Erhebliche Verschärfung im Gebäudebestand: Außerbetriebnahme alter Heizkessel

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2 Erhebliche Verschärfung im Gebäudebestand: Außerbetriebnahme alter Heizkessel Die Vorschriften der EnEV sind nach allgemeiner Meinung keine technischen Normen, sondern begründen nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Gebäudeeigentümers wie die Außerbetriebnahme alter Heizungen, die Dämmung oberster Geschossdecken oder die Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (vgl. 10 EnEV). Schon nach bisherigem Recht mussten Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem eingebaut wurden, bis zum außer Betrieb genommen sein. Diese Verpflichtung wurde durch die EnEV 2014 erheblich verschärft. Ab dürfen Eigentümer von Gebäuden mit Gas- oder Ölheizungen, die vor dem eingebaut oder aufgestellt worden sind, diese nicht mehr betreiben. Sofern die Heizkessel nach dem eingebaut oder aufgestellt wurden, sind diese spätestens nach Ablauf von 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen ( 10 Abs. 1 Satz 2, 3 EnEV). Begründet wird dies damit, dass die Erneuerung eines Heizsystems nach 30-jähriger Nutzungsdauer als generell wirtschaftlich anzusehen ist. Die Maßnahmen sollen sich nach der Begründung des Bundesrats innerhalb eines Betrachtungszeitraums von 25 Jahren und mit einem Zinssatz von 2,5 % amortisieren (BR-Drucks. 113/13, Beschluss vom ). Ausnahmen: Weiterhin sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel mit einem besonders hohen Wirkungsgrad zulässig. Erfasst werden von der Neuregelung nur die sogenannten Konstanttemperaturheizkessel (Quelle: Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur, BEISPIEL Konstanttemperaturheizkessel sind Heizkessel mit veralteter Technologie, die fortwährend auf einer sehr hohen Temperatur, meist mehr als 80 C, und unabhängig von der jeweiligen Außentemperatur gefahren werden. Sie sind daher ineffizient, führen zu hohem Gas- oder Ölverbrauch und bedingen somit entsprechend hohe Energieverluste. TIPP Um abzuklären, ob ein älterer Heizkessel von der unbedingten Anforderung/ Nachrüstverpflichtung der EnEV betroffen ist, empfiehlt sich eine entsprechende Anfrage an den Hersteller der Heizung. 18

3 1 Eigentümer von selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern sind von der Austauschpflicht ausgenommen, sofern sie am mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben. Im Fall eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen. Alte Heizungen in Mietverhältnissen: die Energievernichter Im Bereich des Mietrechts hat der BGH mit Urteil vom (XII ZR 80/12) entschieden, dass auch dann, wenn eine Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, kein Mangel der Mietsache anzunehmen ist, sofern die Anlage dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Eine solche Heizungs- und Lüftungsanlage entspricht nämlich dem vertragsgemäßen Zustand. Deshalb liegt, auch wenn die Anlage zu hohe Energiekosten verursacht, kein Mangel der Mietsache vor. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH, a. a. O. unter Verweis auf BGH, Urteil vom , VIII ZR 261/06 für das Wohnraummietrecht). Ein Mangel liegt vor, wenn die sogenannte Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Die Soll-Beschaffenheit wird grundsätzlich durch die vertraglichen Vereinbarungen definiert. Sofern keine ausdrücklichen Vereinbarungen, zum Beispiel im Mietvertrag, getroffen wurden, muss das Gebäude daher nur den technischen Vorschriften zum Zeitpunkt seiner Errichtung entsprechen. Ist dies der Fall, besteht kein Anspruch eines Mieters, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, gleich ob Gewerbe- oder Wohnraummietrecht gilt. Modernisierungen stehen dann im freien Belieben des Vermieters. Auch für alle anderen Bauteile, zum Beispiel die Wärmedämmung, gilt, dass ein Gebäude, das die zum Errichtungszeitpunkt bestehenden Bauvorschriften erfüllt, mangelfrei ist und daher regelmäßig nicht nachgebessert werden muss. Eine Ausnahme besteht aber, wenn die Mindeststandards nicht erreicht sind. Der BGH hat dazu mit Urteil vom (VIII ZR 343/08) entschieden, dass ein Mieter Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, zum Beispiel eines Staubsaugers, ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Ein Mieter kann nach gefestigter 19

4 BGH-Rechtsprechung auch bei Fehlen abweichender vertraglicher Vereinbarungen einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH, Urteil vom , VIII ZR 281/03, NZM 2004, 736). Grundsätzlich hat der Mieter aber nur Anspruch auf die Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustands. Würde bei einer bei Vertragsabschluss vorhandenen Heizungsanlage aufgrund ihrer Unwirtschaftlichkeit ein Mangel bejaht werden, wäre der Vermieter gehalten, einen wirtschaftlichen Betrieb der Heizungsanlage herzustellen. Dadurch würde er entgegen den gesetzlichen Vorschriften zu einer Modernisierung gezwungen. Wirtschaftlichkeitsgebot Auch aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ergibt sich kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung der Heizungsanlage. Die Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage begründet auch insoweit keinen Mangel im Sinne des 536 BGB. Dem Mieter bleibt es jedoch unbenommen, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebots einzuwenden. Gemäß 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ist im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (Wirtschaftlichkeitsgebot) zu beachten. Hierfür muss der Mieter allerdings konkret darlegen und beweisen, inwieweit der Vermieter diesen Grundsatz verletzt hat. Die Bezugnahme auf einen Betriebskostenspiegel ergibt für sich alleine noch keinen Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters und reicht daher nicht aus (BGH, Urteil vom , VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028). Kann der Mieter einen solchen Verstoß nachweisen, steht ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Freihaltung des insoweit bestehenden unwirtschaftlichen Kostenbetrags zu. Weitergehende Ansprüche des Mieters scheiden regelmäßig aus, sofern die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen eingehalten sind und keine Gesundheitsgefahren für den Mieter bestehen. Mangel bei Verstoß gegen die unbedingten Nachrüstverpflichtungen Ein Mangel der Mietsache soll gegeben sein, wenn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine Nachbesserung auch für den Altbaubestand vorsehen, zum Beispiel 20

