Wohnen und Leben im Westen JAHRESBERICHT14/15

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1 Wohnen und Leben im Westen JAHRESBERICHT14/15

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3 Jahresbericht 2014/15

4 2 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Alexander Rychter Verbandsdirektor VdW Rheinland Westfalen Dr. Daniel Ranker Prüfungsdirektor VdW Rheinland Westfalen

5 VORWORT 3 Kein Federstrich kann alle Herausforderungen beantworten Jedes Mal, wenn wir wieder das Vorwort für einen Jahresbericht des VdW Rheinland Westfalen verfassen, bietet es sich in gewisser Weise an zu bemerken: Es war ein bewegtes Jahr. In diesem Vorwort geben wir der Versuchung nach weil die Feststellung selten so korrekt war wie nun, während dieser Text im August 2015 Gestalt annimmt. Mehr als eineinhalb Jahre lang hat ganz Deutschland über die Mietpreisbremse diskutiert, ehe sie allen guten Gründen zum Trotz nun doch, wenn auch zeitlich befristet, eingeführt worden ist. Keine einzige neue Wohnung wird durch sie entstehen, obwohl das doch das beste Mittel gegen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in manchen Metropolen wäre. Wie man den Menschen in unserem Land wirklich dabei helfen könnte, angemessenen und günstigen Wohnraum zu finden, hat währenddessen die Initiative Impulse für den Wohnungsbau aufgezeigt, an der auch der GdW beteiligt ist. Sie hat Kostentreiber im Neubau korrekt identifiziert und am 23. April 2015 in Berlin eine entsprechende Studie vorgestellt, die uns noch lange beschäftigen wird. Denn wie massiv der Preisanstieg durch die immer drückenderen Vorgaben des Gesetzgebers in den letzten zehn Jahren war, das wurde selten zuvor so dezidiert dargestellt. Und die Botschaft kommt offenbar an: Nordrhein-Westfalens Bauminister Michael Groschek sagte angesichts der erheblichen Preissteigerungen (und der daraus resultierenden Kaltmieten), die Studie Kostentreiber im Wohnungsbau habe ihn nachdenklich gemacht. Er steht damit nicht alleine da. Der VdW Rheinland Westfalen wird gemeinsam mit weiteren Partnerverbänden, am 29. September 2015 anlässlich des Wohnungsbau-Tages der NRW.Bank, landesspezifische Positionen vorstellen und Vorschläge machen, wie Land und Kommunen zur Senkung der Baukosten beitragen können. Sicher nicht dazu beitragen wird der uns inzwischen vorliegende Entwurf einer Novelle der Landesbauordnung in Nordrhein-Westfalen. Lange haben wir mit den Gremienvertretern des Verbandes darüber gesprochen, wie wir uns hier als VdW Rheinland Westfalen positionieren sollen. Klar ist: Niemand kann, niemand soll gegen Inklusion, gegen die Teilhabe älterer oder behinderter Menschen am öffentlichen Leben sein. Nur Barrierereduzierung ist in den 50er- und Beständen unserer Mitgliedsunternehmen meist zu erreichen, der mehr als ausreichende Bau von barrierefreien und rollstuhlgerechten Wohnungen bei Neubauprojekten jedoch längst Praxis. sie hier gewichten. Vielen Senioren ist der Verbleib in den eigenen vier Wänden wichtiger als das Leben in einer vollständig nach DIN (r) konzipierten, für sie kaum bezahlbaren Wohnung. Generationengerechte, also barrierereduziert modernisierte Wohnungen sind für diese Menschen häufig die bessere Alternative. Wer aber generationengerechten Wohnraum für nicht ausreichend hält und den Bau rollstuhlgerechter Wohnungen flächendeckend und nachfrageunabhängig mit starren Quoten erzwingen will, der tut den meisten Senioren und behinderten Menschen keinen Gefallen denn er trägt zur weiteren Erhöhung der Baukosten bei. Jeder Euro kann nur einmal ausgegeben werden. Dies gilt für die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften ebenso wie für die Menschen, die in ihren Beständen wohnen möchten. Im vergangenen Jahr haben wir an dieser Stelle geschrieben: Wohnungspolitik darf nicht zur Metropolenpolitik werden. Nun müssen wir betonen: Zu viele Probleme entstehen derzeit erst aus dem übermäßigen Ordnungsrecht heraus und sollen dann, als ob das so leicht wäre, durch weiteres Ordnungsrecht gelöst werden. Dabei ist der Berliner Mietenvolksentscheid sicher ein vorläufiger Höhepunkt dieser Entwicklung. Für solche Ansätze jedoch ist die Wohnungswirtschaft zu komplex und dafür bewegen sich die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auf zu vielfältigen Wohnungsmärkten. Mehr Spielraum nicht weniger benötigen die Unternehmen und Genossenschaften, wenn sie ihre Aufgaben weiter erfüllen sollen. Dies haben wir bisher auch stets klar im Rahmen des Bündnisses für Wohnen an unsere Partner kommuniziert. Auch über die oben genannten Themen hinaus war es, wie eingangs gesagt, ein sehr bewegtes Jahr: Über die massiv steigenden Flüchtlingszahlen, über die erneute Erhöhung der Grunderwerbsteuer sowie die Entwicklung der Grundsteuerhebesätze, über den Beitrag unserer Mitgliedsunternehmen zur Kriminalitätsprävention und über viele weitere Themen, die die ganze Wohnungswirtschaft im Westen bewegen, erfahren Sie mehr in den folgenden Kapiteln. Der Verband hat sich zudem, in Abstimmung mit dem Bundesverband GdW und den anderen wohnungswirtschaftlichen Regionalverbänden ein neues Erscheinungsbild gegeben, das in diesem Jahresbericht bereits berücksichtigt wird. Die öffentliche Wahrnehmbarkeit der Wohnungswirtschaft zu steigern halten wir, angesichts dieser bewegten Zeiten, für ausgesprochen wichtig. Klar ist aber auch, dass Wohnungsunternehmen und -Genossenschaften nach lokalem Bedarf selbst abwägen können sollten, wie Alexander Rychter Verbandsdirektor Dr. Daniel Ranker Prüfungsdirektor

6 4 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Die Kosten für eine Wohn sich seit dem Jahr 2000 u

7 RÜCKBLICKE 5 ungseinheit haben m 39,4 Prozent erhöht Betrag in pro qm Wohnfläche

8 6 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Deutschlandweit sind linge in separaten Woh In Schleswig-Holstein u es mehr als 90 Prozent, ca. 66 Prozent. Die übri Sammelunterkünften.

9 RÜCKBLICKE 7 55 Prozent der Flüchtnungen untergebracht. nd Rheinland-Pfalz sind in Baden-Württemberg gen Flüchtlinge leben in Armin Käfer von der Stuttgarter Zeitung

10 INHALT Vorwort 3 RÜCKBLICKE 11 Das Bündnis für Wohnen erreicht den Bund Begünstigung von Wohnungsneubau 12 Bezahlbarer Wohnraum fängt fraglos bei den Baukosten an Im Gespräch mit Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium 14 Einführung in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz Mietpreisbremse in den Ländern 16 Kirchensteuerabzug ab 2015 Erleichterung bei der Informationsverpflichtung 18 Kurzfristiger Nutzen und langfristig erheblicher Schaden Anhebungen der Grund- und Grunderwerbsteuern 19 EINBLICKE 21 Weitere Verschärfung der Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohngebäuden EnEV 2014 und ihre Auswirkungen 22 Zu viele Hemmnisse für den Wohnungsbau Rückgang der Baugenehmigungszahlen 23 Der Verwenderbegriff im neuen Mess- und Eichgesetz Auslegungsprobleme 24 Wegweisende Entscheidung des Bundesfinanzhofs Umsatzsteuerumkehrung gemäß 13 b UStG 25 Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften für Kriminalitätsprävention Gemeinsam für mehr Sicherheit 26 Neuer Zuschnitt fördert den fachlichen Austausch Ausschüsse und Arbeitskreise 27 Wohnungswirtschaft verwirklicht einheitlichen Look Neues Erscheinungsbild der Verbände 28 Die regionalen Arbeitsgemeinschaften Wurzeln des Verbandes in allen Regionen 30 AUSBLICKE 33 Belastbare Zahlen zur rasanten Baupreisentwicklung Baukosten 34 Rechtsklarheit für Mieter und Vermieter ist weiter das Ziel Rauchwarnmelder 36 Gesellschaftliche Debatte um einen praxisgerecht formulierten Landesentwicklungsplan Zielkonflikte zwischen Baulandentwicklung und Flächenschonung 37 Forschungsprojekt beleuchtet Potenziale und gibt Handlungsempfehlungen Wohnungsgenossenschaften als Energieerzeuger 38 Die Politik erkennt die Bedeutung der Wohnungsgenossenschaften für die Energiewende Im Gespräch mit Franz-Bernd Große-Wilde, Verein Wohnen in Genossenschaften 39 Flüchtlinge benötigen mehr als bloße Unterbringung Steigende Zahl Asylsuchender 40 Wachsende Bedeutung für Unternehmen und ihre Führungskräfte Compliance in der Wohnungswirtschaft 43 Chance und Risiko für den Wohnungsneubau Novelle der Landesbauordnungen 44 DAS JAHR IN BILDERN 47 - Verabschiedung von Verbandspräsident Dr. Dieter Kraemer - Barbara Hendricks startet Vorzeigeprojekt - NRW-Bauminister Michael Groschek bereist Quartiere - Wirtschaftsministerin Eveline Lemke besucht Quartiere in Trier - 8. Bundeskongress Nationale Stadtentwicklung in Essen Mitgliederversammlung der ARGE der Eisenbahner- Wohnungsbaugenossenschaften in Bochum und Hattingen - 6. Wohnungsbautag NRW in Düsseldorf Münsteraner Wohnungswirtschaftliche Gespräche - VdW-Verbandstag in Aachen - 10 Jahre Stadtumbau West in Gelsenkirchen

11 RÜCKBLICKE 9 - Jahrestagung des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. in Köln - Expo Real in München - Ausstellung Deutscher Bauherrenpreis im Zentrum Baukultur in Mainz - Startschuss für die Kampagne Riegel vor! - Klimawerkstatt in Münster - Die Wohnungswirtschaft im bundespolitischen Dialog in Berlin - 3. Forum Personal in Bremen - Demografiekongress Zusammenland Rheinland-Pfalz - 20 Jahre Forschungsinstitut InWIS - Forum für bezahlbares Wohnen und Bauen in Berlin - Verabschiedung von Prüfungsdirektor Hubert Schiffers - Pressekonferenz zum Wohnraumförderprogramm NRW - 1. Energieforum West in Essen - Bundeskongress genossenschaftliche Energiewende in Berlin - Unterzeichnung der Europäischen Erklärung zur verantwortungsvollen Wohnungswirtschaft in Brüssel - NRW-Sozialminister Guntram Schneider besucht Wilhelm- Lantermann-Hause in Dinslaken - Stadtwerke-Forum der NRW-Bank in Düsseldorf - Klimadiskurs NRW in Düsseldorf - Simone Peter zu Besuch beim VdW Rheinland Westfalen in Düsseldorf Symposium Wohnungsgenossenschaften in Münster - Wohn+Stadtbau Münster erhält Ausloberpreis 2015 der Architektenkammer NRW in Münster - Initiative Impulse für den Wohnungsbau stellt Studie Kostentreiber Wohnungsbau vor - Fachtagung Zuhause im Quartier in Düsseldorf - Auftaktworkshop Genossenschaft und Kommunen Forschungsvorhaben im Rahmen des Bündnisses für Wohnen NRW in Bochum VdW-Forum Wohnungswirtschaft in Düsseldorf - Projekttag Jetzt in Köln Gemeinsam engagiert für Flüchtlinge - Parlamentarischer Abend des VdW Rheinland Westfalen in Düsseldorf - Bundesbauministerin Barbara Hendricks besucht Aufbaugemeinschaft Espelkamp - NRW-Bauminister Michael Groschek begutachtet Hertie-Umbau in Lünen - Sommerreise mit Minister Michael Groschek - Sommerfachreise der rheinland-pfälzischen Finanz- und Bauministerin Doris Ahnen sowie Staatssekretär Salvatore Barbaro DAS JAHR IN ZAHLEN 71 Betriebsvergleich VdW Rheinland Westfalen 73 Wohnungswirtschaft in Zahlen Nordrhein-Westfalen 77 Rheinland-Pfalz 83 NAMEN UND NACHRICHTEN 89 Jubiläen von Mitgliedsunternehmen 91 Ehrungen von Persönlichkeiten aus Mitgliedsunternehmen 92 Mitglieder der Organe und Gremien des VdW Rheinland Westfalen 94 Vertretung des VdW Rheinland Westfalen im GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V. 105 Fördermitglieder des VdW Rheinland Westfalen 110 Tochterunternehmen, Beteiligungen und Mitgliedschaften des VdW Rheinland Westfalen 112

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13 RÜCKBLICKE

14 12 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Begünstigung von Wohnungsneubau Das Bündnis für Wohnen erreicht den Bund Feierliche Unterzeichnung: Bundesumweltministerin Dr. Barbara Hendricks und Bündnispartner beim Festakt in Berlin Wohnungsmangel ist kein alleiniges Problem der Schwarmstädte: In manchen Ballungsregionen fehlt es zwar an bezahlbarem Wohnraum für Normalverdiener und Familien, insbesondere an neuen öffentlich geförderten Wohnungen. Doch auch viele ländliche Regionen sind nicht fertig gebaut : Dort ist qualitativ guter Ersatzneubau unverzichtbar, damit sie nicht weiter abgehängt werden. In vielen Bundesländern haben sich Bündnisse zwischen Politik, Wohnungswirtschaft und weiteren Akteuren formiert. Ihr Ziel: den Neubau bezahlbaren Wohnraums anzuregen und so die Wohnungsmärkte zu entlasten. In Nordrhein-Westfalen entstand so das Bündnis für Wohnen bezahlbar, demografiegerecht, energieeffizient, das etwa die vorbildliche Verbesserung und die Verstetigung der sozialen Wohnraumförderung im Land erreichen konnte. Wohnungspolitik wird jedoch nicht allein auf Länder-, sondern eben auch auf Bundesebene gestaltet. Es wurde von allen Seiten begrüßt, dass Bundesbauministerin Barbara Hendricks kurz nach Amtsantritt ankündigte, auch im Bund ein vergleichbares Bündnis für mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und eine Vielzahl von Akteuren an einem runden Tisch zu versammeln. Die Auftaktveranstaltung fand am 10. Juli 2014 in Berlin statt, unter Beteiligung unter anderem des Mieterbundes, der freien Wohnungsunternehmen und von Haus & Grund. Auch der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen engagierte sich. So unterzeichnete GdW-Präsident Axel Gedaschko gemeinsam mit Vertretern der anderen Verbände eine Absichtserklärung für das Bündnis. Zusammen wollte man es erreichen, den steigenden Wohnraumbedarf in bestimmten Regionen zu decken und gleichzeitig soziale, demografische und

