XXX. Der Verkehrswert des auf dem o.g. Grundstück lastenden Nießbrauchrechts wurde ermittelt mit

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1 Dipl.-Ing. Thomas Kneringer Gutachten über den Verkehrswert i.s.d. 194 Baugesetzbuch (BauGB) des Nießbrauchrechts verzeichnet in Abteilung II des Grundbuchs Sachverständiger für Immobilienbewertung, GIS Sprengnetter Akademie Reg.-Nr. S Telefon +49 (0) info@kneringer.de Internet Ofterschwang, den Das belastete Grundstück ist wie folgt bezeichnet: Berechtigte: Eigentümer des belasteten Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag: Gemarkung X Flur X Flurstück X Fläche 261 m² Der Verkehrswert des auf dem o.g. Grundstück lastenden Nießbrauchrechts wurde ermittelt mit ,00 (zum Stichtag ) ,00 (zum Stichtag ) Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 15 Seiten. Es wurde in einer Ausfertigung erstellt. Anschift Dipl.-Ing. Thomas Kneringer Immobilienbewertung Hörnerweg Ofterschwang Bankverbindung StNr. 123/237/50171 USt-IdNr DE

2 Inhaltsverzeichnis 1. Grundlagen Vorbemerkungen Grundsätze zum Nießbrauchsrecht Die Rechtsnatur des Nießbrauchsrechts Unübertragbarkeit des Nießbrauchs Bewirtschaftung, Umgestaltung, Erhaltung der Sache Lasten Wertermittlungsmodelle Wertermittlungsmodell und Kapitalisierungszinssatz Wertermittlung des Nießbrauchsrechts Bezeichnung des Grundstücks Nachweis des Rechts Beschreibung des Gebäudes bzw. der dem Nießbrauchrecht unterliegenden Räume Allgemeines Gebäudebeschreibung Beschreibung der Außenanlagen, der besonderen Bauteile und des Allgemeinzustands Ermittlung der wertermittlungsrelevanten Gebäudedaten Ausgangsdaten der Wertermittlung Ermittlung der dem Eigentümer entgangenen Miete Wertermittlung Verkehrswert des Nießbrauchsrechts

3 1. Grundlagen 1.1 Vorbemerkungen Auftraggeber: Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag 1: Wertermittlungsstichtag 2: Die Gutachtenerstellung erfolgt zum Zwecke der Veräusserung des mit dem Nießbrauchrecht belasteten Grundstücks in Wertermittlungsgrundlagen: BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 28. September 2009 (BGBl. I S. 3161) BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) ImmoWertV: Immobilienwertermittlungsverordnung Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) Wertermittlungsliteratur: [1] Sprengnetter, Hans Otto: Grundstücksbewertung - Arbeitsmaterialien, Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig Stand September 2010 Gegenstand der Wertermittlung: [2] Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Grundstücksbewertung - Lehrbuch, Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig 2009 [3] Sprengnetter/Kierig u.a.: WF-Bibliothek, EDVgestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 12.0 WertermittlungsForum, Sinzig 2009 Auftragsgemäß wird der Wert des Nießbrauchrechts zugunsten ermittelt. 1.2 Grundsätze zum Nießbrauchrecht Die Rechtsnatur des Nießbrauchrechts Der Nießbrauch ist das höchstpersönliche (d.h. nicht erbliche und grundsätzlich nicht übertragbare) Recht, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Gegenstand zu ziehen. Gegenstand des Nießbrauchs können nicht nur Sachen sein (nämlich sowohl Grundstücke als auch bewegliche Sachen ( 1030 ff BGB)), sondern auch Rechte ( 1068 ff BGB) und Vermögen oder Erbschaften ( 1085 ff BGB). Die diesbezüglichen Vorschriften finden sich in den 1030 bis 1067 BGB BGB definiert den Nießbrauch an Sachen: (1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. 2

