Salzburger Landesrechnungshof. Bericht. über die Sonderprüfung

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1 Salzburger Landesrechnungshof Bericht über die Sonderprüfung der finanziellen Auswirkungen des -Verkaufs auf die Wohnbauförderung des Landes Salzburg November /128/

2 Kurzfassung Der SPÖ-Landtagsklub erteilte dem Salzburger Landesrechnungshof (LRH) den Sonderauftrag, die finanziellen Auswirkungen des -Verkaufs auf die Wohnbauförderung zu prüfen. Die ehemalige gemeinnützige Wohnungsgesellschaft für Bundesbedienstete wurde im Jahr 2004 privatisiert. Sie ist nun als Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh Teil der privaten IMMOFINANZ/IMMMOEAST-Gruppe. Das Amt der Salzburger Landesregierung hatte festgestellt, dass es in einer Reihe von Fällen nach der Privatisierung der zu Mieterhöhungen gekommen war. In weiterer Folge musste das Land höhere Wohnbeihilfen gewähren. Grund dafür war der Wegfall von Ermäßigungen bei der Eigenmittelverzinsung für Grundkosten, welche die den Bundesbediensteten eingeräumt hatte. Der LRH stellte bei seiner Prüfung fest, dass 2009 nur mehr 39 Mieter von -Wohnungen Wohnbeihilfen erhielten. Davon konnten 14 vergleichbare Fälle als Stichprobe herangezogen werden. Von diesen waren es fünf, bei denen die begünstigte Eigenmittelverzinsung von 1,75 % auf 3,5 % angehoben und damit die Miete gestiegen war. Das Land hatte dadurch einen finanziellen Mehraufwand bei den Wohnbeihilfen zwischen 14 Euro und 82 Euro monatlich je Ansuchen, durchschnittlich waren es 38 Euro monatlich bzw. 457 Euro jährlich. Insgesamt dürfte der geschätzte Mehraufwand für das Land Salzburg bei jährlich Euro liegen. Die Geschäftsführung der Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh betonte in ihrer Gegenäußerung, der Widerruf des Verzichts auf Eigenmittelverzinsung habe nichts unmittelbar mit der Privatisierung zu tun. Als Argument dafür wurde angeführt, dass es schon 1993 und 1999 solche Aktionen gegeben habe. Seite 2

3 I n h a l t s v e r z e i c h n i s 1. Allgemeines Grundlage der Prüfung Aufbau des Berichtes Einleitung Allgemeines zur Rechtliche Grundlagen im Bereich der Wohnbauförderung Mögliche Auswirkungen der Privatisierung Geförderte Objekte Durchführung und Ergebnis der Prüfung Auswahl der Fälle Ergebnis der Prüfung Ergebnis aufgrund der -Daten Ergebnis der Abteilung Wohnungswesen Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses Anhang...19 Seite 3

4 1. Allgemeines 1.1. Grundlage der Prüfung (1) Der LRH hat eine Sonderprüfung im Aufgabenbereich nach 6 Abs 1 lit a bis f Salzburger Landesrechnungshofgesetz 1993 durchzuführen, wenn dies der Landtag beschließt sowie wenn es zumindest ein Viertel der Mitglieder des Landtages oder der mit der Finanzkontrolle betraute Ausschuss des Landtages verlangen. Der SPÖ-Landtagsklub beauftragte am 5. Dezember 2009 den LRH mit der Prüfung der finanziellen Auswirkungen des -Verkaufs auf die Wohnbauförderung des Landes Salzburg. Das S. LRH-Gesetz enthält keine ausdrückliche Prüfungsermächtigung zur Einschau in die Gebarung gemeinnütziger Bauvereinigungen. Ein Kontrollauftrag der Landesregierung gemäß 6 Abs 1 lit i bzw. 8 Abs 4 lag nicht vor. Bei der Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh handelte es sich zum Zeitpunkt der Prüfung nicht mehr um eine gemeinnützige Bauvereinigung. Zudem hat das Unternehmen seinen Geschäftssitz in Wien. Demnach erstreckte sich die Zuständigkeit des LRH im Rahmen dieses Sonderauftrags auf die Überprüfung der widmungsgemäßen Verwendung und Wirksamkeit der vom Land gewährten finanziellen Förderungen und Subventionen 2. Als geprüfte Stelle war im Wesentlichen die Abteilung 10 Wohnungswesen des Amtes der Salzburger Landesregierung anzusehen. Einzelne Auskünfte wurden auch von der Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh eingeholt. Die Sonderprüfung des LRH bezieht sich auf den Bereich der geförderten Mietwohnungen sowie auf die Mietenkalkulation der Bauvereinigung, soweit aufgrund der vom Land Salzburg gewährten Darlehen bzw. Zuschüsse entsprechende rechtliche Vorgaben einzuhalten sind. 1 2 LGBl Nr 35/1993 idgf S.LRH-G Abs 1 lit f Seite 4

5 1.2. Aufbau des Berichtes (1) Vom Landesrechnungshof festgestellte Sachverhalte sind mit (1) und deren Bewertungen samt allfälligen Anregungen und Empfehlungen sowie Bemängelungen und Beanstandungen mit (2) gekennzeichnet. Diese werden zusätzlich durch Schattierung hervorgehoben. Die zusammengefassten Gegenäußerungen der Landesregierung - für diese abgegeben vom Amt der Salzburger Landesregierung - und von der Geschäftsführung der Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh werden kursiv dargestellt und sind mit (3) kodiert 3. Die vollständigen Gegenäußerungen sind dem Bericht als Anlage angeschlossen. Um den Bericht übersichtlich zu gestalten, wurde das enthaltene Zahlenwerk fallweise gerundet. Im Bericht verwendete geschlechtsspezifische Bezeichnungen gelten grundsätzlich für Frauen und Männer. 3 In Einzelfällen sind Gegenäußerungen, die lediglich den Sachverhalt betreffen, als Fußnote eingefügt. Seite 5

6 2. Einleitung 2.1. Allgemeines zur (1) Die war seit 1950 als Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft für Bundesbedienstete im Eigentum der Republik Österreich. Das Bundesministerium für Finanzen beschloss im Jahr 2000 die Privatisierung der bundeseigenen Wohnungsgesellschaften. Im Jahr 2001 schied die aus der Gemeinnützigkeit aus. Zunächst erhielten die Mieter Angebote zum Kauf ihrer Wohnungen. Am 25. Juli 2003 wurde der Bundesminister für Finanzen gesetzlich ermächtigt, die Geschäftsanteile des Bundes an den Bundeswohnbaugesellschaften bestmöglich zu veräußern. 4 Nach der Abwicklung des Verkaufsprozesses erfolgte im Juni 2004 der Zuschlag an den erfolgreichen Bieter, der Kaufvertrag wurde im Juli unterzeichnet. Der Firmenwortlaut wurde auf Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh geändert. Zum Zeitpunkt der Sonderprüfung stand sie im Eigentum der IMMOFINANZ/IMMOEAST-Gruppe. Als Geschäftsführer sind Mag. Robert Puhr, Mag. Daniel Riedl MRICS und Dr. Gerhard Schuster tätig. Die unterhält auch eine Außenstelle in Salzburg. Die weist im Geschäftsbericht 2008/09 einen Bestand von verwalteten Wohnungen im Bundesland Salzburg aus. Diese Summe umfasst auch nicht oder nicht mehr vom Land Salzburg geförderte Wohnungen. 4 BGBl I Nr 46/2003; Quelle: RH-Bericht Verkauf von Bundeswohnbaugesellschaften 2007/3 Seite 6

7 Die folgende Tabelle zeigt im Überblick die im Geschäftsbericht 2008/09 veröffentlichten Kennzahlen der : -Kennzahlen im Überblick Neubauvolumen (in Mio. ), ,9 Instandhaltungsvolumen (in Mio. ), ,8 Mietenumsatz (in Mio. ), ,2 Umsatz (in Mio. ), ,3 EBITDA (in Mio. ), ,5 Wohnnutzfläche (m²), Vermietungsgrad (%), ,24 Angestellte (gewichtet), Eigenkapitalrentabilität (%), ,24 Eigenmittelquote (%), , Rechtliche Grundlagen im Bereich der Wohnbauförderung (1) Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) enthält Regelungen über die zulässigen Bestandteile des Mietentgelts 5. Diese gelten für die gemeinnützigen Bauvereinigungen. Danach sind für die Berechnung der Miete grundsätzlich die Herstellungskosten des Wohnobjekts zugrunde zu legen. Für die Verzinsung der Eigenmittel, welche die Bauvereinigung für die Grund- und Aufschließungskosten eingesetzt hat, legt das WGG bestimmte Grenzen fest. Die hat das WGG als Bundesrecht auch nach Auslaufen des Gemeinnützigkeitsstatus bzw. einer Landesförderung weiter anzuwenden 6, wenn und soweit die Verpflichtungen und Vereinbarungen unter dem Regime des WGG vor der Privatisierung abgeschlossen wurden. Konkret bedeutet dies, dass etwa Miet- bzw. Nutzungsverträge, auf die das WGG anwendbar war, auch weiterhin dem zivilrechtlichen Teil des WGG unterliegen vor allem wenn in den Verträgen darauf Bezug genommen wird. In aller Regel können sich daher solche Mieter weiterhin auf die Einhaltung der Entgeltbestimmungen des WGG berufen. Das Auslaufen einer Landesförderung ändert daran nichts und 14 WGG BGBl Nr 139/1979 idf BGBl I Nr 124/ Abs 1 Z 3 lit b): Wenn nach der Errichtung der Baulichkeit die Bauvereinigung die Gemeinnützigkeit verliert, sind die Bestimmungen der 13 bis 22 und 39 Abs 8 bis 13, 18, 19, 21 und 24 bis 27 weiterhin sinngemäß anzuwenden. Seite 7

8 Die rechtlichen Grundlagen für die Gewährung von Wohnbeihilfen finden sich im Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 (S.WFG 1990) und in der Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung (WFV). Diese sind im Anhang zum Bericht im Wortlaut wiedergegeben. Bei der Wohnbeihilfe handelt es sich grundsätzlich um einen verlorenen Zuschuss des Landes. Sie kann gewährt werden, sofern die Mieter durch den Wohnungsaufwand unzumutbar belastet sind. Für die Berechnung wird zunächst der zumutbare Wohnungsaufwand ermittelt; dies ist ein Prozentsatz des monatlichen Haushaltseinkommens gemäß Anlage A zur WFV. Dem zumutbaren Wohnungsaufwand wird dann der maßgebliche Wohnungsaufwand, bezogen auf die förderbare Nutzfläche, gegenüber gestellt. Der maßgebliche Wohnungsaufwand 7 umfasst auch die Verzinsung der für den Erwerb des Baugrundes durch den Bauträger eingesetzten Eigenmittel. Eine Verrechnung der Tilgung ist nicht zulässig. Die eingesetzten Eigenmittel einer gemeinnützigen Bauvereinigung dürfen mit einem Zinssatz zwischen 3,5 % und 5 % verzinst werden. 8 Mehr als 3,5 % darf dann verlangt werden, wenn der Periodenschnitt der Sekundärmarktrendite aller Bundesanleihen des jeweils vorangegangenen Kalenderjahres, vermindert um einen Prozentpunkt, diesen Wert übersteigt. Mehr als 5 % darf jedoch keinesfalls verlangt werden Abs 1 Z 4 S.WFG 1990 idgf 14 Abs 1 Z 3 WGG Seite 8

9 2.3. Mögliche Auswirkungen der Privatisierung (1) Die hatte bei der Vermietung von Wohnungen an öffentlich Bedienstete auf einen Teil der gesetzlich zulässigen Eigenmittelverzinsung für die Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten verzichtet. Sie verrechnete in diesen Fällen weniger als die erlaubten 3,5 %. Diese Vergünstigungen wurden nach der Privatisierung zeitlich eingeschränkt bzw. aufgehoben. Infolge dessen sind die Mieten und damit auch der maßgebliche Wohnungsaufwand der Mieter im entsprechenden Ausmaß gestiegen. Nach Ansicht des Amtes der Salzburger Landesregierung könne man davon ausgehen, dass die übliche Vorgangsweise des Teilverzichtes auf die gesetzliche Mindestverzinsung der für den Baugrund eingesetzten Eigenmittel ohne Privatisierung nicht geändert worden wäre. Dies hätte zur Folge gehabt, dass auch der maßgebliche Wohnungsaufwand entsprechend niedriger gewesen wäre; damit wären weniger Ausgaben für Wohnbeihilfen angefallen. Seite 9

10 3. Geförderte Objekte (1) Das Land Salzburg förderte seit dem Jahr 1968 den Bau von insgesamt Mietwohnungen. Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung der geförderten Objekte nach ihrer Rechtsform: Geförderte -Mietwohnungen Mietwohnungen mit laufender Förderung 826 Mietwohnungen mit getilgtem Förderungsdarlehen 160 umfassende Sanierungen von Mietwohnungen 48 Summe Dazu kommt noch die Förderung eines Wohnheims sowie die Gewährung von so genannten erweiterten Wohnbeihilfen 9 in vier Fällen. Die durch das Land Salzburg geförderten Mietwohnungen, bei denen die Objektförderung noch aufrecht ist, teilen sich auf die jeweiligen Förderungsgrundlagen (Wohnbauförderungsgesetze) folgendermaßen auf: -Mietwohnungen nach Förderungsgrundlagen WFG Wohnbausonderprogramm WFG S.WFG Summe 826 Die Abteilung Wohnungswesen des Amtes der Landesregierung erfasste in ihrer Datenbank die Subjektförderungen in Form von Wohnbeihilfen für den Zeitraum 1988 bis In diesem Zeitraum waren für insgesamt 292 Mieter von Wohnungen der Wohnbeihilfen gewährt worden. 9 Erweiterte Wohnbeihilfe: Gewährung unter bestimmten Voraussetzungen für nicht oder nicht mehr geförderte Wohnungen. Seite 10

11 4. Durchführung und Ergebnis der Prüfung 4.1. Auswahl der Fälle (1) Von den insgesamt 292 geförderten -Mietern erhielten lediglich 43 sowohl vor als auch nach dem -Verkauf Wohnbeihilfen. Dafür wendete das Land Salzburg im Zeitraum 1988 bis 2009 insgesamt rund Euro auf. Im Jahr 2009 erhielten nur mehr in 39 Fällen Mieter von -Wohnungen eine Wohnbeihilfe. Für den folgenden Vergleich wählte der LRH die Jahre 2003 und 2009 aus. Darin zeigen sich die Veränderungen für den Zeitraum vor und nach dem Verkauf der und zwar hinsichtlich der jeweils gewährten Wohnbeihilfen gegliedert nach Förderungs-Sachgebiet 10 und Standort der Mietwohnungen. Vergleich der gewährten Wohnbeihilfen 2003 und 2009 Wohnbeihilfen Wohnbeihilfen Lfd. Sachgebiet Differenz Bauvorhaben Standort Summe 2003 Summe 2009 Nr Anif 1.644, ,95-5, Wals-Siezenheim 1.119,60 506,16-613, Salzburg 4.214, , , Salzburg 3.959, ,76 18, Salzburg 1.365, ,05 243, Salzburg 2.472, , , Salzburg 691, , , Hallein 1.675, ,18-343, Hallein 1.501, ,67 817, Hallein 192, , , Hallein 1.815,69 177, , Hallein 1.897, , , Seekirchen 1.093, , , Seekirchen 96, , ,44 10 Sachgebiet 68 = WFG 1968; Sachgebiet 92 = S.WFG 1990 Seite 11

12 Lediglich 14 Mieter von -Wohnungen erhielten sowohl 2003 als auch 2009 eine Wohnbeihilfe. Aus der Differenz der in den Vergleichsjahren gewährten Wohnbeihilfen kann jedoch nicht direkt auf eventuelle Auswirkungen von Mieterhöhungen geschlossen werden. Da es sich um Subjektförderungen handelt, beeinflussen auch die Höhe der Einkommen und die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen das Ausmaß der Wohnbeihilfen Ergebnis der Prüfung (1) Der LRH prüfte die archivierten Wohnbeihilfenanträge in den vergleichbaren 14 Fällen der Jahre 2003 und Von der wurden weitere Informationen und Daten eingeholt. Dies betraf insbesondere die Komponenten für die Berechnung des Mietentgelts. Danach beauftragte der LRH die Abteilung Wohnungswesen, die Auswirkungen innerhalb einer Stichprobe zu berechnen. Seite 12

13 Ergebnis aufgrund der -Daten (1) Die folgende Tabelle zeigt die von der bekanntgegebenen Veränderungen der Eigenmittelverzinsungen zwischen 2003 und 2009 in allen 14 Fällen: Lfd. Nr. Sachgebiet Veränderungen der Eigenmittelverzinsung der 2003 und 2009 Bauvorhaben Standort Eigenmittelverzinsung Grundkosten 2003 Eigenmittelverzinsung Grundkosten 2009 Differenz in % in pro Monat in % in pro Monat in % in pro Monat 1 68 Anif 3,50 9,90 3,50 9,78 0,00-0, Wals-Siezenh. 3,62 9,16 3,50 8,94-0,12-0, Salzburg 3,62 109,64 3,50 106,00-0,12-3, Salzburg 3,62 137,04 3,50 132,30-0,12-4, Salzburg 3,62 53,72 3,50 51,95-0,12-1, Salzburg 3,00 172,65 2,98 169,39-0,02-3, Salzburg 3,00 169,74 2,98 166,53-0,02-3, Hallein 1,75 80,86 3,50 159,37 1,75 78, Hallein 1,75 65,61 3,50 129,31 1,75 63, Hallein 1,75 67,18 3,50 132,41 1,75 65, Hallein 1,72 63,66 3,50 129,64 1,78 65, Hallein 1,72 60,67 3,50 123,64 1,78 62, Seekirchen 3,62 69,31 3,50 67,01-0,12-2, Seekirchen 3,62 57,72 3,50 55,81-0,12-1,91 In neun der 14 vergleichbaren Fälle (von insgesamt 43) kam es zu einer vergleichsweise geringfügigen Verminderung der den Mietern verrechneten Eigenmittelverzinsung für die Grundkosten, die zwischen 0,12 und 4,74 Euro monatlich lag. In fünf Fällen wurde die Eigenmittelverzinsung von 1,72 % bzw. 1,75 % auf 3,5 % angehoben. Dies bewirkte eine Verteuerung zwischen 62,97 und 78,51 Euro monatlich. Seite 13

14 Ergebnis der Abteilung Wohnungswesen (1) Die Abteilung Wohnungswesen berechnete die Auswirkungen der Anhebung der Eigenmittelverzinsung auf das Land Salzburg. Dazu wurden aus der Menge der 14 erhobenen Fälle nur jene fünf ausgewählt, bei denen die Miete erhöht worden war. Deren Anteil lag somit bei 36 %. Die folgenden Tabellen 11 zeigen die Berechnungsergebnisse im Detail. Zeitraum Berechnungsergebnis Amt lfd. Nr. 8 Zumutb. MWA WBH-ist MWA-neu WBH-soll WA WBH- Überzahlung ,75 355,61 135,86 355,61 135,86 0, ,08 357,46 114,38 357,46 114,38 0, ,67 407,40 102,73 407,40 102,73 0, ,53 460,77 141,24 460,77 141,24 0, ,58 498,61 222,03 498,61 222,03 0,00 Beim Ansuchen mit der laufenden Nummer 8 war auf Grund der Aktenlage der Verlauf des Eigenmittelzinssatzes für die Abteilung Wohnungswesen nicht nachvollziehbar. 12 Dies betraf vor allem auch den genauen Zeitpunkt der Mieterhöhung. Daher konnte in diesem Fall kein Vergleichswert für eine eventuelle Überzahlung bei der Wohnbeihilfe errechnet werden Erläuterung: Zumutbarer WA = zumutbarer Wohnungsaufwand; MWA = maßgeblicher Wohnungsaufwand lt. Ansuchen; WBHist = tatsächlich gewährte Wohnbeihilfe; MWA-neu = maßgeblicher Wohnungsaufwand unter Annahme eines unveränderten Eigenmittelzinssatzes; WBH-soll = Wohnbeihilfe, die bei unveränderten Eigenmittelzinssätzen gewährt worden wäre; WBH- Überzahlung = monatlicher finanzieller Mehraufwand für das Land Salzburg. Die Abteilung Wohnungswesen bewahrt die Belege der Antragsteller üblicherweise höchstens drei Jahre auf. Daher konnten Berechnungen, die über diesen Zeitraum hinaus gehen, nicht in allen Fällen durchgeführt werden. Seite 14

