Grundstücksmarktbericht 2010 für die Stadt Essen. OHNE die für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

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1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen Grundstücksmarktbericht 2010 für die Stadt Essen OHNE die für die Wertermittlung erforderlichen Daten

2 Der Grundstücksmarkt in Essen Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel im Jahre 2009 Datengrundlage: bis Auswertestand der Kaufpreissammlung: Beschlossen durch den Gutachterausschuss am Herausgeber: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen verantwortlich: Dipl.-Ing. Hans-Wolfgang Schaar, Vorsitzender Geschäftsstelle: Rathenaustraße 2 (Theater-Passage) Essen Telefon: Telefax: Leiterin der Geschäftsstelle: Telefon: Dipl.-Ing. Gabriele Wennersheide gutachterausschuss@essen.de Internet: Auskünfte: Marktbericht: Telefon: Bodenrichtwerte: Internet: Telefon: Titelfoto Bildnachweis: RTG Das Titelfoto zeigt den Doppelbock (Fördergerüst) und die Schachthalle der 1986 stillgelegten Schachtanlage Zollverein. Die ab 1927 von den Architekten Kremmer und Schupp im Stil der neuen Sachlichkeit geplante Anlage galt als die größte Schachtanlage des Ruhrgebiets und als schönste Zeche der Welt. Sie wurde 2001 in die Welterbeliste der UNESCO aufgenommen. Im Jahr der Kulturhauptstadt Ruhr.2010 bildet Zollverein einen der Schwerpunkte kultureller Aktivitäten ( Die Vervielfältigung dieses Grundstücksmarktberichts oder von Teilen daraus ist nur mit schriftlicher Erlaubnis des Herausgebers zulässig. Als Vervielfältigung gelten z.b. Nachdruck, Fotokopie, Mikroverfilmung, Digitalisierung sowie die Speicherung auf Datenträgern. Eine Wiedergabe einzelner Daten aus diesem Grundstücksmarktbericht ist mit Quellenangabe gestattet. ISSN Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2010 I

3 Inhaltsverzeichnis 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichts 1 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichts 2 3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Aufgaben des Gutachterausschusses Aufgaben der Geschäftsstelle 5 4. Der Grundstücksmarkt im Jahr Verkäufe Blockverkäufe Zwangsversteigerungen Teilmarkt unbebaute Grundstücke Umsatzentwicklung Preisentwicklung Teilmarkt bebaute Grundstücke (ohne Wohnungseigentum) Umsatzentwicklung Wohngrundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Durchschnittspreise Gewerbegrundstücke Teilmarkt Wohnungseigentum Umsatzentwicklung Preisentwicklung Durchschnittspreise Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Präsentation Geschossflächenzahl Entwicklung der Bodenrichtwerte BORISplus.NRW Übersicht über die Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für Nichtbauland Weitere Bodenrichtwerte Anwendung von Bodenrichtwerten in der Wertermittlung Für die Wertermittlung erforderliche Daten Indexreihen Bodenpreisindexreihen Preisindexreihen für bebaute Grundstücke Umrechnungskoeffizienten für abweichende Geschossflächenzahl Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze für Dreifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser Liegenschaftszinssätze für gemischt genutzte Gebäude 59 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2010 II

4 9.35 Liegenschaftszinssätze für rein gewerblich genutzte Gebäude Liegenschaftszinssätze für Wohnungseigentum Gebäudefaktoren Wertminderung wegen Alters im Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte Rahmenwerte für besondere Grundstücksqualitäten Nichtbauland Grundstücke für höherwertiges Gewerbe Innenstadtgrundstücke, Geschäftslagen Rüttenscheid Grundstücke in Sanierungsgebieten Kaufpreise und Mieten für Einstellplätze und Garagen Bewirtschaftungskosten ( 18 WertV) Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Einwohnerzahlen Gliederung des Essener Stadtgebiets Sonstige Daten Kaufkraftkennziffer Verfügbares Einkommen Arbeitslosenquote Regionale Vergleiche Typische Immobilienpreise 2009 in ausgewählten Städten in NRW Typische Preise in großen Städten im Bundesgebiet Prognose für das 1. Halbjahr Mieten Wohnungsmieten Gewerbliche Mieten Produkte und Dienstleistungen Gutachten Auskünfte über Bodenrichtwerte und für die Wertermittlung erforderliche Daten Auskunft aus der Kaufpreissammlung Produkte und Gebühren 88 Tabellen Tab. 4.1 Übersicht über beurkundete Kauf- und sonstige Verträge 7 Tab. 4.2 Monatliche Verteilung der Kaufverträge 8 Tab. 4.3 Gliederung der Kaufverträge über Wohnimmobilien nach Stadtbezirken 9 Tab. 4.4 Geldumsätze 9 Tab. 4.5 Blockverkäufe 10 Tab. 4.6 Größenordnung der Zuschläge im Verhältnis zum Verkehrswert 12 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2010 III