15 RÜCKBLICKE 13 energetische Anforderungen zu berücksichtigen. Eine Baukostensenkungskommission sollte als zentraler Baustein dafür sorgen, dass dies mit angemessenen Kosten erreicht wird. Bezahlbares Wohnen zu sichern, ist eine Gemeinschaftsaufgabe, die nur geschultert werden kann, wenn alle Akteure am Markt und die Politik zusammenarbeiten, erklärte Gedaschko anlässlich des Startschusses. Unsere Unternehmen sind Taktgeber für die Bau- und Wohnungspolitik in Deutschland. Sie investieren in den Bau und die Sanierung von Wohnungen und tragen damit auch das alleinige Risiko für diese Investitionen. Sie sind daher auf stabile Bedingungen angewiesen, so Gedaschko. Aus Sicht des VdW Rheinland Westfalen mahnte VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter: Wir haben in Nordrhein-Westfalen die Erfahrung gemacht, dass ein solches Bündnis viel Sinn machen kann wenn es ein Bündnis im eigentlichen Wortsinn ist, also eine Plattform für konstruktiven, offenen Austausch. Dann erzielt man gemeinsame Kompromisse und Erfolge, die den Neubau begünstigen, Investitionen in Modernisierung fördern und den Mietern nützen. Für das Bundes-Bündnis wünschen wir allen Akteuren, dass ein so guter, gleichberechtigter Dialog entsteht wie hier bei uns in NRW. Arbeitsstrukturen. Mit der konkreten Erarbeitung von Lösungsansätzen, wie Investitionen in den Wohnungsbau gestärkt, der Bestand altersgerecht umgebaut oder energetische Modernisierungen sozial gerecht ausgestaltet werden können, sei noch gar nicht begonnen worden. Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund, sagte, das Bündnis komme aus dem Startblock nicht heraus. GdW-Präsident Axel Gedaschko wiederum warnte davor, dass die hohe Zahl der Teilnehmer den Fortschritt der Gespräche weiter bremsen könnte. Wenn die Initiatoren es ernst meinen mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, dann muss es nun schnell zu konkreten Ergebnissen kommen. Klar ist: Dass der weitere Anstieg der viel zu hohen Baukosten gestoppt wird, das ist dringend notwendig, wie erst jüngst die Studie Kostentreiber im Wohnungsbau der Initiative für mehr Wohnungsbau noch einmal gezeigt hat (siehe dazu auch S. 58). Das Bündnis für Wohnen im Bund ist eine große Chance für die Bürger und alle, die auf erschwinglichen Wohnraum angewiesen sind. Es steht nun zu hoffen, dass die konkreten Vorschläge der Wohnungswirtschaft Gehör finden und die Chance nicht ungenutzt verstreicht. Heute, ein Jahr nach der Gründung des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen, bleibt noch abzuwarten, welche Erfolge der Pakt schließlich erbringen wird. Zwar hat die Baukostensenkungskommission ihre Arbeit inzwischen aufgenommen, die Ergebnisse ihrer Arbeit jedoch stehen noch aus. Wird es gelingen, aus der Vielzahl von Positionen und Zielen der beteiligten Akteure Punkte herauszufiltern, die das Wohnen tatsächlich wieder bezahlbarer machen können? Zuletzt wurden kritische Stimmen laut. So klagte der Frankfurter Rundschau zufolge der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips, das Bündnis verfüge bis heute nicht über belastbare

16 14 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Im Gespräch mit Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium Bezahlbarer Wohnraum fängt fraglos bei den Baukosten an Ist der Neubau von Wohnungen heute (zu) teuer, oder ist er einfach nicht mehr so günstig wie früher? Gunther Adler, in Nordrhein-Westfalen als Staatssekretär im NRW- Bauministerium auch Partner der Wohnungsunternehmen, ist inzwischen nach Berlin gewechselt. Dort bringt er seine Erfahrungen und Kenntnisse als Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) unter anderem in die Arbeit der Baukostensenkungskommission ein. VdW Rheinland Westfalen: Herr Staatssekretär Adler, Sie waren in Nordrhein-Westfalen politisch tätig und sind inzwischen dem Ruf in die Bundeshauptstadt gefolgt. Der viel diskutierte Mangel an günstigem Wohnraum ist gerade in Berlin ein beherrschendes Thema, dennoch sind die Berliner bei Neubauprojekten oft kritisch. Schlagen zwei Herzen in der Berliner Brust? Gunther Adler: Das könnte man manchmal so verstehen. Aber es gibt ja auch einen gewissen Zusammenhang. Denn wenn wir von bezahlbarem Wohnen reden, dann ist damit nicht nur das Gebäude mit seinen vier Wänden gemeint, sondern ebenso das ganze Wohnumfeld. Deshalb bin ich dafür, auch Quartiersansätze zu berücksichtigen. Es geht nicht nur darum, dass wir kostengüns tig wohnen, sondern auch darum wie wir wohnen. VdW Rheinland Westfalen: Das Bündnis für Wohnen in NRW haben Sie als Staatssekretär im NRW-Bauministerium begleitet, nun haben Sie in Berlin auch den Startschuss für einen entsprechenden Pakt auf Bundesebene miterlebt. Was sind die Erfolgsfaktoren für eine solche Zusammenarbeit zwischen Verbänden und Politik? Gunther Adler: Eine bezahlbare Wohnung zählt ohne Frage zu den Grundbedürfnissen der Bürger. Damit ist es eine zentrale politische Aufgabe, hierfür den richtigen Rahmen zu setzen. In den letzten Jahren hat sich die Situation auf vielen Wohnungsmärkten deutlich verändert. Wohnen ist in den Ballungszentren zum Teil erheblich teurer geworden. Bund, Länder und Gemeinden müssen hier gemeinsam mit allen Akteuren neue Antworten geben. Deswegen werden die wohnungspolitischen Instrumente auf allen föderalen Ebenen auf ihre Effektivität überprüft. Gemeinsam mit den Bündnispartnern wollen wir Impulse für mehr Wohnungsneubau, günstigeres Bauen und die Modernisierung bestehender Gebäude geben. Das sind Kernziele, auf die wir uns mit der Unterzeichnung eines Memorandums durch alle Bündnispartner geeinigt haben. VdW Rheinland Westfalen: Die Einrichtung der Baukostensenkungskommission ist eines der ersten Resultate des Bündnisses für Wohnen und Bauen. Zwar hat sie ihre Arbeit gerade erst aufgenommen, doch können Sie uns da etwas über den Stand der Dinge sagen? Gunther Adler: Die Einrichtung einer Kommission ist noch kein Resultat. Aber Sie haben recht: Die Baukostensenkungskommission ist bislang am weitesten fortgeschritten. Bezahlbarer Wohnraum fängt fraglos bei den Baukosten an. Die Baukostensenkungskommission erfüllt hierbei mehrere Aufgaben: die Entwicklung der Baukosten zu analysieren und Kostentreiber zu identifizieren, die Ursachen für diese Entwicklungen zu untersuchen sowie Verbesserungsmöglichkeiten für eine Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Bauens aufzuzeigen. Sie wird ihre Endergebnisse im Spätherbst dieses Jahres vorlegen. In einem ersten Schritt hat sich die Kommission mit der Entwicklung der Baupreise und der Baukosten innerhalb der vergangenen 15 Jahre beschäftigt. Daraus lassen sich mehrere Ergebnisse ableiten: Die Preise für einzelne Bauleistungen haben sich zwischen 1999 und 2013 um circa 25 Prozent erhöht. Insgesamt ist diese Entwicklung eher moderat und liegt im Bereich des Verbraucherpreisindexes. Die Arbeitskostenentwicklung am Bau unterscheidet sich also nicht wesentlich von der allgemeinen Arbeitskostenentwicklung in Deutschland. Das ist aber nur eine Seite der Medaille: Die Materialkosten der Bauleistungen haben sich beispielsweise überproportional erhöht (von 2000 bis 2013: um 30,3 Prozent). An der Preisentwicklung einzelner Bauleistungen ist auch der Einfluss der Ausgangsmaterialien gut ablesbar, zum Beispiel der starke Anstieg der Weltmarktpreise für Metalle (plus 50 Prozent). Das führt zu

17 RÜCKBLICKE 15 deutlichen Preissteigerungen für Bauleistungen wie Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen. Weitere Kostensteigerungen ergeben sich aber gerade auch durch steigende Komfortansprüche und Ausstattungsmerkmale, zum Teil aufgrund hoher Standards, steigender Anteile und Kosten für technische Ausrüstungen sowie zunehmende zusätzliche Baunebenkosten. Vor diesem Hintergrund analysieren wir derzeit jede Position im Einzelnen. Natürlich müssen wir realistisch sein. Wir werden hier eher viele kleine Schritte machen als einen großen Sprung. Gleichzeitig muss man aber auch sehen, dass sich jeder Prozentpunkt, um den wir die Baukosten senken können, letztlich auch positiv auf die Wohnkosten auswirken wird. Dabei wollen wir vor allem versuchen, Rationalisierungseffekte für die Wohnungswirtschaft zu finden. Die liegen durchaus in architektonischen und baulichen Mitteln: Wie kann man zum Beispiel die Verkehrs- und Nebenflächen zugunsten der Wohnfläche verkleinern? Müssen Wohnungen unbedingt größer werden oder brauchen wir nicht bessere und vor allem flexiblere Grundrisse? Und welche Beiträge könnten Vorfertigungs- und Industrialisierungsprozesse liefern? VdW Rheinland Westfalen: VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter erhofft sich eine offener geführte Diskussion über den Preis, den unsere Gesellschaft für mehr Energieeffizienz und mehr Barrierefreiheit zu zahlen bereit ist. Diese Dinge gebe es eben nicht zum Nulltarif. Kann die Kommission zu einer solchen Debatte beitragen? Gunther Adler: Die Kommission kann nicht nur, sondern sie wird auch einen Beitrag zu dieser Debatte liefern. Aufwendungen für die Barrierefreiheit kosten selbstverständlich Geld. Andererseits müssen wir aber auch die Frage beantworten, wie wir mit dem demografischen Wandel umgehen wollen, wenn wir hier nicht vorsorgen. Deshalb haben wir begonnen, über entsprechende Programme all diejenigen finanziell zu unterstützen, die ihre eigenen vier Wände altersgerecht umbauen möchten. Es ist auch unbestritten, dass jede Verschärfung der Energieeinsparverord- Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium nung zu Baukostensteigerungen führt. Was wir aber auch nicht übersehen dürfen, ist, dass die anfänglichen Mehrkosten auf längere Sicht durch Einsparungen bei den Energiekosten wieder ausgeglichen werden. Wir legen hier das Augenmerk auf den Faktor der Effizienz. Es muss uns darum gehen, mit möglichst wirtschaftlichen Mitteln möglichst hohe Einsparungen zu erreichen. VdW Rheinland Westfalen: Welche weiteren Meilensteine stehen nun bevor und welche Erwartungen hegen Sie an die Arbeit der Kommission? Gunther Adler: Uns geht es nicht darum, einige öffentlichkeitswirksame Punkte zu setzen, sondern alles fachlich genau durchzugehen und die besten Lösungen zu finden. Wir bearbeiten in der Kommission einen umfangreichen Fragenkatalog und haben zahlreiche Studien in Auftrag gegeben, deren Ergebnisse nun Stück für Stück bewertet werden. Im Herbst dieses Jahres soll der Bericht vorliegen und auf vielen Ebenen Empfehlungen aussprechen. Und dann wird es darum gehen, diese umzusetzen. Ich erwarte jedenfalls, dass wir für bezahlbares Wohnen und Bauen deutliche Impulse setzen, die sich in der Summe auch bemerkbar machen werden. VdW Rheinland Westfalen: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Staatssekretär.

18 16 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Mietpreisbremse in den Ländern Einführung in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz Es gibt viele gute Argumente gegen sie und kaum welche für sie, die bei näherer Betrachtung standhalten. Dennoch war die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse nicht zu verhindern, und in der Nacht zum 25. Februar 2015 beschloss die Große Koalition endgültig, dass sie kommen würde. Am 1. Juni trat das Gesetz auf Bundesebene in Kraft. Am 1. Juli 2015 wurde die Mietpreisbremse schließlich per Verordnung in Nordrhein-Westfalen eingeführt. In 22 Kommunen darf die Miete nun grundsätzlich bei Abschluss eines neuen Mietvertrags (in einer Bestandswohnung) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mietspiegeln vor Ort, worin ebenfalls noch viel künftiger Konfliktstoff liegen mag. Der Preisdeckel gilt auch für Staffelmieten. Bei Indexmieten dagegen ist die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. Der entscheidende neue Paragraf im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der 556 d. Der VdW Rheinland Westfalen geht davon aus, dass das Instrument seinen Zweck verfehlen wird und falsche Erwartungen bei den Menschen weckt. Flächendeckend kann in Nordrhein-Westfalen keine Rede von zu hohen Kaltmieten bei den Unternehmen der Wohnungswirtschaft sein, denn die Kaltmieten sind dort in den letzten zehn Jahren unterhalb der Inflationsrate gestiegen und lagen in NRW im Jahr 2013 bei 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnund Nutzfläche, in Rheinland-Pfalz bei 5,07 Euro je Quadratmeter. Der Verband bestreitet dabei nicht, dass es auch in Nordrhein- Westfalen angespannte Wohnungsmärkte gibt. Deren Zahl beschränkt sich jedoch auf wenige Universitätsstädte und eine Handvoll weiterer Gemeinden entlang der Rheinschiene, betont Verbandsdirektor Alexander Rychter. Letztlich helfen könne nur eine weitere Anregung des Wohnungsbaus in den Städten. Erschwinglicher Wohnraum muss neu entstehen, damit diejenigen Quartiere in unserem Land, in denen die Wohnungspreise tatsächlich anziehen, entlastet werden. Nordrhein-Westfalen

19 RÜCKBLICKE 17 In Rheinland-Pfalz wird die Mietpreisbremse in Mainz, Trier und Landau i. d. Pf. eingeführt. Auch die Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen kann nicht erkennen oder nachvollziehen, dass Maßnahmen zur Begrenzung der Mietentwicklung zu einer Entschärfung des Wohnungsmangels in den begehrten Stadtvierteln dieser Städte führen werden. Michael Siegel, stellvertretender Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft, stellt fest: Mit einem Gesetz zu einer Mietpreisbremse stellt sich die Problematik der Gebietsfestlegung deutlich schärfer als bei der Kappungsgrenzenregelung. Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein Gesetz mit einem rechtlich noch deutlich weitergehenden Eingriff in die Eigentumsrechte. Schließlich weist die Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen ebenfalls darauf hin, dass in den betroffenen Städten auch eine besondere Kostenbelastung besteht. In diesem Zusammenhang wiederholt Michael Siegel die Anregung, die Anknüpfung der Regelungen für den sozialen Mietwohnungsbau an den Mietenstufen zu überdenken beziehungsweise wiederum an die Entwicklungen des Marktes und insbesondere an die Entwicklung der Gestehungskosten von Wohnbauten anzupassen. hat hier durch eine deutschlandweit vorbildliche Wohnraumförderung bereits viel getan: In dieser Legislaturperiode stellt das Land Förderdarlehen in Höhe von 3,2 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Wenn es nun endlich gelinge, auch den weiteren Anstieg der Baukosten, beispielsweise durch immer neue Vorschriften für noch mehr Energieeffizienz, zu stoppen, dann sei man auf einem guten Weg. Positiv bewertet es der VdW Rheinland Westfalen zumindest, dass die Einführung in NRW lediglich in 22 Städten erfolgt ist also weit weniger als die 59 Gemeinden, in denen in 2014 die Kappungsgrenzenverordnung eingeführt wurde. Damals wurde ein fehlerhafter Kriterienkatalog angelegt, so Rychter. Die Einführung der Kappungsgrenze in Gemeinden wie Kamp- Lintfort, Bottrop oder Rheine halten wir noch immer für unsinnig, denn dort gab und gibt es keine flächendeckend angespannten Wohnungsmärkte. Es ist gut, dass die Landesregierung diesmal wenigstens mit mehr Augenmaß vorgeht. IM ÜBERBLICK Dies sind die 22 Kommunen, in denen die Einführung der Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen erfolgt ist: Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen; Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf; Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt; Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn. In Rheinland-Pfalz betrifft die Mietpreisbremse Mainz, Trier und Landau i. d. Pf.

20 18 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Erleichterung bei der Informationsverpflichtung Kirchensteuerabzug ab 2015 Ab 2015 sind Wohnungsunternehmen bei Dividendenzahlungen an natürliche Personen verpflichtet, zusätzlich zum Kapitalertragsteuerabzug auch den Kirchensteuerabzug vorzunehmen. Die zur Vornahme des Kirchensteuerabzugs notwendigen Daten der Mitglieder die Steueridentifikationsnummer und das so genannte Kirchensteuerabzugsmerkmal stellt das Bundeszentralamt für Steuern im Wege eines automatisierten Datenabrufs zur Verfügung. Der VdW Rheinland Westfalen hat mit Rundschreiben, Artikeln im VerbandsMagazin und in Seminaren über die Vorgehensweise beim automatisierten Kirchensteuerabzug informiert. Die GdW Information 140 Dividenden und Zinsen bei Wohnungsgenossenschaften berücksichtigt das neue Verfahren für den Kirchensteuerabzug ab Der Verwaltungs- und Kostenaufwand vor allem bei Wohnungsgenossenschaften durch die jährlich schriftlich und individuell vorzunehmende Information aller Genossenschaftsmitglieder (beziehungsweise Anteilseigner) zur Möglichkeit der Erteilung eines Sperrvermerks sowie den jährlichen Abruf der Kirchensteuermerkmale beim Bundeszentralamt ist sehr hoch. Eine nord rheinwestfälische Genossenschaft hat erklärt, ein Klageverfahren gegen den automatisierten Kirchensteuerabzug führen zu wollen. Der VdW Rheinland Westfalen und der Bundesverband GdW plädieren bei Unternehmen außerhalb des Finanz- und Kreditdienstleistungssektors (Wohnungsgenossenschaften) für eine Vereinfachung des Verfahrens und die Möglichkeit des pauschalen Kirchensteuerabzugs. Vom VdW Rheinland Westfalen wurden die Finanzministerien der Länder Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz dazu am 5. Februar 2015 angeschrieben. Mit dem Bürokratieentlastungsgesetz wird der Forderung der Wohnungswirtschaft nach einer Erleichterung im Hinblick auf die Informationsverpflichtung Rechnung getragen. Die bislang bestehende jährliche Informationsverpflichtung aller Mitglieder über die bevorstehende Abfrage der Kirchensteuerabzugsmerkmale beim Bundeszentralamt für Steuern und das diesbezüglich bestehende Widerspruchsrecht, damit sie bei Bedarf einen Sperrvermerk erteilen können, wird durch eine einmalige Information während der Dauer der rechtlichen Verbindung also in der Regel während der Mitgliedschaft ersetzt. Die Erleichterung bei der Informationsverpflichtung gilt gleichermaßen für Kapitalgesellschaften mit natürlichen Personen als Anteilseigner. Zur weiteren Abmilderung des erheblichen Verwaltungsaufwandes bei Wohnungsgenossenschaften und einzelnen Kapitalgesellschaften wäre allerdings eine Pauschalierungsmöglichkeit bei dem Kirchensteuerabzug wichtig, und zwar als Wahlrecht bei Dividendenzahlungen von Genossenschaften außerhalb des Kredit- und Finanzdienstleistungssektors. Der GdW hat zusammen mit den Kirchen entsprechende Vorschläge dem Bundesfinanzministerium unterbreitet, denen die Finanzverwaltung offen gegenübersteht und die sie in die Diskussionen mit den Ländern und Kirchen einbringt (so die Antwort des Bundesministeriums der Finanzen auf das gemeinsame Schreiben von GdW und DRV Deutscher Raiffeisenverband e. V. an den Bundesfinanzminister Dr. Schäuble). Der Deutsche Bundestag hat das Bürokratieentlastungsgesetz am 2. Juli 2015 verabschiedet; der Bundesrat hat dem Gesetz am 10. Juli 2015 zugestimmt. Die Gesetzesänderung tritt am Tag nach der Verkündung des Bürokratieentlastungsgesetzes im Bundesgesetzblatt in Kraft.

21 RÜCKBLICKE 19 Anhebungen der Grund- und Grunderwerbsteuern Kurzfristiger Nutzen und langfristig erheblicher Schaden Die Nachricht kam ganz plötzlich, offensichtlich gezielt so kurzfristig verkündet, dass für den entschiedenen Protest der Wohnungswirtschaft gar keine Zeit mehr war: Am 28. Oktober 2014 verkündete die NRW-Landesregierung ihren Plan einer Grunderwerbsteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen und setzte diese auch gleich darauf im Landtag durch. Zum 1. Januar 2015 stieg somit die Grunderwerbsteuer in NRW von fünf auf 6,5 Prozent an. Mit dieser Erhöhung folgt das Land einem Trend, den es selbst mit gesetzt hat: Seitdem die Kompetenz für die Grunderwerbsteuer mit der Föderalismusreform 2006 auf die Länder übergegangen ist, nutzen die Landesparlamente an dieser Stelle Steuererhöhungen, um ihre Einnahmen zu verbessern. Nordrhein-Westfalen hatte sie bereits im Jahr 2011 von 3,5 auf fünf Prozent erhöht. Mit der nun angekündigten neuen Anhebung hat sie sich damit innerhalb von wenigen Jahren nahezu verdoppelt. Wohnungsgenossenschaften sowie städtische oder kirchliche, aber auch private Wohnungsunternehmen schaffen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter Ähnlich beunruhigend vollzieht sich die Entwicklung der Grundsteuerhebesätze in NRW: Sie werden von den Kommunen festgelegt und sind, insbesondere in finanziell belasteten Städten, in den vergangenen Jahren erheblich erhöht worden. In Nordrhein-Westfalen hoben rund neun von zehn Kommunen seit 2010 mindestens einmal ihre Grundsteuer an. Im Ländervergleich ist der Grundsteuerhebesatz in NRW am höchsten. Der VdW Rheinland Westfalen hatte erst im Herbst 2014 Witten kritisiert, weil der Rat der Stadt einen Grundsteuerhebesatz von 910 Punkten anstrebte. Auch in Duisburg wurde die Grundsteuer von 695 auf weit überdurchschnittliche 855 Punkte angehoben. Allein für jene Menschen, die in den Beständen der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen Duisburg-Niederrhein leben, kommt das einer Mehrbelastung von etwa zehn Millionen Euro gleich. Dabei versuchen die sozial verantwortlich handelnden VdW- Mitglieder tatsächlich, Mieterhöhungen auszuschließen. Dann jedoch muss anderswo gespart werden. VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter sagt: Wohnungsgenossenschaften sowie städtische oder kirchliche, aber auch private Wohnungsunternehmen schaffen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Werden sie stärker belastet, dann fehlt das Geld anderswo: Mehr Barrierefreiheit, energetische Modernisierung und viele andere große und kleine Maßnahmen müssen dann eben warten, weil jeder Euro nur einmal ausgegeben werden kann. Leidtragende seien letztlich die Genossenschaftsmitglieder und Mieter. Jeder Euro, den die Wohnungsunternehmen nun zusätzlich für die höhere Grundsteuer an die Stadt abführen müssen, kann nicht in Instandhaltung oder Modernisierung der Wohnungen fließen. Seniorengerechte Anpassungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz müssen dann warten und das lokale Handwerk geht leer aus. Die demografische Entwicklung wird für die vielen Regionen Deutschlands, aus denen Menschen verstärkt in die wenigen boomenden Schwarmstädte abwandern, ohnehin eine harte Prüfung sein. Dass sich Städte, die unter dem Bevölkerungsschwund und den Wanderungsbewegungen der kommenden Jahrzehnte besonders zu leiden drohen, noch zusätzlich unattraktiv für Zuzügler machen, bewertet der VdW Rheinland Westfalen als fatal: Dem kurzfristigen Nutzen steht erheblicher langfristiger Schaden für die Städte gegenüber. Eine Hauptbefürchtung der Wohnungswirtschaft ist es, dass hohe Grund- und Grunderwerbsteuern von anderen Kommunen beziehungsweise Bundesländern als Vorbild für die Stützung des eigenen unausgeglichenen Haushalts herhalten könnten. Solche Beispiele machen Schule und führen zu einer Kettenreaktion, sagte Rychter bereits im vergangenen Jahr. Nach jetzigem Stand behält der VdW-Verbandsdirektor damit recht: Nachdem es im Januar 2015 das Saarland bereits Nordrhein-Westfalen gleichgetan und seine Grunderwerbsteuer ebenfalls erhöht hatte, hat man sich inzwischen auch in Brandenburg dazu entschlossen: Auch dort beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Juli 2015 nun satte 6,5 Prozent.

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24 22 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 EnEV 2014 und ihre Auswirkungen Weitere Verschärfung der Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohngebäuden Am 21. November 2013 wurde die Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung, umgangssprachlich EnEV 2014, im Bundesgesetzblatt veröffentlicht (BGBl Teil 1 Nr. 67 vom , Seite ). Damit trat die novellierte EnEV am 1. Mai 2014 in Kraft. Praktisch bedeutet das Folgendes für die Wohnungsunternehmen: Die Änderungen im Umgang mit den Energieausweisen gelten ab 1. Mai 2014 (zum Beispiel Verwendung des neuen Formulars bei Ausstellung von Energieausweisen, die Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung werden Bestandteil des Energieausweises, Vorlage des Energieausweises bei Vermietung, Aushändigung nach Abschluss des Mietvertrages, Angaben zur Energieeffizienz in Vermietungsanzeigen). Weitere Änderungen in einer Reihe Details, unter anderem erweiterte Bußgeldtatbestände, treten am 1. Mai 2014 in Kraft. Die Verschärfung um 25 Prozent für Neubauten ( zu errichtende Gebäude ) tritt am 1. Januar 2016 in Kraft. Dieser Tag ist Stichtag für den Bauantrag oder die Bauanzeige, die Kenntnisgabe eines nicht genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens an die Behörde, den Beginn der Bauausführung bei sonstigen nicht genehmigungsbedürftigen, insbesondere genehmigungs, anzeige und verfahrensfreien Vorhaben. Dies ist die ordnungsrechtliche Seite. Privatrechtlich, zum Beispiel im Bauträgergeschäft, sollte ab sofort stets vereinbart werden, welche Fassung der EnEV angewandt wird, siehe auch 28 Abs. 4 EnEV. Das Inkrafttreten für die verschärften Anforderungen an Neubauten ergibt sich aus 28 EnEV in Verbindung mit der Tabelle 1 im Anhang 1 der EnEV: 28 (1) Auf Vorhaben, welche die Errichtung, die Änderung, die Erweiterung oder den Ausbau von Gebäuden zum Gegenstand haben, ist diese Verordnung in der zum Zeitpunkt der Bauantragstellung oder der Bauanzeige geltenden Fassung anzuwenden. (2) Auf nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben, die nach Maßgabe des Bauordnungsrechts der Gemeinde zur Kenntnis zu geben sind, ist diese Verordnung in der zum Zeitpunkt der Kenntnisgabe gegenüber der zuständigen Behörde geltenden Fassung anzuwenden. (3) Auf sonstige nicht genehmigungsbedürftige, insbesondere genehmigungs, anzeige und verfahrensfreie Vorhaben ist diese Verordnung in der zum Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung geltenden Fassung anzuwenden. (3a) (neu, aber hier nicht wichtig) (4) Auf Verlangen des Bauherrn ist abweichend von Absatz 1 das neue Recht anzuwenden, wenn über den Bauantrag oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden worden ist. Nach EnEV Anlage 1 Tabelle 1 Zeile 1.0 gilt ab 1. Januar 2016 die neue Fassung der Anforderungen an den Neubau: Der nach einem der in Nummer 2.1 angegebenen Verfahren berechnete Jahres Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach den Zeilen 1.1 bis 8 ist für Neubauvorhaben ab dem 1. Januar 2016 mit dem Faktor 0,75 zu multiplizieren. 28 bleibt unberührt.

25 EINBLICKE 23 Rückgang der Baugenehmigungszahlen Zu viele Hemmnisse für den Wohnungsbau Erlebten die Baugenehmigungen in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2013 noch ein Hoch, war es in 2014 mit dem kleinen Boom schon wieder vorbei. Nur noch Wohnungen wurden nach Angaben des Statistischen Landesamtes zum Bau freigegeben, und damit 8,6 Prozent weniger als im Vorjahr. So erreichte der Wohnungsbau noch nicht einmal die Zahl der geschätzt Wohnungen, die nach Berechnungen der LBS West in Münster nötig sind, um insbesondere in den Ballungsräumen für die dringend benötigte Entlastung der Märkte zu sorgen. Hinter dem Bundestrend blieb Nordrhein Westfalen so ohnehin zurück: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat für Gesamtdeutschland am 17. März 2015 immerhin vermeldet, dass in 2014 der Bau von Wohnungen genehmigt wurde. Das waren zumindest noch 5,4 Prozent oder Wohnungen mehr als im Vorjahr Alexander Rychter, Verbandsdirektor der Wohnungswirtschaft im Westen, sagte zu den Zahlen aus Bund und Land: Der Markt ist unverändert überreguliert und dies entmutigt potenzielle Bauherren. So haben wir in 2014 die Einführung der Kappungsgrenzenverordnung erlebt, die auch flächendeckend in Kommunen eingesetzt wird, wo es nicht nötig gewesen wäre und wo gar keine angespannten Wohnungsmärkte existieren etwa in Rheine, Wesel oder Bottrop. Dazu kommt seit dem 1. Januar 2015 mit inzwischen 6,5 Prozent ein bundesweiter Spitzensteuersatz bei der Grunderwerbsteuer sowie ab dem 1. Januar 2016 eine neue Stufe der Energieeinsparverordnung mit nochmals 25 Prozent verschärften Anforderungen. All das zwingt die Baukosten weiter in die Höhe, macht das Bauen und damit auch am Ende die Mieten immer teurer. Auch die in 2015 nochmals verbesserte Wohnraumförderung unseres Landes kann solche Belastungen für das Investitionsklima nur schwerlich kompensieren. Auch die lange währende Debatte über die Mietpreisbremse und ihre schließlich zum 1. Juli 2015 erfolgte Einführung habe Investoren nicht eben angespornt. Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen selbst können übrigens auch weiterhin selbstbewusst auftreten: Die Bau Fertigstellungszahlen der VdW Mitgliedsunternehmen sind in 2014 gegenüber 2013 um 36,4 Prozent gestiegen, die Unternehmen planen auch für die kommenden Jahre erhebliche Investitionen. Damit sich der Aufwärtstrend der letzten beiden Jahre bei den Baugenehmigungen auch langfristig weiter fortsetzt, statt weiter abzuflauen, appelliert der VdW Rheinland Westfalen an das Land, nicht durch neues Ordnungsrecht die Baukosten noch weiter zu erhöhen. Wir erhoffen uns in diesem Sinne eine ausreichende Berücksichtigung dieser Überlegungen insbesondere jetzt, da im Land die Novelle der Landesbauordnung vorbereitet wird, sagt Rychter. Hier gebe es die große Gefahr, dass weitere Steigerungen der Baukosten durch noch weitere Vorgaben zur Barrierefreiheit und Rollstuhlgerechtigkeit Investitionen weiter erschwerten.

26 24 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Auslegungsprobleme Der Verwenderbegriff im neuen Mess- und Eichgesetz Am 1. Januar 2015 ist das Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens in Kraft getreten. Von Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist insbesondere der neue 32 Mess- und Eichgesetz (MessEG), wonach der Verwender neue oder erneuerte Messgeräte der nach Landesrecht zuständigen Stelle spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen hat. Ein Verstoß ist bußgeldbewehrt. Es wurde zum Teil intensiv diskutiert, wer als Verwender für die Anzeige verantwortlich ist. Bei Gas und Elektrizitätszählern sowie Hauswasserzählern ist dies noch unstreitig. Diese werden normalerweise von den Versorgungsunternehmen verwendet und dementsprechend von diesen gemeldet. Im Hinblick auf die Messgerätearten Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler sowie Wärmezähler ist hingegen bisher nicht abschließend geklärt, wer nach dem MessEG als Verwender anzusehen ist. Einige Messdienstleister sahen sich, auch wenn sie die Vermietung, Wartung und den regelmäßigen Austausch von Versorgungsmessgeräten übernommen haben, in Bezug auf die Anzeige bei den Eichaufsichtsbehörden nicht in der Pflicht. Sie boten daher an, diese als zusätzliche kostenpflichtige Leistung für die (vermeintlich) nach 32 MessEG verantwortlichen Eigentümer/ Vermieter zu übernehmen. Gegen diese Auffassung sprach zunächst ein bereits im Oktober 2014 von den oberen Eichaufsichtsbehörden aller Bundesländer herausgegebenes Informationsblatt. Allerdings teilte zuletzt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) vom GdW zu einer Klarstellung des Verwenderbegriffs aufgefordert mit, dass es keine bundeseinheitliche Definition geben werde. Stattdessen hätten die für den Vollzug des Messrechts zuständigen Landesbehörden zu entscheiden, ob ein Messdienstleister im Einzelfall unter den Verwenderbegriff fällt. Dies könne nicht allgemeingültig beantwortet werden, da es ganz unterschiedlich ausgestaltete Vertragsverhältnisse in diesem Bereich gebe. Aufgrund der somit verbliebenen Rechtsunsicherheit rieten wir den Mitgliedsunternehmen in unserem Rundschreiben vom 17. Juni 2015 zu folgender Vorgehensweise: Um das Risiko eines Bußgeldes zu vermeiden, sollte sichergestellt werden, dass eine Anzeige nicht unterbleibt. Dies kann durch eine entsprechende Einigung mit dem jeweiligen Messdienstleister über die Durchführung der Anzeige erfolgen. Kommt eine solche Einigung nicht zustande (zum Beispiel aufgrund einer vom Messdienstleister geforderten zusätzlichen Vergütung), besteht die Möglichkeit, die Anzeige vorsorglich selbst durchzuführen. Dies kann in Form der sogenannten Listenlösung gemäß 32 Abs. 2 MessEG geschehen, indem zunächst gegenüber den Eichbehörden (nach Inbetriebnahme des ersten Messgeräts) die jeweilige Messgeräteart angegeben wird. Hierbei sollte klargestellt werden, dass der Messdienstleister, bei dem die Messgeräte angemietet sind und der neben der Abrechnung auch die Wartung und den regelmäßigen Austausch der Geräte übernommen hat, als Verwender angesehen wird. Im Falle der Listenlösung ist jedoch zu beachten, dass gemäß 32 Abs. 2 Nr. 2 MessEG Übersichten der verwendeten Messgeräte mit den Angaben gemäß 32 Abs. 1 MessEG (Geräteart, Hersteller, Typbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung des Messgeräts, Anschrift des Verwenders) der zuständigen Behörde auf Anforderung unverzüglich zur Verfügung gestellt werden müssen. Hierzu sollte beim jeweiligen Messdienstleister eine verbindliche Bestätigung eingeholt werden, dass dem Vermieter/Eigentümer auf Anforderung eine entsprechende Liste der vermieteten Messgeräte ausgehändigt wird. Zusätzlich kann erwogen werden, bei den Eichbehörden zu erfragen, wann voraussichtlich mit einer Abfrage der Daten gemäß 32 Abs. 1 MessEG zu rechnen ist. Ein Anspruch auf eine (verbindliche) Auskunft besteht allerdings nicht. Fazit Es bleibt abzuwarten, wie die Messdienstleister auf eine Abfrage der Angaben zu den Messgeräten im Rahmen der Listenlösung reagieren oder ob sie ihre Extremposition gar aufgeben und (unabhängig von der Verwenderfrage) die vollständige Anzeige aus Kulanz übernehmen werden.

27 EINBLICKE 25 Umsatzsteuerumkehrung gemäß 13 b UStG Wegweisende Entscheidung des Bundesfinanzhofs Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 22. August 2013 führen Bauträgerleistungen nicht mehr zur Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen. Im Rahmen der Beratungen zum sogenannten Kroatiengesetz gab es allerdings den Ländervorschlag, Bauträgerleistungen wieder in den 13 b UStG einzubeziehen. Der VdW Rheinland Westfalen hat sich gegen die erneute Einbeziehung von Bauträgerleistungen ausgesprochen, so unsere Schreiben an die Finanzminister der Länder Nordrhein Westfalen und Rheinland Pfalz. Der Bundesverband GdW ist zusammen mit den Verbänden der Bauindustrie und des Bauhandwerks tätig geworden. Erfreulicherweise ist es gelungen, dass die Unternehmen, die nachhaltig eigene Grundstücke zum Zwecke des Verkaufs bebauen (Grundstückslieferungen), nicht in die Neufassung des 13 b Abs. 5 Satz 2 UStG zur Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen aufgenommen werden. Die Veräußerung bebauter beziehungsweise noch zu bebauender Grundstücke führt damit nicht zur Umkehr der Steuerschuldnerschaft im Hinblick auf bezogene Bauleistungen. Wohnungsunternehmen mit Bauträgerleistungen sind damit regelmäßig von der Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen ausgenommen. über eine mögliche Antragstellung auf Rückforderung der Umsatzsteuer behilflich zu sein. Ein Erfahrungsaustausch der betroffenen Mitgliedsunternehmen im VdW Rheinland Westfalen zu einer Umsatzsteuerrückforderung hat am 14. Januar 2015 stattgefunden. Wenn aufgrund des BFH Urteils vom 22. August 2013 Leistungsempfänger von der Finanzverwaltung Umsatzsteuer zurückfordern, versucht die Finanzverwaltung, von den Leistenden (Handwerksunternehmen) Umsatzsteuer nachzufordern. Als erstes Gericht hat sich das Finanzgericht Berlin Brandenburg mit Beschluss vom 3. Juni 2015 im Rahmen eines AdV Verfahrens (Aussetzung der Vollziehung) zur Rückabwicklung von Bauträgerfällen geäußert. Das Finanzgericht hat entschieden, dass dem Antragsteller (Handwerksunternehmen) Vertrauensschutz nach 176 Abs. 2 AO zu gewähren sei. Gegen 27 Abs. 19 Satz 2 UStG, der den Vertrauensschutz rückwirkend ausschließt, bestehen ernstliche verfassungsrechtliche Zweifel. Ausnahmsweise ist 13 b UStG für Wohnungsunternehmen dann anzuwenden, wenn umfangreiche Bauleistungen auf fremdem Grundbesitz, zum Beispiel bei Erschließungstätigkeit und Überschreitung der Zehn Prozent Bauleistungsgrenze, erbracht oder Leistungen aus dem Ausland empfangen werden. Wohnungsunternehmen mit Bauträgerleistungen, die seit 2010/2011 die Umsatzsteuerumkehr gemäß 13 b UStG anwenden mussten, können unter Berufung auf das BFH Urteil vom 22. August 2013 für vor dem 15. Februar 2014 an sie erbrachte Bauleistungen die Erstattung der zu Unrecht entrichteten Umsatzsteuer beantragen. Mit 27 Abs. 19 UStG wurde eine Regelung zur Rückabwicklung solcher Fälle in das Umsatzsteuergesetz aufgenommen. In einer Ausarbeitung des Bundesverbandes GdW wurden aus Sicht des Leistungsempfängers (Bauträger/Wohnungsunternehmen) die Grundsätze des Verfahrens zur Rückabwicklung zusammengestellt, um solchen Unternehmen bei der Entscheidung

28 26 VDW RHEINLAND WESTFALEN JAHRESBERICHT 2014/15 Gemeinsam für mehr Sicherheit Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften für Kriminalitätsprävention Sicherheit ist für die Menschen ein Top-Thema und trägt über das persönliche Sicherheitsgefühl auch erheblich dazu bei, dass sie sich in einem Wohnquartier wohlfühlen. Ging die Zahl der Wohnungseinbrüche auch im ersten Halbjahr 2014 um 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück, so bedeutet das doch immer noch, dass das NRW-Innenministerium in diesem Zeitraum Fälle registriert hat. Die anhaltend hohen Zahlen werden insbesondere auf gut organisierte Verbrecherbanden zurückgeführt, die systematisch vorgehen. Die Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen engagieren sich vielerorts für die Kriminalitätsprävention: Sie reduzieren Angsträume durch bauliche Maßnahmen, klären im Rahmen von Informationsabenden über die Tricks von Betrügern auf und setzen bei Neubau oder bei Modernisierungsmaßnahmen zunehmend Bauteile etwa Fenster und Türen ein, die durch erhöhte Widerstandsklassen den Einbrechern den Erfolg erheblich erschweren. Lokale Bündnisse zwischen Wohnungsunternehmen und Polizei haben beispielsweise in Bielefeld und Dortmund, Herne und Köln, aber auch in vielen weiteren Kommunen Schule gemacht. Dabei geht es sowohl um technische Lösungen wie den Verbau von Fenstern und Türen mit höheren Widerstandsklassen als auch um soziales Engagement und Aufklärung im Bestand. einer entsprechenden Kooperationsvereinbarung und wies ebenfalls auf die vielen lokalen Bündnisse hin, die bereits entstanden sind. Mit ihrer Sicherheitskooperation streben das Landeskriminalamt und der VdW Rheinland Westfalen eine kontinuierliche Zusammenarbeit an und wollen einen Beitrag leisten zur Verbesserung der sicherheitstechnischen Ausstattung von Mietwohnungen, zur kriminalpräventiven Gestaltung von Wohnquartieren sowie zur Information von Mietern und Personal der Unternehmen zu sicherheitsbewusstem Verhalten. So läuteten Jäger, Jacobs und Rychter mit der gemeinsamen Pressekonferenz auch eine Aktionswoche zum Einbruchschutz ein. Die Experten der Kriminalpolizei informierten vom 20. bis 27. Oktober landesweit auf Veranstaltungen und mit Aktionen über die Möglichkeiten, seine vier Wände vor Einbrechern wirksam zu schützen. Auch in 2015 wird sich der VdW wieder an der Aktionswoche beteiligen: Sie findet diesmal ab dem 19. Oktober statt. Denn einig sind sich Experten darin, dass Einbrecher nervös werden, wenn es mit dem Eindringen in eine fremde Wohnung zu lange dauert: Wer länger als eine oder zwei Minuten an einem Fenster oder einer Tür herumdoktern muss und sie noch nicht aufbekommt, der gibt auf und sucht sich ein leichteres Ziel. Die Rechnung ist dabei ganz einfach: Je besser der Einbruchschutz, desto weniger erfolgreiche Wohnungseinbrüche gibt es, erklärte auch der nordrhein westfälische Innenminister Ralf Jäger anlässlich einer Pressekonferenz im Landeskriminalamt seines Bundeslandes. Dort unterzeichneten, in Jägers Beisein, am 20. Oktober 2014 VdW Verbandsdirektor Alexander Rychter und LKA Direktor Uwe Jacobs einen Bündnisvertrag zur Kriminalprävention. Die Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften tragen aus Tradition heraus soziale Verantwortung und engagieren sich langfristig in Stadtteilen und Quartieren, sagte VdW Verbandsdirektor Rychter anlässlich der Unterzeichnung