15 Zeitraum Zumutb. WA Berechnungsergebnis Amt lfd. Nr. 9 MWA WBH-ist MWA-neu WBH-soll WBH- Überzahlung ,33 273,81 136,48 273,81 136,48 0, ,43 288,52 0,00 288,52 0,00 0, ,59 290,02 251,43 290,02 251,43 0, ,63 290,02 213,39 290,02 213,39 0, ,63 312,47 235,84 312,47 235,84 0, ,00 351,91 351,91 334,40 334,40 17, ,00 373,85 373,85 356,34 356,34 17, ,69 373,85 184,16 356,34 166,65 17, ,66 404,55 195,89 389,27 180,61 15, ,86 423,84 192,98 408,56 177,70 15,28 Das Berechnungsergebnis für die laufende Nummer 9 zeigt, dass sich die Erhöhung des Eigenmittelzinssatzes ab November 2006 auf die Gewährung der Wohnbeihilfe ausgewirkt hat. Der Aufwand stieg für das Land Salzburg zunächst um monatlich 17,51 Euro, ab Februar 2008 waren es noch 15,28 Euro. Der Mehraufwand betrug für den Zeitraum November 2006 bis Jänner 2010 insgesamt 629 Euro. Im Durchschnitt lag er in diesem Zeitraum bei 16,14 Euro monatlich. Zeitraum Berechnungsergebnis Amt lfd. Nr. 10 Zumutb. MWA WBH-ist MWA-neu WBH-soll WA WBH- Überzahlung ,11 295,43 0,00 295,43 0,00 0, ,71 382,83 253,12 382,83 253,12 0, ,31 414,27 274,96 414,27 274,96 0, ,31 434,01 283,70 434,01 283,70 0,00 Wie beim Ansuchen mit der laufenden Nummer 8 war auch bei Nummer 10 auf Grund der Aktenlage der Verlauf des Eigenmittelzinssatzes für die Abteilung Wohnungswesen nicht mehr nachvollziehbar. Daher konnte auch in diesem Fall kein Vergleichswert für eine eventuelle Überzahlung bei der Wohnbeihilfe festgestellt werden. Seite 15

16 Zeitraum Zumutb. WA Berechnungsergebnis Amt lfd. Nr. 11 MWA WBH-ist MWA-neu WBH-soll WBH- Überzahlung ,18 257,80 154,62 257,80 154,62 0, ,08 229,66 86,58 229,66 86,58 0, ,04 231,11 73,07 231,11 73,07 0, ,60 225,34 0,00 180,85 0,00 0, ,37 311,37 14,00 266,88 0,00 14, ,34 383,61 59,27 298,07 0,00 59,27 Beim Ansuchen mit der laufenden Nummer 11 stieg der Aufwand für die Wohnbeihilfe infolge des ab März 2007 erhöhten Eigenmittelzinssatzes um monatlich 14 Euro und im Jahr darauf um 59,27 Euro. Der Mehraufwand betrug in diesem Fall für das Land Salzburg für den Zeitraum April 2007 bis März 2009 insgesamt 879 Euro; im monatlichen Durchschnitt lag der Mehraufwand in diesem Zeitraum somit bei 29,64 Euro. Zeitraum Berechnungsergebnis Amt lfd. Nr. 12 Zumutb. MWA WBH-ist MWA-neu WBH-soll WA WBH- Überzahlung ,53 245,64 158,11 245,64 158,11 0, ,20 245,33 155,13 245,33 155,13 0, ,20 220,18 129,98 220,18 129,98 0, ,69 214,48 113,79 214,48 113,79 0, ,39 296,73 132,34 254,33 89,94 42, ,08 365,56 185,48 284,05 103,97 81, ,01 385,75 262,74 304,24 181,23 81,51 Im Fall des Ansuchens mit der laufenden Nummer 12 wurde der ermäßigte Eigenmittelzinssatz bis Ende 2006 vorgeschrieben. Die erstmalige Erhöhung im Jänner 2007 ließ die monatliche Wohnbeihilfe um 42,40 Euro steigen. Eine weitere Erhöhung ab Jänner 2008 bewirkte eine monatliche Steigerung um 81,51 Euro. Der Mehraufwand des Landes Salzburg betrug von Jänner 2007 bis Dezember 2009 insgesamt Euro. Im Durchschnitt lag er für diesen Zeitraum bei 68,47 Euro monatlich. Seite 16

