Ihr Bausachverständiger

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1 Verkehrswertgutachten Nr Bewertungsobjekt: Zweifamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung, Doppelgarage und Stellplatz in Musterstadt Adresse: Mustertraße Musterstadt Auftraggeber: Max Muster Musterstraße Stadtmuster Wertermittlungsstichtag: 1. November 2001 Wingertsbergstraße 40 Seite 1

2 Inhaltsverzeichnis Zusammenstellung wesentlicher Daten... 3 Allgemeines... 4 Wertrelevante Merkmale... 7 Lage... 7 Rechtliche Gegebenheiten... 8 Bauliche Anlagen... 9 Sonstiges Wertermittlung Verfahrenswahl Bodenwert Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters Sachwert Ertragswert Verkehrswert Anlagen nicht im Mustergutachten Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 2

3 Zusammenstellung wesentlicher Daten Objekt Grundstück mit Zweifamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage in Musterstadt Wertermittlungsstichtag 1. November 2001 Ortstermin 2. November 2001 Abschluss der Recherchen 12. November 2001 Baujahr des Gebäudes 1993 Wohnlich nutzbare Fläche 298 m² Grundstücksfläche insgesamt 736 m² Bodenwert (relativ) 310 DM/m² Bodenwert (absolut) Herstellungswert der baulichen Anlagen Wertminderung wegen Alters Wertminderung wegen sonstiger Umstände Ertragswert Sachwert Marktanpassungszuschlag (3 %) zum Sachwert Angepasster Sachwert DM DM DM 0 DM DM DM DM DM Verkehrswert DM Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 3

4 Allgemeines Zweck des Gutachtens Bewertungsobjekt Grundbuchrechtliche Angaben Das Gutachten wird im Rahmen einer Verkaufsbewertung erstellt. Es handelt sich um ein Grundstück, das mit einem zwei- bis zweieinhalbgeschossigen Zweifamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und einer Doppelgarage bebaut ist. Das Zweifamilienhaus ist voll unterkellert und besitzt ein Satteldach. Amtsgericht Musterstadt Grundbuch von Mustergemeinde Blatt 6789 Lfd-Nr. 1 Gemarkung Mustergemeinde Flurstück 9876 Größe 736 m² Eigentümer Ortsbesichtigung Eigentümer ist laut dem vorgelegtem Grundbuchauszug Herr und Frau Peter und Irene Nachname. Die Ortsbesichtigung wurde am 2. November 2001 durchgeführt. Anwesend waren: Eigentümerin Frau Irene Nachname Maklerin Frau Marion Makler Kaufinteressent Herr Max Muster Sachverständiger Herr Bei der Ortsbesichtigung wurde das Gebäude nicht vermessen. Wertemittlungs- Stichtag Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurde am 12. November 2001 abgeschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass zwischen diesem Tag und dem Wertermittlungsstichtag (1. November 2001) keine wertrelevanten Ereignisse eingetreten sind. Kopie eines Grundbuchauszuges vom 9.Juli 2001 Auszug aus der Flurkarte vom Bauzeichnungen und Flächenberechnungen Mündliche Auskunft über planungsrechtliche Gegebenheiten vom von Herrn Müller ( ) Auskünfte insbesondere den bei der Ortsbesichtigung anwesenden Personen Kaufpreissammlung 2000 der Stadt Muster von Herrn Maier ( ), Gutachterausschuß der Stadt Muster Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 4

5 Wesentliche rechtliche Grundlagen Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen: Baugesetzbuch (BauGB) Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinien(WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Wesentliche Literatur Kleiber, Wolfgang, Jürgen Simon und Gustav Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 3., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Köln: Bundesanzeiger, Pohnert, Fritz: Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen, 5., erw. und aktualisierte Aufl. Neuwied; Kriftel; Berlin: Luchterhand, Rössler/Langner fortgeführt von Simon/Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten: eine umfassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Möglichkeiten einer zeitgemäßen Verkehrswertermittlung, 7. überarbeitete und erweiterte Auflage, Neuwied: Luchterhand, Sommer, Goetz und Jürgen Piehler: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis, Stand 1/99, Freiburg: Haufe Zimmermann, Peter und Robert E. Heller: Grundstücksbewertung Prüfung von Verkehrswertgutachten in der gerichtlichen und außergerichtlichen Praxis, Bonn: Deutscher Anwaltverlag, Fotos Im Mustergutachten nicht dargestellt! Straßenseitige Ansicht des Bewertungsobjekts Weitere Fotos werden in der Anlage dargestellt. Wingertsbergstraße 40 Seite 5

6 Standort des Bewertungsobjekt im Mustergutachten nicht dargestellt! Ausschnitt aus dem Stadtplan Verkehrsanbindung von Musterstadt Wingertsbergstraße 40 Seite 6

7 Wertrelevante Merkmale Lage Stadtteil Gemeinde (2138 Einwohner, Stand ) bei Musterstadt ( Einwohner, Stand ) Entfernungen Entfernung zum Ortskern ca. 300 m Entfernungen zu dem Zentrum von Musterstadt ca. 8 km Entfernungen nach große Stadt ca. 30 km Entfernungen nach Landeshauptstadt ca. 50 km Nähere Umgebung In der näheren Umgebung des Bewertungsgrundstückes sind überwiegend ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser in offener Bauweise vorhanden. Die Bebauung des Gebietes wurde erst vor ca. 5 Jahren fertiggestellt. Die Bebauung ist als gehoben zu bezeichnen. Verkehrsanbindung Autobahnanschlussstelle Nr.1 Musterstadt Nord ca. 2 km entfernt (A 1) Bahnhof Musterstadt ca. 8 km entfernt, von dort aus gute Verbindung nach großer Stadt. Flughafen Landeshauptstadt ist 98 km entfernt Parkplätze Immissionen Infrastruktur Insgesamte Lagebeurteilung Wo wird die Lage bei der Wertermittlung berücksichtigt? In und vor der vorhandenen Garage kann jeweils ein Pkw abgestellt werden. Im öffentlichen Straßenraum sind weitere Parkplätze vorhanden. Die "Musterstarße" ist eine Sackgasse. Insofern sind diesbezüglich keine Lärmimmissionen zu erwarten. Sonstige wertrelevante Immissionen konnten beim Ortstermin nicht festgestellt werden. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den kurzfristigen Bedarf sind in der Nähe vorhanden. Der mittel- und langfristige Bedarf kann im Zentrum bzw. im Umland von Musterstadt gedeckt werden. Die gehobene Aussichtslage des repräsentativen Zweifamilienhaus ist exponiert. Die Wohnlage kann im Sinne des Mietspiegels als sehr gut bezeichnet werden (mögliche Einstufungen: einfach, mittel, sehr gut). Insbesondere im Bodenwert. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 7

8 Rechtliche Gegebenheiten Mietverträge Rechte und Lasten in Abt. II des Grundbuchs Baurecht Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen üblichen Wohnungsmietvertrag. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit laut Auskunft der Eigentümerin 800 DM pro Monat und ist seit Erstbezug 1993 unverändert. Eine Mieterhöhung um +20% auf 960 DM pro Monat währe somit rechtlich zulässig. In Abt. II des Grundbuchs sind laut dem vorgelegtem Grundbuchauszug keine Rechte und Belastungen eingetragen. Ein Bebauungsplan existiert für das zu bewertende Grundstück laut Auskunft der Musterstadt vom 05. November Es handelt sich um ein Grundstück, dessen Bebaubarkeit nicht nur nach den Vorschriften des 34 Baugesetzbuch zu beurteilen ist, sondern hauptsächlich der Bebauungsplan maßgebend ist. Im vorliegenden Bewertungsfall wird davon ausgegangen, dass die vorhandene Bebauung hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung der Zulässigkeit dem Bebauungsplan entspricht. Baulasten Abgabenrechtliche Situation Beim Ortstermin und beim Studium der Bewertungsunterlagen konnten keine Hinweise auf wertrelevante Baulasten entdeckt werden. Insofern wird davon ausgegangen, dass auch keine derartigen Baulasten vorhanden sind. Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag noch öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu entrichten waren. Nach Aussage der Eigentümer sind derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten. Dabei handelt es sich vor allem um Erschließungsbeiträge nach den 124 f. BauGB Umlegungsausgleichsleistungen nach 64 BauGB Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den 154 f. BauGB Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Wingertsbergstraße 40 Seite 8

