Verkehrswertgutachten

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1 Verkehrswertgutachten Mustergutachten Bewertungsobjekt: Einfamilienwohnhaus mit Garage in Bonn Adresse: Auftraggeber: Wertermittlungsstichtag: René Reuschenbach Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Zertifiziert vom TÜV Rheinland Am Zidderwald Bornheim Tel: Fax: info@sv-reuschenbach.de Internet:

2 Seite 1 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines Wertrelevante Merkmale Lage Rechtliche Gegebenheiten Bauliche Anlagen Sonstiges Wertermittlung Verfahrenswahl Bodenwert Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters Sachwert Verkehrswert...17 Zusammenstellung wesentlicher Daten Objekt Grundstück mit Einfamilienwohnhaus und Garage in Bonn Wertermittlungsstichtag Ortstermin Abschluss der Recherchen Baujahr des Gebäudes ca bis 1958 Wohnlich nutzbare Fläche 145 m² Grundstücksfläche insgesamt 532 m² Bodenwert (relativ) 317 / m² Bodenwert (absolut) Herstellungswert der baulichen Anlagen Wertminderung wegen Alters Wertminderung wegen sonstiger Umstände 0 Sachwert Marktanpassungsabschlag (5,5 %) Verkehrswert

3 Seite 2 1 Allgemeines Zweck des Gutachtens Bewertungsobjekt Grundbuchrechtliche Angaben Bewertung im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung Es handelt sich um ein Grundstück, das mit einem zweigeschossigen Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaut ist. Das Einfamilienhaus ist teilweise unterkellert. Amtsgericht Bonn Grundbuch von... Blatt Gemarkung... Flur... Flurstück... Größe... m² Anmerkung zu den Grundbucheintragungen Eigentümerin Ortsbesichtigung Grundbuchauszug vom... Eigentümer sind laut dem vorgelegtem Grundbuchauszug die Eheleute... Die Ortsbesichtigung wurde am 13. Januar 2003 durchgeführt. Anwesend waren: Frau... Herr... Herr René Reuschenbach Bei der Ortsbesichtigung lag Schneematsch auf dem Grundstück und der Straße, so dass die Außenanlagen teilweise schlecht zu erkennen waren.

4 Seite 3 Wertermittlungsstichtag Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurde am abgeschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass zwischen diesem Tag und dem Wertermittlungsstichtag (1. Januar 2003) sowie dem Tag der Gutachtenerstellung keine wertrelevanten Ereignisse eingetreten sind. Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen Kopie eines Auszug aus dem Grundbuch Auszug aus der Flurkarte vom Bauzeichnungen vom Mai 1998 Mündliche Auskunft über Baulasten und Erschließungsbeiträge vom Auskünfte insbesondere der bei der Ortsbesichtigung anwesenden Personen Wesentliche rechtliche Grundlagen Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen: Baugesetzbuch (BauGB) Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinien(WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Wesentliche Literatur Kleiber, Wolfgang, Jürgen Simon und Gustav Weyers. Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB. 4., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage. Köln: Bundesanzeiger, Sommer, Goetz und Jürgen Piehler. Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis. Stand Freiburg: Haufe

5 Seite 4 Auszug aus der Flurkarte (im Mustergutachten nicht enthalten) Fotos: (im Mustergutachten nicht enthalten) Stadtplan: (im Mustergutachten nicht enthalten)

6 Seite 5 2 Wertrelevante Merkmale 2.1 Lage Stadtteil Bonn -... Entfernungen Nähere Umgebung Entfernung zum Ortskern von Bad Godesberg ca.... km Entfernung zum Zentrum von Bonn ca.... km Entfernung zum Rheinufer ca. 100 m Entfernung zum Naherholungsgebiet Rheinaue ca.... km In der näheren Umgebung des Bewertungsgrundstücks sind überwiegend zweigeschossige Wohngebäude in offener Bauweise vorhanden. Verkehrsanbindung Autobahnanschlussstelle Bonn-Rheinaue ca.... km entfernt (A 562) Bahnhof Bad Godesberg ca.... km entfernt Parkplätze Immissionen Infrastruktur Insgesamte Lagebeurteilung Wo wird die Lage bei der Wertermittlung berücksichtigt? In und vor der vorhandenen Garage kann jeweils ein PKW abgestellt werden. Im öffentlichen Straßenraum sind einige weitere Parkplätze vorhanden. Die...straße ist eine reine Anliegerstraße. Insofern sind diesbezüglich keine wesentlichen Lärmimmissionen zu erwarten. Durch die Nähe zum Rhein kann eine Lärmemmission durch sehr laute Schiffe entstehen. Da sich das Bewertungsgrundstück jedoch nicht in erster Rheinlinie befindet, dürften die Beeinträchtigungen minimal sein. Sonstige wertrelevante Immissionen konnten beim Ortstermin nicht festgestellt werden. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den kurzfristigen Bedarf sind in der Nähe vorhanden. Der mittel- und langfristige Bedarf kann im Zentrum von Bonn gedeckt werden. Die Wohnlage kann als gute Wohnlage in Bonn bezeichnet werden. Insbesondere im Bodenwert.

7 Seite Rechtliche Gegebenheiten Rechte und Lasten in Abt. II des Grundbuchs Baurecht Baulasten Abgabenrechtliche Situation In Abt. II des Grundbuchs sind laut dem vorgelegtem Grundbuchauszug keine Rechte und Belastungen eingetragen. Der Grundbuchauszug ist vom September 1998, es wurden laut Aussage der beiden Eigentümer keine weiteren Eintragungen in Abteilung II vorgenommen. Die örtliche Bebauung entspricht einem allgemeinem Wohngebiet mit offener, 1-2 geschossiger Bauweise. Im vorliegenden Bewertungsfall wird davon ausgegangen, dass die vorhandene Bebauung hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung der Zulässigkeit nach 34 Baugesetzbuch bzw. dem Bebauungsplan entspricht. Beim Ortstermin und beim Studium der Bewertungsunterlagen konnten keine Hinweise auf wertrelevante Baulasten entdeckt werden. Herr Stelter vom Bauamt der Stadt Bonn teilte mir am telefonisch mit, das keine Baulasten eingetragen sind. Herr Käsberg von der Stadt Bonn teilte mir am telefonisch mit, das für die Straße, im Bereich des Hauseinganges, keine weiteren Erschließungskosten nach BauGB oder KAG anfallen, da es sich um eine Unternehmerstraße nach 124 BauGB handele und die Ausbaukosten bezahlt seien. Es handelt sich jedoch um ein Eckgrundstück, so dass auch Erschließungskosten für den Straßenbereich vor der Kirche anfallen. Herr Käsberg konnte jedoch weder über den Zeitpunkt des Ausbaues noch über die dann anfallenden Kosten Auskunft erteilen. Zur Zeit sind keine Ausbaumaßnahmen geplant. Beim Ortstermin konnte der Zustand der öffentlichen Verkehrsflächen nicht begutachtet werden, da Schneematsch auf den Straße lag.

8 Seite 7 Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu entrichten waren. Es wird daher vorausgesetzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um Erschließungsbeiträge nach den 124 BauGB Umlegungsausgleichsleistungen nach 64 BauGB Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den 154 f. BauGB Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Wo werden die rechtlichen Gegebenheiten bei der Wertermittlung berücksichtigt? Rechte/Lasten in Abt. II nicht vorhanden Baurecht hauptsächlich im Bodenwert Baulasten nicht vorhanden Abgabenrechtliche Situation 2.3 Bauliche Anlagen Baujahr Zum Baujahr des Gebäudes liegen mir unterschiedliche Angaben vor. Die Eigentümer gaben 1954 und 1958 an. Da das Haus 1998 jedoch erweitert und modernisiert wurde, ist das genaue Baujahr nicht erheblich. Im Gutachten habe ich mit einem fiktiven Baujahr gearbeitet. (s. 3.3 Restnutzungsdauer) Bauweise zweigeschossig freistehend Satteldach, (Dachraum nicht ausgebaut und nicht nutzbar, im Anbau keine Zwischendecke zum Dachbereich) Massivbauweise Außenfassaden mit Putz teilweise unterkellert (nur Altbau) 1 Garage vorhanden übliche Außenanlagen (Garten, Einfriedung, Zufahrt/Zuweg, Ver- und Entsorgungsleitungen)