17 4.3. Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses (1) Das Land Salzburg förderte zwischen 1968 und 2009 die Errichtung von insgesamt 826 Mietwohnungen durch die. Die Förderungsdarlehen dieser Wohnungen sind teilweise bereits getilgt, ein Teil der Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft worden. In den meisten Fällen beziehen die verbliebenen Mieter keine Wohnbeihilfen mehr. In insgesamt 43 Fällen erhielten die Mieter sowohl vor als auch nach der Privatisierung der Wohnbeihilfen. Im Jahr 2009 waren es nur mehr 39. Für die Prüfung wurden davon 14 vergleichbare Fälle der Jahre 2003 und 2009 herangezogen. (2) Von den 14 vom LRH als vergleichbar herangezogenen Fällen wurde bei fünf die Eigenmittelverzinsung für die Grundkosten von 1,75 % auf 3,5 % erhöht, in neun Fällen sank sie geringfügig. Die Abteilung Wohnungswesen errechnete einen dadurch ausgelösten finanziellen Mehraufwand bei den Wohnbeihilfen des Landes zwischen 14 Euro und 82 Euro monatlich je Ansuchen. Der Durchschnitt lag bei 38 Euro monatlich bzw. 457 Euro jährlich je Fall. Hochgerechnet auf die Gesamtzahl ergibt sich, dass etwa 15 der insgesamt rund 40 Wohnbeihilfen beziehenden Mieter davon betroffen gewesen sein dürften. Die vermuteten finanziellen Auswirkungen der -Privatisierung auf die Wohnbauförderung des Landes Salzburg sind feststellbar, halten sich jedoch quantitativ in Grenzen: Unter Berücksichtigung der bei der Prüfung festgestellten Schwankungsbreite beträgt der geschätzte Mehraufwand für das Land Salzburg an die Euro jährlich. Seite 17

18 (3) Die geprüften Stellen des Amtes der Salzburger Landesregierung stimmten dem Prüfungsergebnis des LRH ausdrücklich zu. Die Feststellungen stimmten insbesondere mit den Erfahrungen und Auswertungen der Wohnbauförderungsabteilung überein. Die Geschäftsführung der Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh merkte in ihrer Gegenäußerung an, dass der Widerruf des Verzichts auf Eigenmittelverzinsung nichts mit der Privatisierung zu tun habe. Als Argument dafür wurde angeführt, dass es schon 1993 und 1999 solche Aktionen gegeben habe. Der Direktor des Landesrechnungshofes: Dr. Manfred Müller Seite 18

19 5. Anhang Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 idgf Verordnung der Salzburger Landesregierung Gegenäußerung des Amtes der Salzburger Landesregierung Gegenäußerung der Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh Seite 19

20 Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 idgf Wohnbeihilfe 34 (1) Die Wohnbeihilfe ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuß, der bei einer unzumutbaren Belastung des Mieters durch den Wohnungsaufwand einer geförderten Mietwohnung gewährt werden kann. Keine Wohnbeihilfe wird in den Fällen des 31 Abs 2 Z 4 lit a sublit bb, dd, ee und ff gewährt. (2) Die näheren Bestimmungen zu den 35 bis 37 sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen. Maßgeblicher Wohnungsaufwand 35 (1) Der für die Berechnung der Wohnbeihilfe maßgebliche Wohnungsaufwand besteht aus: 1. der Tilgung und Verzinsung von Förderungsdarlehen, 2. der Tilgung und Verzinsung zur Finanzierung der förderbaren Maßnahme aufgenommener Darlehen und gemäß 13 Abs 2b WGG eingesetzter Eigenmittel unter Bedachtnahme auf 32 Abs 2, 3. der Rückzahlung und Verzinsung von Annuitätenzuschüssen gemäß 32 Abs 1, 4. der Verzinsung zur Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten eingesetzter Eigenmittel gemäß 14 Abs 1 Z 3 WGG, 5. dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß 14d Abs 2 Z 2 und 3 WGG, 6. im Fall der Einräumung eines Baurechts dem Baurechtszins gemäß 14 Abs 1 Z 4 WGG sowie der Rückzahlung und Verzinsung zur Finanzierung der Baurechtsnebenkosten eingesetzter Eigenmittel gemäß 14 Abs 1 Z 3 WGG. (2) Der Wohnungsaufwand vermindert sich um anderweitige Zuschüsse, die zur Minderung der Belastung durch den Wohnungsaufwand gewährt werden. Berechnung der Wohnbeihilfe 36 (1) Die Wohnbeihilfe wird in der Höhe des Unterschiedes zwischen dem Wohnungsaufwand gemäß 35, der auf die förderbare Nutzfläche ( 10 Abs 1, 2, 3 und 5) entfällt, und dem zumutbaren Wohnungsaufwand gewährt. Für die Gewährung der Wohnbeihilfe kann ein Mindestbetrag, bei dessen Nichterreichen keine Wohnbeihilfe zusteht, durch Verordnung der Landesregierung festgesetzt werden. (2) Der zumutbare Wohnungsaufwand ist in einem Hundertsatz des Haushaltseinkommens festzusetzen, wobei die Zahl der mit dem Förderungswerber im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen angemessen zu berücksichtigen ist; der Hundertsatz darf 25 v.h. des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Der Hundertsatz ist niedriger festzulegen für: 1. Jungfamilien, 2. kinderreiche Familien, 3. Familien mit einem Kind mit Behinderung im Sinn des Familienlastenausgleichsgesetzes 1967,