4 (2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden. Der Nießbrauch erstreckt sich auch auf die Bestandteile i.s.d. 93 bis 96 BGB; unwesentliche Bestandteile sind aber ausnehmbar. Der Nießbrauch berechtigt regelmäßig dazu, alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Der Grundstückseigentümer hat diesbezüglich jedoch keine Leistungen zu erbringen, sondern die Inanspruchnahme durch den Berechtigten zu dulden. Der Nießbraucher kann das Grundstück gemäß 1059 BGB vermieten bzw. verpachten (d.h. im Gegensatz zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bedarf die Überlassung der Sache nicht der ausdrücklichen Gestattung des Eigentümers). Bei bestehenden Miet- und Pachtverträgen wird daher der Nießbraucher Gläubiger der Entgelte (ab Bestellung des Nießbrauchs). Die Ausübungsüberlassung endet spätestens mit dem Erlöschen des Nießbrauchs. Einzelne Nutzungen können jedoch ausgeschlossen werden; so kann z.b. vereinbart werden, dass die Überlassung ausgeschlossen ist (diese Vereinbarung wirkt allerdings nur dann gegenüber dem Rechtsnachfolger des Eigentümers, wenn sie auch Inhalt des dinglichen Rechts geworden ist; beispielsweise durch Eintragung in das Grundbuch oder Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (vgl. 874 BGB)) Unübertragbarkeit des Nießbrauchs Nach 1059 BGB ist der Nießbrauch (grundsätzlich) nicht übertragbar und damit ist auch die Vererblichkeit, Belastbarkeit und Pfändungsmöglichkeit ausgeschlossen (allerdings ist aber das Recht auf Ausübung des Nießbrauchs pfändbar; d.h. der Pfändungsgläubiger ist berechtigt, den Nießbrauch auszuüben, muss dann aber auch alle Lasten tragen). Durch 1059a ist der Nießbrauch unter bestimmten Maßgaben übertragbar, sofern er einer juristischen Person zusteht. Diese Vorschrift wurde durch das Gesetz vom (BGBl. I S.33) eingefügt. Durch das Gesetz zur Änderung des Rechts der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten vom 17. Juli 1996 (BGBl. I S. 222) wurde der 1059a u. a. durch einen zweiten Absatz ergänzt, in dem klargestellt wurde, dass einer juristischen Person eine Personengesellschaft gleichsteht, die mit der Fähigkeit ausgestattet ist, Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen (rechtsfähige Personengesellschaft) Bewirtschaftung, Umgestaltung, Erhaltung der Sache Bei der Ausübung des Nutzungsrechts ist die wirtschaftliche Bestimmung zur Zeit der Entstehung des Nießbrauchrechts zu erhalten ( 1036 Abs.2 BGB). Der Nießbraucher ist insbesondere nicht berechtigt, das Grundstück umzugestalten oder wesentlich zu verändern ( 1037 Abs.1 BGB). So ist insbesondere die Errichtung, der Umbau sowie die Vergrößerung von Gebäuden i.d.r. unzulässig, weil damit eine wesentliche Veränderung des Grundstücks bewirkt wird. Der Nießbraucher (wie auch der Inhaber eines Wohnungsrechts nach 1093 BGB) hat für die Erhaltung des Grundstücks in seinem wirtschaftlichen Bestand Sorge zu tragen ( 1041 Satz 1 BGB). Allerdings obliegen ihm Ausbesserungen nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören ( 1041 Satz 2 BGB). Zur gewöhnlichen Unterhaltung gehört beispielsweise nicht die Erneuerung des Daches eines Wohnhauses (vgl. Urteil des BGH vom U 1714/92 -). In diesem Fall hatte der Nießbraucher mit Einverständnis des Eigentümers das Dach erneuern lassen. Der Grundstückseigentümer wurde durch das Gericht verpflichtet, dem Nießbraucher die entstandenen Kosten wegen 1041 Satz 2 BGB zu ersetzen). Allerdings ist weder der Nießbraucher noch der Grundstückseigentümer verpflichtet, ein zerstörtes Gebäude wieder aufzubauen. In diesem Fall wird auftragsgemäß unterstellt, dass der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungsaufwendungen zu tragen hat (vgl BGB). Anders als bei eigengenutzten 3