5 Tab. 4.7 Größenordnung der Zuschläge im Verhältnis zum Verkehrswert bei Wohnungseigentum nach Wohnflächen 12 Tab. 4.8 Zuschlagshöhe bei Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum 15 Tab. 5.1 Umsatz unbebauter Wohnbauflächen 16 Tab. 5.2 Flächen- und Geldumsatz unbebauter Gewerbegrundstücke 16 Tab. 6.1 Umsatz bebauter Wohnhausgrundstücke 18 Tab. 6.2 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern inkl. Grundstück in den Stadtteilen 30 Tab. 6.3 Flächen- und Geldumsatz bei bebauten Gewerbegrundstücken 31 Tab. 7.1 Bauvorhaben und Erstverkäufe von Wohnungseigentum 32 Tab. 7.2 Umwandlungen von Mietwohnungen in Wohnungseigentum 33 Tab. 7.3 Geldumsatz bei Wohnungseigentum 33 Tab. 7.4 Verkäufe von Wohnungseigentum inkl. Bodenwertanteil 44 Tab. 8.1 Gebietstypische Werte für baureife Grundstücke 48 Tab. 9.1 Bodenpreisindexreihen für Grundstücke für 1- und 2-geschossige Bauweise 52 Tab. 9.2 Bodenpreisindexreihen für Grundstücke im Geschosswohnungsbau 53 Tab. 9.3 Bodenpreisindexreihe für Gewerbegrundstücke 54 Tab. 9.4 Preisindizes für bebaute Ein- bzw. Zweifamilienhausgrundstücke 55 Tab. 9.5 Preisindizes für Wohnungseigentum 55 Tab. 9.6 Umrechnungskoeffizienten wegen abweichender Geschossflächenzahl 57 Tab. 9.7 Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser 59 Tab. 9.8 Liegenschaftszinssätze für Dreifamilienhäuser 59 Tab. 9.9 Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser 59 Tab Liegenschaftszinssätze für gemischt genutzte Gebäude 59 Tab Liegenschaftszinssätze für rein gewerblich genutzte Gebäude 60 Tab Liegenschaftszinssätze für Wohnungseigentum Weiterverkäufe unvermietet 61 Tab Liegenschaftszinssätze für Wohnungseigentum Weiterverkäufe vermietet 61 Tab Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser 62 Tab Wertminderung wegen Alters im Sachwertverfahren 63 Tab Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser 66 Tab Modellparameter 66 Tab Marktanpassungsfaktor für Erbbaugrundstücke 68 Tab Rahmenwerte für Ackerland, Wiesen, Weiden und Wald 70 Tab Rahmenwerte für sonstiges Nichtbauland 71 Tab Wertspannen für höherwertige Gewerbegrundstücke 72 Tab Durchschnittspreise für Garagen und Stellplätze 73 Tab Durchschnittsmieten für Garagen und Stellplätze 73 Tab Instandhaltungskosten 74 Tab Verwaltungskosten 75 Tab Mietausfallwagnis 75 Tab Einwohnerentwicklung 76 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2010 IV

6 Tab Typische Immobilienpreise in NRW-Städten 80 Tab Prognose Immobilienmarkt 1. Halbjahr 2010 in NRW 85 Tab Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NW 89 Abbildungen Abb. 4.1 Anzahl der Kaufverträge 1997 bis Abb. 4.2 Marktanteile der Grundstückskategorien 2009 (2008) 8 Abb. 4.3 Entwicklung der Zwangsversteigerungszuschläge 11 Abb. 4.4 Zwangsversteigerungen je Stadtteil (2009) 13 Abb. 4.5 Zwangsversteigerungen je Einwohner (2009) 14 Abb. 5.1 Abgrenzung der Bodenpreisindexbereiche 17 Abb. 6.1 Kaufpreisgruppen für Ein- und Zweifamilienhäuser inkl. Grundstück 19 Abb. 6.2 Mittlere Kaufpreise für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser 20 Abb. 6.3 Mittlere Kaufpreise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser 21 Abb. 6.4 Mittlere Kaufpreise für ortstypische neu errichtete Einfamilienhäuser ( ) 22 Abb. 7.1 Kaufpreisgruppen Wohnungseigentum Weiterverkäufe 34 Abb. 7.2 Kaufpreisgruppen Wohnungseigentum Umwandlungen 34 Abb. 7.3 Mittlere Kaufpreise für neu errichtetes Wohnungseigentum 35 Abb. 7.4 Mittlere Kaufpreise für gebrauchtes Wohnungseigentum 36 Abb. 8.1 Indexentwicklung baureifer Grundstücke in Essen und Verbraucherpreisindex NRW 47 Abb. 9.1 Abgrenzung der Bodenpreisindexbereiche 51 Abb. 9.2 Struktur des Sachwertverfahrens 65 Abb. 9.3 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser 65 Abb Gliederung des Essener Stadtgebiets in Stadtbezirke und Stadtteile 77 Abb Kaufkraftkennziffern 78 Abb Verfügbares Einkommen je Einwohner 79 Abb Arbeitslosenquote 2008/ Abb Typische Grundstückspreise in /m² für individuelle Bauweise in mittlerer Lage Abb Baugrundstücke für individuelle Bauweise Durchschnittliche Gesamtkaufpreise Abb Neue Doppelhaushälften Durchschnittliche Kaufpreise Abb Gebrauchte Doppelhaushälften Durchschnittliche Kaufpreise Abb Wohnungseigentum Weiterverkäufe Durchschnittliche Kaufpreise Abb Regionaler Vergleich - Beteiligte Städte 85 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2010 V

7 Anlagen Anlage 1 Mitglieder des Gutachterausschusses im Jahr Anlage 2 Antrag auf Erstattung eines Gutachtens 91 Anlage 3 Schriftliche Bodenrichtwertauskunft 93 Anlage 4 Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung 94 Anlage 5 Bestellformular 96 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2010 VI

