Benützungsrecht des Mieters

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1 66 Benützungsrecht des Mieters Mit Anmietung einer Wohnung erwerben Sie als Mieter das Recht, in der Wohnung für die Dauer des Mietverhältnisses ohne Behinderungen wohnen zu können. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen diese Nutzungsmöglichkeit (den bedungenen Gebrauch ) zu verschaffen und Sie vor Störungen zu schützen ( 1096 ABGB). Zum Benützungsrecht an einer Wohnung gehört neben dem ungehinderten Zugang zur Wohnung auch die Mitbenützung von allgemeinen Teilen des Hauses, wie Waschküche, Trockenräume und Ähnlichem. Können derartige Anlagen nur unter Kostenbeteiligung benützt werden, etwa ein Aufzug, so bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung. Wird eine Wohnung aus Gründen, die nicht im Verschulden des Mieters liegen, teilweise oder gänzlich unbrauchbar, tritt die gesetzliche Zinsbefreiung bzw. Zinsminderung gemäß 1096 ABGB ein. Auf diese Zinsreduktion, die bei Mietverhältnissen über alle Wohnungen (Typ I bis IV) eintritt, kann im Voraus nicht verzichtet werden (Näheres dazu Seite 118). Hausordnung Schikanöse Einschränkungen verboten Der Umfang des Benützungsrechtes wird nicht nur im Mietvertrag, sondern meist auch durch eine spezielle Hausordnung näher geregelt, falls im Vertrag darauf verwiesen wird. Das Benützungsrecht des Mieters ist weiters dadurch beschränkt, als andere Mieter des Hauses nicht in ihren Rechten gestört werden dürfen (Einhaltung der Nachtruhe meist 22 Uhr abends bis 6 Uhr früh, gesonderte Regelung der Haustierhaltung usw.). Durch Vertrag oder Hausordnung darf aber keine schikanöse Einschränkung des Benützungsrechtes des Mieters erfolgen. Ihr Recht als Mieter, Besuche zu empfangen, kann durch Vereinba-

2 Bestimmungen über Benützung und Erhaltung 67 rung nicht ausgeschlossen werden. Eine Einschränkung wird im Einzelfall nur dann möglich sein, wenn Besucher beispielsweise unnötigen Lärm verursachen. Wohnungszutritt Aus wichtigen Gründen haben Sie dem Vermieter bzw. dessen Vertreter das Betreten Ihrer Wohnung zu gestatten. Etwa bei Gefahr in Verzug, weil ein Rohrgebrechen vorliegt, oder zur Überprüfung des Wohnungszustandes, insbesondere wenn Einrichtungsgegenstände mitvermietet sind. Diese Kontrollen des Vermieters dürfen aber nicht in schikanöser Art (z.b. ohne Ankündigung oder mitten in der Nacht) und nur in angemessenen Zeitabständen erfolgen. Beeinträchtigungen durch Lärm Fühlen Sie sich als Mieter durch bestimmte Umstände in Ihrem Benützungsrecht eingeschränkt, so können Sie vom Vermieter im streitigen Verfahren Abhilfe verlangen (z.b. bei Lärmbelästigungen durch andere Mieter, wie eine Gaststätte oder Diskothek). Es bleibt dann dem Vermieter überlassen, wie er dagegen vorgeht. Die Maßnahmen können von einer besseren Schallisolierung bis hin zur Kündigung des Störenden reichen. Abhilfemaßnahmen durch den Vermieter Nach der Rechtsprechung kann auch der Belästigte direkt gegen den Störenden vorgehen, und zwar ebenfalls im streitigen Verfahren. Allerdings kann ein derartiges Verfahren, da der Vermieter nicht beteiligt ist, nie zu einer Kündigung, sondern nur zur Verpflichtung der Unterlassung weiterer Störungen führen. Nebenpflichten Neben den Hauptpflichten der Vertragspartner, nämlich Bereitstellung der Wohnung und Bezahlung des Mietzinses, entstehen

3 68 auch Nebenpflichten aus dem Mietvertrag. Eine derartige Nebenpflicht des Vermieters ist beispielsweise, für die ordnungsgemäße Hausreinigung zu sorgen, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist. Erfolgt die Reinigung nur unzureichend, können Sie Ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Reinigung im streitigen Verfahren gegen den Vermieter geltend machen. Regelungen für Wohnungen Typ I und II Im Folgenden die wichtigsten Bestimmungen hinsichtlich Benützung und Erhaltung für diese beiden Wohnungstypen. Untervermietung und Mitbewohner Auch das Recht zur Untervermietung bzw. zur Aufnahme von Mitbewohnern gehört zum Benützungsrecht an einer Wohnung. Es kann, entgegen der in den meisten Mietverträgen enthaltenen Formulierung, vertraglich nicht zur Gänze ausgeschlossen werden. Überlässt der Hauptmieter die Wohnung oder einen Wohnungsteil gegen Entgelt entsteht ein Untermietverhältnis. Kein Untermietverhältnis liegt vor, wenn Familienangehörige in der Wohnung wohnen oder Gäste vorübergehend unentgeltlich aufgenommen werden. Der Hauptmieter ist auf jeden Fall verpflichtet, darauf zu achten, dass keiner der Mitbewohner oder Gäste andere Mieter stört. Vertragliches Untermietverbot Ein vertragliches Untermietverbot ist nur bei Vorliegen eines der folgenden wichtigen Gründe wirksam: Die Wohnung soll zur Gänze untervermietet werden. Der Untermietzins ist, bezogen auf den Hauptmietzins, unverhältnismäßig hoch.

4 Bestimmungen über Benützung und Erhaltung 69 Die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume einer Wohnung. Der Untermieter stört den Frieden der Hausgemeinschaft. Liegt einer der genannten Gründe vor, so kann der Vermieter die Unterlassung der Untervermietung begehren ( 11 MRG). Die beiden erstgenannten Gründe sind gleichzeitig Kündigungsgründe gemäß 30 MRG für den Vermieter gegen den Hauptmieter. Erhaltungspflicht des Mieters Die Erhaltungspflicht des Mieters ist im Zusammenhang mit Übernahme und Rückstellung der Wohnung zu sehen: Bei Mietvertragsbeginn muss die Wohnung vom Vermieter in brauchbarem Zustand übergeben werden, ausgenommen Wohnungen der Kategorie D. Während des Mietverhältnisses trifft die Instandhaltungspflicht im Wohnungsinneren den Mieter. Davon ausgenommen sind die weiter unten angeführten ernsten Schäden. Bei Mietvertragsende ist die Wohnung in gereinigtem, brauchbarem Zustand zurückzustellen. Mängel durch natürliche Abnützung bleiben unberücksichtigt. Kostspielige Erneuerungen In vielen Mietverträgen ist ein Passus enthalten, wonach der Mieter verpflichtet ist, auch eine Kombitherme, einen Boiler und Ähnliches zu erhalten und bei Bedarf auf eigene Kosten zu erneuern. Nach der neueren Rechtsprechung ist nicht klar, ob es sich dabei immer um eine zulässige Überwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter handelt. Wird eine derartige Erneuerung notwendig, so sollten Sie jedenfalls Ihren Vermieter verständigen, um ihm die Möglichkeit zur Erneuerung binnen angemessener Frist zu geben. Reagiert er nicht, so haben Sie die Änderung jedenfalls bekanntgegeben und haben zumindest Anspruch auf einen Investitionskostenersatz ( Seite 170). TIPP

5 70 Und so sieht die Erhaltungspflicht des Mieters im Einzelnen aus: Der Mieter hat die Wohnung samt den zugehörigen Einrichtungen im Besonderen Gas-, Wasser-, Lichtleitungen so zu erhalten, dass dem Vermieter oder anderen Mietern daraus kein Nachteil erwächst ( 8 MRG). Er hat z.b. darauf zu achten, dass die Wasserleitung im Winter nicht einfriert. Die Erhaltungspflicht trifft den Mieter nicht, wenn es sich, wie bereits erwähnt, um sogenannte ernste Schäden des Hauses handelt. Das sind Schäden, die den Bauzustand (die Substanz) des Hauses gefährden, z.b. ein Wasserrohrgebrechen in einer Wand. Zur Behebung dieser Schäden ist der Vermieter verpflichtet ( Seite 71). Sobald ein Mieter derartige Schäden erkennt, muss er den Vermieter verständigen, und zwar am besten schriftlich. Unterlässt er diese Meldung, so kann er zum Schadenersatz herangezogen werden. Alle anderen Erhaltungsarbeiten, z.b. Erneuerung der Malerei, der Tapeten, Pflege der Fußböden und Ähnliches, obliegen dem Mieter. Ebenso alle Arbeiten, die notwendig werden, weil Schäden vom Mieter bzw. seinen Mitbewohnern oder Besuchern verursacht wurden. Erhaltungspflicht des Vermieters Reparaturarbeiten Auch der Vermieter hat bestimmte Erhaltungspflichten ( 3 MRG und 14 a WGG, die im Wesentlichen gleichlautend sind). Als wichtigste sind hier anzuführen: Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses im jeweils ortsüblichen Standard und Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen. Davon betroffen sind Stiegenhaus, Fassade inklusive Außenfenster, Dächer, Steigleitungen für Wasser, Strom, Gas, Entsorgungsleitungen und Ähnliches. Erhaltung von Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug, Waschküche, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage.