KMU-Kontenrahmen Branchenstandard für die Immobilienbewirtschaftung. Version 2.0

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1 KMU-Kontenrahmen Branchenstandard für die Immobilienbewirtschaftung Version 2.0 Affoltern a. A., 29. September 2016

2 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Musterkontenpläne Vermietungs-Mandate KMU 2013 Vermietung light KMU 2013 Vermietung inkl. Liegenschaft KMU 2013 Vermietung inkl. MWST und Lohn detailliert Kostenkonten (für Nebenkostenabrechnung) Stockwerkeigentums-Mandate KMU 2013 Stockwerkeigentum light KMU 2013 Stockwerkeigentum inkl. MWST Kostenkonten (für Betriebskostenabrechnung) Genossenschafts-Mandate KMU 2013 Genossenschaft inkl. Liegenschaft KMU 2013 Genossenschaft inkl. Lohn detailliert... 27

3 1. Einleitung Das neue Rechnungslegungsrecht ist seit in Kraft und die KMU mit Umsätzen über CHF sind verpflichtet, die Geschäftsabschlüsse ab Geschäftsjahr 2015 nach der neuen Rechnungslegung vorzunehmen. Die neuen Normen können u.a. Anpassungen des Kontenplans eines Unternehmens erfordern. Vor diesem Hintergrund und angesichts der Tatsache, dass bisher für die Schweizer Immobilienbranche kein Standardkontenrahmen existierte, hat die W&W Immo Informatik AG als Marktführerin im Bereich der Immobilienbewirtschaftungssoftware zusammen mit dem Mitautor des Standardwerkes Schweizer Kontenrahmen KMU, Herbert Mattle, und den Wohnbaugenossenschaften der Schweiz einen Kontenrahmen als Branchenstandard für die Immobilienbewirtschaftung erarbeitet. Dieser Kontenrahmen erlaubt es, den KMU im Immobilienbewirtschaftungsbereich, ihre Kontenpläne zu standardisieren und den Erfordernissen der neuen Rechnungslegung anzupassen. Wir empfehlen den Unternehmen der Immobilienbewirtschaftung, den neuen branchenspezifischen Kontenrahmen als Grundlage für die Anpassung der Kontenpläne zu nutzen und die Darstellung von Bilanz und Erfolgsrechnung in der entsprechenden Gliederung vorzunehmen. Für die drei in der Immobilienbewirtschaftung am stärksten verbreiteten Mandatstypen Vermietung, Stockwerkeigentum und Genossenschaften wurden Musterkontenpläne in verschiedenen Varianten erstellt, welche im vorliegenden Dokument enthalten sind und zudem kostenlos auf der Website der W&W Immo Informatik AG, heruntergeladen werden können. W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 3

4 2. Musterkontenpläne Im vorliegenden KMU-Kontenrahmen sind Musterkontenpläne für die drei Mandatstypen Vermietung, Stockwerkeigentum und Genossenschaften enthalten. Für die einzelnen mandatsspezifischen Kontenpläne bestehen mehrere Varianten, die sich v.a. hinsichtlich Detaillierungsgrad unterscheiden. 2.1 Vermietungs-Mandate Im Bereich Vermietung bieten wir drei unterschiedliche Kontenpläne an. Sie sind ausgerichtet auf die Komplexität des Mandats und den Umfang der Informationen, die der Verwaltung bekannt sind. Vermietung light: Oft sind bei kleineren Drittmandaten die Eigen- und Fremdfinanzierung nicht bekannt, was erlaubt, die Bilanz einfach aufzubauen und das Anlagevermögen wie auch die Fremdfinanzierung wegzulassen. In der Erfolgsrechnung werden der laufende Unterhalt und die Reparaturen in einem Konto zusammengefasst, um die Darstellung von Kleinmandaten möglichst übersichtlich zu halten. Die Ergänzung oder Erweiterung des Kontenplans Vermietung light ist jederzeit möglich. Die Struktur des KMU 2013 Kontenplans muss aber eingehalten werden. Vermietung inkl. Liegenschaft: Im Gegensatz zur Variante Vermietung light werden bei dieser Variante das Anlagevermögen und auch die Fremdfinanzierung geführt. Damit sind alle für eine Renditenberechnung notwendigen buchhalterischen Zahlen verfügbar. Auch die Erfolgsrechnung wird in dieser Variante detaillierter geführt. Im Betriebsaufwand betrifft dies den Posten laufender Unterhalt und Reparaturen und die Nebenkosten zu Lasten Eigentümer. Aber auch die Klassen 5 (Personalaufwand), 6 (Übriger betrieblicher Aufwand, Abschreibungen und Rückstellungen sowie Finanzergebnis) und 8 (Betriebsfremder, ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und betriebsfremder Ertrag) werden zusätzlich oder in höherem Detaillierungsgrad angeboten. Der Kontenplan Vermietung inkl. Liegenschaft eignet sich besonders für grössere bzw. komplexere Drittmandate wie auch für selbst verwaltete Liegenschaften. Vermietung inkl. MWST und Lohn detailliert: Zusätzlich zum Kontenplan Vermietung inkl. Liegenschaft berücksichtigt diese Variante auch MWSTspezifische Konten und Konten für den Lohn. In der Bilanz werden die MWST-Konten für die Vor- und Umsatzsteuer sowie das Abrechnungskonto geführt. Beim Lohn sind verschiedene Kontokorrent-Konten für die Verbindlichkeiten gegenüber den Sozialversicherungen und den Vorsorgeeinrichtungen vorgesehen. In der Erfolgsrechnung ermöglicht diese Variante in der Klasse 5 (Personalaufwand) eine feinere Unterteilung der Konten. Alle oben dargestellten Kontenpläne können jederzeit erweitert werden. Es ist jedoch empfehlenswert, vor Beginn der Buchhaltung festzulegen, welche Form von Bilanz und Erfolgsrechnung dem Kunden abgegeben werden soll. Dabei sind die Kundenbedürfnisse hinsichtlich Umfang und Detaillierungsgrad zu berücksichtigen. W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 4

5 2.1.1 KMU 2013 Vermietung light Bilanz Erfolgsrechnung 1 Aktiven 3 Ertrag aus Leistungen 10 Umlaufvermögen 30 Liegenschaftenertrag 100 Flüssige Mittel 300 Mietzinserträge 1000 Kasse 3000 Wohnungen 1010 PostFinance 3001 Garagen 1020 Bank 3002 Gewerberäume 106 Wertschriften 309 Ertragsminderungen durch Leerstände und Mietzinsverluste 1060 Wertschriften 3090 Leerstände Wohnungen 109 Transferkonto 3091 Leerstände Garagen 1090 Transferkonto 3092 Leerstände Gewerberäume 1091 Lohndurchlaufkonto 3099 Mietzinsverluste 1099 Abrechnungskonto Heiz- und Nebenkosten 36 Übrige Erlöse aus Leistungen 110 Forderungen aus Vermietung 360 Übrige Erträge Forderungen aus Vermietung gegenüber Mietern 3600 Diverse Einnahmen (Debitoren) 1100 Mieterausstände (Abschlusskonto) 3601 Pauschalen 1109 Wertberichtigungen Forderungen inkl. Delkredere 4 Liegenschaftsaufwand 111 Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 40 Betriebsaufwand Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 400 Laufender Unterhalt und Reparaturen 1110 Heiz- und Nebenkosten (Sammelkonto) 4000 Unterhalt und Reparaturen 114 Übrige kurzfristige Forderungen 410 Erneuerungsfonds Kurzfristige Forderungen gegenüber staatlichen 4100 Erneuerungsfonds Stellen 1176 Verrechnungssteuer 420 Erweiterter Unterhalt und Planungskosten 120 Vorräte 4200 Sanierung Vorräte 430 Versicherungen 1200 Heizölvorrat 4300 Kantonale Gebäudeversicherungen 130 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4301 Gebäudesach- / Haftpflichtversicherungen 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 440 Liegenschaftensteuern und Öffentliche Abgaben 2 Passiven 4400 Liegenschaftssteuern 20 Kurzfristiges Fremdkapital 4401 Öffentliche Abgaben und Gebühren 200 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 450 Nebenkosten zu Lasten Eigentümer Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4500 Pauschale Nebenkostenzahlungen gegenüber Dritten (Kreditoren) 2000 Kreditoren 4501 Nicht verteilbare Heiz- und Nebenkosten 2010 Sammelkonto Mieter 4502 Strom Leerwohnungen 2020 Verwaltungskosten Allgemein (Guthaben Verwaltung) 4590 Nebenkosten der Leerstände 2021 Verwaltungskosten Heiz- und Nebenkosten (Guthaben 460 Vermietungsaufwand Verwaltung) 2022 Mahnspesen (Guthaben Verwaltung) 4600 Inserate- und Werbeaufwand Mieterakonto Heiz- und Nebenkosten 470 Liegenschaftenverwaltung 2030 Sammelkonto Akonto Heiz- und Nebenkosten 4700 Verwaltungskosten 220 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 4701 Übrige Verwaltungskosten Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber staatlichen 490 Übriger Liegenschaftsaufwand Stellen 2208 Direkte Steuern 4900 Übriger Liegenschaftsaufwand W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 5

