Alles neu macht der April neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014 ( 5 Abs 2 RichtWG; 15a ivm 16 Abs 6 MRG)

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1 Alles neu macht der April neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014 ( 5 Abs 2 RichtWG; 15a ivm 16 Abs 6 MRG) Mit der Verlautbarung des endgültigen Jahresdurchschnittswertes des VPI 2000 für das Jahr 2013 sowie des endgültigen Wertes des VPI 2000 für den Monat Dezember 2013 am 24. Februar 2014 steht es fest: Am 1. April 2014 des heurigen Jahres werden nicht nur neue Richtwerte, sondern nachdem im Dezember 2013 zufälligerweise auch die für die Veränderung der mietrechtlichen Kategoriebeträge relevante Schwellwertüberschreitung eingetreten ist auch neue mietrechtliche Kategoriebeträge in Wirksamkeit erwachsen. Neue Richtwerte ab 1. April 2014: a) Allgemeines Gemäß 5 Abs 2 RichtWG idf WRN werden auf der Grundlage des Jahresdurchschnittswertes des VPI 2000 für das Jahr 2013 (= 130,7) am 1. April 2014 neue Richtwerte mietrechtlich wirksam werden. Seit der WRN 2009 erfolgt die Valorisierung der Richtwerte in Zweijahresschritten, und zwar am 1. April eines jeden geraden Jahres auf der Grundlage eines Vergleichs des Jahresdurchschnittswerts des VPI 2000 für das Jahr 2007 (= 114,6) gegenüber dem Jahresdurchschnittswert des VPI 2000 des jeweils dem Valorisierungsschritt vorangegangenen Jahres, nun also des Jahres 2013 (= 130,7). b) Die neuen Richtwerte Bundesland Richtwerte alt (in EUR) Richtwerte neu (in EUR) ( bis ) ( bis ) Burgenland 4,70 4,92 Kärnten 6,03 6,31 Niederösterreich 5,29 5,53 Oberösterreich 5,58 5,84 Salzburg 7,12 7,45 Steiermark 7,11 7,44 Tirol 6,29 6,58 Vorarlberg 7,92 8,28 Wien 5,16 5,39 c) Kundmachung durch das BMJ: Die Kundmachung der neuen Richtwerte wird durch das BMJ im BGBl erfolgen ( 5 Abs 2 RichtWG). Über die erfolgte Kundmachung werden wir gesondert berichten. 1 BGBl I 2009/25. im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014, Seite 1

2 d) Mietrechtliche Wirksamkeit am 1. April 2014: Die mietrechtliche Wirksamkeit der neuen Richtwerte wird am 1. April 2014 eintreten. Dies bedeutet, dass die Richtwertmietzinsberechnung für neue Mietverträge ab 1. April 2014 auf der Basis der neuen Richtwerte erfolgen kann. e) Erhöhung aufgrund vertraglicher Wertsicherungsvereinbarungen ab 1. Mai 2014: Mietzinserhöhungen bei bestehenden Richtwertmietverträgen mit entsprechenden Wertsicherungsvereinbarungen können ab der Mietzinsperiode Mai 2014 begehrt werden. Bezüglich der Geltendmachung ist auf die Formerfordernisse des 16 Abs 9 MRG hinzuweisen: Das Erhöhungsbegehren hat schriftlich zu erfolgen und ist nach dem Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit der Veränderung (also nicht vor dem 1. April 2014!) abzusenden. Das Schreiben muss wenigstens 14 Tage vor dem Zinstermin, zu welchem die Erhöhung begehrt wird, in der Regel also unter Berücksichtigung des nach 15 Abs 3 MRG idf ZVG 2 frühestmöglichen Fälligkeitstermins am Monatsfünften 3 spätestens am 21. April 2014 beim Mieter einlangen. Achtung: Nachdem es sich hierbei um einen Feiertag (Ostermontag) handelt, ist bei postalischen Übermittlungen als letztmöglicher Zustelltag (ausgenommen EMS Sendungen, die auf Wunsch des Absenders in bestimmten PLZ Gebieten auch