8 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichts Umsätze Der Umsatz nach Vertragszahlen ist gegenüber dem Vorjahr leicht auf Kaufverträge gestiegen. Der vielerorts beobachtete Umsatzrückgang zum Jahresende war in Essen nicht vorhanden. Der Teilmarkt der bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke legte nach leichten Verlusten im Vorjahr wieder zu und erreichte etwa das Niveau von Die Vertragszahlen bei Wohnungseigentum sind seit vier Jahren konstant. Nach den heftigen Rückgängen des Vorjahrs bei Mehrfamilienhausgrundstücken verringerte sich die Zahl der Kaufverträge hier nur noch leicht. Prozentual am stärksten sank die Zahl der Kaufverträge im Teilmarkt der unbebauten Baugrundstücke. Erneut vergrößerte sich die Zahl der Zwangsversteigerungen, insbesondere von Wohnungseigentum. Der Geldumsatz in den wesentlichen Teilmärkten der unbebauten und bebauten Grundstücke ging gegenüber kräftigen Verlusten im Vorjahr nur um 1 % (rund 7 Mio. ) zurück und stabilisierte sich auf einem Niveau von rd. 710 Mio.. In den Teilmärkten liegen jedoch durchaus unterschiedliche Verhältnisse vor. So ging der Umsatz bei unbebauten Wohnbaugrundstücken um über 20 % zurück, während er bei Einfamilienhausgrundstücken um 16 % stieg. Details finden sich in Kapitel 4 sowie in den Darstellungen der Teilmärkte. Preise Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland blieben im Niveau weitgehend unverändert. In Verfolg der örtlichen Preisentwicklung wurden jedoch einzelne Bodenrichtwerte um bis zu 20 /m² gesenkt oder angehoben. Die Preise für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke und für Wohnungseigentum blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert. Erforderliche Daten Im Kapitel Für die Wertermittlung erforderliche Daten wurden erneut in größerem Umfang Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Erbbaugrundstücke abgeleitet; erste Untersuchungsergebnisse für Erbbaurechte werden publiziert. Sehr viel differenzierter als bisher wurden die unterschiedlichen Kategorien des Nichtbaulands untersucht. Die Ergebnisse finden sich in Kapitel 9 dieses Grundstücksmarktberichts. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

9 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichts Die Gutachterausschüsse haben den gesetzlichen Auftrag, den Grundstücksmarkt in ihrem Zuständigkeitsbereich transparent zu machen. Hierzu sind ihnen durch das Baugesetzbuch weitreichende Befugnisse eingeräumt. So erhalten sie beispielsweise zur Führung der Kaufpreissammlung eine Abschrift jedes Kaufvertrags, der in dem Zuständigkeitsbereich abgeschlossen wird. Hierdurch können sie den örtlichen Immobilienmarkt tiefgreifend analysieren. Im Gegensatz zu jeder anderen Stelle steht dem Gutachterausschuss das gesamte Datenmaterial des Marktes und nicht nur eine kleine Stichprobe zur Verfügung. Weite Teile der Öffentlichkeit verfolgen das Geschehen auf dem Immobilienmarkt mit großem Interesse, denn diese Marktverhältnisse und ihre zeitliche Entwicklung spiegeln einen wesentlichen Ausschnitt aus dem vielfältigen Erscheinungsbild der Großstadt Essen wider. Die jährlich herausgegebenen Grundstücksmarktberichte sind als Marktorientierung konzipiert. Entsprechend dem Willen des Gesetzgebers sollen sie den Markt für Sachkundige, aber auch für Nichtfachleute transparent machen. Für Sachverständige, die Wohnungswirtschaft, Banken, Versicherungen, Gewerbe und Industrie sowie die öffentliche Hand mit ihren unterschiedlichen Aufgabenbereichen sind diese Rahmendaten von großer Bedeutung. Nicht zuletzt soll der Bericht auch politischen Mandatsträgern als Entscheidungshilfe dienen. Wertermittlungssachverständige können nur mit den enthaltenen, für die Wertermittlung erforderlichen Daten fachlich fundierte Gutachten erstellen. Der vorliegende Grundstücksmarktbericht stellt den Essener Immobilienmarkt in generalisierter Form dar. Die hierin enthaltenen Umsätze, Preisentwicklungen und Preisspiegel wurden nach Auswertung der Kaufpreissammlung aus tatsächlich gezahlten, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreisen ermittelt. Da sie den Markt in generalisierender Weise beschreiben, sind sie mit Ausnahme der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in Kapitel 9 im allgemeinen für die Wertermittlung im Einzelfall nicht geeignet; sie ersetzen insbesondere nicht die sachverständige Ermittlung des Verkehrswertes. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

10 3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss 3.1 Aufgaben des Gutachterausschusses Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen wurden 1960 auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes bei den kreisfreien Städten, den Kreisen und später auch bei den großen kreisangehörigen Städten eingerichtet 1. Der Gutachterausschuss ist als Behörde des Landes Nordrhein-Westfalen ein selbstständiges, unabhängiges, an keinerlei Weisungen gebundenes, marktkundiges und sachverständiges Kollegialgremium. Baugesetzbuch und Gutachterausschussverordnung weisen ihm folgende Aufgaben zu: 193 BauGB Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert unbebauter und bebauter Grundstücke sowie Rechte Dritter an Grundstücken Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust und die Entschädigung für andere Vermögensnachteile Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ableitung der Bodenrichtwerte Ableitung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten 5 GAVO NRW Erstattung von Gutachten nach 5 Abs. 2 des Bundeskleingartengesetzes Erstattung von Gutachten nach 24 Abs. 1 des Landesenteignungs- und Entschädigungsgesetzes NRW Erstattung von Gutachten über die Höhe anderer Vermögensvor- oder -nachteile bei städtebaulichen oder sonstigen Maßnahmen Außerdem kann der Gutachterausschuss auf der gleichen landesrechtlichen Grundlage Gutachten erstatten über Miet- und Pachtwerte Mietwertübersichten erstellen und bei der Erstellung von Mietspiegeln mitwirken auf Antrag der Gemeinde die Mietdatenbank oder den Mietspiegel erstellen Wertauskünfte und Stellungnahmen über Grundstückswerte erteilen individuelle Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in aggregierter und anonymisierter Form vornehmen. Antragsberechtigt für Gutachten sind auf Grund der oben genannten Rechtsgrundlagen Eigentümer oder ihnen gleichstehende Berechtigte, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden sowie Gerichte und Justizbehörden. Pflichtteilsberechtigte sind antragsberechtigt, soweit für deren Pflichtteil der Wert eines Grundstücks von Bedeutung ist. Gutachten über den Mietwert von Wohnungen, Büro- oder Geschäftsräumen können neben dem Vermieter auch Mieter beantragen. 1 Gesetzliche Grundlagen sind heute das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 2585), die Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 06. Dezember 1988 (BGBl. I S.2209) sowie die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung GAVO NRW) vom 23. März 2004 (GV.NW. S.146), beide in der jeweils geltenden Fassung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

11 Die Bezirksregierung Düsseldorf bestellt die Mitglieder des Gutachterausschusses gem. 2 GAVO NRW jeweils für 5 Jahre. Der Ausschuss in Essen hat im Berichtsjahr 31 Mitglieder. Neben dem Vorsitzenden sind 6 stellvertretende Vorsitzende, 24 weitere ehrenamtliche Gutachter sowie je ein Vertreter der beiden Essener Finanzämter bestellt. Die Vertreter der Finanzämter wirken ausschließlich beim Beschluss über die Bodenrichtwerte mit. Dem Gutachterausschuss gehören in Essen u.a. Geodäten, Architekten, Wohnungswirtschaftler, Juristen und Immobilienmakler an. In Spezialfällen können weitere Sachverständige beigezogen werden. Die interdisziplinäre Zusammensetzung des Ausschusses garantiert Marktnähe und fachliche Unabhängigkeit. Anlage 1 nennt die zum Ende des Berichtsjahrs bestellten Mitglieder des Gutachterausschusses. Beratung und Beschluss über Gutachten erfolgen in nicht öffentlicher Sitzung in der Mindestbesetzung Vorsitzender oder stellvertretender Vorsitzender und 2 ehrenamtliche Gutachter. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten, beim Beschluss über sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sowie bei der Erstellung der Übersichten über Bodenrichtwerte wird der Gutachterausschuss in der Mindestbesetzung mit dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens 4 weiteren ehrenamtlichen Gutachtern tätig. Bodenrichtwerte werden in Essen in der Regel in einer Plenarsitzung beschlossen. Oberer Gutachterausschuss Der 1981 eingerichtete Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen hat nach 198 Abs. 2 BauGB die Aufgabe, Übersichten über den Grundstücksmarkt in NRW zu erstellen und Obergutachten zu erstatten. Voraussetzung ist das Vorliegen eines Gutachtens eines örtlichen Gutachterausschusses sowie der Antrag eines Gerichts bzw. einer Behörde in einem gesetzlichen Verfahren (z.b. Enteignungsverfahren). Als weitere Aufgaben weist die GAVO NRW dem Oberen Gutachterausschuss zu: Erstattung von Obergutachten auf Antrag einer nach 193 Abs. 1 BauGB berechtigten Person, wenn für das Obergutachten bindende Wirkung vereinbart wurde Erarbeitung verbindlicher Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten der Kaufpreissammlung im Einvernehmen mit den Vorsitzenden der örtlichen Gutachterausschüsse Unterstützung der Aus- und Fortbildung der Gutachterausschüsse Beratung der Gutachterausschüsse in Fragen der Wertermittlung Führung des Bodenrichtwertinformationssystems BORIS.NRW (vgl. Kap. 8.24) Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Adresse: Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Cecilienallee Düsseldorf Erreichbarkeit: Tel.: 0211 / Fax: 0211 / oga@brd.nrw.de Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

12 3.2 Aufgaben der Geschäftsstelle Zur Vorbereitung der Arbeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt Essen eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Aufsicht und Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht. Die Geschäftsstelle führt die Kaufpreissammlung, wertet sie aus, ermittelt die für die Wertermittlung erforderlichen Daten und bereitet die Gutachten vor. Außerdem ist sie für Verwaltungsarbeiten im Zuge der Auftragsabwicklung zuständig. Aufgrund 195 Abs. 1 BauGB übersenden die beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss jeden Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen. Die Geschäftsstelle erfasst die Verträge nach Ordnungskriterien ohne die personenbezogenen Daten (z.b. Namen der Vertragspartner) in einer Datenbank (Kaufpreissammlung) und wertet sie inhaltlich aus. Aus den Daten der Kaufpreissammlung werden Bodenrichtwerte für unbebaute Wohnbau- und Gewerbegrundstücke sowie die für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie z.b. Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze abgeleitet. Zusätzlich werden weitere problemspezifische statistische Untersuchungen durchgeführt. Nur mit Hilfe dieser Kaufpreissammlung ist die Gewähr gegeben, dass die Gutachten des Gutachterausschusses stets den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen. Darüber hinaus stellen die aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten, anonymisierten und für die Wertermittlung erforderlichen Daten eine wesentliche Arbeitsgrundlage für alle Wertermittlungssachverständigen dar. Auf der Rechtsgrundlage des BauGB und der GAVO NRW werden Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt. Alle aus den übermittelten Kaufverträgen oder sonstigen Verzeichnissen gewonnenen Daten unterliegen den Bestimmungen der Datenschutzgesetze, der GAVO NRW sowie des BauGB. Die Kaufpreissammlung und die weiteren Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Beschäftigten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Bis auf einfache Auskünfte sind die Leistungen des Gutachterausschusses gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Bei Gutachten für Gerichte erfolgt die Liquidation nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

13 4. Der Grundstücksmarkt im Jahr Verkäufe Tabelle 4.1 zeigt die Verteilung der registrierten Kauf- und sonstigen Verträge sowie der Zwangsversteigerungsbeschlüsse (siehe hierzu auch Kapitel 4.3) auf die einzelnen Objektgruppen. Hierbei handelt es sich um vorläufige Endergebnisse für das Berichtsjahr, die die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt erfahrungsgemäß mit hoher Genauigkeit widerspiegeln. Die für die Vorjahre angegebenen Zahlen können von früheren Veröffentlichungen abweichen, da beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder bereits beurkundete Kaufverträge später aufgehoben werden. Rechtskräftige Umlegungsbeschlüsse sind nicht erfasst. Abbildung 4.1 zeigt die Entwicklung der Zahl der Kaufverträge bis zum Berichtsjahr. In den darauf folgenden Tabellen und Abbildungen werden die Grundstücksteilmärkte hinsichtlich Vertragsaufkommen und Geldumsätzen weiter analysiert. Kaufverträge Jahr unbebaute Baugrundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Abb. 4.1 Anzahl der Kaufverträge 1997 bis 2009 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

14 VERTRAGSARTEN KAUFVERTRÄGE 1. unbebaute Grundstücke Wohnbauland (individuelle Bauweise) Wohnbauland (Geschosswohnungsbau) klassisches Gewerbe und Industrieland höherwertiges Gewerbe Bestellung von Erbbaurechten Nichtbauland 1) bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke 2) gewerblich genutzte Grundstücke sonstige Wohnungseigentum Bauvorhaben Weiterverkäufe Umwandlungen 3) nicht klassifiziert Teileigentum SONSTIGE VERTRÄGE 4) ZWANGSVERSTEIGERUNGEN unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Teileigentum INSGESAMT Verträge über Immobilien in mehreren Städten (Gesamtumsatz Mio. ) 4 (29) 5 (983) 8 (335) 7 (207) 6 (560) 3 (172) 1) Flächen für die Land- und Forstwirtschaft, Teilflächen, Rohbauland, Bauerwartungsland und sonstige 2) mit einem gewerblich genutzten Anteil < 20% 3) zur Definition des Begriffes Umwandlung siehe Kapitel 7 4) Schenkungen, entgeltliche Übertragungen, Enteignungen, entgeltliche Kaufverträge, in denen das Gesamtentgelt nicht eindeutig festgestellt werden konnte, Kaufverträge ohne Entgelt, etc. zur weiteren Auswertung nicht geeignet Tab. 4.1 Übersicht über beurkundete Kauf- und sonstige Verträge Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

15 Mietwohnhäuser 13% (14%) WE-Weiterverkauf 73% (74%) WE Wohnungseigentum 51% (52%) 1- u. 2-Familienhäuser 32% (28%) WE-Umwandlung 19% (18%) WE-Sonstige 1%(0%) WE-Neubau/Erstverkauf 7% (8%) Wohnbaugrundstücke 4% (6%) Abb. 4.2 Marktanteile der Grundstückskategorien 2009 (2008) Monat Bebaute Grundstücke Kaufverträge 2009 baureife Grundstücke Summen Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke Wohnungseigentum Jahressumme Tab Monatliche Verteilung der Kaufverträge Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

16 Kaufverträge 2009 Stadtbezirk Fläche (ha) Anteil 1) Einwohner 2009 Anteil ² ) Mehrfamilienhausgrundstücke Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Wohnungseigentum I 1.558,2 7,4 % ,8 % II 1.348,6 6,4 % ,3 % III 1.653,1 7,9 % ,3 % IV 2.459,4 11,7 % ,6 % V 1.821,6 8,7 % ,9 % VI 1.298,3 6,2 % ,9 % VII 2.088,3 9,9 % ,2 % VIII 3.310,4 15,7 % ,1 % IX 5.497,5 26,1 % ,8 % Summe ,4 100 % % ) Flächenanteil des Stadtbezirkes am Stadtgebiet ² ) Einwohneranteil des Stadtbezirkes an der Gesamteinwohnerzahl Tab. 4.3 Gliederung der Kaufverträge über Wohnimmobilien nach Stadtbezirken Teilmarkt Angaben in Mio Entwicklung unbebaute Grundstücke 82,2 82,7-1% Wohnbaugrundstücke 32,0 41,6-23% Gewerbegrundstücke 44,3 29,0 53% werdendes Bauland 2,9 7,9-63% land- und forstwirtschaftliche Nutzung 0,5 0,8-38% Sonstige (Splissparzellen pp.) 2,5 3,4-26% bebaute Grundstücke 627,7 632,4-1% Einfamilienhausgrundstücke 230,3 199,0 16% Mehrfamilienhausgrundstücke 126,7 155,4-18% Wohnungseigentum 169,7 173,0-2% Gewerbegrundstücke 83,1 82,8 ±0% Sonstige bebaute Grundstücke 17,9 22,2-19% Summe 709,9 715,01-1% Tab. 4.4 Geldumsätze Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

17 4.2 Blockverkäufe Seit 2003 werden in Essen wie auch in anderen Städten vermehrt Verkäufe registriert, mit denen sich Wohnungsunternehmen von einer größeren Anzahl Wohneinheiten trennten (sog. Blockverkäufe). Erwerber waren entweder große, zum Teil ausländische Wohnungsunternehmen oder institutionelle Anleger, zum Teil auch kleinere Wohnungsunternehmen, Privatpersonen oder insbesondere bei vermieteten Einfamilienhäusern auch die bisherigen Mieter. Bei Verkauf einzelner Immobilien an Privatpersonen oder an kleinere Wohnungsunternehmen sind die Verkäufe zum Teil zur weiteren Auswertung geeignet, gleichwohl hierbei häufiger ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorliegen können. Bei Blockverkäufen hingegen werden nicht nur die Immobilien, sondern häufig auch Unternehmen ganz oder teilweise veräußert, ohne dass die auf den jeweiligen Verkaufsgegenstand entfallenden Preisanteile ausgewiesen bzw. ermittelt werden können. Zudem sind erfahrungsgemäß häufig sog. Paketpreise vorhanden, die preislich dem Eigentumswechsel größerer Wohnungsbestände Rechnung tragen. Eine weitergehende Analyse dieser Preise ist in der Regel nicht möglich. Urkunden, in denen große Unternehmen Immobilien in mehreren Städten innerhalb eines einzigen Kaufvertrags gleichzeitig veräußern, sind ebenfalls in der Regel nicht auswertbar, da hier die auf die einzelnen Immobilien und Städte entfallenden Preisanteile im Dunkel bleiben. Diese Verträge sind in Tabelle 4.1 nachrichtlich aufgeführt. Der Obere Gutachterausschuss veröffentlicht hierzu summarische Daten in seinem Bericht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen. Tabelle 4.5 zeigt Blockverkäufe im Berichtsjahr und im Vorjahr. Hierzu wurden Veräußerungen erfasst, bei denen mehr als 3 Mietwohngebäude in Essen mit einem Kaufvertrag veräußert wurden. Aus Gründen des Datenschutzes muss eine dezidierte weitere Darstellung der Kauffälle unterbleiben. Die Tabelle enthält auch Objekte, die innerhalb des Berichtsjahrs mehrfach veräußert wurden. Veräußerer Kaufverträge [Anzahl] Grundstücksfläche [m²] Kaufpreissumme [Mio. ] Kaufverträge [Anzahl] Grundstücksfläche [m²] Kaufpreissumme [Mio. ] Private ,605 Unternehmen , ,570 oder Sonstige Summe , ,175 Tab. 4.5 Blockverkäufe Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

