WOHNUNGSMIETEN UND STEUERRECHT

Transkript

1 WOHNUNGSMIETEN UND STEUERRECHT Die Vermietung von Wohneinheiten wird durch das Gesetz über den gerechten Mietzins vom Nr. 392 sowie vom Gesetz Nr. 431 vom geregelt. In diesen und vielen anderen Gesetzen sind auch steuerrechtliche Vorschriften enthalten, welche beim Abschluss eines Mietvertrages zu berücksichtigen sind. Im heutigen Artikel werden wir auf verschiedene Arten von Wohnungsmietverträgen eingehen. In den nächsten Ausgaben werden wir uns mit der Registrierung der Verträge und anderen Problemen auseinandersetzen. FREIE MIETVERTRÄGE Als freie Mietverträge werden alle jene Mietverträge bezeichnet, welche im Rahmen des Gesetzes Nr. 392/1978 abgeschlossen werden. Das Wort frei bezieht sich im Wesentlichen nur auf die Höhe des Mietzinses, nicht jedoch auf die anderen Vertragsbedingungen, welche durch das Gesetz strikt geregelt sind. So z.b. hat der freie Mietvertrag eine gesetzliche Mindestdauer von 4 Jahren. Der Vertrag kann nur in seltenen Fällen (z.b. Eigengebrauch) nach den ersten 4 Jahren gekündigt werden und verlängert sich automatisch um weitere 4 Jahre. Um den verbreiteten Schwarzmarkt zu unterbinden, wurde durch das Finanzgesetz 2005 ab ein Mindestbetrag für die Besteuerung der Mieteinnahmen festgelegt. Der Mindestmietertrag beträgt 10 % des Immobilienwertes, wie er im Sinne der Steuergesetzgebung festgelegt wird. Die Nichtbeachtung dieses Mindestmietertrages stellt für die Finanzverwaltung ein Indiz für eine mögliche Überprüfung dar. Wird kein Mietvertrag abgeschlossen, kann die Finanzbehörde für 4 Jahre die Registergebühren und die Einkommensteuern auf den Mindestmietertrag vorschreiben. Der Mindestmietertrag beträgt 10 % des aufgewerteten Katasterwertes. Bei einem Katasterertrag von 1.000,00 beträgt der jährliche Mindestmietertrag ,00. Wohnung Katasterertrag Immobilienwert Mindestertrag 10% Bruttomiete Nettomiete (-15%)

2 VERMIETUNG VON KONVENTIONIERTEN WOHNUNGEN Ist eine Wohneinheit laut Wohnbaugesetz (LANDESGESETZ vom 17. Dezember 1998, Nr. 13) konventioniert, darf die Miete den Landesmietzins nicht überschreiten. Der Landesmietzins beträgt 4 % des Konventionalwertes der Wohnung. Der Konventionalwert der Wohnung setzt sich zusammen: a) aus den gesetzlichen Baukosten, die sich aus der Anwendung der Baukosten je Quadratmeter auf die Konventionalfläche der Wohnung ergeben, b) aus den Baugrundkosten, deren Anteil nicht mehr als 30 Prozent der Baukosten gemäß Buchstabe a) betragen dürfen, c) aus den nach Maßgabe des Gesetzes festgelegten Erschließungskosten. BEGÜNSTIGTE MIETVERTRÄGE GEMÄSS GEBIETSABKOMMEN In Durchführung des Gesetzes 9. Dezember 1998 Nr. 431 und der Ministerialverordnung vom 30. Dezember 2002 des Ministers für Infrastrukturen und Transportwesen in Einklang mit dem Minister für Wirtschaft und Finanzen können die Interessenvertretungen der Gebäudeinhaber und der Mieter Gebietsabkommen treffen, um die Wohnungsvermietung in Gemeinden mit hoher Wohnintensität zu regeln. Gemäß Beschluss des CIPE vom Nr. 87/03 wurden in Südtirol die Gemeinden Eppan a/d Weinstrasse, Bozen, Algund, Leifers, Lana und Meran als Gemeinden mit hoher Wohnintensität erklärt. Für Wohnungen dieser Gemeinden können daher Mietverträge gemäß Gebietsabkommen abgeschlossen werden. Die Gebietsabkommen für die Gemeinden Meran, Lana und Algund wurden am abgeschlossen und bei den entsprechenden Gemeinden hinterlegt. Diese Abkommen regeln detailliert die Bedingungen für den Abschluss des Vertrages und die Höchstgrenze der Miete. Der Vertrag muss nach einem Standardmuster, welches dem Abkommen beiliegt, abgeschlossen werden. Es besteht kein Verhandlungsspielraum für die Parteien. Die Mindestvertragsdauer beträgt 3 Jahre. Der Vertrag verlängert sich automatisch um 2 Jahre, wenn nicht besondere Bedingungen erfüllt werden. Die Gebietsabkommen wurden von den betroffenen Gemeinden, samt Anlagen und Vertragsmuster, auf deren Internetseiten veröffentlicht. Für Meran siehe unter infopoint links Begünstigter Mietvertrag Gemeinde Meran. Bei Abschluss eines Mietvertrages gemäß Gebietsabkommen können die verschiedensten Steuerbegünstigungen beansprucht werden: - die Registergebühren werden um 30 % reduziert; - die besteuerbare Grundlage für die Einkommensteuer reduziert sich, außer um den pauschalen Spesensatz von 15 %, um weitere 30 %; - keine Überprüfung der Finanzbehörde bezüglich des Mindestmietertrages für die Einkommensteuer; - in der Gemeinde Meran reduziert sich der Gebäudeimmobiliensatz (ICI) auf 4 Promille; - Mieter mit geringem Einkommen können zusätzliche Steuerfreibeträge beanspruchen.

3 MIETVERTRÄGE FÜR ÜBERGANGSZWECKE Gemäß Artikel 5 des Gesetzes Nr. 431 vom können, auf Grund besonderer Notwendigkeiten des Mieters oder Vermieters, auch Mietverträge für Übergangszwecke abgeschlossen werden. Die Mindestdauer für diese Verträge beträgt einen Monat, die Höchstdauer 18 Monate. Die Gründe für den Abschluss des Vertrages müssen im Vertrag angeführt, die entsprechende Dokumentation dem Vertrag beigelegt werden. Mietverträge für Übergangszwecke können auch mit Universitätsstudenten abgeschlossen werden. Wie bei den begünstigten Mietverträgen müssen auch in diesen Fällen Musterverträge verwendet werden. DIE REGISTRIERUNG DER WOHNUNGSMIETVERTRÄGE In der letzten Ausgabe haben wir die verschiedensten Möglichkeiten des Abschlusses eines Wohnungsmietvertrages beschrieben. In diesem Artikel wollen wir nun näher auf die Registrierung dieser Mietverträge eingehen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass alle Mietverträge mit einer Dauer von mehr als einem Monat registriert werden müssen. Die Registrierung muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Vertrages erfolgen. Dabei kann die Registrierung über das Internet oder direkt bei der Agentur der Einnahmen vorgenommen werden. In letzterem Falle sind folgende Dokumente bei der Agentur der Einnahmen zur Registrierung vorzulegen: Vertrag in mindestens zweifacher Ausfertigung Ein Vertrag muss zumindest im Original vorgelegt werden. Die Kopie kann auch von der Agentur der Einnahmen beglaubigt werden. Alle zur Registrierung vorgelegten Verträge müssen der Stempelgebühr unterworfen werden, d.h. mit einer Stempelmarke zu 14,62 versehen werden. Die Stempelgebühr gilt für 100 Textzeilen. Sollte der Text aus mehr als 100 Zeilen bestehen (dies ist immer bei begünstigten Verträgen der Fall), muss eine Stempelmarke pro 100 Textzeilen angebracht werden. Verbücherungsantrag (Mod. 69) in einfacher Ausfertigung Auf dem Verbücherungsantrag müssen die anagrafischen Daten sämtlicher Vertragspartner und die Kataster- und Grundbuchsdaten angegeben werden. Das Modell 69 finden Sie im Infopoint unter den Vordrucken. Kopie der erfolgten Einzahlung der Registergebühren (Mod. F23)

4 DIE BERECHNUNG DER REGISTERGEBÜHREN Die Registergebühren betragen bei Wohnungsmieten 2 % der Jahresmiete. Der Mindestbetrag bei der Registrierung beläuft sich auf 67,00. Man kann die Registergebühren auch sofort für die gesamte Dauer des Mietvertrages bezahlen. In diesem Falle reduzieren sich die Registergebühren pro Jahr um 0,75 % (50 % der rechtlichen Zinsen). Bei begünstigten Mietverträgen gemäß Gebietsabkommen werden nur 70 % der Jahresmiete als Berechnungsgrundlage verwendet. Beispiel: begünstigter Mietvertrag, Zahlung der Registergebühren für die gesamte Laufzeit (3 Jahre), Jahresmiete 6.000,0. In diesem Falle betragen die Registergebühren 248,22 (6.000 x 3) x 70 % = x 2 % = 252 2,25 % = 248,22). Wer die Registergebühren für den ganzen Zeitraum einzahlt, hat noch den zusätzlichen Vorteil, dass die künftigen Mieterhöhungen nicht berücksichtigt werden. Bei der Registrierung kann der Betrag der Registergebühren auf den nächsten aufbzw. abgerundet werden. Für die Zahlung der Registergebühren muss das Mod. F23 verwendet werden. Die Zahlung kann bei jeder Bank, bei der Post oder bei den Dienststellen von Equitalia (dort jedoch nur mit Bancomat) durchgeführt werden. WIE MUSS DAS MOD. F23 AUSGEFÜLLT WERDEN Feld 4: Die Daten eines Vermieters. Bei Gesellschaften muss an Stelle des Geburtsortes der Gesellschaftssitz angegeben werden. Feld 5: Die Daten eines Mieters. Bei Gesellschaften muss an Stelle des Geburtsortes der Gesellschaftssitz angegeben werden. Feld 6: Die Kennzahl der Agentur der Einnahmen laut beiliegender Tabelle. Feld 9: Die Abkürzung RP. Feld 10: Die Jahreszahl des Registrierungsdatums (2011). Die Nummer ist nicht anzugeben. Feld 11: Die Abgabekennzahl laut beiliegender Tabelle. Feld 12: Die Beschreibung der Abgabenkennzahl. Feld 13: Der geschuldete Betrag mit einem Minimum von 67,00. Das Modell F23 finden Sie im Infopoint unter den Links. VERSPÄTETE REGISTRIERUNG EINES MIETVERTRAGES Erfolgt die Registrierung nach dem 30. Tage, so sind mit den Registergebühren auch die entsprechenden Strafen mit Abgabenkennzahl 671T und die rechtlichen Zinsen (derzeit 1,5 %) mit Abgabenkennzahl 731T zu bezahlen. Die Strafen betragen: - 12 % der Registergebühren innerhalb 90 Tagen nach Fälligkeit der Registrierung (also 120 Tage nach Abschluss des Vertrages); - 15 % der Registergebühren innerhalb eines Jahres nach Fälligkeit der Registrierung (also 1 Jahr und 30 Tage nach Abschluss des Vertrages). Sollte die Registrierung erst danach erfolgen, werden die Strafen von Seiten der Agentur der Einnahmen im Ausmaß von 120 % 240 % der geschuldeten Registergebühren erhoben.

5 SONSTIGE VERPFLICHTUNGEN IN ZUSAMMENHANG MIT DEM ABSCHLUSS EINES MIETVERTRAGES Die Parteien müssen noch folgende Erklärungen machen: - innerhalb 48 Stunden nach Überlassung der Wohneinheit: Polizeimeldung gemäß der Antiterrorbestimmungen an die örtliche Polizeistation (nicht an die Carabinieristation) oder, falls diese nicht besteht, an die Gemeinde. Das Formblatt finden Sie im Infopoint unter den Vordrucken. - im Falle des Abschlusses eines begünstigten Mietvertrages mit Gebietsabkommen in der Gemeinde Meran: ICI-Meldung um den begünstigten ICI-Satz von 4,5 Promille beanspruchen zu können. In den Anmerkungen dieser ICI-Erklärung muss darauf hingewiesen werden, dass es sich um einen begünstigten Mietvertrag handelt sowie die Daten des Mieters und die Daten der Registrierung angegeben werden. Aufstellung der Abgabenkennzahlen für das Mod. F23 Beschreibung Kodex Betrag Registrierung Registergebühren 1. Jahr 115T 2,00% Registrierung Registergebühren Folgejahre 112T 2,00% Registrierung Registergebühren für gesamte Laufzeit 107T 2,00% Verlängerung Registergebühren für 1 Jahr 114T 2,00% Verlängerung Registergebühren Folgejahre 112T 2,00% Verlängerung Registergebühren für gesamte Laufzeit 107T 2,00% vorzeitige Auflösung 113T 67,00 Abtretung 110T 67,00 Änderung 109T 67,00 Leihvertrag 109T 168,00 Strafen Zinsen 671T 731T Agentur der Einnahmen Agentur der Einnahmen Agentur der Einnahmen Kennzahlen der Agenturen der Einnahmen Meran Bozen Brixen - Bruneck Bis R3F R3A R3D Ab TBF TBD TBE

6 WOHNUNGSMIETVERTRÄGE: VERLÄNGERUNG, ABTRETUNG, ÄNDERUNG, VORZEITIGE AUFLÖSUNG Eine der wenigen Kontrollen, welche das Finanzministerium regelmäßig durchführt, ist jene der Abgleichung der registrierten Mietverträge mit den, vom Vermieter in der Steuererklärung, erklärten Mieteinnahmen. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit alle Änderungen, die sich im Mietverhältnis ergeben, der Agentur der Einnahmen mitzuteilen. Dies gilt insbesondere bei Verlängerung, Abtretung, Änderung oder vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages. ZAHLUNG DER REGISTERGEBÜHREN FÜR DIE FOLGEJAHRE Werden bei der Registrierung eines Mietvertrages die Registergebühren nicht für die gesamte Mietdauer bezahlt, müssen sich die Parteien daran erinnern, jährlich die anfallenden Registergebühren zu bezahlen. Der Einzahlungstermin ist 30 Tage nach Ende des vorherigen Mietjahres. Die Abgabenkennzahl für das Mod. F23 ist 112T. Die Kopie der Einzahlung braucht nicht bei der Agentur der Einnahmen abgegeben, sondern nur aufbewahrt werden. Es ist von Vorteil, wenn die Parteien bereits bei Vertragsabschluss vereinbaren, wer die jährlichen Registergebühren einzahlt. Für die Bezahlung besteht auf jeden Fall eine solidarische Haftung der Parteien. REGISTRIERUNG VON LEIHVERTRÄGEN Bei einem Leihvertrag handelt es sich um eine unentgeltliche Überlassung einer Immobilie oder eines sonstigen Gegenstandes. Leihverträge, welche Immobilien betreffen, müssen laut Gesetz registriert werden. Die Registrierung muss innerhalb von 20 Tagen erfolgen. Die Registergebühren betragen 168,00. Die Abgabenkennzahl ist 109T. MOD. CDC Bei Verlängerung, Abtretung und Auflösung des Mietvertrages muss eine zusätzliche Meldung bezüglich der Kataster- und Grundbuchsdaten erfolgen. Zu verwenden ist eine eigene Vorlage (CDC). Sie finden den Vordruck im Infopoint unter den Vordrucken. STRAFEN BEI VERSPÄTETER ZAHLUNG DER REGISTERGEBÜHREN Bezüglich der Strafen für die verspätete Zahlung verweisen wir auf ein eigenes Rundschreiben.