6 230 Passive Rechnungsabgrenzungen und kurzfristige Rückstellungen 6 Übriger betrieblicher Aufwand, Abschreibungen und Rückstellungen sowie Finanzergebnis Passive Rechnungsabgrenzungen 68 Abschreibungen und Rückstellungen 2300 Passive Rechnungsabgrenzung 681 Rückstellungen 2301 Mietervorauszahlungen (Abschlusskonto) 6810 Rückstellungen für Tankrevisionen (wenn z.l. Eigentümer) 24 Langfristiges Fremdkapital 6811 Rückstellungen für Boilerentkalkungen (wenn z.l. Eigentümer) 260 Rückstellungen 69 Finanzaufwand und Finanzertrag 2600 Rückstellungen für Tankrevisionen 690 Finanzaufwand 2601 Rückstellungen für Boilerentkalkungen Zinsaufwand aus verzinslichen Verbindlichkeiten 2610 Erneuerungsfonds 6902 Zinsaufwand Hypotheken 28 Eigenkapital (juristische Person) 6903 Zinsaufwand PostFinance / Banken 280 Grund-, Gesellschafter- oder Stiftungskapital Übriger Finanzaufwand Grund-, Gesellschafter- oder Stiftungskapital 6940 PostFinance- / Bankspesen 2800 Aktienkapital 695 Finanzertrag 290 Reserven und Jahresgewinn oder Jahresverlust Erträge aus flüssigen Mitteln und Wertschriften Gesetzliche Kapitalreserve 6950 Zinsertrag PostFinance / Banken 2900 Gesetzliche Kapitalreserve 9 Abschluss Gesetzliche Gewinnreserve 92 Gewinnverwendung 2950 Gesetzliche Gewinnreserve 9200 Jahresgewinn oder Jahresverlust Freiwillige Gewinnreserve 2960 Freiwillige Gewinnreserve Bilanzgewinn und Bilanzverlust 2970 Gewinnvortrag oder Verlustvortrag 2979 Jahresgewinn oder Jahresverlust 28 Eigenkapital (Einzelunternehmen) 280 Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres 2800 Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres 282 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge 2820 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge 285 Privat 2850 Barbezüge 289 Jahresgewinn oder Jahresverlust 2891 Jahresgewinn oder Jahresverlust 28 Eigenkapital (Personengesellschaft) 280 Eigenkapital Gesellschafter A Eigenkapital Gesellschafter A 2800 Eigenkapital Gesellschafter A Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Gesellschafter A 2810 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Gesellschafter A Privat Gesellschafter A 2820 Barbezüge Gesellschafter A Jahresgewinn oder Jahresverlust Gesellschafter A 2831 Jahresgewinn oder Jahresverlust Gesellschafter A W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 6

7 2.1.2 KMU 2013 Vermietung inkl. Liegenschaft Bilanz Erfolgsrechnung 1 Aktiven 3 Ertrag aus Leistungen 10 Umlaufvermögen 30 Liegenschaftenertrag 100 Flüssige Mittel 300 Mietzinserträge 1000 Kasse 3000 Wohnungen 1010 PostFinance 3001 Garagen 1020 Bank 3002 Gewerberäume 106 Wertschriften 309 Ertragsminderungen durch Leerstände und Mietzinsverluste 1060 Wertschriften 3090 Leerstände Wohnungen 109 Transferkonto 3091 Leerstände Garagen 1090 Transferkonto 3092 Leerstände Gewerberäume 1091 Lohndurchlaufkonto 3099 Mietzinsverluste 1099 Abrechnungskonto Heiz- und Nebenkosten 36 Übrige Erlöse aus Leistungen 110 Forderungen aus Vermietung 360 Übrige Erträge Forderungen aus Vermietung gegenüber Mietern 3600 Diverse Einnahmen (Debitoren) 1100 Mieterausstände (Abschlusskonto) 3601 Pauschalen 1109 Wertberichtigungen Forderungen inkl. Delkredere 4 Liegenschaftsaufwand 111 Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 40 Betriebsaufwand Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 400 Laufender Unterhalt und Reparaturen 1110 Heiz- und Nebenkosten (Sammelkonto) 4000 Unterhalt: Äussere Arbeiten 114 Übrige kurzfristige Forderungen 4010 Unterhalt: Innere Arbeiten in allgemeinen Räumen Kurzfristige Forderungen gegenüber staatlichen 4020 Unterhalt: Innere Arbeiten in übrigen Räumen Stellen 1176 Verrechnungssteuer 4030 Unterhalt: Elektroanlagen 120 Vorräte 4040 Unterhalt: Heizung, Lüftung, Klima Vorräte 4050 Unterhalt: Sanitäranlagen 1200 Heizölvorrat 4060 Unterhalt: Transportanlagen 130 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4070 Unterhalt: Aussenanlagen 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 4080 Unterhalt: Mobilien 14 Anlagevermögen 4090 Unterhalt Diverses 140 Finanzanlagen 410 Erneuerungsfonds Wertschriften 4100 Erneuerungsfonds 1400 Wertschriften 420 Erweiterter Unterhalt und Planungskosten Langfristige Forderungen gegenüber Dritten 4200 Sanierung 1440 Darlehen 430 Versicherungen 150 Mobile Sachanlagen 4300 Kantonale Gebäudeversicherungen Maschinen und Apparate 4301 Gebäudesach- / Haftpflichtversicherungen 1500 Maschinen und Apparate 440 Liegenschaftensteuern und Öffentliche Abgaben 1507 Maschinen und Apparate im Leasing 4400 Liegenschaftssteuern 1509 Abschreibungen und Wertberichtigungen Maschinen und Apparate 4401 Öffentliche Abgaben und Gebühren W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 7