9 Seite 8 Wesentliche Ausstattungsmerkmale Zustand Fußböden überwiegend mit Laminat- oder Teppichbelägen, teilweise Fliesen Wände und Decken größtenteils tapeziert bzw. Innenputz mit Anstrich überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung teilweise Kunststoffrollläden Holzinnentüren Bad mit Wanne, Waschtisch, WC Gäste-WC Gasheizung mit Radiatoren (von 1981) Warmwasserbereitung über Gas mit Warmwasserspeicher Das Gebäude befindet sich überwiegend in einem normalen, dem Alter entsprechenden überdurchschnittlichen Unterhaltungszustand. Etwa 1990 wurde das Bad erneuert. Im Jahr 1998 wurde der vorhandene Anbau abgerissen und ein neuer 2-geschossiger Anbau erstellt. Das Gäste-WC wurde im Jahr 2000 erneuert und im Jahr 2001 wurde ein neuer Windfang mit neuer Haustüranlage erstellt. Zwischen dem Altbau und dem Anbau haben sich Risse gebildet. Rissbildungen zwischen verschiedenen Gebäudeteilen lassen sich kaum vermeiden und stellen in der Regel keinen Mangel dar, da sie die Standsicherheit nicht beeinträchtigen. Wenn ein kraftschlüssiges verbinden der Rissufer nicht möglich ist, werden solche Risse dauerelastisch (z.b. mit Acryl) verschlossen. Da die Räume im Obergeschoss nicht tapeziert, sondern gestrichen sind, fallen die Risse deutlich auf. Ich halte die Risse jedoch nicht für bewertungsrelevant, da diese im Rahmen der nächsten Malerarbeiten geschlossen werden können. Auffällige Bauschäden und Baumängel waren bei der Ortsbesichtigung nicht erkennbar. Es wird vorausgesetzt, dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks errichtet worden ist. Kleinere Schäden bzw. Unterhaltungsrückstände werden im Übrigen beim Ansatz der Normalherstellungskosten bzw. der Alterswertminderung berücksichtigt.

10 Seite 9 Wohnlich nutzbare Fläche und Aufteilung Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt: KG: 3 Kellerräume, Flur, Kelleraußentreppe zum Garten EG: Küche, Diele, WC, Wohnen, Essen, Arbeiten, Terrasse OG: Schlafen, Abstellraum, Diele, Bad, 2 Kinderzimmer, Mehrzweckraum Die wohnlich nutzbare Fläche wurde auf der Grundlage der mir vorgelegten Pläne auf rd. 145 m² ermittelt. Dabei wurden die Fläche der Terrasse und die Kellerräume nicht mit berücksichtigt. Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Sie ist die Grundlage für die Ermittlung der Normalherstellungskosten, die an späterer Stelle durchgeführt wird. Auf der Grundlage der von mir durchgeführten Messungen wurde die Brutto-Grundfläche in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt: KG: ca. 55 m² EG: ca. 92 m² OG: ca. 97 m² (inkl. Balkon) ca. 244 m² Wo werden die Gebäudemerkmale bei der Wertermittlung berücksichtigt? Im Wesentlichen bei den Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung. 2.4 Sonstiges Bodenbeschaffenheit Die Bodenbeschaffenheit (z.b. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Außer dem bei Hochwasser sehr hohen Grundwasserspiegel und der Überschwemmungsgefahr waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt.

11 Seite 10 Hochwasser des Rheins, Grundwasserspiegel Das Bewertungsgrundstück liegt etwa 100m vom Rhein entfernt. Bei Hochwasser steigt der Grundwasserspiegel an, so dass Grundwasser in den Keller drückt. Beim Jahrhunderthochwasser im Jahr 1995 stand das Wasser ca. 20 cm hoch im Keller. Durch einen im Kellerboden installierten Pumpenschacht wird das Wasser automatisch abgepumpt. Ferner war beim Jahrhunderthochwasser 1995 die Straße zwischen Kirche und Bewertungsgrundstück überflutet. (Aussagen der Eigentümer) Erschließung Wesentliche Bestandteile des Grundstücks und des Gebäudes Das Grundstück wird von der...straße aus verkehrsmäßig erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (z.b. Kanal, Wasser und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft. Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um die Bewertung einer Liegenschaft mitsamt der wesentlichen Bestandteile nach den 93 und 94 BGB. Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind danach die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, wie zum Beispiel Türen, Fenster, Heizkörper, Öltanks, Brenner, Fahrstühle, Klimaanlagen, Warmwasserspeicher, Waschbecken und Badewannen. Auch Einbauküchen und Einbaumöbel gehören in der Regel zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes. Anmerkung Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z.b. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind.

12 Seite 11 3 Wertermittlung 3.1 Verfahrenswahl Begründung der Verfahrenswahl Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein selbstgenutztes Einfamilienwohnhaus. Derartige Objekte werden in der Regel nicht ertragsorientiert genutzt. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr schätzt solche Objekte im Allgemeinen nach Baukosten oder nach Vergleichspreisen ein. Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im Vordergrund stehen. Dies ist im Rahmen der von der WertV vorgegebenen Verfahren nur über das Sachwert- bzw. das Vergleichswertverfahren möglich. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist im vorliegenden Fall unproblematisch. Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens stehen jedoch nicht genügend Kaufpreise von Objekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau vergleichbar sind. Auch die von zahlreichen Institutionen (z.b. Gutachterausschüsse) veröffentlichten Vergleichswerte sind bezüglich ihrer wertbestimmenden Eigenschaften nicht differenziert genug. Insofern wird im vorliegenden Fall der Verkehrswert lediglich mittels des Sachwertverfahrens abgeleitet. Vorgehensweise im vorliegenden Fall Sach- und Verkehrswert ergeben sich im vorliegenden Fall aus folgenden Komponenten: Bodenwert + Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters ± Korrektur wegen sonstiger Umstände = Sachwert ± Marktanpassung = Verkehrswert

13 Seite Bodenwert Bodenrichtwert Der nächstgelegene Bodenrichtwert wurde für die...straße festgestellt. Laut Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt Bonn wurden für Wohngrundstücke im Bereich der...straße Bodenrichtwerte von 317 /m² festgestellt. Diese Bodenrichtwerte bezieht sich auf Baugrundstücke mit folgenden Merkmalen: Wohnbebauung WR -o- zwei Geschosse (II) 0,7 Grundstücksgröße 500 qm erschließungsbeitragsfrei Stichtag Die Zustandsmerkmale stimmen mit denen des Bewertungsgrundstücks weitestgehend überein. Insofern muss diesbezüglich keine Korrektur berücksichtigt werden. Lediglich der Straßenendausbau im Bereich der Kirche wird später durchgeführt und abgerechnet werden. Die Bodenrichtwerte zum werden erst Mitte 2003 veröffentlicht. Eine Prognose der Veränderung des Bodenrichtwertes kann nicht gemacht werden, da die Richtwerte bis 2000 erschließungsbeitragspflichtig waren und für 2001 erstmalig erschließungsbeitragsfrei beschlossen wurden. Daher ist ein direkter Vergleich der jeweiligen Bodenrichtwerte nicht möglich. Korrektur wegen des Zustands Für den Straßenausbau an der linken Grundstücksgrenze lassen sich heute nach Auskunft der Stadt Bonn noch keine Kosten abschätzen. Ebenso ist der Zeitpunkt des Ausbaues noch völlig offen. Trotz intensiver Recherche konnten keine Ausbaukosten ermittelt werden. Daher habe ich diese Erschließungskosten für den Straßenbereich vor der Kirche unberücksichtigt gelassen. Die Leonardusstraße dürfte ebenfalls von hohen Grundwasserständen betroffen sein, so dass dieses Merkmal bereits im Bodenrichtwert berücksichtigt ist. Nicht berücksichtigt ist jedoch das Überschwemmungsrisiko, da die Leonardusstraße nicht im Überschwemmungsgebiet liegt. Da die Beeinträchtigungen durch den Pumpenschacht relativ gering gehalten werden und das Grundstück bei normalem Hochwasser nicht überflutet wird, halte ich eine Wertminderung nicht für nötig. Viele Immobilienkäufer halten die Nähe zum Rhein für sehr attraktiv und sind bereit einen hohen Kaufpreis und Beeinträchtigungen bei der Nutzung zu akzeptieren.

14 Seite 13 Bodenwert Geht man von einem mittleren Bodenrichtwert von 317 /m² aus, erhält man folgenden Bodenwert: Bodenrichtwert 317 /m² x Grundstücksgröße 532 m² = Zwischenwert Straßenendausbau 0 = Bodenwert Herstellungswert der baulichen Anlagen Ausgangswert zur Ermittlung der Normalherstellungskosten Der Herstellungswert der baulichen Anlagen wird auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die im Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau angegebenen Normalherstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte. Dort werden folgende Normalherstellungskosten für das Jahr 2000 angegeben: Bauweise:...freistehendes Einfamilienhaus Geschosse:...KG, EG, OG, nicht ausg. DG Ausstattungsstandard:...mittel Baujahr (evtl. fiktiv): Normalherstellungskosten:..ca. 582 /m² Brutto-Grundfläche Korrekturen Korrektur wegen des Regionaleinflusses Korrektur wegen der Ortsgröße Bei den oben angegebenen Normalherstellungskosten handelt es sich um durchschnittliche Werte für die gesamte Bundesrepublik Deutschland. Sie müssen im Allgemeinen noch an die regionalen und örtlichen Verhältnisse angepasst werden. Schließlich muss noch berücksichtigt werden, dass die oben ermittelten Normalherstellungskosten sich auf das Jahr 2000 beziehen, der Wertermittlungsstichtag jedoch im Jahr 2003 liegt. Der Regionaleinfluss berücksichtigt die unterschiedliche Höhe der Baukosten in den einzelnen Bundesländern. Der Korrekturfaktor für Nordrhein-Westfalen beträgt etwa 0,95. Die Korrektur wegen der Ortsgröße berücksichtigt über den Regionaleinfluss hinaus noch die Abhängigkeit der Baukosten von der Ortsgröße. Für Bonn liegt der diesbezügliche Korrekturfaktor bei etwa 1,01.

15 Seite 14 Korrektur wegen der Baupreissteigerung Normalherstellungskosten im vorliegenden Fall Brutto-Grundfläche Herstellungskosten des Wohngebäudes Die Baupreissteigerung von 2000 (Bezugszeitpunkt der Normalherstellungskosten) bis zum Wertermittlungsstichtag liegt laut dem letzten verfügbaren Statistischen Bericht des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen bei etwa 0,287 Prozent. Die endgültigen Normalherstellungskosten ergeben sich somit wie folgt: Ausgangswert 582 /m² x Regionaleinfluss 0,95 = Zwischenwert 553 /m² x Einfluss Ortsgröße 1,01 = Zwischenwert 559 /m² x Baupreissteigerung 1,00287 = Normalherstellungskosten 561 /m² Die Brutto-Grundfläche wurde in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit zu ca. 244 m² ermittelt. Mit den oben ermittelten Normalherstellungskosten und der berechneten Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten des Wohngebäudes wie folgt: Normalherstellungskosten 561 /m² x Brutto-Grundfläche 244 m² = Herstellungskosten Wohngebäude Herstellungskosten besondere Betriebseinrichtungen Die Herstellungskosten für die nachstehenden Bauteile wurden wie folgt geschätzt: Garage Kelleraußentreppe Windfang Gartenhaus Pumpenschacht Keller Gesamtkosten: Somit ergeben sich insgesamte Herstellungskosten der baulichen Anlagen von Außenanlagen Es wird von Erfahrungssätzen ausgegangen, nach denen die vorhandenen Außenanlagen mit rd. 4 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen hinreichend erfasst sind. Somit ergeben sich Herstellungskosten der Außenanlagen von rd (4 Prozent von ).

16 Seite 15 Baunebenkosten Die beim Bau angefallenen Honorare für Architekten, Statiker, Makler und Gutachter, öffentliche Gebühren, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Kosten der Zwischenfinanzierung und sonstige Nebenkosten bezeichnet man als Baunebenkosten. Sie gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes. Im Allgemeinen betragen die Baunebenkosten bei Einfamilienhäusern rund 16 Prozent der Herstellungskosten der Gebäude einschließlich der Außenanlagen (nach dem Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau). Dieser Prozentsatz erscheint auch im vorliegenden Fall als angemessen. Demnach betragen die Baunebenkosten rd (16 Prozent von ). Herstellungswert Herstellungskosten Wohngebäude Herstellungskosten bes. Einrichtungen Außenanlagen Baunebenkosten = Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters Vorbemerkung Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauchten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmenden Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als Korrekturgröße im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Korrekturgröße müssen zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und das Alter des Bewertungsobjekts ermittelt werden. Nach dem Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau liegt die Gesamtnutzungsdauer von Einfamilienhäusern bei 60 bis 100 Jahren. Im vorliegenden Fall erscheint ein Wert von 80 Jahren als angemessen.

17 Seite 16 Restnutzungsdauer Bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ergibt sich die Restnutzungsdauer aus folgender Gleichung: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer Alter Zum tatsächliche Baujahr des zu bewertenden Gebäudes liegen mir von den Eigentümern unterschiedliche Aussagen vor. Das Baujahr liegt etwa zwischen 1954 und Somit erhält man eine Restnutzungsdauer von etwa 33 Jahren. Da das Haus in 1998 aufwendig renoviert und erweitert wurde, halte ich eine Restnutzungsdauer von 55 Jahren für angemessen. Als fiktives Baujahr wird das Jahr 1978 angenommen. Wertminderung wegen Alters Die Wertminderung wegen Alters wird bei Gebäuden mit normaler Innenausstattung im Allgemeinen im Modell nach Ross wie folgt berechnet: 2 1 Alter Alter Korrekturg röße = Gesamtnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 55 Jahren erhält man eine Korrekturgröße von rund 20,5 Prozent des Herstellungswerts der baulichen Anlagen, demnach Sachwert Sonstige Umstände Berechnung Sonstige wertbeeinflussende Umstände im Sinne des 25 der Wertermittlungsverordnung konnten nicht festgestellt werden. Somit ergibt sich der Sachwert somit wie folgt: Bodenwert Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters Korrektur wegen sonstiger Umstände 0 = Sachwert

18 Seite 17 4 Verkehrswert Marktanpassung Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Ableitung des Verkehrswerts aus dem Sachwert immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Der zuständige Gutachterausschuss gibt für freistehende Einfamilienhäuser mit einem Sachwert von Marktanpassungsfaktoren in Höhe von -5% bzw. -6 % bei einem Sachwert von Ich halte daher einen Marktanpassungsfaktor in Höhe von -5,5% für angemessen. Die vom Gutachterausschuss der Stadt Bonn ermittelten Marktanpassungsfaktoren beziehen sich auf Sachwerte, die auf Basis der NKH 95 und des Bruttorauminhaltes nach DIN 277 ermittelt wurden. Aus Gründen der Aktualität berechne ich Sachwerte in der Regel auf Basis der NHK Zur Plausibilitätskontrolle haben ich zusätzlich den Sachwert nach NHK95 berechnet. Bei einem überschlägig ermittelten Bruttorauminhalt von 680 cbm erhält man zum Wertermittlungsstichtag einen Sachwert von Der so ermittelte Sachwert unterscheidet sich von dem auf Basis NHK2000 ermittelten Sachwert nur um ca Somit lassen sich die vom Gutachterausschuss ermittelten Marktanpassungsfaktoren, zumindest in diesem Fall, auch für das Sachwertverfahren auf Basis der NHK2000 verwenden. Nach meinen Recherchen herrscht in Bonn für vergleichbare Objekte im mittleren Preissegment eine gute Nachfrage. Zusätzlich ist zu beachten, dass es sich um eine gute Lage im Stadtgebiet von Bonn handelt. Weiterhin verfügt das Objekt über einen hohen Freizeitwert durch die Nähe zum Rhein und die nahen Rheinauen. Insofern erscheint zunächst ein Marktanpassungsabschlag von rd. 5,5 % Prozent als gerechtfertigt.

19 Seite 18 Demgegenüber steht jedoch die Beeinträchtigung durch Hochwasser des Rheins. Bei Hochwasser steigt der Grundwasserspiegel des Rheins und das Grundwasser drückt in den Keller des Bewertungsobjektes. Beim Jahrhunderthochwasser 1995 stand das Wasser ca. 20 cm hoch im Keller und die Straße war im Bereich der Kirche überflutet. Da die Eigentümer im Keller einen Pumpenschacht mit Pumpe installiert haben, wird das in den Keller eindringende Grundwasser abgepumpt. Dadurch werden größere Schäden an der Bausubstanz vermieden und die Beeinträchtigungen verringert. Obwohl eine direkte Rheinlage mit zeitweiligen Unannehmlichkeiten verbunden ist, schätzen dennoch viele Immobilienkäufer eine Rheinlage als sehr attraktiv ein. (siehe dazu Kleiber/Simon/Weyers: 14 WertV, Rdnr. 197 ff.).kleiber, Simon, Weiers schreiben: Die Lage eines Wohngrundstücks direkt (oder in der Nähe) am Ufer einer Wasserfläche ist in der Regel ein werterhöhender Umstand. (BGH Urteil vom V ZR 78/65, EzGuG 4.27) Daher halte ich einen weiteren Abschlag für die Hochwassergefahr und die damit verbundenen Beeinträchtigungen nicht für nötig. Unter Berücksichtigung aller Umstände bin ich der Meinung, dass ein Marktanpassungsabschlag von 5,5 Prozent angemessen ist. Somit ergibt sich folgender Verkehrswert: Sachwert ,5 % des Sachwerts = Zwischenwert Verkehrswert rd Plausibilitätskontrolle Einfamilienwohnhäuser werden, wie oben beschrieben, in der Regel nicht nach Renditegesichtspunkten, sondern nach Substanzwertgesichtspunkten bewertet. Aus diesem Grund kommt bei derartigen Objekten im allgemeinen das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es kommt jedoch vereinzelt vor, dass Einfamilienhäuser vermietet werden. Das heißt, dass dann für den Eigentümer auch Renditeaspekte eine Rolle spielen können. Insofern bietet es sich an, den ermittelten Sachwert mittels eines renditeorientierten Ertragswerts auf Plausibilität hin zu überprüfen. Im konkreten Fall halte ich einen Mietzins in Höhe von 1.000,-- als nachhaltig erzielbar.

20 Seite 19 Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt: Rohertrag (1.000 /Monat inkl. Garage) /Jahr Bewirtschaftungskosten (13,5 % des Rohertrags) /Jahr = Reinertrag /Jahr Bodenwertverzinsung /Jahr = Gebäudereinertrag /Jahr x Vervielfältiger 26,77 = Gebäudeertragswert Sonstige wertbeeinflussende Umstände 0 + Bodenwert = Ertragswert Der Ertragswert liegt in der Größenordnung des Sachwerts und bestätigt somit das Ergebnis. Dabei wurde mit einem Liegenschaftszinssatz von 3 Prozent gerechnet, der vom Gutachterausschuss für derartige Objekte angegeben wird.. Ferner wurden folgende Bewirtschaftungskosten unterstellt: Verwaltungskosten 2,5% Instandhaltungskosten 8,0% Mietausfallwagnis 2,0% Betriebskosten 1,0% Summe: 13,5% Die Betriebskosten werden in der Regel auf den Mieter umgelegt. Es wurden lediglich Betriebskosten in Höhe von 1 % des Rohertrages berücksichtigt, die erfahrungsgemäß nicht umlagefähig sind. Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 01. Januar 2003 geschätzt auf Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis verfasst zu haben. Bornheim, den 27. Januar 2003