5 Objekten, bei den es durch den Eigennutz bedingt, kein Mietausfallwagnis gibt, ist das Mietausfallwagnis bei Mehrfamilienwohnhäusern zu berücksichtigen. Ein Abzug von den in [1] 3.05/4 abgedruckten Bewirtschaftungskosten ist nicht vorzunehmen. Der Berechtigten kommt daher auftragsgemäss nur der Reinertrag zu Lasten Es gehört zu den Besonderheiten des Nießbrauchrechts, dass dem Nießbraucher regelmäßig nur der Reinertrag zukommen soll. Deshalb ist der Nießbraucher gemäß 1047 BGB dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, die Lasten zu tragen, deren Entrichtung aus den Erträgen der Sache erwartet werden darf. Dazu zählen sowohl die öffentlichen (regelmäßig wiederkehrenden) Lasten (mit Ausschluss der außergewöhnlichen Lasten (z. B. Erschließungsbeiträge)) wie beispielsweise die Grund- und Gewerbesteuer und die privatrechtlichen Lasten, die schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten wie beispielsweise Hypothekenforderungen und Grundschulden (soweit diese den Eigentümer belasten). Diese Lasten sind zu kapitalisieren und vom durch den Nießbrauch bewirkten Vorteil abzuziehen. Im Einzelfall können die Lasten auch die Erträge übersteigen. Der Nießbraucher kann nicht die Erträge guter Jahre behalten, die Fehlbeträge schlechter Jahre auf den Eigentümer abwälzen. Er muss dann im Ganzen auf den Nießbrauch verzichten, soweit der Eigentümer dem zustimmt. Die Lastentragung gilt nur im Innenverhältnis zwischen Eigentümer und Nießbraucher. D.h., dem Gläubiger haftet der Nießbraucher regelmäßig nicht persönlich. Bei öffentlichen Lasten kommt es auf die diesbezügliche Anspruchslage an. Öffentliche Lasten hat der Nießbraucher auch dann zu tragen, wenn sie nach der Bestellung des Nießbrauchs entstanden sind. Dazu zählen insbesondere die Grund- und Gewerbesteuer (nicht die Vermögenssteuer, da sie eine persönliche Steuer des Eigentümers ist). Nicht zu tragen hat der Nießbraucher die außerordentlichen, d.h. die nicht ständig wiederkehrenden Lasten, wie beispielsweise Erschließungsbeiträge ( 134 BauGB), Kostenerstattungsbeträge ( 135 a c BauGB), Ausgleichsbeträge ( 154 Abs. 1 BauGB) etc. Obwohl die Grundsteuer als Last vom Nießbraucher zu zahlen ist, darf sie nicht kapitalisiert und vom Nutzwert des Nießbrauchs in Abzug gebracht werden. Denn die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten, die jeder Mieter/Pächter eines vergleichbaren Grundstücks zahlen müsste. Da auch die Nettokaltmiete als Messzahl für den Vorteil aus dem Nießbrauch keine umlagefähigen Betriebskosten enthält, wirkt der 1047 BGB hinsichtlich der Grundsteuer wertneutral. D.h., die kapitalisierte Grundsteuer darf nicht in Abzug gebracht werden. Wäre der Nießbraucher von der Leistung der Grundsteuer durch vertragliche Regelung befreit, so ist dies gegenüber einem vergleichbaren Mietrecht ein Vorteil, der durch einen Zuschlag berücksichtigt werden muss. Privatrechtliche Lasten sind insbesondere die Zinsen von Grundpfandrechten, die einzelnen Leistungen von Reallasten oder Rentenschulden, Überbau- und Notwegerenten etc. Dagegen fallen Tilgungsbeträge, Verzugszinsen oder Zinsen für vorgemerkte oder durch Pfand gesicherte Forderungen nicht unter die Pflicht zur Übernahme der Lasten durch den Nießbraucher. Die privatrechtlichen Lasten hat der Nießbraucher aber nur dann zu tragen, wenn sie bereits bei der Bestellung des Rechts bestanden haben (im Gegensatz zu den öffentlichen Lasten). Die Lastentragung gilt auch dann, wenn der Vertrag ex pressis verbis über ein unentgeltliches Nießbrauchrecht vereinbart wurde. Eine abweichende Regelung zur Lastentragung ist zulässig. Somit kann i.d.r. das Nießbrauchrecht ohne Einsicht in den Vertrag und/oder Befragung von Nießbraucher und Eigentümer nicht rechtsfehlerfrei bewertet werden. Dem Sachverständigen sind keine vom 1047 BGB abweichenden durch vertragliche Regelungen begründete Vor- oder Nachteile für die Nießbrauchrechtsinhaberin bekannt. Auftragsgemäss wird diese Wertermittlung ohne Einsicht in den Übertragungsvertrag auf der 4

6 Grundlage der Angaben des Auftraggebers durchgeführt. Das Darlehen zur Fassadenerneuerung findet keine Berücksichtigung, da die Lasten nach Bestellung des Nießbrauchrechts entstanden sind. 1.3 Wertermittlungsmodelle Soweit sich das Nießbrauchrecht auf bebaute Grundstücke bezieht, sind die in [2] Teil 10, Kapitel 19, Abschnitt 3 aufgestellten Modelle zur Bewertung von Wohnungsrechten bzw. von mit Wohnungsrechten belasteten Grundstücken analog anzuwenden, da dem Nießbraucher der Ertrag (i.d.r. Reinertrag) des Grundstücks zusteht. Der Umfang der Nutzungserwartung des Nießbrauchers bestimmt sich nicht allein durch dessen Lebenserwartung, sondern bei einem bebauten Grundstück auch durch die Nutzungsdauer des Gebäudes. Denn weder der Grundstückseigentümer noch der Nießbrauchsberechtigte haben die Verpflichtung, ein zerstörtes oder abgängiges Gebäude wieder aufzubauen. Der Nießbrauch an einem Eigenheim etc. bietet dem Berechtigten Schutz vor Kündigungen und Mietsteigerungen. Der Nutzungswert z.b. des Eigenheims kann daher nicht allein an der Miete gemessen werden, die üblicherweise für derartigen Mietwohnraum gezahlt wird, sondern ist i.d.r. wegen der höheren Sicherheit durch einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu berücksichtigen. Das Bewertungsobjekt im vorliegenden Fall ist ein Mehrfamilienhaus, dass nach Auskunft des Auftraggebers auch nicht nur in Teilen durch die Berechtigte genutzt wird. Die beschriebenen Eigennutzvorteile kommen daher nicht zum Tragen und es ist kein diesbezüglicher Zuschlag anzubringen. Allerdings sind die i.d.r. umfassenderen Nutzungsbefugnisse (z.b. die Möglichkeit des Nießbrauchers, das Objekt ohne Gestattung durch den Eigentümer weiterzuvermieten) werterhöhend zu berücksichtigen. Aufgrund des Urteils des OLG Bremen vom UB c 5/67 hat Bauer zuvor genannte Zuschläge zu einem reinen Mietwert für Wohnungsrechte abgeleitet, die 1990 von Sprengnetter an das aktuelle Mietniveau angepasst wurden (vgl. [2] Teil 10, Kapitel 19, Abschnitt 3.1.1). Dieser Tabelle ist bei hohem Mietniveau ein Zuschlag von 10% zu entnehmen (der jedoch wegen o.g. Verzicht der Berechtigten auf Eigenutz nicht zur Anwendung kommt). Wegen der höheren Nutzungsbefugnisse des Nießbrauchrechts sind die Zuschläge in freier Schätzung zu erhöhen. Grundsätzlich gelten Erhöhungen des Zuschlags um ca. 50% als angemessen. Wegen der höheren Nutzungsbefugnisse wird daher ein Zuschlag von 5% angesetzt. 5

7 1.4 Wertermittlungsmodell und Kapitalisierungszinssatz Bei Nießbrauchrechten ohne Wiederaufbauverpflichtung ist deren Wert durch die Höchstbetragsrente, wobei die Höchstlaufzeit durch die Restnutzungsdauer des Gebäudes vorgegeben wird, zu ermitteln. Im vorliegenden Fall ist jedoch die Näherungslösung zulässig, das die Lebenserwartung der Berechtigten kleiner ist als die Restnutzungsdauer des Gebäudes (vgl. Abschnitt dieses Gutachtens). D.h. folgendes Modell ist zu lösen: B = R a f L a x ( 12) ( t) x x mit B x = R = (12) a x = f = L = L = t = Wert des Nießbrauchrechts jährliche Rentenrate (Vorteil aus dem Nießbrauchrecht) Leibrentenbarwertfaktor für einen Berechtigten im Alter x aus der Stichprobe überwiegend Nichtpflegebedürftige Marktanpassungsfaktor (z.b. 1 + Zuschlag nach Bauer/Sprengnetter) Lasten, die der Nießbraucher zu tragen hat Summe unterschiedlicher Lasten pro Jahr Anzahl der Zahlungen pro Jahr Im vorliegenden Fall sind durch den Nießbraucher keine Lasten zu tragen. Das Modell vereinfacht sich hierdurch zu: (12) Bx = R ax f Die Höhe des Nutzungswerts hängt entscheidend von der Wahl des zur Kapitalisierung verwendeten Zinssatzes ab. Ist ein Wertermittlungsobjekt wie das Nießbrauchrecht nicht verkehrsfähig, so kann der Kapitalisierungszinssatz wegen fehlender Kaufpreise nicht durch Umkehrung des (Bewertungs-)Modells ermittelt werden. Allenfalls gibt es - allerdings äußerst selten - Entschädigungen für die Begründung von Wohnungsrechten. Das Marktverhalten muss dann anhand der Denkungsweise eines wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers fiktiv nachvollzogen werden. D.h., der Vorteil des durch das Nießbrauchrecht Begünstigten besteht z.b. darin, dass er den eingesparten Mietzins (Mietwert) (langfristig) anlegen kann, so dass sich seine Anlage (eingesparte Mietzahlungen) mit dem Kapitalzinssatz verzinst. Da sich aber der eingesparte Mietzins aufgrund dynamischer Marktentwicklungen verändert, ist für die Kapitalisierung neben dem Kapitalzinssatz der diesbezügliche Dynamikzinssatz zu schätzen. Die diesbezüglichen Leibrentenbarwertfaktoren wurden den Leibrentenbarwertfaktorentabelle zur Sterbetafel (2006/2008) entnommen (vgl. [1], Kapitel /5 der Arbeitsmaterialien). Im vorliegenden Fall wird in Anlehnung an die Untersuchungen von Strotkamp (vgl. Strotkamp H.- P.: Zinssätze in der Grundstückswertermittlung, Nachrichtenblatt der Vermessungs- und Katasterverwaltung, Heft 4/99) ein Kapitalisierungszinssatz für kurze Laufzeiten von 3,5% und ein Dynamikzinssatz von 1,5% als angemessen erachtet. 6