samstags zugestellt werden) der 18. April 2014 beachtlich. Achtung! Langt das Schriftstück später als 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter ein, so wird die Erhöhung des Hauptmietzinses erst zum übernächsten Termin wirksam. Wird das Schreiben jedoch zu früh datiert bzw abgeschickt, so entfaltet es überhaupt keine Rechtswirkungen: der Mieter ist weder zum in Aussicht genommenen noch zu einem späteren Termin zur Zahlung der wertsicherungsbedingten Erhöhung verpflichtet. Um in einem solchen Fall zu einer wirksamen Anhebung des Mietzinses zu gelangen, muss der Vermieter dem Mieter ein neuerliches schriftliches Erhöhungsbegehren übermitteln. 2 BGBl I 2013/50. 3 Die bisherigen Kundmachungen des BMJ gemäß 16 Abs 6 MRG, zuletzt BGBl II 2011/218, haben den Zinstermin im Sinne des 16 Abs 9 MRG stets mit Mietzinsfälligkeit, die nunmehr aufgrund des 15 Abs 3 MRG idf ZVG frühestens am Monatsfünften eintritt, gleichgesetzt. Die Frist von 14 Tagen ist also vom Fälligkeitstermin (in der Regel Monatsfünfter) und nicht vom Beginn der Mietzinsperiode (Monatserster) zurückzurechnen. im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014, Seite 2

3 f) Neue Grundkostenanteile ab 1. April 2014 (relevant für Lagezuschlag nach 16 Abs 3 und 4 MRG): Durch die Anhebung der Richtwerte verändern sich am 1. April 2014 die der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteile (GKA) gemäß 3 Abs 2 und 5 RichtWG wie folgt 4 : Bundesland (GKA in % des Richtwerts) GKA alt (in EUR) ( bis ) GKA neu (in EUR) ( bis ) Burgenland (3,19) 44,98 47,08 Kärnten (6,06) 109,63 114,72 Niederösterreich (8,04) 127,59 133,38 Oberösterreich (7,50) 125,55 131,40 Salzburg (11,48) 245,21 256,58 Steiermark (7,99) 170,43 178,34 Tirol (9,08) 171,34 179,24 Vorarlberg (11,35) 269,68 281,93 Wien (17,21) 266,41 278,29 Gemäß 16 Abs 3 MRG beträgt der Lagezuschlag höchstens 0,33 % der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil des betreffenden Bundeslandes und dem der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteil je m² Nutzfläche (auf Basis der auf der Liegenschaft im Neubaufall erzielbaren Nutzfläche). Die vom Magistrat der Stadt Wien ab 1. April 2014 empfohlenen Lagezuschläge für die in der Planunterlage des Magistrats ausgewiesenen Grundpreiszonen werden von der MA 25 verlautbart werden (aktuelles Dokument über die die Werte aus 2012: ). g) Zuschlagsbegrenzungen gemäß 16 Abs 2 Z 2 MRG: Gemäß 16 Abs 2 Z 2 MRG sind die für die Ausstattung der Wohnung mit nicht dem typischen Althausbestand entsprechenden Einrichtungen zu bemessenden Zuschläge betragsmäßig mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt (siehe zu diesen Werten die noch zu erwartende Kundmachung des BMJ). Die ab 1. April 2014 für das Bundesland Wien geltenden Zuschlagsgrenzen (für Ein / Abstellplätze, Aufzugsanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Fahrrad / Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Waschküchen und Gemeinschaftsantennen) werden von der MA 25 verlautbart werden (aktuelles Dokument über die die Werte aus 2012: ). 4 Formel: Richtwert*(Zahl des verlautbarten Prozentsatzes für den Grundkostenanteil/100)*12*(100/4); gekürzt also: Richtwert*Zahl des verlautbarte Prozentsatzes für den Grundkostenanteil*3. im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014, Seite 3

4 Neue Kategoriebeträge ab 1. April 2014: a) Allgemeines Gemäß 16 Abs 6 MRG werden auf der Grundlage des Wertes des VPI 2000 für den Monat Dezember 2013 (= 132,2) am 1. April 2014 neue mietrechtlichen Kategoriebeträge nach 15a MRG (und damit auch neue Beträge für die Mindestmietzinse nach 45 MRG) mietrechtlich wirksam werden. Dieser Kategoriesprung ist darauf zurückzuführen, dass ausgehend von der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat April 2011 (125,2) als Vergleichswert mit der Indexzahl für Dezember 2013 (132,2) der für die Valorisierung der Kategoriebeträge maßgebliche gesetzliche Schwellwert von 5% ( 16 Abs 6 MRG) überschritten wurde. b) Die neuen Kategoriebeträge und Beträge nach 45 MRG (je m² Nutzfläche und Monat): Kategorie Kategoriebetrag alt (in EUR) ( bis ) Kategoriebetrag neu (in EUR) (ab ) 45 MRG alt (in EUR) ( bis ) 45 MRG neu (in EUR) (ab ) A 5 3,25 3,43 2,15 2,27 B 2,44 2,57 1,62 1,71 C und D brauchbar 1,62 1,71 1,08 1,14 D unbrauchbar 0,81 0,86 0,81 0,86 c) Kundmachung durch das BMJ: Die Kundmachung der neuen Kategoriebeträge wird durch das BMJ im BGBl erfolgen ( 16 Abs 6 MRG). Über die erfolgte Kundmachung werden wir gesondert berichten. d) Mietrechtliche Wirksamkeit ab 1. April 2014: Die mietrechtliche Wirksamkeit der neuen Kategoriebeträge (und der Beträge nach 45 MRG) wird am 1. April 2014 eintreten ( 16 Abs 6 MRG). Ab diesem Stichtag sind sie für neue Mietzinsvereinbarungen anwendbar. Wird für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D ein Mietzins vereinbart, der den jeweiligen Betrag für die Kategorie D (ab 1. April 2014: EUR 0,86 je m² Nutzfläche und Monat) überschreitet, so kann der Vermieter in einem allfälligen Verfahren nach 18 MRG für diese Wohnung keine Erhöhung des Mietzinses geltend machen ( 18 Abs 5 MRG). 5 Hinsichtlich des Mindestmietzinses nach 45 MRG werden Geschäftsräumlichkeiten den Wohnungen der Ausstattungskategorie A gleichgestellt ( 45 Abs 1 MRG). Nur wenn der angemessene Mietzins für die Geschäftsräumlichkeit unter dem Betrag für die Ausstattungskategorie A (somit ab 1. April 2014 unter EUR 3,43 je m² Nutzfläche und Monat) liegen sollte, beträgt der Mindestmietzins nach 45 MRG für eine solche Geschäftsräumlichkeit zwei Drittel des angemessenen Mietzinses ( 45 Abs 2 MRG). im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014, Seite 4

5 e) Erhöhung aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen ab 1. Mai 2014 Mietzinserhöhungen aufgrund vertraglicher Wertsicherungsvereinbarungen bei bestehenden Kategorieverträgen können ab der Mietzinsperiode Mai 2014 begehrt werden. Bezüglich der Geltendmachung ist auf die Formerfordernisse des 16 Abs 9 MRG hinzuweisen: Das Erhöhungsbegehren hat schriftlich zu erfolgen und ist nach dem Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit der Veränderung (also nicht vor dem 1. April 2014!) abzusenden. Das Schreiben muss wenigstens 14 Tage vor dem Zinstermin, zu welchem die Erhöhung begehrt wird, in der Regel also unter Berücksichtigung des nach 15 Abs 3 MRG idf ZVG 6 frühestmöglichen Fälligkeitstermins am Monatsfünften 7 spätestens am 21. April 2014 beim Mieter einlangen. Achtung: Nachdem es sich hierbei um einen Feiertag (Ostermontag) handelt, ist bei postalischen Übermittlungen als letztmöglicher Zustelltag (ausgenommen EMS Sendungen, die auf Wunsch des Absenders in bestimmten PLZ Gebieten auch samstags zugestellt werden) der 18. April 2014 beachtlich. f) Erhöhung der Mindestmietzinse nach 45 MRG Die Erhöhung der angehobenen Hauptmietzinse (Mindestmietzinse) nach 45 MRG (bis 1. Jänner 2002: Erhaltungs und Verbesserungsbeitrag = EVB) kann ebenfalls ab der Mietzinsperiode Mai 2014 geltend gemacht werden, wenn die schriftliche Verständigung des Mieters innerhalb des dafür vorgesehenen Zeitraumes (wie bei den wertgesicherten Kategoriemietzinsen, siehe oben Punkt 2e) erfolgt ( 45 Abs 1 ivm 16 Abs 6 MRG). Eine allfällige Erstvorschreibung eines angehobenen Hauptmietzinses nach 45 MRG hat schriftlich zu erfolgen und muss dem Mieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem der angehobene Hauptmietzins begehrt wird, zugehen ( 45 Abs 3 MRG). Im Gegensatz zur Valorisierung der angehobenen Hauptmietzinse ist bei einer Erstvorschreibung eine Absendung vor der mietrechtlichen Wirksamkeit der neuen angehobenen Mietzinse unschädlich. (Spezielle Formerfordernisse wie die früher obligatorische Verpflichtungserklärung bezüglich der Verwendung der erhöhten Beträge sind mit 1. Jänner 2002 entfallen.) Wird für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D ein angehobener Hauptmietzins für die Kategorie D brauchbar eingehoben (ab 1. April 2014: EUR 1,14 je m² Nutzfläche und Monat), so wird dadurch eine allfällige Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß 18ff MRG nicht ausgeschlossen (vgl Punkt 2d). 6 BGBl I 2013/50. 7 Die bisherigen Kundmachungen des BMJ gemäß 16 Abs 6 MRG, zuletzt BGBl II 2011/218, haben den Zinstermin im Sinne des 16 Abs 9 MRG stets mit Mietzinsfälligkeit, die nunmehr aufgrund des 15 Abs 3 MRG idf ZVG frühestens am Monatsfünften eintritt, gleichgesetzt. Die Frist von 14 Tagen ist also vom Fälligkeitstermin (in der Regel Monatsfünfter) und nicht vom Beginn der Mietzinsperiode (Monatserster) zurückzurechnen. im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014, Seite 5

6 g) Verwaltungskostenpauschale Aufgrund des Indexsprungs für die Kategoriebeträge erhöht sich am 1. April 2014 auch das mietrechtliche Verwaltungskostenpauschale auf EUR 3,43 je m² Nutzfläche und Jahr ( 22 MRG). Für das Jahr 2014 ergibt sich aus dem Satz bis inklusive März 2014 (monatlich ein Zwölftel von EUR 3,25) und dem ab 1. April 2014 erhöhten Satz (monatlich ein Zwölftel von EUR 3,43) ein Mischsatz von EUR 3,385 je m² Nutzfläche und Jahr. h) Fiktive Mietzinsverrechnung Ab 1. April 2014 sind die neuen Kategoriebeträge auch für jene Fälle der fiktiven Mietzinsverrechnung in der Hauptmietzinsreserve heranzuziehen, bei denen die Kategoriebeträge maßgebend sind ( 20 Abs 1 Z 1 lit b sublit dd sowie 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG). Bei Wohnungen der Ausstattungskategorie D ist hierbei jeweils der Satz für D unbrauchbar (somit also ab 1. April 2014 EUR 0,86 je m² und Monat) heranzuziehen. i) Anhebungsgrenze nach 46 Abs 2 MRG Gleichermaßen erhöht sich am 1. April 2014 die Anhebungsgrenze im Eintrittsfall nicht privilegierter Eintrittsberechtigter auf EUR 3,43 je m² Nutzfläche und Monat ( 46 Abs 2 MRG). im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1. April 2014, Seite 6