zudem als akzeptierter Ansprechpartner für Kunden, Gremien, Politik und Wirtschaft. Die motivierende Führung Ihrer engagierten Mitarbeiter rundet das Aufgabenprofil ab. Um diese verantwortungsvolle Position optimal auszufüllen, sollten Sie ein Studium erfolgreich abgeschlossen haben oder über eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung mit entsprechender Zusatzqualifikation verfügen. Unabdingbar ist eine fundierte Leitungserfahrungen, die Sie idealerweise in einem kommunalen Umfeld mit wohnungswirtschaftlichem Hintergrund sammeln konnten. Nicht zuletzt bringen Sie ein gleichermaßen ausgeprägtes Verständnis für kaufmännische und technische sowie rechtliche Zusammenhänge mit. In persönlicher Hinsicht zeichnen Sie sich durch einen hohen Gestaltungswillen, Verantwortungsbewusstsein, soziale Kompetenz und Verhandlungsgeschick aus. Wenn Sie diese anspruchsvolle und vielseitige Aufgabe anspricht, senden Sie Ihre aussagekräftigen Bewerbungsunterlagen (Lebenslauf, Zeugnisse, Gehaltsangaben) unter Angabe der Kennziffer MA /01 an die von uns beauftragte Personalberatung ifp zu. Für Vorabinformationen stehen Ihnen dort Herr Norbert Heinrich (Tel.: 0221/ ) und Herr Daniel Corbic (Tel.: 0221/ , gerne zur Verfügung. Die vertrauliche Behandlung Ihrer Bewerbung ist für uns selbstverständlich. Postfach Köln

78 MARKT UND MANAGEMENT Die Gemeinnützige Wohnungs-Genossenschaft e.g. Neuss ist ein modernes Dienstleistungsunternehmen mit Tradition. Wir vermieten rd Wohnungen in beliebten Wohngebieten in Neuss und Umgebung. Wir fördern Nachbarschaften und wir bieten umfangreiche Serviceangebote weit über das Wohnen hinaus. Zum nächstmöglichen Zeitpunkt suchen wir in Vollzeit eine/n Bilanzbuchhalter/in sowie eine/n Projekt- bzw. Bauleiter/in Wir bieten Ihnen eine interessante und abwechslungsreiche Tätigkeit mit Entwicklungsperspektive einen sicheren Arbeitsplatz mit flexiblen Arbeitszeiten ein attraktives Arbeitsumfeld gute Weiterbildungsmöglichkeiten Ihr Profil / Ihre Aufgaben Bitte finden sie weitere Informationen zu den angebotenen Stellen auf unserer Homepage unter Interessiert und motiviert? Dann senden Sie bitte Ihre aussagekräftigen Bewerbungsunterlagen (mit Angaben zu Ihrem frühestmöglichen Eintrittstermin und Ihren Gehaltsvorstellungen) an: Gemeinnützige Wohnungs-Genossenschaft e.g. Olga Glemb Markt Neuss Telefon Telefax info@gwg-neuss.de Die Spar- und Bauverein eg ist mit mehr als Mitgliedern und rund eigenen Wohnungen die älteste und größte Wohnungsgenossenschaft mit Spareinrichtung in Niedersachsen. Jährlich investieren wir Millionen, um unsere Häuser und Wohnungen auf dem neuesten Stand zu halten und modernen Wünschen anzupassen. Darüber hinaus bieten wir mit unseren Tochter gesellschaften eine Vielzahl von Dienst leistungen rund ums Wohnen. Zur Verstärkung unserer Abteilung Planen und Bauen suchen wir zum oder später eine/n Dipl.-Ing. Architekt/in / Bauingenieur/in Sie verfügen über umfangreiche Berufserfahrung in der Entwicklung und Steuerung von Wohnungsbauprojekten sowohl im Neubaubereich als auch im Bereich von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Im Rahmen der eigenständigen Projektabwicklung sind Sie u. a. für die Koordination sämtlicher Planungs- und Durchführungsprozesse mit Architekten, Fachplanern sowie hausinternen Abteilungen zuständig und haben die Verantwortung für die in diesem Zusammenhang stehende Qualitäts-, Kosten- und Terminkontrolle. Zu Ihren Stärken gehören Kundenfreundlichkeit, sicheres Auftreten sowie eine teamorientierte Arbeits weise verbunden mit einem ausgeprägten Durchsetzungsvermögen und Verhandlungsgeschick. Bei der Umsetzung von Maßnahmen, der Kostenplanung sowie der Terminsteuerung ver binden Sie unternehmerisches und dienstleistungs orientiertes Handeln mit baulichem Sachverstand und kauf männischem Denken. Ihre Berufseinstellung ist geprägt von hoher Einsatz bereitschaft und Flexibilität. Gute EDV-Kenntnisse (MS-Office und wohnungswirtschaftliche Software) setzen wir voraus. Mehrjährige Berufserfahrung in der Wohnungswirtschaft ist von Vorteil. Finden Sie sich in der Aufgabenbeschreibung wieder? Dann senden Sie uns Ihre aussagefähigen Bewerbungsunterlagen mit Angabe Ihrer Gehaltsvorstellung und möglichem Eintrittstermin bis zum Spar- und Bauverein eg Arndtstraße Hannover Beatrix.Hartmann@spar-undbauverein.de

79 RECHT MIETRECHT BGB 556, 560, HeizkV 11, 12 Unwirtschaftlichkeit der Kosten der Abrechnung für Heizung und Warmwasser Zu einem Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wenn die Kosten für die Abrechnung von Heizung und Warmwasser nachhaltig höher sind als 15 % der Gesamtkosten. LG Heidelberg, Urteil vom , 5 S 48/13 Bedeutung für die Praxis Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden. Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung. Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrunde gelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesem Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden. Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in fünf aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte aufgrund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. INHALT MIETRECHT 77 BGB 556, 560, HeizkV 11, 12 Unwirtschaftlichkeit der Kosten der Abrechnung für Heizung und Warmwasser 78 BGB 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b Zeitpunkt der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung 78 InsO 199 Abs. 1 S. 2 Folgen einer Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders WEG-RECHT 79 GrEStG 1, 8, 9; WEG 16 Instandhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer 79 BGB 242, 985, 1004; WEG 15 Abs. 3 Verwirkung der Herausgabe einer Sondernutzungsfläche 79 BayBO Art. 59, Art. 68 Abs. 1 S. 1 Halbs. 1, VwGO 34, 42 Abs. 2, WEG 10 Abs. 6 S. 1 Klagebefugnis der Wohnungseigentümer gegen Baugenehmigung? Fordern Sie unseren wöchentlichen Newsletter an: Muster RA Heiko Ormanschick Mietrecht Blankeneser Bahnhofstraße 46, Hamburg Telefon: kanzlei@ormanschick.de, RiAG Dr. Olaf Riecke WEG-Recht Baumweg 1, Hamburg Telefon: olaf@riecke-hamburg.de, Online: Die Urteile können Sie als Langversion im Internet unter einsehen. Nutzung der QR-Codes: 1. Laden Sie sich eine QR-Code-App auf Ihr SmartPhone (z. B. barcoo, QuickMark Barcode Scanner, i-nigma). 2. Scannen Sie den gewünschten QR-Code mit der App. 3. Viel Spaß beim Lesen! Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

80 RECHT BGB 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b Zeitpunkt der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung Der Kündigungstatbestand muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen. Das Kündigungsrecht des Vermieters ist erst ausgeschlossen, wenn eine vollständige Befriedigung erfolgt. LG Flensburg, Beschluss vom , 1 T 8/14 Bedeutung für die Praxis Die Räumungsklage der Klägerin war ursprünglich gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB begründet. Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgerichts Dortmund an (Urteil vom , Az. 125 C 10067/04, WuM 2004, 720), das überzeugend ausgeführt hat: Ein einmal entstandener Kündigungsgrund erlischt erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, 543 Rdn. 115 und 124). Der Begriff vorher in 543 Abs. 2 Satz 2 BGB bezieht sich eindeutig auf die Kündigung und nicht auf die Klageerhebung. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert deshalb noch nicht einmal, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst recht ist nicht erforderlich, dass der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestand. Das Kündigungsrecht ist vielmehr erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde (LG Köln, ZMR 2002, 428; LG Köln, WM 1992, 123). Dieser Rechtsauffassung folgen, soweit ersichtlich, auch alle weiteren gerichtlichen Entscheidungen und Kommentare. Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB, die für den Fall des Entstehens von Rückständen über einen längeren Zeitraum als zwei Monaten getroffen wurde, würde eine andere Auslegung dazu führen, dass der Mieter stets der Kündigungsmöglichkeit entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von zwei Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes, dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall einzuräumen, dass die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum eine nicht mehr für zumutbar gehaltene Höhe erreichen, nicht vereinbar. Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg InsO 199 Abs. 1 S. 2 Folgen einer Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen. BGH, Urteil vom , IX ZR 136/13 Bedeutung für die Praxis Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen gemäß 108 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Verwalter hat das Sonderkündigungsrecht gemäß 109 Abs. 1 Satz 1 InsO. Handelt es sich jedoch um die Wohnung des Schuldners, steht dem Verwalter nur die Möglichkeit der Enthaftungserklärung zur Verfügung. Gibt der Verwalter die Enthaftungserklärung ab, verbleibt es bis zum Ablauf der Kündigungsfrist des 109 Abs. 1 Satz 1 InsO bei dem Fortbestehen des Mietverhältnisses mit Wirkung für und gegen die Insolvenzmasse. Nach Ablauf der Frist können jedoch gemäß 109 Abs. 1 Satz 2 InsO Ansprüche, die nach diesem Zeitpunkt fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden. Die Frage, welche Auswirkungen die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach Ablauf der in 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist für das betroffene Wohnraummietverhältnis hat, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hatte die Frage bisher offengelassen. Er hat sie nun dahingehend entschieden, dass die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Mietverhältnisses mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung in vollem Umfang auf den Schuldner übergeht. Für den Schuldner wäre es äußerst unpraktikabel, wenn er Erklärungen gegenüber dem Vermieter nicht selbst, sondern nur durch den Verwalter mit dessen Einverständnis abgeben könnte. Eine eigene Kündigungserklärung durch den Mieter wäre bei fortbestehender Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwalters unwirksam. Der Verwalter selbst könnte aber eine Kündigungserklärung überhaupt nicht abgeben. Eine derartige Bindung des Schuldners an den Mietvertrag kann nicht angenommen werden. Für den Übergang der Verwaltungsund Verfügungsbefugnis auf den Schuldner mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung spricht auch der Schutz des Vermieters. Diesem dürfen bestehende Aufrechnungsmöglichkeiten nicht dadurch entzogen werden, dass die nach 387 BGB erforderliche Gegenseitigkeit der Ansprüche durch die Enthaftungserklärung aufgelöst wird. Könnte der Vermieter danach entstehende Ansprüche nur gegen den Schuldner geltend machen, während gegen ihn gerichtete neue Ansprüche aus dem Mietvertrag der Masse zuständen, hätte er wegen der Unzulässigkeit der Aufrechnung Nachteile hinzunehmen, die mit dem Wesen des an sich unverändert fortgesetzten Mietvertrages nicht vereinbar wären. Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

81 WEG-RECHT GrEStG 1, 8, 9; WEG 16 Instandhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer 1. Im Falle des Erwerbs von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung mindert anders als beim rechtsgeschäftlichen Erwerb eine bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Bei Zwangsvollstreckungen gibt es keinen erkennbaren Teil des Meistgebotes, der sich auf die Instandhaltungsrücklage bezieht. 2. Die Rücklage steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu, sondern ist Verwaltungsvermögen. Es handelt sich wirtschaftlich um Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf zukünftige Instandhaltungsaufwendungen. Sie ist in der Versteigerungspraxis regelmäßig nicht Gegenstand des Verfahrens. BGB 242, 985, 1004; WEG 15 Abs. 3 Verwirkung der Herausgabe einer Sondernutzungsfläche Ansprüche auf Herausgabe bzw. Räumung einer Teilfläche (hier: Dreiecksstreifen ) der von einem Mitwohnungseigentümer beanspruchten Sondernutzungsfläche können gemäß 242 BGB verwirkt werden. Gegenstand der Verwirkung können dabei auch einzelne Ansprüche aus einem dinglichen Recht sein, ebenso Ansprüche aus 15 Abs. 3 WEG. Wenn es nicht um die Verwirkung des Herausgabeanspruchs eines Eigentümers geht, durch den der Kernbestand des Eigentums selbst betroffen wird, sondern nur um Fragen der konkreten Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, können Wohnungseigentümer insoweit konkludent oder ausdrücklich einer abweichenden Nutzung zustimmen; sie begeben sich u. U. des Rechts, dies später zu unterbinden. LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 120/13 Finanzgericht Leipzig, Urteil vom , 2 K 1663/13 (zur Zeit Revision beim BFH, Az. II R 27/14). Bedeutung für die Praxis Das Gericht differenziert zwischen Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung und rechtsgeschäftlichem Erwerb. Das überzeugt nicht. Tatsächlich ist das Vorhandensein und die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage ein in beiden Fällen gleichbedeutender wertbildender Faktor. Jedoch sind die Rücklagen beim rechtsgeschäftlichen Erwerb vereinzelt ausdrücklich Gegenstand der notariellen Erwerbsverträge. Dies beruht auf einer Verkennung der Rücklage als Teil des Verwaltungsvermögens des Verbands, der nicht auf den Erwerber quotal übertragen werden kann. Bedeutung für die Praxis Gegenstand der Verwirkung können auch Ansprüche aus 15 Abs. 3 WEG sein, nicht jedoch das Eigentumsrecht selbst. Die Sondernutzungsfläche ist weiterhin Gemeinschaftseigentum, d. h. gar nicht sondereigentumsfähig. Nur die Verwirkung des Herausgabeanspruchs eines Eigentümers würde unzulässig den Kernbestand des Eigentums selbst betreffen. Geht es nur um Fragen der konkreten teilungserklärungswidrigen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, dann kommt bei Vorliegen von Zeit- und Umstandsmoment eine Verwirkung in Betracht. Der Berechtigte ist gut beraten, sein Recht regelmäßig geltend zu machen, um auf Seiten des Nutzenden kein Vertrauen aufzubauen. Sonst gibt der Klügere so lange nach, bis er der Dumme ist. Dr. Olaf Riecke, Hamburg Dr. Olaf Riecke, Hamburg BayBO Art. 59, Art. 68 Abs. 1 S. 1 Halbs. 