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Transkript

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2 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung. Eigene Interessen erfolgreich durchsetzen... 6 Wesentliche Punkte der WEG-Reform.. 7 Abkürzungen Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat Die Jahresabrechnung richtig prüfen Die Eigentümerversammlung: Rechtsgrundlagen, Einberufung, Kosten Die Beschlussfassung und -anfechtung Fachwortlexikon Stichwortverzeichnis Schnellübersicht

3 Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat 1 Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Wann ist ein Verwaltungsbeirat sinnvoll? Die Bestellung des Verwaltungsbeirats Wie Sie Auskunft vom Verwaltungsbeirat verlangen können Die Vergütung des Verwaltungsbeirats..25 Die Haftung des Verwaltungsbeirats...26

4 Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Zwar ist der Verwaltungsbeirat kein Organ im Sinne des 31 BGB, und er ist auch nicht zwingend vom Gesetz vorgeschrieben, aber er ist neben der Eigentümerversammlung das Gremium, welches Ihre Interessen als Wohnungseigentümer gegenüber der Hausverwaltung vertritt. Die wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Überprüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung des Verwalters. Kurz gesagt ist der Verwaltungsbeirat die ständige Vertretung der Eigentümerversammlung gegenüber dem Verwalter. Als Wohnungseigentümer haben Sie es in der Hand, dazu beizutragen, ob und wie Ihre Wohnanlage verwaltet wird. Es liegt dabei an Ihnen, ob die Wohnanlage professionell und wirtschaftlich erfolgreich verwaltet wird. Deshalb sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer ernst nehmen. Das bedeutet in erster Linie, dass Sie an der Eigentümerversammlung teilnehmen müssen. Eine Teilnahme ist jedoch nur dann erfolgversprechend, wenn Sie sich auf dieses Treffen sorgfältig vorbereiten. Die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, der Ihnen vom Verwalter der Wohnanlage vorgelegt wird, sollten Sie also genau prüfen. Des Weiteren ist es wichtig, dass Sie an Erörterungen, Diskussionen und Beschlüssen der Eigentümerversammlung aktiv mitwirken. Wichtig: Bei der Auswahl des Verwalters ist es erforderlich, dass Sie sich engagieren und die Zusammenarbeit mit Ihrem Verwalter fördern. Der Verwalter ist die Zentralgestalt des Geschehens, da er für Sie als Eigentümer tätig wird. Er wird von Ihnen als Eigentümer bezahlt. Seine Aufgabe ist es, die Wohnanlage, die zum Teil Ihnen gehört, bestmöglich zu verwalten. Deshalb ist der Verwalter eben durch seine Tätigkeit bestens über die Vorgänge in der Wohnanlage informiert. 14

5 Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Eine weitere Möglichkeit, eine professionelle Verwaltung der Wohnanlage zu sichern, besteht vor allem bei größeren Wohnanlagen darin, dass ein Verwaltungsbeirat gewählt wird. Hierbei stellt sich für Sie vor allem die Frage, wer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden soll und wer die nötige Kompetenz dazu besitzt. Was ist ein Verwaltungsbeirat? Der Verwaltungsbeirat kann als das dritte Organ (allerdings nicht Organ im Sinne des BGB) angesehen werden, das an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitwirkt. Hauptorgane der Wohnungseigentümergemeinschaft sind an erster Stelle die Eigentümerversammlung und an zweiter der Verwalter. Vom Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, ist allerdings der Verwaltungsbeirat nicht zwingend vorgeschrieben. Es gibt drei Möglichkeiten, wie ein Verwaltungsbeirat bestellt werden kann: Die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung regelt, dass ein Verwaltungsbeirat bestellt werden soll. Die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung schließen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats grundsätzlich aus. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung enthalten keine Regelungen über den Verwaltungsbeirat. Im letzteren, wohl häufigsten Fall steht es Ihnen als Wohnungseigentümer frei, ob Sie einen Verwaltungsbeirat wählen wollen. Für den Fall, dass sich die Eigentümerversammlung dazu entschließt, einen Verwaltungsbeirat zu wählen, genügt die einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung. Pflichten des Verwaltungsbeirats Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwaltungsbeirat folgende Pflichten bzw. Aufgaben zu erfüllen: 15

6 Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben besagt 29 Abs. 2 WEG. Zu diesen Aufgaben gehört vor allem die Vorbereitung der Eigentümerversammlung sowie die Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung und die Überwachung des Verwalters. Der Verwaltungsbeirat kontrolliert die Kosten Eine Hauptaufgabe des Verwaltungsbeirats ist es, zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung und für die restlichen Eigentümer den Wirtschaftsplan, die Verwalterabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvorschläge zu prüfen. Der Verwaltungsbeirat teilt Ihnen und den restlichen Wohnungseigentümern das Ergebnis der Prüfung in der Regel in der Eigentümerversammlung mit. Wenn dieses Prüfungsergebnis bereits bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung schriftlich vorliegt, können Sie als Eigentümer vom Verwalter verlangen, dass er diese Stellungnahme des Verwaltungsbeirats dem Einladungsschreiben anfügt. Es müssen aber auch darüber eindeutige Regelungen getroffen werden, in welchem Umfang eine solche Prüfung bzw. eine Prüfung von Kostenvoranschlägen sinnvoll ist. Ein unnötiger und aufgeblähter Verwaltungsaufwand hat für die Eigentümer nachteilige Folgen, denn es treten dadurch Zeitverzögerungen ein, die eine sinnvolle und zügige Verwaltung gefährden können. Wenn die Stellungnahme des Verwaltungsbeirats nicht bereits vor der Einberufung der Eigentümerversammlung schriftlich vorliegt, kann diese Stellungnahme auch mündlich erfolgen. Der einzige Zeitpunkt hierfür ist die Eigentümerversammlung. Die Einberufung der Eigentümerversammlung Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats sowie seine Stellvertreter haben das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung. 16

7 Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Dieses Recht kann aber nur in engen gesetzlichen Grenzen ausgeübt werden. Dies ist dann der Fall, wenn z. B. ein Verwalter fehlt oder sich der Verwalter pflichtwidrig weigert, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Vorteil dieser Regelung ist es, dass in solchen Fällen nicht erst das Gericht bemüht werden muss, einen Notverwalter zu bestellen. Dadurch wird die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichergestellt. Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss der Verwaltungsbeirat nicht gemeinsam vornehmen, dieses Recht steht dem Vorsitzenden und seinem Stellvertreter je für seine Person alleine zu. So kann z. B. der Stellvertreter im Vorsitz in eigener Verantwortung die Versammlung selbst dann einberufen, wenn ihm bekannt ist, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats keinen Handlungsbedarf sieht und die Eigentümerversammlung nicht einberufen wollte. Falls ein Verwalter fehlt, gebietet schon der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, dass der Verwaltungsbeirat die Eigentümerversammlung einberufen kann, weil ein neuer Verwalter zu bestellen ist. Im Falle der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters, die Eigentümerversammlung einzuberufen, muss die Beschlussfassung über einen bestimmten Gegenstand unaufschiebbar sein. Nur unter diesen Bedingungen liegt eine Pflichtwidrigkeit des Verwalters vor. In der Praxis weigert sich der Verwalter meist dann, wenn sein Verwalteramt bzw. seine ordnungsgemäße Wahrnehmung der Verwaltung Gegenstand der Eigentümerversammlung sein soll. Wichtige Gerichtsentscheidungen Das OLG Hamm hat in einem Beschluss vom entschieden, dass eine Verweigerung der Einberufung durch den Verwalter nur dann vorliegt, wenn dieser ausdrücklich zur Einberufung aufgefordert worden ist und dieser Aufforderung willentlich nicht nachkommt. Dies ist dann gegeben, wenn ein wirksames Minderheitsverlangen gemäß 24 Abs. 2 WEG gestellt worden ist und der Verwalter es nicht für nötig erachtet, alsbald die Eigentümerversammlung einzuberufen. In diesem Fall verweigert der Verwalter eindeutig die Einberufung der Eigentümerversammlung, welche er durch 17

8 Die Jahresabrechnung richtig prüfen 2 Auf welche Details müssen Sie achten?...31 Die Formvorschriften einer Jahresabrechnung...33 Checkliste: Die Pflichtangaben in einer Jahresabrechnung...34 Welche Betriebskosten sind umlagefähig? Vom richtigen Zeitpunkt der Zahlung: Die Abrechnungsperiode Die Einnahmen...38 Wie sich Ihr Kostenanteil berechnet...39 Wann sind Nachzahlungen fällig?

9 Wie Sie Ihre eigenen Interessen wahren Üben Sie Ihr Kontrollrecht aus! Checkliste: Abrechnungsprüfung... 43

10 Die Eigentümerversammlung: Rechtsgrundlagen, Einberufung, Kosten 3 Die Gemeinschaftsaufgabe der Eigentümer...47 Die Entscheidungszuständigkeit...48 Die Einberufung: Voraussetzungen, Fristen, Formvorschriften Die häufigsten Einberufungsfehler...64 So setzen Sie Ihre Belange durch mit Formulierungshilfen...65 Ihre Stimme zählt!...84 Die Beschlussfähigkeit...90 Checkliste: Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten Die Tagesordnung und ihre Beschlussgegenstände....94

11 Leitung, Protokoll, Kosten Checkliste: Protokoll Kosten der Eigentümerversammlung..109 Das Vetorecht des Wohnungseigentümers

12 Die Beschlussfassung und -anfechtung 4 Die Beschlussfassung: Herzstück jeder Eigentümerversammlung Wie Beschlüsse beantragt und protokolliert werden Warum über Tagesordnungspunkte beraten wird Wie abgestimmt wird Wann ist ein Beschluss ungültig? Die Beschlussanfechtung: Formvorschriften, Fristen, Gründe

13 Stichwortverzeichnis Abgeschlossenheit 141 Ablaufprotokoll 106 Abrechnungsperiode 37 Abrechnungsprüfung 43 Abrechnungsunterlagen 42 Abrechnungszeitraum 32 Abschluss des Verwaltungsvertrags 21 Abstimmung 126 Abstimmungsergebnis 124 Abstimmungsverfahren 124 Akklamation 128 Amtsgericht 131, 135 Anfechtung 8, 131, 142 Anfechtungsantrag 135 Anfechtungsfrist 107 Anfechtungsgründe 133 Anfechtungsklage 135 Anfechtungsverfahren 71 Antragsberechtigung 137 Antragsfrist 136 Antragsgegner 138 Antragsrecht 118 Antragsrücknahme 136 Aufteilungsplan 142 Ausgaben 33, 38 Auskunftsanspruch 24 Außenjalousien 112 Balkone 112 Bauliche Veränderung 142 Beiratsmitglieder 22 Belehrung im Ladungsschreiben 63 Beratungsgegenstand 118 Beschluss 7, 143 Beschluss-Sammlung 8 Beschlüsse, nichtige 130 Beschlussergebnis 124 Beschlussfähigkeit 90 Beschlussfassung 51, 118 Beschlussgegenstand 63, 95 Beschlussthema 95 Betriebskosten 35 Beweiskraft 108 Bindungswirkung 139 Budgets 25 Bürostunden des Verwalters 60 Dachgeschossausbau 112 Dachterrasse 112 Dauer der Bestellung zum Beirat 23 Dauerwohnrecht 143 Diskussion 122 Eigentümerversammlung 15, 56, 101, 144 Einberufung 7, 94 Einberufung der Eigentümerversammlung 16

14 Stichwortverzeichnis Einberufungsfehler 64 Einberufungsmängel 65 Einberufungsrecht 57 Einnahmen 33, 38 Einsichtsrecht 108 Einstweilige Anordnung 57, 139 Energieversorgung 113 Entlastung 84 Entlastung des Verwalters 144 Entscheidungsbefugnis 50 Entscheidungszuständigkeit 48, 50 Ergebnisprotokoll 106 Eventualeinberufung 62, 92 Fenster 113 Form 33, 125 Form der Abstimmung 126 Form der Einberufung 59 Formulierungshilfen 68 Fotokopien 108 Frist der Einberufung 58 Fristversäumnis 136 Garagen 114 Gartengestaltung 114 Gebrauchsregelung 144 Gegenantrag 121 Geheime Abstimmung 126, 127 Gemeinschaftliches Eigentum 144 Gemeinschaftsaufgaben 47 Gemeinschaftseigentum 47 Gemeinschaftskonto 76 Gemeinschaftsordnung 63, 145 Gemeinschaftsverhältnis 47 Gemeinschaftswille 47 Gerichtsentscheidungen 100 Geschäftsführer ohne Auftrag 53 Girokonto 81 Grobe Fahrlässigkeit 27 Grundbuch 41 Grundordnung 145 Grundsatz der Selbstverwaltung 47 Grundsatz der Vertragsfreiheit 54 Guthabenbeträge 40 Haftung 26, 83 Haftung des Verwalters 145 Haftungsbeschränkung 27 Haftungsumfang 27 Hauptorgane der Verwaltung 15 Hausflur 114 Hausgeld 145 Hausgeldvorauszahlungen 40, 70 Hausordnung 146 Hausverwaltung 14 Heizkostenverordnung 38 Innenverhältnis 20 Insolvenz 75, 104 Instandhaltung 81, 146 Instandhaltungsrücklage 77, 147 Instandsetzung 81, 146 Jahresabrechnung 14, 33, 73, 147 Kalenderjahr 32 Kaufvertrag 41 Kinderwägen 114 Kopfprinzip 84 Kostenanteil 39 Kostenaufteilung 7,

15 Stichwortverzeichnis Kostenersatz 26 Kostentragungspflicht 111 Kostenvorschläge 16 Ladung 58, 61 Ladungsfrist 58 Ladungsschreiben 59, 94 Liquiditätsschwierigkeiten 75 Loggia 115 Majorisierung 86 Mehrhauswohnanlage 88 Meinungsbildung 121 Meinungsverschiedenheiten 111 Mietnebenkostenabrechnung 73 Minderheitsverlangen 18 Miteigentumsanteile 39, 90, 148 Modernisierende Instandsetzung 82 Nachzahlungen 40 Negativbeschluss 135 Nichtberechtigter 64 Nichtbeschluss 135 Nichteigentümer 23 Nichtige Beschlüsse 130 Nichtöffentlichkeit der Versammlung 101 Notarieller Kaufvertrag 41 Notverwalter 131, 139 Offene Abstimmung 126 Ordentliche Eigentümerversammlung 56 Ordnungsgemäße Verwaltung 53, 148 Pflichten des Verwaltungsbeirats 15 Privaturkunde 108 Protokoll 103, 149 Quorum 56 Realprinzip 85 Rechnungslegungen 16 Rechnungsprüfer 74 Recht auf Einsichtnahme 42 Rechtsanwalt 111, 135 Rechtsmissbrauch 87 Rechtsschutzbedürfnis 57, 137 Rechtssicherheit 136 Redezeit 123 Regress 41 Regressansprüche 26 Rücklagen 34, 77 Ruhen des Stimmrechts 88 Saalmiete 109 Schaden 53, 82 Schadenersatz 53 Schadenersatzansprüche 84 Schönheitsreparaturen 81 Schwarzarbeiter 130 Selbstbestimmung 65 Selbstverwaltung 47, 65 Sondereigentum 149 Sondernutzungsrechte 150 Sonderumlage 75, 150 Stellplätze 115 Stimmengleichheit 87 Stimmenthaltungen 86, 130 Stimmenübergewicht

16 Stichwortverzeichnis Stimmkraft 105 Stimmrecht 151 Stimmrechtseinschränkungen 89 Stimmrechtserklärung 126 Tagesordnung 68, 94, 118, 151 Teileigentum 152 Teilnehmerliste 105 Teilnehmerverzeichnis 105 Teilrechtsfähigkeit 9, 152 Teilungserklärung 153 Terrassen 115 Umlagefähige Betriebskosten 35 Umlaufverfahren 92 Ungültigkeitserklärung 107, 130 Universalversammlung 64 Unkosten 25 Unterzeichnung des Protokolls 19 Unwirksame Beschlussfassung 51 Vergütung des Verwaltungsbeirats 25 Versammlungsleiter 102 Versammlungsleitung 102 Versammlungsort 59, 60 Versammlungsprotokoll 19 Versammlungszeit 60 Verteilungsschlüssel 39 Verwalter 7, 15, 153 Verwalterabrechnung 16 Verwalteramt 56 Verwaltung 54 Verwaltungsbeirat 14, 154 Verwaltungsvermögen 81 Verzugszinsen 131 Vetorecht 110 Vollmachtsurkunden 105 Vollversammlung 64 Vorauszahlungen 70 Vorsatz 27 Vorschläge des Verwaltungsbeirats 21 Vorsitzende des Verwaltungsbeirats 18 Wanddurchbruch 115 Wasseruhr 115 WEG-Reform 7 Wertprinzip 85 Wiedereinsetzung 136 Wirtschaftsjahr 72 Wirtschaftsplan 14, 16, 69, 155 Wochenfrist 58 Wohngeld 41 Wohngeldinkassoverfahren 71 Wohnungseigentum 156 Wohnungseigentümergesetz 15 Wohnungseigentümerversammlung 53, 101 Wohnungsgrundbuch 41, 156 Wortmeldungen 121 Zahlungsverzug 71 Zäune 116 Zinseinkünfte 34 Zugang 58 Zwangsverwaltung 52, 104, 156 Zweitversammlung 62, 63,