5 1 die Außerbetriebnahme älterer Heizkessel nach 10 EnEV. Insoweit soll der Mieter mangels abweichender Vereinbarungen bei der Vermietung erwarten können, dass die unbedingten Nachrüstverpflichtungen eingehalten werden. Eine Abweichung hiervon, zum Beispiel der Weiterbetrieb eines alten Heizkessels, soll einen mietrechtlichen Mangel darstellen (Börstinghaus, NZM 2004, 736). Nach Auffassung von Häublein (MüKo, BGB, 536 BGB Rdnr. 8) soll ein Mieter mit Blick auf die Ziele der EnEV auch nicht dazu verpflichtet sein, die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Temperaturen in den Mieträumen um den Preis eines weit überdurchschnittlichen Energieverbrauchs zu schaffen. Drosselt der Mieter den Verbrauch so, dass er innerhalb der Toleranzen für ein energetisch den gesetzlichen Anforderungen genügendes Gebäude der vermieteten Art liegt, und hat dies ein Absinken der Raumtemperatur unter die geschuldete Mindesttemperatur zur Folge, soll ein Sachmangel vorliegen. Diese Auffassung ist aber umstritten. Denn es ist fraglich, ob die Energieeffizienz von Gebäude und Heizung die Tauglichkeit in diesem Sinne überhaupt mindern kann. Der Mieter kann die Wohnung ohne jegliche Beeinträchtigung nutzen, und zwar auch dann, wenn etwa bei einem Altbau die im Keller verlaufenden Heizungsrohre nicht gedämmt sind oder wenn bei einem Neubau der zulässige Jahresprimärenergiebedarf nach 3 EnEV überschritten wird (Flatow, NZM 2008, 785). Eine Tauglichkeitsminderung liegt darin aber nicht, sodass kein Mangel der Mietsache vorliegen soll. Einer fehlenden Rentabilität könne der Mieter im Übrigen dadurch begegnen, dass er das Mietverhältnis kündigt (Flatow, a. a. O.). Der BGH hat bereits mit Urteil vom (VIII ZR 261/06) entschieden, dass sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten lässt. In der Entscheidung wird allerdings ausdrücklich offengelassen, ob etwas anderes dann gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist. Nachdem die Verordnung aber regelt, dass der Eigentümer eines Gebäudes, der einen Heizkessel trotz seiner Verpflichtung zur Außerbetriebnahme weiterbetreibt oder Heizungsleitungen bzw. die obersten Geschossdecken nicht dämmt, ordnungswidrig handelt, sollte ein Vermieter immer darauf achten, dass diese Vorschriften eingehalten sind. Ansonsten drohen Bußgelder bis zu ,00 Euro. 21

6 Die Behörde kann im Übrigen auch Anordnungen zur Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach der EnEV erlassen. Ein Mieter kann daher jedenfalls mittelbar über eine Anzeige bei der Behörde durchsetzen, dass die unbedingten Nachrüstverpflichtungen erfüllt werden, auch wenn hier kein Mangel im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften vorliegt. Infolge der erheblichen finanziellen Nachteile ist einem Immobilieneigentümer daher nur zu empfehlen, die Nachrüstverpflichtungen der EnEV ernst zu nehmen und rechtzeitig zu erfüllen. Ordnungswidrigkeit Neu: Gemäß 27 Abs. 1 Nr. 4 EnEV stellt mit der Neufassung der EnEV ein Verstoß gegen die Verpflichtung zum Austausch der alten Heizkessel eine Ordnungswidrigkeit dar. Diese kann ab gemäß 8 Energieeinsparungsgesetz (EnEG) mit Bußgeldern von bis zu ,00 Euro geahndet werden. Nachdem die Austauschpflicht für Heizungen, die vor dem eingebaut wurden, erst ab gilt, können Bußgelder auch erst ab diesem Zeitpunkt verhängt werden. Wer aber gegen die schon früher bestehende Verpflichtung zur Außerbetriebnahme alter Heizungen (Einbau vor dem ) verstößt, muss bereits mit Inkrafttreten der EnEV 2014 damit rechnen, dass ein Bußgeld verhängt wird. 10 Abs. 2 EnEV Unverändert beibehalten wurde die Verpflichtung von Gebäudeeigentümern, bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nachzudämmen. Neu: Gemäß 27 Abs. 1 Nr. 5 EnEV ist ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Dämmung dieser Leitungen ab eine Ordnungswidrigkeit. Gemäß 8 EnEG kann ein entsprechender Verstoß mit Bußgeldern von bis zu ,00 Euro geahndet werden. 10 Abs. 3 EnEV In 10 Abs. 3 EnEV wurde eine Klarstellung aufgenommen. Darin enthalten ist die Verpflichtung für Eigentümer von Wohngebäuden, zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (sogenannte oberste Geschossdecken) nachträglich zu dämmen. In der Praxis war bisher unklar, wie dies im Einzelnen auszulegen ist. 22