8 2. Wertermittlung des Nießbrauchrechts Wertermittlungsstichtag 1: Wertermittlungsstichtag 2: Bezeichnung des Grundstücks Gemeinde: Gemarkung: Flur: Flurstück: Grundbuch: Blatt: 2.2. Nachweis des Rechts Das Recht ist in Abteilung II des o.g. Grundbuchs eingetragen. Vom Grundstückseigentümer konnte kein Bestellungsvertrag vorgelegt werden. Auftragsgemäss basiert diese Wertermittlung auf ungeprüften Eigentümerangaben. Inhalt (gekürzt): Lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchrecht am Hausgrundstück in für. Hinweis: 1. Nach Auskunft des Grundstücksmiteigentümers trägt die Berechtigte die gewöhnlichen Instandhaltungskosten im Sinne des 1041 BGB und die diesbezüglichen Umlagen. 2. Außerdem stellt er klar, dass zum Zeitpunkt der Bestellung keine öffentlichen oder privatrechtlichen Lasten im Sinne des 1047BGB vorlagen. 3. Darüber hinaus teilte mit, dass die Berechtigte kein Pflegefall ist. Auf diese Vorgaben stellt die vorliegende Wertermittlung ab Beschreibung des Gebäudes bzw. der dem Nießbrauchrecht unterliegenden Räume Die Gebäudebeschreibung erfolgt auftragsgemäß nach Eigentümerangaben. Das Objekt wurde durch den Sachverständigen nicht besichtigt Allgemeines Fünfgeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss nach Zerstörung im Zweiten Weltkrieg wiederaufgebaut 1949 mit einem eingeschossigem Nebengebäude im hinteren Grundstücksspitz mit Zugang zu unterkellertem Hof. 7

9 Gebäudebeschreibung Das gesamte Grundstück unterliegt dem Nießbrauchrecht Konstruktionsart: - Massivbau Aufteilung: Kellergeschoss: Erdgeschoss: - Decken: KG 4. OG: Stahlbetondecken 5. OG DG: Holzbalkendecke Vollkeller samt Hofunterkellerung Ladenlokal (unrenoviert) Obergeschoss: - je eine 2-Zimmer-Wohnung mit 42,71 m² - je eine 3-Zimmer-Wohnung mit 88,16 m² Dachgeschoss: - eine 2-Zimmer-Wohnung mit 47,90 m² - eine 3-Zimmer-Wohnung mit 60,42 m² Fassade: - rückseitig Originalzustand (ungedämmt, unverputzt) - strassenseitig ab Gewerberaumdecke bis Dachgeschoss 2010 Wärmedämmverbundsystem (verputzt, gestrichen) Bodenbeläge: - Insgesamt: Teppich / Laminat / Kork / PVC auf Holzsteinböden - Bäder: Fliesen Treppen: - KG 5. OG: Stein - Dachboden: Holz Dächer: - Wohnhaus mit Satteldach, Eindeckung mit Betondachsteinen, Dachgauben (1992 erneuert) - Hofgebäude mit Flachdach, Eindeckung mit Schweissbahn Fenster: - insgesamt Kunststoff mit Isolierverglasung, 1980 erneuert - Dachwohnungen strassenseitig aus Holz mit Isolierverglasung, 1980 erneuert - grosse Dachwohnung 2 hofseitige Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung, 2010 erneuert Türen: - Hauseingangstür 1998 erneuert - Wohnungstüren original mit nachgerüsteter Dreifachverriegelung - Schliessanlage Heizung: - keine zentrale Heizungsanlage - Gasetagenheizung in drei der grossen Wohnungen - Nachtstromspeicherheizung in einer grossen Wohnung und in kleiner Dachwohnung - Flächenkeramikheizungen in den vier kleinen 8