21 4. Familien, bei denen ein Familienmitglied eine Minderung der Erwerbsfähigkeit von mindestens 55 % im Sinn des 35 des Einkommensteuergesetzes 1988 aufweist, und 5. Alleinerzieherinnen oder Alleinerzieher. Dauer, Auszahlung, Einstellung und Rückforderung der Wohnbeihilfe; Meldepflicht 37 (1) Die Wohnbeihilfe darf jeweils höchstens auf die Dauer eines Jahres frühestens ab Beginn des Monats, in dem das Ansuchen gestellt wird, gewährt werden. Macht der Förderungswerber glaubhaft, daß er durch ein unvorhergesehenes oder unabwendbares Ereignis ohne sein Verschulden verhindert war, ein Ansuchen rechtzeitig einzubringen, darf für eine Zeit von längstens sechs Monaten vor diesem Zeitpunkt Wohnbeihilfe gewährt werden. (2) Die Auszahlung der Wohnbeihilfe kann an den Vermieter erfolgen, wenn sich dieser verpflichtet: 1. die an ihn ausbezahlte Wohnbeihilfe auf die vorgeschriebene Miete senkend zu verrechnen und 2. die an ihn ausbezahlte Wohnbeihilfe auf schriftliches Verlangen der Landesregierung zurück zu überweisen. (3) Die Wohnbeihilfe wird eingestellt: 1. bei Tod des Antragstellers, 2. bei Wegfall der gesetzlichen Voraussetzungen, 3. bei Auflösung des Mietvertrages, 4. bei vollständiger Rückzahlung des Förderungsdarlehens oder der Annuitätenzuschüsse, 5. bei Benützung der Wohnung im Widerspruch zu gesetzlichen Bestimmungen oder zu Bestimmungen des Förderungsvertrages. (4) Die Bezieher einer Wohnbeihilfe haben der Landesregierung unverzüglich, längstens jedoch innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden zu melden: 1. die Auflösung des Mietverhältnisses, 2. jede Änderung in der Haushaltsgröße, 3. jede Änderung in den Einkommensverhältnissen, wenn die Gewährung der Wohnbeihilfe unter Zugrundelegung des aktuellen Einkommens, einer aktuellen Bestätigung über die Höhe der Transferleistungen oder einer Einkommensschätzung erfolgt ist. Eine Anpassung der Wohnbeihilfe kann von Amts wegen oder auf Ansuchen des Förderungswerbers auch während des Zeitraums der Beihilfengewährung erfolgen. Die näheren Bestimmungen dazu können von der Landesregierung durch Verordnung getroffen werden. (5) Wohnbeihilfe, die zu Unrecht empfangen worden ist, ist zurückzuzahlen.

22 Verordnung der Salzburger Landesregierung vom 18. Oktober 1993 zur Durchführung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 (Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung - WFV) idgf 11. Abschnitt Wohnbeihilfe Wohnbeihilfe bei neu errichteten Mietwohnungen 32 (1) Die Wohnbeihilfe ist ein verlorener Zuschuß, der Mietern zum Wohnungsaufwand von Mietwohnungen, deren Errichtung nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 gefördert worden ist, gewährt werden kann. (2) Die Wohnbeihilfe wird in der Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen dem Wohnungsaufwand gemäß 35 S.WFG 1990, der auf die nach den persönlichen Verhältnissen des Mieters förderbare Nutzfläche entfällt, und dem zumutbaren Wohnungsaufwand gewährt. (3) Als zumutbarer Wohnungsaufwand gelten für den Zeitraum der Gewährung der Wohnbeihilfe die Prozentsätze des monatlichen Haushaltseinkommens, die in der Anlage A für die jeweilige Haushaltsgröße festgelegt sind. Die Prozentsätze vermindern sich: 1. je Kind um vier Prozentpunkte; 2. für Jungfamilien um einen Prozentpunkt; 3. für kinderreiche Familien um einen Prozentpunkt; 4. für Familien mit einem Kind mit Behinderung im Sinn des Familienlastenausgleichsgesetzes 1967 um fünf Prozentpunkte je solches Kind; 5. für Familien, bei denen ein Familienmitglied eine Minderung der Erwerbsfähigkeit von mindestens 55 % im Sinn des 35 EStG 1988 aufweist, zusätzlich um drei Prozentpunkte je solches Familienmitglied; 6. für Alleinerzieherinnen oder Alleinerzieher um einen Prozentpunkt. Ein Wohnungsaufwand von mehr als 25 % des Haushaltseinkommens ist jedenfalls unzumutbar. Eine Änderung des zumutbaren Wohnungsaufwandes während des Zeitraumes der Gewährung der Wohnbeihilfe wird nur auf Ansuchen berücksichtigt. Die Auszahlung von Wohnbeihilfe erfolgt nur dann, wenn ein Mindestbetrag von 3 überschritten wird.

23 Anlage A Zumutbarer Wohnungsaufwand in Prozenten des monatlichen Haushaltseinkommens ( 6 Abs 1 Z 14 S.WFG 1990) bei einem monatlichen Haushaltseinkommen bei einer Anzahl der im gemeinsamen in bis: Haushalt lebenden Personen 1) ,50 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 582,00 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 618,50 2,0 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0 655,00 3,0 2,0 1,0 0,0 0,0 0,0 691,50 4,5 3,0 2,5 1,0 0,0 0,0 728,00 6,0 4,0 3,5 2,0 1,0 0,0 764,50 7,5 5,0 4,5 3,0 2,0 1,0 801,00 9,0 6,5 6,0 4,0 3,0 2,0 837,50 10,5 8,0 7,0 5,0 4,0 3,0 874,00 12,0 9,5 8,0 6,0 5,0 4,0 910,50 13,5 11,0 9,5 7,0 6,0 5,0 947,00 15,0 12,0 11,0 8,0 7,0 6,0 983,50 16,5 13,0 12,0 9,0 8,0 7, ,00 18,0 14,0 13,0 10,0 9,0 8, ,50 19,5 15,0 13,5 11,0 10,0 9, ,00 21,0 15,5 14,0 12,0 10,5 9, ,50 22,5 16,0 14,5 13,0 11,0 10, ,00 24,0 17,0 15,0 13,5 11,5 10, ,50 24,5 17,5 15,5 14,0 12,0 11, ,00 25,0 18,0 16,0 14,5 12,5 11, ,50 25,5 18,5 16,5 15,0 13,0 12, ,00 26,0 19,0 17,0 15,5 13,5 12, ,50 26,5 20,0 17,5 16,0 14,0 13, ,00 27,0 20,5 18,0 16,5 14,5 13, ,50 27,5 21,0 18,5 17,0 15,0 14, ,00 28,0 21,5 19,0 17,5 15,5 14, ,50 28,5 22,5 19,5 18,0 16,0 15, ,00 29,0 23,0 20,0 18,5 16,5 15, ,50 29,5 23,5 20,5 19,0 17,0 16, ,00 30,0 24,0 21,0 19,5 17,5 16, ,50 30,5 25,0 21,5 20,0 18,0 17, ,00 31,0 25,5 22,0 20,5 18,5 17, ,50 31,5 26,0 22,5 21,0 19,0 18, ,00 32,0 26,5 23,0 21,5 19,5 18, ,50 32,5 27,0 23,5 22,0 20,0 19, ,00 33,0 27,5 24,0 22,5 20,5 19, ,50 33,5 28,0 25,0 23,0 21,0 20, ,00 34,0 28,5 25,5 23,5 21,5 20, ,50 34,5 29,0 26,0 24,0 22,0 21, ,00 35,0 29,5 26,5 24,5 22,5 21, ,50 35,5 30,0 27,0 25,0 23,0 22, ,00 36,0 30,5 27,5 25,5 23,5 22, ,50 36,5 31,0 28,0 26,0 24,0 23, ,00 37,0 31,5 28,5 26,5 25,0 23, ,50 37,5 32,0 29,0 27,0 25,5 24, ,00 2) 38,0 32,5 29,5 27,5 26,0 25,0 1) Für jede weitere Person vermindert sich der zumutbare Wohnungsaufwand um jeweils 1 % des monatlichen Haushaltseinkommens. 2) Für jede weitere (angefangene) 36,50 des monatlichen Haushaltseinkommens erhöht sich der zumutbare Wohnungsaufwand um jeweils 0,5 % des monatlichen Haushaltseinkommens.

24 Herrn Direktor des Landesrechnungshofes Mag. Dr. Manfred Müller Fanny-von-Lehnert-Str Salzburg F ü r u n s e r L a n d! BÜRO DES LANDESAMTSDIREKTORS ZAHL (Bitte im Antwortschreiben anführen) DATUM CHIEMSEEHOF LRH/3049/ POSTFACH 527, 5010 SALZBURG BETREFF FAX Feststellungen zur Sonderprüfung der finanziellen Auswirkungen des -Verkaufs auf die WBF Bezug: 003-3/128/ vom buero-lad@salzburg.gv.at Monika Schlosser TEL Sehr geehrter Herr Direktor Dr. Müller! Zu den Feststellungen des Landesrechnungshofes zur Sonderprüfung "Finanzielle Auswirkungen des -Verkaufs auf die WBF" kann nach Einholung der Stellungnahmen der Abteilungen 8 und 10 wie folgt Stellung genommen werden: Die vom Landesrechnungshof getroffenen Feststellungen werden zur Kenntnis genommen, der Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses in Kapitel 4.3. wird ausdrücklich zugestimmt bzw. stimmen die Feststellungen mit den Erfahrungen und Auswertungen der Wohnbauförderungsabteilung überein. Ich ersuche, 13 Exemplare des Prüfberichtes zur Verfügung zu stellen. Mit freundlichen Grüßen Für die Landesregierung: Dr. Heinrich Christian Marckhgott Landesamtsdirektor DAS LAND IM INTERNET: AMT DER SALZBURGER LANDESREGIERUNG LANDESAMTSDIREKTION POSTFACH 527, 5010 SALZBURG TEL (0662) * FAX (0662) MAIL post@salzburg.gv.at DVR

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