8 Mobiliar und Einrichtungen 450 Nebenkosten zu Lasten Eigentümer 1510 Mobiliar und Einrichtungen 4500 Pauschale Nebenkostenzahlungen 1517 Mobiliar und Einrichtungen im Leasing 4501 Nicht verteilbare Heiz- und Nebenkosten 1519 Abschreibungen und Wertberichtigungen Mobiliar 4502 Strom Leerwohnungen und Einrichtungen Büromaschinen, Informatik und Kommunikationstechnologie 4510 Heizöl 1520 Büromaschinen 4511 Erdgas 1521 Informatik 4512 Holz, Pellets 1522 Kommunikationstechnologie 4513 Wärmestrom 1527 Büromaschinen, Informatik und Kommunikationstechnologie 4520 Strom im Leasing 1529 Abschreibungen und Wertberichtigungen Büromaschinen, 4530 Wasser Informatik und Kommunikationstech- nologie Fahrzeuge 4531 Abwasser 1530 Fahrzeug A 4532 Kanalisationsgebühren 1537 Fahrzeuge im Leasing 4540 Kehricht 1539 Abschreibungen und Wertberichtigungen Fahrzeuge 4550 Hauswartung Werkzeuge und Geräte 4551 Schneeräumung 1540 Werkzeuge und Geräte 4590 Nebenkosten der Leerstände 1547 Werkzeuge und Geräte im Leasing 460 Vermietungsaufwand 1549 Abschreibungen und Wertberichtigungen Werkzeuge 4600 Inserate- und Werbeaufwand und Geräte 160 Immobile Sachanlagen 470 Liegenschaftenverwaltung Geschäftsliegenschaften 4700 Verwaltungskosten 1600 Geschäftsliegenschaften 4701 Übrige Verwaltungskosten 1601 Boden 490 Übriger Liegenschaftsaufwand 1607 Geschäftsliegenschaften im Leasing 4900 Übriger Liegenschaftsaufwand 1608 Anzahlungen für Geschäftsliegenschaften 5 Personalaufwand 1609 Abschreibungen und Wertberichtigungen Geschäftsliegenschaften 50 Personalaufwand Wohnliegenschaften 500 Lohnaufwand 1610 Wohnliegenschaften 5000 Löhne 1611 Boden 5070 AHV, IV, EO, ALV 1618 Anzahlungen für Wohnliegenschaften 5080 Spesen Verwaltung 1619 Abschreibungen und Wertberichtigungen Büro Übriger Aufwand Verwaltung und Verwaltungsgebäude Unbebaute Grundstücke 5095 Verrechneter Personalaufwand Liegenschaftenverwaltung 1680 Unbebaute Grundstücke 1687 Unbebaute Grundstücke im Leasing 1688 Anzahlungen für unbebaute Grundstücke 1689 Abschreibungen und Wertberichtigungen unbebaute Grundstücke W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 8

9 2 Passiven 6 Übriger betrieblicher Aufwand, Abschreibungen und Rückstellungen sowie Finanzergebnis 20 Kurzfristiges Fremdkapital 65 Verwaltungs- und Informatikaufwand 200 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 650 Verwaltungsaufwand Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten (Kreditoren) 6500 Büromaterial, Drucksachen, Fotokopien, Fachliteratur 2000 Kreditoren 6510 Telefon, Internet, Porti 2010 Sammelkonto Mieter 6520 Beiträge, Spenden, Vergabungen, Trinkgelder 2020 Verwaltungskosten Allgemein (Guthaben Verwaltung) 6530 Buchführungs- und Beratungsaufwand 2021 Verwaltungskosten Heiz- und Nebenkosten (Guthaben Verwaltung) 6540 Verwaltungsrat, Generalversammlung, Revisionsstelle 2022 Mahnspesen (Guthaben Verwaltung) 6550 Übriger Verwaltungsaufwand Mieterakonto Heiz- und Nebenkosten 6560 Privatanteile Verwaltungsaufwand 2030 Sammelkonto Akonto Heiz- und Nebenkosten 657 Informatikaufwand 210 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 6570 Leasing und Miete Hard- und Software Bankverbindlichkeiten kurzfristig (bis 12 Monate) 6580 Lizenzen und Wartung 2100 Kontokorrent 6590 Beratung und Entwicklung 2107 Darlehen 66 Werbeaufwand 2109 Hypothek 6600 Werbeinserate, elektronische Medien 220 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 6610 Werbedrucksachen, Werbematerial, Reklameartikel, Muster Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber staatlichen Stellen 6620 Schaufenster, Dekoration, Fachmessen, Ausstellungen 2208 Direkte Steuern 6640 Reisespesen, Kundenbetreuung 230 Passive Rechnungsabgrenzungen und kurzfristige 6660 Werbebeiträge, Sponsoring Rückstellungen Passive Rechnungsabgrenzungen 6670 Öffentlichkeitsarbeit, Public Relations 2300 Passive Rechnungsabgrenzung 6680 Werbeberatung, Marktanalysen 2301 Mietervorauszahlungen (Abschlusskonto) 6690 Privatanteile Werbeaufwand 24 Langfristiges Fremdkapital 67 Sonstiger betrieblicher Aufwand 240 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 6700 Wirtschaftsauskünfte, Betreibungen Bankverbindlichkeiten langfristig 6710 Betriebssicherheit und Bewachung 2400 Darlehen 6720 Forschung und Entwicklung 2401 Hypothek 6740 Mehrwertsteuerkorrektur Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing 6790 Sonstiger betrieblicher Aufwand und Privatanteile 2420 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing 68 Abschreibungen und Rückstellungen 260 Rückstellungen 680 Abschreibungen 2600 Rückstellungen für Tankrevisionen 6800 Abschreibung Liegenschaften 2601 Rückstellungen für Boilerentkalkungen 681 Rückstellungen 2610 Erneuerungsfonds 6810 Rückstellungen für Tankrevisionen (wenn z.l. Eigentümer) 6811 Rückstellungen für Boilerentkalkungen (wenn z.l. Eigentümer) W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 9

10 28 Eigenkapital (juristische Person) 69 Finanzaufwand und Finanzertrag 280 Grund-, Gesellschafter- oder Stiftungskapital 690 Finanzaufwand Grund-, Gesellschafter- oder Stiftungskapital Zinsaufwand aus verzinslichen Verbindlichkeiten 2800 Aktienkapital 6900 Zinsaufwand Bankkredit 290 Reserven und Jahresgewinn oder Jahresverlust 6901 Zinsaufwand Darlehen Gesetzliche Kapitalreserve 6902 Zinsaufwand Hypotheken 2900 Gesetzliche Kapitalreserve 6903 Zinsaufwand PostFinance / Banken Gesetzliche Gewinnreserve 6910 Baurechtszinsaufwand 2950 Gesetzliche Gewinnreserve 6911 Pachtzinsaufwand Freiwillige Gewinnreserve Übriger Finanzaufwand 2960 Freiwillige Gewinnreserve 6940 PostFinance- / Bankspesen Bilanzgewinn und Bilanzverlust 6949 Währungsverluste 2970 Gewinnvortrag oder Verlustvortrag 695 Finanzertrag 2979 Jahresgewinn oder Jahresverlust Erträge aus flüssigen Mitteln und Wertschriften 28 Eigenkapital (Einzelunternehmen) 6950 Zinsertrag PostFinance / Banken 280 Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres Übriger Finanzertrag 2800 Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres 6999 Währungsgewinne 282 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge 8 Betriebsfremder, ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und Ertrag 2820 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge 80 Betriebsfremder Aufwand und betriebsfremder Ertrag 285 Privat 800 Betriebsfremder Aufwand 2850 Barbezüge 8000 Betriebsfremder Aufwand 289 Jahresgewinn oder Jahresverlust 810 Betriebsfremder Ertrag 2891 Jahresgewinn oder Jahresverlust 8100 Betriebsfremder Ertrag 28 Eigenkapital (Personengesellschaft) 85 Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und Ertrag 280 Eigenkapital Gesellschafter A 850 Ausserordentlicher Aufwand und Ertrag Eigenkapital Gesellschafter A Ausserordentlicher Aufwand 2800 Eigenkapital Gesellschafter A 8500 Ausserordentliche Reservenbildung Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Gesellschafter 8501 Ausserordentliche Rückstellungen A 2810 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Gesellschafter A 8502 Ausserordentliche Abschreibungen und Wertberichtigungen Privat Gesellschafter A Ausserordentlicher Ertrag 2820 Barbezüge Gesellschafter A 8510 Auflösung von Reserven Jahresgewinn oder Jahresverlust Gesellschafter A 8515 Erhaltene Subventionen und andere Nichtentgelte mit Vorsteuerkürzung 2831 Jahresgewinn oder Jahresverlust Gesellschafter A 8516 Erhaltene Spenden und andere Nichtentgelte ohne Vorsteuerkürzung 860 Einmaliger Aufwand und Ertrag Einmaliger Aufwand 8600 Einmaliger Aufwand Einmaliger Ertrag 8610 Einmaliger Ertrag 89 Direkte Steuern 8900 Gewinnsteuern/Kantons- und Gemeindesteuern 8901 Kapitalsteuern/Direkte Bundessteuern 8902 Periodenfremde direkte Steuern 9 Abschluss 92 Gewinnverwendung 9200 Jahresgewinn oder Jahresverlust W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 10

11 2.1.3 KMU 2013 Vermietung inkl. MWST und Lohn detailliert Bilanz Erfolgsrechnung 1 Aktiven 3 Ertrag aus Leistungen 10 Umlaufvermögen 30 Liegenschaftenertrag 100 Flüssige Mittel 300 Mietzinserträge 1000 Kasse 3000 Wohnungen 1010 PostFinance 3001 Garagen 1020 Bank 3002 Gewerberäume 106 Wertschriften 309 Ertragsminderungen durch Leerstände und Mietzinsverluste 1060 Wertschriften 3090 Leerstände Wohnungen 109 Transferkonto 3091 Leerstände Garagen 1090 Transferkonto 3092 Leerstände Gewerberäume 1091 Lohndurchlaufkonto 3099 Mietzinsverluste 1099 Abrechnungskonto Heiz- und Nebenkosten 310 Mietzinserträge MWST-pflichtig 110 Forderungen aus Vermietung 3100 Gewerberäume (MWST-pflichtig) Forderungen aus Vermietung gegenüber Mietern 3101 Büroräume (MWST-pflichtig) (Debitoren) 1100 Mieterausstände (Abschlusskonto) 3102 Lagerräume (MWST-pflichtig) 1109 Wertberichtigungen Forderungen inkl. Delkredere 3103 Einstellplätze (MWST-pflichtig) 111 Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 3104 Abstellplätze (MWST-pflichtig) Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 319 Ertragsminderungen durch Leerstände und Mietzinsverluste MWST-pflichtig 1110 Heiz- und Nebenkosten (Sammelkonto) 3190 Leerstände Gewerberäume (MWST-pflichtig) 114 Übrige kurzfristige Forderungen 3191 Leerstände Büroräume (MWST-pflichtig) Kurzfristige Forderungen gegenüber staatlichen 3192 Leerstände Lagerräume (MWST-pflichtig) Stellen 1170 Vorsteuer Material, Waren, Dienstleistungen, 3193 Leerstände Einstellplätze (MWST-pflichtig) Energie, Kl Vorsteuer Investitionen, übriger Betriebsaufwand, 3194 Leerstände Abstellplätze (MWST-pflichtig) Kl. 1/ Abrechnungskonto MWST (Guthaben gegenüber 3199 Mietzinsverluste (MWST-pflichtig) ESTV) 1176 Verrechnungssteuer 36 Übrige Erlöse aus Leistungen 120 Vorräte 360 Übrige Erträge Vorräte 3600 Diverse Einnahmen 1200 Heizölvorrat 3601 Pauschalen 130 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4 Liegenschaftsaufwand 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 40 Betriebsaufwand 14 Anlagevermögen 400 Laufender Unterhalt und Reparaturen 140 Finanzanlagen 4000 Unterhalt: Äussere Arbeiten Wertschriften 4010 Unterhalt: Innere Arbeiten in allgemeinen Räumen 1400 Wertschriften 4020 Unterhalt: Innere Arbeiten in übrigen Räumen Langfristige Forderungen gegenüber Dritten 4030 Unterhalt: Elektroanlagen 1440 Darlehen 4040 Unterhalt: Heizung, Lüftung, Klima 150 Mobile Sachanlagen 4050 Unterhalt: Sanitäranlagen Maschinen und Apparate 4060 Unterhalt: Transportanlagen 1500 Maschinen und Apparate 4070 Unterhalt: Aussenanlagen 1507 Maschinen und Apparate im Leasing 4080 Unterhalt: Mobilien 1509 Abschreibungen und Wertberichtigungen Maschinen und Apparate 4090 Unterhalt Diverses W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 11

12 Mobiliar und Einrichtungen 410 Erneuerungsfonds 1510 Mobiliar und Einrichtungen 4100 Erneuerungsfonds 1517 Mobiliar und Einrichtungen im Leasing 420 Erweiterter Unterhalt und Planungskosten 1519 Abschreibungen und Wertberichtigungen Mobiliar 4200 Sanierung und Einrichtungen Büromaschinen, Informatik und Kommunikationstechnologie 430 Versicherungen 1520 Büromaschinen 4300 Kantonale Gebäudeversicherungen 1521 Informatik 4301 Gebäudesach- / Haftpflichtversicherungen 1522 Kommunikationstechnologie 440 Liegenschaftensteuern und Öffentliche Abgaben 1527 Büromaschinen, Informatik und Kommunikationstechnologie 4400 Liegenschaftssteuern im Leasing 1529 Abschreibungen und Wertberichtigungen Büromaschinen, 4401 Öffentliche Abgaben und Gebühren Informatik und Kommunikationstech- nologie Fahrzeuge 450 Nebenkosten zu Lasten Eigentümer 1530 Fahrzeug A 4500 Pauschale Nebenkostenzahlungen 1537 Fahrzeuge im Leasing 4501 Nicht verteilbare Heiz- und Nebenkosten 1539 Abschreibungen und Wertberichtigungen Fahrzeuge 4502 Strom Leerwohnungen Werkzeuge und Geräte 4510 Heizöl 1540 Werkzeuge und Geräte 4511 Erdgas 1547 Werkzeuge und Geräte im Leasing 4512 Holz, Pellets 1549 Abschreibungen und Wertberichtigungen Werkzeuge 4513 Wärmestrom und Geräte 160 Immobile Sachanlagen 4520 Strom Geschäftsliegenschaften 4530 Wasser 1600 Geschäftsliegenschaften 4531 Abwasser 1601 Boden 4532 Kanalisationsgebühren 1607 Geschäftsliegenschaften im Leasing 4540 Kehricht 1608 Anzahlungen für Geschäftsliegenschaften 4550 Hauswartung 1609 Abschreibungen und Wertberichtigungen Geschäftsliegenschaften 4551 Schneeräumung Wohnliegenschaften 4590 Nebenkosten der Leerstände 1610 Wohnliegenschaften 460 Vermietungsaufwand 1611 Boden 4600 Inserate- und Werbeaufwand 1618 Anzahlungen für Wohnliegenschaften 470 Liegenschaftenverwaltung 1619 Abschreibungen und Wertberichtigungen Büro Verwaltungskosten und Verwaltungsgebäude Unbebaute Grundstücke 4701 Übrige Verwaltungskosten 1680 Unbebaute Grundstücke 490 Übriger Liegenschaftsaufwand 1687 Unbebaute Grundstücke im Leasing 4900 Übriger Liegenschaftsaufwand 1688 Anzahlungen für unbebaute Grundstücke 5 Personalaufwand 1689 Abschreibungen und Wertberichtigungen unbebaute Grundstücke 50 Personalaufwand 500 Lohnaufwand 5000 Löhne 5001 Zulagen 5002 Erfolgsbeteiligungen 5007 Sozialversicherungsaufwand 5008 Übriger Personalaufwand 5009 Leistungen Dritter W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 12

13 2 Passiven 507 Sozialversicherungsaufwand 20 Kurzfristiges Fremdkapital 5070 AHV, IV, EO, ALV 200 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5071 FAK Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5073 Unfallversicherung gegenüber Dritten (Kreditoren) 2000 Kreditoren 5074 Krankentaggeldversicherung 2010 Sammelkonto Mieter 5079 Quellensteuer 2020 Verwaltungskosten Allgemein (Guthaben Verwaltung) 508 Übriger Personalaufwand 2021 Verwaltungskosten Heiz- und Nebenkosten (Guthaben 5080 Spesen Verwaltung Verwaltung) 2022 Mahnspesen (Guthaben Verwaltung) 5090 Übriger Aufwand Verwaltung Mieterakonto Heiz- und Nebenkosten 5095 Verrechneter Personalaufwand Liegenschaftenverwaltung 2030 Sammelkonto Akonto Heiz- und Nebenkosten 6 Übriger betrieblicher Aufwand, Abschreibungen und Rückstellungen sowie Finanzergebnis 210 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 65 Verwaltungs- und Informatikaufwand Bankverbindlichkeiten kurzfristig (bis 12 Monate) 650 Verwaltungsaufwand 2100 Kontokorrent 6500 Büromaterial, Drucksachen, Fotokopien, Fachliteratur 2107 Darlehen 6510 Telefon, Internet, Porti 2109 Hypothek 6520 Beiträge, Spenden, Vergabungen, Trinkgelder 220 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 6530 Buchführungs- und Beratungsaufwand Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber staatlichen Stellen 6540 Verwaltungsrat, Generalversammlung, Revisionsstelle 2200 Geschuldete MWST (Umsatzsteuer) 6550 Übriger Verwaltungsaufwand 2201 Abrechnungskonto MWST (Schuld gegenüber 6560 Privatanteile Verwaltungsaufwand ESTV) 2203 Bezugssteuer 657 Informatikaufwand 2208 Direkte Steuern 6570 Leasing und Miete Hard- und Software Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber 6580 Lizenzen und Wartung Sozialversicherungen und Vorsorgeeinrichtungen (unverzinslich) 2270 Kontokorrent Vorsorgeeinrichtung 6590 Beratung und Entwicklung 2271 Kontokorrent AHV, IV, EO, ALV 66 Werbeaufwand 2272 Kontokorrent FAK 6600 Werbeinserate, elektronische Medien 2273 Kontokorrent Unfallversicherung 6610 Werbedrucksachen, Werbematerial, Reklameartikel, Muster 2274 Kontokorrent Krankentaggeldversicherung 6620 Schaufenster, Dekoration, Fachmessen, Ausstellungen 2279 Kontokorrent Quellensteuer 6640 Reisespesen, Kundenbetreuung 230 Passive Rechnungsabgrenzungen und kurzfristige 6660 Werbebeiträge, Sponsoring Rückstellungen Passive Rechnungsabgrenzungen 6670 Öffentlichkeitsarbeit, Public Relations 2300 Passive Rechnungsabgrenzung 6680 Werbeberatung, Marktanalysen 2301 Mietervorauszahlungen (Abschlusskonto) 6690 Privatanteile Werbeaufwand 24 Langfristiges Fremdkapital 67 Sonstiger betrieblicher Aufwand 240 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 6700 Wirtschaftsauskünfte, Betreibungen Bankverbindlichkeiten langfristig 6710 Betriebssicherheit und Bewachung 2400 Darlehen 6720 Forschung und Entwicklung 2401 Hypothek 6740 Mehrwertsteuerkorrektur Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing 6790 Sonstiger betrieblicher Aufwand und Privatanteile 2420 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 13

14 260 Rückstellungen 68 Abschreibungen und Rückstellungen 2600 Rückstellungen für Tankrevisionen 680 Abschreibungen 2601 Rückstellungen für Boilerentkalkungen 6800 Abschreibung Liegenschaften 2610 Erneuerungsfonds 681 Rückstellungen 28 Eigenkapital (juristische Person) 6810 Rückstellungen für Tankrevisionen (wenn z.l. Eigentümer) 280 Grund-, Gesellschafter- oder Stiftungskapital 6811 Rückstellungen für Boilerentkalkungen (wenn z.l. Eigentümer) Grund-, Gesellschafter- oder Stiftungskapital 69 Finanzaufwand und Finanzertrag 2800 Aktienkapital 690 Finanzaufwand 290 Reserven und Jahresgewinn oder Jahresverlust Zinsaufwand aus verzinslichen Verbindlichkeiten Gesetzliche Kapitalreserve 6900 Zinsaufwand Bankkredit 2900 Gesetzliche Kapitalreserve 6901 Zinsaufwand Darlehen Gesetzliche Gewinnreserve 6902 Zinsaufwand Hypotheken 2950 Gesetzliche Gewinnreserve 6903 Zinsaufwand PostFinance / Banken Freiwillige Gewinnreserve 6910 Baurechtszinsaufwand 2960 Freiwillige Gewinnreserve 6911 Pachtzinsaufwand Bilanzgewinn und Bilanzverlust Übriger Finanzaufwand 2970 Gewinnvortrag oder Verlustvortrag 6940 PostFinance- / Bankspesen 2979 Jahresgewinn oder Jahresverlust 6949 Währungsverluste 28 Eigenkapital (Einzelunternehmen) 695 Finanzertrag 280 Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres Erträge aus flüssigen Mitteln und Wertschriften 2800 Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres 6950 Zinsertrag PostFinance / Banken 282 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Übriger Finanzertrag 2820 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge 6999 Währungsgewinne 285 Privat 8 Betriebsfremder, ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und Ertrag 2850 Barbezüge 80 Betriebsfremder Aufwand und betriebsfremder Ertrag 289 Jahresgewinn oder Jahresverlust 800 Betriebsfremder Aufwand 2891 Jahresgewinn oder Jahresverlust 8000 Betriebsfremder Aufwand 28 Eigenkapital (Personengesellschaft) 810 Betriebsfremder Ertrag 280 Eigenkapital Gesellschafter A 8100 Betriebsfremder Ertrag Eigenkapital Gesellschafter A 85 Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und Ertrag 2800 Eigenkapital Gesellschafter A 850 Ausserordentlicher Aufwand und Ertrag Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Gesellschafter Ausserordentlicher Aufwand A 2810 Kapitaleinlagen und Kapitalrückzüge Gesellschafter 8500 Ausserordentliche Reservenbildung A Privat Gesellschafter A 8501 Ausserordentliche Rückstellungen 2820 Barbezüge Gesellschafter A 8502 Ausserordentliche Abschreibungen und Wertberichtigungen Jahresgewinn oder Jahresverlust Gesellschafter A Ausserordentlicher Ertrag 2831 Jahresgewinn oder Jahresverlust Gesellschafter A 8510 Auflösung von Reserven 8515 Erhaltene Subventionen und andere Nichtentgelte mit Vorsteuerkürzung 8516 Erhaltene Spenden und andere Nichtentgelte ohne Vorsteuerkürzung 860 Einmaliger Aufwand und Ertrag Einmaliger Aufwand 8600 Einmaliger Aufwand Einmaliger Ertrag 8610 Einmaliger Ertrag W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 14

15 89 Direkte Steuern 8900 Gewinnsteuern/Kantons- und Gemeindesteuern 8901 Direkte Bundessteuern 9 Abschluss 92 Gewinnverwendung 9200 Jahresgewinn oder Jahresverlust W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 15

16 2.1.4 Kostenkonten (für Nebenkostenabrechnung) Die Kostenkonten werden für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung benötigt. In der Bilanz werden diese konsolidiert im Konto 1110 Heiz- und Nebenkosten (Sammelkonto) dargestellt. Die Kostenkonten enthalten die üblichen Nebenkosten, welche in Liegenschaften anfallen. Je nach Abrechnung müssen nicht alle der angebotenen Konten berücksichtigt werden, insbesondere im Bereich der Wärmeerzeugung. Fehlt ein Konto, kann dieses bei Bedarf zusätzlich eröffnet werden. nk Nebenkosten 1111 Heizöl 1141 Strom Allgemein 1112 Erdgas 1142 Wasser 1113 Holz, Pellets 1143 Abwasser 1114 Fernwärme 1144 Meteorwassergebühren 1115 Heizungsbedienung 1145 Kehrichtgebühren 1116 Brenner- / Pumpenstrom 1146 Kehricht- / Schmutzwassergrundgebühren 1117 Serviceabo Heizung 1147 Grüngutgebühren / -vignetten 1118 Kaminfeger 1148 Containerreinigung 1119 Feuerungskontrolle 1149 Hauswartung 1120 Rückstellung Tankrevision 1150 Schneeräumung 1121 Rückstellung Boilerentkalkung 1151 Hauswartverbrauchsmaterial 1122 Rückstellung Kosten Zähler 1152 Gartenunterhalt 1123 Zählerablesung 1153 Kabelfernsehen 1124 Umbuchung VHKA 1154 Serviceabo Lift 1125 Heizkosten nach Verbrauch 1155 Serviceabo Türen / Tore 1131 Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrauch 1156 Serviceabo Lüftung / Klima 1157 Übrige Nebenkosten W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 16

17 2.2 Stockwerkeigentums-Mandate Im Bereich Stockwerkeigentum bieten wir zwei unterschiedliche Kontenpläne an. Stockwerkeigentum light: Dieser Kontenplan umfasst alle im Stockwerk- oder im Miteigentum relevanten Konten. In der Erfolgsrechnung sind Sammelkonten für typische Betriebskostengruppen (z.b. Heizkosten, Betriebskosten, Erneuerungsfonds, etc.) hinterlegt. Die Aufzählung deckt die üblichen Erfordernisse ab, sie ist nicht abschliessend und kann problemlos erweitert werden. Stockwerkeigentum inkl. MWST: Zusätzlich zum Kontenplan Stockwerkeigentum light werden in dieser Variante die MWSTspezifischen Konten (Vor- und Umsatzsteuer sowie Abrechnungskonto) in der Bilanz geführt. In der Erfolgsrechnung sind zusätzliche Konten für vermietete Objekte (z.b. Hobbyraum), welche der Gemeinschaft gehören oder fremdvermietete Parkplätze, welche ebenfalls im Eigentum der Gemeinschaft stehen, vorgesehen. Auch bei dieser Variante sind die Betriebskostengruppen nicht abschliessend. Alle oben dargestellten Kontenpläne können jederzeit erweitert werden. Es ist jedoch empfehlenswert, vor Beginn der Buchhaltung festzulegen, welche Form von Bilanz und Erfolgsrechnung der STWEG bzw. MEG abgeben werden soll. Dabei müssen die Vorgaben des Reglements bezüglich Kostengruppen berücksichtigt werden. W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 17

18 2.2.1 KMU 2013 Stockwerkeigentum light Bilanz Erfolgsrechnung 1 Aktiven 3 Ertrag aus Leistungen 10 Umlaufvermögen 30 Liegenschaftenertrag 100 Flüssige Mittel 300 Budgetraten 1010 PostFinance 3000 Sammelkonto Budgetraten 1020 Bank 4 Liegenschaftsaufwand 1030 Bank Erneuerungsfonds 40 Betriebsaufwand 109 Transferkonto 400 Heizkosten 1090 Transferkonto 4000 Sammelkonto Heizkosten 1099 Abrechnungskonto Betriebskosten 401 Heizkosten nach Verbrauch 110 Forderungen aus Betrieb gegenüber Eigentümern 4010 Sammelkonto Heizkosten nach Verbrauch (Debitoren) 1100 Eigentümerausstände (Abschlusskonto) 405 Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrach 1109 Wertberichtigungen Forderungen inkl. Delkredere 4050 Sammelkonto Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrach 114 Übrige kurzfristige Forderungen 410 Betriebskosten 1176 Verrechnungssteuer 4100 Sammelkonto Betriebskosten 120 Vorräte 420 Kabelfernsehkosten 1200 Heizölvorrat 4200 Sammelkonto Kabelfernsehkosten 130 Aktive Rechnungsabgrenzungen 480 Tiefgaragenkosten 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 4800 Sammelkonto Tiefgaragenkosten 2 Passiven 490 Erneuerungsfonds 20 Kurzfristiges Fremdkapital 4900 Sammelkonto Erneuerungsfonds 200 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 495 Erträge aus Vermietungen und Leistungen 2000 Kreditoren 4950 Sammelkonto Einnahmen 2010 Sammelkonto Eigentümer 2020 Verwaltungskosten Allgemein (Guthaben Verwaltung) 2022 Mahnspesen (Guthaben Verwaltung) 230 Passive Rechnungsabgrenzungen und kurzfristige Rückstellungen 2300 Passive Rechnungsabgrenzung 2301 Eigentümervorauszahlungen (Abschlusskonto) 24 Langfristiges Fremdkapital 260 Rückstellungen 2600 Rückstellungen für Tankrevisionen 2601 Rückstellungen für Boilerentkalkungen 2610 Erneuerungsfonds W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 18

19 2.2.2 KMU 2013 Stockwerkeigentum inkl. MWST Bilanz Erfolgsrechnung 1 Aktiven 3 Ertrag aus Leistungen 10 Umlaufvermögen 30 Liegenschaftenertrag 100 Flüssige Mittel 300 Budgetraten 1000 Kasse 3000 Sammelkonto Budgetraten 1010 PostFinance 310 Mietzinserträge 1020 Bank 3100 Einstell- und Abstellplätze 1030 Bank Erneuerungsfonds 3101 Hobby- und Gewerberäume 106 Wertschriften 3109 Umbuchung Mietzinserträge 1060 Wertschriften 319 Ertragsminderungen aus Vermietung durch Leerstände und Mietzinsverluste 109 Transferkonto 3190 Leerstände Einstell- und Abstellplätze 1090 Transferkonto 3191 Leerstände Hobby- und Gewerberäume 1091 Lohndurchlaufkonto 3198 Mietzinsverluste 1099 Abrechnungskonto Betriebskosten 3199 Umbuchung Ertragsminderungen 110 Forderungen aus Betrieb 36 Übrige Erlöse aus Leistungen Forderungen aus Betrieb gegenüber Eigentümern 360 Übrige Erträge (Debitoren) 1100 Eigentümerausstände (Abschlusskonto) 3600 Diverse Einnahmen 1109 Wertberichtigungen Forderungen inkl. Delkredere 3601 Pauschalen 114 Übrige kurzfristige Forderungen 4 Liegenschaftsaufwand Kurzfristige Forderungen gegenüber staatlichen 40 Betriebsaufwand Stellen 1170 Vorsteuer Material, Waren, Dienstleistungen, 400 Heizkosten Energie, Kl Vorsteuer Investitionen, übriger Betriebsaufwand, 4000 Sammelkonto Heizkosten Kl. 1/ Abrechnungskonto MWST (Guthaben gegenüber 401 Heizkosten nach Verbrauch ESTV) 1176 Verrechnungssteuer 4010 Sammelkonto Heizkosten nach Verbrauch 120 Vorräte 405 Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrach Vorräte 4050 Sammelkonto Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrach 1200 Heizölvorrat 410 Betriebskosten 130 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4100 Sammelkonto Betriebskosten 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 420 Kabelfernsehkosten 14 Anlagevermögen 4200 Sammelkonto Kabelfernsehkosten 140 Finanzanlagen 480 Tiefgaragenkosten Wertschriften 4800 Sammelkonto Tiefgaragenkosten 1400 Wertschriften 490 Erneuerungsfonds 2 Passiven 4900 Sammelkonto Erneuerungsfonds 20 Kurzfristiges Fremdkapital 495 Erträge aus Vermietungen und Leistungen 200 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4950 Sammelkonto Einnahmen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten (Kreditoren) 2000 Kreditoren 2010 Sammelkonto Eigentümer 2020 Verwaltungskosten Allgemein (Guthaben Verwaltung) 2022 Mahnspesen (Guthaben Verwaltung) 210 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten Bankverbindlichkeiten kurzfristig (bis 12 Monate) 2100 Kontokorrent W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 19

20 2107 Darlehen 220 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber staatlichen Stellen 2200 Geschuldete MWST (Umsatzsteuer) 2201 Abrechnungskonto MWST (Schuld gegenüber ESTV) 230 Passive Rechnungsabgrenzungen und kurzfristige Rückstellungen Passive Rechnungsabgrenzungen 2300 Passive Rechnungsabgrenzung 2301 Eigentümervorauszahlungen (Abschlusskonto) 24 Langfristiges Fremdkapital 240 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten Bankverbindlichkeiten langfristig 2400 Darlehen 260 Rückstellungen 2600 Rückstellungen für Tankrevisionen 2601 Rückstellungen für Boilerentkalkungen 2610 Erneuerungsfonds W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 20

21 2.2.3 Kostenkonten (für Betriebskostenabrechnung) Die Kostenkonten werden für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigt. In der Erfolgsrechnung werden diese konsolidiert im Konto 4000ff (Sammelkonto pro Kostengruppe) dargestellt. Die Kostenkonten enthalten die üblichen Betriebskosten, welche im Stockwerkeigentum anfallen. Je nach Abrechnung müssen nicht alle der angebotenen Konten berücksichtigt werden, insbesondere im Bereich der Wärmeerzeugung. Fehlt ein Konto, kann dieses bei Bedarf zusätzlich eröffnet werden. hk Heizkosten tv Kabelfernsehkosten 1111 Heizöl 1153 Kabelfernsehen 1112 Erdgas tg Tiefgaragenkosten 1113 Holz, Pellets 1171 Unterhalt Tiefgarage 1114 Fernwärme 1172 Strom Tiefgarage 1115 Heizungsbedienung 1173 Versicherungen Tiefgarage 1116 Brenner- / Pumpenstrom 1174 Serviceabo Tiefgarage 1117 Serviceabo Heizung ef Erneuerungsfonds 1118 Kaminfeger 1191 Erneuerungsfonds 1119 Feuerungskontrolle ei Einnahmen 1120 Rückstellung Tankrevision 1201 Mietzinserträge 1121 Rückstellung Boilerentkalkung 1202 Übrige Einnahmen 1122 Rückstellung Kosten Zähler 1123 Zählerablesung 1124 Umbuchung VHKA hv Heizkosten nach Verbrauch 1125 Heizkosten nach Verbrauch wa Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrauch 1131 Wasser- / Abwasserkosten nach Verbrauch bk Betriebskosten 1141 Strom Allgemein 1142 Wasser 1143 Abwasser 1144 Meteorwassergebühren 1145 Kehrichtgebühren 1146 Kehricht- / Schmutzwassergrundgebühren 1147 Grüngutgebühren / -vignetten 1148 Containerreinigung 1149 Hauswartung 1150 Schneeräumung 1151 Hauswartverbrauchsmaterial 1154 Serviceabo Lift 1155 Serviceabo Türen / Tore 1156 Serviceabo Lüftung / Klima 1157 Serviceabo Enthärtungsanlage 1158 Versicherungen 1159 Übrige Betriebskosten 1161 Unterhalt Gebäude 1162 Unterhalt Umgebung 1163 Verwaltungskosten 1164 Verwaltungsspesen 1181 PostFinance- / Bankspesen 1182 Zinsaufwand PostFinance / Banken 1183 Zinsertrag PostFinance / Banken W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 21

22 2.3 Genossenschafts-Mandate Im Bereich Genossenschaft bieten wir zwei unterschiedliche Kontenpläne an, die auf die unterschiedlichen Bedürfnisse des Vorstands ausgerichtet sind. Genossenschaft inkl. Liegenschaft: Dieser Kontenplan deckt die grundsätzlichen Anforderungen einer Genossenschaft ab. In der Bilanz wurde bewusst auf eine detaillierte Führung von Kontokorrenten für Sozialversicherungen und Vorsorgeeinrichtungen verzichtet. Dasselbe gilt für die Erfolgsrechnung, wo die Klasse 5 (Personalaufwand) mit einer geringeren Anzahl Konten geführt wird. Genossenschaft inkl. Lohn detailliert: Zusätzlich zum Kontenplan Genossenschaft inkl. Liegenschaft berücksichtigt diese Variante auch MWST-spezifische Konten und Konten für den Lohn. In der Bilanz stehen für den Personalaufwand verschiedene Kontokorrent-Konten für die Verbindlichkeiten gegenüber den Sozialversicherungen und Vorsorgeeinrichtungen zur Verfügung. Im Bereich MWST werden Konten für die Vor- und Umsatzsteuer wie auch das Abrechnungskonto geführt. Auch die Erfolgsrechnung wird in dieser Variante detaillierter geführt. Im Betriebsaufwand betrifft dies den Posten laufender Unterhalt und Reparaturen und die Nebenkosten zu Lasten Genossenschaft. Aber auch die Klassen 5 (Personalaufwand) und 8 (Betriebsfremder, ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und betriebsfremder Ertrag) werden in höherem Detaillierungsgrad angeboten. Alle oben dargestellten Kontenpläne können jederzeit erweitert werden. Es ist jedoch empfehlenswert, vor Beginn der Buchhaltung festzulegen, welche Form von Bilanz und Erfolgsrechnung dem Vorstand abgeben werden soll. Dabei sind dessen Bedürfnisse hinsichtlich Umfang und Detaillierungsgrad zu berücksichtigen. W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 22

23 2.3.1 KMU 2013 Genossenschaft inkl. Liegenschaft Bilanz Erfolgsrechnung 1 Aktiven 3 Ertrag aus Leistungen 10 Umlaufvermögen 30 Liegenschaftenertrag 100 Flüssige Mittel 300 Mietzinserträge 1000 Kasse 3000 Wohnungen 1010 PostFinance 3001 Garagen 1020 Bank 3002 Gewerberäume 106 Wertschriften 3004 Grundverbilligungen 1060 Wertschriften 309 Ertragsminderungen durch Leerstände und Mietzinsverluste 109 Transferkonto 3090 Leerstände Wohnungen 1090 Transferkonto 3091 Leerstände Garagen 1091 Lohndurchlaufkonto 3092 Leerstände Gewerberäume 1099 Abrechnungskonto Heiz- und Nebenkosten 3099 Mietzinsverluste 110 Forderungen aus Vermietung 340 Zuschüsse Forderungen aus Vermietung gegenüber Mietern 3401 Zusatzverbilligungen (Debitoren) 1100 Mieterausstände (Abschlusskonto) 3406 Übrige Subventionen 1109 Wertberichtigungen Forderungen inkl. Delkredere 3407 Übrige Erträge 111 Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 3408 Rückzahlung Grundverbilligungen Forderungen aus Heiz- und Nebenkosten 35 Übrige Erträge aus Leistungen 1110 Heiz- und Nebenkosten (Sammelkonto) 350 Übrige Erträge 114 Übrige kurzfristige Forderungen 3500 Diverse Einnahmen Kurzfristige Forderungen gegenüber staatlichen 3501 Pauschalen Stellen 1176 Verrechnungssteuer 3520 Verwaltungskosten Heiz- und Nebenkosten (Guthaben Verwaltung) 120 Vorräte 4 Liegenschaftsaufwand Vorräte 40 Betriebsaufwand 1200 Heizölvorrat 400 Laufender Unterhalt und Reparaturen 130 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4000 Unterhalt und Reparaturen 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 410 Erneuerungsfonds 14 Anlagevermögen 4100 Erneuerungsfonds 140 Finanzanlagen 420 Erweiterter Unterhalt und Planungskosten Wertschriften 4200 Sanierung 1400 Wertschriften 430 Versicherungen Beteiligungen 4300 Kantonale Gebäudeversicherungen 1420 Beteiligung Gebäudesach- / Haftpflichtversicherungen 1421 Beteiligung Liegenschaftensteuern und Öffentliche Abgaben 1429 Abschreibungen und Wertberichtigungen Beteiligungen 4400 Liegenschaftssteuern Langfristige Forderungen gegenüber Dritten 4401 Öffentliche Abgaben und Gebühren 1440 Darlehen 450 Nebenkosten zu Lasten Eigentümer 150 Mobile Sachanlagen 4500 Pauschale Nebenkostenzahlungen Maschinen und Apparate 4501 Nicht verteilbare Heiz- und Nebenkosten 1500 Maschinen und Apparate 4502 Strom Leerwohnungen 1507 Maschinen und Apparate im Leasing 4590 Nebenkosten der Leerstände 1509 Abschreibungen und Wertberichtigungen Maschinen und Apparate W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 23

24 Mobiliar und Einrichtungen 460 Vermietungsaufwand 1510 Mobiliar und Einrichtungen 4600 Inserate- und Werbeaufwand 1519 Abschreibungen und Wertberichtigungen Mobiliar 470 Liegenschaftenverwaltung und Einrichtungen Büromaschinen, Informatik und Kommunikationstechnologie 4700 Verwaltungskosten 1520 Büromaschinen 4701 Übrige Verwaltungskosten 1521 Informatik 490 Übriger Liegenschaftsaufwand 1522 Kommunikationstechnologie 4900 Übriger Liegenschaftsaufwand 1527 Büromaschinen, Informatik und Kommunikationstechnologie 5 Personalaufwand im Leasing 1529 Abschreibungen und Wertberichtigungen Büromaschinen, 50 Personalaufwand Informatik und Kommunikationstechnologie Fahrzeuge 500 Lohnaufwand 1530 Fahrzeug A 5000 Löhne 1537 Fahrzeuge im Leasing 5070 AHV, IV, EO, ALV 1539 Abschreibungen und Wertberichtigungen Fahrzeuge 5080 Spesen Verwaltung Werkzeuge und Geräte 5090 Übriger Aufwand Verwaltung 1540 Werkzeuge und Geräte 5095 Verrechneter Personalaufwand Liegenschaftenverwaltung 1549 Abschreibungen und Wertberichtigungen Werkzeuge und Geräte 6 Übriger betrieblicher Aufwand, Abschreibungen und Rückstellungen sowie Finanzergebnis 160 Immobile Sachanlagen 60 Raumaufwand Geschäftsliegenschaften 600 Fremdmieten Geschäftslokalitäten 1600 Geschäftsliegenschaften 6000 Mietzins 1601 Boden 603 Nebenkosten 1609 Abschreibungen und Wertberichtigungen Geschäftsliegenschaften 6030 Nebenkosten Wohnliegenschaften 605 Unterhalt Geschäftsräume 1610 Wohnliegenschaften 6050 Büroeinrichtungen 1611 Boden 65 Verwaltungs- und Informatikaufwand 1619 Abschreibungen und Wertberichtigungen Büro- und 650 Verwaltungsaufwand Verwaltungsgebäude Liegenschaften in Renovation / Sanierung Büromaterial, Drucksachen, Fotokopien, Fachliteratur 1630 Liegenschaften in Renovation / Sanierung 6500 Büromaterial Baurechtliegenschaften 6501 Drucksachen 1670 Baurechtliegenschaften 6502 Fotokopien 1679 Wertberichtigungen für Heimfall 6503 Fachliteratur, Zeitungen, Zeitschriften Unbebaute Grundstücke Telefon, Internet, Porti 1680 Unbebaute Grundstücke 6510 Telefon 1689 Abschreibungen und Wertberichtigungen unbebaute 6512 Internet Grundstücke Baukonten 6513 Porti 1750 Gebäude im Bau Beiträge, Spenden, Vergabungen, Trinkgelder 18 Anlagevermögen 6520 Beiträge 180 Nicht einbezahlte Genossenschaftsanteile 6521 Spenden, Vergabungen 1800 Nicht einbezahlte Genossenschaftsanteile Buchführungs- und Beratungsaufwand 6530 Buchführung 6531 Unternehmensberatung 6532 Rechtsberatung W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 24

25 2 Passiven Verwaltungsrat, Generalversammlung, Revisionsstelle 20 Kurzfristiges Fremdkapital 6540 Honorare / Sitzungsgelder 200 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6541 Generalversammlung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6542 Revisionsstelle gegenüber Dritten (Kreditoren) 2000 Kreditoren 6543 Kommissionen 2010 Sammelkonto Mieter 657 Informatikaufwand 2022 Mahnspesen 6570 Informatikaufwand Mieterakonto Heiz- und Nebenkosten 68 Abschreibungen und Rückstellungen 2030 Sammelkonto Akonto Heiz- und Nebenkosten 680 Abschreibungen 210 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 6800 Abschreibung Liegenschaften Bankverbindlichkeiten kurzfristig (bis 12 Monate) 681 Rückstellungen 2100 Kontokorrent A 6810 Rückstellungen für Tankrevisionen (wenn z.l. Eigentümer) 2107 Darlehen A 6811 Rückstellungen für Boilerentkalkungen (wenn z.l. Eigentümer) 2109 Hypothek A 6815 Rückstellungen für Waschmaschinen (wenn z.l. Eigentümer) 220 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 6820 Erneuerungsfonds Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber staatlichen 6825 Mietzinsausgleichfonds Stellen 2208 Direkte Steuern 6830 Solidaritätsfonds 230 Passive Rechnungsabgrenzungen und kurzfristige 69 Finanzaufwand und Finanzertrag Rückstellungen Passive Rechnungsabgrenzungen 690 Finanzaufwand 2300 Passive Rechnungsabgrenzung Zinsaufwand aus verzinslichen Verbindlichkeiten 2301 Mietervorauszahlungen (Abschlusskonto) 6900 Zinsaufwand Bankkredit 24 Langfristiges Fremdkapital 6901 Zinsaufwand Darlehen 240 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 6902 Zinsaufwand Hypotheken Darlehen Mitglieder / Depositenfonds 6903 Zinsaufwand PostFinance / Banken 2400 Darlehen Mitglieder / Depositenfonds 6910 Baurechtszinsaufwand Hypothekardarlehen 6911 Pachtzinsaufwand 2440 Hypothek A 6920 Zinsaufwand EGW-Anleihen 2441 Hypothek B 6930 Zinsaufwand Darlehens- / Depositenkasse Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing Übriger Finanzaufwand 2490 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing 6940 PostFinance- / Bankspesen 260 Rückstellungen 695 Finanzertrag 2600 Rückstellungen für Tankrevisionen Erträge aus flüssigen Mitteln und Wertschriften 2601 Rückstellungen für Boilerentkalkungen 6950 Zinsertrag PostFinance / Banken 2605 Rückstellungen für Waschmaschinen Erträge aus Finanzanlagen und Beteiligungen 2615 Mietzinsausgleichfonds 6960 Erträge aus Wertschriften des Anlagevermögens 270 Erneuerungsfonds 8 Betriebsfremder, ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand und Ertrag 2700 Erneuerungsfonds 80 Betriebsfremder Aufwand und betriebsfremder Ertrag 28 Eigenkapital 800 Betriebsfremder Aufwand 280 Grundkapital 8000 Betriebsfremder Aufwand Grundkapital 810 Betriebsfremder Ertrag 2800 Genossenschaftsanteile Mitglieder 8100 Betriebsfremder Ertrag 2801 Genossenschaftsanteile Wohnungen 2850 Solidaritätsfonds 2870 Spezialfonds (Reservefonds OR Art 860) W&W KMU-Kontenrahmen für die Immobilienbewirtschaftung Seite 25