18 4.3 Zwangsversteigerungen Neben den Eigentumswechseln aufgrund von Kaufverträgen, die zumeist im gewöhnlichen Geschäftsverkehr abgeschlossen werden, gewinnt der Teilmarkt der Zwangsversteigerungen in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung. Abbildung 4.3 zeigt die Entwicklung der beim Gutachterausschuss registrierten Fälle seit Seit 2005 wertet der Gutachterausschuss die Zwangsversteigerungsbeschlüsse und die diesen zugrunde liegenden Verkehrswertgutachten systematisch aus, unter anderem mit dem Ziel, Aussagen über das Verhältnis zwischen dem von Sachverständigen ermittelten Verkehrswert und der Höhe des Zuschlags im Verfahren zu treffen. Die den Zwangsversteigerungsverfahren zugrunde liegenden Gutachten über den Verkehrswert der zu versteigernden Immobilien werden über die Webadresse regelmäßig von der Justizverwaltung des Landes publiziert. Zuschläge im Zwangsversteigerungsverfahren Abb Summe unbebaut bebaut WE TE Entwicklung der Zwangsversteigerungszuschläge Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

19 Tabelle 4.6 analysiert die Zwangsversteigerungsfälle des Jahres 2009 hinsichtlich der Höhe des Zuschlags im Verfahren, wobei unterschieden wird nach dem Zuschlag im ersten bzw. weiteren Terminen. In Klammern stehen die Ergebnisse der Untersuchung für das Jahr Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbeobjekte Wohnungseigentum Anzahl der Zuschläge insgesamt 56 (55) 150 (146) Zuschläge insgesamt - Anzahl - % des Verkehrswerts (Median) Zuschläge im 1. ZV-Termin - Anzahl - % des Verkehrswerts (Median) Zuschläge in weiteren Terminen - Anzahl - % des Verkehrswerts (Median) Tab (16) 67 % (77 %) 10 (11) 71 % (80 %) 4 (5) 63 % (68 %) 31 (30) 70 % (79 %) 16 (23) 82 % (70 %) 14 (7) 63 % (71 %) 6 (9) 44 % (70 %) 3 (6) 52 (62) 188 % (82 %) 64 % (62 %) 3 (3) 24 % (46 %) 150 (146) 50 % (50 %) 98 (84) 43 % (41 %) Größenordnung der Zuschläge im Verhältnis zum Verkehrswert Werte in Klammern beziehen sich auf das Jahr 2008 Die Zuschläge über Wohnungseigentum wurden in Tabelle 4.7 hinsichtlich der Wohnfläche untersucht. Zuschläge insgesamt - Anzahl - % des Verkehrswerts (Median) Zuschläge im 1. ZV-Termin - Anzahl - % des Verkehrswerts (Median) Zuschläge in weiteren Terminen - Anzahl - % des Verkehrswerts (Median) Tab. 4.7 Wohnfläche bis 30 m² m² m² > 90 m² 2 76 % 2 76 % 0 0 % % % % % % % % 9 83 % 7 51 % Größenordnung der Zuschläge im Verhältnis zum Verkehrswert bei Wohnungseigentum nach Wohnflächen Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

20 Abbildung 4.4 ordnet die Zahl der Zwangsversteigerungszuschläge bei Wohnimmobilien (Wohngebäude und Wohnungseigentum) den Stadtteilen zu. Dabei wurden die Einzelergebnisse zu Gruppen zusammengefasst. Abbildung 4.5 setzt die absolute Anzahl der Zuschläge ins Verhältnis zu den Einwohnerzahlen. Abb. 4.4 Zwangsversteigerungen je Stadtteil (2009) Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

21 Abb. 4.5 Zwangsversteigerungen je Einwohner (2009) Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

22 Tabelle 4.8 zeigt die Ergebnisse einer detaillierten Untersuchung des von Zwangsversteigerungszuschlägen betroffenen Wohnungseigentums. Hier wurden nur Gemarkungen berücksichtigt, in denen mindestens 3 Zuschläge vorlagen. Die Tabelle zeigt die durchschnittliche Zuschlagshöhe im ersten bzw. weiteren Terminen sowie den Gesamtdurchschnitt einschließlich der jeweils zugrunde liegenden Fallzahlen. Gemarkung Zuschlag 1.Termin Anzahl Zuschlag weitere Termine Anzahl Zuschlag über alle Termine Anzahl Altendorf 68 % 4 41 % % 15 Altenessen 50 % < 3 34 % % 13 Bergerhausen 73 % < 3 63 % 7 68 % 8 Bochold 70 % 3 64 % < 3 70 % 5 Dellwig 0 % < 3 21 % 5 21 % 5 Frohnhausen 34 % < 3 43 % 7 43 % 9 Gerschede 55 % < 3 29 % 6 33 % 8 Holsterhausen 59 % 6 0 % < 3 59 % 6 Horst 0 % < 3 66 % 3 66 % 3 Nordviertel 54 % < 3 35 % 4 39 % 5 Ostviertel 75 % 3 50 % 6 50 % 9 Rüttenscheid 77 % 4 59 % 4 64 % 8 Schönebeck 55 % < 3 89 % < 3 69 % 4 Schonnebeck 50 % < 3 82 % < 3 63 % 3 Stadtkern 50 % < 3 35 % < 3 36 % 3 Steele 75 % 3 86 % < 3 76 % 4 Südostviertel 50 % < 3 37 % < 3 41 % 3 Südviertel 84 % 4 32 % < 3 77 % 5 Tab. 4.8 Zuschlagshöhe bei Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