10 Wohnungen und der grossen Dachgeschosswohnung - Warmwasserbereitung dezentral (9 x elektrisch, 1 x über Gasetagenheizung) Sanitäre Installation: - Bäder im Zuge der Wohnungsrenovierungen komplett erneuert Erneuerung der Küchenabwasserfallrohre der grossen Wohnungen bis unter 5. Geschossdecke Erneuerung der Abwasserleitungen des Hofes und des Hofgebäudes bis an die Grundmauer des Hauptgebäudes Erneuerung aller Wasserleitungen (Einbau von Kunststoffrohren) Elektroinstallation: - Seit den 1980er Jahren im Zuge der Wohnungsrenovierungen komplett erneuert - Sprechanlage Nebengebäude: - In der Spitze des Grundstücks befindet sich ein kleines Gebäude, das als Stützpunkt und Unterkunft für Instandhaltungsaufenthalte dient. Von hier gelangt man in den unterkellerten Hof. Dieser dient als Hausmeisterkeller Das Gebäude ist verputzt und gestrichen. Bewertung: Die Gebäudesubstanz und die Wohnungen befinden sich in einem laufend Instand gehaltenen und modernisierten Zustand. Das Ladenlokal befindet sich in einem unrenovierten Zustand. Die Wohnungen sind vermietet und werden auch weiterhin zu einem durchschnittlichen Ertrag vermietbar sein. Das Ladenlokal ist derzeit noch vermietet. Nach Eigentümerangaben wird aber wegen des schlechten Zustands der Räumlichkeiten zukünftig nur ein unterdurchschnittlicher Ertrag zu erzielen sein Beschreibung der Außenanlagen, der besonderen Bauteile und des Allgemeinzustands Versorgungsanschlüsse: Abwässerbeseitigung: Besondere Bauteile: Hofbefestigung: Wasser, Strom, Telefon aus öffentlicher Versorgung Kanalanschluss mehrere Dachgauben Asphalt; unterkellerter Bereich tlw. mit Absenkungen und Rissen 9