9 Wo werden die rechtlichen Gegebenheiten bei der Wertermittlung berücksichtigt? Mietvertrag/Miete... beim Rohertrag Rechte/Lasten in Abt. II... nicht vorhanden Baurecht... hauptsächlich im Bodenwert Baulasten... nicht vorhanden Abgabenrechtliche Situation: es wird vorausgesetzt, dass keine Abgaben mehr zu entrichten sind Bauliche Anlagen Baujahr Das Gebäudes ist nach Aussage der Eigentümerin 1993 fertiggestellt worden. Da die Baugenehmigung des Gebäudes aus dem Jahre 1992 stammt ist die Aussage plausibel. Bauweise zwei- bis zweieinhalbgeschossig freistehend Satteldach Massivbauweise Außenfassaden in Porotonmauerwerk Voll unterkellert Decke als Filigrandeckenplatten mit Ortbeton Im Keller ist ein hobbymäßig nutzbarer Raum mit Tageslichteinfall (Lichtschacht). Ein Keller ohne Tageslicht ist als Vorratslager genutzt. Ein Heizungskeller mit Öllager ist zusätzlich vorhanden Doppelgarage mit Funkfernbedienung und Waschbecken vorhanden übliche Außenanlagen (Garten, Einfriedung, Zufahrt/Zuweg, Ver- und Entsorgungsleitungen) Wesentliche Ausstattungs- Merkmale Fußböden überwiegend mit großformatigen Fliesen Wände mit Reibeputz weiß gestrichen Deckenvertäfelung mit verdeckt eingebauter Beleuchtung Kunststofffenster mit Thermopennverglasung Kunststoffrollläden Holzinnentüren Gäste-WC mit Waschbecken und WC in Designer Ausführung. Bad mit Eckwanne, Halbkreisdusche, Bidet, Waschtisch, WC Fußbodenheizung als Ölzentralheizung mit Öltank im Keller Warmwasserbereitung zentral im Keller Kachelkamin im Wohnzimmer EG und DG 5 Sterne Elektroverkabelung unter Putz Stiltüren Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 9

10 Zustand Dach Wohnlich nutzbare Fläche und Aufteilung Das Gebäude befindet sich in einem neuwertigen Unterhaltungszustand. Bauschäden und Baumängel waren bei der Ortsbesichtigung nicht erkennbar. Es wird vorausgesetzt, dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks errichtet worden ist. Kleinere Schäden bzw. Unterhaltungsrückstände werden im übrigen beim Ansatz der Normalherstellungskosten bzw. der Alterswertminderung berücksichtigt. Das Satteldach konnte nicht eingesehen werden. Es wird davon ausgegangen, dass das Dach bei ordnungsgemäßer Instandhaltung für die angenommene Restnutzungsdauer noch brauchbar ist. Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt: Einliegerwohnung im Keller: Schlafzimmer, großes Wohn-/Esszimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum, Terrasse mit insgesamt 78m 2 Wohnfläche nach 2. Berechnungsverordnung gem. Bauvorlage Grundriss im Mustergutachten nicht dargestellt! Wohnung EG: Schlafzimmer, großes Wohn-/Esszimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum, Arbeitszimmer, Terrasse mit insgesamt 120m 2 Wohnfläche nach 2. Berechnungsverordnung gem. Bauvorlage Grundriss im Mustergutachten nicht dargestellt! Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 10

11 Wohnung DG: Schlafzimmer, großes Wohn-/Esszimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum, Arbeitszimmer, Terrasse mit insgesamt 100 m 2 Wohnfläche nach 2. Berechnungsverordnung gem. Bauvorlage Grundriss im Mustergutachten nicht dargestellt! Die wohnlich nutzbare Gesamtfläche wurde auf der Grundlage der Baugenehmigung zu rd. 298 m² ermittelt. Dabei wurden die Flächen der Terrasse und die Kellerräume nicht mit berücksichtigt. Bruttogrundfläche des Wohngebäudes Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Sie ist die Grundlage für die Ermittlung der Normalherstellungskosten, die an späterer Stelle durchgeführt wird. Auf der Grundlage der Baugenehmigung wurde die Bruttogrundfläche in einer für die Wertermittlung nach NHK95 ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt: BGF = WF * 1,5 = 298 * 1,5 = 447 m² Wo werden die Gebäudemerkmale bei der Wertermittlung berücksichtigt? Im wesentlichen bei den Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 11

12 Sonstiges Bodenbeschaffenheit Erschließung Wesentliche Bestandteile des Grundstücks und des Gebäudes Die Bodenbeschaffenheit (z.b. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Es waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt. Das Grundstück wird von der Musterstraße aus verkehrsmäßig erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (z.b. Kanal, Wasser und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft. Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um die Bewertung einer Liegenschaft mitsamt der wesentlichen Bestandteile nach den 93 und 94 BGB. Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind danach die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, wie zum Beispiel Türen, Fenster, Heizkörper, Öltanks, Brenner, Fahrstühle, Klimaanlagen, Warmwasserspeicher, Waschbecken und Badewannen. Auch Einbauküchen und Einbaumöbel gehören in der Regel zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes. Anmerkung Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen eingehalten worden sind. Wingertsbergstraße 40 Seite 12

13 Wertermittlung Verfahrenswahl Begründung der Verfahrenswahl Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Zweifamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung. Derartige Objekte werden in der Regel sowohl als Eigennutzer als auch zur Vermietung genutzt. Da die Eigentümerwohnung im Erdgeschoss mit 120m 2 in der Mehrzahl der Fälle wahrscheinlich selbst genutzt wird, ist dieser Teil maßgebend für das Sachwertverfahren. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr schätzt solche Objekte im Allgemeinen nach Baukosten oder nach Vergleichspreisen ein. Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im Vordergrund stehen. Dies ist im Rahmen der von der WertV vorgegebenen Verfahren nur über das Sachwert- bzw. das Vergleichswertverfahren möglich. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist im vorliegenden Fall unproblematisch. Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens stehen jedoch nicht genügend Kaufpreise von Objekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau vergleichbar sind. Auch die von zahlreichen Institutionen (z.b. Gutachterausschüsse) veröffentlichten Vergleichswerte sind bezüglich ihrer wertbestimmenden Eigenschaften nicht differenziert genug. Insofern wird im vorliegenden Fall der Verkehrswert mittels des Sachwertverfahrens errechnet. Dieses Verfahren wird durch das Ertragswertverfahren gestützt. Beim Vertragswertverfahren wird der Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken auf der Grundlage der für diese Grundstücke nachhaltig erzielbaren Erträge ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken anzuwenden, die üblicherweise vorrangig zum Zweck der Ertragserzielung erworben werden. Die Ertragswertermittlung analysiert die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Bei der Ertragswertermittlung wird der Bodenwert getrennt von der baulichen Anlage ermittelt. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert für die KG und DG- Wohnung vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung die Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 13

14 Vorgehensweise im vorliegenden Fall Der Sachwert ergibt sich im vorliegenden Fall aus folgenden Komponenten: Bodenwert + Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters ± Korrektur wegen sonstiger Umstände = Sachwert ± Marktanpassung = Verkehrswert Bodenwert Bodenrichtwert Laut Auskunft des Gutachterausschusses in Musterstadt (Herr Müller, ) wurde für Wohngrundstücke in Mustergemeinde Bodenrichtwerte von 260 DM/m² im Jahre 2000 festgestellt. Diese Bodenrichtwerte beziehen sich auf Baugrundstücke mit folgenden Merkmalen: Wohnbebauung ein bis zwei Geschosse (I - II) Erschließungs- und kanalanschlussbeitragspflichtig Die Zustandsmerkmale stimmen mit denen des Bewertungsgrundstücks überein. Insofern muss diesbezüglich nur die Bodenwertverzinsung von 3,25% in Ansatz gebracht werden. Der Bodenwert beträgt somit rund 270 DM/m². Grundriss Korrektur wegen des Erschließungs- Zustands Bodenwert Der Grundrisszuschnitt hat einen rechteckigen, fast quadratischen Grundriss und ist wegen des Zuschnitts gut genutzt. Das Grundstück hat Hanglage. Die Erschließungsbeiträge (inkl. Kanalanschluss) für vergleichbare Wohngrundstücke liegen erfahrungsgemäß bei etwa 50 DM/m². Da das Grundstück voll erschlossen ist muss dieser Betrag nicht berücksichtigt werden. Da das Bewertungsobjekt sich in exponierter Aussichtslage von Mustergemeinde befindet wird der Bodenwert um 15% erhöht auf 310 DM/m². Bodenrichtwert 310 DM/m² x Grundstücksgröße 736 m² = Bodenwert DM Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 14

15 Herstellungswert der baulichen Anlagen Ausgangswert zur Ermittlung der Normalherstellungskosten Der Herstellungswert der baulichen Anlagen wird auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die im Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau angegebenen Normalherstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte. Dort werden folgende Normalherstellungskosten für das Jahr 1995 angegeben: Bauweise:... Einfamilienhaus Geschosse:... KG, EG, Satteldach Ausstattungsstandard:. gehoben bis stark gehoben Fußbodenheizung, zentrale Warmwasserversorgung, Aufwendige Badezimmerausstattung, separates Gäste- WC, thermoverglaste Fenster, Stil-Türen, hochwertige, großformatige Fliesen, leistungsfähige Elektroinstallation Normalherstellungskosten: ca DM/m² Bruttogrundfläche Korrekturen Korrektur wegen des Regionaleinflusses Korrektur wegen der Ortsgröße Korrektur wegen der Baupreissteigerung Bei den oben angegebenen Normalherstellungskosten handelt es sich um durchschnittliche Werte für die gesamte Bundesrepublik Deutschland. Sie müssen im Allgemeinen noch an die regionalen und örtlichen Verhältnisse angepasst werden. Schließlich muss noch berücksichtigt werden, dass die oben ermittelten Normalherstellungskosten sich auf das Jahr 1995 beziehen, der Wertermittlungsstichtag jedoch im Jahr 2001 liegt. Der Regionaleinfluss berücksichtigt die unterschiedliche Höhe der Baukosten in den einzelnen Bundesländern. Der Korrekturfaktor für Baden-Württemberg beträgt etwa 1,0 bis 1,1. Die Korrektur wegen der Ortsgröße berücksichtigt über den Regionaleinfluss hinaus noch die Abhängigkeit der Baukosten von der Ortsgröße. Für Mustergemeinde liegt der diesbezügliche Korrekturfaktor bei etwa 0,95. Die Baupreissteigerung von 1995 (Bezugszeitpunkt der Normalherstellungskosten) bis zum Wertermittlungsstichtag liegt laut dem letzten verfügbaren Statistischen Bericht des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Baden- Württemberg bei etwa 3 %. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 15

16 Normalherstellungskosten im vorliegenden Fall Bruttogrundfläche Herstellungskosten des Wohngebäudes Die endgültigen Normalherstellungskosten ergeben sich somit wie folgt: Ausgangswert DM/m² x Regionaleinfluss 1,05 = Zwischenwert DM/m² x Einfluss Ortsgröße 0,95 = Zwischenwert DM/m² x Baupreissteigerung 1,03 = Normalherstellungskosten DM/m² Die Bruttogrundfläche wurde in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit zu ca. 447 m² auf Grundlage der NHK95 ermittelt. Mit den oben ermittelten Normalherstellungskosten und der berechneten Bruttogrundfläche ergeben sich die Herstellungskosten des Wohngebäudes wie folgt: Normalherstellungskosten DM/m² x Bruttogrundfläche 447 m² = Herstellungskosten Wohngebäude DM Herstellungskosten der Garage Außenanlagen Baunebenkosten Die Herstellungskosten der Garage werden überschlägig auf DM geschätzt. Somit ergeben sich insgesamt Herstellungskosten der baulichen Anlagen von DM. Es wird von Erfahrungssätzen der NHK 95 ausgegangen, nach denen die vorhandenen Außenanlagen mit rd. 3 % der Herstellungskosten der baulichen Anlagen hinreichend erfasst sind. Somit ergeben sich Herstellungskosten der Außenanlagen von rd DM (3 % von DM). Die beim Bau angefallenen Honorare für Architekten, Statiker, Makler und Gutachter, öffentliche Gebühren, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Kosten der Zwischenfinanzierung und sonstiger Nebenkosten bezeichnet man als Baunebenkosten. Sie gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes. Im Allgemeinen betragen die Baunebenkosten bei Einfamilienhäusern rund 16 % der Herstellungskosten der Gebäude einschließlich der Außenanlagen (nach dem Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau veröffentlicht in den NHK 95). Dieser Prozentsatz erscheint auch im vorliegenden Fall als angemessen. Demnach betragen die Baunebenkosten rd DM (16 % von DM). Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 16

17 Herstellungswert Herstellungskosten Wohngebäude DM Herstellungskosten Garage DM + Außenanlagen DM + Baunebenkosten DM = Herstellungswert der baulichen Anlagen DM Korrektur wegen des Gebäudealters Vorbemerkung Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauchten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als Korrekturgröße im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Korrekturgröße müssen zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und das Alter des Bewertungsobjekts ermittelt werden. Nach dem Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau in den NHK 95 liegt die Gesamtnutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienfamilienhäusern bei 60 bis 100 Jahren. Im vorliegenden Fall erscheint ein Wert aufgrund der sehr guten Bauqualität von 100 Jahren als angemessen. Bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ergibt sich die Restnutzungsdauer aus folgender Gleichung: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer Alter Das tatsächliche Baujahr des zu bewertenden Gebäudes ist Somit erhält man eine Restnutzungsdauer von 92 Jahren. Wertminderung wegen Alters Die Wertminderung wegen Alters wird bei Gebäuden mit normaler Innenausstattung im Allgemeinen im Modell nach Ross wie folgt berechnet: (GND RND) 2 GND (GND RND) + GND 100 Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 92 Jahren erhält man eine Korrekturgröße von rund 3,5 % des Herstellungswerts der baulichen Anlagen, demnach ,03 DM. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 17

18 Sachwert Sonstige Umstände Sachwert Berechnung nach NHK 95 Sonstige wertbeeinflussende Umstände im Sinne des 25 der Wertermittlungsverordnung konnten nicht festgestellt werden. Somit ergibt sich der Sachwert somit wie folgt: Bodenwert DM + Herstellungswert der baulichen Anlagen DM Korrektur wegen des Gebäudealters DM Korrektur wegen sonstiger Umstände 0 DM = Sachwert DM Versicherungswertes von 1913 Zur Überprüfung des anhand der NHK 95 ermittelten Sachwertes kann der Bauwert aus 1913 hochgerechnet werden. Herstellkosten 1913 [cbm] 25,60 DM Anpassungsfaktor 25,6 BRI 1248,00 Versicherungswert ,28 DM zzgl. Grundstück DM Gebäudekosten DM Die Überprüfung ergab nur eine geringe Abweichung von 4%. Die Angaben sind somit plausibel nachgewiesen. Überprüfung der Gebäudeversicherung Zur Überprüfung der Gebäudeversicherung wurde der Versicherungsschein vom Eigentümer vorgelegt. Hier wird überprüft, ob ein ausreichender Versicherungsschutz für das zu bewertende Gebäude besteht. Summe der Gebäudekosten ,00 DM Faktor 25,6 Herstellkosten ,00 DM zzgl. Grundstück DM Gebäudekosten ,00 DM Der Versicherungsschutz für das zu Gebäude ist somit als ausreichend zu bewerten. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 18

19 Ertragswert Nachhaltig erzielbarer Rohertrag Der nachhaltig erzielbare Rohertrag für die Wohnungen wird in Anlehnung an den Mietspiegel ermittelt, da nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss für Musterstadt kein Mietpreisspiegel existiert. Der Mietspiegel vom sieht für Mietwohnungen die nach 1983 fertiggestellt wurden mit über 90m 2 Wohnfläche eine Preisspanne von 10,70 DM bis 13,00 DM vor. Der Mittelwert bei freien Wohnungen wird mit 12,10 DM angegeben. Das statistische Bundesamt gibt für September 1998 ein Mietpreisindex von 104,5 und für Oktober 2001 einen Mietpreisindex von 108,7 an. Unter Berücksichtigung dieses Umstandes ergibt sich ein durchschnittlicher Mietpreis von 12,58 DM. Bei diesen Preisen sind Zuschläge für gute Wohnungsausstattung (max. +15%) wie z.b. Fußbodenheizung, Deckenvertäfelung, hochwertige Bäder, Kachelöfen und gute Wohnlage(max. +15%) sehr ruhige Verkehrsituation mit reinem Anliegerverkehr, Aufgelockerte Bebauung, Aussichtslage vorgesehen. Im vorliegenden Fall ist die gute Wohnungsausstattung gegeben. Hierfür ist ein Zuschlag von 10% angemessen. Bei dem Zuschlag für die gute Wohnlage ist für die schlechte Anbindung an den ÖPNV zu berücksichtigen, der nur stündlich erfolgt. Hierfür kann nur ein Zuschlag von 5% als angemessen betrachtet werden, obwohl die sonstigen Aspekte gegeben sind. Somit ergibt sich ein bereinigter Mietzins von 14,45 DM pro m 2 Wohnfläche. Dieser wird abgerundet auf 14 DM. Der Mietzins der Garage und des Stellplatzes kann mit 80 DM für den Garagenstellplatz und 50 DM für den Stellplatz pauschal angesetzt werden. KG: rd. 78 m² x 14 DM/m²= 1092 DM EG: rd. 120 m² x 14 DM/m²= 1680 DM DG: rd. 100 m² x 14 DM/m²= 1400 DM Garage 2 x 80 DM = 160 DM Stellplatz 1 x 50 DM = 50 DM monatlicher Rohertrag DM x 12 = jährlicher Rohertrag DM Dieser Rohertrag kann auch als nachhaltig erzielbar im Sinne der WertV angesehen werden. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 19

20 Tatsächliche Miete Der aktuelle Mietzins in der Einliegerwohnung mit 78 m 2 beträgt zur Zeit nach Angabe der Eigentümerin 800 DM pro Monat. Die Miete ist innerhalb der letzten 8 Jahre seit Bezug der Wohnung noch nicht erhöht worden. Eine Erhöhung um +30% auf somit 13,32 DM/m 2 zzgl. Garagen und Stellplatz ist somit möglich. Daraus ergibt sich die Gesamtmiete des Objektes mit etwa 4.179,36 DM. Nach dem neuen Mietrecht ist nur noch eine Erhöhung bei bestehenden Verträgen um +20% (12,30DM/m 2 )zulässig. Hieraus ergibt sich eine tatsächlich erzielbare Miete von 4099,80 DM pro Monat bzw. rund DM pro Jahr. Bewirtschaftungs- Kosten Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten gewählt: Verwaltungskosten: rd. 420 DM/Jahr pro Wohnung, das sind DM/Jahr gem. 26 II. Berechnungsverordnung Betriebskosten: Es wird davon ausgegangen, dass die Betriebskosten zum größten Teil auf die Mieter umgelegt werden. Es verbleibt vermutlich nur ein geringer Anteil, den der Eigentümer zu tragen hat. Dieser wird auf etwa 1 % des Rohertrags, das sind rd. 429 DM/Jahr. Instandhaltungskosten gem. 28 II. Berechnungsverordnung: rd. 11 DM/m²/Jahr zzgl. Garage 110 DM pauschal pro Jahr, das sind DM/Jahr. Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis für derartige Objekte ist erfahrungsgemäß gering und liegt gem. WerR 91/76 bei etwa 2 % des Rohertrags, das sind 984 DM/Jahr. Die Bewirtschaftungskosten betragen DM/Jahr und liegen damit bei etwa 12 % des Rohertrags, was erfahrungsgemäß angemessen ist. Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt. Erfahrungsgemäß liegt die Gesamtnutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Massivbauweise nach WertR 91/76 bei etwa 100 Jahren. Aufgrund des guten Bau- und Ausstattungsstandards erscheint diese Gesamtnutzungsdauer auch im vorliegenden Fall als angemessen. Unter Berücksichtigung des Baujahrs 1993 ergibt sich für das Bewertungsobjekt damit eine Restnutzungsdauer von 92 Jahren. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 20

21 Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist laut 11 WertV der Zinssatz, mit dem Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Gutachterausschuss der Musterstadt gibt den Liegenschaftszinssatz für Zweifamilienhausgrundstücke mit 3,5 % an. Dieser Liegenschaftszinssatz ist jedoch ein durchschnittlicher Wert für normal verkäufliche Gebäude mit einer marktüblichen Risikostruktur. Sonstige wertbeeinflussende Umstände Sonstige wertbeeinflussende Umstände im Sinne des 19 WertV wie z.b. Baumängel sind momentan keine in Ansatz zu bringen Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt: Berechnung Ertragswertkalkulation: Rohertrag (DM/J) DM Verwaltungskosten (DM/J) DM Betriebskosten (DM/J) 492 DM Mietausfallwagnis (DM/J) 984 DM Instandhaltungskosten (DM/J) DM Summe Bewirtschaftung (DM/J) DM Reinertrag des Objekts (DM/J) DM Bodenwertanteil (DM/J) DM Reinertrag des Gebäudes (DM) DM Barwertfaktor 27,365 Gebäudeertragswert (DM) DM Vorderlandwert (DM) DM Rohertrag (DM/J) 0 DM Wertkorrekturen DM Ertragswert DM Der Ertragswert liegt in der Größenordnung des Sachwerts und bestätigt somit das Ergebnis. Nach Roos beträgt der Liegenschaftszinssatz für Ein- bis Zweifamilienhäuser 3,0 bis 3,5 %. Da es sich bei dem zu bewertenden Objekt um ein 8 Jahre altes Gebäude handelt wurde ein Liegenschaftszinssatz von 3,5 % zu Grunde gelegt. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 21

22 Verkehrswert Marktanpassung des Sachwertes Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Ableitung des Verkehrswerts aus dem Sachwert immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Da der zuständige Gutachterausschuss keine Marktanpassungsfaktoren für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser in Reihen ermittelt hat, wird der Marktanpassungsfaktor wie folgt abgeleitet: In Mustergemeinde für vergleichbare Objekte im oberen Preissegment eine gute Nachfrage. Zusätzlich ist zu beachten, dass es sich um eine exponierte Aussichtslage von Mustergemeinde handelt. Weiterhin verfügt das Objekt über Designer-Bäder und hochwertiger Ausstattung wie z.b. Kachelöfen, Fußbodenheizung, Deckenvertäfelung etc.. Die hochwertige Ausstattung der Außenanlagen mit Geräteschuppen, kleinem Teich, Einfassungen der Außenanlagen mit Bruchsteinen und Befestigung des Erdreiches durch Hangflorsteinen Terrassen bzw. Balkonanlage an der Süd bzw. Westseite. Unter Berücksichtigung aller Umstände ist ein Marktanpassungs- Zuschlag von 3 % angemessen. Somit ergibt sich folgender Verkehrswert: Sachwert DM + 3 % des Sachwerts DM = Zwischenwert DM Ang. Sachwert rd DM Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 22

23 Plausibilität Nach dem geltenden Steuerrecht kann das Verhältnis von Bodenwerten zu den Gebäudewerten vereinfacht mit 20 zu 80% des Gesamtwertes berechnet werden. Der Grundstückswert wurde mit DM bewertet. Der Gebäudewert müsste somit DM betragen. Der Verkehrswert addiert sich somit auf DM. Dieser Wert liegt über dem Sachwert und unter dem Ertragswert. Die Bewertung ist somit plausibel. Gewichtung zwischen Sachwert/Ertragswert Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung deren Aussagefähigkeit abzuleiten. Diese ist in der Wertermittlungs Verordnung (WertV) unter 7 Absatz 1 Satz 3 vorgesehen. Die Aussagefähigkeit des jeweiligen Verfahrensergebnis wird dabei im wesentlichen von den für die zu bewertenden Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt. Bei der vorliegenden Untersuchung wurde ein Ertragswert von DM ermittelt. Der Sachwert des Gebäudes beläuft sich auf DM. Der Ertragswert ist höher als der Sachwert. Nur bei Neubauten ist wegen der geringen Alterswertminderung der Sachwert höher als der Ertragswert. Da der Ertragswert bei der Nutzung des Gebäudes nicht auffällig vom Sachwert abweicht ist das Ergebnis plausibel. Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um ein zu 60% um ein Renditeobjekt. Bezüglich der zu bewertenden Objektart wird deshalb dem Sachwert das Verhältnis 40% und dem Ertragswert ein Gewicht von 60% beigemessen. Das gewogene Mittel aus den Verfahrensergebnissen beträgt somit rd. DM. Wingertsbergstraße 40 udo.kaufmann@vdi.de Seite 23

24 Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 1. November 2001 geschätzt auf DM Einemillioneinhundertsechzigtausend DM Das Wertermittlungsobjekt wurde am von der Auftraggeberin und dem Sachverständigen besichtigt; das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Genehmigung gestattet. Saarbrücken, den Sachverständiger Dipl.-Ing. Anlagen Baubeschreibung Versicherungsnachweis Grundbuchauszüge Grundrisszeichnung Massen- und Nutzungsflächenberechnungen Mietvertrag Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Mietpreisspiegel Lageplan Fotos der baulichen Anlagen (Innen- und Außenfotos) sowie Fotos von unbebauten Grundstücksteile Wingertsbergstraße 40 Seite 24