23 5. Teilmarkt unbebaute Grundstücke 5.1 Umsatzentwicklung Unbebaute Wohnbaugrundstücke Die Anzahl der Verkäufe baureifer Wohnbaugrundstücke sowie die Flächen- und Geldumsätze und deren Entwicklung gegenüber den Vorjahren zeigt Tabelle 5.1. Jahr Bauweise Anzahl der Kaufverträge Verkaufte Fläche [ha] Kaufpreissumme [Mio. ] Durchschnittspreis [Mio. /ha] Tab. 5.1 Individuell Individuell Individuell Geschoss gesamt Geschoss gesamt Geschoss gesamt ,8 4,7 11,5 12,2 5,8 18,0 5,8 2,1 7,9 19,7 12,2 31,9 27,6 13,4 41,0 16,7 3,9 20,6 2,90 2,59 2,77 2,26 2,31 2,28 2,88 1,87 2,61 Umsatz unbebauter Wohnbauflächen Unbebaute Gewerbegrundstücke Grundstücke für klassisches Gewerbe liegen in der Regel in Gewerbegebieten und werden im Branchenmix genutzt. Die Verwaltungs- oder Einzelhandelsnutzung besitzt gegenüber der Produktions- und Lagernutzung nur eine untergeordnete Bedeutung. Hiervon zu unterscheiden sind Grundstücke für höherwertiges Gewerbe. Bodenrichtwerte für diese Kategorie werden nicht abgeleitet. Das Kapitel 9 enthält Angaben über die in den vergangenen Jahren erzielten Preisspannen. Über den Flächen- und Geldumsatz gibt Tabelle 5.2 Auskunft Objektart Kaufverträge [Anzahl] Geld [Mio. ] Fläche [ha] Kaufverträge [Anzahl] Geld [Mio. ] Fläche [ha] unbebaute Gewerbegrundstücke (klassisches Gewerbeland) unbebaute Gewerbegrundstücke (höherwertiges Gewerbe) 11 10,22 18, ,55 13, ,09 12, ,48 8,87 Tab. 5.2 Flächen- und Geldumsatz unbebauter Gewerbegrundstücke Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

24 5.2 Preisentwicklung Die Preisentwicklung für unbebaute Wohnbaugrundstücke wird in Essen anhand der Preisentwicklung der Bodenrichtwerte ermittelt. Aufgrund des ausgewerteten Kaufpreismaterials wurde im Stadtgebiet ein im Durchschnitt unverändertes Preisniveau festgestellt. Einzelne Bodenrichtwerte wurden in Verfolg der örtlichen Preisentwicklung um bis zu 20 /m² angepasst. Indexbereiche sind Bereiche im Stadtgebiet, in denen über längere Zeiträume hinweg vergleichbare Preisentwicklungen festgestellt wurden. Unterschieden werden Indexbereiche (siehe Abbildung 5.1) für Grundstücke für 1- und 2-geschossige Bauweise (individuelle Bauweise) und die 3- oder mehrgeschossige Bauweise (Geschosswohnungsbau), jeweils überwiegend für Eigentumsmaßnahmen. Der Indexbereich für klassische Gewerbegrundstücke umfasst das gesamte Stadtgebiet. Abgrenzung der Bereiche für Bodenpreisindexreihen 1- und 2-geschossige Bauweise Abgrenzung der Bereiche für Bodenpreisindexreihen 3- oder mehrgeschossige Bauweise Abb. 5.1 Abgrenzung der Bodenpreisindexbereiche Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

25 6. Teilmarkt bebaute Grundstücke (ohne Wohnungseigentum) 6.1 Umsatzentwicklung Wohngrundstücke Tabelle 6.1 gliedert die Umsätze der veräußerten bebauten Wohnimmobilien im Volleigentum nach Kaufverträgen sowie Geldumsätzen auf und zeigt die jeweiligen Entwicklungen gegenüber dem Vorjahr Objektart Kauf- Geld Fläche Kauf- Geld Fläche verträge [Mio. ] [ha] verträge [Mio. ] [ha] [Anzahl] [Anzahl] Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke insgesamt ,3 50, ,0 49,6 Neubau ,5 5, ,7 4,8 Weiterverkauf ,8 45, ,3 44,8 Mietwohnhausgrundstücke (gewerblich genutzter Anteil < 20%) ,7 26, ,4 29,5 Tab. 6.1 Umsatz bebauter Wohnhausgrundstücke 6.2 Ein- und Zweifamilienhäuser Abbildung 6.1 zeigt die Zuordnung der Kaufverträge zu Kaufpreisgruppen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