1, VwGO 34, 42 Abs. 2, WEG 10 Abs. 6 S. 1 Klagebefugnis der Wohnungseigentümer gegen Baugenehmigung? Sondereigentümer sind selbst bei einer rechtswidrigen Inanspruchnahme des WEG-Grundstücks nicht klage- und antragsbefugt, 42 Abs. 2 VwGO. Bei der Abwehr von Beeinträchtigungen des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks ( 1 Abs. 5 WEG) handelt es sich um Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 21 WEG). Zur Wahrnehmung entsprechender Rechte gegenüber Dritten ist gemäß 10 Abs. 6 Satz 1 bis 3 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt. Diese Befugnis kann im verwaltungsgerichtlichen Anfechtungsrechtsstreit nicht rechtsgeschäftlich dergestalt auf Dritte übertragen werden, dass diese fremde Rechte hier der insoweit rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in eigenem Namen geltend machen können. 42 Abs. 2 VwGO verlangt für die Zulässigkeit einer Anfechtungsklage, dass der Kläger die Verletzung eigener Rechte geltend macht. Eine gewillkürte Prozessstandschaft ist im Anfechtungsrechtsstreit ausgeschlossen. BayVerwGH, Beschluss vom , 15 CS Bedeutung für die Praxis 10 Abs. 6 Satz 3 WEG weist die Befugnis zur Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Abwehrrechte der insoweit rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Der einzelne Eigentümer kann vor den Verwaltungsgerichten auch bei Baugenehmigungen zugunsten Dritter/Nachbarn keine Alleingänge starten. Das Sondereigentum nach WEG schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer desselben Grundstücks aus. Dies gilt auch gegenüber Störungen, die ein nicht zur Eigentümergemeinschaft gehörender Dritter bei der baulichen Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks verursacht (BVerwG, Grundeigentum 1998, 1469). Dr. Olaf Riecke, Hamburg

82 LETZTE SEITE / IMPRESSUM ZAHL DES MONATS 24,3 % Was die Deutschen für das Wohnen ausgeben Die Deutschen geben 24,3 % ihrer Konsumausgaben für Wohn- und Wohnnebenkosten aus ein Wert, der seit 1993 um rund 2 Prozentpunkte angestiegen ist. Der größte Anteil davon (69 %) entfällt auf unterstellte Mieten und tatsächliche Wohnungsmieten sowie die Ausgaben für Elektrizität, Gas und Brennstoffe (20 %). Die absoluten Konsumausgaben in Euro sind seit 1994 um circa 45 % gestiegen. Dabei haben sich die Ausgaben für Gesundheit, Bildung und Verkehr mehr als verdoppelt. Gleichzeitig sind die Ausgaben für Wohn- und Wohnnebenkosten um 60 % angewachsen. Hier sind es insbesondere die Kosten für Strom und Gas, die zu Buche schlagen (+ 85 %). Was auf der einen Seite mehr ausgegeben wird, muss auf der anderen Seite eingespart werden. Zwar verändern sich die Anteile der Verwendungsrichtungen nur langsam, aber in den vergangenen 20 Jahren haben sich dennoch Verschiebungen ergeben, erklärt Dr. Jens Oelgemöller vom Beratungsunter- nehmen Analyse & Konzepte. Unter anderem machen die Ausgaben für Hausrat und Instandhaltungen der Immobilie von selbstnutzenden Eigentümern einen immer geringeren Anteil aus. Die absoluten Ausgaben sind in diesem Segment seit 1994 unterdurchschnittlich,nur um 11 % gestiegen. ANTEIL DER KONSUMAUSGABEN PRIVATER HAUSHALTE 2013 Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke 12,0 Wohn- und Wohnnebenkosten 50,3 24,3 Verkehr Sonstiges 13,4 Quelle: Destatis, Beiheft zur Fachserie 18 (2014) Wohn- und Wohnnebenkosten beinhalten (%): Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe Wasserversorgung und sonstige Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Wohnung Reguläre Instandhaltung und Reparatur der Wohnung Unterstellte Mieten für Wohnungen Wohnungsmieten IMPRESSUM >>> DAS TEAM DER DW DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT Ulrike Silberberg (US) Chefredakteurin ulrike.silberberg@diewohnungswirtschaft.de Telefon: Olaf Berger (OB) Redakteur olaf.berger@diewohnungswirtschaft.de Telefon: Helene Debertin (HD) Volontärin helene.debertin@diewohnungswirtschaft.de Telefon: Heike Tiedemann Verkaufsleitung Hamburg heike.tiedemann@diewohnungswirtschaft.de Telefon: Lilly Pritulov Grafikdesignerin lilly.pritulov@haufe-lexware.com Telefon: Jana Schulz Redaktionsassistentin jana.schulz@diewohnungswirtschaft.de Telefon: HERAUSGEBER UND VERLAG Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Ein Unternehmen der Haufe Gruppe Standort Hamburg, Tangstedter Landstraße 83, Hamburg Geschäftsführung: Isabel Blank, Markus Dränert, Jörg Frey, Birte Hackenjos, Randolf Jessl, Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies Beiratsvorsitzende: Andrea Haufe, Kommanditgesellschaft, Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRA 4408 Komplementäre: Haufe-Lexware Verwaltungs GmbH, Sitz und Registergericht Freiburg, HRB 5557; Martin Laqua, USt-IdNr. DE Redaktionsanschrift: DW Die Wohnungswirtschaft Tangstedter Landstraße 83, Hamburg, Telefax: , redaktion@diewohnungswirtschaft.de, Fordern Sie unseren wöchentlichen Newsletter an: Veröffentlichungen: Zum Abdruck angenommene Beiträge und Abbildungen gehen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen in das Veröffentlichungs- und Verbreitungsrecht des Verlages über. Überarbeitungen und Kürzungen liegen im Ermessen des Verlages. Für unaufgefordert eingesandte Beiträge übernehmen Verlag und Redaktion keine Gewähr. Für mit Namen gekennzeichnete Beiträge übernimmt der Einsender die Verantwortung. Honorare für Veröffentlichungen werden nur an Inhaber der Rechte gezahlt. Die Zeitschrift und alle in ihr enthaltenen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwertung ohne Einwilligung des Verlages strafbar. Das gilt auch für das Erfassen und Übertragen in Form von Daten. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen stehen vollständig unter Partner in Österreich: Robert Koch, Wohnen Plus, Singerstraße 8/10 A-1010 Wien Partner in der Schweiz: Daniel Krucker, Verlag wohnen, Bucheggstraße 109 Postfach CH-8042 Zürich MEDIA SALES (PRINT/ONLINE) Heike Tiedemann, , heike.tiedemann@haufe.de Oliver Cekys, , oliver.cekys@haufe.de Michaela Freund, , michaela.freund@haufe.de Klaus Sturm, , klaus.sturm@haufe.de DW-STELLENMARKT Michaela Freund, , stellenmarkt@haufe.de BUCHUNGEN/DISPOSITION/DRUCKDATEN Tel , Fax , daten@haufe.de Für Anzeigen gilt die Preisliste ab ABONNENTENSERVICE UND VERTRIEB Aboverwaltung: Telefon (kostenfrei): , Telefax (kostenfrei): , Zeitschriften@haufe.de Bezugspreise: Jahresabonnement 124,00, einschließlich 7 % Mehrwertsteuer. Einzelheft 13,80. Abonnementskündigungen sind mit einer Frist von sechs Wochen zum Quartalsende möglich und schriftlich an den Verlag zu richten (Preise ab dem ). Erscheinungsweise: monatlich Dieses Produkt wurde auf PEFC-zertifizierten Papieren produziert. Druck: rewi druckhaus Reiner Winters GmbH, Wiesenstraße 11, Wissen / Sieg, druckhaus@rewi.de, PEFC/ , ISSN X

83 Ausschreibung DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2015 Wohnungsunternehmen gestalten die Welt von morgen Bewerben Sie sich hier unter

84 Partner der Wohnungswirtschaft Modernisieren im Bestand alles aus einer Hand! Von der Einzelmodernisierung bis zur Quartiersentwicklung. Fordern Sie uns: Bei Modernisierungen in bewohntem Zustand zählt jeder Tag. Auch der Service und die Freundlichkeit der Monteure spielen eine große Rolle. Deshalb haben wir uns für die Badsanierung mit Blome in nur sieben Arbeitstagen entschieden. Die Mieter waren so begeistert, dass sie sogar einen Dankesbrief an die Monteure geschrieben haben! Klaus Hansen, Technischer Vorstand Gemeinnützige Ketteler Baugenossenschaft, Offenbach