11 Ermittlung der wertermittlungsrelevanten Gebäudedaten Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade 4% 6% AS einfach AS mittel AS gehoben AS stark gehoben Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattanstrich und Anstrich Glatter einfacher Putz mit Leimfarbenanstrich, Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsys tem, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, mittlerer Wärmedämmstandard Putz/Trockenputz mit Binderfarbenanstrich, Tapete (untere Preisklasse), Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmedämmstandard Putz/Trockenputz mit hochwertigem Farbanstrich, Tapeten (mittlere Preisklasse), Wandvertäfelungen (einfach), in Nassräumen Ölfarbanstrich Fliesensockel (bis 1,50) Fliesen wandhoch Naturstein Innenwandbekleidung Deckenbekleidung 2% Bodenbeläge, Treppenbeläge 5% Glatter einfacher Deckenputz mit Leimfarbanstrich, Holzwerkstoffplatten Holzdielen, begehbare Estriche, Linoleum, PVC- Böden und Textilbelag (untere Preisklasse) Deckenputz gefilzt mit Binderfarbenanstrich, Gipskartonplatten Linoleum, PVC-Böden und Textilbelag (mittlere Preisklasse), Buchenparkett, in Nassräumen Kunststoffböden Fliesen (mittlere Preisklasse) Dacheindeckung 6% Fenster 6% Türen 6% Heizung 7% Einfache Pappeindeckung, Deckung aus Betondachsteinen (einfache Preisklasse), Faserzementdeckung; Keine Wärmedämmung Einfachfenster aus Holz/Kunststoff mit Einfachverglasung; Einfache Beschläge, Fensterbänke aus Holz, Beton oder Faserzement Einfache Füllungstüren aus Holz/Holzwerkstoffen, Stahlzargen; Einfache Schlösser und Beschläge Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser Mehrlagige Deckung aus Dachbahnen, Betondachpfannen (gehobener Standard); Mittlerer Wärmedämmstandard Einfachfenster aus Holz/Kunststoff mit Isolierverglasung; Bessere Beschläge, Rolläden oder Fensterläden; Fensterbänke aus Holz, Metall oder Betonwerkstein Glatte Türen aus Holz/Holzwerkstoff, Stahl- oder Kunststoffzargen; Bessere Schlösser und Beschläge Mehrraum-Warmluft- Kachelofen, Zentralheizung als Schwerkraftheizung mit Radiatoren, Boiler für Warmwasser Deckenputz, tlw. Stuck, schalldämmemde Unterdecke, Deckenvertäfelung (einfach) Kunststoffböden, Textilbelag (gehobene Preisklasse), Parkett (mittlere Preisklasse) Großformatige Fliesen (gehobene Preisklasse) Tondachpfannen, Dachziegel mit Unterdach, Schieferdeckung, Metalldeckung; Gehobener Wärmedämmstandard Einfachfenster/Verbundfe nster aus Holz, Kunststoff oder Alu/Holz mit Isolierverglasung; Hochwertige Beschläge, Rolläden oder Fensterläden; Fensterbänke aus Alu oder Werkstein Edelholzfurnierte Türblätter, Glastüren, Holzzargen; Eingangstüren Eiche oder Alu; Gute Schlösser und Beschläge Zentralheizung als Pumpenheizung mit Flachheizkörper, Elt- Speicherheizung, Regeltechnik, Warmwasser zentral Naturwerkstein, Spaltklinker, Mosaik, Metallfassadenbekleidun g, Vorhangwände, hinterlüftet mit Wärmedämmplatten Tapete (obere Preisklasse), Naturstein, Wandvertäfelungen (hochwertig), Wandbemalungen Hochwertige Stuckdecken oder Deckenvertäfelungen, untergehängte Decken Textilbelag oder Parkett, z.t. mit Intarsien (obere Preisklasse), Natursteinbelag Naturstein Deckungen mit gehobenem Standard und hohem Schwierigkeitsgrad durch Dachaus- und Dachaufbauten Auch raumhohe Verglasungen, grosse Schiebeelemente, Schallschutzverglasung; Hochwertige Beschläge, elektr. Rolläden, Markisen, Jalousien; Fensterbänke aus Alu oder Naturwerkstein Edelholztüren, Eingangstüren aus Metall, Schiebetüren, Ganzglastüren, Einbruchschutz; Hochwertige Schlösser und Beschläge Zentralheizung und Fußbodenheizung, Elt- Speicherheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen, hochwertige Regeltechnik, Warmwasser zentral/dezentral 10

12 Sanitär etc. 6% Elektroinstallation 3% Einfache Wasser und Abwasserinstallation, überwiegend auf Putz, 1 Bad mit WC je Wohnung, einfache Ausführung Je Raum 1 Lichtauslass und 1-2 Steckdosen, Elt- Installation tlw. auf Putz Wasser und Abwasserinst. Unter Putz, Bad mit Dusche und Gäste-WC (je Wohnung, bessere Ausführung) Einfache Elt-Installation, je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen; einfache Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen Wasser und Abwasserinst. Unter Putz, Bad mit WC und Badewanne sowie Gäste-WC getrennt (je Wohnung), gehobene Ausführung, hochwertige Bedienungselemente Hochwertige Elt- Installation, je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen; Bessere Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen Summe: 51% 0% 42% 9% 0% Wasser und Abwasserinst. Unter Putz, mehrere Bäder uns WCs (je Wohnung), stark gehobene Ausführung, hochwertige Bedienungselemente, Whirlpool o.ä. Aufwendige Elt- Installation; Sicherheitseinrichtungen; Hochwertige Fernmeldeund informationstechnische Anlagen, Antennen Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND: Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Vgl. hierzu [1] Kap (Ermittlung der Ausstattungsstandards der Gebäudeteile). Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandard tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] mittel ,65 gehoben ,12 Summe 51/51 71,77 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 72 Jahre 11

13 Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer aufgrund durchgeführter Modernisierungen: Das ca errichtete Gebäude wurde in den letzten 15 Jahren modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen / Sprengnetter ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 8 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungselemente (Maßnahmen in den letzten 15 Jahren) Punkte max. Punkte Einbau von isolierverglasten Fenstern 2 0 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Gas etc.) 2 2 Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 2 1 Wärmedämmung der Außenwände und des obersten Geschosses tats. 3 2 Modernisierung von Bädern / WC s etc. 2 1 Einbau von Bädern / WC s etc. 3 0 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken und Fußböden und Treppenraum Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung Erneuerung der Dacheindeckung 2 2 Gesamtpunktzahl 8 Ausgehend von den 8 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard mittel zuzuordnen. In Abhängigkeit von: - der üblichen Gesamtnutzungsdauer (72 Jahre) und - dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 61 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (72 Jahre 61 Jahre ) 11 Jahren. Nach Berücksichtigung des Modernisierungsstandards mittel ergibt sich für das Gebäude eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren. 12

14 2.4. Ausgangsdaten der Wertermittlung Wertermittlungsstichtag: Geburtsdatum des Berechtigten: Alter: Geschlecht: Durchschnittliche Lebenserwartung: 87 Jahre weiblich 5,30 Jahre 88 Jahre weiblich 4,90 Jahre (laut Sterbetafel 2006/2008) Pflegebedürftigkeit: Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des betroffenen Gebäudes (vgl. unbelasteter Verkehrswert): durchschnittlicher (zukünftiger) Kapitalzinssatz (für kurze Laufzeit) = k: nein nein 24 Jahre 24 Jahre 3,5 % 3,5 % Dynamikzinssatz = s: 1,5 % 1,5 % Nachhaltig erzielbarer monatlicher Mietertrag für den Wohnraum (Netto- Kaltmiete) geschätzt: Nachhaltig erzielbarer monatlicher Mietertrag für Das Ladenlokal (Netto- Kaltmiete) geschätzt: Nachhaltig erzielbarer monatlicher Mietertrag geschätzt: Mietzuschlag wegen höherer Sicherheit (z.b. Unkündbarkeit) (nach Bauer/Sprengnetter): Mietzuschlag wegen höherer Nutzungsbefugnisse (z.b. Weitervermietung) 50% des (fiktiven) Zuschlags von 10% nach Bauer/Sprengnetter: Abschlag für zu tragende (anteilige) Bewirtschaftungskosten: Leibrentenbarwertfaktor α y (12) Bd. II Kapitel /5 Mit einem Zinssatz von* 4.660, ,00 (gem. Eigentümerangaben) 280,00 280,00 (auftragsgemäss kommt wegen des schlechten Unterhaltungszustan des nur die Hälfte des derzeitigen Mietertrages zum Ansatz) 4.940, ,00 0 % 0 % (Berechtigte bewohnt Objekt nicht selbst) 5 % 5 % 29,50% 29,50% (für ein Mehrfamilienhaus mit GND= 72 Jahre und RND=24 Jahre) 4,950 2,0 % 4,600 2,0 % 13

15 *Der sich wie folgt ermittelt: angemessener Zinssatz = Kapitalzinssatz Dynamikzinssatz: p = k s 3,5%-1,5% = 2,0% Da die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen deutlich größer als die Lebenserwartung der Berechtigten ist, darf das Kapitalisierungsproblem mit den Formeln der einfachen Leibrente gelöst werden Ermittlung der dem Eigentümer entgangenen Miete Mietertrag (monatlich): 4.940,00 Mietertrag (jährlich): ,00 Zuschlag wegen höherer Nutzungsbefugnisse nach Bauer/Sprengnetter (5%): Abschlag für zu tragende (anteilige) Bewirtschaftungskosten (29,50%): Jährlicher entgangener Nutzungswert R 2.964, , , Wertermittlung Der Wert des Rechts wird als Barwert einer dynamischen Leibrente ermittelt, da die Laufzeit des Rechts an das Leben der Berechtigten gekoppelt ist. In Analogie zu einer Mietzahlung (üblicherweise am Anfang eines jeden Monats) ist von einer vorschüssigen monatlichen Zahlungsweise auszugehen. Da die durchschnittliche Lebenserwartung des Berechtigten (hier rd. 5 Jahre) kleiner ist als die Restnutzungsdauer des Gebäudes (hier rd. 24 Jahre), gilt nachfolgendes Modell: Wertermittlungsstichtag Berechnungsformel für den Barwert des Rechts B y B y = α y (12) x R B ym = 4,950 x ,02 B ym = ,00 Der Wert des Nießbrauchrechts beträgt ,00 zum Wertermittlungsstichtag 28. Oktober Wertermittlungsstichtag Berechnungsformel für den Barwert des Rechts B y B y = α y (12) x R B ym = 4,600 x ,02 B ym = ,29 Der Wert des Nießbrauchrechts beträgt ,00 zum Wertermittlungsstichtag 20. Februar

16 3. Verkehrswert des Nießbrauchrechts Der Wert des Nießbrauchrechts auf dem bebauten Grundstück in unter Berücksichtigung einer der Unsicherheit des ermittelten Verkehrswerts Rechnung tragenden Rundung wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 in Worten: zweihundertsiebzehntausend Euro und zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 in Worten: zweihundertzweitausend Euro geschätzt. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Ofterschwang, den 17. November