26 > Kaufpreis Tausend Kauffälle 2008 Kauffälle 2009 bis Anzahl Abb. 6.1 Kaufpreisgruppen für Ein- und Zweifamilienhäuser inkl. Grundstück 6.3 Durchschnittspreise Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise aus den letzten 3 Jahren für neue Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stadtteilen sind in Abbildung 6.2 dargestellt. Sie beziehen sich auf Grundstücke mit einer Fläche zwischen 200 und 400 m², auf denen ein Neubau mit durchschnittlich 130 m² Wohnfläche errichtet wurde. Hierbei handelt es sich in erster Linie um sog. Bauträgerobjekte, d.h. Immobilien, die von einem Bauträger schlüsselfertig errichtet und veräußert wurden. Eigenleistungen des Käufers wurden soweit bekannt hinzugerechnet. Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt Abbildung 6.3 die entsprechenden Gesamtkaufpreise in den Stadtteilen. Die Preise beziehen sich ebenfalls auf Gebäude mit rd. 130 m² Wohnfläche auf ca. 200 bis 400 m² Grundstücken. Die Gebäude stammen aus der jeweils jüngsten, in Tab. 6.2 für gebrauchte Immobilien angegebenen Baujahrsgruppe; in diese Gruppe werden auch ältere Gebäude nach einer aufgrund von Modernisierungen eingetretenen fiktiven Verjüngung der Gebäudesubstanz eingeordnet. In die Darstellung sind nur solche Kaufverträge eingeflossen, bei denen Baujahr und Wohnfläche der veräußerten Immobilien ermittelt werden konnten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

27 Abb. 6.2 Mittlere Kaufpreise für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser Preismaterial der Jahre 2007 bis 2009 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

28 Abb. 6.3 Mittlere Kaufpreise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser Preismaterial der Jahre 2007 bis 2009 Baujahre 1975 bis 2006 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

29 Abb. 6.4 Mittlere Kaufpreise für ortstypische neu errichtete Einfamilienhäuser ( ) Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

30 Abbildung 6.4 zeigt durchschnittliche, auf den m² Wohnfläche bezogene Kaufpreise für neu errichtete Einfamilienhäuser einschließlich Grundstück in Neubaugebieten mit mehr als 3 Bauvorhaben, die in den vergangenen Jahren bebaut wurden. Es handelt sich um Verkäufe aus dem in der Abbildungsunterschrift angegebenen Zeitraum für ortstypische Neubauten; die mit * markierten Preise beziehen sich auf Gebäude ohne Keller. Eventuell vom Käufer erbrachte Eigenleistungen sind soweit bekannt berücksichtigt. Die Preise sind typisch für die in dem jeweiligen Baugebiet tatsächlich errichteten Gebäude, während sich die Gesamtkaufpreise der Abbildung 6.2 auf entsprechend normierte Objekte im jeweiligen Stadtteil beziehen. Für Mehrfamilienhäuser liegen u.a. aufgrund der geringen Neuerrichtungszahlen entsprechende Untersuchungen nicht vor. Tabelle 6.2 enthält nach Stadtteilen und Baujahrsgruppen gegliedert auf den m² Wohnfläche bezogene Durchschnittspreise für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Wegen der angewandten Ableitungsverfahren beziehen sich die angegebenen Durchschnittspreise auf Objekte mit durchschnittlicher Ausprägung der wertrelevanten Merkmale. Die Werte enthalten die auf das Gebäude und das Grundstück entfallenden Preisanteile. Nicht enthalten sind Garagen, Stellplätze oder Zubehör. In den Tabellen bedeuten: Anzahl Anzahl der der Auswertung zugrunde liegenden Kaufverträge. Innerhalb des Stadtteils können mehr Objekte veräußert worden sein, als in der Tabelle angegeben sind, da nicht alle Kaufverträge ausgewertet wurden bzw. auswertbar waren. Median Der Median oder Zentralwert einer Datenreihe ist dadurch charakterisiert, dass jeweils mehr als die Hälfte der Einzelwerte einen Wert größer oder gleich bzw. kleiner oder gleich dem Median annehmen. Gegenüber dem arithmetischen Mittelwert ist der Median erheblich unempfindlicher gegenüber Ausreißern. WF Wohnfläche in m² Min auf Plausibilität überprüfter Minimalwert Max StAbw Baujahr auf Plausibilität überprüfter Maximalwert Standardabweichung des arithmetischen Mittelwerts. Die Größe erlaubt eine Einschätzung der Aussagefähigkeit des angegebenen Durchschnittwerts. tatsächliches oder nach Modernisierung fiktives Baujahr des Gebäudes. Erfahrungsgemäß werden Immobilien frühestens ca. 2 3 Jahre nach ihrer Errichtung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr weiter verkauft, so dass das Baujahr der jüngsten Gebäude außer bei Erstverkäufen mindestens etwa 2 Jahre vor dem Auswertungszeitpunkt liegt. Die hier aufgeführten Durchschnittskaufpreise sind keine Gebäudefaktoren und zur Wertermittlung im Einzelfall nur bedingt geeignet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

31 Verkäufe Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstück Durchschnittspreise aus Verkäufen der Jahre Stadtteil Baujahrsgruppe bis bis bis 2006 Neubau Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Daten Altendorf Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Altenessen- Min - KP [ /m²] Nord StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Altenessen- Min - KP [ /m²] Süd StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Bedingrade Bergeborbeck Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr < < < Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Berger- Min - KP [ /m²] hausen StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Bochold Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

32 Verkäufe Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstück Durchschnittspreise aus Verkäufen der Jahre Stadtteil Baujahrsgruppe bis bis bis 2006 Neubau Anzahl - N = < 3 11 < 3 27 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Daten Borbeck- Min - KP [ /m²] Mitte StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = 7 41 < 3 < 3 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Bredeney Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Burgalten- Min - KP [ /m²] dorf StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < 3 3 < 3 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Byfang Dellwig Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < < 3 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Fischlaken Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Freisen- Min - KP [ /m²] bruch StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht

33 Verkäufe Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstück Durchschnittspreise aus Verkäufen der Jahre Stadtteil Frillendorf Baujahrsgruppe bis bis bis 2006 Neubau Anzahl - N = < 3 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Daten Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = < Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Frintrop Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = 9 4 < 3 5 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Frohn- Min - KP [ /m²] hausen StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = 9 5 < 3 Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Fulerum Gerschede Haarzopf Heidhausen Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Anzahl - N = Median - KP [ /m² WF] Max - KP [ /m²] Min - KP [ /m²] StAbw - KP [ /m²] Median - WF [m²] Median - Grundstück [m²] Median Baujahr Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht